Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 февраля 2011 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Рубцовой Л.В.,
судей Шварц Н.Г., Масальской Н.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Минкович И.А.
при участии:
- от истца, ООО "Управляющая компания "Приоритет" (ОГРН 1055902865204, ИНН 5905236428) - Починова Н.Ю., паспорт, доверенность от 01.01.2011 г. N 2;
- от ответчика, ТСЖ "Карпинского, 81" (ОГРН 1105905001333, ИНН 5905276519) - Яндыева О.Е., паспорт, доверенность от 01.06.2010 г.;
- лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Приоритет"
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 15 ноября 2010 года по делу N А50-15827/2010,
принятое судьей Ю.Т.Султановой
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Приоритет"
к Товариществу собственников жилья "Карпинского, 81"
об обязании прекратить незаконную деятельность по управлению многоквартирным домом,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Приоритет" (далее - ООО УК "Приоритет", истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском об обязании Товарищества собственников жилья "Карпинского, 81" (далее - ТСЖ "Карпинского, 81", ответчик) прекратить незаконную деятельность по управлению многоквартирным домом N 81 по ул. Карпинского, в том числе не препятствовать работникам ООО УК "Приоритет" и привлекаемым им организаций в осуществлении работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, не выставлять собственникам помещений счета (квитанции) на внесение обязательных платежей и(или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги, а также в дальнейшем не создавать угрозу нарушения законных прав ООО УК "Приоритет" на управление многоквартирным домом N 81 по ул. Карпинского, г. Пермь на основании статей 450-452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) (т. 1, л.д. 3-5).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 15.11.2010 г. (резолютивная часть от 11.11.2010 г., судья Ю.Т.Султанова) с учетом определения об исправлении опечатки от 10.12.2010 г. в удовлетворении иска отказано (т. 3, л.д. 125-134).
Истец, ООО УК "Приоритет", с решением суда первой инстанции не согласился, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, производство по делу прекратить.
Считает, что действующее законодательство не предусматривает в качестве основания для одностороннего отказа от исполнения договора изменение способа управления многоквартирным домом. Протокол общего собрания собственников от 25.02.2010 г. отражает результаты голосования по вопросу создания ТСЖ, но не свидетельствует о принятии собственниками решений об отказе от исполнения договора с ООО УК "Приоритет". Приняв на общем собрании от 27.05.2010 г. решение о расторжении договора управления с ООО УК "Приоритет", собственники помещений многоквартирного дома не указали причину расторжения - неисполнение либо ненадлежащее исполнение истцом условий договора управления многоквартирным домом от 06.06.2008 г. Поскольку возможность отказа от исполнения договора без указания причин предусмотрена договором управления от 06.06.2008 г., заключенным ООО УК "Приоритет" и собственниками помещений многоквартирного дома, уведомление о досрочном расторжении договора управления от 06.06.2008 г. должны были направить сами собственники помещений. О наличии протокола общего собрания от 27.05.2010 г., которым оформлено решение собственников о расторжении договора управления с ООО УК "Приоритет", истец узнал лишь в судебном заседании, письма ТСЖ не свидетельствует о намерении собственников помещений расторгнуть договор управления с ООО УК "Приоритет".
В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Ответчик, ТСЖ "Карпинского, 81", представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на необоснованность довода истца о действии договора управления многоквартирным домом от 06.06.2008 г., заключенного собственниками помещений с ООО УК "Приоритет". Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме 27.05.2010 г. принято решение о расторжении договора управления от 06.06.2008 г., заключенного с ООО УК "Приоритет". С 01.06.2010 г. ТСЖ "Карпинского, 81" осуществляет управление спорным многоквартирным домом на законных основаниях.
В судебном заседании представитель ответчика доводы отзыва на апелляционную жалобу поддержал, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Карпинского, 81, от 16.06.2008 г. об избрании в качестве управляющей организации ООО УК "Приоритет" собственниками помещений и истцом заключен договор управления многоквартирным домом N 81 по ул. Карпинского от 06.06.2008 г. (т. 1, л.д. 9-13).
Согласно п. 10.1 срок действия договора от 06.06.2008 г. установлен с 01 июля 2008 года по 30 июня 2013 года.
25.02.2010 г. общим собранием собственников помещений многоквартирного дома N 81 по ул. Карпинского, г. Пермь приняты решения, оформленные протоколом от 25.02.2010 г. (т. 1, л.д. 51-53), о выборе способа управления домом N 81 по ул. Карпинского, г. Пермь - управление товариществом собственников жилья; создании для управления многоквартирным домом ТСЖ "Карпинского, 81" (п.п. 2, 3 повестки дня).
Письмами от 20.04.2010 г. N 1, от 15.06.2010 г. N 05-10 ответчик уведомил истца о проведенном 25.02.2010 г. общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, на котором принято решение о создании ТСЖ (т. 1, л.д. 17, 20). Получение указанных писем подтверждается штампом входящей корреспонденции ответчика.
Истец, полагая, что в настоящее время является управляющей организацией в отношении спорного многоквартирного дома, направил ответчику письмом от 12.07.2010 г. N 237 требование о прекращении незаконной деятельности по управлению многоквартирным домом по ул. Карпинского, 81 (т. 1, л.д. 24).
Неисполнение ответчиком указанных требований истца послужило ООО УК "Приоритет" основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из законности деятельности ответчика по управлению многоквартирным жилым домом N 81 по ул. Карпинского, г. Пермь ввиду избрания собственниками помещений способа управления многоквартирным домом - управление ТСЖ.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителей сторон в судебном заседании, арбитражный апелляционный суд оснований для удовлетворения жалобы не установил.
В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, и выбор способа управления многоквартирным домом.
В силу ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Частью 3 статьи 161 ЖК РФ установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ).
Согласно представленному в материалы дела решению собственников помещений спорного многоквартирного дома, оформленному протоколом от 25.02.2010 г. в целях изменения способа управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Пермь, ул. Карпинского, 81, в качестве способа управления домом избрано управление Товариществом собственников жилья "Карпинского, 81" (т. 1, л.д. 51-53).
Довод жалобы о том, что собственниками помещений нарушен установленный порядок расторжения договора от 06.06.2008 г., заключенный с ООО УК "Приоритет" судом апелляционной инстанции не принимается.
Согласно п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно п. 5 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, на срок не менее чем один год и не более чем три года.
Материалам дела подтверждается, что общим собранием собственников помещений многоквартирного дома N 81 по ул. Карпинского г. Пермь 27.05.2010 г. принято решение, оформленное протоколом N 2 от 27.05.2010 г., о расторжении договора от 06.06.2008 г. между собственниками помещений в многоквартирном доме по ул. Карпинского, д. 81, г. Пермь и ООО УК "Приоритет" (т. 1, л.д. 76).
Пунктом 8 ст. 162 ЖК РФ установлено, что изменение или расторжение договоров управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с частью 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.
Системное толкование норм гражданского и жилищного права позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен по инициативе собственников в одностороннем порядке по основаниям, установленным законом, а именно ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определяемых соглашением сторон.
Пунктом 10.4 заключенного между собственниками спорного многоквартирного жилого дома и ООО УК "Приоритет" договора от 06.06.2008 г. предусмотрено право любой из сторон расторгнуть настоящий договор, предупредив другую сторону за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения договора.
Следовательно, принятое на общем собрании 27.05.2010 г. решение о расторжении собственниками помещении многоквартирного дома с ООО УК "Приоритет" действующему гражданскому, жилищному законодательству и Постановлению Пленума ВАС РФ от 15.07.2010 г. N 1027/10 не противоречит.
Довод истца о том, что о намерении собственников расторгнуть договор управления от 06.06.2008 г. оформленным протоколом от 27.05.2010 г., ООО УК "Приоритет" узнало лишь в судебном заседании, противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам.
Так, письмом от 17.05.2010 г. N 169 истец сообщил ответчику о том, что договор управления многоквартирным домом будет считаться расторгнутым с 28 июля 2010 г., поскольку именно в этот день истекает срок предупреждения (3 месяца) об одностороннем расторжении договора (т. 1, л.д. 18). Факт получения ООО УК "Приоритет" уведомления ТСЖ "Карпинского, 81" о состоявшемся 25.02.2010 г. общем собрании собственников помещений многоквартирного дома 28.04.2010 г. истцом не оспаривается (т. 1, л.д. 17).
Письмом ООО УК "Приоритет" от 24.06.2010 г. к собственникам помещений спорного многоквартирного дома истец указывает, что договор управления многоквартирным домом будет считаться расторгнутым с 28 июля 2010 г., так как в этот день истекает срок предупреждения (3 месяца) об одностороннем расторжении договора. При этом истцом отмечено, что указанный срок необходим для завершения финансовых расчетов, расторжения договоров с подрядными организациями, обеспечивающих предоставление услуг дому (т. 1, л.д. 57-58).
В обращении к собственникам и нанимателям дома по ул. Карпинского, 81 г. Пермь, ООО УК "Приоритет" указывает, что осуществляет управление домом до 28 июля 2010 г. (т. 1, л.д. 59).
Таким образом, содержание п. 10.4 договора на управление многоквартирным домом от 06.06.2008 г., решения общего собрания собственников помещений, оформленные протоколами N 1 от 25.02.2010 г. N 2 от 27.05.2010 г., письма председателя ТСЖ Ромахина А.М. от 20.04.2010 г. N 1, от 15.06.2010 г. N 05-10 (т. 1, л.д. 17, 20, 51-53, 76) позволяют сделать вывод о том, что письмо от 20.04.2010 г., полученное истцом 28.04.2010 г. расценено им как заявление собственников многоквартирного жилого дома о намерении расторгнуть договор управления многоквартирным домом, заключенный с ООО УК "Приоритет".
Принимая во внимание факт принятия собственниками помещений решения о расторжении договора управления с истцом в соответствии с условиями договора от 06.06.2008 г., получение истцом уведомления о принятом решении, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец не имеет законных прав на управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Пермь, ул. Карпинского, 81.
Таким образом, суд первой инстанции, обоснованно отклонив доводы истца о несоблюдении порядка расторжения заключенного между собственниками помещений многоквартирного дома и истцом договора управления от 06.06.2008 г., правомерно отказал в удовлетворении иска.
С учетом изложенного, решение суда от 15.11.2010 г. является законным и обоснованным. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ для отмены (изменения) судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Предусмотренные ст. 150 АПК РФ основания для прекращения производства по делу отсутствуют. Апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит. Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 15 ноября 2010 г. по делу N А50-15827/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.02.2011 N 17АП-13360/2010-ГК ПО ДЕЛУ N А50-15827/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 февраля 2011 г. N 17АП-13360/2010-ГК
Дело N А50-15827/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 февраля 2011 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Рубцовой Л.В.,
судей Шварц Н.Г., Масальской Н.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Минкович И.А.
при участии:
- от истца, ООО "Управляющая компания "Приоритет" (ОГРН 1055902865204, ИНН 5905236428) - Починова Н.Ю., паспорт, доверенность от 01.01.2011 г. N 2;
- от ответчика, ТСЖ "Карпинского, 81" (ОГРН 1105905001333, ИНН 5905276519) - Яндыева О.Е., паспорт, доверенность от 01.06.2010 г.;
- лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Приоритет"
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 15 ноября 2010 года по делу N А50-15827/2010,
принятое судьей Ю.Т.Султановой
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Приоритет"
к Товариществу собственников жилья "Карпинского, 81"
об обязании прекратить незаконную деятельность по управлению многоквартирным домом,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Приоритет" (далее - ООО УК "Приоритет", истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском об обязании Товарищества собственников жилья "Карпинского, 81" (далее - ТСЖ "Карпинского, 81", ответчик) прекратить незаконную деятельность по управлению многоквартирным домом N 81 по ул. Карпинского, в том числе не препятствовать работникам ООО УК "Приоритет" и привлекаемым им организаций в осуществлении работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, не выставлять собственникам помещений счета (квитанции) на внесение обязательных платежей и(или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги, а также в дальнейшем не создавать угрозу нарушения законных прав ООО УК "Приоритет" на управление многоквартирным домом N 81 по ул. Карпинского, г. Пермь на основании статей 450-452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) (т. 1, л.д. 3-5).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 15.11.2010 г. (резолютивная часть от 11.11.2010 г., судья Ю.Т.Султанова) с учетом определения об исправлении опечатки от 10.12.2010 г. в удовлетворении иска отказано (т. 3, л.д. 125-134).
Истец, ООО УК "Приоритет", с решением суда первой инстанции не согласился, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, производство по делу прекратить.
Считает, что действующее законодательство не предусматривает в качестве основания для одностороннего отказа от исполнения договора изменение способа управления многоквартирным домом. Протокол общего собрания собственников от 25.02.2010 г. отражает результаты голосования по вопросу создания ТСЖ, но не свидетельствует о принятии собственниками решений об отказе от исполнения договора с ООО УК "Приоритет". Приняв на общем собрании от 27.05.2010 г. решение о расторжении договора управления с ООО УК "Приоритет", собственники помещений многоквартирного дома не указали причину расторжения - неисполнение либо ненадлежащее исполнение истцом условий договора управления многоквартирным домом от 06.06.2008 г. Поскольку возможность отказа от исполнения договора без указания причин предусмотрена договором управления от 06.06.2008 г., заключенным ООО УК "Приоритет" и собственниками помещений многоквартирного дома, уведомление о досрочном расторжении договора управления от 06.06.2008 г. должны были направить сами собственники помещений. О наличии протокола общего собрания от 27.05.2010 г., которым оформлено решение собственников о расторжении договора управления с ООО УК "Приоритет", истец узнал лишь в судебном заседании, письма ТСЖ не свидетельствует о намерении собственников помещений расторгнуть договор управления с ООО УК "Приоритет".
В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Ответчик, ТСЖ "Карпинского, 81", представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на необоснованность довода истца о действии договора управления многоквартирным домом от 06.06.2008 г., заключенного собственниками помещений с ООО УК "Приоритет". Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме 27.05.2010 г. принято решение о расторжении договора управления от 06.06.2008 г., заключенного с ООО УК "Приоритет". С 01.06.2010 г. ТСЖ "Карпинского, 81" осуществляет управление спорным многоквартирным домом на законных основаниях.
В судебном заседании представитель ответчика доводы отзыва на апелляционную жалобу поддержал, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Карпинского, 81, от 16.06.2008 г. об избрании в качестве управляющей организации ООО УК "Приоритет" собственниками помещений и истцом заключен договор управления многоквартирным домом N 81 по ул. Карпинского от 06.06.2008 г. (т. 1, л.д. 9-13).
Согласно п. 10.1 срок действия договора от 06.06.2008 г. установлен с 01 июля 2008 года по 30 июня 2013 года.
25.02.2010 г. общим собранием собственников помещений многоквартирного дома N 81 по ул. Карпинского, г. Пермь приняты решения, оформленные протоколом от 25.02.2010 г. (т. 1, л.д. 51-53), о выборе способа управления домом N 81 по ул. Карпинского, г. Пермь - управление товариществом собственников жилья; создании для управления многоквартирным домом ТСЖ "Карпинского, 81" (п.п. 2, 3 повестки дня).
Письмами от 20.04.2010 г. N 1, от 15.06.2010 г. N 05-10 ответчик уведомил истца о проведенном 25.02.2010 г. общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, на котором принято решение о создании ТСЖ (т. 1, л.д. 17, 20). Получение указанных писем подтверждается штампом входящей корреспонденции ответчика.
Истец, полагая, что в настоящее время является управляющей организацией в отношении спорного многоквартирного дома, направил ответчику письмом от 12.07.2010 г. N 237 требование о прекращении незаконной деятельности по управлению многоквартирным домом по ул. Карпинского, 81 (т. 1, л.д. 24).
Неисполнение ответчиком указанных требований истца послужило ООО УК "Приоритет" основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из законности деятельности ответчика по управлению многоквартирным жилым домом N 81 по ул. Карпинского, г. Пермь ввиду избрания собственниками помещений способа управления многоквартирным домом - управление ТСЖ.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителей сторон в судебном заседании, арбитражный апелляционный суд оснований для удовлетворения жалобы не установил.
В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, и выбор способа управления многоквартирным домом.
В силу ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Частью 3 статьи 161 ЖК РФ установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ).
Согласно представленному в материалы дела решению собственников помещений спорного многоквартирного дома, оформленному протоколом от 25.02.2010 г. в целях изменения способа управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Пермь, ул. Карпинского, 81, в качестве способа управления домом избрано управление Товариществом собственников жилья "Карпинского, 81" (т. 1, л.д. 51-53).
Довод жалобы о том, что собственниками помещений нарушен установленный порядок расторжения договора от 06.06.2008 г., заключенный с ООО УК "Приоритет" судом апелляционной инстанции не принимается.
Согласно п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно п. 5 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, на срок не менее чем один год и не более чем три года.
Материалам дела подтверждается, что общим собранием собственников помещений многоквартирного дома N 81 по ул. Карпинского г. Пермь 27.05.2010 г. принято решение, оформленное протоколом N 2 от 27.05.2010 г., о расторжении договора от 06.06.2008 г. между собственниками помещений в многоквартирном доме по ул. Карпинского, д. 81, г. Пермь и ООО УК "Приоритет" (т. 1, л.д. 76).
Пунктом 8 ст. 162 ЖК РФ установлено, что изменение или расторжение договоров управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с частью 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.
Системное толкование норм гражданского и жилищного права позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен по инициативе собственников в одностороннем порядке по основаниям, установленным законом, а именно ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определяемых соглашением сторон.
Пунктом 10.4 заключенного между собственниками спорного многоквартирного жилого дома и ООО УК "Приоритет" договора от 06.06.2008 г. предусмотрено право любой из сторон расторгнуть настоящий договор, предупредив другую сторону за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения договора.
Следовательно, принятое на общем собрании 27.05.2010 г. решение о расторжении собственниками помещении многоквартирного дома с ООО УК "Приоритет" действующему гражданскому, жилищному законодательству и Постановлению Пленума ВАС РФ от 15.07.2010 г. N 1027/10 не противоречит.
Довод истца о том, что о намерении собственников расторгнуть договор управления от 06.06.2008 г. оформленным протоколом от 27.05.2010 г., ООО УК "Приоритет" узнало лишь в судебном заседании, противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам.
Так, письмом от 17.05.2010 г. N 169 истец сообщил ответчику о том, что договор управления многоквартирным домом будет считаться расторгнутым с 28 июля 2010 г., поскольку именно в этот день истекает срок предупреждения (3 месяца) об одностороннем расторжении договора (т. 1, л.д. 18). Факт получения ООО УК "Приоритет" уведомления ТСЖ "Карпинского, 81" о состоявшемся 25.02.2010 г. общем собрании собственников помещений многоквартирного дома 28.04.2010 г. истцом не оспаривается (т. 1, л.д. 17).
Письмом ООО УК "Приоритет" от 24.06.2010 г. к собственникам помещений спорного многоквартирного дома истец указывает, что договор управления многоквартирным домом будет считаться расторгнутым с 28 июля 2010 г., так как в этот день истекает срок предупреждения (3 месяца) об одностороннем расторжении договора. При этом истцом отмечено, что указанный срок необходим для завершения финансовых расчетов, расторжения договоров с подрядными организациями, обеспечивающих предоставление услуг дому (т. 1, л.д. 57-58).
В обращении к собственникам и нанимателям дома по ул. Карпинского, 81 г. Пермь, ООО УК "Приоритет" указывает, что осуществляет управление домом до 28 июля 2010 г. (т. 1, л.д. 59).
Таким образом, содержание п. 10.4 договора на управление многоквартирным домом от 06.06.2008 г., решения общего собрания собственников помещений, оформленные протоколами N 1 от 25.02.2010 г. N 2 от 27.05.2010 г., письма председателя ТСЖ Ромахина А.М. от 20.04.2010 г. N 1, от 15.06.2010 г. N 05-10 (т. 1, л.д. 17, 20, 51-53, 76) позволяют сделать вывод о том, что письмо от 20.04.2010 г., полученное истцом 28.04.2010 г. расценено им как заявление собственников многоквартирного жилого дома о намерении расторгнуть договор управления многоквартирным домом, заключенный с ООО УК "Приоритет".
Принимая во внимание факт принятия собственниками помещений решения о расторжении договора управления с истцом в соответствии с условиями договора от 06.06.2008 г., получение истцом уведомления о принятом решении, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец не имеет законных прав на управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Пермь, ул. Карпинского, 81.
Таким образом, суд первой инстанции, обоснованно отклонив доводы истца о несоблюдении порядка расторжения заключенного между собственниками помещений многоквартирного дома и истцом договора управления от 06.06.2008 г., правомерно отказал в удовлетворении иска.
С учетом изложенного, решение суда от 15.11.2010 г. является законным и обоснованным. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ для отмены (изменения) судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Предусмотренные ст. 150 АПК РФ основания для прекращения производства по делу отсутствуют. Апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит. Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 15 ноября 2010 г. по делу N А50-15827/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий
Л.В.РУБЦОВА
Л.В.РУБЦОВА
Судьи
Н.Г.ШВАРЦ
Н.Г.МАСАЛЬСКАЯ
Н.Г.ШВАРЦ
Н.Г.МАСАЛЬСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)