Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2011 г.
Полный текст постановления изготовлен 18 мая 2011 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Колупаевой Л.А.
судей: Журавлевой В.А., Усаниной Н.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Яцкевич О.Г.
с использованием средств аудиозаписи
при участии:
- от истца Кондратьева Ю.В. по доверенности от 01.01.2011;
- от ответчика: Усова Е.И. по доверенности от 01.12.2010
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
Товарищества собственников жилья "Дом на Октябрьской"
(ИНН 5407213650, ОГРН 1025403226980), г. Новосибирск
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24.02.2011 г.
по делу N А45-20020/2010 (судья Рыбина Н.А.)
по иску общества с ограниченной ответственностью ЧОП "Грифф-1"
(ИНН 5406201162, ОГРН 1025402482522), г. Новосибирск
к Товариществу собственников жилья "Дом на Октябрьской", г. Новосибирск
о взыскании 65 046, 51 рублей,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью частное охранное предприятие "Грифф-1" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к товариществу собственников жилья "Дом на Октябрьской" (далее 0 ТСЖ "Дом на Октябрьской", ответчик, апеллянт) о взыскании 65 046, 51 рублей.
В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что в связи с неисполнением ответчиком обязательства по проведению ремонта общего имущества, истец вынужден был провести ремонт собственными силами, что, и послужило основанием для обращения в суд с требованием о взыскании стоимости произведенного ремонта.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 24.02.2011 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Седьмой арбитражный апелляционный суд.
ТСЖ "Дом на Октябрьской", полагает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.
В обоснование жалобы податель ссылается на то, что работы выполненные третьим лицом по заданию истца по ремонту стены в помещении, принадлежащем истцу на основании договора безвозмездного пользования, не относятся к текущему ремонту несущей стены. Судом не принято во внимание, что истцом не представлено доказательств уведомления собственника помещений о возникшей аварийной ситуации.
Подробно доводы ответчика изложены в апелляционной жалобе.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу, представленном в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возражает против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Письменный отзыв приобщен к материалам дела.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители сторон поддержали позиции изложенные соответственно в апелляционной жалобе и отзыве на нее в полном объеме.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность оспариваемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24.02.2011 не подлежит отмене либо изменению по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 01.01.2008 между истцом (арендатор) и Крыловой Татьяной Ивановной был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передал арендатору в пользование помещение площадью 197,4 кв. м, находящееся по адресу: г. Новосибирск, ул. Октябрьская, д. 34.
Срок аренды установлен с 01.01.2008 по 14.07.2008 (пункт 1.2 договора).
15.07.2008 между истцом (ссудополучатель) и Крыловой Татьяной Ивановной был заключен договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом, согласно пункту 3.1 которого ссудодатель предоставляет, а ссудополучатель принимает во временное пользование имущество, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Октябрьская, д. 34, нежилое помещение, общей площадью 197,4 кв. м.
Срок безвозмездного пользования установлен с 15.07.2008 по 15.07.2009 (п. 4.2 договора).
Далее и по настоящее время между истцом (ссудополучатель) и Крыловой Татьяной Ивановной заключались договоры безвозмездного пользования недвижимым имуществом (договоры от 15.07.2009, 15.07.2010), основные положения которых дублируются (за исключением срока действия договоров).
Согласно пункту 5.2.11 договора от 15.07.2009 безвозмездного пользования недвижимым имуществом ссудополучатель обязан заключить договоры, связанные с содержанием имущества, на эксплуатационные (техническое обслуживание) и коммунальные услуги с предприятиями и учреждениями, у которых сданные в безвозмездное пользование нежилые помещения находятся на балансе, в хозяйственном ведении, в оперативном управлении или на обслуживании.
01.01.2008 во исполнение пункта 5.2.11 договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом между истцом (заказчиком) и ответчиком (исполнителем) был заключен договор на оказание услуг по содержанию общего имущества.
По условиям пункта 1.1 договор на оказание услуг по содержанию общего имущества заказчик поручил, а исполнитель принял на себя обязательства оказывать (выполнять) услуги (работы), установленные в пункте 1.1.1. договора в отношении общего недвижимого имущества, а также недвижимого имущества заказчика, принадлежащего ему на праве аренды, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Октябрьская, д. 34, общей площадью 3197,4 кв. м собственными силами либо с привлечением третьих лиц.
При этом пунктом 1.1.1. договора на оказание услуг по содержанию общего имущества предусмотрено, что "исполнитель обязуется собственными силами и средствами или с привлечением третьих лиц осуществлять содержание и ремонт общего недвижимого имущества... в соответствии с установленными нормами и правилами содержания жилых зданий".
Согласно условиям пункта 5.2, договор на оказание услуг по содержанию общего имущества заключен сторонами на неопределенный срок.
Начиная с осеннего периода 2009 года между блоками Д и Г здания, в котором находится офис истца и которое обслуживается ответчиком, образовалась по деформационному шву сквозная щель по всему периметру, которая постепенно расширялась, что привело к промерзанию стен в холодное время года, повлекло промерзание труб, в связи с чем сотрудники истца вынуждены были оставаться на ночь и периодически включать горячую воду, чтобы не возникло аварийной ситуации, как в офисе, так и в многоквартирном доме.
02.11.2009 был составлен и подписан двусторонний акт обследования офисного помещения. В акте зафиксированы следующие факты: "... в туалетной комнате по деформационному шву между блоками Д и Г (ось Л.К) из-за неравномерной усадки здания по всему периметру шва лопнула стена, лопнула кафельная плитка. В результате образовалась сквозная щель шириной 1 см по всему периметру, что ведет к промерзанию стены в зимний период года, из-за этого вынуждены ночью включать несколько раз горячую воду, чтобы не разморозились трубы".
ООО ЧОП "Грифф-1" неоднократно обращалось в ТСЖ "Дом на Октябрьской" с просьбами произвести ремонт деформационного шва, ссылаясь на заключенный 01.01.2008 договор на оказание услуг по содержанию общего имущества, а также составить смету по данному виду работ для ознакомления.
Поскольку ремонт ответчиком произведен не был, а спустя год после образования и развития трещины, истцу представлена смета, согласно которой ответчик предложил запенить монтажной пеной постепенно расширяющуюся сквозную щель шириной 1 см по всему периметру несущей стены, истцом было принято решение привлечь к выполнению работ ООО "ГронСиб" (подрядчик), с которым был заключен договор подряда N 2010_03МС от 01.06.2010 на выполнение ремонтных работ и которое произвело ремонт деформационного шва между блоками Д и Г. Стоимость ремонта составила 65 046, 51 рубль.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В случаях, предусмотренных законом или договором, указанные расходы могут быть полностью возложены на другое лицо (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, участники долевой собственности - собственники жилых и нежилых помещений, в том числе и арендаторы, обязаны с учетом характера, степени и размера занимаемых в доме площадей в долевом порядке нести затраты по содержанию общего имущества.
Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления домом с управляющей организацией в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (пункт 16 Правил).
Из договора аренды от 01.01.2008 следует, что обязанность по участию в эксплуатационных расходах у истца возникает непосредственно перед ответчиком, которое является исполнителем упомянутых услуг и работ, направленных на надлежащее содержание общего имущества нежилого помещения.
Исходя из требований названных норм права, а также условий заключенного договора, суд первой инстанции правомерно признал истца обязанным по несению расходов по содержанию как арендуемого помещения, так и общего имущества в доме, в котором расположено это помещение. При этом суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что работы по ремонту межпанельных швов относятся к текущему ремонту и подлежат оплате в том числе за счет средств нанимателей нежилых помещений, вносимых ими в качестве платы за арендуемое помещение.
В соответствии с Приложением N 8 к Приказу Министерства обороны РФ от 27.06.1996 N 260 работы по герметизации стыков элементов зданий, заделки трещин, расшивки швов относятся к работам по текущему ремонту зданий и объектов.
Согласно Приложению N 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстрой Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 герметизация стыков, заделка швов и трещин относится к работам по текущему ремонту жилого фонда.
Таким образом, выполненные истцом работы по ремонту межпанельных швов в жилых домах, принадлежащих ответчику, являются работами по текущему ремонту жилого фонда.
Согласно статье 154 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматель жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда оплачивает содержание и ремонт жилого помещения, включающий в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.
В соответствии с условиями договора истец обязан обеспечить выполнение мероприятий по финансированию работ, предусмотренных разделом 2 договора, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Исходя из пункта 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (раздел I), утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, определен состав общего имущества многоквартирного дома, включающий объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
Согласно пункту 11 названных Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: осмотр общего имущества; освещение помещений общего пользования; обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования; уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования; сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, и другие виды работ.
Согласно пункту "в" пункта 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491) в состав общего имущества включаются "ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), согласно подпункту "з" пункта 11 раздела 2 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний.
Следовательно, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10 по делу N А08-4962/2009-27.
Кроме того, истец в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду доказательства, свидетельствующие о том, что выполненные подрядчиком работы по ремонту межпанельных швов в доме по адресу: г. Новосибирск, ул. Октябрьская, д. 34 являются неотложными и вызваны обстоятельствами которые управляющая компания не смогла предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она отвечает (трещина по деформационному шву между блоками Д и Г (ось Л.К) возникла в 2009 году и развивалась вплоть до проведения ремонта подрядчиком, привлеченным истцом).
Доказательств того, что имела место аварийная ситуация по образованию вышеуказанной трещины ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, в связи с чем доводы апелляционной жалобы в указанной части отклоняются апелляционной коллегией как несостоятельные.
Арбитражный апелляционный суд полагает, что выполненные истцом работы по ремонту межпанельных швов нежилого помещения в доме 54 по ул. Октябрьской, принадлежащего ответчику, являются текущим ремонтом, в связи с чем расходы по его проведению подлежат возмещению со стороны ответчика в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, выводы суда о частичном удовлетворении исковых требований следует признать соответствующими приведенным нормативным правовым актам и материалам дела.
Оценив в совокупности изложенные обстоятельства, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности в сумме 65 046, 51 рубль.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.
Оснований для отмены решения Арбитражного суда Новосибирской области от 24.02.2011 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ при подаче апелляционной жалобы на решения арбитражного суда государственная пошлина подлежит уплате в размере 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера. В данном случае с учетом положений пункта 4 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ 2 000 (две тысячи) рублей.
Учитывая положения статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также, что ответчик при подаче апелляционной жалобы была уплачена лишь 1 000 рублей госпошлины, еще 1 000 рублей госпошлины подлежит взысканию с последнего в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24 февраля 2011 года по делу N А45-20020/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ТСЖ "Дом на Октябрьской" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 000 рублей по апелляционной инстанции.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.05.2011 N 07АП-2963/11 ПО ДЕЛУ N А45-20020/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 мая 2011 г. N 07АП-2963/11
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2011 г.
Полный текст постановления изготовлен 18 мая 2011 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Колупаевой Л.А.
судей: Журавлевой В.А., Усаниной Н.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Яцкевич О.Г.
с использованием средств аудиозаписи
при участии:
- от истца Кондратьева Ю.В. по доверенности от 01.01.2011;
- от ответчика: Усова Е.И. по доверенности от 01.12.2010
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
Товарищества собственников жилья "Дом на Октябрьской"
(ИНН 5407213650, ОГРН 1025403226980), г. Новосибирск
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24.02.2011 г.
по делу N А45-20020/2010 (судья Рыбина Н.А.)
по иску общества с ограниченной ответственностью ЧОП "Грифф-1"
(ИНН 5406201162, ОГРН 1025402482522), г. Новосибирск
к Товариществу собственников жилья "Дом на Октябрьской", г. Новосибирск
о взыскании 65 046, 51 рублей,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью частное охранное предприятие "Грифф-1" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к товариществу собственников жилья "Дом на Октябрьской" (далее 0 ТСЖ "Дом на Октябрьской", ответчик, апеллянт) о взыскании 65 046, 51 рублей.
В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что в связи с неисполнением ответчиком обязательства по проведению ремонта общего имущества, истец вынужден был провести ремонт собственными силами, что, и послужило основанием для обращения в суд с требованием о взыскании стоимости произведенного ремонта.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 24.02.2011 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Седьмой арбитражный апелляционный суд.
ТСЖ "Дом на Октябрьской", полагает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.
В обоснование жалобы податель ссылается на то, что работы выполненные третьим лицом по заданию истца по ремонту стены в помещении, принадлежащем истцу на основании договора безвозмездного пользования, не относятся к текущему ремонту несущей стены. Судом не принято во внимание, что истцом не представлено доказательств уведомления собственника помещений о возникшей аварийной ситуации.
Подробно доводы ответчика изложены в апелляционной жалобе.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу, представленном в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возражает против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Письменный отзыв приобщен к материалам дела.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители сторон поддержали позиции изложенные соответственно в апелляционной жалобе и отзыве на нее в полном объеме.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность оспариваемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24.02.2011 не подлежит отмене либо изменению по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 01.01.2008 между истцом (арендатор) и Крыловой Татьяной Ивановной был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передал арендатору в пользование помещение площадью 197,4 кв. м, находящееся по адресу: г. Новосибирск, ул. Октябрьская, д. 34.
Срок аренды установлен с 01.01.2008 по 14.07.2008 (пункт 1.2 договора).
15.07.2008 между истцом (ссудополучатель) и Крыловой Татьяной Ивановной был заключен договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом, согласно пункту 3.1 которого ссудодатель предоставляет, а ссудополучатель принимает во временное пользование имущество, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Октябрьская, д. 34, нежилое помещение, общей площадью 197,4 кв. м.
Срок безвозмездного пользования установлен с 15.07.2008 по 15.07.2009 (п. 4.2 договора).
Далее и по настоящее время между истцом (ссудополучатель) и Крыловой Татьяной Ивановной заключались договоры безвозмездного пользования недвижимым имуществом (договоры от 15.07.2009, 15.07.2010), основные положения которых дублируются (за исключением срока действия договоров).
Согласно пункту 5.2.11 договора от 15.07.2009 безвозмездного пользования недвижимым имуществом ссудополучатель обязан заключить договоры, связанные с содержанием имущества, на эксплуатационные (техническое обслуживание) и коммунальные услуги с предприятиями и учреждениями, у которых сданные в безвозмездное пользование нежилые помещения находятся на балансе, в хозяйственном ведении, в оперативном управлении или на обслуживании.
01.01.2008 во исполнение пункта 5.2.11 договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом между истцом (заказчиком) и ответчиком (исполнителем) был заключен договор на оказание услуг по содержанию общего имущества.
По условиям пункта 1.1 договор на оказание услуг по содержанию общего имущества заказчик поручил, а исполнитель принял на себя обязательства оказывать (выполнять) услуги (работы), установленные в пункте 1.1.1. договора в отношении общего недвижимого имущества, а также недвижимого имущества заказчика, принадлежащего ему на праве аренды, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Октябрьская, д. 34, общей площадью 3197,4 кв. м собственными силами либо с привлечением третьих лиц.
При этом пунктом 1.1.1. договора на оказание услуг по содержанию общего имущества предусмотрено, что "исполнитель обязуется собственными силами и средствами или с привлечением третьих лиц осуществлять содержание и ремонт общего недвижимого имущества... в соответствии с установленными нормами и правилами содержания жилых зданий".
Согласно условиям пункта 5.2, договор на оказание услуг по содержанию общего имущества заключен сторонами на неопределенный срок.
Начиная с осеннего периода 2009 года между блоками Д и Г здания, в котором находится офис истца и которое обслуживается ответчиком, образовалась по деформационному шву сквозная щель по всему периметру, которая постепенно расширялась, что привело к промерзанию стен в холодное время года, повлекло промерзание труб, в связи с чем сотрудники истца вынуждены были оставаться на ночь и периодически включать горячую воду, чтобы не возникло аварийной ситуации, как в офисе, так и в многоквартирном доме.
02.11.2009 был составлен и подписан двусторонний акт обследования офисного помещения. В акте зафиксированы следующие факты: "... в туалетной комнате по деформационному шву между блоками Д и Г (ось Л.К) из-за неравномерной усадки здания по всему периметру шва лопнула стена, лопнула кафельная плитка. В результате образовалась сквозная щель шириной 1 см по всему периметру, что ведет к промерзанию стены в зимний период года, из-за этого вынуждены ночью включать несколько раз горячую воду, чтобы не разморозились трубы".
ООО ЧОП "Грифф-1" неоднократно обращалось в ТСЖ "Дом на Октябрьской" с просьбами произвести ремонт деформационного шва, ссылаясь на заключенный 01.01.2008 договор на оказание услуг по содержанию общего имущества, а также составить смету по данному виду работ для ознакомления.
Поскольку ремонт ответчиком произведен не был, а спустя год после образования и развития трещины, истцу представлена смета, согласно которой ответчик предложил запенить монтажной пеной постепенно расширяющуюся сквозную щель шириной 1 см по всему периметру несущей стены, истцом было принято решение привлечь к выполнению работ ООО "ГронСиб" (подрядчик), с которым был заключен договор подряда N 2010_03МС от 01.06.2010 на выполнение ремонтных работ и которое произвело ремонт деформационного шва между блоками Д и Г. Стоимость ремонта составила 65 046, 51 рубль.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В случаях, предусмотренных законом или договором, указанные расходы могут быть полностью возложены на другое лицо (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, участники долевой собственности - собственники жилых и нежилых помещений, в том числе и арендаторы, обязаны с учетом характера, степени и размера занимаемых в доме площадей в долевом порядке нести затраты по содержанию общего имущества.
Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления домом с управляющей организацией в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (пункт 16 Правил).
Из договора аренды от 01.01.2008 следует, что обязанность по участию в эксплуатационных расходах у истца возникает непосредственно перед ответчиком, которое является исполнителем упомянутых услуг и работ, направленных на надлежащее содержание общего имущества нежилого помещения.
Исходя из требований названных норм права, а также условий заключенного договора, суд первой инстанции правомерно признал истца обязанным по несению расходов по содержанию как арендуемого помещения, так и общего имущества в доме, в котором расположено это помещение. При этом суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что работы по ремонту межпанельных швов относятся к текущему ремонту и подлежат оплате в том числе за счет средств нанимателей нежилых помещений, вносимых ими в качестве платы за арендуемое помещение.
В соответствии с Приложением N 8 к Приказу Министерства обороны РФ от 27.06.1996 N 260 работы по герметизации стыков элементов зданий, заделки трещин, расшивки швов относятся к работам по текущему ремонту зданий и объектов.
Согласно Приложению N 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстрой Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 герметизация стыков, заделка швов и трещин относится к работам по текущему ремонту жилого фонда.
Таким образом, выполненные истцом работы по ремонту межпанельных швов в жилых домах, принадлежащих ответчику, являются работами по текущему ремонту жилого фонда.
Согласно статье 154 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматель жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда оплачивает содержание и ремонт жилого помещения, включающий в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.
В соответствии с условиями договора истец обязан обеспечить выполнение мероприятий по финансированию работ, предусмотренных разделом 2 договора, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Исходя из пункта 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (раздел I), утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, определен состав общего имущества многоквартирного дома, включающий объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
Согласно пункту 11 названных Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: осмотр общего имущества; освещение помещений общего пользования; обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования; уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования; сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, и другие виды работ.
Согласно пункту "в" пункта 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491) в состав общего имущества включаются "ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), согласно подпункту "з" пункта 11 раздела 2 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний.
Следовательно, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10 по делу N А08-4962/2009-27.
Кроме того, истец в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду доказательства, свидетельствующие о том, что выполненные подрядчиком работы по ремонту межпанельных швов в доме по адресу: г. Новосибирск, ул. Октябрьская, д. 34 являются неотложными и вызваны обстоятельствами которые управляющая компания не смогла предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она отвечает (трещина по деформационному шву между блоками Д и Г (ось Л.К) возникла в 2009 году и развивалась вплоть до проведения ремонта подрядчиком, привлеченным истцом).
Доказательств того, что имела место аварийная ситуация по образованию вышеуказанной трещины ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, в связи с чем доводы апелляционной жалобы в указанной части отклоняются апелляционной коллегией как несостоятельные.
Арбитражный апелляционный суд полагает, что выполненные истцом работы по ремонту межпанельных швов нежилого помещения в доме 54 по ул. Октябрьской, принадлежащего ответчику, являются текущим ремонтом, в связи с чем расходы по его проведению подлежат возмещению со стороны ответчика в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, выводы суда о частичном удовлетворении исковых требований следует признать соответствующими приведенным нормативным правовым актам и материалам дела.
Оценив в совокупности изложенные обстоятельства, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности в сумме 65 046, 51 рубль.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.
Оснований для отмены решения Арбитражного суда Новосибирской области от 24.02.2011 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ при подаче апелляционной жалобы на решения арбитражного суда государственная пошлина подлежит уплате в размере 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера. В данном случае с учетом положений пункта 4 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ 2 000 (две тысячи) рублей.
Учитывая положения статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также, что ответчик при подаче апелляционной жалобы была уплачена лишь 1 000 рублей госпошлины, еще 1 000 рублей госпошлины подлежит взысканию с последнего в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24 февраля 2011 года по делу N А45-20020/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ТСЖ "Дом на Октябрьской" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 000 рублей по апелляционной инстанции.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
КОЛУПАЕВА Л.А.
КОЛУПАЕВА Л.А.
Судьи
ЖУРАВЛЕВА В.А.
УСАНИНА Н.А.
ЖУРАВЛЕВА В.А.
УСАНИНА Н.А.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)