Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 августа 2009 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Ломидзе О.Г., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,
при участии:
от истца: представитель Филь Сергей Сергеевич - доверенность от 01.12.2008 г., директор Калабеков Сергей Эдуардович,
от ответчиков: представитель Зыков Андрей Петрович - доверенность от 09.09.2008 N 01-29/1489,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Горводоканал"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 24 февраля 2009 года по делу N А32-15468/2008,
принятое судьей Фефеловой И.И.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Горводоканал"
к ответчикам: администрации Славянского городского поселения Славянского района, главе администрации Славянского городского поселения Славянского района,
о взыскании убытков в связи с неисполнением договора аренды имущественного комплекса водопроводных сетей,
общество с ограниченной ответственностью "Горводоканал" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации Славянского городского поселения Славянского района (далее - Администрация), главе администрации Славянского городского поселения Славянского района (далее - Глава администрации) о взыскании за счет средств казны 7 105 789 рублей убытков, причиненных в период с января по август 2008 года в размере сверхнормативных потерь от поднятой, но не реализованной воды (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 23)).
Исковые требования мотивированы тем, что по договору аренды N 4/1/10-01-08 от 01.10.2007 Общество получило во временное пользование систему водоснабжения Славянского городского поселения. Однако ввиду того, что Администрация не выполняет обязательства по капитальному ремонту системы водоснабжения, существенно возросли сверхнормативные потери воды. Общество указывает, что потери воды в системе водоснабжения составляют 39,7%, из них 25% нормативные, 14,7% сверхнормативные. Поскольку сверхнормативные потери не компенсируются в тарифе - Общество обратилось с настоящим иском о взыскании убытков в виде стоимости воды, составляющей сверхнормативные потери.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24 февраля 2009 года в удовлетворении исковых требований отказано. В связи с отказом истца от иска суд прекратил производство по требованиям о понуждении Администрации заключить с Обществом договор об оплате сверхнормативных потерь воды на условиях предлагаемого проекта. Решение мотивировано тем, что в акте приема-передачи имущества, подписанного арендатором, не отражено, что арендованное имущество требует срочного капитального ремонта; с июля 2008 года проводится капитальный ремонт сетей водоснабжения, финансируемый Администрацией в соответствии с условиями договора аренды; обязанность по текущему ремонту возложена на Общество и плата за текущий ремонт включена в тариф. Суд первой инстанции пришел к выводу, что Общество не доказало факт нарушения обязательств по договору аренды, размер убытков, а также причинно-следственную связь между нарушением обязательств и размером убытков.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Горводоканал" обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции отменить, исковые требования в части взыскания убытков удовлетворить.
В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:
- - необходимость проведения капитального ремонта подтверждена решением по другому делу А32-20460/2008-14/72;
- - необходимость проведения капитального ремонта следует также из приложения N 2 к договору, в котором указан износ арендованного имущества, который по более чем 80% объектов составил 100%;
- - наличие крайней необходимости в проведении ремонта следует из нарушения санитарно-гигиенических требований при транспортировке воды, систематических аварий;
- - размер убытков подтверждается документацией о размере сверхнормативных потерь;
- - перспективным планом развития водоснабжения и водоотведения, утвержденного решением N 6 от 21.12.2006 года Совета Славянского городского поселения Славянского района, а также муниципальной целевой программой "Капитальный ремонт инженерных сетей и сооружений на них по водоснабжению и водоотведению в Славянском городском поселении Славянского района на 2007 год" утверждены суммы целевого финансирования на капитальный ремонт, однако указанные акты не исполнялись;
- - ООО "Ремстройбыт" начало работы по капитальному ремонту сетей только в сентябре 2008 года, т.е. за рамками рассматриваемого периода исковых требований с января по август 2008 года;
- - изготовление в 2007 году проектно-сметной документации не относится к капитальному ремонту;
- - суд необоснованно указал на нарушение обязательств по внесению арендной платы со стороны Общества, поскольку соответствующие нарушения носили незначительный характер, были вызваны задолженностью самой Администрации и не имеют правового значения для исполнения обязанности по капитальному ремонту сетей водоснабжения и водоотведения.
В отзыве на апелляционную жалобу Администрация просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель истца изложил содержание апелляционной жалобы, представитель ответчика - отзыва на апелляционную жалобу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды от 01.10.2007 N 4/1/10-01-08 комплекса имущества, составляющего систему водоснабжения и водоотведения Славянского городского поселения Славянского района сроком с 01.10.2007 г. до 31.08.2008 г. (т. 1 л.д. 17 - 38).
Указанное имущество передано по акту приема-передачи от 25.12.2007 г. (т. 1 л.д. 40).
В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
При этом законодателем предусмотрены последствия нарушения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта - арендатор вправе по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Таким образом, статья 616 ГК РФ связывает возможность испрашивания убытков с заявлением требования о расторжении договора аренды.
Однако Общество не обращалось с требованием о расторжении договора аренды от 01.10.2007 N 4/1/10-01-08. Более того, из постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2009 по делу А32-26265/2008 следует, что Общество желало продлить действие договора аренды на новый срок на тех же условиях.
Так письмом N 01-27/1073 от 27.06.2008 администрация Славянского городского поселения Славянского района сообщила ООО "Горводоканал" об отказе заключить договор аренды муниципального имущества N 4/1 от 01.10.2007 на новый срок, и о необходимости возвращения арендуемого имущества собственнику. Однако письмом N 456 от 25.07.2008 ООО "Горводоканал" обратилось к арендодателю с предложением продлить договорные отношения по договору аренды муниципального имущества N 4/1 10-01-08 от 01.10.2007, на прежних условиях. Поскольку от Администрации ответа не последовало, Общество обратилось с иском о признании договора аренды муниципального имущества N 4/1/10-01-08 от 01 октября 2007 г. возобновленным на неопределенный срок. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.02.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 24.04.2009, в удовлетворении исковых требований отказано.
Требования Общества о взыскании убытков мотивированы тем, что имущество, переданное Обществу, изначально нуждалось в проведении капитального ремонта.
Действительно, как следует из приложения N 2 к договору аренды от 01.10.2007 N 4/1/10-01-08 (т. 1 л.д. 23 - 38), значительная часть имущества (около 80%) имеет 100% износ. Более того, в судебном заседании суда апелляционной инстанции директор истца Калабеков Сергей Эдуардович пояснил, что ранее городские водопроводные сети использовались МУП "Водоканал", в котором Калабеков С.Э. проработал 9 лет; у МУП "Водоканал" были те же проблемы с водопроводными сетями, и все эти проблемы директору истца хорошо известны.
Таким образом, заключая договор аренды N 4/1 10-01-08 от 01.10.2007, истец знал о состояние арендованного имущества, его недостатки. При этом в силу п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Следовательно, Администрация (арендодатель) не должна нести ответственность за сверхнормативные потери, вызванные состоянием арендованного имущества на момент передачи его в пользование Обществу. Заключая договор аренды и принимая имущество в соответствующем состоянии, Общество могло и должно было оценить свой предпринимательский риск неполучения прибыли.
Вместе с тем, указанные обстоятельства не освобождают Администрацию от обязанности по капитальному ремонту арендованного имущества. В соответствии с п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В силу ч. 2 п. 1 ст. 616 ГК РФ капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Пунктом 3.1.4 Договора аренды N 4/1 10-01-08 от 01.10.2007 предусмотрена обязанность Администрации финансировать капитальный ремонт арендуемого имущества в размере 85% от суммы годовой арендной платы; финансирование осуществляется в пределах и на основании Муниципальных программ, утвержденных советом Славянского городского поселения Славянского района, через проведение конкурсных торгов либо запроса котировок (т. 1 л.д. 17).
Сумма годовой арендной платы составляет 3 369 340 рублей 48 копеек. Следовательно, Администрация в период действия договора должна профинансировать работы по капитальному ремонту на сумму, определяемую советом Славянского городского поселения Славянского района, но не менее 2 695 472 рублей 38 копеек.
В материалы дела представлена копия муниципальной целевой программы "Капитальный ремонт инженерных сетей и сооружений на них по водоснабжению и водоотведению в Славянском городском поселении Славянского района на 2008 год", утвержденная решением совета Славянского городского поселения Славянского района от 04.12.2007 N 6, в которой определен перечень работ по капитальному ремонту на сумму 3 223 000 рублей (т. 1 л.д. 50).
В целях проведения капитального ремонта по результатам открытого аукциона по размещению муниципального заказа (протокол от 22.07.2008 N 89/1а), Администрация заключила с ООО "Ремстройсервис" муниципальный контракт от 12.08.2008 N 107-08 МК от 12.08.2008 на проведение ремонтных работ на сумму 2 897 000 рублей (т. 2 л.д. 149 - 150).
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что Администрация не нарушила условия договора в части обязательств по осуществлению капитального ремонта, основаны на материалах дела.
При этом не имеет правового значения довод о том, что фактически ремонтные работы начались после окончания срока действия договора (в сентябре 2008 года). Пунктом 3.1.4 Договора аренды N 4/1 10-01-08 от 01.10.2007 предусмотрено, что капитальный ремонт должен осуществляться на основании муниципальных программ. Соответствующая муниципальная программа рассчитана на весь финансовый год - т.е. до 31 декабря 2008 года. Следовательно, сроки проведения капитального ремонта не нарушены.
Общество также не доказало, что заявленные убытки вызваны непроведением ремонта в разумный срок, т.е. с момента заключения договора состояние арендованного имущества ухудшилось настолько, что его непроведение привело к заявленному размеру ненормативных потерь.
При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2009 г. по делу А32-20460/2008 с Администрации в пользу Общества взыскано 4 861 394 рубля - стоимость работ по капитальному ремонту, вызванному неотложным характером работ. Следовательно, необходимые, неотложные работы были осуществлены Обществом за счет Арендодателя.
Размер убытков исчислен Обществом исходя из фактических потерь по показаниям счетчиков. При этом Обществом признается, что в заявленном составе потерь также учтены расходы воды из водозаборных колонок, расположенных на улицах, расход воды на которых никак не контролируется, а также сверхнормативный расход воды в многоквартирных домах, не оборудованных внутридомовыми счетчиками, а также потери воды во внутридомовых сетях, которые должны оплачиваться собственниками помещений многоквартирных домов.
Указанные потери вызваны не состоянием арендованного имущества, а неэффективным его использованием, а потому ни при каких обстоятельствах не могут быть взысканы с Администрации.
Таким образом, из заявленного объема сверхнормативных потерь невозможно выделить: потери, которые Общество могло и должно было предвидеть при заключении договора аренды, зная о состоянии арендованного имущества (т.е. потери, за которые арендодатель не несет ответственность), а также потери, вызванные неэффективным использованием арендованного имущества (потери, возникшие по вине арендатора).
Следовательно, размер убытков, которые могли бы возникнуть, в результате непроведения капитального ремонта, не доказан.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно констатировал, что истцом не доказаны факт нарушения обязательства, размер причиненных убытков, а также причинно-следственная связь между фактом нарушения обязательства и заявленными убытками, в связи с чем отказал в иске.
Судом первой инстанции правильно определен предмет доказывания, всесторонне и полно установлены обстоятельства дела, верно применены нормы материального и процессуального права, нарушений, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не допущено; оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 февраля 2009 года по делу N А32-15468/2008-56/213 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.08.2009 N 15АП-3019/2009 ПО ДЕЛУ N А32-15468/2008
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 августа 2009 г. N 15АП-3019/2009
Дело N А32-15468/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 августа 2009 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Ломидзе О.Г., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,
при участии:
от истца: представитель Филь Сергей Сергеевич - доверенность от 01.12.2008 г., директор Калабеков Сергей Эдуардович,
от ответчиков: представитель Зыков Андрей Петрович - доверенность от 09.09.2008 N 01-29/1489,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Горводоканал"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 24 февраля 2009 года по делу N А32-15468/2008,
принятое судьей Фефеловой И.И.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Горводоканал"
к ответчикам: администрации Славянского городского поселения Славянского района, главе администрации Славянского городского поселения Славянского района,
о взыскании убытков в связи с неисполнением договора аренды имущественного комплекса водопроводных сетей,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Горводоканал" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации Славянского городского поселения Славянского района (далее - Администрация), главе администрации Славянского городского поселения Славянского района (далее - Глава администрации) о взыскании за счет средств казны 7 105 789 рублей убытков, причиненных в период с января по август 2008 года в размере сверхнормативных потерь от поднятой, но не реализованной воды (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 23)).
Исковые требования мотивированы тем, что по договору аренды N 4/1/10-01-08 от 01.10.2007 Общество получило во временное пользование систему водоснабжения Славянского городского поселения. Однако ввиду того, что Администрация не выполняет обязательства по капитальному ремонту системы водоснабжения, существенно возросли сверхнормативные потери воды. Общество указывает, что потери воды в системе водоснабжения составляют 39,7%, из них 25% нормативные, 14,7% сверхнормативные. Поскольку сверхнормативные потери не компенсируются в тарифе - Общество обратилось с настоящим иском о взыскании убытков в виде стоимости воды, составляющей сверхнормативные потери.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24 февраля 2009 года в удовлетворении исковых требований отказано. В связи с отказом истца от иска суд прекратил производство по требованиям о понуждении Администрации заключить с Обществом договор об оплате сверхнормативных потерь воды на условиях предлагаемого проекта. Решение мотивировано тем, что в акте приема-передачи имущества, подписанного арендатором, не отражено, что арендованное имущество требует срочного капитального ремонта; с июля 2008 года проводится капитальный ремонт сетей водоснабжения, финансируемый Администрацией в соответствии с условиями договора аренды; обязанность по текущему ремонту возложена на Общество и плата за текущий ремонт включена в тариф. Суд первой инстанции пришел к выводу, что Общество не доказало факт нарушения обязательств по договору аренды, размер убытков, а также причинно-следственную связь между нарушением обязательств и размером убытков.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Горводоканал" обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции отменить, исковые требования в части взыскания убытков удовлетворить.
В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:
- - необходимость проведения капитального ремонта подтверждена решением по другому делу А32-20460/2008-14/72;
- - необходимость проведения капитального ремонта следует также из приложения N 2 к договору, в котором указан износ арендованного имущества, который по более чем 80% объектов составил 100%;
- - наличие крайней необходимости в проведении ремонта следует из нарушения санитарно-гигиенических требований при транспортировке воды, систематических аварий;
- - размер убытков подтверждается документацией о размере сверхнормативных потерь;
- - перспективным планом развития водоснабжения и водоотведения, утвержденного решением N 6 от 21.12.2006 года Совета Славянского городского поселения Славянского района, а также муниципальной целевой программой "Капитальный ремонт инженерных сетей и сооружений на них по водоснабжению и водоотведению в Славянском городском поселении Славянского района на 2007 год" утверждены суммы целевого финансирования на капитальный ремонт, однако указанные акты не исполнялись;
- - ООО "Ремстройбыт" начало работы по капитальному ремонту сетей только в сентябре 2008 года, т.е. за рамками рассматриваемого периода исковых требований с января по август 2008 года;
- - изготовление в 2007 году проектно-сметной документации не относится к капитальному ремонту;
- - суд необоснованно указал на нарушение обязательств по внесению арендной платы со стороны Общества, поскольку соответствующие нарушения носили незначительный характер, были вызваны задолженностью самой Администрации и не имеют правового значения для исполнения обязанности по капитальному ремонту сетей водоснабжения и водоотведения.
В отзыве на апелляционную жалобу Администрация просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель истца изложил содержание апелляционной жалобы, представитель ответчика - отзыва на апелляционную жалобу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды от 01.10.2007 N 4/1/10-01-08 комплекса имущества, составляющего систему водоснабжения и водоотведения Славянского городского поселения Славянского района сроком с 01.10.2007 г. до 31.08.2008 г. (т. 1 л.д. 17 - 38).
Указанное имущество передано по акту приема-передачи от 25.12.2007 г. (т. 1 л.д. 40).
В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
При этом законодателем предусмотрены последствия нарушения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта - арендатор вправе по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Таким образом, статья 616 ГК РФ связывает возможность испрашивания убытков с заявлением требования о расторжении договора аренды.
Однако Общество не обращалось с требованием о расторжении договора аренды от 01.10.2007 N 4/1/10-01-08. Более того, из постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2009 по делу А32-26265/2008 следует, что Общество желало продлить действие договора аренды на новый срок на тех же условиях.
Так письмом N 01-27/1073 от 27.06.2008 администрация Славянского городского поселения Славянского района сообщила ООО "Горводоканал" об отказе заключить договор аренды муниципального имущества N 4/1 от 01.10.2007 на новый срок, и о необходимости возвращения арендуемого имущества собственнику. Однако письмом N 456 от 25.07.2008 ООО "Горводоканал" обратилось к арендодателю с предложением продлить договорные отношения по договору аренды муниципального имущества N 4/1 10-01-08 от 01.10.2007, на прежних условиях. Поскольку от Администрации ответа не последовало, Общество обратилось с иском о признании договора аренды муниципального имущества N 4/1/10-01-08 от 01 октября 2007 г. возобновленным на неопределенный срок. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.02.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 24.04.2009, в удовлетворении исковых требований отказано.
Требования Общества о взыскании убытков мотивированы тем, что имущество, переданное Обществу, изначально нуждалось в проведении капитального ремонта.
Действительно, как следует из приложения N 2 к договору аренды от 01.10.2007 N 4/1/10-01-08 (т. 1 л.д. 23 - 38), значительная часть имущества (около 80%) имеет 100% износ. Более того, в судебном заседании суда апелляционной инстанции директор истца Калабеков Сергей Эдуардович пояснил, что ранее городские водопроводные сети использовались МУП "Водоканал", в котором Калабеков С.Э. проработал 9 лет; у МУП "Водоканал" были те же проблемы с водопроводными сетями, и все эти проблемы директору истца хорошо известны.
Таким образом, заключая договор аренды N 4/1 10-01-08 от 01.10.2007, истец знал о состояние арендованного имущества, его недостатки. При этом в силу п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Следовательно, Администрация (арендодатель) не должна нести ответственность за сверхнормативные потери, вызванные состоянием арендованного имущества на момент передачи его в пользование Обществу. Заключая договор аренды и принимая имущество в соответствующем состоянии, Общество могло и должно было оценить свой предпринимательский риск неполучения прибыли.
Вместе с тем, указанные обстоятельства не освобождают Администрацию от обязанности по капитальному ремонту арендованного имущества. В соответствии с п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В силу ч. 2 п. 1 ст. 616 ГК РФ капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Пунктом 3.1.4 Договора аренды N 4/1 10-01-08 от 01.10.2007 предусмотрена обязанность Администрации финансировать капитальный ремонт арендуемого имущества в размере 85% от суммы годовой арендной платы; финансирование осуществляется в пределах и на основании Муниципальных программ, утвержденных советом Славянского городского поселения Славянского района, через проведение конкурсных торгов либо запроса котировок (т. 1 л.д. 17).
Сумма годовой арендной платы составляет 3 369 340 рублей 48 копеек. Следовательно, Администрация в период действия договора должна профинансировать работы по капитальному ремонту на сумму, определяемую советом Славянского городского поселения Славянского района, но не менее 2 695 472 рублей 38 копеек.
В материалы дела представлена копия муниципальной целевой программы "Капитальный ремонт инженерных сетей и сооружений на них по водоснабжению и водоотведению в Славянском городском поселении Славянского района на 2008 год", утвержденная решением совета Славянского городского поселения Славянского района от 04.12.2007 N 6, в которой определен перечень работ по капитальному ремонту на сумму 3 223 000 рублей (т. 1 л.д. 50).
В целях проведения капитального ремонта по результатам открытого аукциона по размещению муниципального заказа (протокол от 22.07.2008 N 89/1а), Администрация заключила с ООО "Ремстройсервис" муниципальный контракт от 12.08.2008 N 107-08 МК от 12.08.2008 на проведение ремонтных работ на сумму 2 897 000 рублей (т. 2 л.д. 149 - 150).
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что Администрация не нарушила условия договора в части обязательств по осуществлению капитального ремонта, основаны на материалах дела.
При этом не имеет правового значения довод о том, что фактически ремонтные работы начались после окончания срока действия договора (в сентябре 2008 года). Пунктом 3.1.4 Договора аренды N 4/1 10-01-08 от 01.10.2007 предусмотрено, что капитальный ремонт должен осуществляться на основании муниципальных программ. Соответствующая муниципальная программа рассчитана на весь финансовый год - т.е. до 31 декабря 2008 года. Следовательно, сроки проведения капитального ремонта не нарушены.
Общество также не доказало, что заявленные убытки вызваны непроведением ремонта в разумный срок, т.е. с момента заключения договора состояние арендованного имущества ухудшилось настолько, что его непроведение привело к заявленному размеру ненормативных потерь.
При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2009 г. по делу А32-20460/2008 с Администрации в пользу Общества взыскано 4 861 394 рубля - стоимость работ по капитальному ремонту, вызванному неотложным характером работ. Следовательно, необходимые, неотложные работы были осуществлены Обществом за счет Арендодателя.
Размер убытков исчислен Обществом исходя из фактических потерь по показаниям счетчиков. При этом Обществом признается, что в заявленном составе потерь также учтены расходы воды из водозаборных колонок, расположенных на улицах, расход воды на которых никак не контролируется, а также сверхнормативный расход воды в многоквартирных домах, не оборудованных внутридомовыми счетчиками, а также потери воды во внутридомовых сетях, которые должны оплачиваться собственниками помещений многоквартирных домов.
Указанные потери вызваны не состоянием арендованного имущества, а неэффективным его использованием, а потому ни при каких обстоятельствах не могут быть взысканы с Администрации.
Таким образом, из заявленного объема сверхнормативных потерь невозможно выделить: потери, которые Общество могло и должно было предвидеть при заключении договора аренды, зная о состоянии арендованного имущества (т.е. потери, за которые арендодатель не несет ответственность), а также потери, вызванные неэффективным использованием арендованного имущества (потери, возникшие по вине арендатора).
Следовательно, размер убытков, которые могли бы возникнуть, в результате непроведения капитального ремонта, не доказан.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно констатировал, что истцом не доказаны факт нарушения обязательства, размер причиненных убытков, а также причинно-следственная связь между фактом нарушения обязательства и заявленными убытками, в связи с чем отказал в иске.
Судом первой инстанции правильно определен предмет доказывания, всесторонне и полно установлены обстоятельства дела, верно применены нормы материального и процессуального права, нарушений, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не допущено; оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 февраля 2009 года по делу N А32-15468/2008-56/213 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
В.В.ГАЛОВ
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
О.Х.ТИМЧЕНКО
О.Г.ЛОМИДЗЕ
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)