Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Носач Е.В. и Романовой А.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ефимовой О.Н.,
при участии от муниципального унитарного предприятия "Жилищное хозяйство "Металлург" Сизова А.В. по доверенности от 27.10.2009, от закрытого акционерного общества "ЖК "Металлург-6" Сизова А.В. по доверенности от 10.11.2009,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Гритинская" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 18 мая 2010 года по делу N А13-11689/2009 (судья Кутузова И.В.),
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Гритинская" (далее - ООО "УК "Гритинская") обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию "Жилищное хозяйство "Металлург" (далее - МУП "ЖХ "Металлург") об обязании передать техническую и иную документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: город Череповец, улица Рыбинская, дом 64, а именно:
- - технический паспорт здания;
- - проектную и исполнительную документацию на дом;
- - схемы и чертежи внутридомовых сетей и иного оборудования;
- - реестр (инвентаризацию) составляющих общего имущества многоквартирного дома;
- - паспорт лифтового хозяйства;
- - паспорта общедомовых приборов учета ресурсов;
- - документацию на тепловые пункты;
- - схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета;
- - акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей с ресурсоснабжающими организациями;
- - акты об установке и принятии на коммерческий учет индивидуальных приборов учета;
- - реестр индивидуальных приборов учета по дому;
- - акты (протоколы) замеров сопротивления изоляции и фазы-ноль;
- - акты обработки огнезащитными составами деревянных конструкций;
- - акты испытаний пожарных лестниц и ограждений кровли;
- - акты проверки (ревизии) вентканалов;
- - акты проверки газового оборудования;
- - протокол измерения шума и вибрации;
- - предписания ресурсоснабжающих предприятий и контролирующих органов;
- - акты на устранение замечаний и нарушений;
- - сведения (перечень) о проведении капитальных, выборочных капитальных и текущих ремонтов за период эксплуатации дома;
- - акты о приемке результатов работ по текущему ремонту и по капитальному ремонту;
- - план и отчет о подготовке дома в эксплуатацию в зимний период;
- - акты сезонных осмотров технического состояния общего имущества дома с указанием степени соответствия их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- - проекты на перепланировку помещений, выводы из жилых в нежилые;
- - адресный список и характеристику жилищного фонда и придомовых территорий;
- - кадастровую выписку о земельном участке;
- - копию градостроительного плана земельного участка, заверенную органом местного самоуправления;
- - планы текущего и капитального ремонтов жилищного фонда на 2009 год и фактическое его исполнение (с приложением актов выполненных работ);
- - отчет по начислению и использованию арендной платы за 2009 год;
- - учетно-регистрационные документы (картотеку лицевых счетов - поквартирные карточки, картотеку паспортных документов - карточки регистрации по месту жительства, сводный реестр зарегистрированных граждан);
- - копии финансово-лицевых счетов по собственникам и нанимателям;
- - списки льготников и субсидантов;
- - копии документов, подтверждающих право на предоставление льгот и субсидий;
- - протоколы и листы голосования общих собраний собственников по сдаче в аренду общего имущества, по проведению капитальных ремонтов на текущий год, по иным вопросам управления домом;
- - копии договоров аренды общего имущества многоквартирного дома;
- - реестр собственников нежилых помещений и арендаторов общего имущества;
- - копии свидетельств о праве собственности и иных правоустанавливающих документов на нежилые помещения дома;
- - копии письменных заявлений, жалоб, актуальных на дату передачи объекта;
- - выписки из журнала приема заявок, актуальные на дату передачи объекта.
Определением суда от 14 октября 2009 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено закрытое акционерное общество "ЖК "Металлург-6".
Решением от 18 мая 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано.
ООО "УК "Гритинская" с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что судом не дана оценка фактическим обстоятельствам дела. Решения собственников многоквартирных домов о выборе в качестве управляющей организации ООО "УК "Гритинская" не оспорены, не признаны недействительными в установленном законом порядке. Решения собраний собственников от 29.09.2009 в соответствии с протоколом собрания фактически отменяют принятые ранее решения собраний собственников, так как на собрании не решался вопрос о прекращении отношений управления многоквартирным домом с ООО "УК "Гритинская". Отмена решений собраний собственников не входит в объем полномочий общего собрания, а решается только в судебном порядке. Апеллянт полагает, что положения пункта 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) не могут служить основанием для фактического прекращения договорных отношений с другой управляющей организацией без решения собственников многоквартирных домов с соблюдением порядка расторжения либо прекращения договора в соответствии с нормами статей 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также с соблюдением должного уведомления управляющей организации.
ЗАО "ЖК "Металлург-6" в отзыве на жалобу, представитель ответчиков в судебном заседании просят апелляционную инстанцию решение суда от 18.05.2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "УК "Гритинская" - без удовлетворения.
Истец надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направил. Дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, доводы жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, собственниками помещений в многоквартирном доме N 64, расположенном в городе Череповце по улице Рыбинская, управляющей компанией выбрано ООО "УК "Гритинская" (т. 1, л. 10 - 11).
В связи с избранием ООО "УК "Гритинская" управляющей организацией истец письмом от 14.07.2009 N 2 (т. 1, л. 13) обратился к МУП "ЖХ "Металлург" с просьбой о передаче технической и иной документации, связанной с управлением многоквартирным домом N 64, расположенном в городе Череповце по улице Рыбинская.
МУП "ЖХ "Металлург" письмом от 28.07.2009 N 1219/01-1 (т. 1, л. 14) ответило истцу, что правовых оснований считать договор управления расторгнутым нет, и отказалось передать испрашиваемую документацию, что и послужило основанием для обращения ООО "УК "Гритинская" в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд указал, что в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в названном выше многоквартирном жилом доме от 29.09.2009 ЗАО "ЖК Металлург-6" выбрано собственниками помещений в качестве управляющей организации. Указанное решение общего собрания никем из собственников не обжаловано, недействительными в судебном порядке не признано, основания считать его не имеющим юридической силы ввиду принятия с существенными нарушениями отсутствуют. При таких обстоятельствах суд оснований для удовлетворения исковых требований не находит.
Апелляционная инстанция считает данный вывод обоснованным и соответствующим материалам дела.
В соответствии со статьей 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом и управляющей организации.
Согласно статье 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 9 статьи 161 названного Кодекса многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Статьей 162 ЖК РФ предусмотрено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В обоснование исковых требований ООО "УК "Гритинская" ссылается на факт избрания ее в качестве новой управляющей организации и расторжение договора управления с МУП "ЖХ "Металлург" как с организацией некачественно предоставляющей услуги, на основании решения общего собрания собственников жилого дома от 05.06.2009 (2-й вопрос повестки).
Уведомлением от 15 июня 2009 собственник помещения - кв. 139 в доме N 64 по ул. Рыбинской известил МУП "ЖХ "Металлург" о расторжении с ним договоров управления от 01.08.2009 (т. 1, л. 12).
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Частью 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
В ходе рассмотрения заявленного требования истец не доказал, что МУП "ЖХ "Металлург" допущены нарушения условий заключенного договора управления, которые в соответствии с частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора.
Кроме того, поскольку договорные правоотношения по управлению жилым домом возникли между собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ, могло быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора.
Из материалов дела не усматривается, что собственник помещения - кв. 139 в доме N 64 по ул. Рыбинской был специально уполномочен собранием собственников помещений на уведомление МУП "ЖХ "Металлург" о расторжении договора управления многоквартирным домом.
При названных обстоятельствах порядок расторжения заключенного с МУП "ЖХ "Металлург" договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был.
Далее собственниками помещений многоквартирного дома N 64, расположенного в городе Череповце по улице Рыбинской, 29.09.2009 проведено общее собрание в форме заочного голосования со следующей повесткой: о выборе способа управления многоквартирным домом, о расторжении договора с управляющей организацией - МУП "ЖХ "Металлург", о выборе управляющей организации - ЗАО "ЖК Металлург-6", о заключении договора управления многоквартирным домом с ЗАО "ЖК Металлург-6" на указанных в нем условиях.
Согласно протоколу собрания от 29.09.2009, в котором отражены результаты проведенного голосования, собственниками помещений приняты решения: выбрать способ управления многоквартирным домом - управляющей компанией, расторгнуть договор с управляющей организацией МУП "ЖХ "Металлург", выбрать управляющую организацию - ЗАО "ЖК Металлург-6", заключить договор управления многоквартирным домом с ЗАО "ЖК Металлург-6" на указанных в нем условиях (т. 1, л. 47).
В силу части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.
Собрания собственников помещений проведены в соответствии с положениями жилищного законодательства. В порядке, предусмотренном статьей 46 ЖК РФ, протоколы собраний не оспорены.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон.
МУП "ЖХ "Металлург" согласилось с принятым на общем собрании собственников помещений от 29.09.2009 решением.
Согласно пункту 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.
По акту приема-передачи от 30.09.2009 (т. 1, л. 48) МУП "ЖХ "Металлург" передало ЗАО "ЖК "Металлург-6" техническую и иную документацию на многоквартирный дом, а именно:
- - технический паспорт на многоквартирный дом;
- - документация на тепловой пункт;
- - схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета;
- - паспорта общедомовых приборов учета;
- - акты об установке и принятии на коммерческий учет индивидуальных приборов учета в жилых (нежилых) помещениях;
- - реестры индивидуальных приборов учета по дому в жилых (нежилых) помещениях;
- - проекты на перепланировку помещений;
- - постановления Мэрии города Череповца о выводе из жилых помещений в нежилые;
- - акты снятия показаний общедомовых приборов учета;
- - акты снятия показаний индивидуальных приборов учета;
- - паспорта лифтового хозяйства;
- - карточки регистрационного учета по месту жительства;
- - карточки поквартирного учета;
- - копии документов, предоставляющих право на предоставление мер социальной поддержки;
- - копии договоров аренды на нежилые помещения.
Правомерность решения собственников помещений об избрании в качестве управляющей организации ЗАО "ЖК Металлург-6" не может быть предметом оценки в рамках данного дела с учетом характера заявленного истцом требования. Нарушений норм жилищного законодательства при проведении заочного голосования, которые могли бы позволить суду считать, что принятые собственниками решения не имеют юридической силы, судом не установлено. В порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 46 ЖК РФ, кем-либо из собственников помещений в доме решение собрания не обжаловано.
Материалами дела подтверждено, что с момента избрания ЗАО "ЖК Металлург-6" фактически осуществляет управление спорным жилым домом, заключив соответствующие договоры с поставщиками услуг и ресурсоснабжающими организациями, а одновременно управление домом двумя управляющими организациями жилищным законодательством не допускается.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований ООО "УК "Гритинская" является правильным.
Остальные доводы жалобы рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены как основанные на неверном толковании закона.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Вологодской области от 18 мая 2010 года по делу N А13-11689/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Гритинская" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Н.ШАДРИНА
Судьи
Е.В.НОСАЧ
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.08.2010 ПО ДЕЛУ N А13-11689/2009
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 августа 2010 г. по делу N А13-11689/2009
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Носач Е.В. и Романовой А.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ефимовой О.Н.,
при участии от муниципального унитарного предприятия "Жилищное хозяйство "Металлург" Сизова А.В. по доверенности от 27.10.2009, от закрытого акционерного общества "ЖК "Металлург-6" Сизова А.В. по доверенности от 10.11.2009,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Гритинская" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 18 мая 2010 года по делу N А13-11689/2009 (судья Кутузова И.В.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Гритинская" (далее - ООО "УК "Гритинская") обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию "Жилищное хозяйство "Металлург" (далее - МУП "ЖХ "Металлург") об обязании передать техническую и иную документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: город Череповец, улица Рыбинская, дом 64, а именно:
- - технический паспорт здания;
- - проектную и исполнительную документацию на дом;
- - схемы и чертежи внутридомовых сетей и иного оборудования;
- - реестр (инвентаризацию) составляющих общего имущества многоквартирного дома;
- - паспорт лифтового хозяйства;
- - паспорта общедомовых приборов учета ресурсов;
- - документацию на тепловые пункты;
- - схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета;
- - акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей с ресурсоснабжающими организациями;
- - акты об установке и принятии на коммерческий учет индивидуальных приборов учета;
- - реестр индивидуальных приборов учета по дому;
- - акты (протоколы) замеров сопротивления изоляции и фазы-ноль;
- - акты обработки огнезащитными составами деревянных конструкций;
- - акты испытаний пожарных лестниц и ограждений кровли;
- - акты проверки (ревизии) вентканалов;
- - акты проверки газового оборудования;
- - протокол измерения шума и вибрации;
- - предписания ресурсоснабжающих предприятий и контролирующих органов;
- - акты на устранение замечаний и нарушений;
- - сведения (перечень) о проведении капитальных, выборочных капитальных и текущих ремонтов за период эксплуатации дома;
- - акты о приемке результатов работ по текущему ремонту и по капитальному ремонту;
- - план и отчет о подготовке дома в эксплуатацию в зимний период;
- - акты сезонных осмотров технического состояния общего имущества дома с указанием степени соответствия их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- - проекты на перепланировку помещений, выводы из жилых в нежилые;
- - адресный список и характеристику жилищного фонда и придомовых территорий;
- - кадастровую выписку о земельном участке;
- - копию градостроительного плана земельного участка, заверенную органом местного самоуправления;
- - планы текущего и капитального ремонтов жилищного фонда на 2009 год и фактическое его исполнение (с приложением актов выполненных работ);
- - отчет по начислению и использованию арендной платы за 2009 год;
- - учетно-регистрационные документы (картотеку лицевых счетов - поквартирные карточки, картотеку паспортных документов - карточки регистрации по месту жительства, сводный реестр зарегистрированных граждан);
- - копии финансово-лицевых счетов по собственникам и нанимателям;
- - списки льготников и субсидантов;
- - копии документов, подтверждающих право на предоставление льгот и субсидий;
- - протоколы и листы голосования общих собраний собственников по сдаче в аренду общего имущества, по проведению капитальных ремонтов на текущий год, по иным вопросам управления домом;
- - копии договоров аренды общего имущества многоквартирного дома;
- - реестр собственников нежилых помещений и арендаторов общего имущества;
- - копии свидетельств о праве собственности и иных правоустанавливающих документов на нежилые помещения дома;
- - копии письменных заявлений, жалоб, актуальных на дату передачи объекта;
- - выписки из журнала приема заявок, актуальные на дату передачи объекта.
Определением суда от 14 октября 2009 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено закрытое акционерное общество "ЖК "Металлург-6".
Решением от 18 мая 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано.
ООО "УК "Гритинская" с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что судом не дана оценка фактическим обстоятельствам дела. Решения собственников многоквартирных домов о выборе в качестве управляющей организации ООО "УК "Гритинская" не оспорены, не признаны недействительными в установленном законом порядке. Решения собраний собственников от 29.09.2009 в соответствии с протоколом собрания фактически отменяют принятые ранее решения собраний собственников, так как на собрании не решался вопрос о прекращении отношений управления многоквартирным домом с ООО "УК "Гритинская". Отмена решений собраний собственников не входит в объем полномочий общего собрания, а решается только в судебном порядке. Апеллянт полагает, что положения пункта 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) не могут служить основанием для фактического прекращения договорных отношений с другой управляющей организацией без решения собственников многоквартирных домов с соблюдением порядка расторжения либо прекращения договора в соответствии с нормами статей 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также с соблюдением должного уведомления управляющей организации.
ЗАО "ЖК "Металлург-6" в отзыве на жалобу, представитель ответчиков в судебном заседании просят апелляционную инстанцию решение суда от 18.05.2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "УК "Гритинская" - без удовлетворения.
Истец надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направил. Дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, доводы жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, собственниками помещений в многоквартирном доме N 64, расположенном в городе Череповце по улице Рыбинская, управляющей компанией выбрано ООО "УК "Гритинская" (т. 1, л. 10 - 11).
В связи с избранием ООО "УК "Гритинская" управляющей организацией истец письмом от 14.07.2009 N 2 (т. 1, л. 13) обратился к МУП "ЖХ "Металлург" с просьбой о передаче технической и иной документации, связанной с управлением многоквартирным домом N 64, расположенном в городе Череповце по улице Рыбинская.
МУП "ЖХ "Металлург" письмом от 28.07.2009 N 1219/01-1 (т. 1, л. 14) ответило истцу, что правовых оснований считать договор управления расторгнутым нет, и отказалось передать испрашиваемую документацию, что и послужило основанием для обращения ООО "УК "Гритинская" в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд указал, что в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в названном выше многоквартирном жилом доме от 29.09.2009 ЗАО "ЖК Металлург-6" выбрано собственниками помещений в качестве управляющей организации. Указанное решение общего собрания никем из собственников не обжаловано, недействительными в судебном порядке не признано, основания считать его не имеющим юридической силы ввиду принятия с существенными нарушениями отсутствуют. При таких обстоятельствах суд оснований для удовлетворения исковых требований не находит.
Апелляционная инстанция считает данный вывод обоснованным и соответствующим материалам дела.
В соответствии со статьей 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом и управляющей организации.
Согласно статье 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 9 статьи 161 названного Кодекса многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Статьей 162 ЖК РФ предусмотрено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В обоснование исковых требований ООО "УК "Гритинская" ссылается на факт избрания ее в качестве новой управляющей организации и расторжение договора управления с МУП "ЖХ "Металлург" как с организацией некачественно предоставляющей услуги, на основании решения общего собрания собственников жилого дома от 05.06.2009 (2-й вопрос повестки).
Уведомлением от 15 июня 2009 собственник помещения - кв. 139 в доме N 64 по ул. Рыбинской известил МУП "ЖХ "Металлург" о расторжении с ним договоров управления от 01.08.2009 (т. 1, л. 12).
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Частью 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
В ходе рассмотрения заявленного требования истец не доказал, что МУП "ЖХ "Металлург" допущены нарушения условий заключенного договора управления, которые в соответствии с частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора.
Кроме того, поскольку договорные правоотношения по управлению жилым домом возникли между собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ, могло быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора.
Из материалов дела не усматривается, что собственник помещения - кв. 139 в доме N 64 по ул. Рыбинской был специально уполномочен собранием собственников помещений на уведомление МУП "ЖХ "Металлург" о расторжении договора управления многоквартирным домом.
При названных обстоятельствах порядок расторжения заключенного с МУП "ЖХ "Металлург" договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был.
Далее собственниками помещений многоквартирного дома N 64, расположенного в городе Череповце по улице Рыбинской, 29.09.2009 проведено общее собрание в форме заочного голосования со следующей повесткой: о выборе способа управления многоквартирным домом, о расторжении договора с управляющей организацией - МУП "ЖХ "Металлург", о выборе управляющей организации - ЗАО "ЖК Металлург-6", о заключении договора управления многоквартирным домом с ЗАО "ЖК Металлург-6" на указанных в нем условиях.
Согласно протоколу собрания от 29.09.2009, в котором отражены результаты проведенного голосования, собственниками помещений приняты решения: выбрать способ управления многоквартирным домом - управляющей компанией, расторгнуть договор с управляющей организацией МУП "ЖХ "Металлург", выбрать управляющую организацию - ЗАО "ЖК Металлург-6", заключить договор управления многоквартирным домом с ЗАО "ЖК Металлург-6" на указанных в нем условиях (т. 1, л. 47).
В силу части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.
Собрания собственников помещений проведены в соответствии с положениями жилищного законодательства. В порядке, предусмотренном статьей 46 ЖК РФ, протоколы собраний не оспорены.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон.
МУП "ЖХ "Металлург" согласилось с принятым на общем собрании собственников помещений от 29.09.2009 решением.
Согласно пункту 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.
По акту приема-передачи от 30.09.2009 (т. 1, л. 48) МУП "ЖХ "Металлург" передало ЗАО "ЖК "Металлург-6" техническую и иную документацию на многоквартирный дом, а именно:
- - технический паспорт на многоквартирный дом;
- - документация на тепловой пункт;
- - схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета;
- - паспорта общедомовых приборов учета;
- - акты об установке и принятии на коммерческий учет индивидуальных приборов учета в жилых (нежилых) помещениях;
- - реестры индивидуальных приборов учета по дому в жилых (нежилых) помещениях;
- - проекты на перепланировку помещений;
- - постановления Мэрии города Череповца о выводе из жилых помещений в нежилые;
- - акты снятия показаний общедомовых приборов учета;
- - акты снятия показаний индивидуальных приборов учета;
- - паспорта лифтового хозяйства;
- - карточки регистрационного учета по месту жительства;
- - карточки поквартирного учета;
- - копии документов, предоставляющих право на предоставление мер социальной поддержки;
- - копии договоров аренды на нежилые помещения.
Правомерность решения собственников помещений об избрании в качестве управляющей организации ЗАО "ЖК Металлург-6" не может быть предметом оценки в рамках данного дела с учетом характера заявленного истцом требования. Нарушений норм жилищного законодательства при проведении заочного голосования, которые могли бы позволить суду считать, что принятые собственниками решения не имеют юридической силы, судом не установлено. В порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 46 ЖК РФ, кем-либо из собственников помещений в доме решение собрания не обжаловано.
Материалами дела подтверждено, что с момента избрания ЗАО "ЖК Металлург-6" фактически осуществляет управление спорным жилым домом, заключив соответствующие договоры с поставщиками услуг и ресурсоснабжающими организациями, а одновременно управление домом двумя управляющими организациями жилищным законодательством не допускается.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований ООО "УК "Гритинская" является правильным.
Остальные доводы жалобы рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены как основанные на неверном толковании закона.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 18 мая 2010 года по делу N А13-11689/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Гритинская" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Н.ШАДРИНА
Судьи
Е.В.НОСАЧ
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)