Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
резолютивная часть постановления объявлена 02.11.2011
постановление в полном объеме изготовлено 07.11.2011
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи: Катунова В.И.,
Судей: Банина И.Н., Юрковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Грибановой М.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - федерального государственного бюджетного учреждения "Управление по эксплуатации жилого фонда" Управления делами Президента Российской Федерации на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.08.2011 по делу N А40-65533/11-61-472 судьи Зверевой О.Н.
по иску товарищества собственников жилья "Кутузов" (ОГРН 1037730020646, адрес: 121248, г. Москва, Кутузовский пр-кт, д. 11) к федеральному государственному бюджетному учреждения "Управление по эксплуатации жилого фонда" Управления делами Президента Российской Федерации (ОГРН 1027700378628, адрес: 103685, г. Москва, Никольский пер., д. 6) о взыскании задолженности, встречному иску о признании договора незаключенным,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Родионова Н.В. представитель по доверенности N 06 от 01.06.2011 г.; Алиханова Е.А. представитель по доверенности N 01 от 01.07.2011 г.;
- от ответчика: Иванова Т.В. представитель по доверенности N УЭЖФ-1812 от 02.08.2011 г.; Мельников С.В. представитель по доверенности УЭЖФ-1580 от 13.07.2011 г.;
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.08.2011 взыскана с ФГУ "Управления по эксплуатации жилого фонда" Управления делами Президента РФ в пользу ТСЖ "Кутузов" задолженность в размере 130 020 (Сто тридцать тысяч двадцать) руб. 86 коп. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 900 (Четыре тысячи девятьсот) руб. 63 коп.
В удовлетворении встречного иска о признании договора незаключенным отказано.
ФГУ "Управления по эксплуатации жилого фонда" Управления делами Президента Российской Федерации подана апелляционная жалоба на решение Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-65533/11-61-472.
Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против доводов жалобы, просит оставить ее без удовлетворения.
Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, выслушав объяснения представителей ответчика, поддержавших доводы и требования апелляционной жалобы, представителей истца, просивших оставить решение без изменения, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного решения, принятого в соответствии с действующим законодательством и обстоятельствами дела
Судом первой инстанции правильно применены нормы материального права, полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, дана правильная оценка представленным доказательствам и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Как видно из материалов дела, 01.04.2011 года между сторонами заключен договор N 1-2011 управления многоквартирным домом по адресу: г. Москва, Кутузовский пр-т, д. 11, в соответствии с условиями которого, ТСЖ обязуется в соответствии с техническим заданием на оказание услуг по управлению многоквартирным домом, оказать услуги, а собственник обязуется принять и оплатить оказанные услуги.
При согласовании и подписании договора управления домом, заключенного между истцом и ответчиком, ответчик предоставил истцу на подписание в своей редакции Приложение N 3 к договору управления.
Данным Приложением устанавливался расчет стоимости услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме исходя из суммы в размере 22 рубля 92 копейки за 1 кв. м жилого и/или нежилого помещения в месяц, в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 30.11.2010 года N 1038-ПП "Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2011 год".
Между тем, суд первой инстанции правомерно указал, что в соответствии с п. 2.1 договора, размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и придомовой территории рассчитывается по смете, утвержденной общим собранием собственников помещений многоквартирного жилого дома.
В доме 11 по Кутузовскому проспекту в соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ выбран один из способов управление многоквартирным домом - управление товариществом собственников жилья.
В соответствии с п. 8 ст. 156 Жилищного кодекса РФ размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с уставом товарищества собственников жилья.
В соответствии с п. 6 ст. 155 Жилищного кодекса РФ не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья.
Размер обязательных платежей в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, устанавливается решением общего собрания членов ТСЖ, являющимся высшим органом управления товарищества собственников жилья.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491 размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Поскольку доказательств выплаты суммы по договору ответчиком не представлено, суд первой инстанции правомерно признал обоснованным и подлежащим удовлетворению иск в части взыскания суммы в размере 130 020 руб. 86 коп., так как в соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с требованиями закона, иных правовых актов, а ст. 310 ГК РФ не допускает односторонний отказ от исполнения обязательства.
ФГУ "Управление по эксплуатации жилого фонда" Управления Делами Президента Российской Федерации в апелляционной жалобе настаивает, что между сторонами не достигнуто соглашение по всем условиям Договора, являющимся существенными для договоров управления многоквартирным домом (в соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации), а именно по:
- - порядку определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядку внесения такой платы;
- - порядку осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Данный довод следует отклонить, т.к. Договор, заключенный между сторонами содержит договоренности сторон по всем существенным условиям:
Так, Договором предусмотрен порядок определения цены договора, порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы:
- - пункт 2.1. Договора определяет цену договора как сумму платы Истца за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и платы за коммунальные услуги;
- - абзацем вторым данного пункта определено, что плата за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме включает услуги ТСЖ по управлению домом, работы предусмотренные Приложением N 1 к Договору (Техническое задание);
- - абзацем четвертым определен размер платы за коммунальные услуги, которые рассчитываются по тарифам, утверждаемым Региональной энергетической комиссией г. Москвы.
Необходимо отметить, что иск ТСЖ "Кутузов" предъявлен по возмещению коммунальных услуг только по общедомовому имуществу.
- абзац третий п. 2.1. предусматривает два варианта определения размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме:
1) плата рассчитывается по тарифам (ценам), утверждаемым органами государственной власти г. Москвы;
2) по смете, утвержденной общим собранием собственников помещений, являющимся высшим органом управления многоквартирного дома.
В многоквартирном доме, в котором выбран способ управления товариществом собственников жилья, высшим органом управления домом является общее собрание членов ТСЖ, и в соответствии с п. 9 ст. 162 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ, осуществляется исключительно с учетом положений раздела VI ЖК РФ "Товарищество собственников жилья".
Кроме этого, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Необходимо отметить, что расчет размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме для данного плательщика, которым является Истец, по тарифам (ценам), утверждаемым органами государственной власти г. Москвы, противоречит действующему законодательству, а именно:
Постановлением Правительства Москвы от 30.11.2010 г. N 1038-ПП, на которое ссылается Истец прямо предусмотрено для каких категорий лиц могут применяться данные тарифы.
В соответствии с пп. 1.2.4 и 1.2.5 тарифы применяются к собственникам жилых помещений, которые в установленном порядке не приняли решение о выборе способа управления домом либо к собственникам помещений, которые на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений.
Аналогичная позиция содержится в Определении Верховного Суда РФ от 01.03.2011 N 86-ВпрЮ-9, только с уточнением данного состава плательщиков - для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, и нанимателей по договорам социального найма государственного и муниципального жилищного фонда, проживающих в многоквартирном доме.
Перечень исчерпывающий и Истец к данным категориям лиц никак не может быть отнесен.
Учитывая вышеизложенное, Истцом не было подписано Приложение N 3 к Договору, которое содержит расчет суммы платежей за содержание и ремонт общего имущества по ставке Правительства Москвы, как не соответствующее закону и иным правовым актам, и соответственно являющееся в этой части недействительным (ст. 168 ГК РФ).
Однако в соответствии со ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности ее прочих частей.
Договором определен порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Так, Истец обязан проводить сверки взаиморасчетов по оплате услуг по управлению многоквартирным домом (п. 4.1.8 Договора); обязан предоставлять Ответчику результат оказанных услуг (п. 4.1.9. Договора); Ответчик имеет право знакомиться с ходом оказания услуг (п. 4.4.1. Договора); Ответчик имеет право вносить предложения, направленные на улучшение результата оказываемых услуг (п. 4.4.2. Договора); Ответчик имеет право требовать надлежащего выполнения условий договора (п. 4.4.3. Договора).
Учитывая изложенное, сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиями Договора, предусмотренным п. 3 ст. 162 ЖК РФ, и в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным.
В соответствии с п. 2 ст. 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты одной из сторон и ее акцепта другой стороной.
Так в соответствии с исходящим письмом N 14исх. от 08.04.2011 г. в адрес Ответчика был направлен проект договора управления многоквартирным домом для согласования и подписания.
Однако Ответчик не подписал договор в редакции Истца, а передал Истцу договор управления в своей редакции уже подписанный уполномоченным на то руководителем Ответчика.
В соответствии со ст. 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом, и такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
Соответственно, Истец получив от Ответчика новую оферту в виде подписанного Договора управления, акцептовал ее, подписав Договор управления в редакции Ответчика. При этом не подписанное со стороны Истца Приложение N 3 к договору, являющееся недействительным (ничтожным) как не соответствующее закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ), не является не принятием Договора управления в полном объеме, т.к. пункт 2.1 Договора предусматривает формирование платы за содержание и ремонт многоквартирного дома как по тарифам, утвержденным органами государственной власти г. Москвы, так и по смете, утвержденной общим собранием.
Кроме этого, в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту (в данном случае Истец) действий по выполнению указанных условий (предоставление услуг, выполнение работ) также считается акцептом.
Истец в полном объеме выполняет свои обязательства по Договору управления многоквартирным домом в соответствии с техническим заданием Ответчика:
осуществляет управление многоквартирным домом в соответствии с требованиями о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, пожарной безопасности и др; соблюдает требования к надежности и безопасности дома; обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц, а также государственного и муниципального имущества, в том числе имущество Ответчика; обеспечивает постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования; обеспечивает поставку ресурсов (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, энергоснабжение) и т.д.
В подтверждение своих доводов, Истец предоставил в материалы дела N А40-65533/11-61-472 доказательства выполнения Истцом своих обязательств, предусмотренных договором (в том числе путем привлечения третьих лиц в соответствии с пунктом 4.2.4. Договора), а именно:
ООО "Приват-СтройСервис" - эксплуатация многоквартирного дома (Договор N ЭК/2010 от 01.01.2010 г., Договор N ЭК/2011 от 01.04.2011 г.); ЗАО "Шиндлер" - обслуживание четырех лифтов (Договор N 200 на техническое обслуживание лифтов от 27.07.2007 г.); ООО "Группа Компаний Параллель" - техническое обслуживание системы пожаротушения (Договор N 14/ТП от 27.02.2009 г.) и т.д.
Также предоставлены доказательства выполнения Истцом обязательств по оплате услуг (счета, акты о выполнении обязательств) по данным договорам со сторонними организациями, представлены доказательства понесенных ТСЖ управленческих расходов (счета на оплату услуг связи, заработной платы сотрудников ТСЖ и т.д.), что также является подтверждением факта оказания услуг по управлению многоквартирным домом.
Не соответствуют действительности и доводы Ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, что Истцом не представлены документы об утверждении его в качестве управляющей компании.
Товарищество собственников жилья "Кутузов" было создано 18.07.2003 года (Свидетельство серия 77 N 000799476), в соответствии с действующим на тот момент Федеральным законом от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья".
В соответствии со ст. 48 указанного Закона товарищество во вновь создаваемом кондоминиуме может быть образовано заказчиком, застройщиком или иным физическим или юридическим лицом, включая органы государственной власти или органы местного самоуправления, или группой лиц, действующих совместно, которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество.
ТСЖ "Кутузов" было создано ООО "КомСтрин", являющимся застройщиком многоквартирного дома 11 по Кутузовскому пр-ту.
В соответствии со ст. 24 Закона товарищества собственников жилья создаются для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, а также для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества.
На момент создания ТСЖ закон не предусматривал процедуры закрепления за товариществом функций по управлению многоквартирным жилым домом путем проведения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома.
Кроме этого, в момент согласования с Ответчиком условий Договора управления Истец в адрес Ответчика передал все необходимые документы, имеющие непосредственное отношение для заключения договора: протоколы общих собраний членов ТСЖ с утвержденными сметами расходов на содержание и ремонт общего имущества и размера обязательных платежей, утвержденный состав общего имущества, а также документы подтверждающие статус ТСЖ как управляющей компании (Свидетельство о внесении в единый реестр управления многоквартирными домами города Москвы от 08.10.2009 г.).
Несостоятелен довод Ответчика о том, что в многоквартирном жилом доме 11 по Кутузовскому проспекту действуют две управляющие компании - ТСЖ "Кутузов" и ООО "Приват-СтройСервис".
Управление многоквартирным домом осуществляет исключительно товарищество собственников жилья, являющееся некоммерческой организацией. Предпринимательскую деятельность с целью извлечения прибыли ТСЖ "Кутузов" не осуществляет.
Техническим обслуживанием дома занимается ООО "Приват-СтройСервис", которая была утверждена в качестве эксплуатирующей организации на общих собраниях членов ТСЖ, проведенных в сентябре 2009 г. и марте 2011 г. (протоколы общих собраний членов ТСЖ N 02 от 15.09.2009 г., N 01 от 15.09.2011 г.).
Техническое обслуживание многоквартирных домов - это комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов и внутридомовых сетей здания, поддержанию заданных параметров режимов работы его конструктивных элементов и технических устройств. Эксплуатирующая организация непосредственно занимается техническим содержанием и ремонтом жилого дома, из-за отсутствия в штате Истца профессионального инженерно-технического персонала.
Не соответствует представленным в материалы дела доказательствам вывод Ответчика о не соответствии расчета суммы искового заявления смете расходов на содержание и ремонт общего имущества и размеру обязательных платежей.
В расчете обязательных платежей на 2010 год, утвержденный на общем собрании членов ТСЖ 15.09.2009 г., в статье "Хозяйственные расходы" указана ежемесячная сумма в размере 113 200,00 руб., а не 51 200,00 руб. как указано в апелляционной жалобе.
В статью "Хозяйственные расходы" включены текущий ремонт жилого дома, который составляет сумму в месяц 62 000,00 руб. и затраты ТСЖ которые и составляют 51 200,00 руб. в месяц. В сумме эти две позиции составляют 113 200,00 руб.
15 марта 2011 года состоялось новое собрание членов ТСЖ, на котором был утвержден новый Расчет обязательных платежей и Смета на 2011 год, вступающий в действие с 1 апреля 2011 года.
В Расчете обязательных платежей на 2011 год статья "Хозяйственные расходы" переименована в "Управленческие расходы" и составляет сумму 123 025,00 руб. в месяц.
Что касается довода Ответчика о необоснованности включения в расчет оплаты за жилищно-коммунальные услуги услуг горячего/холодного водоснабжения, канализации сообщаем, то в жилом доме в узлах учета, расположенных на каждом этаже дома, находятся индивидуальные счетчики для каждой квартиры на ХВС, ГВС, потребление электричества.
При отсутствии в квартире проживающих, расходы по потреблению вышеуказанных услуг не включаются в расчеты оплат за жилищно-коммунальные услуги.
В расчет за жилищно-коммунальные услуги входит только общедомовой расход электричества и технической воды, который распределяется пропорционально занимаемой площади собственников помещений и является обязательным к уплате, вне зависимости от проживания в квартире.
Общедомовой расход это разница между показаниями квартирных счетчиков и счетчика общедомового. Эта разница пропорционально распределяется между всеми собственниками.
В соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Кроме этого в соответствии с п. 3 указанной статьи до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 155 ЖК РФ).
Кроме этого, в соответствии с Распоряжением Премьера Правительства Москвы N 1260-РП платежи за жилищные услуги (оплата жилья, плата за услуги технического обслуживания) оплачиваются собственниками или иными лицами вне зависимости от факта проживания в квартире.
Следует признать, что в соответствии с п. 3 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
В соответствии с п. 4 ст. 137 ЖК РФ Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.
Учитывая вышеизложенное, доводы Ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не основаны на законе, не обоснованы и не могут свидетельствовать о наличии оснований для отмены судебного решения.
Суд апелляционной инстанции считает, что судебное решение принято в соответствии с действующим законодательством, с учетом всех обстоятельств дела, поэтому оснований для его отмены не имеется.
На основании изложенного и ст. ст. 307, 309, 330, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Москвы от 22.08.2011 г. по делу N А40-65533/11-61-472 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Федерального государственного бюджетного учреждения "Управление по эксплуатации жилого фонда" Управления делами Президента Российской Федерации - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.11.2011 ПО ДЕЛУ N А40-65533/11-61-472
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2011 г. по делу N А40-65533/11-61-472
резолютивная часть постановления объявлена 02.11.2011
постановление в полном объеме изготовлено 07.11.2011
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи: Катунова В.И.,
Судей: Банина И.Н., Юрковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Грибановой М.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - федерального государственного бюджетного учреждения "Управление по эксплуатации жилого фонда" Управления делами Президента Российской Федерации на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.08.2011 по делу N А40-65533/11-61-472 судьи Зверевой О.Н.
по иску товарищества собственников жилья "Кутузов" (ОГРН 1037730020646, адрес: 121248, г. Москва, Кутузовский пр-кт, д. 11) к федеральному государственному бюджетному учреждения "Управление по эксплуатации жилого фонда" Управления делами Президента Российской Федерации (ОГРН 1027700378628, адрес: 103685, г. Москва, Никольский пер., д. 6) о взыскании задолженности, встречному иску о признании договора незаключенным,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Родионова Н.В. представитель по доверенности N 06 от 01.06.2011 г.; Алиханова Е.А. представитель по доверенности N 01 от 01.07.2011 г.;
- от ответчика: Иванова Т.В. представитель по доверенности N УЭЖФ-1812 от 02.08.2011 г.; Мельников С.В. представитель по доверенности УЭЖФ-1580 от 13.07.2011 г.;
- установил:
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.08.2011 взыскана с ФГУ "Управления по эксплуатации жилого фонда" Управления делами Президента РФ в пользу ТСЖ "Кутузов" задолженность в размере 130 020 (Сто тридцать тысяч двадцать) руб. 86 коп. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 900 (Четыре тысячи девятьсот) руб. 63 коп.
В удовлетворении встречного иска о признании договора незаключенным отказано.
ФГУ "Управления по эксплуатации жилого фонда" Управления делами Президента Российской Федерации подана апелляционная жалоба на решение Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-65533/11-61-472.
Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против доводов жалобы, просит оставить ее без удовлетворения.
Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, выслушав объяснения представителей ответчика, поддержавших доводы и требования апелляционной жалобы, представителей истца, просивших оставить решение без изменения, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного решения, принятого в соответствии с действующим законодательством и обстоятельствами дела
Судом первой инстанции правильно применены нормы материального права, полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, дана правильная оценка представленным доказательствам и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Как видно из материалов дела, 01.04.2011 года между сторонами заключен договор N 1-2011 управления многоквартирным домом по адресу: г. Москва, Кутузовский пр-т, д. 11, в соответствии с условиями которого, ТСЖ обязуется в соответствии с техническим заданием на оказание услуг по управлению многоквартирным домом, оказать услуги, а собственник обязуется принять и оплатить оказанные услуги.
При согласовании и подписании договора управления домом, заключенного между истцом и ответчиком, ответчик предоставил истцу на подписание в своей редакции Приложение N 3 к договору управления.
Данным Приложением устанавливался расчет стоимости услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме исходя из суммы в размере 22 рубля 92 копейки за 1 кв. м жилого и/или нежилого помещения в месяц, в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 30.11.2010 года N 1038-ПП "Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2011 год".
Между тем, суд первой инстанции правомерно указал, что в соответствии с п. 2.1 договора, размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и придомовой территории рассчитывается по смете, утвержденной общим собранием собственников помещений многоквартирного жилого дома.
В доме 11 по Кутузовскому проспекту в соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ выбран один из способов управление многоквартирным домом - управление товариществом собственников жилья.
В соответствии с п. 8 ст. 156 Жилищного кодекса РФ размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с уставом товарищества собственников жилья.
В соответствии с п. 6 ст. 155 Жилищного кодекса РФ не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья.
Размер обязательных платежей в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, устанавливается решением общего собрания членов ТСЖ, являющимся высшим органом управления товарищества собственников жилья.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491 размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Поскольку доказательств выплаты суммы по договору ответчиком не представлено, суд первой инстанции правомерно признал обоснованным и подлежащим удовлетворению иск в части взыскания суммы в размере 130 020 руб. 86 коп., так как в соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с требованиями закона, иных правовых актов, а ст. 310 ГК РФ не допускает односторонний отказ от исполнения обязательства.
ФГУ "Управление по эксплуатации жилого фонда" Управления Делами Президента Российской Федерации в апелляционной жалобе настаивает, что между сторонами не достигнуто соглашение по всем условиям Договора, являющимся существенными для договоров управления многоквартирным домом (в соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации), а именно по:
- - порядку определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядку внесения такой платы;
- - порядку осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Данный довод следует отклонить, т.к. Договор, заключенный между сторонами содержит договоренности сторон по всем существенным условиям:
Так, Договором предусмотрен порядок определения цены договора, порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы:
- - пункт 2.1. Договора определяет цену договора как сумму платы Истца за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и платы за коммунальные услуги;
- - абзацем вторым данного пункта определено, что плата за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме включает услуги ТСЖ по управлению домом, работы предусмотренные Приложением N 1 к Договору (Техническое задание);
- - абзацем четвертым определен размер платы за коммунальные услуги, которые рассчитываются по тарифам, утверждаемым Региональной энергетической комиссией г. Москвы.
Необходимо отметить, что иск ТСЖ "Кутузов" предъявлен по возмещению коммунальных услуг только по общедомовому имуществу.
- абзац третий п. 2.1. предусматривает два варианта определения размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме:
1) плата рассчитывается по тарифам (ценам), утверждаемым органами государственной власти г. Москвы;
2) по смете, утвержденной общим собранием собственников помещений, являющимся высшим органом управления многоквартирного дома.
В многоквартирном доме, в котором выбран способ управления товариществом собственников жилья, высшим органом управления домом является общее собрание членов ТСЖ, и в соответствии с п. 9 ст. 162 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ, осуществляется исключительно с учетом положений раздела VI ЖК РФ "Товарищество собственников жилья".
Кроме этого, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Необходимо отметить, что расчет размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме для данного плательщика, которым является Истец, по тарифам (ценам), утверждаемым органами государственной власти г. Москвы, противоречит действующему законодательству, а именно:
Постановлением Правительства Москвы от 30.11.2010 г. N 1038-ПП, на которое ссылается Истец прямо предусмотрено для каких категорий лиц могут применяться данные тарифы.
В соответствии с пп. 1.2.4 и 1.2.5 тарифы применяются к собственникам жилых помещений, которые в установленном порядке не приняли решение о выборе способа управления домом либо к собственникам помещений, которые на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений.
Аналогичная позиция содержится в Определении Верховного Суда РФ от 01.03.2011 N 86-ВпрЮ-9, только с уточнением данного состава плательщиков - для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, и нанимателей по договорам социального найма государственного и муниципального жилищного фонда, проживающих в многоквартирном доме.
Перечень исчерпывающий и Истец к данным категориям лиц никак не может быть отнесен.
Учитывая вышеизложенное, Истцом не было подписано Приложение N 3 к Договору, которое содержит расчет суммы платежей за содержание и ремонт общего имущества по ставке Правительства Москвы, как не соответствующее закону и иным правовым актам, и соответственно являющееся в этой части недействительным (ст. 168 ГК РФ).
Однако в соответствии со ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности ее прочих частей.
Договором определен порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Так, Истец обязан проводить сверки взаиморасчетов по оплате услуг по управлению многоквартирным домом (п. 4.1.8 Договора); обязан предоставлять Ответчику результат оказанных услуг (п. 4.1.9. Договора); Ответчик имеет право знакомиться с ходом оказания услуг (п. 4.4.1. Договора); Ответчик имеет право вносить предложения, направленные на улучшение результата оказываемых услуг (п. 4.4.2. Договора); Ответчик имеет право требовать надлежащего выполнения условий договора (п. 4.4.3. Договора).
Учитывая изложенное, сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиями Договора, предусмотренным п. 3 ст. 162 ЖК РФ, и в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным.
В соответствии с п. 2 ст. 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты одной из сторон и ее акцепта другой стороной.
Так в соответствии с исходящим письмом N 14исх. от 08.04.2011 г. в адрес Ответчика был направлен проект договора управления многоквартирным домом для согласования и подписания.
Однако Ответчик не подписал договор в редакции Истца, а передал Истцу договор управления в своей редакции уже подписанный уполномоченным на то руководителем Ответчика.
В соответствии со ст. 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом, и такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
Соответственно, Истец получив от Ответчика новую оферту в виде подписанного Договора управления, акцептовал ее, подписав Договор управления в редакции Ответчика. При этом не подписанное со стороны Истца Приложение N 3 к договору, являющееся недействительным (ничтожным) как не соответствующее закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ), не является не принятием Договора управления в полном объеме, т.к. пункт 2.1 Договора предусматривает формирование платы за содержание и ремонт многоквартирного дома как по тарифам, утвержденным органами государственной власти г. Москвы, так и по смете, утвержденной общим собранием.
Кроме этого, в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту (в данном случае Истец) действий по выполнению указанных условий (предоставление услуг, выполнение работ) также считается акцептом.
Истец в полном объеме выполняет свои обязательства по Договору управления многоквартирным домом в соответствии с техническим заданием Ответчика:
осуществляет управление многоквартирным домом в соответствии с требованиями о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, пожарной безопасности и др; соблюдает требования к надежности и безопасности дома; обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц, а также государственного и муниципального имущества, в том числе имущество Ответчика; обеспечивает постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования; обеспечивает поставку ресурсов (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, энергоснабжение) и т.д.
В подтверждение своих доводов, Истец предоставил в материалы дела N А40-65533/11-61-472 доказательства выполнения Истцом своих обязательств, предусмотренных договором (в том числе путем привлечения третьих лиц в соответствии с пунктом 4.2.4. Договора), а именно:
ООО "Приват-СтройСервис" - эксплуатация многоквартирного дома (Договор N ЭК/2010 от 01.01.2010 г., Договор N ЭК/2011 от 01.04.2011 г.); ЗАО "Шиндлер" - обслуживание четырех лифтов (Договор N 200 на техническое обслуживание лифтов от 27.07.2007 г.); ООО "Группа Компаний Параллель" - техническое обслуживание системы пожаротушения (Договор N 14/ТП от 27.02.2009 г.) и т.д.
Также предоставлены доказательства выполнения Истцом обязательств по оплате услуг (счета, акты о выполнении обязательств) по данным договорам со сторонними организациями, представлены доказательства понесенных ТСЖ управленческих расходов (счета на оплату услуг связи, заработной платы сотрудников ТСЖ и т.д.), что также является подтверждением факта оказания услуг по управлению многоквартирным домом.
Не соответствуют действительности и доводы Ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, что Истцом не представлены документы об утверждении его в качестве управляющей компании.
Товарищество собственников жилья "Кутузов" было создано 18.07.2003 года (Свидетельство серия 77 N 000799476), в соответствии с действующим на тот момент Федеральным законом от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья".
В соответствии со ст. 48 указанного Закона товарищество во вновь создаваемом кондоминиуме может быть образовано заказчиком, застройщиком или иным физическим или юридическим лицом, включая органы государственной власти или органы местного самоуправления, или группой лиц, действующих совместно, которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество.
ТСЖ "Кутузов" было создано ООО "КомСтрин", являющимся застройщиком многоквартирного дома 11 по Кутузовскому пр-ту.
В соответствии со ст. 24 Закона товарищества собственников жилья создаются для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, а также для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества.
На момент создания ТСЖ закон не предусматривал процедуры закрепления за товариществом функций по управлению многоквартирным жилым домом путем проведения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома.
Кроме этого, в момент согласования с Ответчиком условий Договора управления Истец в адрес Ответчика передал все необходимые документы, имеющие непосредственное отношение для заключения договора: протоколы общих собраний членов ТСЖ с утвержденными сметами расходов на содержание и ремонт общего имущества и размера обязательных платежей, утвержденный состав общего имущества, а также документы подтверждающие статус ТСЖ как управляющей компании (Свидетельство о внесении в единый реестр управления многоквартирными домами города Москвы от 08.10.2009 г.).
Несостоятелен довод Ответчика о том, что в многоквартирном жилом доме 11 по Кутузовскому проспекту действуют две управляющие компании - ТСЖ "Кутузов" и ООО "Приват-СтройСервис".
Управление многоквартирным домом осуществляет исключительно товарищество собственников жилья, являющееся некоммерческой организацией. Предпринимательскую деятельность с целью извлечения прибыли ТСЖ "Кутузов" не осуществляет.
Техническим обслуживанием дома занимается ООО "Приват-СтройСервис", которая была утверждена в качестве эксплуатирующей организации на общих собраниях членов ТСЖ, проведенных в сентябре 2009 г. и марте 2011 г. (протоколы общих собраний членов ТСЖ N 02 от 15.09.2009 г., N 01 от 15.09.2011 г.).
Техническое обслуживание многоквартирных домов - это комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов и внутридомовых сетей здания, поддержанию заданных параметров режимов работы его конструктивных элементов и технических устройств. Эксплуатирующая организация непосредственно занимается техническим содержанием и ремонтом жилого дома, из-за отсутствия в штате Истца профессионального инженерно-технического персонала.
Не соответствует представленным в материалы дела доказательствам вывод Ответчика о не соответствии расчета суммы искового заявления смете расходов на содержание и ремонт общего имущества и размеру обязательных платежей.
В расчете обязательных платежей на 2010 год, утвержденный на общем собрании членов ТСЖ 15.09.2009 г., в статье "Хозяйственные расходы" указана ежемесячная сумма в размере 113 200,00 руб., а не 51 200,00 руб. как указано в апелляционной жалобе.
В статью "Хозяйственные расходы" включены текущий ремонт жилого дома, который составляет сумму в месяц 62 000,00 руб. и затраты ТСЖ которые и составляют 51 200,00 руб. в месяц. В сумме эти две позиции составляют 113 200,00 руб.
15 марта 2011 года состоялось новое собрание членов ТСЖ, на котором был утвержден новый Расчет обязательных платежей и Смета на 2011 год, вступающий в действие с 1 апреля 2011 года.
В Расчете обязательных платежей на 2011 год статья "Хозяйственные расходы" переименована в "Управленческие расходы" и составляет сумму 123 025,00 руб. в месяц.
Что касается довода Ответчика о необоснованности включения в расчет оплаты за жилищно-коммунальные услуги услуг горячего/холодного водоснабжения, канализации сообщаем, то в жилом доме в узлах учета, расположенных на каждом этаже дома, находятся индивидуальные счетчики для каждой квартиры на ХВС, ГВС, потребление электричества.
При отсутствии в квартире проживающих, расходы по потреблению вышеуказанных услуг не включаются в расчеты оплат за жилищно-коммунальные услуги.
В расчет за жилищно-коммунальные услуги входит только общедомовой расход электричества и технической воды, который распределяется пропорционально занимаемой площади собственников помещений и является обязательным к уплате, вне зависимости от проживания в квартире.
Общедомовой расход это разница между показаниями квартирных счетчиков и счетчика общедомового. Эта разница пропорционально распределяется между всеми собственниками.
В соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Кроме этого в соответствии с п. 3 указанной статьи до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 155 ЖК РФ).
Кроме этого, в соответствии с Распоряжением Премьера Правительства Москвы N 1260-РП платежи за жилищные услуги (оплата жилья, плата за услуги технического обслуживания) оплачиваются собственниками или иными лицами вне зависимости от факта проживания в квартире.
Следует признать, что в соответствии с п. 3 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
В соответствии с п. 4 ст. 137 ЖК РФ Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.
Учитывая вышеизложенное, доводы Ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не основаны на законе, не обоснованы и не могут свидетельствовать о наличии оснований для отмены судебного решения.
Суд апелляционной инстанции считает, что судебное решение принято в соответствии с действующим законодательством, с учетом всех обстоятельств дела, поэтому оснований для его отмены не имеется.
На основании изложенного и ст. ст. 307, 309, 330, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 22.08.2011 г. по делу N А40-65533/11-61-472 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Федерального государственного бюджетного учреждения "Управление по эксплуатации жилого фонда" Управления делами Президента Российской Федерации - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий
В.И.КАТУНОВ
В.И.КАТУНОВ
Судьи
И.Н.БАНИН
Н.В.ЮРКОВА
И.Н.БАНИН
Н.В.ЮРКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)