Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум Приморского краевого суда
рассмотрел в порядке надзора гражданское дело по иску ООО "Управляющая компания "Лена-К" к В.Н. о взыскании денежной суммы по надзорной жалобе ООО "Управляющая компания "Влад-Дом" на решение мирового судьи судебного участка N 12 Первомайского района г. Владивостока от 27 апреля 2009 г. и апелляционное определение Первомайского районного суда г. Владивостока от 8 сентября 2009 г. на основании определения судьи Приморского краевого суда от 2 декабря 2009 г. о передаче надзорной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.
Заслушав доклад судьи, выслушав объяснения представителя ООО Управляющая компания "Влад-Дом" С. (по доверенности N 195 от 06.04.2009 г.); В.Н.; представителей ООО "Управляющая компания Лена-К": адвоката Ш. (по доверенности от 18.01.2009 г.), директора К., В.Е. (по доверенности N 9 от 16.04.2009 г.), президиум
ООО "Управляющая компания Лена-К" обратилась в суд с иском к В.Н., проживающей по <...>, о взыскании суммы долга за содержание и текущий ремонт жилья. В обоснование требований указано, что компания "Лена-К" управляет многоквартирным домом <...> на основании решения общего собрания собственников дома от 13 ноября 2006 г. Во исполнение данного решения с В. заключен договор управления многоквартирным домом N К2/20 от 1 марта 2007 г., по которому ответчица приняла на себя обязательства оплачивать услуги управляющей компании "Лена-К". Однако с января по декабрь 2008 г. платежи за содержание и ремонт жилья В.Н. в компанию "Лена-К" не вносила, в связи с чем образовалась задолженность в размере 19 679 руб. 52 коп.
В.Н. иск не признала, ссылаясь на то, что решением общего собрания от 6 декабря 2007 г. собственники дома <...> отказались от услуг управляющей компании "Лена-К" и передали дом в управление ООО "Управляющая компания "Влад-Дом". С 1 марта 2008 г. она вносит платежи в компанию "Влад-Дом", которая обслуживает спорный дом. За январь и февраль 2008 г. она оплатила услуги на счета компании "Лена-К".
ООО "Управляющая компания "Влад-Дом" привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.
Решением мирового судьи судебного участка N 12 Первомайского района г. Владивостока от 27 апреля 2009 г. исковые требования удовлетворены. С В. в пользу ООО "Управляющая компания "Лена-К" взыскано 16 991, 55 руб.
Апелляционным определением Первомайского районного суда г. Владивостока от 8 сентября 2009 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Надзорная жалоба подана третьим лицом ООО "Управляющая компания "Влад-Дом", которое просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления как принятые с существенным нарушением норм материального и процессуального права.
Определением судьи Приморского краевого суда от 2 декабря 2009 г. жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции - президиума Приморского краевого суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы и определения о передаче дела на рассмотрение в судебном заседании суда надзорной инстанции, президиум находит судебные постановления подлежащими отмене с направление дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
По данному делу судами допущены такие нарушения.
Из дела видно, что многоквартирный дом <...> по решению общего собрания собственников помещений дома от 13 ноября 2006 г. управляется ООО "Управляющая компания "Лена-К". С В.Н. как с собственником квартиры в данном доме заключен договор управления от 1 марта 2007 г. на срок 1 год.
Удовлетворяя иск и взыскивая с В.Н. в пользу ООО "Управляющая компания "Лена-К" задолженность за период с марта по декабрь 2008 г., мировой судья пришел к выводу о том, что действие данного договора продлено на 2008 г. на прежних условиях.
Данный вывод суда сделан с существенным нарушением норм материального права при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.
Согласно пункту 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 9 указанной статьи Жилищного кодекса РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
При рассмотрении дела суд не учел, что 6 декабря 2007 г. состоялось общее собрание собственников помещений многоквартирного дома <...>, на котором принято решение о прекращении договора с ООО "ЖЭК Лена-К" и выборе в 2008 году новой управляющей компании - ООО УК "Влад-Дом".
Во исполнение данного решения управляющей компанией "Влад-Дом" с В.Н. заключен договор управления от 15 марта 2008 г., по которому она как собственник квартиры обязалась оплачивать услуги и работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества дома в данную управляющую компанию (п. 4.1).
Из пояснений В.Н. и представителя ООО "Управляющая компания "Влад-Дом" в судебных заседаниях следует, что платежи за ремонт и содержание, начиная с марта 2008 г., вносились ответчицей и поступали на счета указанной компании.
Удовлетворяя исковые требования и повторно взыскивая с В. платежи за тот же период, но в пользу ООО "Управляющая компания "Лена-К", суды первой и второй инстанции не приняли во внимание указанные обстоятельства. В судебных решениях не дана оценка доводам ответчика и третьего лица о том, что общим собранием собственников многоквартирного дома было реализовано предусмотренное пунктом 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ право на изменение способа управления многоквартирным домом.
При этом суды не учли, что решение общего собрания от 6 декабря 2007 г. непосредственно предшествовало окончанию срока действия договора с ООО "Управляющая компания "Лена-К", заключенного с собственниками квартир многоквартирного дома 1 марта 2007 г. сроком на 1 год.
Согласно пункту 6 статьи 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом считается продленным на тот же срок и на тех же условиях при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления по окончании срока его действия.
Суды первой и второй инстанции данную норму закона не применили, а руководствовались пунктом 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ о порядке расторжения договора управления многоквартирным домом.
Однако в данном случае следовало проверить, не были ли направлены действия сторон на прекращение договора. В нарушение требований части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, не вынес их на обсуждение и не предложил сторонам представить соответствующие доказательства.
В надзорной жалобе ООО "Управляющая компания "Влад-Дом" указывает на то, что управляющая компания "Лена-К" своевременно уведомлялась о прекращении договора управления спорным домом с 1 марта 2008 г. в связи с избранием собственниками помещений дома новой управляющей компании.
Данные доводы заслуживают внимания и нуждаются в дополнительной проверке.
В производстве того же суда имелись аналогичные дела NN 2-431/09(12), 2-428/09(12) по искам ООО "Управляющая компания "Лена-К" к собственникам других квартир спорного дома Ж. и Д. о взыскании задолженности. В удовлетворении исков к указанным жильцам апелляционными решениями Первомайского районного суда г. Владивостока от 12 августа 2009 г. отказано. При этом в материалы указанных дел приобщены сведения о направлении в декабре 2007 г. инициативной группой жильцов дома <...> в адрес управляющей компании "Лена-К" письма о прекращении договора управления с данной компанией по истечении срока его действия. Однако в материалах настоящего дела эти документы отсутствуют.
Обстоятельства о том, каким способом и кем подавалось заявление о прекращении договора управления домом, а также соответствующие доказательства в подтверждение доводов сторон подлежат истребованию и исследованию судом при новом рассмотрении дела.
В то же время при толковании норм жилищного законодательства суды необоснованно исходили из того, что заявление о прекращении (расторжении) договора управления должно быть подано каждым собственником квартиры многоквартирного дома как стороны в договоре.
Законом установлено, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 8 статьи 162 ЖК РФ), а решение общего собрания о выборе и изменении способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 статьи 161 ЖК РФ). Исходя из этого, факт подачи собственниками помещений заявления о прекращении договора с управляющей организацией может подтверждаться любыми письменными доказательствами.
При новом рассмотрении дела суду следует учитывать, что избрание собственниками помещений в многоквартирном доме новой управляющей организации по окончании срока действия договора управления, заключенного с другой управляющей организацией, и уведомление об этом прежней управляющей организации, означает прекращение всех прав у управляющей организации, осуществляющей функции управления ранее. Прекращение прав распространяется в равной мере на всех собственников квартир многоквартирного дома, поскольку многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. С учетом изложенного подлежат проверке доводы ответчика о прекращении договора управления, для чего суду следует истребовать доказательства в их подтверждение, дать им оценку и вынести решение в соответствии с требованиями закона.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
решение мирового судьи судебного участка N 12 Первомайского района г. Владивостока от 27 апреля 2009 г. и апелляционное определение Первомайского районного суда г. Владивостока от 8 сентября 2009 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение мировому судье судебного участка N 12 Первомайского района г. Владивостока.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ПРИМОРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 18.12.2009 N 44Г-172
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ ПРИМОРСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 декабря 2009 г. N 44г-172
Президиум Приморского краевого суда
рассмотрел в порядке надзора гражданское дело по иску ООО "Управляющая компания "Лена-К" к В.Н. о взыскании денежной суммы по надзорной жалобе ООО "Управляющая компания "Влад-Дом" на решение мирового судьи судебного участка N 12 Первомайского района г. Владивостока от 27 апреля 2009 г. и апелляционное определение Первомайского районного суда г. Владивостока от 8 сентября 2009 г. на основании определения судьи Приморского краевого суда от 2 декабря 2009 г. о передаче надзорной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.
Заслушав доклад судьи, выслушав объяснения представителя ООО Управляющая компания "Влад-Дом" С. (по доверенности N 195 от 06.04.2009 г.); В.Н.; представителей ООО "Управляющая компания Лена-К": адвоката Ш. (по доверенности от 18.01.2009 г.), директора К., В.Е. (по доверенности N 9 от 16.04.2009 г.), президиум
установил:
ООО "Управляющая компания Лена-К" обратилась в суд с иском к В.Н., проживающей по <...>, о взыскании суммы долга за содержание и текущий ремонт жилья. В обоснование требований указано, что компания "Лена-К" управляет многоквартирным домом <...> на основании решения общего собрания собственников дома от 13 ноября 2006 г. Во исполнение данного решения с В. заключен договор управления многоквартирным домом N К2/20 от 1 марта 2007 г., по которому ответчица приняла на себя обязательства оплачивать услуги управляющей компании "Лена-К". Однако с января по декабрь 2008 г. платежи за содержание и ремонт жилья В.Н. в компанию "Лена-К" не вносила, в связи с чем образовалась задолженность в размере 19 679 руб. 52 коп.
В.Н. иск не признала, ссылаясь на то, что решением общего собрания от 6 декабря 2007 г. собственники дома <...> отказались от услуг управляющей компании "Лена-К" и передали дом в управление ООО "Управляющая компания "Влад-Дом". С 1 марта 2008 г. она вносит платежи в компанию "Влад-Дом", которая обслуживает спорный дом. За январь и февраль 2008 г. она оплатила услуги на счета компании "Лена-К".
ООО "Управляющая компания "Влад-Дом" привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.
Решением мирового судьи судебного участка N 12 Первомайского района г. Владивостока от 27 апреля 2009 г. исковые требования удовлетворены. С В. в пользу ООО "Управляющая компания "Лена-К" взыскано 16 991, 55 руб.
Апелляционным определением Первомайского районного суда г. Владивостока от 8 сентября 2009 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Надзорная жалоба подана третьим лицом ООО "Управляющая компания "Влад-Дом", которое просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления как принятые с существенным нарушением норм материального и процессуального права.
Определением судьи Приморского краевого суда от 2 декабря 2009 г. жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции - президиума Приморского краевого суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы и определения о передаче дела на рассмотрение в судебном заседании суда надзорной инстанции, президиум находит судебные постановления подлежащими отмене с направление дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
По данному делу судами допущены такие нарушения.
Из дела видно, что многоквартирный дом <...> по решению общего собрания собственников помещений дома от 13 ноября 2006 г. управляется ООО "Управляющая компания "Лена-К". С В.Н. как с собственником квартиры в данном доме заключен договор управления от 1 марта 2007 г. на срок 1 год.
Удовлетворяя иск и взыскивая с В.Н. в пользу ООО "Управляющая компания "Лена-К" задолженность за период с марта по декабрь 2008 г., мировой судья пришел к выводу о том, что действие данного договора продлено на 2008 г. на прежних условиях.
Данный вывод суда сделан с существенным нарушением норм материального права при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.
Согласно пункту 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 9 указанной статьи Жилищного кодекса РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
При рассмотрении дела суд не учел, что 6 декабря 2007 г. состоялось общее собрание собственников помещений многоквартирного дома <...>, на котором принято решение о прекращении договора с ООО "ЖЭК Лена-К" и выборе в 2008 году новой управляющей компании - ООО УК "Влад-Дом".
Во исполнение данного решения управляющей компанией "Влад-Дом" с В.Н. заключен договор управления от 15 марта 2008 г., по которому она как собственник квартиры обязалась оплачивать услуги и работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества дома в данную управляющую компанию (п. 4.1).
Из пояснений В.Н. и представителя ООО "Управляющая компания "Влад-Дом" в судебных заседаниях следует, что платежи за ремонт и содержание, начиная с марта 2008 г., вносились ответчицей и поступали на счета указанной компании.
Удовлетворяя исковые требования и повторно взыскивая с В. платежи за тот же период, но в пользу ООО "Управляющая компания "Лена-К", суды первой и второй инстанции не приняли во внимание указанные обстоятельства. В судебных решениях не дана оценка доводам ответчика и третьего лица о том, что общим собранием собственников многоквартирного дома было реализовано предусмотренное пунктом 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ право на изменение способа управления многоквартирным домом.
При этом суды не учли, что решение общего собрания от 6 декабря 2007 г. непосредственно предшествовало окончанию срока действия договора с ООО "Управляющая компания "Лена-К", заключенного с собственниками квартир многоквартирного дома 1 марта 2007 г. сроком на 1 год.
Согласно пункту 6 статьи 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом считается продленным на тот же срок и на тех же условиях при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления по окончании срока его действия.
Суды первой и второй инстанции данную норму закона не применили, а руководствовались пунктом 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ о порядке расторжения договора управления многоквартирным домом.
Однако в данном случае следовало проверить, не были ли направлены действия сторон на прекращение договора. В нарушение требований части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, не вынес их на обсуждение и не предложил сторонам представить соответствующие доказательства.
В надзорной жалобе ООО "Управляющая компания "Влад-Дом" указывает на то, что управляющая компания "Лена-К" своевременно уведомлялась о прекращении договора управления спорным домом с 1 марта 2008 г. в связи с избранием собственниками помещений дома новой управляющей компании.
Данные доводы заслуживают внимания и нуждаются в дополнительной проверке.
В производстве того же суда имелись аналогичные дела NN 2-431/09(12), 2-428/09(12) по искам ООО "Управляющая компания "Лена-К" к собственникам других квартир спорного дома Ж. и Д. о взыскании задолженности. В удовлетворении исков к указанным жильцам апелляционными решениями Первомайского районного суда г. Владивостока от 12 августа 2009 г. отказано. При этом в материалы указанных дел приобщены сведения о направлении в декабре 2007 г. инициативной группой жильцов дома <...> в адрес управляющей компании "Лена-К" письма о прекращении договора управления с данной компанией по истечении срока его действия. Однако в материалах настоящего дела эти документы отсутствуют.
Обстоятельства о том, каким способом и кем подавалось заявление о прекращении договора управления домом, а также соответствующие доказательства в подтверждение доводов сторон подлежат истребованию и исследованию судом при новом рассмотрении дела.
В то же время при толковании норм жилищного законодательства суды необоснованно исходили из того, что заявление о прекращении (расторжении) договора управления должно быть подано каждым собственником квартиры многоквартирного дома как стороны в договоре.
Законом установлено, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 8 статьи 162 ЖК РФ), а решение общего собрания о выборе и изменении способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 статьи 161 ЖК РФ). Исходя из этого, факт подачи собственниками помещений заявления о прекращении договора с управляющей организацией может подтверждаться любыми письменными доказательствами.
При новом рассмотрении дела суду следует учитывать, что избрание собственниками помещений в многоквартирном доме новой управляющей организации по окончании срока действия договора управления, заключенного с другой управляющей организацией, и уведомление об этом прежней управляющей организации, означает прекращение всех прав у управляющей организации, осуществляющей функции управления ранее. Прекращение прав распространяется в равной мере на всех собственников квартир многоквартирного дома, поскольку многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. С учетом изложенного подлежат проверке доводы ответчика о прекращении договора управления, для чего суду следует истребовать доказательства в их подтверждение, дать им оценку и вынести решение в соответствии с требованиями закона.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
решение мирового судьи судебного участка N 12 Первомайского района г. Владивостока от 27 апреля 2009 г. и апелляционное определение Первомайского районного суда г. Владивостока от 8 сентября 2009 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение мировому судье судебного участка N 12 Первомайского района г. Владивостока.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)