Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.06.2008 N 07АП-2804/08 ПО ДЕЛУ N А45-19934/04-КГ7/499

Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июня 2008 г. N 07АП-2804/08


Резолютивная часть постановления объявлена 04.06.2008 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 06.06.2008 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Б. Нагишевой
судей: Н.К. Калиниченко, Н.В. Марченко
при ведении протокола судебного заседания судьей Н.К. Калиниченко,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Революции 6"
на решение Арбитражного суда Новосибирской области
от "27" марта 2008 г. по делу N А45-19934/04-КГ7/499 (судья Векшенков Д.В.)
по иску товарищества собственников жилья "Революции 6", г. Новосибирск
к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-технологическая компания-30", г. Новосибирск,
закрытому акционерному обществу "Производственно-технологическая компания-30", г. Новосибирск,
третье лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области
о применении последствий недействительности части ничтожной сделки
при участии:
от истца: Полежаевой Е.В. по доверенности от 11.03.2008 г.
от ответчиков:
ООО "ПТК-30" - Труфановой М.Г. по доверенности от 02.06.2008 г.
ЗАО "ПТК-30" - без участия,
от третьего лица - без участия,

установил:

Товарищество собственников жилья "Революции 6" (далее - ТСЖ "Революции 6") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением о применении последствия недействительности части сделки - пункта 1.1 договора об инвестиционной деятельности от 06.07.1998, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Производственно-технологическая компания-30" (далее - ООО "ПТК-30") и открытым акционерным обществом "Производственно-технологическая компания-30".
В соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса РФ произведена замена ответчика открытого акционерного общества "Производственно-технологическая компания-30" на закрытое акционерное общество "Производственно-технологическая компания-30" (далее - ЗАО "ПТК-30").
Истец в процессе рассмотрения дела изменил предмет иска и просил применить последствия недействительности части ничтожной сделки - пункта 1.1 договора об инвестиционной деятельности от 06.07.1998, признать право общей долевой собственности собственников помещений дома N 6 по ул. Революции на подвал площадью 309, 7 кв. м в 4-ой блок-секции III очереди 11 подъезда дома N 6 по ул. Революции, истребовать из чужого незаконного владения от ООО "ПТК-30" указанный подвал в пользу собственников помещений этого же дома.
Требования мотивированы тем, что частью предмета договора является подвал жилого дома, в котором расположено электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее квартиры в 11 подъезде жилого дома N 6 по ул. Революции в г. Новосибирске. Технические этажи и подвалы являются собственностью собственников квартир многоквартирного дома, поэтому ответчик ОАО "ПТК-30" распорядился не принадлежащим ему имуществом. Следовательно, сделка в части, предусматривающей передачу в собственность "ООО ПТК-30" офисного помещения, находящегося в подвале дома, ничтожна.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 27 марта 2008 г. в иске отказано в связи с отсутствием оснований для применения последствий недействительности части ничтожной сделки. В решении указано, что ТСЖ не доказало фактов возникновения общей долевой собственности у собственников квартир на подвальное помещение и его функционального назначения для обслуживания жилого дома, незаконного владения этим имуществом ответчиком.
Довод ответчика ЗАО "ПТК-30" о применении трехгодичного срока исковой давности судом не принят, так как иск заявлен 14.10.2004 в пределах десятилетнего срока исковой давности, установленного статьей 181 Гражданского кодекса РФ, которая действовала на момент подачи искового заявления в суд.
Не согласившись с решением, истец просит его отменить, удовлетворив исковые требования.
В апелляционной жалобе указано, что суд неправильно применил нормы ст. ст. 288 - 291 ГК РФ, игнорировал доводы истца о применении Федерального закона "О ТСЖ" - 1996 г., Устава ТСЖ "Революции 6", действовавших на момент заключения спорного договора и обращения с иском в арбитражный суд 14.10.2004 г., акта от 21.01.1998 г., "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденных Госстроем РФ от 27.09.2003 г., допустил искажение имеющихся в деле доказательств в пользу ответчиков, тем самым узаконил "самозахват" спорного подвального помещения.
Актом Государственной приемочной комиссии от 14.09.1998 г. была принята 4-ая блок-секция, III очереди 10-этажного жилого дома со встроенным офисом и подвалом.
Актом же приема-передачи офисного помещения от 28.12.1998 г. во исполнение договора об инвестиционной деятельности от 06.07.1998 г. ОАО "ПТК-30" передало ООО "ПТК-30" офисное помещение площадью 606,7 кв. м на 1 этаже 9-10 этажного кирпичного дома, без указания 4-ой блок-секции и отсутствием в акте подвала, как указано в инвестиционном договоре от 06.07.1998 г. Таким образом, помещения по договору от 06.07.1998 г. и помещение, переданное по акту от 28.12.1998 г., разные.
Поэтому ТСЖ считает, что спорный подвал площадью 309 кв. м не был передан в установленном порядке ответчику ООО "ПТК-30", остался в составе общей долевой собственности и принадлежит собственникам помещений, ООО "ПТК-30" фактически владеет подвалом по порочным правоустанавливающим документам (договор от 06.07.1998 г., акт от 28.12.1998 г. и Свидетельство о госрегистрации прав от 08.09.1999 г.).
Договор, которым переход права собственности на жилое помещение в многоквартирном жилом доме не сопровождается переходом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в таком доме, является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ, п. 2 ст. 38 ЖК РФ.
В спорном подвале имеются коммуникации, о чем указано и в решении суда.
Госсанэпиднадзор на предложение ОАО "ПТК-30" разместить в подвале офис запретил такое размещение, однако ЗАО "ПТК-30" в действительности разместил в спорном подвале не только офис, но и сауну, бассейн, душ и столовую.
Ответчик ООО "ПТК-30" в отзыве на апелляционную жалобу с ее доводами не согласился, считая решение суда законным и обоснованным.
Ответчик ЗАО "ПТК-30", третье лицо отзывов на апелляционную жалобу не представили, явку своих представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства надлежаще извещены.
В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав представителей истца и ответчика ООО "ПТК-30", исследовав материалы дела, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 27.03.2008 года, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как видно из материалов дела и установлено судом, 06.07.1998 г. ответчики заключили между собой договор об инвестиционной деятельности, в соответствии с которым ОАО "ПТК-30" (заказчик) производит строительство, сдает в эксплуатацию и передает ООО "ПТК-30" (инвестору) офисное помещение, находящееся в доме N 6 по ул. Революции в г. Новосибирске, общей площадью 606,7 кв. м, в т.ч. первый этаж - 297,7 кв. м, подвал - 309 кв. м (пункт 1.1).
По акту приема-передачи офисного помещения от 28.12.1998 года во исполнение договора об инвестиционной деятельности от 06.07.1998 г. заказчик передал инвестору офисное помещение общей площадью 606,7 кв. м (т. 1 л.д. 11).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права запись о праве собственности общества с ограниченной ответственностью "Производственно-технологическая компания-30" на нежилые помещения площадью 606,7 кв. м по адресу: г. Новосибирск, Железнодорожный район, ул. Революции, дом 6 в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 08.09.99 за N 54-01/00-34/1999-534 (т. 1 л.д. 14).
Истец свое требование о применении последствий недействительности части ничтожной сделки - пункта 1.1 указанного договора - основывает на утверждении о том, что в переданном подвале расположены инженерные коммуникации, обслуживающие квартиры в подъезде N 11 жилого дома N 6 по ул. Революции г. Новосибирска, поэтому подвал, по мнению истца, относится к общим помещениям дома и принадлежит всем собственникам жилья, также подвальное помещение передано без правоустанавливающих документов.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Согласно статье 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" от 24.05.1996 г. общим имуществом, находящимся в общей долевой собственности собственников квартир, являются части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе.
Опровергая доводы истца о принадлежности спорного подвального помещения к общему имуществу собственников квартир жилого дома, суд дал правильную оценку представленным в дело доказательствам.
Согласно акту государственной приемочной комиссии, утвержденному постановлением мэрии г. Новосибирска N 1160 от 07.12.1998 г. жилой дом N 6 по ул. Революции принят государственной приемочной комиссией как жилой дом со встроенным офисом и подвалом (т. 1 л.д. 6 - 8).
Из экспликации к поэтажному плану здания по ул. Революции, 6 к техническому паспорту городского бюро технической инвентаризации (т. 1 л.д. 62 - 70) усматривается, что по состоянию на 27.01.1998 г. в подвале указанного строения расположены офисные помещения, относящиеся к нежилым (учрежденческим). Таким образом, спорное подвальное помещение по своему назначению не относится к общим помещениям дома, в помещении предусмотрено естественное освещение через окна, вентиляция, вся запорная арматура вынесена в соседний подвал подъезда жилого дома, расположенные в подвале трубы, принадлежащие на праве общей долевой собственности собственникам квартир, не относят указанное помещение к общим помещениям дома.
Спорное помещение не предназначено для обслуживания принадлежащих собственникам квартир в жилом доме, поэтому не является общим помещением по смыслу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы истца о том, что подвальное помещение юридически принадлежит ему, поскольку приобретено ответчиком без правоустанавливающих документов, не соответствуют фактическим обстоятельствам и правомерно не приняты судом.
ООО "ПТК-30" является собственником спорного подвального помещения и оснований для истребования у него указанного имущества не имеется.
Истец в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал факт возникновения общей долевой собственности у собственников квартир на подвальное помещение и его функционального назначения для обслуживания жилого дома, незаконного владения этим имуществом ответчиком.
Вывод суда о том, что пункт 1.1 договора об инвестиционной деятельности в части строительства, сдачи в эксплуатацию и передачи офисного помещения общей площадью 606,7 кв. м, в т.ч. первый этаж - 297,7 кв. м, подвал - 309 кв. м, соответствует действующему законодательству и не противоречит статьям 289, 290 Гражданского кодекса РФ, основан на полном и объективном исследовании доказательств.
При рассмотрении спора суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для применения трехгодичного срока исковой давности по делу.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты, так как не основаны на действующем законодательстве и противоречат установленным обстоятельствам. При разрешении спора арбитражный суд всесторонне исследовал материалы дела, дал правильную правовую оценку всем доказательствам, не допустив при этом нарушения норм процессуального права, которые в силу ст. 270 АПК РФ могли бы явиться основанием для отмены решения суда.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца.
Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271, ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 27 марта 2008 года по делу N А45-19934/04-КГ7/499 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий
О.Б.НАГИШЕВА

Судьи:
Н.К.КАЛИНИЧЕНКО
Н.В.МАРЧЕНКО














© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)