Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Яровинский И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Осининой Н.А.
судей Витушкиной Е.А., Пошурковой Е.В.
при секретаре И.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ТСЖ <...> на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 24 августа 2011 года по гражданскому делу по иску ТСЖ <...> к К.Д., ЗАО <...> о признании недействительной регистрации права собственности, признании недействительным договора купли-продажи, признании права долевой собственности.
Заслушав доклад судьи Осининой Н.А., объяснения представителя истца К.Б., поддержавшего доводы кассационной жалобы, ответчика К.Д., представителя ответчиков Я., возражавших против удовлетворения жалобы,
- судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
ТСЖ <...> обратилось в суд с иском к К.Д., ЗАО <...> о признании недействительной регистрации права собственности, признании недействительным договора купли-продажи, признании права долевой собственности. В обоснование заявленных требований истец указывал, что ТСЖ <...> создано для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...>, застройщиком которого являлся ответчик ЗАО <...>; в указанном доме имеется нежилое помещение N <...>, площадью 43,4 кв. м, в котором в соответствии с проектом дома, должно находиться помещение ТСЖ, и в котором располагается инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме, в связи с чем указанное помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, однако <...> право собственности на основании договора купли-продажи было зарегистрировано за ответчиком К.Д. С учетом изменения требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), истец просил признать недействительной регистрацию права собственности ЗАО <...> на нежилое помещение площадью 43,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>, признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи указанного помещения от <...>, заключенный между К.Д. и ЗАО <...>, признать недействительной регистрацию права собственности К.Д. на указанное помещение, признать право общей долевой собственности на указанное помещение.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 24 августа 2011 года ТСЖ <...> в удовлетворении исковых требований отказано.
ТСЖ <...> в кассационной жалобе просит отменить решение суда от 24 августа 2011 года, как незаконное и необоснованное.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения участников процесса, приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что застройщиком дома <...> является ЗАО <...>.
При этом из рабочей документации проектируемого жилого дома, выполненной <ЗАО 1> следует, что в проектируемом доме предполагается организация диспетчерского пункта в помещении ТСЖ, расположенном на 1 этаже 3 секции в осях Б-В, 8-9; в помещениях консьержей и ТСЖ выполняется абонентская телефонная проводка, тревожные извещения о срабатывании пожарных извещателей передаются на пульт контроля и управления, устанавливаемый в помещении ТСЖ на 1 этаже дома, где устанавливается круглосуточное дежурство персонала; планы первого этажа жилого дома содержат схему помещения, площадью 47,31 кв. м, обозначенного как "ТСЖ" (л.д. 43 - 59, 60 - 62)
Актом от 16 декабря 2005 года приемки законченного строительством объекта государственной приемочной комиссией принят в эксплуатацию жилой дом по адресу: <...>, включающий ряд квартир, встроенных нежилых помещений, в том числе помещение, обозначенное как <...>, площадью 206,6 кв. м, а также технологические помещения (консьержные, мусоросборники, электрощитовые, водомеры, венткамеры, котельная) (л.д. 35 - 38).
Сведения о наличии в доме <...> помещения обозначенного как <...>, площадью 206,6 кв. м подтверждаются также справкой ГУ "ГУИОН" от 28 марта 2006 года (л.д. 33 - 34).
<...> в доме <...> создано ТСЖ <...> (л.д. 30), <...> указанный многоквартирный дом передан на обслуживание созданного ТСЖ <...> (л.д. 40 - 42).
Из технического паспорта на вторичный объект недвижимости по состоянию на 10 мая 2007 года усматривается, что в результате самовольной перепланировки в жилом доме по адресу: <...>, образовано нежилое помещение N <...>, площадью 43,4 кв. м (л.д. 131 - 136), указанное помещение <...> учтено как вновь созданный объект, присвоен кадастровый номер <...> (л.д. 140).
На основании договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от <...>, распоряжения Администрации Санкт-Петербурга от <...>, протокола исполнения обязательств от <...>, акта государственной приемочной комиссии от <...> на помещение с кадастровым номером <...>, расположенное по адресу: <...>, зарегистрировано право собственности ЗАО <...> (л.д. 194).
На основании договора купли-продажи N <...> от <...>, заключенного между ЗАО <...> и К.Д., последняя приобрела нежилое помещение N <...>, площадью 43,4 кв. м, <...> право собственности К.Д. зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 137 - 139, 142).
В соответствии с заключением эксперта N <...> нежилое помещение 4Н, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер <...>, предназначено для обслуживания более одного помещения в данном доме; в нежилом помещении проходят транзитные стояки систем холодного и горячего водоснабжения, а также стояк канализации, обслуживающие более одного помещения в данном доме, также в нежилом помещении 4Н находится оборудование электрослаботочных систем, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме; транзитные стояки систем холодного и горячего водоснабжения, стояк канализации, имеющийся в нежилом помещении N <...>, а также все оборудование электрослаботочных систем, кроме пульта управления (ПУ) КТДС "Кристалл", и обслуживающие более одного помещения в данном доме, расположены в помещении N <...> в соответствии с проектной документацией (л.д. 162 - 180).
Выводы эксперта также подтверждаются справкой <ЗАО 1> от <...>, в соответствии с которой оборудование диспетчеризации в жилом доме по адресу: <...> установлено согласно проекту в помещении между осями 8-9/В (л.д. 143).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что спорное нежилое помещение сформировано как самостоятельный объект недвижимости в результате перепланировки, выполненной ЗАО <...>, проведена процедура технического и кадастрового учета и внесены сведения в Единый государственный реестр прав в период после передачи дома ТСЖ, наряду с этим не представлено доказательств того, что исключается самостоятельное использование спорного нежилого помещения для целей, не связанных с обслуживанием дома, с учетом того, что оборудование, предназначенное для обслуживания других помещений многоквартирного дома, может быть перенесено из спорного помещения, в связи с чем не имеется оснований предполагать, что регистрация права собственности ЗАО <...> на спорное помещение как на вновь созданный объект недвижимого имущества и последующее заключение договора купли-продажи с К.Д. и регистрация права собственности последней противоречат закону.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.
В соответствии со статьей 298 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
- Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- При этом в силу положений ст. ст. 37 и 38 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, запрещена передача этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Таким образом, исходя из анализа действующего законодательства, юридически значимым и подлежащим доказыванию в пределах заявленного основания иска является вопрос определения состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности отнесение спорного нежилого помещения либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, предназначенного для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.
Поскольку заключением эксперта N <...>, рабочей документацией проектируемого жилого дома, выполненной <ЗАО 1>, материалами дела в совокупности подтверждается то обстоятельство, что при проектировании многоквартирного жилого <...> спорное нежилое помещение предназначалось для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома, в помещении имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в доме, кроме того, оборудование расположено в спорном помещении в соответствии с проектной документацией и предназначено для обслуживания всего многоквартирного дома, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при проектировании дома спорное нежилое помещение было предназначено именно для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме с целью размещения и обслуживания общего оборудования дома, после ввода дома в эксплуатацию в спорном помещении расположено оборудование, предназначенное для обслуживания других помещений многоквартирного дома, в связи с чем спорное помещение является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
То обстоятельство, что имеется техническая возможность переноса оборудования электрослаботочных систем, предназначенного для обслуживания других помещений многоквартирного дома, имеющегося в спорном помещении не свидетельствует о том, что указанное помещение не относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Данная позиция согласуется с позицией Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 19.05.2009 года N 489-О-О.
Таким образом, исходя из обстоятельств возникновения частной собственности ЗАО <...> на спорное нежилое помещение, существа заявленных истцом требований и установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия полагает, что регистрация права собственности ЗАО <...> противоречит действующему законодательству (ст. ст. 134, 135, 289, 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), поскольку спорное нежилое помещение изначально было предназначено для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома.
При таком положении, поскольку у ЗАО <...> не имелось законных оснований для приобретения права собственности нежилое помещение N <...>, расположенное по адресу: <...>, с учетом положений п. 1 ст. 2 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация права собственности ЗАО <...> на указанное нежилое помещение, произведенная 03 марта 2008 года должна быть признана недействительной.
Учитывая, что ЗАО <...> право на распоряжение спорным нежилым помещение как своим имуществом, в том числе, путем отчуждения в пользу К.Д., не приобрело, то сделка по купле-продаже нежилого помещения, совершенная между ответчиками <...>, в силу положений ст. 168 ГК РФ, является ничтожной и не влечет каких-либо юридических последствий, включая государственную регистрацию права собственности К.Д.
При этом выводы суда первой инстанции о том, что при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не могут быть положены в основание для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку спорное нежилое помещение изначально отвечало признакам общедомового имущества, было создано и инвентаризовано как встроенное нежилое помещение для вспомогательных целей, предназначенных для обслуживания многоквартирного дома, правовой режим которого установлен п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. К.Д. не являлась участником финансирования строительства спорного помещения, а приобрела права на спорное помещение на основании заключенного с ЗАО <...> договора купли-продажи, при разрешении спора и определении статуса спорного имущества нельзя исключительно исходить из приоритета сведений о правах на недвижимое имущество, содержащихся в реестре, так как в данном случае спорное помещение не являлось помещением, предназначенным для самостоятельного использования, а было предназначено к использованию в качестве общего имущества в многоквартирном доме.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании недействительной регистрации права собственности ЗАО <...> на нежилое помещение N <...>, площадью 43,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>, признании недействительным договора купли-продажи указанного помещения от <...>, заключенного между К.Д. и ЗАО <...>, признании недействительной регистрации права собственности К.Д. на указанное помещение, как постановленное при неправильном применении норм материального права, нельзя признать законным и обоснованным, в указанной части состоявшееся решение подлежит отмене.
Исходя из положений ст. 361 ГПК РФ, учитывая, что все имеющие значение для дела обстоятельства установлены на основании имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, вынести в указанной части новое решение по настоящему делу об удовлетворении указанных исковых требований.
Одновременно судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении исковых требований ТСЖ <...> о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение 4-Н, площадью 43,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>, поскольку право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона и дополнительного признания не требует.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от <...> в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании права общей долевой собственности оставить без изменения, в остальной части решение отменить, признать недействительной регистрацию права собственности ЗАО <...> на нежилое помещение, площадью 43,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>; признать недействительным договор купли-продажи указанного нежилого помещения от <...>, заключенный между ЗАО <...> и К.Д.; признать недействительной регистрацию права собственности К.Д. на указанное помещение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 13.10.2011 N 33-15517/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 октября 2011 г. N 33-15517/2011
Судья: Яровинский И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Осининой Н.А.
судей Витушкиной Е.А., Пошурковой Е.В.
при секретаре И.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ТСЖ <...> на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 24 августа 2011 года по гражданскому делу по иску ТСЖ <...> к К.Д., ЗАО <...> о признании недействительной регистрации права собственности, признании недействительным договора купли-продажи, признании права долевой собственности.
Заслушав доклад судьи Осининой Н.А., объяснения представителя истца К.Б., поддержавшего доводы кассационной жалобы, ответчика К.Д., представителя ответчиков Я., возражавших против удовлетворения жалобы,
- судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
ТСЖ <...> обратилось в суд с иском к К.Д., ЗАО <...> о признании недействительной регистрации права собственности, признании недействительным договора купли-продажи, признании права долевой собственности. В обоснование заявленных требований истец указывал, что ТСЖ <...> создано для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...>, застройщиком которого являлся ответчик ЗАО <...>; в указанном доме имеется нежилое помещение N <...>, площадью 43,4 кв. м, в котором в соответствии с проектом дома, должно находиться помещение ТСЖ, и в котором располагается инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме, в связи с чем указанное помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, однако <...> право собственности на основании договора купли-продажи было зарегистрировано за ответчиком К.Д. С учетом изменения требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), истец просил признать недействительной регистрацию права собственности ЗАО <...> на нежилое помещение площадью 43,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>, признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи указанного помещения от <...>, заключенный между К.Д. и ЗАО <...>, признать недействительной регистрацию права собственности К.Д. на указанное помещение, признать право общей долевой собственности на указанное помещение.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 24 августа 2011 года ТСЖ <...> в удовлетворении исковых требований отказано.
ТСЖ <...> в кассационной жалобе просит отменить решение суда от 24 августа 2011 года, как незаконное и необоснованное.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения участников процесса, приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что застройщиком дома <...> является ЗАО <...>.
При этом из рабочей документации проектируемого жилого дома, выполненной <ЗАО 1> следует, что в проектируемом доме предполагается организация диспетчерского пункта в помещении ТСЖ, расположенном на 1 этаже 3 секции в осях Б-В, 8-9; в помещениях консьержей и ТСЖ выполняется абонентская телефонная проводка, тревожные извещения о срабатывании пожарных извещателей передаются на пульт контроля и управления, устанавливаемый в помещении ТСЖ на 1 этаже дома, где устанавливается круглосуточное дежурство персонала; планы первого этажа жилого дома содержат схему помещения, площадью 47,31 кв. м, обозначенного как "ТСЖ" (л.д. 43 - 59, 60 - 62)
Актом от 16 декабря 2005 года приемки законченного строительством объекта государственной приемочной комиссией принят в эксплуатацию жилой дом по адресу: <...>, включающий ряд квартир, встроенных нежилых помещений, в том числе помещение, обозначенное как <...>, площадью 206,6 кв. м, а также технологические помещения (консьержные, мусоросборники, электрощитовые, водомеры, венткамеры, котельная) (л.д. 35 - 38).
Сведения о наличии в доме <...> помещения обозначенного как <...>, площадью 206,6 кв. м подтверждаются также справкой ГУ "ГУИОН" от 28 марта 2006 года (л.д. 33 - 34).
<...> в доме <...> создано ТСЖ <...> (л.д. 30), <...> указанный многоквартирный дом передан на обслуживание созданного ТСЖ <...> (л.д. 40 - 42).
Из технического паспорта на вторичный объект недвижимости по состоянию на 10 мая 2007 года усматривается, что в результате самовольной перепланировки в жилом доме по адресу: <...>, образовано нежилое помещение N <...>, площадью 43,4 кв. м (л.д. 131 - 136), указанное помещение <...> учтено как вновь созданный объект, присвоен кадастровый номер <...> (л.д. 140).
На основании договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от <...>, распоряжения Администрации Санкт-Петербурга от <...>, протокола исполнения обязательств от <...>, акта государственной приемочной комиссии от <...> на помещение с кадастровым номером <...>, расположенное по адресу: <...>, зарегистрировано право собственности ЗАО <...> (л.д. 194).
На основании договора купли-продажи N <...> от <...>, заключенного между ЗАО <...> и К.Д., последняя приобрела нежилое помещение N <...>, площадью 43,4 кв. м, <...> право собственности К.Д. зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 137 - 139, 142).
В соответствии с заключением эксперта N <...> нежилое помещение 4Н, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер <...>, предназначено для обслуживания более одного помещения в данном доме; в нежилом помещении проходят транзитные стояки систем холодного и горячего водоснабжения, а также стояк канализации, обслуживающие более одного помещения в данном доме, также в нежилом помещении 4Н находится оборудование электрослаботочных систем, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме; транзитные стояки систем холодного и горячего водоснабжения, стояк канализации, имеющийся в нежилом помещении N <...>, а также все оборудование электрослаботочных систем, кроме пульта управления (ПУ) КТДС "Кристалл", и обслуживающие более одного помещения в данном доме, расположены в помещении N <...> в соответствии с проектной документацией (л.д. 162 - 180).
Выводы эксперта также подтверждаются справкой <ЗАО 1> от <...>, в соответствии с которой оборудование диспетчеризации в жилом доме по адресу: <...> установлено согласно проекту в помещении между осями 8-9/В (л.д. 143).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что спорное нежилое помещение сформировано как самостоятельный объект недвижимости в результате перепланировки, выполненной ЗАО <...>, проведена процедура технического и кадастрового учета и внесены сведения в Единый государственный реестр прав в период после передачи дома ТСЖ, наряду с этим не представлено доказательств того, что исключается самостоятельное использование спорного нежилого помещения для целей, не связанных с обслуживанием дома, с учетом того, что оборудование, предназначенное для обслуживания других помещений многоквартирного дома, может быть перенесено из спорного помещения, в связи с чем не имеется оснований предполагать, что регистрация права собственности ЗАО <...> на спорное помещение как на вновь созданный объект недвижимого имущества и последующее заключение договора купли-продажи с К.Д. и регистрация права собственности последней противоречат закону.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.
В соответствии со статьей 298 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
- Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- При этом в силу положений ст. ст. 37 и 38 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, запрещена передача этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Таким образом, исходя из анализа действующего законодательства, юридически значимым и подлежащим доказыванию в пределах заявленного основания иска является вопрос определения состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности отнесение спорного нежилого помещения либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, предназначенного для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.
Поскольку заключением эксперта N <...>, рабочей документацией проектируемого жилого дома, выполненной <ЗАО 1>, материалами дела в совокупности подтверждается то обстоятельство, что при проектировании многоквартирного жилого <...> спорное нежилое помещение предназначалось для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома, в помещении имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в доме, кроме того, оборудование расположено в спорном помещении в соответствии с проектной документацией и предназначено для обслуживания всего многоквартирного дома, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при проектировании дома спорное нежилое помещение было предназначено именно для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме с целью размещения и обслуживания общего оборудования дома, после ввода дома в эксплуатацию в спорном помещении расположено оборудование, предназначенное для обслуживания других помещений многоквартирного дома, в связи с чем спорное помещение является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
То обстоятельство, что имеется техническая возможность переноса оборудования электрослаботочных систем, предназначенного для обслуживания других помещений многоквартирного дома, имеющегося в спорном помещении не свидетельствует о том, что указанное помещение не относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Данная позиция согласуется с позицией Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 19.05.2009 года N 489-О-О.
Таким образом, исходя из обстоятельств возникновения частной собственности ЗАО <...> на спорное нежилое помещение, существа заявленных истцом требований и установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия полагает, что регистрация права собственности ЗАО <...> противоречит действующему законодательству (ст. ст. 134, 135, 289, 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), поскольку спорное нежилое помещение изначально было предназначено для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома.
При таком положении, поскольку у ЗАО <...> не имелось законных оснований для приобретения права собственности нежилое помещение N <...>, расположенное по адресу: <...>, с учетом положений п. 1 ст. 2 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация права собственности ЗАО <...> на указанное нежилое помещение, произведенная 03 марта 2008 года должна быть признана недействительной.
Учитывая, что ЗАО <...> право на распоряжение спорным нежилым помещение как своим имуществом, в том числе, путем отчуждения в пользу К.Д., не приобрело, то сделка по купле-продаже нежилого помещения, совершенная между ответчиками <...>, в силу положений ст. 168 ГК РФ, является ничтожной и не влечет каких-либо юридических последствий, включая государственную регистрацию права собственности К.Д.
При этом выводы суда первой инстанции о том, что при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не могут быть положены в основание для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку спорное нежилое помещение изначально отвечало признакам общедомового имущества, было создано и инвентаризовано как встроенное нежилое помещение для вспомогательных целей, предназначенных для обслуживания многоквартирного дома, правовой режим которого установлен п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. К.Д. не являлась участником финансирования строительства спорного помещения, а приобрела права на спорное помещение на основании заключенного с ЗАО <...> договора купли-продажи, при разрешении спора и определении статуса спорного имущества нельзя исключительно исходить из приоритета сведений о правах на недвижимое имущество, содержащихся в реестре, так как в данном случае спорное помещение не являлось помещением, предназначенным для самостоятельного использования, а было предназначено к использованию в качестве общего имущества в многоквартирном доме.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании недействительной регистрации права собственности ЗАО <...> на нежилое помещение N <...>, площадью 43,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>, признании недействительным договора купли-продажи указанного помещения от <...>, заключенного между К.Д. и ЗАО <...>, признании недействительной регистрации права собственности К.Д. на указанное помещение, как постановленное при неправильном применении норм материального права, нельзя признать законным и обоснованным, в указанной части состоявшееся решение подлежит отмене.
Исходя из положений ст. 361 ГПК РФ, учитывая, что все имеющие значение для дела обстоятельства установлены на основании имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, вынести в указанной части новое решение по настоящему делу об удовлетворении указанных исковых требований.
Одновременно судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении исковых требований ТСЖ <...> о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение 4-Н, площадью 43,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>, поскольку право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона и дополнительного признания не требует.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от <...> в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании права общей долевой собственности оставить без изменения, в остальной части решение отменить, признать недействительной регистрацию права собственности ЗАО <...> на нежилое помещение, площадью 43,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>; признать недействительным договор купли-продажи указанного нежилого помещения от <...>, заключенный между ЗАО <...> и К.Д.; признать недействительной регистрацию права собственности К.Д. на указанное помещение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)