Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Марьянковой Н.В., судей Афанасьева С.В., Нефедовой О.Ю., при участии от товарищества собственников жилья "Заполярье" Минтюкова А.А. (доверенность от 08.08.2010), рассмотрев 07.03.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Заполярье" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 10.12.2010 (судья Игнатьева С.Н.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2011 (судьи Барканова Я.В., Жиляева Е.В., Серикова И.А.) по делу N А42-5618/2010,
установил:
Товарищество собственников жилья "Заполярье" (далее - Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к открытому акционерному обществу "Севжилсервис" (далее - Общество) об обязании передать необходимые для управления многоквартирными домами, расположенными по адресам: город Мурманск, улица Гагарина, дома N 35, 37, 39, техническую документацию и иные документы по названным домам (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ):
- - технические паспорта на спорные дома сроком составления или внесения изменений не старше пяти лет;
- - акты осмотров кровли, деревянных конструкций и столярных изделий, каменных конструкций, металлических конструкций, панелей полносборных зданий и межпанельных стыков, внутренней и наружной отделки дома, фасада, квартир, арендуемых помещений, кабельных и воздушных линий, сетей наружного освещения, внутридомовых сетей, этажных электрощитов, электросетей в подвалах, подпольях, чердаках, дворового освещения, вводных распределительных устройств, электрических светильников, электродвигателей, систем горячего и холодного водоснабжения, проложенных в подвальных помещениях, систем водоотведения в подвальных помещениях, канализационных выпусков, канализационных колодцев за период с 2008 по 2010 года;
- - ежегодные отчеты перед собственниками о результатах проделанных работ за период с 2008 по 2010 года;
- - планы земельных участков в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на них;
- - акты технического состояния многоквартирных домов, составленные ответчиком в 2008 году;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-электроснабжения многоквартирных домов;
- - списки граждан, зарегистрированных в многоквартирных домах, карточки регистрации и поквартирные карточки;
- - смету ремонта мягкой кровли многоквартирного дома 39 (площадь 350 кв. м), произведенного в летний период 2009 года, и акт приема указанных работ над квартирами N 103, 104, 105, 106, 107, 108;
- - смету капитального ремонта мягкой кровли многоквартирного дома 39 (площадь 1873 кв. м), произведенного в 2009 году, и акт приема указанных работ над квартирами N 103, 104, 105, 106, 107, 108);
- - смету ремонта подъездов N 1, 3 и 4 многоквартирного дома 39, произведенного в 2009 году и акты приема указанных работ;
- - смету работ по устройству ограждения зеленой зоны, расположенной на придомовой территории многоквартирного дома 35, и акт приема указанных работ;
- - смету работ по замене стального трубопровода диаметром 50,63 мм на пропилен 250 п. м многоквартирного дома 39 и акта приема указанных работ;
- - смету работ по замене стального трубопровода диаметром 20,32 мм на пропилен 334 п. м многоквартирного дома 39, и акта приема указанных работ;
- - смету работ по устройству ограждения футбольного поля, расположенного на придомовой территории многоквартирного дома 39, и акт приема указанных работ;
- - смету работ по замене канализационного трубопровода диаметром 100 на ПХВ 78 п. м многоквартирного дома 39 и акт приема указанных работ;
- - смету работ по замене внутридомовой электропроводки 1680 п. м многоквартирного дома 39 и акт приема указанных работ;
- - журналы заявок жителей многоквартирных домов за период 2008 - 2010 года;
- - протоколы измерения сопротивления электросетей многоквартирных домов;
- - протоколы измерения вентиляции многоквартирных домов.
Решением от 10.12.2011, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2011, в иске отказано.
В кассационной жалобе Товарищество, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить вынесенные решение и постановление и принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении иска.
Податель жалобы, не согласен с выводом судов о том, что право собственников помещений многоквартирного дома на выбор способа управления может быть ограничено наличием неисполнения или ненадлежащего исполнения управляющей организацией обязанностей по договору либо это право появляется после расторжения договора управления многоквартирным домом с предыдущей управляющей организацией.
По мнению Товарищества, данный вывод судов противоречит положениям Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Товарищества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Общество о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом, однако представителей в суд не направило, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Настоящее дело было приостановлено до рассмотрения Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации дела N А65-11798/2010-СГЗ-14.
После возобновления производства по настоящему делу оно рассматривается вновь в ином составе суда.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество по договорам управления от 01.06.2008 является управляющей организацией в отношении многоквартирных жилых домов N 35, 37 и 39, расположенных на ул. Гагарина в городе Мурманске.
В период с 31.10.2009 по 15.11.2009 проведено общее собрание собственников помещений названных домов в форме заочного голосования, по результатам которого собственниками помещений принято решение о выборе способа управления названными домами самим Товариществом.
В письмах от 01.03.2010 N 03-01 и от 26.04.2010 N 10-04 Товарищество уведомило Общество о принятом решении и предложило составить акт о техническом состоянии спорных домов и передать техническую документацию.
Общество в письме от 30.04.2010 N 20-1503 отказалось удовлетворить указанные требования, сославшись на нелегитимность создания Товарищества, что стало основанием для обращения Товарищества в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в иске, исходил из того, что вопрос об отказе от услуг Общества по управлению домами, как видно из протокола общего собрания, не был включен в повестку дня и, по существу, не рассматривался, поэтому решение об отказе от исполнения договора с Обществом собственники не принимали. Суд указал также, что Товарищество не представило доказательств нарушения Обществом условий заключенного с ним договора управления, нарушило порядок расторжения договоров, предусмотренный нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, сделав вывод об отсутствии оснований для прекращения договора управления с Обществом и обязанности передать Товариществу техническую документацию.
Суд апелляционной инстанции согласился с оценкой обстоятельств, доводами и выводами суда первой инстанции.
Между тем судами не учтено следующее.
Односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни Жилищному кодексу Российской Федерации, ни Гражданскому кодексу Российской Федерации не противоречит.
Статья 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Пункт 2 статьи 162 ЖК РФ определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Пункт 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором (статья 450 ГК РФ).
Пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).
Указанные выводы основаны на постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11 (дело N А65-11798/2010-СГЗ-14).
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны при неправильном применении норм материального права, в связи с чем обжалуемые решение и постановление в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Мурманской области.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, определить состав технической документации с учетом уже подписанных Товариществом и Обществом актов приема-передачи технической документации (т.д. 2, л. 118 - 120), подлежащей передаче в соответствии с установленным нормативным регулированием, дать надлежащую оценку доводам сторон и принять законное и обоснованное решение. Кроме того, суду следует дать оценку заявлению ответчика о замене открытого акционерного общества "Севжилсервис" на закрытое акционерное общество "Севжилсервис" в связи с реорганизацией (т.д. 2, л. 71).
По результатам рассмотрения спора надлежит распределить расходы по кассационной жалобе.
С учетом изложенного и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Мурманской области от 10.12.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2011 по делу N А42-5618/2010 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 07.03.2012 ПО ДЕЛУ N А42-5618/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 марта 2012 г. по делу N А42-5618/2010
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Марьянковой Н.В., судей Афанасьева С.В., Нефедовой О.Ю., при участии от товарищества собственников жилья "Заполярье" Минтюкова А.А. (доверенность от 08.08.2010), рассмотрев 07.03.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Заполярье" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 10.12.2010 (судья Игнатьева С.Н.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2011 (судьи Барканова Я.В., Жиляева Е.В., Серикова И.А.) по делу N А42-5618/2010,
установил:
Товарищество собственников жилья "Заполярье" (далее - Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к открытому акционерному обществу "Севжилсервис" (далее - Общество) об обязании передать необходимые для управления многоквартирными домами, расположенными по адресам: город Мурманск, улица Гагарина, дома N 35, 37, 39, техническую документацию и иные документы по названным домам (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ):
- - технические паспорта на спорные дома сроком составления или внесения изменений не старше пяти лет;
- - акты осмотров кровли, деревянных конструкций и столярных изделий, каменных конструкций, металлических конструкций, панелей полносборных зданий и межпанельных стыков, внутренней и наружной отделки дома, фасада, квартир, арендуемых помещений, кабельных и воздушных линий, сетей наружного освещения, внутридомовых сетей, этажных электрощитов, электросетей в подвалах, подпольях, чердаках, дворового освещения, вводных распределительных устройств, электрических светильников, электродвигателей, систем горячего и холодного водоснабжения, проложенных в подвальных помещениях, систем водоотведения в подвальных помещениях, канализационных выпусков, канализационных колодцев за период с 2008 по 2010 года;
- - ежегодные отчеты перед собственниками о результатах проделанных работ за период с 2008 по 2010 года;
- - планы земельных участков в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на них;
- - акты технического состояния многоквартирных домов, составленные ответчиком в 2008 году;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-электроснабжения многоквартирных домов;
- - списки граждан, зарегистрированных в многоквартирных домах, карточки регистрации и поквартирные карточки;
- - смету ремонта мягкой кровли многоквартирного дома 39 (площадь 350 кв. м), произведенного в летний период 2009 года, и акт приема указанных работ над квартирами N 103, 104, 105, 106, 107, 108;
- - смету капитального ремонта мягкой кровли многоквартирного дома 39 (площадь 1873 кв. м), произведенного в 2009 году, и акт приема указанных работ над квартирами N 103, 104, 105, 106, 107, 108);
- - смету ремонта подъездов N 1, 3 и 4 многоквартирного дома 39, произведенного в 2009 году и акты приема указанных работ;
- - смету работ по устройству ограждения зеленой зоны, расположенной на придомовой территории многоквартирного дома 35, и акт приема указанных работ;
- - смету работ по замене стального трубопровода диаметром 50,63 мм на пропилен 250 п. м многоквартирного дома 39 и акта приема указанных работ;
- - смету работ по замене стального трубопровода диаметром 20,32 мм на пропилен 334 п. м многоквартирного дома 39, и акта приема указанных работ;
- - смету работ по устройству ограждения футбольного поля, расположенного на придомовой территории многоквартирного дома 39, и акт приема указанных работ;
- - смету работ по замене канализационного трубопровода диаметром 100 на ПХВ 78 п. м многоквартирного дома 39 и акт приема указанных работ;
- - смету работ по замене внутридомовой электропроводки 1680 п. м многоквартирного дома 39 и акт приема указанных работ;
- - журналы заявок жителей многоквартирных домов за период 2008 - 2010 года;
- - протоколы измерения сопротивления электросетей многоквартирных домов;
- - протоколы измерения вентиляции многоквартирных домов.
Решением от 10.12.2011, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2011, в иске отказано.
В кассационной жалобе Товарищество, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить вынесенные решение и постановление и принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении иска.
Податель жалобы, не согласен с выводом судов о том, что право собственников помещений многоквартирного дома на выбор способа управления может быть ограничено наличием неисполнения или ненадлежащего исполнения управляющей организацией обязанностей по договору либо это право появляется после расторжения договора управления многоквартирным домом с предыдущей управляющей организацией.
По мнению Товарищества, данный вывод судов противоречит положениям Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Товарищества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Общество о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом, однако представителей в суд не направило, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Настоящее дело было приостановлено до рассмотрения Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации дела N А65-11798/2010-СГЗ-14.
После возобновления производства по настоящему делу оно рассматривается вновь в ином составе суда.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество по договорам управления от 01.06.2008 является управляющей организацией в отношении многоквартирных жилых домов N 35, 37 и 39, расположенных на ул. Гагарина в городе Мурманске.
В период с 31.10.2009 по 15.11.2009 проведено общее собрание собственников помещений названных домов в форме заочного голосования, по результатам которого собственниками помещений принято решение о выборе способа управления названными домами самим Товариществом.
В письмах от 01.03.2010 N 03-01 и от 26.04.2010 N 10-04 Товарищество уведомило Общество о принятом решении и предложило составить акт о техническом состоянии спорных домов и передать техническую документацию.
Общество в письме от 30.04.2010 N 20-1503 отказалось удовлетворить указанные требования, сославшись на нелегитимность создания Товарищества, что стало основанием для обращения Товарищества в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в иске, исходил из того, что вопрос об отказе от услуг Общества по управлению домами, как видно из протокола общего собрания, не был включен в повестку дня и, по существу, не рассматривался, поэтому решение об отказе от исполнения договора с Обществом собственники не принимали. Суд указал также, что Товарищество не представило доказательств нарушения Обществом условий заключенного с ним договора управления, нарушило порядок расторжения договоров, предусмотренный нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, сделав вывод об отсутствии оснований для прекращения договора управления с Обществом и обязанности передать Товариществу техническую документацию.
Суд апелляционной инстанции согласился с оценкой обстоятельств, доводами и выводами суда первой инстанции.
Между тем судами не учтено следующее.
Односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни Жилищному кодексу Российской Федерации, ни Гражданскому кодексу Российской Федерации не противоречит.
Статья 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Пункт 2 статьи 162 ЖК РФ определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Пункт 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором (статья 450 ГК РФ).
Пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).
Указанные выводы основаны на постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11 (дело N А65-11798/2010-СГЗ-14).
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны при неправильном применении норм материального права, в связи с чем обжалуемые решение и постановление в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Мурманской области.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, определить состав технической документации с учетом уже подписанных Товариществом и Обществом актов приема-передачи технической документации (т.д. 2, л. 118 - 120), подлежащей передаче в соответствии с установленным нормативным регулированием, дать надлежащую оценку доводам сторон и принять законное и обоснованное решение. Кроме того, суду следует дать оценку заявлению ответчика о замене открытого акционерного общества "Севжилсервис" на закрытое акционерное общество "Севжилсервис" в связи с реорганизацией (т.д. 2, л. 71).
По результатам рассмотрения спора надлежит распределить расходы по кассационной жалобе.
С учетом изложенного и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Мурманской области от 10.12.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2011 по делу N А42-5618/2010 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.В.МАРЬЯНКОВА
Судьи
С.В.АФАНАСЬЕВ
О.Ю.НЕФЕДОВА
Н.В.МАРЬЯНКОВА
Судьи
С.В.АФАНАСЬЕВ
О.Ю.НЕФЕДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)