Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 ноября 2012 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рябухиной Н.А.
судей Рожкова Д.Г., Солодкевич Ю.М.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самовичем А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7173/2012) товарищества собственников жилья "Центральный" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08.06.2012 по делу N А75-3298/2012 года (судья Ильин С.В.) по иску товарищества собственников жилья "Центральный" (ОГРН 1088610000291, ИНН 8610021750) к индивидуальному предпринимателю Окатому Александру Ивановичу (ОГРНИП 309861008900010, ИНН 861000589839), третье лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре (ОГРН 1098601001157, ИНН 8601038677), о взыскании 79 873 руб. 95 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
от товарищества собственников жилья "Центральный" - представитель не явился,
индивидуальный предприниматель Окатый Александр Иванович - не явился,
от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре - представитель не явился,
установил:
Товарищество собственников жилья "Центральный" (далее - ТСЖ "Центральный") 18.04.2012 обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к индивидуальному предпринимателю Окатому Александру Ивановичу (далее - ИП Окатый А.И.) о взыскании 79 873 руб. 95 коп. задолженности по договору от 20.09.2011 N 205 за пользование в период с ноября 2011 г. по январь 2012 г. нежилым подвальным помещением площадью 71,5 кв. м, расположенным в доме N 34 по адресу: г. Нягань, 1 микрорайон, дом N 34, а также расходов по уплате государственной пошлины (3194 руб. 96 коп.) и 200 руб. судебных издержек, связанных с получением на ответчика выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей.
Определением суда от 17.05.2012 (л.д. 54-56) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре (далее - ТУ Росимущества в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре).
ИП Окатый А.И. отзыв на исковое заявление не представил.
Третье лицо - ТУ Росимущества в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре отзыв на исковое заявление также не представило, но от него поступила письменная информация от 07.06.2012 об отсутствии в реестре федерального имущества сведений об объекте - подвальное помещение площадью 71,5 кв. м, расположенном по адресу: г. Нягань, 1 микрорайон, д. 34 (л.д. 65).
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08.06.2012 по делу N А75-3298/2012 в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Центральный" отказано (л.д. 74-77).
Возражая против принятого судом решения, ТСЖ "Центральный" в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, неправильное применение судом норм материального права. При этом истец со ссылкой на нормы Жилищного кодекса РФ о праве собственников помещений в многоквартирной доме на общие помещения многоквартирного дома, в том числе по распоряжению ими, включая передачу в аренду, указывает о наличии у ТСЖ "Центральный" полномочий сдавать помещения в аренду. Кроме того, истец наделен такими полномочиями на основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Нягань, 1 микрорайон, дом 34, что подтверждается протоколом от 10.01.2011 N 3.
Ответчиком отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Третье лицо в письменном отзыве оставляет вопрос об удовлетворении апелляционной жалобы на усмотрение суда, просит ее рассмотреть в отсутствие представителя третьего лица.
Представители истца и третьего лица, а также ответчик, извещенные надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, в него не явились.
На основании части 1 статьи 266, частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и письменный отзыв третьего лица на нее, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения суда и считает его подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, по договору от 20.09.2011 N 205 ТСЖ "Центральный" обязалось передать во временное возмездное пользование подвальное помещение, общей площадью 71,5 кв. м, находящееся по адресу: г. Нягань, 1 микрорайон, дом 34, ИП Окатому А.И. для использования под розничную торговлю, который, в свою очередь, обязался вносить ежемесячные платежи в размере 20 071 руб., согласно приложению к договору (л.д. 13-14, 19).
Согласно пункту 3.1 договора расчет производится не позднее 10 числа каждого месяца, следующего за расчетным, на основании счета-фактуры, путем перечисления денежных средств на расчетный счет ТСЖ "Центральный".
Срок действия договора определен сторонами с 20.09.2011 по 31.12.2011. Согласно пункту 5.1 договора в случае, если по окончании срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении, действие договора считается продленным на каждый следующий календарный год на тех же условиях.
К договору имеются приложения, в том числе утвержденный ТСЖ "Центральный" расчет стоимости арендной платы за пользование общедомовым имуществом в 1 мкрн. д. N 34 (подвал), составляющей в месяц 20 071 руб. (с НДС) (л.д. 16-17).
Передача истцом ответчику указанного в договоре помещения осуществлена по акту приема - передачи от 20.09.2011 (л.д. 15). Акт приема-передачи подписан сторонами без замечаний.
За период пользования спорным объектом с 01.11.2011 по 31.01.2012 плата по договору ответчиком не вносилась, в связи с чем ТСЖ "Центральный" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В результате ненадлежащего исполнения условий договора в части оплаты, у ИП Окатого А.И. образовалась задолженность в сумме 79 873 руб. 95 коп. за пользование нежилым помещением в многоквартирном доме за период с ноября 2011 г. по январь 2012 г., что подтверждается счетами-фактурами ТСЖ "Центральный" от 31.01.2012 N 24 (л.д. 23), от 30.11.2011 N 263 (л.д. 25), от 31.12.2011 N 290 (л.д. 27) и подписанными к ним ТСЖ "Центральный" и ИП Окатым А.И. двусторонними актами от 31.01.2012 N 24 (л.д. 24), от 30.11.2011 N 263 (л.д. 26), от 31.12.2011 N 290 (л.д. 28).
ТСЖ "Центральный" направило в адрес ИП Окатого А.И. в целях досудебного урегулирования спора претензии от 28.12.2011 N 137 (л.д. 20), от 28.02.2012 N 16 (л.д. 21), в которых просило погасить задолженность по договору, образовавшуюся на соответствующие даты. Претензии оставлены ИП Окатым А.И. без ответа, задолженность не погашена. Вместе с тем, фактические обстоятельства ответчиком не оспорены.
Письмом от 20.01.2012 N 18 (л.д. 18) ТСЖ "Центральный" уведомило ответчика о расторжении договора с 20.01.2012.
Исходя из существа сложившихся между истцом и ответчиком правоотношений, суд первой инстанции правильно их квалифицировал и установил, что для регулирования данных отношений подлежат применению нормы параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу положений пункта 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно пункту 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Частью 4 статьи 36 ЖК РФ установлено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Как следует из материалов дела, ТСЖ "Центральный" создано в 2008 году для осуществления деятельности по управлению недвижимым имуществом и эксплуатацией жилого и нежилого фонда (л.д. 31-38).
Согласно статье 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
В соответствии с частью 8 статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Решением внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 34 1-го микрорайона в городе Нягань, принятым 10.01.2011 (протокол N 3 от 10.01.2011), полномочия по вопросу сдачи объектов общего имущества дома в аренду переданы истцу - ТСЖ "Центральный".
В удовлетворении иска ТСЖ "Центральный" о взыскании с ответчика задолженности по оплате за арендованное по договору подвальное помещение многоквартирного дома N 34 судом первой инстанции отказано по мотивам недоказанности того, что ТСЖ "Центральный" является правообладателем объекта аренды или передачи ему прав временного владения собственником объекта аренды. При этом суд сослался на письмо ТСЖ "Центральный" в адрес ответчика от 20.01.2012 N 18 (л.д. 18), в котором в качестве причины расторжения договора N 205 от 20.09.2011 истец указывал на поступившее ему представление прокурора о том, что подвальное помещение является объектом федеральной собственности (противорадиационным укрытием).
Таким образом, предъявленное ТСЖ "Центральный" к ИП Окатому А.И. требование о взыскании задолженности за состоявшееся на основании договора N 205 фактическое пользование ИП Окатым А.И. в ноябре 2011 г. - январе 2012 г. нежилым подвальным помещением многоквартирного дома N 34 судом первой инстанции по существу не разрешено. При этом суд, посчитав неподтвержденным право истца сдавать помещение в аренду, не сделал, тем не менее, вывод о недействительности сделки (договора N 205) и не применил последствия недействительности сделки. Между тем, и признание договора недействительным не дает оснований для бесплатного пользования имуществом.
В данном же случае у суда не имелось и доказательств полагать, что нежилое подвальное помещение многоквартирного дома N 34 принадлежит на вещном праве каким-либо иным, чем собственники помещений многоквартирного дома N 34, лицам.
В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Определением от 18.05.2012 суд первой инстанции (л.д. 57-58) запросил у регистрирующего органа сведения о правообладателе или собственнике спорного недвижимого имущества в виде выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно поступившему из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре уведомлению от 30.05.2012 N 01/002/2012-946 (л.д. 66-67), в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о зарегистрированных правах и правопритязаниях на объект недвижимого имущества - нежилое помещение по адресу: г. Нягань, мкр-н 1, д. 34, площадь 71,5 кв. м.
Кроме того, на предложение суда первой инстанции третьему лицу представить доказательства нахождения спорного объекта в федеральной собственности (определение от 17.05.2012 на л.д. 54-56), ТУ Росимущества в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре указало в письме от 07.06.2012 N 2800 (л.д. 65), что в реестре федерального имущества сведения об объекте: подвальное помещение, общей площадью 71,5 кв. м, расположенном по адресу: город Нягань, 1 микрорайон, дом 34, отсутствуют (л.д. 65). Сделанная при этом третьим лицом оговорка о том, что отсутствие вышеуказанного объекта в реестре федерального имущества не означает, что он не находится в собственности Российской Федерации, не могла учитываться судом первой инстанции, поскольку имеет характер предположения.
Вместе с тем, лицо, передавшее имущество в аренду, не обязано доказывать свое право собственности и считается надлежащим арендодателем, если не доказана принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу. Истец и ответчик находятся в обязательственных отношениях по поводу аренды, и в сферу материальных интересов ответчика не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях истец предоставил ему имущество в возмездное пользование. Такой подход соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.03.2012 N 13898/11.
Тем более, как следует из материалов дела, ответчик не представил возражений относительно предъявленного к нему иска.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и размере, определенные договором.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Поскольку факты пользования имуществом в исковой период и невнесения оплаты по договору ответчиком не оспорены и к тому же подтверждены материалами дела, доказательств погашения задолженности ответчик не представил, суд апелляционной инстанции считает предъявленные ТСЖ "Центральный" требования о взыскании задолженности в сумме 79 873 руб. 95 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Принятое судом первой инстанции решение об отказе в удовлетворении иска не соответствует по своим выводам фактическим обстоятельствам, не основано на правильном применении норм материального права и подлежит отмене. Суд апелляционной инстанции принимает новый судебный акт об удовлетворении иска. Апелляционная жалоба истца подлежит удовлетворению.
По правилам статьи 110 АПК РФ в связи с удовлетворением исковых требований с ответчика - ИП Окатого А.И. в пользу истца взыскиваются судебные расходы по иску (3 394 руб. 96 коп.) и апелляционной жалобе (2 000 руб.).
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08.06.2012 по делу N А75-3298/2012 отменить, принять по делу новый судебный акт. Иск удовлетворить. Взыскать с индивидуального предпринимателя Окатого Александра Ивановича в пользу товарищества собственников жилья "Центральный" 79 873 руб. 95 коп. долга, 3 394 руб. 96 коп. судебных расходов по иску, 2 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.РЯБУХИНА
Судьи
Д.Г.РОЖКОВ
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.11.2012 ПО ДЕЛУ N А75-3298/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 ноября 2012 г. по делу N А75-3298/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 ноября 2012 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рябухиной Н.А.
судей Рожкова Д.Г., Солодкевич Ю.М.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самовичем А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7173/2012) товарищества собственников жилья "Центральный" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08.06.2012 по делу N А75-3298/2012 года (судья Ильин С.В.) по иску товарищества собственников жилья "Центральный" (ОГРН 1088610000291, ИНН 8610021750) к индивидуальному предпринимателю Окатому Александру Ивановичу (ОГРНИП 309861008900010, ИНН 861000589839), третье лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре (ОГРН 1098601001157, ИНН 8601038677), о взыскании 79 873 руб. 95 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
от товарищества собственников жилья "Центральный" - представитель не явился,
индивидуальный предприниматель Окатый Александр Иванович - не явился,
от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре - представитель не явился,
установил:
Товарищество собственников жилья "Центральный" (далее - ТСЖ "Центральный") 18.04.2012 обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к индивидуальному предпринимателю Окатому Александру Ивановичу (далее - ИП Окатый А.И.) о взыскании 79 873 руб. 95 коп. задолженности по договору от 20.09.2011 N 205 за пользование в период с ноября 2011 г. по январь 2012 г. нежилым подвальным помещением площадью 71,5 кв. м, расположенным в доме N 34 по адресу: г. Нягань, 1 микрорайон, дом N 34, а также расходов по уплате государственной пошлины (3194 руб. 96 коп.) и 200 руб. судебных издержек, связанных с получением на ответчика выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей.
Определением суда от 17.05.2012 (л.д. 54-56) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре (далее - ТУ Росимущества в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре).
ИП Окатый А.И. отзыв на исковое заявление не представил.
Третье лицо - ТУ Росимущества в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре отзыв на исковое заявление также не представило, но от него поступила письменная информация от 07.06.2012 об отсутствии в реестре федерального имущества сведений об объекте - подвальное помещение площадью 71,5 кв. м, расположенном по адресу: г. Нягань, 1 микрорайон, д. 34 (л.д. 65).
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08.06.2012 по делу N А75-3298/2012 в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Центральный" отказано (л.д. 74-77).
Возражая против принятого судом решения, ТСЖ "Центральный" в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, неправильное применение судом норм материального права. При этом истец со ссылкой на нормы Жилищного кодекса РФ о праве собственников помещений в многоквартирной доме на общие помещения многоквартирного дома, в том числе по распоряжению ими, включая передачу в аренду, указывает о наличии у ТСЖ "Центральный" полномочий сдавать помещения в аренду. Кроме того, истец наделен такими полномочиями на основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Нягань, 1 микрорайон, дом 34, что подтверждается протоколом от 10.01.2011 N 3.
Ответчиком отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Третье лицо в письменном отзыве оставляет вопрос об удовлетворении апелляционной жалобы на усмотрение суда, просит ее рассмотреть в отсутствие представителя третьего лица.
Представители истца и третьего лица, а также ответчик, извещенные надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, в него не явились.
На основании части 1 статьи 266, частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и письменный отзыв третьего лица на нее, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения суда и считает его подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, по договору от 20.09.2011 N 205 ТСЖ "Центральный" обязалось передать во временное возмездное пользование подвальное помещение, общей площадью 71,5 кв. м, находящееся по адресу: г. Нягань, 1 микрорайон, дом 34, ИП Окатому А.И. для использования под розничную торговлю, который, в свою очередь, обязался вносить ежемесячные платежи в размере 20 071 руб., согласно приложению к договору (л.д. 13-14, 19).
Согласно пункту 3.1 договора расчет производится не позднее 10 числа каждого месяца, следующего за расчетным, на основании счета-фактуры, путем перечисления денежных средств на расчетный счет ТСЖ "Центральный".
Срок действия договора определен сторонами с 20.09.2011 по 31.12.2011. Согласно пункту 5.1 договора в случае, если по окончании срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении, действие договора считается продленным на каждый следующий календарный год на тех же условиях.
К договору имеются приложения, в том числе утвержденный ТСЖ "Центральный" расчет стоимости арендной платы за пользование общедомовым имуществом в 1 мкрн. д. N 34 (подвал), составляющей в месяц 20 071 руб. (с НДС) (л.д. 16-17).
Передача истцом ответчику указанного в договоре помещения осуществлена по акту приема - передачи от 20.09.2011 (л.д. 15). Акт приема-передачи подписан сторонами без замечаний.
За период пользования спорным объектом с 01.11.2011 по 31.01.2012 плата по договору ответчиком не вносилась, в связи с чем ТСЖ "Центральный" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В результате ненадлежащего исполнения условий договора в части оплаты, у ИП Окатого А.И. образовалась задолженность в сумме 79 873 руб. 95 коп. за пользование нежилым помещением в многоквартирном доме за период с ноября 2011 г. по январь 2012 г., что подтверждается счетами-фактурами ТСЖ "Центральный" от 31.01.2012 N 24 (л.д. 23), от 30.11.2011 N 263 (л.д. 25), от 31.12.2011 N 290 (л.д. 27) и подписанными к ним ТСЖ "Центральный" и ИП Окатым А.И. двусторонними актами от 31.01.2012 N 24 (л.д. 24), от 30.11.2011 N 263 (л.д. 26), от 31.12.2011 N 290 (л.д. 28).
ТСЖ "Центральный" направило в адрес ИП Окатого А.И. в целях досудебного урегулирования спора претензии от 28.12.2011 N 137 (л.д. 20), от 28.02.2012 N 16 (л.д. 21), в которых просило погасить задолженность по договору, образовавшуюся на соответствующие даты. Претензии оставлены ИП Окатым А.И. без ответа, задолженность не погашена. Вместе с тем, фактические обстоятельства ответчиком не оспорены.
Письмом от 20.01.2012 N 18 (л.д. 18) ТСЖ "Центральный" уведомило ответчика о расторжении договора с 20.01.2012.
Исходя из существа сложившихся между истцом и ответчиком правоотношений, суд первой инстанции правильно их квалифицировал и установил, что для регулирования данных отношений подлежат применению нормы параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу положений пункта 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно пункту 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Частью 4 статьи 36 ЖК РФ установлено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Как следует из материалов дела, ТСЖ "Центральный" создано в 2008 году для осуществления деятельности по управлению недвижимым имуществом и эксплуатацией жилого и нежилого фонда (л.д. 31-38).
Согласно статье 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
В соответствии с частью 8 статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Решением внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 34 1-го микрорайона в городе Нягань, принятым 10.01.2011 (протокол N 3 от 10.01.2011), полномочия по вопросу сдачи объектов общего имущества дома в аренду переданы истцу - ТСЖ "Центральный".
В удовлетворении иска ТСЖ "Центральный" о взыскании с ответчика задолженности по оплате за арендованное по договору подвальное помещение многоквартирного дома N 34 судом первой инстанции отказано по мотивам недоказанности того, что ТСЖ "Центральный" является правообладателем объекта аренды или передачи ему прав временного владения собственником объекта аренды. При этом суд сослался на письмо ТСЖ "Центральный" в адрес ответчика от 20.01.2012 N 18 (л.д. 18), в котором в качестве причины расторжения договора N 205 от 20.09.2011 истец указывал на поступившее ему представление прокурора о том, что подвальное помещение является объектом федеральной собственности (противорадиационным укрытием).
Таким образом, предъявленное ТСЖ "Центральный" к ИП Окатому А.И. требование о взыскании задолженности за состоявшееся на основании договора N 205 фактическое пользование ИП Окатым А.И. в ноябре 2011 г. - январе 2012 г. нежилым подвальным помещением многоквартирного дома N 34 судом первой инстанции по существу не разрешено. При этом суд, посчитав неподтвержденным право истца сдавать помещение в аренду, не сделал, тем не менее, вывод о недействительности сделки (договора N 205) и не применил последствия недействительности сделки. Между тем, и признание договора недействительным не дает оснований для бесплатного пользования имуществом.
В данном же случае у суда не имелось и доказательств полагать, что нежилое подвальное помещение многоквартирного дома N 34 принадлежит на вещном праве каким-либо иным, чем собственники помещений многоквартирного дома N 34, лицам.
В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Определением от 18.05.2012 суд первой инстанции (л.д. 57-58) запросил у регистрирующего органа сведения о правообладателе или собственнике спорного недвижимого имущества в виде выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно поступившему из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре уведомлению от 30.05.2012 N 01/002/2012-946 (л.д. 66-67), в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о зарегистрированных правах и правопритязаниях на объект недвижимого имущества - нежилое помещение по адресу: г. Нягань, мкр-н 1, д. 34, площадь 71,5 кв. м.
Кроме того, на предложение суда первой инстанции третьему лицу представить доказательства нахождения спорного объекта в федеральной собственности (определение от 17.05.2012 на л.д. 54-56), ТУ Росимущества в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре указало в письме от 07.06.2012 N 2800 (л.д. 65), что в реестре федерального имущества сведения об объекте: подвальное помещение, общей площадью 71,5 кв. м, расположенном по адресу: город Нягань, 1 микрорайон, дом 34, отсутствуют (л.д. 65). Сделанная при этом третьим лицом оговорка о том, что отсутствие вышеуказанного объекта в реестре федерального имущества не означает, что он не находится в собственности Российской Федерации, не могла учитываться судом первой инстанции, поскольку имеет характер предположения.
Вместе с тем, лицо, передавшее имущество в аренду, не обязано доказывать свое право собственности и считается надлежащим арендодателем, если не доказана принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу. Истец и ответчик находятся в обязательственных отношениях по поводу аренды, и в сферу материальных интересов ответчика не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях истец предоставил ему имущество в возмездное пользование. Такой подход соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.03.2012 N 13898/11.
Тем более, как следует из материалов дела, ответчик не представил возражений относительно предъявленного к нему иска.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и размере, определенные договором.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Поскольку факты пользования имуществом в исковой период и невнесения оплаты по договору ответчиком не оспорены и к тому же подтверждены материалами дела, доказательств погашения задолженности ответчик не представил, суд апелляционной инстанции считает предъявленные ТСЖ "Центральный" требования о взыскании задолженности в сумме 79 873 руб. 95 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Принятое судом первой инстанции решение об отказе в удовлетворении иска не соответствует по своим выводам фактическим обстоятельствам, не основано на правильном применении норм материального права и подлежит отмене. Суд апелляционной инстанции принимает новый судебный акт об удовлетворении иска. Апелляционная жалоба истца подлежит удовлетворению.
По правилам статьи 110 АПК РФ в связи с удовлетворением исковых требований с ответчика - ИП Окатого А.И. в пользу истца взыскиваются судебные расходы по иску (3 394 руб. 96 коп.) и апелляционной жалобе (2 000 руб.).
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08.06.2012 по делу N А75-3298/2012 отменить, принять по делу новый судебный акт. Иск удовлетворить. Взыскать с индивидуального предпринимателя Окатого Александра Ивановича в пользу товарищества собственников жилья "Центральный" 79 873 руб. 95 коп. долга, 3 394 руб. 96 коп. судебных расходов по иску, 2 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.РЯБУХИНА
Судьи
Д.Г.РОЖКОВ
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)