Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тарасовой О.А., судей Пестеревой О.Ю. и Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Федосеевой Ю.А.,
при участии председателя товарищества собственников жилья "Савеловский проезд 5" Дерюгиной Е.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Савеловский проезд 5" на решение Арбитражного суда Тверской области от А66-4995/2011 (судья Пугачев А.А.),
установил:
товарищество собственников жилья "Савеловский проезд 5" (ОГРН XXXXXXXXXXXXX; далее - ТСЖ, товарищество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации города Кимры (далее - администрация) о признании недействительным постановления главы администрации от 25.12.2009 N 945 "Об утверждении схемы расположения земельного участка по проезду Савеловский, 5, под жилищное строительство (под многоквартирный жилой дом)" (далее - постановление N 945).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено федеральное бюджетное учреждение "Кадастровая палата" по Тверской области.
Решением арбитражного суда от 9 ноября 2011 года в удовлетворении требований заявителю отказано.
ТСЖ с данным решением суда не согласилось и обратилось с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции названное решение суда отменить, требования удовлетворить. В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что конфигурация земельного участка, предусмотренная схемой, утвержденной постановление N 945, не обеспечивает интересы собственников жилых помещений, площадь земельного участка, которая согласована названным постановлением, меньше той, которая подлежит передаче ТСЖ согласно действующим нормам и правилам.
В отзыве на жалобу ответчик указал на то, что доводы заявителя не являются обоснованными, размер площади участка определен в соответствии с Методическими указаниями по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминимумах, утвержденными приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 26.08.1998 N 59 (далее - Методические рекомендации). Несогласие ТСЖ с конфигурацией участка, по мнению администрации, также не является обоснованным, поскольку об иной конфигурации земельного участка ТСЖ не заявляло (том 2, лист 8 - 9).
Администрация и третье лицо извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представителей в суд не направили, поэтому рассмотрение дела проведено в их отсутствии в соответствии со статьями 123, 200, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Обжалуемое решение суда проверено судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266 - 269 названного Кодекса.
Заслушав объяснения представителя заявителя, исследовав доказательства по делу, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, требования заявителя - удовлетворению в силу следующего.
Как усматривается в материалах дела, установлено судом первой инстанции и не оспаривается ответчиком, за ТСЖ на праве постоянного (бессрочного) пользования был закреплен земельный участок площадью 3153 кв. м, являющийся муниципальной собственностью городского округа города Кимры (том 1, листы 90, 92).
С целью приведения документов на этот участок в соответствии с требованиями действующего земельного законодательства заявитель 20.05.2010 обратился в Комитет по управлению имуществом города Кимры с заявлением о выдаче кадастрового паспорта на земельный участок, на котором расположен жилой дом. Поскольку выданный по заявлению кадастровый паспорт содержал сведения о том, что площадь участка составляет 1342 +/- 13 кв. м, товарищество неоднократно обращалось к ответчику с просьбами о разъяснении данной ситуации, а также по просьбе администрации предъявляло запрашиваемые документы.
По факту обращения к третьему лицу 17.02.2011 и получения от него 17.03.2011 документов заявителю стало известно о том, что по заказу администрации обществом с ограниченной ответственностью "Апогей" в отношении названного участка проведены кадастровые работы в том числе с целью определения схемы и площади земельного участка, подлежащего передаче в собственность заявителю, по результатам выполнения которых ответчиком вынесено оспариваемое постановление, согласно которому ТСЖ подлежит передаче участок площадью 1342 кв. м.
Заявитель не согласился ни с площадью земельного участка, которая предусмотрена оспариваемым постановлением, ни с той конфигурацией земельного участка, которая ему утверждена ответчиком.
Податель жалобы считает, что конфигурация участка, необходимая для использования и эксплуатации дома и имущества собственников жилых помещений, должна включать в себя площадь, занятую деревянными постройками, которые используются жильцами дома и являются их общей собственностью (том 1, лист 115). Также общество указывает на то, что площадь участка необоснованно уменьшена ответчиком до 1342 кв. м.
Апелляционная инстанция считает приведенные доводы товарищества обоснованными по следующим основаниям.
В пункте 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 22/10) разъяснено, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.
Таким образом, в силу приведенных норм следует признать, что ТСЖ правомерно обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления N 945 в порядке главы 24 АПК РФ. Поскольку о вынесении этого постановления товариществу стало известно 17.03.2011, срок на его обжалование, установленный частью 4 статьи 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.
В силу приведенных положений обязанность подтвердить законность данного постановления возлагается на ответчика.
Оценив доводы и доказательства, предъявленные сторонами, апелляционная инстанция считает, что оспариваемое постановление администрации не может быть признано соответствующим закону в силу следующего.
Пунктом 2 статьи 36 ЗК РФ и пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно пунктам 3, 4 и 5 статьи 16 Вводного закона в случае, если земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу пункта 7 статьи 36 ЗК РФ в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 названного Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.
Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Частью 1 статьи 36 ЖК РФ (в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемого постановления) предусматривалось, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Обосновывая правомерность определения границ и схемы спорного участка, администрация сослалась на Методические рекомендации.
По смыслу пунктов 3.1 - 3.5 Методических указаний нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, в основу определения которого положен принцип выявления удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в данном кондоминиуме на удельный показатель земельной доли.
Удельные показатели земельной доли представляют собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы, приходящейся на 1 кв. м общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума, и приведены в таблице приложения А к Методическим указаниям.
Пунктом 3.6 Методических указаний предусмотрено, что при определении размеров земельного участка в кондоминиуме на базе отдельного здания в составе квартала (особенно в центральных районах поселений, где сверхнормативные территории фактически отсутствуют) может также применяться расчетная формула, в основу которой положен принцип выявления территорий, не подлежащих передаче в кондоминиумы, в том числе территорий реконструируемой и проектируемой застройки.
На применение при расчете площади земельного участка пункта 3.6 Методических рекомендаций ответчик не ссылался. Соответствующих доводов не заявил, доказательств не представил.
Как следует из отзыва администрации от 28.06.2011 N 3761, представленного в суд первой инстанции, и отзыва ответчика, предъявленного суду апелляционной инстанции 27.02.2012 (том 2, листы 8 - 9), при расчете площади земельного участка применялась формула, предусмотренная пунктом 3.4 Методических рекомендаций, и учитывались площадь жилых помещений дома в размере 677,2 кв. м, а также удельный показатель - 1,97 (предусмотренный для трехэтажного здания 1961 года постройки).
В связи с этим ответчик сослался на то, что согласно этим положениям площадь участка, подлежащего передаче заявителю, должна быть установлена в размере 1334,084 кв. м (677,2 x 1,97), в то время как в оспариваемом постановлении площадь участка определена в 1342 кв. м.
Какого-либо иного обоснования определению площади и конфигурации земельного участка, несмотря на неоднократное предложение суда (том 1, листы 160 - 161; том 2, листы 39 - 40), ответчиком не приведено.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что администрацией при расчете площади земельного участка согласно формуле, предусмотренной пунктом 3.4 Методических рекомендаций, неправильно применен удельный показатель земельной доли, приведенный в таблице приложения А к Методическим указаниям. Согласно данному приложению удельный показатель 1,97 предусмотрен для домов постройки 1967 года, в то время как для домов более ранней застройки (1957 года) эта величина составляет 2,0. С учетом обстоятельств рассматриваемого дела и доводов ответчика, обоснованность применения при расчете площади участка удельного показателя в размере 1,97 администрацией не подтверждена.
Кроме того, как обоснованно ссылается заявитель, размер общей площади жилых помещений, примененный ответчиком при расчете площади земельного участка, определен неверно.
Как следует из части 5 статьи 15 ЖК РФ, общую площадь жилого помещения составляют суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Аналогичные нормы закреплены и в пунктах 3.35, 3.36 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 (раздел 3 "Съемка, характеристика и техническое описание здания, строения, сооружения", подраздел "подсчет площадей зданий").
В пункте 3.35 названной Инструкции определено, что к подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.
В соответствии с имеющейся в деле технической документации на дом (том 1, листы 37 - 50) указанный объект построен в 1961 году, инвентарная карточка на этот объект составлена 24.12.1961. В соответствии с экспликацией к поэтажному плану жилого дома общая площадь жилых комнат этого дома составила 677,2 кв. м, вспомогательная (прихожих, кухонь, ванных комнат) - 284,1 кв. м (том 1, листы 49, вторая страница).
Следовательно, согласно приведенным нормам общая площадь жилых помещений названного жилого дома составляет 961,3 кв. м (677,2 + 284,1).
Данные доводы подателя жалобы ответчик не опроверг.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что расчет, на который ссылается администрация, не может быть признан соответствующим вышеприведенным требованиям.
Из положений земельного и жилищного законодательства не следует, что земельным участком, который подлежит формированию под многоквартирным жилым домом и необходим для его эксплуатации, является тот же участок, который предоставлялся для его строительства.
В то же время по смыслу норм, закрепленных в статье 36 ЖК РФ, статье 43 ГрК РФ, границы и размеры земельного участка в этом случае определяются в том числе с учетом фактического землепользования, выявленного в результате обследования земельного участка.
Как следует из пояснений заявителя, возле дома располагаются постройки, которые с момента постройки этого дома использовались собственниками жилых помещений для хранения дров, необходимых для отопления титанов.
Указанные постройки значатся в имеющейся технической документации, составленной на жилой дом в 2002 году, общая площадь построек составляет 343 кв. м, площадь земельного участка, занятая домом, - 444 кв. м, площадь земельного участка по фактическому использованию - 2944 кв. м (том 1, лист 39, вторая страница). Как утверждает заявитель, на момент вынесения оспариваемого постановления и в настоящее время указанные постройки используются собственниками жилых помещений в качестве общего имущества. Данное утверждение заявителя ответчиком не оспорено.
При этом, по мнению заявителя, необходимости в предоставлении обществу участка в размере 133 кв. м, обозначенного на схеме, составленной по заказу общества индивидуальным предпринимателем Березовским А.Д. на основе схемы, утвержденной ответчиком, в данном случае не имелось (том 2, лист 22). Как указал заявитель, этой площадью он фактически не пользуется и, кроме того, данная часть участка граничит с электроподстанцией, к которой, по мнению товарищества, должен быть обеспечен проезд.
В свою очередь, администрация не обосновала причин, послуживших согласованию схемы участка той конфигурации, которая утверждена оспариваемым постановлением. Несмотря на предложение апелляционного суда, документального обоснования невозможности предоставления ТСЖ участка иной конфигурации ответчик суду не предъявил.
Более того, администрация не оспаривала тот факт, что постройки являются общим имуществом собственников жилых помещений. Ответчик указывал на то, что на данные объекты у товарищества право собственности отсутствует. Между тем данные постройки значатся в технической документации ТСЖ, выданной на дом, сведений о том, что они являются объектами недвижимого имущества, подлежащими регистрации в установленном порядке в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в материалах дела не имеется.
Учитывая указанные обстоятельства, а также положения, закрепленные в части 1 статьи 36 ЖК РФ, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что эти постройки не являются общим имуществом собственников жилых помещений.
Таким образом, из материалов дела следует, что ТСЖ имеет право на приобретение земельного участка площадью не менее 1922,6 кв. м (пункт 3.4 Методических рекомендаций) с учетом его фактического использования и находящихся на нем объектов, фактически принадлежащих ТСЖ.
Ссылка ответчика на то, что товарищество не предлагало для согласования схемы иной конфигурации, отклоняется апелляционной инстанцией, поскольку в материалах дела усматривается, что землеустроительные работы в отношении спорного участка проводились без участия ТСЖ, поэтому до момента вынесения спорного постановления товарищество было лишено возможности заявить о своих правах на земельный участок, на который он претендует, и представить соответствующие возражения.
При таких обстоятельствах апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что законность постановления N 945 администрацией не подтверждена, поэтому данное постановление подлежит признанию недействительным.
Требования заявителя судом апелляционной инстанции удовлетворяются.
При обращении в суд товариществом по платежному поручению от 20.05.2011 N 55 уплачена госпошлина в сумме 4000 руб. (том 1, лист 10), в то время как согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по данной категории дел для юридических лиц размер госпошлины установлен в размере 2000 руб.
Поскольку требования ТСЖ судом апелляционной инстанции удовлетворены, расходы заявителя по уплате госпошлины, связанные с рассмотрением дела в суде первой и апелляционной инстанции, подлежат взысканию в пользу ТСЖ с ответчика, излишне уплаченная госпошлина - возврату товариществу из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 104, 110, 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 9 ноября 2011 года по делу N А66-4995/2011 отменить.
Признать не соответствующим Жилищному кодексу Российской Федерации и недействительным постановление главы администрации города Кимры от 25.12.2009 N 945 "Об утверждении схемы расположения земельного участка по проезду Савеловский, 5, под жилищное строительство (под многоквартирный жилой дом)".
Обязать администрацию города Кимры устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Возвратить товариществу собственников жилья "Савеловский проезд 5" (ОГРН XXXXXXXXXXXXX, Тверская обл., г. Кимры, Савеловский проезд, д. 5) из федерального бюджета госпошлину в сумме 2000 руб., уплаченную по платежному поручению от 20.05.2011 N 55.
Взыскать с администрации города Кимры в пользу товарищества собственников жилья "Савеловский проезд 5" расходы по уплате госпошлины в размере 3000 руб. за рассмотрение дела в суде первой и апелляционной инстанций.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.03.2012 ПО ДЕЛУ N А66-4995/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 марта 2012 г. по делу N А66-4995/2011
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тарасовой О.А., судей Пестеревой О.Ю. и Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Федосеевой Ю.А.,
при участии председателя товарищества собственников жилья "Савеловский проезд 5" Дерюгиной Е.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Савеловский проезд 5" на решение Арбитражного суда Тверской области от А66-4995/2011 (судья Пугачев А.А.),
установил:
товарищество собственников жилья "Савеловский проезд 5" (ОГРН XXXXXXXXXXXXX; далее - ТСЖ, товарищество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации города Кимры (далее - администрация) о признании недействительным постановления главы администрации от 25.12.2009 N 945 "Об утверждении схемы расположения земельного участка по проезду Савеловский, 5, под жилищное строительство (под многоквартирный жилой дом)" (далее - постановление N 945).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено федеральное бюджетное учреждение "Кадастровая палата" по Тверской области.
Решением арбитражного суда от 9 ноября 2011 года в удовлетворении требований заявителю отказано.
ТСЖ с данным решением суда не согласилось и обратилось с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции названное решение суда отменить, требования удовлетворить. В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что конфигурация земельного участка, предусмотренная схемой, утвержденной постановление N 945, не обеспечивает интересы собственников жилых помещений, площадь земельного участка, которая согласована названным постановлением, меньше той, которая подлежит передаче ТСЖ согласно действующим нормам и правилам.
В отзыве на жалобу ответчик указал на то, что доводы заявителя не являются обоснованными, размер площади участка определен в соответствии с Методическими указаниями по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминимумах, утвержденными приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 26.08.1998 N 59 (далее - Методические рекомендации). Несогласие ТСЖ с конфигурацией участка, по мнению администрации, также не является обоснованным, поскольку об иной конфигурации земельного участка ТСЖ не заявляло (том 2, лист 8 - 9).
Администрация и третье лицо извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представителей в суд не направили, поэтому рассмотрение дела проведено в их отсутствии в соответствии со статьями 123, 200, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Обжалуемое решение суда проверено судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266 - 269 названного Кодекса.
Заслушав объяснения представителя заявителя, исследовав доказательства по делу, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, требования заявителя - удовлетворению в силу следующего.
Как усматривается в материалах дела, установлено судом первой инстанции и не оспаривается ответчиком, за ТСЖ на праве постоянного (бессрочного) пользования был закреплен земельный участок площадью 3153 кв. м, являющийся муниципальной собственностью городского округа города Кимры (том 1, листы 90, 92).
С целью приведения документов на этот участок в соответствии с требованиями действующего земельного законодательства заявитель 20.05.2010 обратился в Комитет по управлению имуществом города Кимры с заявлением о выдаче кадастрового паспорта на земельный участок, на котором расположен жилой дом. Поскольку выданный по заявлению кадастровый паспорт содержал сведения о том, что площадь участка составляет 1342 +/- 13 кв. м, товарищество неоднократно обращалось к ответчику с просьбами о разъяснении данной ситуации, а также по просьбе администрации предъявляло запрашиваемые документы.
По факту обращения к третьему лицу 17.02.2011 и получения от него 17.03.2011 документов заявителю стало известно о том, что по заказу администрации обществом с ограниченной ответственностью "Апогей" в отношении названного участка проведены кадастровые работы в том числе с целью определения схемы и площади земельного участка, подлежащего передаче в собственность заявителю, по результатам выполнения которых ответчиком вынесено оспариваемое постановление, согласно которому ТСЖ подлежит передаче участок площадью 1342 кв. м.
Заявитель не согласился ни с площадью земельного участка, которая предусмотрена оспариваемым постановлением, ни с той конфигурацией земельного участка, которая ему утверждена ответчиком.
Податель жалобы считает, что конфигурация участка, необходимая для использования и эксплуатации дома и имущества собственников жилых помещений, должна включать в себя площадь, занятую деревянными постройками, которые используются жильцами дома и являются их общей собственностью (том 1, лист 115). Также общество указывает на то, что площадь участка необоснованно уменьшена ответчиком до 1342 кв. м.
Апелляционная инстанция считает приведенные доводы товарищества обоснованными по следующим основаниям.
В пункте 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 22/10) разъяснено, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.
Таким образом, в силу приведенных норм следует признать, что ТСЖ правомерно обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления N 945 в порядке главы 24 АПК РФ. Поскольку о вынесении этого постановления товариществу стало известно 17.03.2011, срок на его обжалование, установленный частью 4 статьи 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.
В силу приведенных положений обязанность подтвердить законность данного постановления возлагается на ответчика.
Оценив доводы и доказательства, предъявленные сторонами, апелляционная инстанция считает, что оспариваемое постановление администрации не может быть признано соответствующим закону в силу следующего.
Пунктом 2 статьи 36 ЗК РФ и пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно пунктам 3, 4 и 5 статьи 16 Вводного закона в случае, если земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу пункта 7 статьи 36 ЗК РФ в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 названного Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.
Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Частью 1 статьи 36 ЖК РФ (в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемого постановления) предусматривалось, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Обосновывая правомерность определения границ и схемы спорного участка, администрация сослалась на Методические рекомендации.
По смыслу пунктов 3.1 - 3.5 Методических указаний нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, в основу определения которого положен принцип выявления удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в данном кондоминиуме на удельный показатель земельной доли.
Удельные показатели земельной доли представляют собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы, приходящейся на 1 кв. м общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума, и приведены в таблице приложения А к Методическим указаниям.
Пунктом 3.6 Методических указаний предусмотрено, что при определении размеров земельного участка в кондоминиуме на базе отдельного здания в составе квартала (особенно в центральных районах поселений, где сверхнормативные территории фактически отсутствуют) может также применяться расчетная формула, в основу которой положен принцип выявления территорий, не подлежащих передаче в кондоминиумы, в том числе территорий реконструируемой и проектируемой застройки.
На применение при расчете площади земельного участка пункта 3.6 Методических рекомендаций ответчик не ссылался. Соответствующих доводов не заявил, доказательств не представил.
Как следует из отзыва администрации от 28.06.2011 N 3761, представленного в суд первой инстанции, и отзыва ответчика, предъявленного суду апелляционной инстанции 27.02.2012 (том 2, листы 8 - 9), при расчете площади земельного участка применялась формула, предусмотренная пунктом 3.4 Методических рекомендаций, и учитывались площадь жилых помещений дома в размере 677,2 кв. м, а также удельный показатель - 1,97 (предусмотренный для трехэтажного здания 1961 года постройки).
В связи с этим ответчик сослался на то, что согласно этим положениям площадь участка, подлежащего передаче заявителю, должна быть установлена в размере 1334,084 кв. м (677,2 x 1,97), в то время как в оспариваемом постановлении площадь участка определена в 1342 кв. м.
Какого-либо иного обоснования определению площади и конфигурации земельного участка, несмотря на неоднократное предложение суда (том 1, листы 160 - 161; том 2, листы 39 - 40), ответчиком не приведено.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что администрацией при расчете площади земельного участка согласно формуле, предусмотренной пунктом 3.4 Методических рекомендаций, неправильно применен удельный показатель земельной доли, приведенный в таблице приложения А к Методическим указаниям. Согласно данному приложению удельный показатель 1,97 предусмотрен для домов постройки 1967 года, в то время как для домов более ранней застройки (1957 года) эта величина составляет 2,0. С учетом обстоятельств рассматриваемого дела и доводов ответчика, обоснованность применения при расчете площади участка удельного показателя в размере 1,97 администрацией не подтверждена.
Кроме того, как обоснованно ссылается заявитель, размер общей площади жилых помещений, примененный ответчиком при расчете площади земельного участка, определен неверно.
Как следует из части 5 статьи 15 ЖК РФ, общую площадь жилого помещения составляют суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Аналогичные нормы закреплены и в пунктах 3.35, 3.36 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 (раздел 3 "Съемка, характеристика и техническое описание здания, строения, сооружения", подраздел "подсчет площадей зданий").
В пункте 3.35 названной Инструкции определено, что к подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.
В соответствии с имеющейся в деле технической документации на дом (том 1, листы 37 - 50) указанный объект построен в 1961 году, инвентарная карточка на этот объект составлена 24.12.1961. В соответствии с экспликацией к поэтажному плану жилого дома общая площадь жилых комнат этого дома составила 677,2 кв. м, вспомогательная (прихожих, кухонь, ванных комнат) - 284,1 кв. м (том 1, листы 49, вторая страница).
Следовательно, согласно приведенным нормам общая площадь жилых помещений названного жилого дома составляет 961,3 кв. м (677,2 + 284,1).
Данные доводы подателя жалобы ответчик не опроверг.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что расчет, на который ссылается администрация, не может быть признан соответствующим вышеприведенным требованиям.
Из положений земельного и жилищного законодательства не следует, что земельным участком, который подлежит формированию под многоквартирным жилым домом и необходим для его эксплуатации, является тот же участок, который предоставлялся для его строительства.
В то же время по смыслу норм, закрепленных в статье 36 ЖК РФ, статье 43 ГрК РФ, границы и размеры земельного участка в этом случае определяются в том числе с учетом фактического землепользования, выявленного в результате обследования земельного участка.
Как следует из пояснений заявителя, возле дома располагаются постройки, которые с момента постройки этого дома использовались собственниками жилых помещений для хранения дров, необходимых для отопления титанов.
Указанные постройки значатся в имеющейся технической документации, составленной на жилой дом в 2002 году, общая площадь построек составляет 343 кв. м, площадь земельного участка, занятая домом, - 444 кв. м, площадь земельного участка по фактическому использованию - 2944 кв. м (том 1, лист 39, вторая страница). Как утверждает заявитель, на момент вынесения оспариваемого постановления и в настоящее время указанные постройки используются собственниками жилых помещений в качестве общего имущества. Данное утверждение заявителя ответчиком не оспорено.
При этом, по мнению заявителя, необходимости в предоставлении обществу участка в размере 133 кв. м, обозначенного на схеме, составленной по заказу общества индивидуальным предпринимателем Березовским А.Д. на основе схемы, утвержденной ответчиком, в данном случае не имелось (том 2, лист 22). Как указал заявитель, этой площадью он фактически не пользуется и, кроме того, данная часть участка граничит с электроподстанцией, к которой, по мнению товарищества, должен быть обеспечен проезд.
В свою очередь, администрация не обосновала причин, послуживших согласованию схемы участка той конфигурации, которая утверждена оспариваемым постановлением. Несмотря на предложение апелляционного суда, документального обоснования невозможности предоставления ТСЖ участка иной конфигурации ответчик суду не предъявил.
Более того, администрация не оспаривала тот факт, что постройки являются общим имуществом собственников жилых помещений. Ответчик указывал на то, что на данные объекты у товарищества право собственности отсутствует. Между тем данные постройки значатся в технической документации ТСЖ, выданной на дом, сведений о том, что они являются объектами недвижимого имущества, подлежащими регистрации в установленном порядке в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в материалах дела не имеется.
Учитывая указанные обстоятельства, а также положения, закрепленные в части 1 статьи 36 ЖК РФ, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что эти постройки не являются общим имуществом собственников жилых помещений.
Таким образом, из материалов дела следует, что ТСЖ имеет право на приобретение земельного участка площадью не менее 1922,6 кв. м (пункт 3.4 Методических рекомендаций) с учетом его фактического использования и находящихся на нем объектов, фактически принадлежащих ТСЖ.
Ссылка ответчика на то, что товарищество не предлагало для согласования схемы иной конфигурации, отклоняется апелляционной инстанцией, поскольку в материалах дела усматривается, что землеустроительные работы в отношении спорного участка проводились без участия ТСЖ, поэтому до момента вынесения спорного постановления товарищество было лишено возможности заявить о своих правах на земельный участок, на который он претендует, и представить соответствующие возражения.
При таких обстоятельствах апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что законность постановления N 945 администрацией не подтверждена, поэтому данное постановление подлежит признанию недействительным.
Требования заявителя судом апелляционной инстанции удовлетворяются.
При обращении в суд товариществом по платежному поручению от 20.05.2011 N 55 уплачена госпошлина в сумме 4000 руб. (том 1, лист 10), в то время как согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по данной категории дел для юридических лиц размер госпошлины установлен в размере 2000 руб.
Поскольку требования ТСЖ судом апелляционной инстанции удовлетворены, расходы заявителя по уплате госпошлины, связанные с рассмотрением дела в суде первой и апелляционной инстанции, подлежат взысканию в пользу ТСЖ с ответчика, излишне уплаченная госпошлина - возврату товариществу из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 104, 110, 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 9 ноября 2011 года по делу N А66-4995/2011 отменить.
Признать не соответствующим Жилищному кодексу Российской Федерации и недействительным постановление главы администрации города Кимры от 25.12.2009 N 945 "Об утверждении схемы расположения земельного участка по проезду Савеловский, 5, под жилищное строительство (под многоквартирный жилой дом)".
Обязать администрацию города Кимры устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Возвратить товариществу собственников жилья "Савеловский проезд 5" (ОГРН XXXXXXXXXXXXX, Тверская обл., г. Кимры, Савеловский проезд, д. 5) из федерального бюджета госпошлину в сумме 2000 руб., уплаченную по платежному поручению от 20.05.2011 N 55.
Взыскать с администрации города Кимры в пользу товарищества собственников жилья "Савеловский проезд 5" расходы по уплате госпошлины в размере 3000 руб. за рассмотрение дела в суде первой и апелляционной инстанций.
Председательствующий
О.А.ТАРАСОВА
О.А.ТАРАСОВА
Судьи
О.Ю.ПЕСТЕРЕВА
О.Б.РАЛЬКО
О.Ю.ПЕСТЕРЕВА
О.Б.РАЛЬКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)