Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 сентября 2010 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Грибиниченко О.Г.,
судей Риб Л.Х. Ясиковой Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Лебедевой Н.О.,
при участии:
- от истца Товарищества собственников жилья "Свободы 171": Цыпко М.В. (предъявлен паспорт, доверенность от 15.03.2010 г.); Рябчиков И.Ф. (предъявлен паспорт, доверенность от 15.03.2010 г.);
- от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "НЕО": Борнякова Е.Р. (предъявлен паспорт, доверенность от 10.12.2008 г.),
от третьего лица Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска: не явились,
(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
истца Товарищества собственников жилья "Свободы 171"
на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 22 июля 2010 года
по делу N А71-3011/2010,
принятое судьей О.Н.Волковой
по иску Товарищества собственников жилья "Свободы 171"
к Обществу с ограниченной ответственностью "НЕО"
третье лицо: Управление имущественных отношений Администрации г. Ижевска
о взыскании 206 289 руб. 30 коп. долга, пени,
установил:
Товарищество собственников жилья "Свободы, 171" (далее - ТСЖ, истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "НЕО" (далее - общество, ответчик) о взыскании 206 289 руб. 30 коп., в том числе 178 675 руб. основного долга, 27 614 руб. 30 коп. - пени по договору аренды.
Ответчик в порядке ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) просит взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в размере 8 000 руб.
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 22.07.2010 г. (резолютивная часть решения объявлена 20.07.2010 г.) в удовлетворении заявленных истцом требований отказано. С ТСЖ в пользу общества взыскано 8 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.
Не согласившись с решением, ТСЖ обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
В обоснование жалобы указывает на то, что при принятии решения суд первой инстанции исследовал лишь представленную в материалы дела экспликацию, проигнорировав иные доказательства. Поясняет, что признаки позволяющие идентифицировать местоположение спорного помещения в здании были определены уже на момент передачи указанного помещения ответчику по договору цессии и подписания соответствующего акта. Кроме того указывает, что в доме N 171 по ул. Свободы имеется только одно подвальное помещение площадью 84,1 кв. м.
Представители истца в судебном заседании свою позицию по апелляционной жалобе поддержали полностью.
Общество с доводами апелляционной жалобы не согласно по мотивам, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу. Решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным.
В обоснование своих доводов указывает, что истец не представил доказательств наличия в многоквартирном доме "подвального помещения" общей площадью 84,1 кв. м. Считает, что ранее заключенный между МУ "ГЖУ-УК в ЖКХ г. Ижевска" и ИГОО "Центр "Дианетика" договор аренды не является доказательством наличия идентифицирующих признаков объекта аренды по договорам N 4 и N 5.
Однако представитель общества в судебном заседании указал на возможность идентифицировать объект аренды спорных договоров, указывая в плане и экспликации по состоянию на 1977 год на конкретные помещения в подвальной части дома под N 9, 10, 11, 12, которые ему были переданы в аренду истцом. В подтверждение своих возражений по иску общество указало лишь на то, что истец документально не подтвердил право общей долевой собственности в отношении объекта аренды, в связи с чем он не вправе был заключать данные сделки.
Третье лицо - Управление имущественных отношений Администрации г. Ижевска отзыв на апелляционную жалобу не представило, надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направило, что в силу ч. 5 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписаны договоры аренды N 4 от 08.07.2008 г. и N 5 от 08.07.2009 г., согласно условиям которых, арендатору во временное владение и пользование передано подвальное помещение площадью 84,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Свободы, 171 (л.д. 19-21, 23-25).
Факт передачи арендодателем указанного помещения обществу подтверждается актами приема-передачи помещения от 01.01.2002 г. и от 01.07.2003 г. (л.д. 26-27).
Срок договора аренды N 4 составляет с 08.07.2008 г. по 30.07.2009 г. (п. 7.1), договора аренды N 5 - с 09.07.2009 г. по 07.07.2010 г. (п. 7.1).
Размер арендной платы, порядок и сроки внесения платежей определены в п. 4-4.2 договора.
Поскольку ответчиком не вносилась плата за пользование нежилым помещением, ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из незаключенности спорных договоров аренды, в связи с невозможностью идентифицировать переданное в аренду помещение.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав представителя ответчика, присутствующего в судебном заседании, проверив правильность применения и соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право на сдачу помещения в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также третьи лица, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пунктом 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что согласно технического заключения N 188 Республиканской проектной конторой "Удмурткоммунпроект" подвальное помещение дома N 171 по ул. Свободы г. Ижевска предназначено исключительно для целей обслуживания указанного дома, поскольку в подвальном помещении располагаются инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания и функционирования всего дома: разводящая и циркуляционная магистраль смонтированы под полом подвала, в помещении жилых квартир доступа не имеют, и под потолком подвала; система отопления, элеваторный узел системы отопления, установленный на вводе, смонтирован на несущей стене в помещении подвала, вход холодного водоснабжения выполнен с главного фасада, на вводе в подвальном помещении установлена водомерный узел.
Кроме того, согласно представленной в материалы дела справке ГУП "Удмурттехинвентаризация" от 31.05.2010 г. N 01-12/2780 (л.д. 64) первая приватизация в доме N 171 по ул. Свободы г. Ижевска произошла 02.10.1992 г.
Спорное помещение фактически не было передано в муниципальную собственность (л.д. 72-82).
На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает необходимым согласиться с позицией ТСЖ относительно того, что спорное помещение является общей долевой собственностью всех собственником помещений в указанном жилом доме.
В пользу указанного факта свидетельствует представленное в материалы дела письмо МУ "Управляющая компания в Жилищно-коммунальном хозяйстве" от 16.10.2009 г. N 7663/23-07 (л.д. 32).
При таких обстоятельствах подлежит отклонению довод общества об отсутствии правовых оснований для заключения спорных договоров в связи с отсутствием документального подтверждения истцом права общей долевой собственности в отношении объекта аренды.
В связи с чем, в силу п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
На основании п. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Таким образом, объектом аренды может быть только индивидуально-определенное имущество.
В целях необходимости четкого определения объекта аренды в договоре аренды недвижимости указывается место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние.
Апелляционный суд отмечает, что из содержания п. 1.2 договоров аренды следует, что подвальное помещение площадью 84.1 кв. м, расположено в жилом многоквартирном доме N 171 по ул. Свободы г. Ижевска.
Факт индивидуализации объекта аренды подтвержден также представленными в материалы дела актом приема-передачи помещения от 01.01.2002 г. (л.д. 26), согласно которому в соответствие с договором аренды N 23/06/980А заключенному 01.01.2002 г. между МУ "Управляющая компания в Жилищно-коммунальном хозяйстве" и ЗАО "Фирма "АКФИЛ" последнему передано подвальное помещение общей площадью 84,1 кв. м.
Указанное помещение впоследствии было передано обществу на основании заключенного договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 23/06/980А (л.д. 27).
Кроме того, представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции указал на возможность идентифицировать объект аренды спорных договоров, указывая при этом во время обозрении в суде плана и экспликации по состоянию на 1977 год на конкретные помещения в подвальной части дома под N 9, 10, 11, 12, которые были переданы истцом в аренду обществу.
На основании изложенного и с учетом того факта, что в материалы дела обществом не представлено доказательств, из которых бы следовало, что стороны заблуждались относительно указанного в договоре имущества, а также того обстоятельства, что общество в период пользования объектом аренды (с 30.06.2005 г. по 07.07.2009 г.) до момента обращения ТСЖ в суд с иском о взыскании арендных платежей не предъявляло к арендодателю каких-либо претензий относительно состава и характеристик указанного в договоре имущества, осуществляло длительно оплату соответствующих арендных платежей, подписывало акт сверки о наличии задолженности и не заявляло о незаключенности договоров аренды, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об индивидуальной определенности спорного имущества, в связи с чем условие данного договора о предмете является согласованным.
Следовательно, оснований для признания указанного договора незаключенным не имеется.
Таким образом, с учетом фактических обстоятельств дела, вывод суда первой инстанции о незаключенности договоров аренды основан на не полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что наличие и основание возникновения задолженности ответчика перед истцом подтверждаются материалами дела. При этом апелляционный суд принимает во внимание, что согласно представленного в материалы дела акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 01.06.2009 г. (л.д. 30) общество подтверждает факт частичного внесения арендных платежей по спорным договорам. Задолженность общества по состоянию на 01.06.2009 г. составляет 132 165 рублей.
Представленный истцом в материалы дела расчет задолженности истца по внесению арендных платежей, составленный по состоянию на 27.01.2010 г., апелляционным судом проверен и признан обоснованным.
В нарушение ст. 65 АПК РФ доказательств уплаты задолженности по арендным платежам ответчиком не представлено.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с п. 5.1 спорных договоров за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы несвоевременного платежа за каждый день просрочки.
Согласно расчета истца, размер пени по договору N 4 от 08.07.2008 г. и договору N 5 от 08.07.2009 г. исходя из 0,1% от суммы задолженности составил 27 614,30 руб.
Подробно проанализировав указанный расчет суд апелляционной инстанции с учетом положений ст. 333 ГК РФ считает необходимым снизить размер неустойки до 13 807 рублей.
На основании изложенного, с учетом фактических обстоятельств дела суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заявленные истцом требования подлежат удовлетворению частично.
Относительно взыскания с истца в пользу общества расходов на оплату услуг представителя в размере 8 000 рублей, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку, заявленные истцом требования суд апелляционной инстанции посчитал подлежащими удовлетворению, взыскание с ТСЖ в пользу общества судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 8 000 рублей является необоснованным, противоречащим нормам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кроме того в соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате госпошлины по иску и по апелляционной жалобе следует отнести на ответчика.
В соответствии с подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решения арбитражного суда размер государственной пошлины составляет 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера, то есть 2000 руб., в связи с чем государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 1 000 рублей подлежит взысканию с общества в доход федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 176, 258, 266, 268, 269, ч.ч. 1-2 ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 22 июля 2010 года по делу N А71-3011/2010 отменить в части, изложив резолютивную часть решения в новой редакции:
"Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "НЕО" (ОГРН 1021801170214, ИНН 1831078015, юридический адрес: 426057, г. Ижевск, ул. Свободы, 171, фактический адрес: 426000, г. Ижевск, ул. 9 Января, 263) в пользу Товарищества собственников жилья "Свободы, 171" сумму 192 482 (Сто девяносто две тысячи четыреста восемьдесят два) руб. 15 коп., из которых арендная плата 178 675 (Сто семьдесят восемь тысяч шестьсот семьдесят пять) рублей и пени 13 807 (Тринадцать тысяч восемьсот семь) руб. 15 коп.
В остальной части в удовлетворении требований товарищества собственников жилья "Свободы, 171" отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "НЕО" в пользу Товарищества собственников жилья "Свободы, 171" в возмещение судебных расходов по иску и апелляционной жалобе сумму 10 125 (Десять тысяч сто двадцать пять) рублей 79 копеек.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "НЕО" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1 000 (Одна тысяча) рублей".
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.09.2010 N 17АП-9539/2010-АК ПО ДЕЛУ N А71-3011/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 сентября 2010 г. N 17АП-9539/2010-АК
Дело N А71-3011/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 сентября 2010 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Грибиниченко О.Г.,
судей Риб Л.Х. Ясиковой Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Лебедевой Н.О.,
при участии:
- от истца Товарищества собственников жилья "Свободы 171": Цыпко М.В. (предъявлен паспорт, доверенность от 15.03.2010 г.); Рябчиков И.Ф. (предъявлен паспорт, доверенность от 15.03.2010 г.);
- от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "НЕО": Борнякова Е.Р. (предъявлен паспорт, доверенность от 10.12.2008 г.),
от третьего лица Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска: не явились,
(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
истца Товарищества собственников жилья "Свободы 171"
на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 22 июля 2010 года
по делу N А71-3011/2010,
принятое судьей О.Н.Волковой
по иску Товарищества собственников жилья "Свободы 171"
к Обществу с ограниченной ответственностью "НЕО"
третье лицо: Управление имущественных отношений Администрации г. Ижевска
о взыскании 206 289 руб. 30 коп. долга, пени,
установил:
Товарищество собственников жилья "Свободы, 171" (далее - ТСЖ, истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "НЕО" (далее - общество, ответчик) о взыскании 206 289 руб. 30 коп., в том числе 178 675 руб. основного долга, 27 614 руб. 30 коп. - пени по договору аренды.
Ответчик в порядке ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) просит взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в размере 8 000 руб.
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 22.07.2010 г. (резолютивная часть решения объявлена 20.07.2010 г.) в удовлетворении заявленных истцом требований отказано. С ТСЖ в пользу общества взыскано 8 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.
Не согласившись с решением, ТСЖ обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
В обоснование жалобы указывает на то, что при принятии решения суд первой инстанции исследовал лишь представленную в материалы дела экспликацию, проигнорировав иные доказательства. Поясняет, что признаки позволяющие идентифицировать местоположение спорного помещения в здании были определены уже на момент передачи указанного помещения ответчику по договору цессии и подписания соответствующего акта. Кроме того указывает, что в доме N 171 по ул. Свободы имеется только одно подвальное помещение площадью 84,1 кв. м.
Представители истца в судебном заседании свою позицию по апелляционной жалобе поддержали полностью.
Общество с доводами апелляционной жалобы не согласно по мотивам, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу. Решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным.
В обоснование своих доводов указывает, что истец не представил доказательств наличия в многоквартирном доме "подвального помещения" общей площадью 84,1 кв. м. Считает, что ранее заключенный между МУ "ГЖУ-УК в ЖКХ г. Ижевска" и ИГОО "Центр "Дианетика" договор аренды не является доказательством наличия идентифицирующих признаков объекта аренды по договорам N 4 и N 5.
Однако представитель общества в судебном заседании указал на возможность идентифицировать объект аренды спорных договоров, указывая в плане и экспликации по состоянию на 1977 год на конкретные помещения в подвальной части дома под N 9, 10, 11, 12, которые ему были переданы в аренду истцом. В подтверждение своих возражений по иску общество указало лишь на то, что истец документально не подтвердил право общей долевой собственности в отношении объекта аренды, в связи с чем он не вправе был заключать данные сделки.
Третье лицо - Управление имущественных отношений Администрации г. Ижевска отзыв на апелляционную жалобу не представило, надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направило, что в силу ч. 5 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписаны договоры аренды N 4 от 08.07.2008 г. и N 5 от 08.07.2009 г., согласно условиям которых, арендатору во временное владение и пользование передано подвальное помещение площадью 84,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Свободы, 171 (л.д. 19-21, 23-25).
Факт передачи арендодателем указанного помещения обществу подтверждается актами приема-передачи помещения от 01.01.2002 г. и от 01.07.2003 г. (л.д. 26-27).
Срок договора аренды N 4 составляет с 08.07.2008 г. по 30.07.2009 г. (п. 7.1), договора аренды N 5 - с 09.07.2009 г. по 07.07.2010 г. (п. 7.1).
Размер арендной платы, порядок и сроки внесения платежей определены в п. 4-4.2 договора.
Поскольку ответчиком не вносилась плата за пользование нежилым помещением, ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из незаключенности спорных договоров аренды, в связи с невозможностью идентифицировать переданное в аренду помещение.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав представителя ответчика, присутствующего в судебном заседании, проверив правильность применения и соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право на сдачу помещения в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также третьи лица, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пунктом 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что согласно технического заключения N 188 Республиканской проектной конторой "Удмурткоммунпроект" подвальное помещение дома N 171 по ул. Свободы г. Ижевска предназначено исключительно для целей обслуживания указанного дома, поскольку в подвальном помещении располагаются инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания и функционирования всего дома: разводящая и циркуляционная магистраль смонтированы под полом подвала, в помещении жилых квартир доступа не имеют, и под потолком подвала; система отопления, элеваторный узел системы отопления, установленный на вводе, смонтирован на несущей стене в помещении подвала, вход холодного водоснабжения выполнен с главного фасада, на вводе в подвальном помещении установлена водомерный узел.
Кроме того, согласно представленной в материалы дела справке ГУП "Удмурттехинвентаризация" от 31.05.2010 г. N 01-12/2780 (л.д. 64) первая приватизация в доме N 171 по ул. Свободы г. Ижевска произошла 02.10.1992 г.
Спорное помещение фактически не было передано в муниципальную собственность (л.д. 72-82).
На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает необходимым согласиться с позицией ТСЖ относительно того, что спорное помещение является общей долевой собственностью всех собственником помещений в указанном жилом доме.
В пользу указанного факта свидетельствует представленное в материалы дела письмо МУ "Управляющая компания в Жилищно-коммунальном хозяйстве" от 16.10.2009 г. N 7663/23-07 (л.д. 32).
При таких обстоятельствах подлежит отклонению довод общества об отсутствии правовых оснований для заключения спорных договоров в связи с отсутствием документального подтверждения истцом права общей долевой собственности в отношении объекта аренды.
В связи с чем, в силу п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
На основании п. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Таким образом, объектом аренды может быть только индивидуально-определенное имущество.
В целях необходимости четкого определения объекта аренды в договоре аренды недвижимости указывается место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние.
Апелляционный суд отмечает, что из содержания п. 1.2 договоров аренды следует, что подвальное помещение площадью 84.1 кв. м, расположено в жилом многоквартирном доме N 171 по ул. Свободы г. Ижевска.
Факт индивидуализации объекта аренды подтвержден также представленными в материалы дела актом приема-передачи помещения от 01.01.2002 г. (л.д. 26), согласно которому в соответствие с договором аренды N 23/06/980А заключенному 01.01.2002 г. между МУ "Управляющая компания в Жилищно-коммунальном хозяйстве" и ЗАО "Фирма "АКФИЛ" последнему передано подвальное помещение общей площадью 84,1 кв. м.
Указанное помещение впоследствии было передано обществу на основании заключенного договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 23/06/980А (л.д. 27).
Кроме того, представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции указал на возможность идентифицировать объект аренды спорных договоров, указывая при этом во время обозрении в суде плана и экспликации по состоянию на 1977 год на конкретные помещения в подвальной части дома под N 9, 10, 11, 12, которые были переданы истцом в аренду обществу.
На основании изложенного и с учетом того факта, что в материалы дела обществом не представлено доказательств, из которых бы следовало, что стороны заблуждались относительно указанного в договоре имущества, а также того обстоятельства, что общество в период пользования объектом аренды (с 30.06.2005 г. по 07.07.2009 г.) до момента обращения ТСЖ в суд с иском о взыскании арендных платежей не предъявляло к арендодателю каких-либо претензий относительно состава и характеристик указанного в договоре имущества, осуществляло длительно оплату соответствующих арендных платежей, подписывало акт сверки о наличии задолженности и не заявляло о незаключенности договоров аренды, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об индивидуальной определенности спорного имущества, в связи с чем условие данного договора о предмете является согласованным.
Следовательно, оснований для признания указанного договора незаключенным не имеется.
Таким образом, с учетом фактических обстоятельств дела, вывод суда первой инстанции о незаключенности договоров аренды основан на не полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что наличие и основание возникновения задолженности ответчика перед истцом подтверждаются материалами дела. При этом апелляционный суд принимает во внимание, что согласно представленного в материалы дела акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 01.06.2009 г. (л.д. 30) общество подтверждает факт частичного внесения арендных платежей по спорным договорам. Задолженность общества по состоянию на 01.06.2009 г. составляет 132 165 рублей.
Представленный истцом в материалы дела расчет задолженности истца по внесению арендных платежей, составленный по состоянию на 27.01.2010 г., апелляционным судом проверен и признан обоснованным.
В нарушение ст. 65 АПК РФ доказательств уплаты задолженности по арендным платежам ответчиком не представлено.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с п. 5.1 спорных договоров за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы несвоевременного платежа за каждый день просрочки.
Согласно расчета истца, размер пени по договору N 4 от 08.07.2008 г. и договору N 5 от 08.07.2009 г. исходя из 0,1% от суммы задолженности составил 27 614,30 руб.
Подробно проанализировав указанный расчет суд апелляционной инстанции с учетом положений ст. 333 ГК РФ считает необходимым снизить размер неустойки до 13 807 рублей.
На основании изложенного, с учетом фактических обстоятельств дела суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заявленные истцом требования подлежат удовлетворению частично.
Относительно взыскания с истца в пользу общества расходов на оплату услуг представителя в размере 8 000 рублей, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку, заявленные истцом требования суд апелляционной инстанции посчитал подлежащими удовлетворению, взыскание с ТСЖ в пользу общества судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 8 000 рублей является необоснованным, противоречащим нормам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кроме того в соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате госпошлины по иску и по апелляционной жалобе следует отнести на ответчика.
В соответствии с подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решения арбитражного суда размер государственной пошлины составляет 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера, то есть 2000 руб., в связи с чем государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 1 000 рублей подлежит взысканию с общества в доход федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 176, 258, 266, 268, 269, ч.ч. 1-2 ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 22 июля 2010 года по делу N А71-3011/2010 отменить в части, изложив резолютивную часть решения в новой редакции:
"Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "НЕО" (ОГРН 1021801170214, ИНН 1831078015, юридический адрес: 426057, г. Ижевск, ул. Свободы, 171, фактический адрес: 426000, г. Ижевск, ул. 9 Января, 263) в пользу Товарищества собственников жилья "Свободы, 171" сумму 192 482 (Сто девяносто две тысячи четыреста восемьдесят два) руб. 15 коп., из которых арендная плата 178 675 (Сто семьдесят восемь тысяч шестьсот семьдесят пять) рублей и пени 13 807 (Тринадцать тысяч восемьсот семь) руб. 15 коп.
В остальной части в удовлетворении требований товарищества собственников жилья "Свободы, 171" отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "НЕО" в пользу Товарищества собственников жилья "Свободы, 171" в возмещение судебных расходов по иску и апелляционной жалобе сумму 10 125 (Десять тысяч сто двадцать пять) рублей 79 копеек.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "НЕО" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1 000 (Одна тысяча) рублей".
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий
О.Г.ГРИБИНИЧЕНКО
О.Г.ГРИБИНИЧЕНКО
Судьи
Л.Х.РИБ
Е.Ю.ЯСИКОВА
Л.Х.РИБ
Е.Ю.ЯСИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)