Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Вяцков Д.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Зинченко И.П., судей Родионовой Т.О., Семерневой Е.С. при секретаре Шардаковой М.А. рассмотрела в открытом судебном заседании 15 февраля 2011 г. гражданское дело
по иску Д. к Обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-строительная компания "АСком", Министерству финансов Свердловской области, Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (открытому акционерному обществу) в лице Орджоникидзевского отделения <...> о признании сделки ничтожной
по кассационной жалобе ответчика ОАО "Сбербанк России", поданной и подписанной его представителем П. (по доверенности в порядке передоверия от <...>, <...> сроком до <...>),
по кассационной жалобе ответчика Министерства финансов Свердловской области, поданной и подписанной его представителем Б. (по доверенности от <...>, сроком до <...>), на решение Сухоложского городского суда Свердловской области от 25 ноября 2010 г.
Заслушав доклад судьи Родионовой Т.О., объяснения представителя ОАО "Сбербанк России" М. (по доверенности от <...>), объяснения представителя Министерства финансов Свердловской области Б. (по доверенности от <...>), поддержавших доводы кассационных жалоб и просивших решение суда отменить, судебная коллегия
установила:
Д. обратилась в суд с иском к ООО "ТСК "АСком", Министерству финансов Свердловской области, ОАО "Сбербанк России" (Орджоникидзевское отделение <...>) о признании сделки ничтожной, в обоснование требований указала, что является соинвестором строительства многоквартирного жилого дома и собственником доли в праве собственности на не завершенный строительством объект по адресу: <...>, который является предметом договора ипотеки от 22 января 2008 г., зарегистрированного 22 февраля 2008 г., между залогодателем ООО "ТСК АСком" и залогодержателем Сбербанком России, а в настоящее время обременен ипотекой в пользу Министерства финансов Свердловской области, действовавшего по договору о предоставлении государственной гарантии Свердловской области от 14 ноября 2007 г. <...> и полностью исполнившего за заемщика ООО "ТСК "АСком" обязательства по кредитным договорам перед Сбербанком России на общую сумму <...>. Считала, что при заключении договора ипотеки ее права были нарушены, так как для строительства объекта - многоквартирного жилого дома (в частности, жилого помещения общей площадью 58,12 кв. м, <...>) были привлечены ее личные денежные средства в сумме <...>, которые она полностью внесла в ЖСК "Жилой комплекс <...>" по договору от 29 ноября 2006 г. <...> о порядке выплаты паевого взноса; кроме того, решением суда за ней признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в размере 42/10000 доли, а сам объект незавершенного строительства признан обремененным ее правом требования о передаче в ее собственность указанного жилого помещения. Просила признать ничтожной сделкой договор ипотеки от 22 января 2008 г. <...> между ОАО "Сбербанк России" и ООО "ТСК "АСком" <...>.
Ответчик Министерство финансов Свердловской области исковые требования не признал, в письменном отзыве его представитель Б. указал, что инвестиционный договор <...> от 10 марта 2006 г. заключен между ЖСК "Жилой комплекс <...>" и ООО "ТСК "АСком", согласно которому стороны договорились, что инвестор ЖСК "Жилой комплекс <...>" принимает на себя обязательство направить денежные средства, получаемые им от членов кооператива, на строительство многоквартирного жилого дома по адресу <...> в размере и на условиях настоящего Договора, а Заказчик ООО "ТСК "АСком" обязуется в интересах инвестора организовать выполнение и согласование проектной документации, возведение объекта в соответствии с проектной документацией, ввод объекта в эксплуатацию, и передачу после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию в собственность инвестора жилых и нежилых помещений в количестве, соответствующем финансированию Инвестора. В соответствии с договором от 2 марта 2009 г., заключенным между ЖСК "Жилой комплекс <...>" (кооператив), Д. (инвестор) и ООО "ТСК "АСком" (продавец), кооператив уступает, а инвестор принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие кооперативу по Инвестиционному договору <...> от 10 марта 2006 г., наряду с уступкой прав кооператив передает, а продавец полностью принимает на себя обязательства кооператива по договору о порядке выплаты паевого взноса от 29 ноября 2006 г. <...>. Заключение истцом договора от 02 марта 2009 г. не повлекло возникновения у нее права собственности на долю в праве собственности ООО "ТСК "АСком". Пункт 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. <...> "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", на который ссылается истец, не применим к спорным правоотношениям, так как произведенные истцом инвестиции на стадии строительства являются лишь капитальными вложениями, до завершения строительства и приобретения объектом статуса недвижимого имущества возможно только определение доли указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство в капитальных вложениях. Действующая правоприменительная практика исходит из того, что в силу ст. 130 ГК Российской Федерации, ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит государственной регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку. Из указанных разъяснений следует, что недостроенные объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, не могут расцениваться как недвижимое имущество, и на них не распространяются требования упомянутых норм. Объект незавершенного строительства не достроен и не введен в эксплуатацию, доказательств того, что он не является предметом действующего договора строительного подряда, не имеется, соответственно, до момента приемки объекта недвижимости и государственной регистрации у истца не могло возникнуть права собственности на долю в собственности на объект незавершенного строительства. Поскольку инвестиции - это денежные средства, вкладываемые в целях получения прибыли, а ЖСК "Жилой комплекс <...>" - некоммерческая организация, положения Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" не применимы. Обстоятельства, установленные решением Сухоложского городского суда от 15 мая 2009 года по делу <...>, не обязательны для Министерства финансов Свердловской области, так как оно в рассмотрении дела не участвовало. Кроме того, любые права по договору уступки прав (требования) и перевода долга могли возникнуть у истца лишь с даты его заключения - 2 марта 2009 г., в то время как договор ипотеки был заключен ранее - 2 января 2008 г. Также ссылался на отсутствие государственной регистрации права истца на долю в праве собственности на объект и невозможность в связи с этим нарушения ее вещных прав договором ипотеки. Указал на заключение договора ипотеки в соответствии с требованиями Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", отсутствие оснований для признания его ничтожной сделкой. Просил рассмотреть дело в отсутствие представителя Минфина Свердловской области <...>.
От ответчика Сбербанка Российской Федерации поступил письменный отзыв, в котором его представитель М. (по доверенности от <...>) исковые требования не признала, указала, что согласно представленным на момент заключения договора ипотеки от 22 января 2008 г. документам, предмет залога не был обременен правами третьих лиц. Право собственности за Д. было признано судом только 30 июня 2009 г., договор уступки, на основании которого было вынесено решение суда, был заключен 02 марта 2009 г. Оснований для признания всей сделки ничтожной, безотносительно доли истца, не имеется. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению отдать в залог свою долю согласно п. 2 ст. 246 ГК Российской Федерации. Для случаев нарушения прав долевого собственника закон предусматривает другие последствия распоряжения долей без согласия других собственников, чем ничтожность сделки, - в течение трех месяцев предусмотрено право требовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей покупателя <...>.
Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области возражений по существу иска не привело, в письменном отзыве представитель Управления Л. (по доверенности от <...>) указала, что Управление в силу своей компетенции не оспаривает и не может оспаривать чьих-либо сделок и прав, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, по имеющимся в деле документам <...>.
Глава ГО Сухой Лог С. в письменном отзыве указал, что Администрация ГО Сухой Лог не возражает против удовлетворения требований Д. при установлении фактов ее заинтересованности, нарушения прав договором ипотеки, невозможности восстановления нарушенных прав иным способом, несоблюдения требований законодательства при заключении договора ипотеки. Просил рассмотреть дело в свое отсутствие <...>.
В судебном заседании представитель Д. - О. исковые требования поддержал, представитель Сбербанка Российской Федерации М. иск не признала по доводам, изложенном в отзыве.
Представители ответчиков ООО ТСК "АСком" и Министерства финансов Свердловской области, а также третьего лица ЖСК "Жилой комплекс <...>" в судебном заседании не присутствовали, извещены надлежащим образом.
Решением Сухоложского городского суда Свердловской области от 25 ноября 2010 г. иск Д. удовлетворен частично.
В кассационной жалобе представитель ОАО "Сбербанк России" П. просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права (ст. ст. 3, 219, 246 ГК Российской Федерации, п. 1 ст. 77 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 1, 4 ст. 110 ЖК Российской Федерации), поддерживая приводившиеся в суде первой инстанции доводы о невозможности применения к сложившимся правоотношениям положений Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" <...>.
В кассационной жалобе, срок на подачу которой восстановлен определением суда от 28 декабря 2010 г., представитель Министерства финансов Свердловской области Б. просит решение суда отменить, поддерживая доводы, приведенные в письменном возражении против иска, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела. Полагает, что при рассмотрении гражданского дела не могли быть учтены обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 6 сентября 2010 г. Оспаривает вывод суда о возникновении у истца права общей долевой собственности до заключения договора ипотеки. Приводит доводы об отсутствии оснований для применения п. 1 ст. 167 ГК Российской Федерации <...>.
Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Из материалов данного дела и вступивших в законную силу судебных постановлений следует, что для строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <...> привлекались денежные средства граждан, в том числе Д., а также заемные денежные средства, предоставленные Сбербанком России ООО "ТСК "АСком".
Так, 10 марта 2006 г. между ЖСК "Жилой комплекс <...>" (инвестор) и ООО "Торгово-строительная компания "АСком" (заказчик) заключен инвестиционный договор <...>, в соответствии с которым инвестор обязуется направлять денежные средства, получаемые от членов ЖСК на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, а заказчик обязуется в интересах инвестора организовать выполнение и согласование проектной документации, возведение жилого дома, его ввод в эксплуатацию и последующую передачу в собственность инвестора.
2 марта 2006 г. утвержден Устав ЖСК "Жилой комплекс <...>", согласно которому указанный кооператив является добровольным объединением физических и юридических лиц в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых и нежилых помещениях, а также последующей эксплуатации, содержания и управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Д. была принята в члены данного ЖСК.
22 сентября 2006 г. между ООО "Торгово-строительная компания "АСком" и Администрацией городского округа Сухой Лог заключен договор аренды <...> земельного участка по вышеуказанному адресу с разрешенным использованием: под строительство жилого дома многоэтажной застройки, сроком до 15 сентября 2009 г., участок фактически передан арендатору,
27 октября 2006 г. выдано разрешение на строительство <...>.
24 ноября 2006 г. объект недвижимости - объект незавершенного строительства, Литер А, общей площадью 13826 кв. м, (в том числе основное строение с подвалом и нежилыми помещениями, основной материал - фундаментные блоки), расположенный по адресу: <...>, зарегистрирован на праве собственности за ООО "ТСК "АСком".
29 ноября 2006 г. между Д. и ЖСК был заключен договор о порядке выплаты паевого взноса <...>, которым определены порядок, условия и сроки внесения паевого взноса с целью строительства и приобретения в собственность жилого помещения, по окончании строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома при условии выплаты ею паевого взноса в полном объеме ЖСК обязался передать ей 1-комнатное жилое помещение, <...>, приведенной площадью 58,12 кв. м, расположенное на 5-ом этаже 9-тиэтажной секции <...>; паевой взнос рассчитан исходя из цены 1 кв. м жилого помещения <...>, согласованы планировка и уровень отделки жилого помещения, паевой взнос <...> уплачен полностью, что установлено решением Сухоложского городского суда Свердловской области от 15 мая 2009 г.
19 июля 2007 г. Правительством Свердловской области в целях выполнения мероприятий, направленных на реализацию приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" и во исполнение постановления Правительства Свердловской области от 20 февраля 2006 г. N 150-ПП "Об организации строительства жилья для отдельных категорий граждан" издано Постановление N 699-ПП "О предоставлении государственной гарантии Свердловской области"; пунктом 1 данного Постановления предусмотрено предоставить в соответствии с Законом Свердловской области от 8 декабря 2006 г. N 82-ФЗ "Об областном бюджете" на 2007 г. государственную гарантию Свердловской области по обязательствам юридического лица перед коммерческими банками по кредитам, предоставленным на строительство доступного жилья в Свердловской области; пунктом 2 Постановления Министерству финансов Свердловской области предписано заключить от имени Свердловской области договоры о предоставлении государственной гарантии Свердловской области и договоры об обеспечении требований гаранта. В договорах о предоставлении государственной гарантии предусмотреть условие, согласно которому гарантия ограничивается суммой <...> с учетом процентов и иных платежей, предусмотренных договором, контроль за исполнением постановления возложен на Министра строительства и ЖКХ Свердловской области <...>; согласно приложению "Объем реализации гарантии и срок, на который предоставляется в целях реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" государственная гарантия Свердловской области" указан получатель государственной гарантии ООО "ТСК "АСком", объем предоставляемой гарантии <...>, срок предоставления гарантии - декабрь 2008 г., строительный адрес дома <...>.
14 ноября 2007 г. между Сбербанком России (бенефициар), Министерством финансов Свердловской области (гарант), действующим на основании вышеуказанного Постановления Правительства Свердловской области, ООО "ТСК "АСком" (принципал) был заключен Договор <...> о предоставлении государственной гарантии субъекта Российской Федерации, согласно которому Министерство финансов Свердловской области от имени Свердловской области обязалось отвечать перед Сбербанком России за исполнение ООО "ТСК "АСком" всех его обязательств по генеральному соглашению и договорам об открытии невозобновляемой кредитной линии от 14 ноября 2007 г., по условиям которых банк перечислил заемщику ООО "ТСК "АСком" денежные средства в размере <...>, при этом согласно которым Сбербанк России открыл ООО "ТСК "АСком" невозобновляемую кредитную линию для финансирования и возмещения ранее понесенных инвестиционных затрат по строительству пятисекционного жилого дома, расположенного по адресу: <...> на срок по 30 апреля 2009 г. Выдача кредитов была произведена перечислением сумм на расчетный счет ООО ТСК "АСком". Общая сумма предоставленных Сбербанком России кредитов составила <...>.
22 января 2008 г. в обеспечение исполнения ООО "ТСК АСком" обязательств по Генеральному соглашению и кредитным договорам между Сбербанком России и ООО "ТСК АСком" заключен договор ипотеки <...>, согласно которому Сбербанку России переданы в залог:
- - принадлежащий ООО "ТСК "АСком" на праве собственности объект недвижимого имущества, составляющий вышеуказанный объект незавершенного строительства, литер А, общей площадью 13826 кв. м (в том числе основное строение с подвалом и нежилыми помещениями, основной материал - фундаментальные блоки), расположенное по адресу: <...>;
- - право аренды земельного участка (землепользования) из земель населенных пунктов, разрешенное использование: под объект жилой застройки (строительство жилого дома многоэтажной застройки), <...> местоположением: <...>, сроком с 15 сентября 2006 г. по 15 сентября 2009 г. с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 12150 кв. м.
Государственная регистрация договора ипотеки произведена 22 февраля 2008 г.
02 марта 2009 г. между Д. (инвестор), ЖСК (кооператив) и ООО "Торгово-строительная компания "АСком" (продавец) заключен договор уступки прав и перевода долга, в соответствии с которым ЖСК уступает, а она принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие кооперативу по инвестиционному договору <...> от 10 марта 2006 г., то есть в настоящее время она является инвестором - лицом, осуществившим инвестиции (капитальные вложения) в постройку объекта недвижимого имущества: многоквартирного жилого дома по адресу: <...>. Контрагентом является ООО "Торгово-строительная компания "АСком", организовавшая строительство объекта и принявшая на себя обязательство передачи объекта в собственность ЖСК в определенный договором срок. ЖСК принял на себя обязательство передачи (распределения) объекта в собственность пайщиков (членов кооператива) в соответствии с внесенными ими паями и заранее оговоренными помещениями, также в определенный договором срок.
Поскольку в установленный срок ООО "ТСК "АСком" обязательства по возврату кредита не исполнило, Министерством финансов Свердловской области в соответствии со ст. 363 ГК Российской Федерации, ст. 115 БК Российской Федерации, условиями договора гарантии исполнены обязательства гаранта по уплате суммы задолженности ООО "ТСК "АСком" перед Сбербанком России в размере <...>, денежные средства перечислены платежными поручениями 05, 06 мая 2009 г. <...>.
Решением Сухоложского городского суда Свердловской области от 15 мая 2009 г., вступившим в законную силу 30 июня 2009 г., по иску Д. к ЖСК "Жилой комплекс <...>", ООО "ТСК "АСком" (с участием третьих лиц УФРС по Свердловской области, Сбербанка России) за Д. признано право на долю в праве собственности ООО "ТСК "АСком" на объект незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом по адресу <...>, эквивалентную инвестированной Д. сумме в размере <...>, в размере доли 42/10000. Объект незавершенного строительства признан обремененным правом требования Д. о передаче в ее собственность жилого помещения, строительный номер помещения <...>, общая площадь 58,12 кв. м по указанному адресу <...>.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16 октября 2009 г. <...> по иску Минфина Свердловской области к ООО "ТСК "АСком", ООО "А", ООО "Б", В., Г. (третьи лица - Сбербанк России, Правительство Свердловской области, ООО "И") удовлетворен иск Минфина Свердловской области к ООО "ТСК "АСком" о взыскании <...> в доход бюджета Свердловской области, в удовлетворении исковых требований на основании ст. 365 ГК Российской Федерации об обращении взыскания на заложенное имущество по договору ипотеки от 22 января 2008 г. <...> отказано, так как истцом не представлено доказательств государственной регистрации ипотеки в его пользу (п. 2 ст. 20 Федерального закона "Об ипотеке") и отмечено, что истец не лишен права обратиться в суд с соответствующим требованием после осуществления государственной регистрации ипотеки <...>.
21 декабря 2009 г. Министерство финансов Свердловской области обратилось в УФРС по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации ипотеки в связи со сменой залогодержателя, на основании которого была произведена государственная регистрация ипотеки в пользу Минфина Свердловской области.
Как следует из Выписки из ЕГРПН от 9 ноября 2010 г., право общей долевой собственности Д. на объект незавершенного строительства было зарегистрировано, при этом имеется отметка об ограничении права в виде ипотеки в пользу Минфина Свердловской области <...>.
Из материалов дела следует, что строительство жилого дома велось с привлечением денежных средств Д., внесенных ею в 2006 г., то есть до заключения в ноябре 2007 г. кредитных договоров между Сбербанком России и ООО "ТСК "АСком" и направления полученных в кредит денежных средств на строительство данного объекта, с учетом изложенного суд сделал правильный вывод, что имущественные права Д. в отношении не завершенного строительством объекта были нарушены при передаче в январе 2008 г. всего объекта в целом в ипотеку Сбербанку России в обеспечение обязательств ООО "ТСК "АСком" по кредитным договорам.
Фактически Д., вложившая собственные денежные средства в строительство жилого дома с намерением приобрести для личных нужд жилое помещение в данном доме, являлась участником долевого строительства многоквартирного дома, данные отношения регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (согласно ч. 1 ст. 27 данного Федерального закона он вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования, опубликован в "Российской газете", N 292 от 31 декабря 2004 г., в соответствии с ч. 2 ст. 27 действие данного Закона подлежало распространению на правоотношения, сложившиеся в связи с привлечением денежных средств Д. для строительства жилого дома <...>, разрешение на строительство дома получено после вступления в силу данного закона - 27 октября 2006 г.), однако в нарушение норм указанного Закона договор долевого участия с Д. не заключался, его государственная регистрация не производилась и не были реализованы обеспечительные меры, направленные на защиту граждан, предусмотренные ст. ст. 12.1, 13 указанного Закона (в редакции Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ), согласно которым в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости; при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
Как видно из имеющихся в деле документов, строительство дома велось в рамках государственной программы по обеспечению граждан доступным жильем.
При таких обстоятельствах вывод суда о ничтожности договора ипотеки в части, нарушающей права Д., является правильным, иных способов защиты своих нарушенных прав Д. не имеет.
Разрешая заявленные требования, суд в соответствии с ч. 3 ст. 61 ГПК Российской Федерации правомерно учитывал обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 30 августа 2010 г. по делу <...> по иску ИП Д., ИП Е., ИП Ж. к ООО "ТСК "АСком" и ЖСК "Жилой комплекс <...>" о признании права на долю в праве собственности на объект, не завершенный строительством, в рассмотрении которого участвовали в качестве третьих лиц Сбербанк Российской Федерации, Правительство и Министерство финансов Свердловской области, Д., другие физические лица. Данным решением было установлено, что на момент государственной регистрации 24 ноября 2006 г. права собственности ООО ТСК "АСком" данное общество не обладало правом единоличной собственности на не завершенный строительством объект, материалами дела не подтверждается, что возведение объекта незавершенного строительства осуществлялось исключительно для ООО "ТСК "АСком" и за счет денежных средств ответчика <...>.
Аналогичный вывод содержится в Постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 ноября 2010 г. <...>, которым отменены решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.05.2010 по делу <...> и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2010 по этому же делу по иску ИП З. к ООО "ТСК "АСком" о признании права на долю в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, и выделении доли в указанном объекте (с участием в качестве третьих лиц Сбербанка России, Правительства Свердловской области, Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, Министерство финансов Свердловской области).
Установив, что ООО "ТСК АСком" не являясь собственником доли Д. и не имея права распоряжаться этой долей, заключило договор ипотеки от 22 января 2008 г. <...> со Сбербанком Российской Федерации, суд правомерно признал недействительным данный договор в части залога доли Д., составляющей 42/10000.
Согласно п. 1 ст. 167 ГК Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Признав договор ипотеки от 22 января 2008 г. <...> недействительным в части залога доли Д., суд правильно указал, что должна быть погашена запись о регистрации ипотеки в пользу Министерства финансов Свердловской области в отношении доли Д. - 42/10000 в праве собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <...>, площадью 13 826 кв. м.
Доводы кассационных жалоб не опровергают выводов суда, были предметом исследования судом первой инстанции и необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы кассационной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Кроме того, из материалов дела следует, что Сбербанк России каких-либо прав в отношении объекта незавершенного строительства не имеет, залогодержателем данного имущества не является, права банка в результате принятия обжалуемого решения не затрагиваются и не нарушаются.
Руководствуясь ст. 361 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Сухоложского городского суда Свердловской области от 25 ноября 2010 г. оставить без изменения, кассационные жалобы Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытого акционерного общества) и Министерства финансов Свердловской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.02.2011 ПО ДЕЛУ N 33-959/2011
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 февраля 2011 г. по делу N 33-959/2011
Судья Вяцков Д.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Зинченко И.П., судей Родионовой Т.О., Семерневой Е.С. при секретаре Шардаковой М.А. рассмотрела в открытом судебном заседании 15 февраля 2011 г. гражданское дело
по иску Д. к Обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-строительная компания "АСком", Министерству финансов Свердловской области, Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (открытому акционерному обществу) в лице Орджоникидзевского отделения <...> о признании сделки ничтожной
по кассационной жалобе ответчика ОАО "Сбербанк России", поданной и подписанной его представителем П. (по доверенности в порядке передоверия от <...>, <...> сроком до <...>),
по кассационной жалобе ответчика Министерства финансов Свердловской области, поданной и подписанной его представителем Б. (по доверенности от <...>, сроком до <...>), на решение Сухоложского городского суда Свердловской области от 25 ноября 2010 г.
Заслушав доклад судьи Родионовой Т.О., объяснения представителя ОАО "Сбербанк России" М. (по доверенности от <...>), объяснения представителя Министерства финансов Свердловской области Б. (по доверенности от <...>), поддержавших доводы кассационных жалоб и просивших решение суда отменить, судебная коллегия
установила:
Д. обратилась в суд с иском к ООО "ТСК "АСком", Министерству финансов Свердловской области, ОАО "Сбербанк России" (Орджоникидзевское отделение <...>) о признании сделки ничтожной, в обоснование требований указала, что является соинвестором строительства многоквартирного жилого дома и собственником доли в праве собственности на не завершенный строительством объект по адресу: <...>, который является предметом договора ипотеки от 22 января 2008 г., зарегистрированного 22 февраля 2008 г., между залогодателем ООО "ТСК АСком" и залогодержателем Сбербанком России, а в настоящее время обременен ипотекой в пользу Министерства финансов Свердловской области, действовавшего по договору о предоставлении государственной гарантии Свердловской области от 14 ноября 2007 г. <...> и полностью исполнившего за заемщика ООО "ТСК "АСком" обязательства по кредитным договорам перед Сбербанком России на общую сумму <...>. Считала, что при заключении договора ипотеки ее права были нарушены, так как для строительства объекта - многоквартирного жилого дома (в частности, жилого помещения общей площадью 58,12 кв. м, <...>) были привлечены ее личные денежные средства в сумме <...>, которые она полностью внесла в ЖСК "Жилой комплекс <...>" по договору от 29 ноября 2006 г. <...> о порядке выплаты паевого взноса; кроме того, решением суда за ней признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в размере 42/10000 доли, а сам объект незавершенного строительства признан обремененным ее правом требования о передаче в ее собственность указанного жилого помещения. Просила признать ничтожной сделкой договор ипотеки от 22 января 2008 г. <...> между ОАО "Сбербанк России" и ООО "ТСК "АСком" <...>.
Ответчик Министерство финансов Свердловской области исковые требования не признал, в письменном отзыве его представитель Б. указал, что инвестиционный договор <...> от 10 марта 2006 г. заключен между ЖСК "Жилой комплекс <...>" и ООО "ТСК "АСком", согласно которому стороны договорились, что инвестор ЖСК "Жилой комплекс <...>" принимает на себя обязательство направить денежные средства, получаемые им от членов кооператива, на строительство многоквартирного жилого дома по адресу <...> в размере и на условиях настоящего Договора, а Заказчик ООО "ТСК "АСком" обязуется в интересах инвестора организовать выполнение и согласование проектной документации, возведение объекта в соответствии с проектной документацией, ввод объекта в эксплуатацию, и передачу после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию в собственность инвестора жилых и нежилых помещений в количестве, соответствующем финансированию Инвестора. В соответствии с договором от 2 марта 2009 г., заключенным между ЖСК "Жилой комплекс <...>" (кооператив), Д. (инвестор) и ООО "ТСК "АСком" (продавец), кооператив уступает, а инвестор принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие кооперативу по Инвестиционному договору <...> от 10 марта 2006 г., наряду с уступкой прав кооператив передает, а продавец полностью принимает на себя обязательства кооператива по договору о порядке выплаты паевого взноса от 29 ноября 2006 г. <...>. Заключение истцом договора от 02 марта 2009 г. не повлекло возникновения у нее права собственности на долю в праве собственности ООО "ТСК "АСком". Пункт 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. <...> "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", на который ссылается истец, не применим к спорным правоотношениям, так как произведенные истцом инвестиции на стадии строительства являются лишь капитальными вложениями, до завершения строительства и приобретения объектом статуса недвижимого имущества возможно только определение доли указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство в капитальных вложениях. Действующая правоприменительная практика исходит из того, что в силу ст. 130 ГК Российской Федерации, ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит государственной регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку. Из указанных разъяснений следует, что недостроенные объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, не могут расцениваться как недвижимое имущество, и на них не распространяются требования упомянутых норм. Объект незавершенного строительства не достроен и не введен в эксплуатацию, доказательств того, что он не является предметом действующего договора строительного подряда, не имеется, соответственно, до момента приемки объекта недвижимости и государственной регистрации у истца не могло возникнуть права собственности на долю в собственности на объект незавершенного строительства. Поскольку инвестиции - это денежные средства, вкладываемые в целях получения прибыли, а ЖСК "Жилой комплекс <...>" - некоммерческая организация, положения Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" не применимы. Обстоятельства, установленные решением Сухоложского городского суда от 15 мая 2009 года по делу <...>, не обязательны для Министерства финансов Свердловской области, так как оно в рассмотрении дела не участвовало. Кроме того, любые права по договору уступки прав (требования) и перевода долга могли возникнуть у истца лишь с даты его заключения - 2 марта 2009 г., в то время как договор ипотеки был заключен ранее - 2 января 2008 г. Также ссылался на отсутствие государственной регистрации права истца на долю в праве собственности на объект и невозможность в связи с этим нарушения ее вещных прав договором ипотеки. Указал на заключение договора ипотеки в соответствии с требованиями Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", отсутствие оснований для признания его ничтожной сделкой. Просил рассмотреть дело в отсутствие представителя Минфина Свердловской области <...>.
От ответчика Сбербанка Российской Федерации поступил письменный отзыв, в котором его представитель М. (по доверенности от <...>) исковые требования не признала, указала, что согласно представленным на момент заключения договора ипотеки от 22 января 2008 г. документам, предмет залога не был обременен правами третьих лиц. Право собственности за Д. было признано судом только 30 июня 2009 г., договор уступки, на основании которого было вынесено решение суда, был заключен 02 марта 2009 г. Оснований для признания всей сделки ничтожной, безотносительно доли истца, не имеется. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению отдать в залог свою долю согласно п. 2 ст. 246 ГК Российской Федерации. Для случаев нарушения прав долевого собственника закон предусматривает другие последствия распоряжения долей без согласия других собственников, чем ничтожность сделки, - в течение трех месяцев предусмотрено право требовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей покупателя <...>.
Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области возражений по существу иска не привело, в письменном отзыве представитель Управления Л. (по доверенности от <...>) указала, что Управление в силу своей компетенции не оспаривает и не может оспаривать чьих-либо сделок и прав, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, по имеющимся в деле документам <...>.
Глава ГО Сухой Лог С. в письменном отзыве указал, что Администрация ГО Сухой Лог не возражает против удовлетворения требований Д. при установлении фактов ее заинтересованности, нарушения прав договором ипотеки, невозможности восстановления нарушенных прав иным способом, несоблюдения требований законодательства при заключении договора ипотеки. Просил рассмотреть дело в свое отсутствие <...>.
В судебном заседании представитель Д. - О. исковые требования поддержал, представитель Сбербанка Российской Федерации М. иск не признала по доводам, изложенном в отзыве.
Представители ответчиков ООО ТСК "АСком" и Министерства финансов Свердловской области, а также третьего лица ЖСК "Жилой комплекс <...>" в судебном заседании не присутствовали, извещены надлежащим образом.
Решением Сухоложского городского суда Свердловской области от 25 ноября 2010 г. иск Д. удовлетворен частично.
В кассационной жалобе представитель ОАО "Сбербанк России" П. просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права (ст. ст. 3, 219, 246 ГК Российской Федерации, п. 1 ст. 77 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 1, 4 ст. 110 ЖК Российской Федерации), поддерживая приводившиеся в суде первой инстанции доводы о невозможности применения к сложившимся правоотношениям положений Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" <...>.
В кассационной жалобе, срок на подачу которой восстановлен определением суда от 28 декабря 2010 г., представитель Министерства финансов Свердловской области Б. просит решение суда отменить, поддерживая доводы, приведенные в письменном возражении против иска, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела. Полагает, что при рассмотрении гражданского дела не могли быть учтены обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 6 сентября 2010 г. Оспаривает вывод суда о возникновении у истца права общей долевой собственности до заключения договора ипотеки. Приводит доводы об отсутствии оснований для применения п. 1 ст. 167 ГК Российской Федерации <...>.
Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Из материалов данного дела и вступивших в законную силу судебных постановлений следует, что для строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <...> привлекались денежные средства граждан, в том числе Д., а также заемные денежные средства, предоставленные Сбербанком России ООО "ТСК "АСком".
Так, 10 марта 2006 г. между ЖСК "Жилой комплекс <...>" (инвестор) и ООО "Торгово-строительная компания "АСком" (заказчик) заключен инвестиционный договор <...>, в соответствии с которым инвестор обязуется направлять денежные средства, получаемые от членов ЖСК на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, а заказчик обязуется в интересах инвестора организовать выполнение и согласование проектной документации, возведение жилого дома, его ввод в эксплуатацию и последующую передачу в собственность инвестора.
2 марта 2006 г. утвержден Устав ЖСК "Жилой комплекс <...>", согласно которому указанный кооператив является добровольным объединением физических и юридических лиц в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых и нежилых помещениях, а также последующей эксплуатации, содержания и управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Д. была принята в члены данного ЖСК.
22 сентября 2006 г. между ООО "Торгово-строительная компания "АСком" и Администрацией городского округа Сухой Лог заключен договор аренды <...> земельного участка по вышеуказанному адресу с разрешенным использованием: под строительство жилого дома многоэтажной застройки, сроком до 15 сентября 2009 г., участок фактически передан арендатору,
27 октября 2006 г. выдано разрешение на строительство <...>.
24 ноября 2006 г. объект недвижимости - объект незавершенного строительства, Литер А, общей площадью 13826 кв. м, (в том числе основное строение с подвалом и нежилыми помещениями, основной материал - фундаментные блоки), расположенный по адресу: <...>, зарегистрирован на праве собственности за ООО "ТСК "АСком".
29 ноября 2006 г. между Д. и ЖСК был заключен договор о порядке выплаты паевого взноса <...>, которым определены порядок, условия и сроки внесения паевого взноса с целью строительства и приобретения в собственность жилого помещения, по окончании строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома при условии выплаты ею паевого взноса в полном объеме ЖСК обязался передать ей 1-комнатное жилое помещение, <...>, приведенной площадью 58,12 кв. м, расположенное на 5-ом этаже 9-тиэтажной секции <...>; паевой взнос рассчитан исходя из цены 1 кв. м жилого помещения <...>, согласованы планировка и уровень отделки жилого помещения, паевой взнос <...> уплачен полностью, что установлено решением Сухоложского городского суда Свердловской области от 15 мая 2009 г.
19 июля 2007 г. Правительством Свердловской области в целях выполнения мероприятий, направленных на реализацию приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" и во исполнение постановления Правительства Свердловской области от 20 февраля 2006 г. N 150-ПП "Об организации строительства жилья для отдельных категорий граждан" издано Постановление N 699-ПП "О предоставлении государственной гарантии Свердловской области"; пунктом 1 данного Постановления предусмотрено предоставить в соответствии с Законом Свердловской области от 8 декабря 2006 г. N 82-ФЗ "Об областном бюджете" на 2007 г. государственную гарантию Свердловской области по обязательствам юридического лица перед коммерческими банками по кредитам, предоставленным на строительство доступного жилья в Свердловской области; пунктом 2 Постановления Министерству финансов Свердловской области предписано заключить от имени Свердловской области договоры о предоставлении государственной гарантии Свердловской области и договоры об обеспечении требований гаранта. В договорах о предоставлении государственной гарантии предусмотреть условие, согласно которому гарантия ограничивается суммой <...> с учетом процентов и иных платежей, предусмотренных договором, контроль за исполнением постановления возложен на Министра строительства и ЖКХ Свердловской области <...>; согласно приложению "Объем реализации гарантии и срок, на который предоставляется в целях реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" государственная гарантия Свердловской области" указан получатель государственной гарантии ООО "ТСК "АСком", объем предоставляемой гарантии <...>, срок предоставления гарантии - декабрь 2008 г., строительный адрес дома <...>.
14 ноября 2007 г. между Сбербанком России (бенефициар), Министерством финансов Свердловской области (гарант), действующим на основании вышеуказанного Постановления Правительства Свердловской области, ООО "ТСК "АСком" (принципал) был заключен Договор <...> о предоставлении государственной гарантии субъекта Российской Федерации, согласно которому Министерство финансов Свердловской области от имени Свердловской области обязалось отвечать перед Сбербанком России за исполнение ООО "ТСК "АСком" всех его обязательств по генеральному соглашению и договорам об открытии невозобновляемой кредитной линии от 14 ноября 2007 г., по условиям которых банк перечислил заемщику ООО "ТСК "АСком" денежные средства в размере <...>, при этом согласно которым Сбербанк России открыл ООО "ТСК "АСком" невозобновляемую кредитную линию для финансирования и возмещения ранее понесенных инвестиционных затрат по строительству пятисекционного жилого дома, расположенного по адресу: <...> на срок по 30 апреля 2009 г. Выдача кредитов была произведена перечислением сумм на расчетный счет ООО ТСК "АСком". Общая сумма предоставленных Сбербанком России кредитов составила <...>.
22 января 2008 г. в обеспечение исполнения ООО "ТСК АСком" обязательств по Генеральному соглашению и кредитным договорам между Сбербанком России и ООО "ТСК АСком" заключен договор ипотеки <...>, согласно которому Сбербанку России переданы в залог:
- - принадлежащий ООО "ТСК "АСком" на праве собственности объект недвижимого имущества, составляющий вышеуказанный объект незавершенного строительства, литер А, общей площадью 13826 кв. м (в том числе основное строение с подвалом и нежилыми помещениями, основной материал - фундаментальные блоки), расположенное по адресу: <...>;
- - право аренды земельного участка (землепользования) из земель населенных пунктов, разрешенное использование: под объект жилой застройки (строительство жилого дома многоэтажной застройки), <...> местоположением: <...>, сроком с 15 сентября 2006 г. по 15 сентября 2009 г. с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 12150 кв. м.
Государственная регистрация договора ипотеки произведена 22 февраля 2008 г.
02 марта 2009 г. между Д. (инвестор), ЖСК (кооператив) и ООО "Торгово-строительная компания "АСком" (продавец) заключен договор уступки прав и перевода долга, в соответствии с которым ЖСК уступает, а она принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие кооперативу по инвестиционному договору <...> от 10 марта 2006 г., то есть в настоящее время она является инвестором - лицом, осуществившим инвестиции (капитальные вложения) в постройку объекта недвижимого имущества: многоквартирного жилого дома по адресу: <...>. Контрагентом является ООО "Торгово-строительная компания "АСком", организовавшая строительство объекта и принявшая на себя обязательство передачи объекта в собственность ЖСК в определенный договором срок. ЖСК принял на себя обязательство передачи (распределения) объекта в собственность пайщиков (членов кооператива) в соответствии с внесенными ими паями и заранее оговоренными помещениями, также в определенный договором срок.
Поскольку в установленный срок ООО "ТСК "АСком" обязательства по возврату кредита не исполнило, Министерством финансов Свердловской области в соответствии со ст. 363 ГК Российской Федерации, ст. 115 БК Российской Федерации, условиями договора гарантии исполнены обязательства гаранта по уплате суммы задолженности ООО "ТСК "АСком" перед Сбербанком России в размере <...>, денежные средства перечислены платежными поручениями 05, 06 мая 2009 г. <...>.
Решением Сухоложского городского суда Свердловской области от 15 мая 2009 г., вступившим в законную силу 30 июня 2009 г., по иску Д. к ЖСК "Жилой комплекс <...>", ООО "ТСК "АСком" (с участием третьих лиц УФРС по Свердловской области, Сбербанка России) за Д. признано право на долю в праве собственности ООО "ТСК "АСком" на объект незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом по адресу <...>, эквивалентную инвестированной Д. сумме в размере <...>, в размере доли 42/10000. Объект незавершенного строительства признан обремененным правом требования Д. о передаче в ее собственность жилого помещения, строительный номер помещения <...>, общая площадь 58,12 кв. м по указанному адресу <...>.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16 октября 2009 г. <...> по иску Минфина Свердловской области к ООО "ТСК "АСком", ООО "А", ООО "Б", В., Г. (третьи лица - Сбербанк России, Правительство Свердловской области, ООО "И") удовлетворен иск Минфина Свердловской области к ООО "ТСК "АСком" о взыскании <...> в доход бюджета Свердловской области, в удовлетворении исковых требований на основании ст. 365 ГК Российской Федерации об обращении взыскания на заложенное имущество по договору ипотеки от 22 января 2008 г. <...> отказано, так как истцом не представлено доказательств государственной регистрации ипотеки в его пользу (п. 2 ст. 20 Федерального закона "Об ипотеке") и отмечено, что истец не лишен права обратиться в суд с соответствующим требованием после осуществления государственной регистрации ипотеки <...>.
21 декабря 2009 г. Министерство финансов Свердловской области обратилось в УФРС по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации ипотеки в связи со сменой залогодержателя, на основании которого была произведена государственная регистрация ипотеки в пользу Минфина Свердловской области.
Как следует из Выписки из ЕГРПН от 9 ноября 2010 г., право общей долевой собственности Д. на объект незавершенного строительства было зарегистрировано, при этом имеется отметка об ограничении права в виде ипотеки в пользу Минфина Свердловской области <...>.
Из материалов дела следует, что строительство жилого дома велось с привлечением денежных средств Д., внесенных ею в 2006 г., то есть до заключения в ноябре 2007 г. кредитных договоров между Сбербанком России и ООО "ТСК "АСком" и направления полученных в кредит денежных средств на строительство данного объекта, с учетом изложенного суд сделал правильный вывод, что имущественные права Д. в отношении не завершенного строительством объекта были нарушены при передаче в январе 2008 г. всего объекта в целом в ипотеку Сбербанку России в обеспечение обязательств ООО "ТСК "АСком" по кредитным договорам.
Фактически Д., вложившая собственные денежные средства в строительство жилого дома с намерением приобрести для личных нужд жилое помещение в данном доме, являлась участником долевого строительства многоквартирного дома, данные отношения регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (согласно ч. 1 ст. 27 данного Федерального закона он вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования, опубликован в "Российской газете", N 292 от 31 декабря 2004 г., в соответствии с ч. 2 ст. 27 действие данного Закона подлежало распространению на правоотношения, сложившиеся в связи с привлечением денежных средств Д. для строительства жилого дома <...>, разрешение на строительство дома получено после вступления в силу данного закона - 27 октября 2006 г.), однако в нарушение норм указанного Закона договор долевого участия с Д. не заключался, его государственная регистрация не производилась и не были реализованы обеспечительные меры, направленные на защиту граждан, предусмотренные ст. ст. 12.1, 13 указанного Закона (в редакции Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ), согласно которым в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости; при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
Как видно из имеющихся в деле документов, строительство дома велось в рамках государственной программы по обеспечению граждан доступным жильем.
При таких обстоятельствах вывод суда о ничтожности договора ипотеки в части, нарушающей права Д., является правильным, иных способов защиты своих нарушенных прав Д. не имеет.
Разрешая заявленные требования, суд в соответствии с ч. 3 ст. 61 ГПК Российской Федерации правомерно учитывал обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 30 августа 2010 г. по делу <...> по иску ИП Д., ИП Е., ИП Ж. к ООО "ТСК "АСком" и ЖСК "Жилой комплекс <...>" о признании права на долю в праве собственности на объект, не завершенный строительством, в рассмотрении которого участвовали в качестве третьих лиц Сбербанк Российской Федерации, Правительство и Министерство финансов Свердловской области, Д., другие физические лица. Данным решением было установлено, что на момент государственной регистрации 24 ноября 2006 г. права собственности ООО ТСК "АСком" данное общество не обладало правом единоличной собственности на не завершенный строительством объект, материалами дела не подтверждается, что возведение объекта незавершенного строительства осуществлялось исключительно для ООО "ТСК "АСком" и за счет денежных средств ответчика <...>.
Аналогичный вывод содержится в Постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 ноября 2010 г. <...>, которым отменены решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.05.2010 по делу <...> и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2010 по этому же делу по иску ИП З. к ООО "ТСК "АСком" о признании права на долю в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, и выделении доли в указанном объекте (с участием в качестве третьих лиц Сбербанка России, Правительства Свердловской области, Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, Министерство финансов Свердловской области).
Установив, что ООО "ТСК АСком" не являясь собственником доли Д. и не имея права распоряжаться этой долей, заключило договор ипотеки от 22 января 2008 г. <...> со Сбербанком Российской Федерации, суд правомерно признал недействительным данный договор в части залога доли Д., составляющей 42/10000.
Согласно п. 1 ст. 167 ГК Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Признав договор ипотеки от 22 января 2008 г. <...> недействительным в части залога доли Д., суд правильно указал, что должна быть погашена запись о регистрации ипотеки в пользу Министерства финансов Свердловской области в отношении доли Д. - 42/10000 в праве собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <...>, площадью 13 826 кв. м.
Доводы кассационных жалоб не опровергают выводов суда, были предметом исследования судом первой инстанции и необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы кассационной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Кроме того, из материалов дела следует, что Сбербанк России каких-либо прав в отношении объекта незавершенного строительства не имеет, залогодержателем данного имущества не является, права банка в результате принятия обжалуемого решения не затрагиваются и не нарушаются.
Руководствуясь ст. 361 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Сухоложского городского суда Свердловской области от 25 ноября 2010 г. оставить без изменения, кассационные жалобы Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытого акционерного общества) и Министерства финансов Свердловской области - без удовлетворения.
Председательствующий
ЗИНЧЕНКО И.П.
Судьи
РОДИОНОВА Т.О.
СЕМЕРНЕВА Е.С.
ЗИНЧЕНКО И.П.
Судьи
РОДИОНОВА Т.О.
СЕМЕРНЕВА Е.С.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)