Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Егорина И.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Чуфистова И.В.
судей Вашкиной Л.И., Смышляевой И.Ю.
при секретаре С.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело N 2-3313/11 по кассационной жалобе Н. на решение Василеостровского районного суда г. Санкт-Петербурга от 30 сентября 2011 года по иску Н. к обществу с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб" о признании ничтожным пункта 3.11 договора участия в долевом строительстве, взыскании компенсации морального вреда, взыскании штрафа.
Заслушав доклад судьи Чуфистова И.В., объяснения истца Н., представителя ответчика Г. (по доверенности) судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
Н. обратился в Василеостровский районный суд г. Санкт-Петербурга с иском к ООО "Главстрой-СПб", в котором просил признать п. 3.11 договора участия в долевом строительстве N <...>, заключенного <...> с ответчиком, недействительным.
В обоснование заявленного иска Н. ссылался на то обстоятельство, что положения, содержащиеся в оспариваемом им пункте договора являются ничтожными, поскольку противоречат действующему законодательству определяющему порядок заключения договора на управление многоквартирным жилым домом участниками долевого строительства с управляющей компанией.
Кроме того, по мнению истца, условие пункта 3.11 договора, устанавливающее обязанность участника долевого строительства заплатить управляющей компании аванс стоимости коммунальных услуг и эксплуатационных расходов за 6 месяцев, является незаконным.
Решением Василеостровского районного суда г. Санкт-Петербурга от 30 сентября 2011 года Н. отказано в удовлетворении иска.
В кассационной жалобе Н. просит решение суда отменить и вынести новое решение об удовлетворении иска.
Судебная коллегия, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства.
<...> между ООО "Главстрой-СПб", с одной стороны, и Н., с другой стороны, заключен договор участия в долевом строительстве N <...> многоквартирного жилого дома корпус <адрес> (15-1) в составе территории, отведенной для комплексного освоения по адресу: <адрес>
<...> Договор N <...> зарегистрирован Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу за номером 78 N <...>
<...> по акту приема-передачи Н. принял, а ООО "Главстрой-СПб" передало объект участия в долевом строительстве - квартиру <адрес> (л.д. 47).
В исковом заявлении Н. полагал ничтожным условие п. 3.11 Договора, ссылаясь на его несоответствие требованиям закона.
Согласно пункту 3.11 Договора участия в долевом строительстве N <...> от <...>, участник долевого строительства обязуется при подписании акта приема-передачи заключить договор с управляющей организацией, если иное не будет вытекать из решения общего собрания собственников (будущих собственников) квартир объекта, а также заплатить аванс за 6 месяцев за услуги по договору с управляющей организацией. Бремя содержания объекта долевого строительства (включая обязанность по оплате коммунальных услуг и иных эксплуатационных расходов) и риски случайной гибели и случайного повреждения переходят к Участнику долевого строительства с момента подписания Сторонами Акта приема-передачи, за исключением случая составления акта Застройщиком в одностороннем порядке, предусмотренного п. 4.1.5 Договора.
Полагая данный пункт договора ничтожным, истец указывал на противоречие его условий порядку заключения договора собственниками помещений многоквартирного дома с управляющей компанией, установленному статьей 162 ЖК Российской Федерации, полагая, что заключение такого договора возможно только после регистрации права собственности участника долевого строительства на переданное ему жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме, но не с момента приема жилого помещения по акту приема-передачи от застройщика.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает других последствий нарушения.
Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, обоснованно признал доводы Н. несостоятельными.
Согласно части 6 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
Следовательно, к Н., как участнику долевого строительства, после принятия от застройщика объекта долевого строительства на основании акта приема-передачи переходит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства, а также обязанность по его содержанию.
Отсутствие зарегистрированного права собственности на объект недвижимого имущества не может освобождать участника долевого строительства от обязанности по его содержанию, в том числе и оплате коммунальных услуг и иных эксплуатационных расходов после передачи объекта в установленном законом порядке.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
Н., подписав договор <...>, согласился с его условиями.
По общему правилу, установленному ст. 210 ГК Российской Федерации, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, однако этой же нормой права установлено, что данное правило может быть изменено договором.
Таким образом, на момент заключения договора участия в долевом строительстве (<...>) правила пункта 3.11 договора не противоречили действующему законодательству, определявшему порядок заключения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома и содержания объектов недвижимости, созданных в результате реализации таких договоров его участниками.
Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ статьи 153 и 161 ЖК Российской Федерации были дополнены положениями (п. 6 ч. 2 и часть 14 соответственно) устанавливающими обязанность заключения договора управления многоквартирным домом, уплаты эксплуатационных расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома и жилого помещения, а также оплаты коммунальных услуг после выдачи застройщику разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.
Так, пунктом 6 части 2 статьи 153 ЖК Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возложена на лицо, принявшее от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, а часть 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, обязывает застройщика в срок не менее чем 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией.
Таким образом, разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Василеостровского районного суда г. Санкт-Петербурга от 30 сентября 2011 года по делу N 2-3313/11 оставить без изменения, а кассационную жалобу Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.10.2011 N 33-17040
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 октября 2011 г. N 33-17040
Судья: Егорина И.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Чуфистова И.В.
судей Вашкиной Л.И., Смышляевой И.Ю.
при секретаре С.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело N 2-3313/11 по кассационной жалобе Н. на решение Василеостровского районного суда г. Санкт-Петербурга от 30 сентября 2011 года по иску Н. к обществу с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб" о признании ничтожным пункта 3.11 договора участия в долевом строительстве, взыскании компенсации морального вреда, взыскании штрафа.
Заслушав доклад судьи Чуфистова И.В., объяснения истца Н., представителя ответчика Г. (по доверенности) судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Н. обратился в Василеостровский районный суд г. Санкт-Петербурга с иском к ООО "Главстрой-СПб", в котором просил признать п. 3.11 договора участия в долевом строительстве N <...>, заключенного <...> с ответчиком, недействительным.
В обоснование заявленного иска Н. ссылался на то обстоятельство, что положения, содержащиеся в оспариваемом им пункте договора являются ничтожными, поскольку противоречат действующему законодательству определяющему порядок заключения договора на управление многоквартирным жилым домом участниками долевого строительства с управляющей компанией.
Кроме того, по мнению истца, условие пункта 3.11 договора, устанавливающее обязанность участника долевого строительства заплатить управляющей компании аванс стоимости коммунальных услуг и эксплуатационных расходов за 6 месяцев, является незаконным.
Решением Василеостровского районного суда г. Санкт-Петербурга от 30 сентября 2011 года Н. отказано в удовлетворении иска.
В кассационной жалобе Н. просит решение суда отменить и вынести новое решение об удовлетворении иска.
Судебная коллегия, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства.
<...> между ООО "Главстрой-СПб", с одной стороны, и Н., с другой стороны, заключен договор участия в долевом строительстве N <...> многоквартирного жилого дома корпус <адрес> (15-1) в составе территории, отведенной для комплексного освоения по адресу: <адрес>
<...> Договор N <...> зарегистрирован Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу за номером 78 N <...>
<...> по акту приема-передачи Н. принял, а ООО "Главстрой-СПб" передало объект участия в долевом строительстве - квартиру <адрес> (л.д. 47).
В исковом заявлении Н. полагал ничтожным условие п. 3.11 Договора, ссылаясь на его несоответствие требованиям закона.
Согласно пункту 3.11 Договора участия в долевом строительстве N <...> от <...>, участник долевого строительства обязуется при подписании акта приема-передачи заключить договор с управляющей организацией, если иное не будет вытекать из решения общего собрания собственников (будущих собственников) квартир объекта, а также заплатить аванс за 6 месяцев за услуги по договору с управляющей организацией. Бремя содержания объекта долевого строительства (включая обязанность по оплате коммунальных услуг и иных эксплуатационных расходов) и риски случайной гибели и случайного повреждения переходят к Участнику долевого строительства с момента подписания Сторонами Акта приема-передачи, за исключением случая составления акта Застройщиком в одностороннем порядке, предусмотренного п. 4.1.5 Договора.
Полагая данный пункт договора ничтожным, истец указывал на противоречие его условий порядку заключения договора собственниками помещений многоквартирного дома с управляющей компанией, установленному статьей 162 ЖК Российской Федерации, полагая, что заключение такого договора возможно только после регистрации права собственности участника долевого строительства на переданное ему жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме, но не с момента приема жилого помещения по акту приема-передачи от застройщика.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает других последствий нарушения.
Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, обоснованно признал доводы Н. несостоятельными.
Согласно части 6 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
Следовательно, к Н., как участнику долевого строительства, после принятия от застройщика объекта долевого строительства на основании акта приема-передачи переходит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства, а также обязанность по его содержанию.
Отсутствие зарегистрированного права собственности на объект недвижимого имущества не может освобождать участника долевого строительства от обязанности по его содержанию, в том числе и оплате коммунальных услуг и иных эксплуатационных расходов после передачи объекта в установленном законом порядке.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
Н., подписав договор <...>, согласился с его условиями.
По общему правилу, установленному ст. 210 ГК Российской Федерации, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, однако этой же нормой права установлено, что данное правило может быть изменено договором.
Таким образом, на момент заключения договора участия в долевом строительстве (<...>) правила пункта 3.11 договора не противоречили действующему законодательству, определявшему порядок заключения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома и содержания объектов недвижимости, созданных в результате реализации таких договоров его участниками.
Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ статьи 153 и 161 ЖК Российской Федерации были дополнены положениями (п. 6 ч. 2 и часть 14 соответственно) устанавливающими обязанность заключения договора управления многоквартирным домом, уплаты эксплуатационных расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома и жилого помещения, а также оплаты коммунальных услуг после выдачи застройщику разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.
Так, пунктом 6 части 2 статьи 153 ЖК Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возложена на лицо, принявшее от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, а часть 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, обязывает застройщика в срок не менее чем 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией.
Таким образом, разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Василеостровского районного суда г. Санкт-Петербурга от 30 сентября 2011 года по делу N 2-3313/11 оставить без изменения, а кассационную жалобу Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)