Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); ТСЖ (товарищество собственников жилья); Реорганизация, объединение, ликвидация товарищества собственников жилья; Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
1. По смыслу статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащими ответчиками по спору о выделе в натуре доли из общего имущества являются все участники долевой собственности, за исключением выделяющегося участника, обратившегося с соответствующим иском в суд.
Общество обратилось с иском к товариществу о расторжении договора простого товарищества по строительству гостиницы, определении и выделе в натуре доли истца в общей долевой собственности и признании права собственности на часть помещений гостиницы.
Решением иск удовлетворен. С кассационной жалобой обратилась не привлеченная к участию в деле администрация местного самоуправления, сославшись на наличие у нее права на 15% площади строящейся гостиницы на основании инвестиционного контракта с ответчиком.
Суд кассационной инстанции признал права администрации нарушенными и направил дело на новое рассмотрение. По смыслу статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащими ответчиками по спору о выделе в натуре доли из общего имущества являются все участники долевой собственности, за исключением выделяющегося участника, обращающегося с соответствующим иском в суд. Согласно пункту 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.91 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг (дело N Ф08-115/07).
Практика Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не обнаружена.
Противоречия по выводу в судебной практике ФАС СКО и других окружных судов не выявлены.
2. Ответчиками по иску о сносе самовольной постройки, строящейся по договору долевого строительства, являются как застройщик, так и участники долевого строительства (дольщики) (организации, обязанные представлять их интересы в силу закона), так как объект создается для них и за их средства.
Суд первой инстанции принял решение о сносе самовольной постройки (наземной части автостоянки многоквартирного жилого дома), апелляционная инстанция оставила решение без изменения. Ответчиком по иску выступал застройщик объекта.
С кассационной жалобой обратилось ТСЖ, не привлеченное к участию в деле и объединяющее дольщиков, участвующих в строительстве спорного объекта.
Суд кассационной инстанции отменил судебные акты первой и апелляционной инстанций на основании пункта 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации в строящихся многоквартирных домах ТСЖ может быть создано и зарегистрировано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
Согласно статье 138 Жилищного кодекса Российской Федерации ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. По смыслу названных норм такая же обязанность имеется у ТСЖ по отношению к дольщикам, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся доме.
Статья 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определяет застройщика как юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства. Таким образом, застройщик создает объект не для себя и не на свои средства, в связи с чем не является единственным субъектом отношений, предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (лицом, осуществившим самовольную постройку).
Из комплексного анализа приведенных норм Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 36 Кодекса следует, что будущие собственники жилых и нежилых объектов в строящихся многоквартирных домах с момента привлечения их к участию в долевом строительстве приобретают права землепользователей, так как застройщик наделяется правом аренды земли лишь с целью возникновения в итоге у дольщиков права долевой собственности на землю. Следовательно, разрешение споров, касающихся распоряжения земельным участком в виде создания на нем или ликвидации объектов недвижимости, затрагивает права и обязанности участников долевого строительства и организаций, обязанных представлять в силу закона их интересы (дело N Ф08-2067/07).
Практика Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не обнаружена.
Противоречия по выводу в судебной практике ФАС СКО и других окружных судов не выявлены.
3. Инвестор капитальных вложений в долевое участие в строительстве является собственником капитальных вложений, поэтому вправе требовать освобождения от ареста объектов капитальных вложений, созданных для него на основании инвестиционного договора.
Кассационная инстанция поддержала решение об удовлетворении иска общества об освобождении от ареста помещений, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома. Суд установил, что для строительства указанного дома общество (дольщик) и ЖСК (застройщик) заключили договор долевого участия в строительстве. По условиям договора застройщик обязался передать в собственность обществу встроенно-пристроенные помещения на первом этаже.
Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь приобретается лицом, создавшим ее для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Суд установил факт финансирования строительства спорного объекта за счет истца. Встроенное помещение для собственных нужд кооператива и за его счет не создавалось. Нахождение спорного объекта на балансе кооператива не создает у него права собственности, так как в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений" заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями лишь на период и в пределах полномочий, которые установлены договором.
В то же время согласно статьи 6 названного Закона право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений принадлежит инвестору.
При указанных обстоятельствах спорные помещения неправомерно подверглись аресту как имущество ЖСК. Согласно статье 92 Закона "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные граждане и организации вправе обращаться в суд с иском об освобождении имущества от ареста и исключении из описи (дело N Ф08-3321/07).
Практика Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не обнаружена.
Противоречия по выводу в судебной практике ФАС СКО и других окружных судов не выявлены.
4. Реконструкция чужого имущества пользователем, создание им новых объектов в составе этого имущества не влечет изменения его принадлежности, поскольку при этом новые вещи создаются исключительно для собственника, а не для пользователя (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Фабрика обратилась в арбитражный суд с иском о признании права собственности на комплекс строений, расположенных на территории базы отдыха. По мнению истца, право собственности на имущественный комплекс базы у него возникло в связи с тем, что прежние объекты недвижимости, расположенные на территории базы, им частично снесены с возведением на их месте новых объектов (летних домиков и хозяйственных построек), а частично реконструированы.
Суд кассационной инстанции оставил без изменения принятые по делу судебные акты первой и апелляционной инстанций об отказе в иске, указав следующее. В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности, в частности, прекращается в результате гибели или уничтожения имущества. По смыслу данной нормы право собственности прекращается, если имущество уничтожено самим собственником или погибло под воздействием объективных обстоятельств, не связанных с деятельностью физических и юридических лиц. Уничтожение имущества, имеющего собственника, физическим или юридическим лицом влечет возникновение отношений из причинения вреда и налагает на причинителя обязанность восстановить уничтоженное имущество в натуре, либо возместить его стоимость. Восстановление имущества в измененном, в том числе улучшенном, виде в рамках возмещения вреда не может повлечь переход права собственности. Такие последствия могут возникнуть только в результате сделки с собственником.
Истец на протяжении длительного времени являлся законным пользователем государственного имущества, вверенного на условиях сохранения и использования фабрикой, в том числе в своих интересах (для организации отдыха работников, реализации путевок и т.п.). Реконструкция чужого имущества пользователем, создание им новых объектов в составе этого имущества также не влечет изменения его принадлежности, поскольку при этом новые вещи создаются исключительно для собственника, а не для пользователя (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). Между собственником и пользователем могут возникнуть обязательственные отношения по компенсации неотделимых улучшений, если это не противоречит существу договорных или фактически имевших место правоотношений (дело N Ф08-773/07).
Практика Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не обнаружена.
Противоречия по выводу в судебной практике ФАС СКО и других окружных судов не выявлены.
5. Предусмотренная статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по государственной регистрации права собственности на недвижимость может быть исполнена и после совершения сделки по отчуждению имущества - в момент регистрации перехода на покупателя прав на недвижимую вещь.
Постановлением мэра города муниципальным органам предписано провести организационные мероприятия по передаче жилого дома с баланса комбината хлебопродуктов на баланс МРУЗ в сфере ЖКХ района города. В составе жилого дома в муниципальную собственность передано встроенное нежилое помещение.
На основании распоряжения департамента от 01.04.04 объект внесен в реестр муниципальной собственности города. В соответствии с распоряжением департамента от 09.09.05 спорные помещения назначены к приватизации путем проведения аукциона. По поручению департамента учреждение провело торги, по результатам которых с обществом заключен договор от 21.02.06 купли-продажи нежилых помещений общей площадью 152,3 кв. м. Имущество оплачено и передано покупателю по акту от 27.03.06. Однако при обращении в регистрационную службу за регистрацией перехода права собственности обществу в этом отказано со ссылкой на то, что по данным государственного реестра недвижимости объект принадлежал комбинату хлебопродуктов. Полагая свои права нарушенными действиями продавца, не зарегистрировавшего за собой право собственности на объект до либо после его отчуждения, общество обратилось в суд с иском о признании права собственности, возникшего в связи с заключением сделки.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о ничтожности договора купли-продажи, считая, что до регистрации за собой права собственности муниципалитет не мог распоряжаться спорными помещениями. Суд кассационной инстанции, отменяя принятые по делу судебные акты, указал следующее.
Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. При этом не исключаются случаи, когда продавцом является законный владелец недвижимости, у которого к моменту заключения сделки отсутствовал титул зарегистрированного собственника. Предусмотренная статьей 131 Кодекса обязанность по государственной регистрации права собственности на недвижимость может быть исполнена и после совершения сделки - в момент регистрации перехода к покупателю прав на недвижимую вещь. Такая последовательность действий продавца не влечет недействительности сделки.
Отсутствие у продавца зарегистрированного права может повлечь недействительность сделки, если право на продаваемый объект принадлежит другому лицу, интересы которого сделкой нарушены, либо сама сделка требует государственной регистрации (продажа жилых помещений, предприятий и др.).
В рассматриваемом случае муниципалитет приобрел подлежащее регистрации право на спорный объект в силу нормативного правового акта - постановления Правительства Российской Федерации от 07.03.95 N 235 "О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность", обязывавшего муниципалитеты освобождать предприятия от несвойственных им функций по содержанию объектов коммунально-бытового назначения. Права комбината хлебопродуктов не нарушались, так как из материалов дела видно, что к моменту проведения торгов данное предприятие ликвидировано, спорное имущество им не приватизировалось.
Избранный истцом способ судебной защиты - признание права на объект, приобретенный по законной сделке - предусмотрен статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Осуществлению данного права в полном объеме препятствовало бездействие муниципальных органов, поскольку 03.05.06 право муниципальной собственности зарегистрировано на помещения площадью 149,9 кв. м, что не соответствовало площади объекта, выставленного на торгах и приобретенного обществом. Регистрация права муниципальной собственности на помещения площадью 152,3 кв. м проведена после подачи иска (19.09.06), а заявление о регистрации перехода права к обществу в период судебного разбирательства ответчиками так и не подано (дело N Ф08-725/07).
Постановление ФАС СКО по данному делу оставлено без изменения постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.09.07 N 4640/07.
Противоречия по выводу в судебной практике ФАС СКО и других окружных судов не выявлены.
6. Принятие решения о сносе самовольной постройки не лишает застройщика возможности до исполнения этого решения обратиться с иском о признании права собственности на постройку.
Суд признал право собственности предпринимателя на самовольную постройку - пристройку к находящейся в собственности предпринимателя парикмахерской, расположенной на первом этаже многоэтажного жилого здания.
Администрация в кассационной жалобе сослалась на наличие вступившего в законную силу решения арбитражного суда о сносе спорной самовольной постройки.
Суд кассационной инстанции оставил принятые по делу судебные акты без изменения, сделав следующие выводы.
Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением строительных и градостроительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена самовольная постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за этим лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Диспозиция названной нормы указывает на то, что требования о сносе и о признании права собственности на самовольную постройку могут быть предметами самостоятельных исков. Из содержания судебных актов по делу о сносе постройки следует, что решение по нему принималось исходя из фактов отсутствия разрешения на строительство и сдачи объекта в эксплуатацию. Встречный иск не заявлен, в судебных заседаниях предприниматель не участвовал. Принятие решения о сносе не лишает самовольного застройщика возможности до исполнения этого решения обратиться с иском о признании права собственности, поскольку для сноса достаточно самого факта самовольного строительства, тогда как при рассмотрении иска о признании права собственности подлежит исследованию возможность закрепления строения за застройщиком, несмотря на допущенные им нарушения. Очередность рассмотрения таких исков с учетом их разного предмета и оснований также не имеет решающего значения (дело N Ф08-1482/07).
Практика Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не обнаружена.
Противоречия в практике ФАС СКО и иных федеральных арбитражных судов округов не выявлены.
7. Поскольку спорные помещения учреждению не передавались, в силу статей 296, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации оно не вправе требовать расторжения ранее заключенного договора безвозмездного пользования указанными помещениями.
Распоряжением территориального управления (далее - теруправление) на баланс учреждения переданы нежилые помещения. Право оперативного управления зарегистрировано за учреждением в установленном порядке. Учреждение обратилось с иском о выселении пограничного управления из данных помещений, занимаемых ответчиком на основании договора безвозмездного пользования, заключенного ранее с теруправлением.
В силу статей 296, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляет в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им. Право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за учреждением, возникает у этого учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника. Спорные помещения учреждению не передавались.
На момент принятия распоряжения о закреплении спорных помещений за учреждением они на законном основании находились в безвозмездном пользовании пограничного управления. Спорными помещениями на законных основаниях пользуется пограничное управление, теруправление, являясь представителем собственника, фактически не передавало их учреждению и возражает против расторжения договора. Следовательно, у истца в силу статей 296 и 299 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствует право требовать расторжения договора (дело N Ф08-6750/06).
Практика Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не обнаружена.
Противоречия по выводу в практике ФАС СКО и иных окружных судов не выявлены.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); ТСЖ (товарищество собственников жилья); Реорганизация, объединение, ликвидация товарищества собственников жилья; Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА, ПРИВАТИЗАЦИЯ
1. По смыслу статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащими ответчиками по спору о выделе в натуре доли из общего имущества являются все участники долевой собственности, за исключением выделяющегося участника, обратившегося с соответствующим иском в суд.
Общество обратилось с иском к товариществу о расторжении договора простого товарищества по строительству гостиницы, определении и выделе в натуре доли истца в общей долевой собственности и признании права собственности на часть помещений гостиницы.
Решением иск удовлетворен. С кассационной жалобой обратилась не привлеченная к участию в деле администрация местного самоуправления, сославшись на наличие у нее права на 15% площади строящейся гостиницы на основании инвестиционного контракта с ответчиком.
Суд кассационной инстанции признал права администрации нарушенными и направил дело на новое рассмотрение. По смыслу статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащими ответчиками по спору о выделе в натуре доли из общего имущества являются все участники долевой собственности, за исключением выделяющегося участника, обращающегося с соответствующим иском в суд. Согласно пункту 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.91 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг (дело N Ф08-115/07).
Практика Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не обнаружена.
Противоречия по выводу в судебной практике ФАС СКО и других окружных судов не выявлены.
2. Ответчиками по иску о сносе самовольной постройки, строящейся по договору долевого строительства, являются как застройщик, так и участники долевого строительства (дольщики) (организации, обязанные представлять их интересы в силу закона), так как объект создается для них и за их средства.
Суд первой инстанции принял решение о сносе самовольной постройки (наземной части автостоянки многоквартирного жилого дома), апелляционная инстанция оставила решение без изменения. Ответчиком по иску выступал застройщик объекта.
С кассационной жалобой обратилось ТСЖ, не привлеченное к участию в деле и объединяющее дольщиков, участвующих в строительстве спорного объекта.
Суд кассационной инстанции отменил судебные акты первой и апелляционной инстанций на основании пункта 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации в строящихся многоквартирных домах ТСЖ может быть создано и зарегистрировано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
Согласно статье 138 Жилищного кодекса Российской Федерации ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. По смыслу названных норм такая же обязанность имеется у ТСЖ по отношению к дольщикам, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся доме.
Статья 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определяет застройщика как юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства. Таким образом, застройщик создает объект не для себя и не на свои средства, в связи с чем не является единственным субъектом отношений, предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (лицом, осуществившим самовольную постройку).
Из комплексного анализа приведенных норм Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 36 Кодекса следует, что будущие собственники жилых и нежилых объектов в строящихся многоквартирных домах с момента привлечения их к участию в долевом строительстве приобретают права землепользователей, так как застройщик наделяется правом аренды земли лишь с целью возникновения в итоге у дольщиков права долевой собственности на землю. Следовательно, разрешение споров, касающихся распоряжения земельным участком в виде создания на нем или ликвидации объектов недвижимости, затрагивает права и обязанности участников долевого строительства и организаций, обязанных представлять в силу закона их интересы (дело N Ф08-2067/07).
Практика Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не обнаружена.
Противоречия по выводу в судебной практике ФАС СКО и других окружных судов не выявлены.
3. Инвестор капитальных вложений в долевое участие в строительстве является собственником капитальных вложений, поэтому вправе требовать освобождения от ареста объектов капитальных вложений, созданных для него на основании инвестиционного договора.
Кассационная инстанция поддержала решение об удовлетворении иска общества об освобождении от ареста помещений, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома. Суд установил, что для строительства указанного дома общество (дольщик) и ЖСК (застройщик) заключили договор долевого участия в строительстве. По условиям договора застройщик обязался передать в собственность обществу встроенно-пристроенные помещения на первом этаже.
Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь приобретается лицом, создавшим ее для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Суд установил факт финансирования строительства спорного объекта за счет истца. Встроенное помещение для собственных нужд кооператива и за его счет не создавалось. Нахождение спорного объекта на балансе кооператива не создает у него права собственности, так как в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений" заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями лишь на период и в пределах полномочий, которые установлены договором.
В то же время согласно статьи 6 названного Закона право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений принадлежит инвестору.
При указанных обстоятельствах спорные помещения неправомерно подверглись аресту как имущество ЖСК. Согласно статье 92 Закона "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные граждане и организации вправе обращаться в суд с иском об освобождении имущества от ареста и исключении из описи (дело N Ф08-3321/07).
Практика Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не обнаружена.
Противоречия по выводу в судебной практике ФАС СКО и других окружных судов не выявлены.
4. Реконструкция чужого имущества пользователем, создание им новых объектов в составе этого имущества не влечет изменения его принадлежности, поскольку при этом новые вещи создаются исключительно для собственника, а не для пользователя (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Фабрика обратилась в арбитражный суд с иском о признании права собственности на комплекс строений, расположенных на территории базы отдыха. По мнению истца, право собственности на имущественный комплекс базы у него возникло в связи с тем, что прежние объекты недвижимости, расположенные на территории базы, им частично снесены с возведением на их месте новых объектов (летних домиков и хозяйственных построек), а частично реконструированы.
Суд кассационной инстанции оставил без изменения принятые по делу судебные акты первой и апелляционной инстанций об отказе в иске, указав следующее. В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности, в частности, прекращается в результате гибели или уничтожения имущества. По смыслу данной нормы право собственности прекращается, если имущество уничтожено самим собственником или погибло под воздействием объективных обстоятельств, не связанных с деятельностью физических и юридических лиц. Уничтожение имущества, имеющего собственника, физическим или юридическим лицом влечет возникновение отношений из причинения вреда и налагает на причинителя обязанность восстановить уничтоженное имущество в натуре, либо возместить его стоимость. Восстановление имущества в измененном, в том числе улучшенном, виде в рамках возмещения вреда не может повлечь переход права собственности. Такие последствия могут возникнуть только в результате сделки с собственником.
Истец на протяжении длительного времени являлся законным пользователем государственного имущества, вверенного на условиях сохранения и использования фабрикой, в том числе в своих интересах (для организации отдыха работников, реализации путевок и т.п.). Реконструкция чужого имущества пользователем, создание им новых объектов в составе этого имущества также не влечет изменения его принадлежности, поскольку при этом новые вещи создаются исключительно для собственника, а не для пользователя (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). Между собственником и пользователем могут возникнуть обязательственные отношения по компенсации неотделимых улучшений, если это не противоречит существу договорных или фактически имевших место правоотношений (дело N Ф08-773/07).
Практика Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не обнаружена.
Противоречия по выводу в судебной практике ФАС СКО и других окружных судов не выявлены.
5. Предусмотренная статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по государственной регистрации права собственности на недвижимость может быть исполнена и после совершения сделки по отчуждению имущества - в момент регистрации перехода на покупателя прав на недвижимую вещь.
Постановлением мэра города муниципальным органам предписано провести организационные мероприятия по передаче жилого дома с баланса комбината хлебопродуктов на баланс МРУЗ в сфере ЖКХ района города. В составе жилого дома в муниципальную собственность передано встроенное нежилое помещение.
На основании распоряжения департамента от 01.04.04 объект внесен в реестр муниципальной собственности города. В соответствии с распоряжением департамента от 09.09.05 спорные помещения назначены к приватизации путем проведения аукциона. По поручению департамента учреждение провело торги, по результатам которых с обществом заключен договор от 21.02.06 купли-продажи нежилых помещений общей площадью 152,3 кв. м. Имущество оплачено и передано покупателю по акту от 27.03.06. Однако при обращении в регистрационную службу за регистрацией перехода права собственности обществу в этом отказано со ссылкой на то, что по данным государственного реестра недвижимости объект принадлежал комбинату хлебопродуктов. Полагая свои права нарушенными действиями продавца, не зарегистрировавшего за собой право собственности на объект до либо после его отчуждения, общество обратилось в суд с иском о признании права собственности, возникшего в связи с заключением сделки.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о ничтожности договора купли-продажи, считая, что до регистрации за собой права собственности муниципалитет не мог распоряжаться спорными помещениями. Суд кассационной инстанции, отменяя принятые по делу судебные акты, указал следующее.
Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. При этом не исключаются случаи, когда продавцом является законный владелец недвижимости, у которого к моменту заключения сделки отсутствовал титул зарегистрированного собственника. Предусмотренная статьей 131 Кодекса обязанность по государственной регистрации права собственности на недвижимость может быть исполнена и после совершения сделки - в момент регистрации перехода к покупателю прав на недвижимую вещь. Такая последовательность действий продавца не влечет недействительности сделки.
Отсутствие у продавца зарегистрированного права может повлечь недействительность сделки, если право на продаваемый объект принадлежит другому лицу, интересы которого сделкой нарушены, либо сама сделка требует государственной регистрации (продажа жилых помещений, предприятий и др.).
В рассматриваемом случае муниципалитет приобрел подлежащее регистрации право на спорный объект в силу нормативного правового акта - постановления Правительства Российской Федерации от 07.03.95 N 235 "О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность", обязывавшего муниципалитеты освобождать предприятия от несвойственных им функций по содержанию объектов коммунально-бытового назначения. Права комбината хлебопродуктов не нарушались, так как из материалов дела видно, что к моменту проведения торгов данное предприятие ликвидировано, спорное имущество им не приватизировалось.
Избранный истцом способ судебной защиты - признание права на объект, приобретенный по законной сделке - предусмотрен статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Осуществлению данного права в полном объеме препятствовало бездействие муниципальных органов, поскольку 03.05.06 право муниципальной собственности зарегистрировано на помещения площадью 149,9 кв. м, что не соответствовало площади объекта, выставленного на торгах и приобретенного обществом. Регистрация права муниципальной собственности на помещения площадью 152,3 кв. м проведена после подачи иска (19.09.06), а заявление о регистрации перехода права к обществу в период судебного разбирательства ответчиками так и не подано (дело N Ф08-725/07).
Постановление ФАС СКО по данному делу оставлено без изменения постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.09.07 N 4640/07.
Противоречия по выводу в судебной практике ФАС СКО и других окружных судов не выявлены.
6. Принятие решения о сносе самовольной постройки не лишает застройщика возможности до исполнения этого решения обратиться с иском о признании права собственности на постройку.
Суд признал право собственности предпринимателя на самовольную постройку - пристройку к находящейся в собственности предпринимателя парикмахерской, расположенной на первом этаже многоэтажного жилого здания.
Администрация в кассационной жалобе сослалась на наличие вступившего в законную силу решения арбитражного суда о сносе спорной самовольной постройки.
Суд кассационной инстанции оставил принятые по делу судебные акты без изменения, сделав следующие выводы.
Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением строительных и градостроительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена самовольная постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за этим лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Диспозиция названной нормы указывает на то, что требования о сносе и о признании права собственности на самовольную постройку могут быть предметами самостоятельных исков. Из содержания судебных актов по делу о сносе постройки следует, что решение по нему принималось исходя из фактов отсутствия разрешения на строительство и сдачи объекта в эксплуатацию. Встречный иск не заявлен, в судебных заседаниях предприниматель не участвовал. Принятие решения о сносе не лишает самовольного застройщика возможности до исполнения этого решения обратиться с иском о признании права собственности, поскольку для сноса достаточно самого факта самовольного строительства, тогда как при рассмотрении иска о признании права собственности подлежит исследованию возможность закрепления строения за застройщиком, несмотря на допущенные им нарушения. Очередность рассмотрения таких исков с учетом их разного предмета и оснований также не имеет решающего значения (дело N Ф08-1482/07).
Практика Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не обнаружена.
Противоречия в практике ФАС СКО и иных федеральных арбитражных судов округов не выявлены.
7. Поскольку спорные помещения учреждению не передавались, в силу статей 296, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации оно не вправе требовать расторжения ранее заключенного договора безвозмездного пользования указанными помещениями.
Распоряжением территориального управления (далее - теруправление) на баланс учреждения переданы нежилые помещения. Право оперативного управления зарегистрировано за учреждением в установленном порядке. Учреждение обратилось с иском о выселении пограничного управления из данных помещений, занимаемых ответчиком на основании договора безвозмездного пользования, заключенного ранее с теруправлением.
В силу статей 296, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляет в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им. Право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за учреждением, возникает у этого учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника. Спорные помещения учреждению не передавались.
На момент принятия распоряжения о закреплении спорных помещений за учреждением они на законном основании находились в безвозмездном пользовании пограничного управления. Спорными помещениями на законных основаниях пользуется пограничное управление, теруправление, являясь представителем собственника, фактически не передавало их учреждению и возражает против расторжения договора. Следовательно, у истца в силу статей 296 и 299 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствует право требовать расторжения договора (дело N Ф08-6750/06).
Практика Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не обнаружена.
Противоречия по выводу в практике ФАС СКО и иных окружных судов не выявлены.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)