Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 октября 2011 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Голубцова В.Г.
судей Гуляковой Г.Н., Полевщиковой С.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Новожиловой Е.Л.,
при участии:
- от истца ООО Частного охранного предприятия "Исток-1" (ИНН 6661054750, ОГРН 1026605395882) - Филонова Е.Н., доверенность от 07.06.2011, предъявлен паспорт;
- от ответчика Товарищества собственников жилья "Белинский" - Доценко С.А., доверенность от 15.12.2010, предъявлен паспорт;
- от третьих лиц: 1) ЗАО "Стройпромтранссервис" - Филонова Е.Н., доверенность от 14.02.2011, предъявлен паспорт;
2) ООО Частной охранной организации "Сторинг-Пост" - не явился, извещен надлежащим образом;
- лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца ООО Частного охранного предприятия "Исток-1"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 29 августа 2011 года
по делу N А60-18708/2011,
принятое судьей Куклевой Е.А.,
по иску ООО Частного охранного предприятия "Исток-1"
к Товарищества собственников жилья "Белинский"
третьи лица: ЗАО "Стройпромтранссервис", ООО Частной охранной организации "Сторинг-Пост"
об обязании устранить препятствия в пользовании помещением, передачи комплекта ключей, об обязании не чинить препятствия для въезда к помещению
установил:
ООО ЧОП "Исток-1", уточнив заявленные требования, обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском об обязании ТСЖ "Белинский" устранить препятствия в пользовании частью здания (литер А) (помещения N 13, 18-19 кадастровый номер 66:01:05:90:85:13), площадью 130,7 кв. м в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белинского, 85, обеспечив доступ ООО ЧОП "Исток-1" в цокольный этаж через двери в цокольный этаж, расположенные около первого и третьего подъездов дома. Обязать ТСЖ "Белинский" не чинить препятствия для въезда транспорта сотрудников ООО ЧОП "Исток-1" к части здания (литр А) (помещения N 13, 18-19 кадастровый номер 66:01:05:90:85:13), площадью 130,7 кв. м в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белинского, 85, через шлагбаум во дворе дома.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.08.2011 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда, ООО ЧОП "Исток-1" обратилось с апелляционной жалобой, согласно которой просит решение суда отменить и удовлетворить исковые требования, поскольку судом не полно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права. Заявитель жалобы указывает, что в установленном законом порядке общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не принимало решения о введении ограничений в пользовании земельным участком под многоквартирным домом. Отказ ответчика в допуске автомобилей сотрудников истца к проезду через шлагбаум, во двор дому, влечет нарушения прав истца. Права истца неправомерно ограничены по сравнению с правами собственником жилых помещений, для которых созданы удобные и комфортные условия проезда во двор дома и парковки там. Неправомерно, по мнению заявителя жалобы ограничены также его права на пользование арендованным помещением, площадью 130,7 кв. м в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белинского, 85, поскольку в результате действий ТСЖ он лишен возможности пользоваться арендованным помещением.
ТСЖ "Белинский" представлен письменный отзыв на жалобу, согласно которому просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения, поскольку решение суда является законным и обоснованным, оснований для отмены нет.
Представители сторон в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее.
ЗАО "Стройпромтранссервис" письменный отзыв на жалобу не представило, представитель в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы и просит решение суда первой инстанции отменить.
ООО ЧОП "Сторинг-Пост", извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителей не направило, что в порядке п. 3 ст. 156, п. 2 ст. 200 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела без его участия.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, ООО ЧОП "Исток-1" является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белинского, 85, цокольный этаж, площадь 130,7 кв. м на основании договора аренды N 2, заключенного 01.02.2011 с ЗАО "Стройпромтранссервис".
Спорные помещения, принадлежат ЗАО "Стройпромтранссервис" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 140272 от 08.02.2006.
Истец является также собственником помещений общей площадью 117,4 кв. м, расположенного в цокольном этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белинского, 85.
Указывая, на то, что ответчик препятствует въезду автомобилей истца и его сотрудников во двор дома, где расположено арендуемое помещение, а также на то, что вход в спорное арендуемое помещение может осуществляться только через двери первого и третьего подъездов дома, а двери в подвал, расположенные у первого и третьего подъездов дома, заперты на замок, в связи с чем истец лишен возможности пользоваться арендуемым помещением, последний обратился в суд с соответствующим иском.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для удовлетворения требований истца.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон и третьего лица, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. 301-304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Условием удовлетворения иска об устранении препятствий является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник или иной титульный владелец претерпевает нарушение своего права. Негаторный иск может быть удовлетворен при доказанности следующих обстоятельств: наличия соответствующего титула, наличия препятствий в осуществлении прав собственности, а также обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества, не соединенные с лишением владения. При этом чинимые препятствия должны носить реальный, а не мнимый характер.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.
Бремя доказывания неправомерности действий (бездействий) ответчика, которые предполагаются таковыми, возлагается на истца. Ответчик при этом должен доказать правомерность своего поведения.
По утверждению истца, ответчик препятствует истцу в пользовании арендованным помещением (помещениями N 13, 18-19 - цокольный этаж).
Из решения Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 17.12.2003 и кассационного определения от 24.02.2004 по делу следует, что в нежилых помещениях N 13, 18, 19 находятся задвижки (краны), регулирующие подачу тепла, холодной и горячей воды по отдельным стоякам дома. То есть указанные нежилые помещения не являются исключительно техническими, поскольку не имеют коммуникаций для обслуживания всего дома в целом. При сдаче дома Государственной приемочной комиссии нарушений, отступлений от проекта не зафиксировано. Спорные помещения предполагались и строились для размещения кладовых банка, а не общедомовое имущество, которые по данным БТИ зарегистрированы как "конторские".
В судебных актах установлено, что нежилые спорные помещения не являются техническими, предназначенными для обслуживания всего дома.
Из представленных в материалы дела фото и видеоматериалов, судом первой инстанции установлено, что спорные помещения располагаются в центральной части цокольного этажа. При этом, вход в помещения осуществляется через нежилые помещения, относящиеся к общей долевой собственности.
Пунктом 1 статьи 290 ГК РФ установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Отнесение помещения к общему имуществу дома либо жилым или нежилым помещениям законодатель связывает с назначением этого помещения: построено оно или приспособлено в установленном порядке для использования в нежилых целях (торговых, офисных и т.д.) либо же предназначено для обслуживания, использования и доступа к жилым и нежилым помещениям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункт 4 статьи 36 ЖК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Таким образом, законодателем установлены специальные правила определения порядка использования имущества, входящего в состав общей долевой собственности.
При этом, материалы дела не содержат доказательств того, что общим собранием собственников имущества был определен порядок использования помещений цокольного этажа, в том числе предоставление истцу ключей как арендатору нежилых помещений.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца об обязании ответчика предоставить комплект ключей.
В отношении порядка пользования земельным участком суд первой инстанции установил следующею.
Решением общего собрания членов ТСЖ "Белинский" от 29.04.2010 утвержден порядок въезда транспорта на территорию ТСЖ, согласно которому на территорию земельного участка беспрепятственно допускается легковой автомобильный транспорт собственников жилых помещений, согласно списку, формируемому правлением ТСЖ "Белинский". Список формируется путем подачи заявки собственником.
Собственники нежилых помещений парковку автотранспорта осуществляют на оборудованной парковке со стороны ул. Белинского.
Для разгрузки-погрузки крупногабаритного груза, собственнику помещения необходимо предварительно уведомить сотрудника охране с фиксацией в регистрационном журнале: номеров автомобиля, квартиры и контактного телефона (пункты 1, 2, 3 Порядка).
Частью "ж" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме), установлено, что в состав общего имущества многоквартирного дома включаются в том числе иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В материалах дела имеются документы, подтверждающие право общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на спорный земельный участок.
В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Так, в статье 44 ЖК РФ имеется указание на отнесение к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принятия решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в том числе введение ограничений пользования им.
Согласно пункту 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Права и обязанности товарищества собственников жилья установлены ч. 1, 2 ст. 137 ЖК РФ. При этом указанные права ТСЖ должно реализовывать с учетом прав и законных интересов собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ.
Таким образом, ТСЖ вправе установить порядок пользования земельным участком (в том числе и для парковки) лишь на основе решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома. Данные нормы права судом первой инстанции не были приняты во внимание.
Из материалов дела следует, что общее собрание собственников не принимало решение о порядке пользования земельным участком, на котором расположена автостоянка, следовательно, каких-либо ограничений порядка использования земельного участка в установленном законом порядке, как следует из материалов дела, не устанавливалось. Решение суда, устанавливающее порядок использования общего имущества - автостоянки в материалах дела также отсутствует.
Как указывалось выше, в соответствии с положениями п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений на пользование им относится к компетенции общего собрания собственников, в связи с чем не может быть решен только членами ТСЖ.
На основе изложенного суд приходит к выводу, что ТСЖ "Белинский" в отсутствие решения общего собрания собственников не вправе было устанавливать порядок пользования автостоянкой и ограничивать, таким образом, права истца, являющегося собственником и арендатором помещений во многоквартирном жилом доме.
На основании изложенного, решение суда первой инстанции в данной части подлежит отмене в данной части, жалоба истца - удовлетворению.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ госпошлина по иску и апелляционной жалобе в сумме 6000 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 29.08.2011 по делу N А60-18708/2011 отменить в части.
Исковые требования удовлетворить частично.
Обязать ТСЖ "Белинский" не чинить препятствий для въезда транспорта сотрудников ООО ЧОП "Исток-1" к части здания (литр А) (помещения N 13, 18-19 кадастровый номер 66:01:05:90:85:13) площадью 130,7 кв. м в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белинского, 85, через шлагбаум, во двор дома.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Взыскать с ТСЖ "Белинский" в пользу ООО ЧОП "Исток-1" госпошлину по иску и апелляционной жалобе в размере 6000 (шести тысяч) рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Судьи
Г.Н.ГУЛЯКОВА
С.Н.ПОЛЕВЩИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.10.2011 N 17АП-10501/2011-АК ПО ДЕЛУ N А60-18708/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 октября 2011 г. N 17АП-10501/2011-АК
Дело N А60-18708/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 октября 2011 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Голубцова В.Г.
судей Гуляковой Г.Н., Полевщиковой С.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Новожиловой Е.Л.,
при участии:
- от истца ООО Частного охранного предприятия "Исток-1" (ИНН 6661054750, ОГРН 1026605395882) - Филонова Е.Н., доверенность от 07.06.2011, предъявлен паспорт;
- от ответчика Товарищества собственников жилья "Белинский" - Доценко С.А., доверенность от 15.12.2010, предъявлен паспорт;
- от третьих лиц: 1) ЗАО "Стройпромтранссервис" - Филонова Е.Н., доверенность от 14.02.2011, предъявлен паспорт;
2) ООО Частной охранной организации "Сторинг-Пост" - не явился, извещен надлежащим образом;
- лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца ООО Частного охранного предприятия "Исток-1"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 29 августа 2011 года
по делу N А60-18708/2011,
принятое судьей Куклевой Е.А.,
по иску ООО Частного охранного предприятия "Исток-1"
к Товарищества собственников жилья "Белинский"
третьи лица: ЗАО "Стройпромтранссервис", ООО Частной охранной организации "Сторинг-Пост"
об обязании устранить препятствия в пользовании помещением, передачи комплекта ключей, об обязании не чинить препятствия для въезда к помещению
установил:
ООО ЧОП "Исток-1", уточнив заявленные требования, обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском об обязании ТСЖ "Белинский" устранить препятствия в пользовании частью здания (литер А) (помещения N 13, 18-19 кадастровый номер 66:01:05:90:85:13), площадью 130,7 кв. м в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белинского, 85, обеспечив доступ ООО ЧОП "Исток-1" в цокольный этаж через двери в цокольный этаж, расположенные около первого и третьего подъездов дома. Обязать ТСЖ "Белинский" не чинить препятствия для въезда транспорта сотрудников ООО ЧОП "Исток-1" к части здания (литр А) (помещения N 13, 18-19 кадастровый номер 66:01:05:90:85:13), площадью 130,7 кв. м в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белинского, 85, через шлагбаум во дворе дома.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.08.2011 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда, ООО ЧОП "Исток-1" обратилось с апелляционной жалобой, согласно которой просит решение суда отменить и удовлетворить исковые требования, поскольку судом не полно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права. Заявитель жалобы указывает, что в установленном законом порядке общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не принимало решения о введении ограничений в пользовании земельным участком под многоквартирным домом. Отказ ответчика в допуске автомобилей сотрудников истца к проезду через шлагбаум, во двор дому, влечет нарушения прав истца. Права истца неправомерно ограничены по сравнению с правами собственником жилых помещений, для которых созданы удобные и комфортные условия проезда во двор дома и парковки там. Неправомерно, по мнению заявителя жалобы ограничены также его права на пользование арендованным помещением, площадью 130,7 кв. м в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белинского, 85, поскольку в результате действий ТСЖ он лишен возможности пользоваться арендованным помещением.
ТСЖ "Белинский" представлен письменный отзыв на жалобу, согласно которому просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения, поскольку решение суда является законным и обоснованным, оснований для отмены нет.
Представители сторон в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее.
ЗАО "Стройпромтранссервис" письменный отзыв на жалобу не представило, представитель в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы и просит решение суда первой инстанции отменить.
ООО ЧОП "Сторинг-Пост", извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителей не направило, что в порядке п. 3 ст. 156, п. 2 ст. 200 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела без его участия.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, ООО ЧОП "Исток-1" является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белинского, 85, цокольный этаж, площадь 130,7 кв. м на основании договора аренды N 2, заключенного 01.02.2011 с ЗАО "Стройпромтранссервис".
Спорные помещения, принадлежат ЗАО "Стройпромтранссервис" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 140272 от 08.02.2006.
Истец является также собственником помещений общей площадью 117,4 кв. м, расположенного в цокольном этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белинского, 85.
Указывая, на то, что ответчик препятствует въезду автомобилей истца и его сотрудников во двор дома, где расположено арендуемое помещение, а также на то, что вход в спорное арендуемое помещение может осуществляться только через двери первого и третьего подъездов дома, а двери в подвал, расположенные у первого и третьего подъездов дома, заперты на замок, в связи с чем истец лишен возможности пользоваться арендуемым помещением, последний обратился в суд с соответствующим иском.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для удовлетворения требований истца.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон и третьего лица, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. 301-304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Условием удовлетворения иска об устранении препятствий является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник или иной титульный владелец претерпевает нарушение своего права. Негаторный иск может быть удовлетворен при доказанности следующих обстоятельств: наличия соответствующего титула, наличия препятствий в осуществлении прав собственности, а также обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества, не соединенные с лишением владения. При этом чинимые препятствия должны носить реальный, а не мнимый характер.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.
Бремя доказывания неправомерности действий (бездействий) ответчика, которые предполагаются таковыми, возлагается на истца. Ответчик при этом должен доказать правомерность своего поведения.
По утверждению истца, ответчик препятствует истцу в пользовании арендованным помещением (помещениями N 13, 18-19 - цокольный этаж).
Из решения Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 17.12.2003 и кассационного определения от 24.02.2004 по делу следует, что в нежилых помещениях N 13, 18, 19 находятся задвижки (краны), регулирующие подачу тепла, холодной и горячей воды по отдельным стоякам дома. То есть указанные нежилые помещения не являются исключительно техническими, поскольку не имеют коммуникаций для обслуживания всего дома в целом. При сдаче дома Государственной приемочной комиссии нарушений, отступлений от проекта не зафиксировано. Спорные помещения предполагались и строились для размещения кладовых банка, а не общедомовое имущество, которые по данным БТИ зарегистрированы как "конторские".
В судебных актах установлено, что нежилые спорные помещения не являются техническими, предназначенными для обслуживания всего дома.
Из представленных в материалы дела фото и видеоматериалов, судом первой инстанции установлено, что спорные помещения располагаются в центральной части цокольного этажа. При этом, вход в помещения осуществляется через нежилые помещения, относящиеся к общей долевой собственности.
Пунктом 1 статьи 290 ГК РФ установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Отнесение помещения к общему имуществу дома либо жилым или нежилым помещениям законодатель связывает с назначением этого помещения: построено оно или приспособлено в установленном порядке для использования в нежилых целях (торговых, офисных и т.д.) либо же предназначено для обслуживания, использования и доступа к жилым и нежилым помещениям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункт 4 статьи 36 ЖК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Таким образом, законодателем установлены специальные правила определения порядка использования имущества, входящего в состав общей долевой собственности.
При этом, материалы дела не содержат доказательств того, что общим собранием собственников имущества был определен порядок использования помещений цокольного этажа, в том числе предоставление истцу ключей как арендатору нежилых помещений.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца об обязании ответчика предоставить комплект ключей.
В отношении порядка пользования земельным участком суд первой инстанции установил следующею.
Решением общего собрания членов ТСЖ "Белинский" от 29.04.2010 утвержден порядок въезда транспорта на территорию ТСЖ, согласно которому на территорию земельного участка беспрепятственно допускается легковой автомобильный транспорт собственников жилых помещений, согласно списку, формируемому правлением ТСЖ "Белинский". Список формируется путем подачи заявки собственником.
Собственники нежилых помещений парковку автотранспорта осуществляют на оборудованной парковке со стороны ул. Белинского.
Для разгрузки-погрузки крупногабаритного груза, собственнику помещения необходимо предварительно уведомить сотрудника охране с фиксацией в регистрационном журнале: номеров автомобиля, квартиры и контактного телефона (пункты 1, 2, 3 Порядка).
Частью "ж" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме), установлено, что в состав общего имущества многоквартирного дома включаются в том числе иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В материалах дела имеются документы, подтверждающие право общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на спорный земельный участок.
В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Так, в статье 44 ЖК РФ имеется указание на отнесение к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принятия решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в том числе введение ограничений пользования им.
Согласно пункту 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Права и обязанности товарищества собственников жилья установлены ч. 1, 2 ст. 137 ЖК РФ. При этом указанные права ТСЖ должно реализовывать с учетом прав и законных интересов собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ.
Таким образом, ТСЖ вправе установить порядок пользования земельным участком (в том числе и для парковки) лишь на основе решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома. Данные нормы права судом первой инстанции не были приняты во внимание.
Из материалов дела следует, что общее собрание собственников не принимало решение о порядке пользования земельным участком, на котором расположена автостоянка, следовательно, каких-либо ограничений порядка использования земельного участка в установленном законом порядке, как следует из материалов дела, не устанавливалось. Решение суда, устанавливающее порядок использования общего имущества - автостоянки в материалах дела также отсутствует.
Как указывалось выше, в соответствии с положениями п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений на пользование им относится к компетенции общего собрания собственников, в связи с чем не может быть решен только членами ТСЖ.
На основе изложенного суд приходит к выводу, что ТСЖ "Белинский" в отсутствие решения общего собрания собственников не вправе было устанавливать порядок пользования автостоянкой и ограничивать, таким образом, права истца, являющегося собственником и арендатором помещений во многоквартирном жилом доме.
На основании изложенного, решение суда первой инстанции в данной части подлежит отмене в данной части, жалоба истца - удовлетворению.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ госпошлина по иску и апелляционной жалобе в сумме 6000 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 29.08.2011 по делу N А60-18708/2011 отменить в части.
Исковые требования удовлетворить частично.
Обязать ТСЖ "Белинский" не чинить препятствий для въезда транспорта сотрудников ООО ЧОП "Исток-1" к части здания (литр А) (помещения N 13, 18-19 кадастровый номер 66:01:05:90:85:13) площадью 130,7 кв. м в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белинского, 85, через шлагбаум, во двор дома.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Взыскать с ТСЖ "Белинский" в пользу ООО ЧОП "Исток-1" госпошлину по иску и апелляционной жалобе в размере 6000 (шести тысяч) рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Судьи
Г.Н.ГУЛЯКОВА
С.Н.ПОЛЕВЩИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)