Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Шпачевой Т.В., судей Кужаровой Н.И. и Серовой В.К., при участии от общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905073970) Анкудиновой Л.В. (доверенность от 10.06.2010), Давлетовой Т.А. (доверенность от 10.11.2010), от общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905076555) Стрельцовой О.Ю. (доверенность от 25.10.2010), от общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ - 9 Ленинградского района" Варва Е.В. (доверенность от 02.08.2010), Стрельцовой О.Ю. (доверенность от 25.10.2010), рассмотрев 17.11.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905073970) на решение Арбитражного суда Калининградской области от 03.03.2010 (судья Широченко Д.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010 (судьи Глазков Е.Г., Горшелев В.В., Черемошкина В.В.) по делу N А21-6037/2009,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905073970) (далее - ЖЭУ1) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском, с учетом уточнения исковых требований, к обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905076555) (далее - ЖЭУ2) и обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ - 9 Ленинградского района" (далее - ЖЭУ3) об обязании передать техническую документацию по многоквартирным домам N 14 и 25 по улице Клиническая, домам N 72, 74 и 89 по Московскому проспекту, домам N 15 - 17 и 19 по улице Зарайская, домам N 17 - 21 по улице Фрунзе, дому N 7 по улице 9 Апреля города Калининграда, и иные связанные с управлением и обслуживанием этих домов документы.
ЖЭУ1 требует документы на каждый дом в соответствии с перечнем документов, включенных в состав технической документации на многоквартирный дом, установленных пунктами 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491: технический паспорт многоквартирного дома, паспорт придомовой территории, паспорт технического освидетельствования лифта, акт разграничения балансовой принадлежности электрических, тепловых сетей, сетей водоснабжения и водоотведения, лицевые карточки жильцов формы N 9, поквартирные карточки жильцов формы N 17, лицевые счета жильцов, справки на льготы жильцов, акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и не несущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, проектную документацию (копию проектной документации), акты выполненных работ на многоквартирный дом, в соответствии с которыми осуществлено/осуществляется строительство (реконструкция, ремонт) многоквартирного дома (при наличии), документы (акты) о приемке результатов работ, а также иные связанные с управлением и обслуживанием многоквартирного дома документы.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Муниципальное унитарное предприятие расчетный информационно-вычислительный центр "Симплекс" (далее - МУП РИВЦ "Симплекс") и администрация Ленинградского района Муниципального образования "Городской округ "Город Калининград" (далее - Администрация).
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 03.03.2010 в удовлетворении исковых требований отказано. Судом установлено, что управление многоквартирными домами N 14 и 25 по улице Клинической, N 72, 74 и 89 по Московскому проспекту, N 15 - 17 и 19 по улице Зарайской, N 17 - 21 по улице Фрунзе ранее осуществлялось ЖЭУ2, а на основании решений общих собраний собственников, принятых в июле 2009 года, и заключенных договоров управления, в настоящее время осуществляется ЖЭУ3. Дом N 7 по улице 9 Апреля находится в управлении ЖЭУ2 в соответствии с договором, действующим с 01.11.2008 и не расторгнутым.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010 решение суда изменено. Принят отказ от иска в части требований к ЖЭУ2. Производство по делу в указанной части прекращено. В остальной части вынесенное по настоящему делу решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ЖЭУ1 просит отменить принятые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.
Как указывает податель кассационной жалобы, судами сделаны неверные выводы о несоблюдении собственниками помещений порядка расторжения заключенных с ответчиками договоров, поскольку включение в повестку общего собрания собственников жилого дома вопроса об отмене ранее принятых решений по выбору управляющей организации, принятие такого решения и выбор новой управляющей организации свидетельствуют об отказе от исполнения договора с прежней управляющей организацией. ЖЭУ1 также ссылается на решение Ленинградского районного суда города Калининграда от 13.11.2009, которым установлено, что собственники жилого дома 14 по улице Клинической не принимали решения о выборе в качестве управляющей организации ЖЭУ2, а также на аналогичное решение от 10.02.2010, касающееся дома N 89 по Московскому проспекту.
ЖЭУ1 также указывает на то, что судами не дана оценка юридической силы представленных ответчиками протоколов собраний собственников в форме заочного голосования, не рассмотрены его доводы о неправомочности таких собраний.
По мнению подателя кассационной жалобы, договор управления от 01.11.2008 сфальсифицирован, о чем было указано в письменном объяснении истца от 12.01.2010, однако судом заявление о фальсификации не проверено. В суд апелляционной инстанции ЖЭУ3 представило протокол общего собрания от 16.02.2010 и акт передачи технической документации по дому N 7 по улице 9 Апреля без обоснования невозможности представления этих документов суду первой инстанции.
Отзывы на кассационную жалобу не представлены.
В судебном заседании представители ЖЭУ1 поддержали кассационную жалобу, а представители ЖЭУ2 и ЖЭУ3 против ее удовлетворения возражали.
МУП РИВЦ "Симплекс" и Администрация о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, однако их представители в судебное заседание не явились, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
ЖЭУ1, ссылаясь на состоявшиеся в апреле - мае 2009 года решения собственников многоквартирных жилых домов N 14 и 25 по улице Клинической, N 72, 74 и 89 по Московскому проспекту, N 15 - 17 и 19 по улице Зарайской, N 17 - 21 по улице Фрунзе, N 7 по улице 9 Апреля в городе Калининграде об отмене ранее принятых решений о выборе управляющей компании и выборе в качестве управляющей компании ЖЭУ1, обратилось в арбитражный суд с иском об обязании ЖЭУ2, в управлении которого находились жилые дома, передать техническую документацию.
Установив, что техническая документации на жилые дома передана ЖЭУ3, истец привлек его к участию в деле в качестве соответчика.
При рассмотрении дела судом установлено, что многоквартирные жилые дома N 14 и 25 по улице Клинической, N 72, 74 и 89 по Московскому проспекту, N 15 - 17 и 19 по улице Зарайской, N 17 - 21 по улице Фрунзе, N 7 по улице 9 Апреля в городе Калининграде находились в управлении у ЖЭУ2.
ЖЭУ3 приступило к осуществлению функций по управлению многоквартирными жилыми домами N 14 и 25 по улице Клинической, N 72, 74 и 89 по Московскому проспекту, N 7 - 17 и 19 по улице Зарайской, N 17 - 21 по улице Фрунзе в городе Калининграде на основании решений общих собраний собственников указанных домов, в которых также принимал участие представитель собственника муниципальных квартир, проведенных в форме заочного голосования, результаты которого отражены в протоколах от 20.07.2009, 16.07.2009, 04.07.2009, 16.07.2009, 18.07.2009, 04.07.2009, 14.07.2009 и 31.07.2009.
На основании указанных протоколов ЖЭУ3 с собственниками помещений жилых домов по названным адресам заключило договоры управления многоквартирными домами.
На день рассмотрения настоящего спора судами первой и апелляционной инстанций данные договоры действовали, в установленном порядке не расторгнуты.
Суды также установили, что ЖЭУ3 продолжает осуществлять функции по обслуживанию и содержанию вышеуказанных домов посредством выполнения работ, заключения договоров с обслуживающими организациями, оказывающими соответствующие услуги в сфере эксплуатации жилых помещений, что подтверждается представленными в материалы дела договорами, а также документами, подтверждающими выполнение.
На момент рассмотрения дела судом первой инстанции достоверных доказательств передачи в управление ЖЭУ3 жилого дома N 7 по улице 9 Апреля представлено не было. Поэтому суд исходил из того, что названный дом управляется ЖЭУ2 с 01.11.2008 на основании решения собственников и заключенного договора управления от 01.11.2008, действовавшего по 30.10.2009, а затем автоматически продленного.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме, поскольку договоры управления многоквартирными домами заключены с ЖЭУ2 и ЖЭУ3 и в установленном порядке не расторгнуты.
В апелляционную инстанцию были представлены доказательства передачи жилого дома N 7 по улице 9 Апреля в управление ЖЭУ3 (протокол общего собрания собственников от 16.02.2010, соглашение между ЖЭУ2 и ЖЭУ3 о передаче технической документации от 16.02.2010).
С учетом этого апелляционный суд признал, что все жилые дома, передачи технической документации на которые требует истец, управляются ЖЭУ3.
Выводы судов соответствуют материалам дела.
Судами правильно применены статьи 450, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно части 6 названной статьи при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
В соответствии с частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Таким образом, для привлечения новой управляющей организации собственники должны расторгнуть договор управления, что в свою очередь допускается лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства по договору.
Обязанность передать техническую документацию на многоквартирный дом возникает у управляющей компании за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом (часть 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
ЖЭУ1 в кассационной жалобе оспаривает выводы судов о несоблюдении собственниками помещений порядка расторжения заключенных с ответчиками договоров, поскольку включение в повестку общего собрания собственников жилого дома вопроса об отмене ранее принятых решений по выбору управляющей организации, принятие такого решения и выбор новой управляющей организации означает отказ от исполнения договора с прежней управляющей организацией.
Кассационная инстанция не может согласиться с подобным мнением.
Из имеющихся в деле протоколов общего собрания собственников помещений, представленных в обоснование исковых требований ЖЭУ1, следует, что вопрос об отказе от услуг ЖЭУ2 и ЖЭУ3 по управлению жилыми домами не был включен в повестку дня и собраниями по существу не рассматривался.
Как правильно указали суды, протоколы, отражающие результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирными домами ЖЭУ1, сами по себе не свидетельствуют о том, что собственники помещений приняли решение об отказе от исполнения договоров с прежней управляющей организацией.
Кроме того, в деле отсутствуют доказательства того, что ЖЭУ2 и ЖЭУ3 допущены нарушения условий упомянутых договоров, которые дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения таких договоров.
Суды установили, что уведомление о расторжении договоров направлено ЖЭУ2 самим ЖЭУ1, а не лицами, специально уполномоченными на то собранием собственников помещений.
Кроме того, уведомление о расторжении спорных договоров с ЖЭУ3 не направлялось. Более того, собрания собственников о передаче управления ЖЭУ3 состоялись после тех собраний, на которых ЖЭУ1 основывает свои требования.
Протоколы собраний собственников жилых домов о передаче управления ЖЭУ3 недействительными не признаны. Договоры управления, которые обозревались судом (листы дела 92 - 101 тома 5), не расторгнуты.
При таком положении оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется. Государственная пошлина по кассационной жалобе не перераспределяется.
Апелляционный суд правомерно принял отказ от иска к ЖЭУ2, в связи с чем отменил решение суда об отказе в иске к ЖЭУ2 и прекратил производство по делу в этой части.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010 по делу N А21-6037/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905073970) - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 17.11.2010 ПО ДЕЛУ N А21-6037/2009
Разделы:Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 ноября 2010 г. по делу N А21-6037/2009
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Шпачевой Т.В., судей Кужаровой Н.И. и Серовой В.К., при участии от общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905073970) Анкудиновой Л.В. (доверенность от 10.06.2010), Давлетовой Т.А. (доверенность от 10.11.2010), от общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905076555) Стрельцовой О.Ю. (доверенность от 25.10.2010), от общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ - 9 Ленинградского района" Варва Е.В. (доверенность от 02.08.2010), Стрельцовой О.Ю. (доверенность от 25.10.2010), рассмотрев 17.11.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905073970) на решение Арбитражного суда Калининградской области от 03.03.2010 (судья Широченко Д.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010 (судьи Глазков Е.Г., Горшелев В.В., Черемошкина В.В.) по делу N А21-6037/2009,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905073970) (далее - ЖЭУ1) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском, с учетом уточнения исковых требований, к обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905076555) (далее - ЖЭУ2) и обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ - 9 Ленинградского района" (далее - ЖЭУ3) об обязании передать техническую документацию по многоквартирным домам N 14 и 25 по улице Клиническая, домам N 72, 74 и 89 по Московскому проспекту, домам N 15 - 17 и 19 по улице Зарайская, домам N 17 - 21 по улице Фрунзе, дому N 7 по улице 9 Апреля города Калининграда, и иные связанные с управлением и обслуживанием этих домов документы.
ЖЭУ1 требует документы на каждый дом в соответствии с перечнем документов, включенных в состав технической документации на многоквартирный дом, установленных пунктами 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491: технический паспорт многоквартирного дома, паспорт придомовой территории, паспорт технического освидетельствования лифта, акт разграничения балансовой принадлежности электрических, тепловых сетей, сетей водоснабжения и водоотведения, лицевые карточки жильцов формы N 9, поквартирные карточки жильцов формы N 17, лицевые счета жильцов, справки на льготы жильцов, акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и не несущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, проектную документацию (копию проектной документации), акты выполненных работ на многоквартирный дом, в соответствии с которыми осуществлено/осуществляется строительство (реконструкция, ремонт) многоквартирного дома (при наличии), документы (акты) о приемке результатов работ, а также иные связанные с управлением и обслуживанием многоквартирного дома документы.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Муниципальное унитарное предприятие расчетный информационно-вычислительный центр "Симплекс" (далее - МУП РИВЦ "Симплекс") и администрация Ленинградского района Муниципального образования "Городской округ "Город Калининград" (далее - Администрация).
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 03.03.2010 в удовлетворении исковых требований отказано. Судом установлено, что управление многоквартирными домами N 14 и 25 по улице Клинической, N 72, 74 и 89 по Московскому проспекту, N 15 - 17 и 19 по улице Зарайской, N 17 - 21 по улице Фрунзе ранее осуществлялось ЖЭУ2, а на основании решений общих собраний собственников, принятых в июле 2009 года, и заключенных договоров управления, в настоящее время осуществляется ЖЭУ3. Дом N 7 по улице 9 Апреля находится в управлении ЖЭУ2 в соответствии с договором, действующим с 01.11.2008 и не расторгнутым.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010 решение суда изменено. Принят отказ от иска в части требований к ЖЭУ2. Производство по делу в указанной части прекращено. В остальной части вынесенное по настоящему делу решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ЖЭУ1 просит отменить принятые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.
Как указывает податель кассационной жалобы, судами сделаны неверные выводы о несоблюдении собственниками помещений порядка расторжения заключенных с ответчиками договоров, поскольку включение в повестку общего собрания собственников жилого дома вопроса об отмене ранее принятых решений по выбору управляющей организации, принятие такого решения и выбор новой управляющей организации свидетельствуют об отказе от исполнения договора с прежней управляющей организацией. ЖЭУ1 также ссылается на решение Ленинградского районного суда города Калининграда от 13.11.2009, которым установлено, что собственники жилого дома 14 по улице Клинической не принимали решения о выборе в качестве управляющей организации ЖЭУ2, а также на аналогичное решение от 10.02.2010, касающееся дома N 89 по Московскому проспекту.
ЖЭУ1 также указывает на то, что судами не дана оценка юридической силы представленных ответчиками протоколов собраний собственников в форме заочного голосования, не рассмотрены его доводы о неправомочности таких собраний.
По мнению подателя кассационной жалобы, договор управления от 01.11.2008 сфальсифицирован, о чем было указано в письменном объяснении истца от 12.01.2010, однако судом заявление о фальсификации не проверено. В суд апелляционной инстанции ЖЭУ3 представило протокол общего собрания от 16.02.2010 и акт передачи технической документации по дому N 7 по улице 9 Апреля без обоснования невозможности представления этих документов суду первой инстанции.
Отзывы на кассационную жалобу не представлены.
В судебном заседании представители ЖЭУ1 поддержали кассационную жалобу, а представители ЖЭУ2 и ЖЭУ3 против ее удовлетворения возражали.
МУП РИВЦ "Симплекс" и Администрация о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, однако их представители в судебное заседание не явились, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
ЖЭУ1, ссылаясь на состоявшиеся в апреле - мае 2009 года решения собственников многоквартирных жилых домов N 14 и 25 по улице Клинической, N 72, 74 и 89 по Московскому проспекту, N 15 - 17 и 19 по улице Зарайской, N 17 - 21 по улице Фрунзе, N 7 по улице 9 Апреля в городе Калининграде об отмене ранее принятых решений о выборе управляющей компании и выборе в качестве управляющей компании ЖЭУ1, обратилось в арбитражный суд с иском об обязании ЖЭУ2, в управлении которого находились жилые дома, передать техническую документацию.
Установив, что техническая документации на жилые дома передана ЖЭУ3, истец привлек его к участию в деле в качестве соответчика.
При рассмотрении дела судом установлено, что многоквартирные жилые дома N 14 и 25 по улице Клинической, N 72, 74 и 89 по Московскому проспекту, N 15 - 17 и 19 по улице Зарайской, N 17 - 21 по улице Фрунзе, N 7 по улице 9 Апреля в городе Калининграде находились в управлении у ЖЭУ2.
ЖЭУ3 приступило к осуществлению функций по управлению многоквартирными жилыми домами N 14 и 25 по улице Клинической, N 72, 74 и 89 по Московскому проспекту, N 7 - 17 и 19 по улице Зарайской, N 17 - 21 по улице Фрунзе в городе Калининграде на основании решений общих собраний собственников указанных домов, в которых также принимал участие представитель собственника муниципальных квартир, проведенных в форме заочного голосования, результаты которого отражены в протоколах от 20.07.2009, 16.07.2009, 04.07.2009, 16.07.2009, 18.07.2009, 04.07.2009, 14.07.2009 и 31.07.2009.
На основании указанных протоколов ЖЭУ3 с собственниками помещений жилых домов по названным адресам заключило договоры управления многоквартирными домами.
На день рассмотрения настоящего спора судами первой и апелляционной инстанций данные договоры действовали, в установленном порядке не расторгнуты.
Суды также установили, что ЖЭУ3 продолжает осуществлять функции по обслуживанию и содержанию вышеуказанных домов посредством выполнения работ, заключения договоров с обслуживающими организациями, оказывающими соответствующие услуги в сфере эксплуатации жилых помещений, что подтверждается представленными в материалы дела договорами, а также документами, подтверждающими выполнение.
На момент рассмотрения дела судом первой инстанции достоверных доказательств передачи в управление ЖЭУ3 жилого дома N 7 по улице 9 Апреля представлено не было. Поэтому суд исходил из того, что названный дом управляется ЖЭУ2 с 01.11.2008 на основании решения собственников и заключенного договора управления от 01.11.2008, действовавшего по 30.10.2009, а затем автоматически продленного.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме, поскольку договоры управления многоквартирными домами заключены с ЖЭУ2 и ЖЭУ3 и в установленном порядке не расторгнуты.
В апелляционную инстанцию были представлены доказательства передачи жилого дома N 7 по улице 9 Апреля в управление ЖЭУ3 (протокол общего собрания собственников от 16.02.2010, соглашение между ЖЭУ2 и ЖЭУ3 о передаче технической документации от 16.02.2010).
С учетом этого апелляционный суд признал, что все жилые дома, передачи технической документации на которые требует истец, управляются ЖЭУ3.
Выводы судов соответствуют материалам дела.
Судами правильно применены статьи 450, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно части 6 названной статьи при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
В соответствии с частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Таким образом, для привлечения новой управляющей организации собственники должны расторгнуть договор управления, что в свою очередь допускается лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства по договору.
Обязанность передать техническую документацию на многоквартирный дом возникает у управляющей компании за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом (часть 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
ЖЭУ1 в кассационной жалобе оспаривает выводы судов о несоблюдении собственниками помещений порядка расторжения заключенных с ответчиками договоров, поскольку включение в повестку общего собрания собственников жилого дома вопроса об отмене ранее принятых решений по выбору управляющей организации, принятие такого решения и выбор новой управляющей организации означает отказ от исполнения договора с прежней управляющей организацией.
Кассационная инстанция не может согласиться с подобным мнением.
Из имеющихся в деле протоколов общего собрания собственников помещений, представленных в обоснование исковых требований ЖЭУ1, следует, что вопрос об отказе от услуг ЖЭУ2 и ЖЭУ3 по управлению жилыми домами не был включен в повестку дня и собраниями по существу не рассматривался.
Как правильно указали суды, протоколы, отражающие результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирными домами ЖЭУ1, сами по себе не свидетельствуют о том, что собственники помещений приняли решение об отказе от исполнения договоров с прежней управляющей организацией.
Кроме того, в деле отсутствуют доказательства того, что ЖЭУ2 и ЖЭУ3 допущены нарушения условий упомянутых договоров, которые дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения таких договоров.
Суды установили, что уведомление о расторжении договоров направлено ЖЭУ2 самим ЖЭУ1, а не лицами, специально уполномоченными на то собранием собственников помещений.
Кроме того, уведомление о расторжении спорных договоров с ЖЭУ3 не направлялось. Более того, собрания собственников о передаче управления ЖЭУ3 состоялись после тех собраний, на которых ЖЭУ1 основывает свои требования.
Протоколы собраний собственников жилых домов о передаче управления ЖЭУ3 недействительными не признаны. Договоры управления, которые обозревались судом (листы дела 92 - 101 тома 5), не расторгнуты.
При таком положении оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется. Государственная пошлина по кассационной жалобе не перераспределяется.
Апелляционный суд правомерно принял отказ от иска к ЖЭУ2, в связи с чем отменил решение суда об отказе в иске к ЖЭУ2 и прекратил производство по делу в этой части.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010 по делу N А21-6037/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905073970) - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.В.ШПАЧЕВА
Судьи
Н.И.КУЖАРОВА
В.К.СЕРОВА
Т.В.ШПАЧЕВА
Судьи
Н.И.КУЖАРОВА
В.К.СЕРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)