Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 20 апреля 2009 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2009 года.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дорошковой А.Г.,
судей Тиминской О.А., Тимашковой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Солдатовой Т.Ю.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы
общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Сервис" и администрации г. Тулы на решение Арбитражного суда Тульской области
от 11.02.2010 по делу N А68-2092/2009 (судья Драчен А.В.), принятое
по заявлению Товарищество собственников жилья "Привокзальный"
к администрации города Тулы
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Альфа-Сервис", Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области, администрация Тульской области, Управление Росреестра по Тульской области, муниципальное унитарное предприятие "Центр ГиЗ"
о признании недействительным постановления главы администрации от 02.07.2008 N 2470 "О предварительном согласовании ООО "Альфа-Сервис" места размещения здания торгового назначения по Красноармейскому проспекту в Привокзальном районе г. Тулы",
при участии в судебном заседании представителей: от заявителя: ТСЖ "Привокзальный" - Кузнецова В.С., доверенность от 20.05.2009, Альховик А.И., доверенность от 20.05.2009, от ответчика: администрации города Тулы - Паршутина Н.В., главный специалист отдела по работе с арбитражными судами управления правовой работы, доверенность от 23.10.2009 N 52, от третьих лиц: ООО "Альфа-Сервис" - Игнатов А.А., доверенность от 13.08.2009, Кучеровкая Т.В., доверенность от 11.08.2009, Департамента имущественных и земельных отношений Тульской области - Печурина Е.Ф., заместитель начальника отдела правовой работы и судебного представительства, доверенность от 22.12.2009 N 35-01-14/10072, администрации Тульской области - Печурина Е.Ф., заместитель начальника отдела правовой работы и судебного представительства, доверенность от 29.12.2009 N 652-1/3079, МУП "Центр ГиЗ" - не явились,
Товарищество собственников жилья "Привокзальный" (далее - ТСЖ) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления главы администрации г. Тулы от 02.07.2008 N 2470 "О предварительном согласовании ООО "Альфа-Сервис" места размещения здания торгового назначения по Красноармейскому проспекту в Привокзальном районе г. Тулы".
Решением суда от 04.02.2010 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Альфа-Сервис" (далее - Общество) и администрация г. Тулы подали апелляционные жалобы, в которых просят решение первой инстанции отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение судом норм материального и процессуального права.
В судебном заседании заявители жалобы изложенные в ней доводы поддержали, а представители ТСЖ "Привокзальный", ссылаясь на законность и обоснованность судебного акта, просили оставить жалобы без удовлетворения.
Представители МУП "Центр ГиЗ" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением.
Руководствуясь ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что неявка представителей третьего лица не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы по имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.
Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации г. Тулы от 04.08.1993 N 690 (т. 3 л.д. 32) и актом отвода земельного участка от 08.10.1993 (т. 3 л.д. 33) акционерной компании "Туламашзавод" был выделен во временное пользование земельный участок площадью 16259,25 кв. м для строительства жилого квартала, ограниченного ул. Дм. Ульянова, Красноармейским проспектом, р. Воронкой.
Следующим постановлением данного органа местного самоуправления от 22.05.2002 N 713 для завершения строительства многоэтажного жилого дома открытому акционерному обществу "АК "Туламашзавод" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 71:30:02 06 01:0011, площадью 10546 кв. м (т. 1 л.д. 142 - 143).
Поэтапными актами государственной приемочной комиссии от 21.08.1998, 30.07.1999, 28.12.2005 (т. 2 л.д. 119 - 124) блок-секции жилого дома по ул. Дм. Ульянова, 2 приняты в эксплуатацию.
Двусторонним соглашением от 20.06.2007 стороны расторгли договор аренды от 21.06.2002 N 3227 земельного участка с кадастровым номером 71:30:02 06 01:0011 общей площадью 10546 кв. м (т. 1 л.д. 136).
Вместе с тем по завершении строительства дома границы земельного участка для его эксплуатации не были установлены, в связи с чем в кадастровом паспорте земельного участка 71:30:02 06 01:0011 его разрешенное использование не было изменено и осталось прежним: для завершения строительства многоэтажного дома (т. 1 л.д. 19 - 21).
Собственники жилых помещений в 2008 году создали Товарищество собственников жилья "Привокзальный", которое 18.04.2008 Межрайонной ИНС России N 10 по Тульской области зарегистрировано в качестве юридического лица (т. 1 л.д. 29).
Письмами от 20.05.2008, 24.07.2008, 28.07.2008, 10.11.2008 ТСЖ "Привокзальный" обращалось в администрацию г. Тулы с просьбой сформировать земельный участок и оформить его в общую долевую собственность собственников жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Тула, ул. Дм. Ульянова, 2.
Письмом администрации от 18.08.2008 N 5532к/8521 товарищество уведомлено, что с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений, в связи с чем дополнительное постановление главы администрации г. Тулы об этом не издается. В настоящее время рассматривается вопрос о выделении необходимого финансирования из бюджета города для оплаты работ по формированию и проведению государственного кадастрового учета земельных участков за счет средств местного бюджета.
2 июля 2008 г. администрация г. Тулы приняла постановление N 2470, которым предварительно согласовала обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-Сервис" место размещения здания торгового назначения, утвердив акт о выборе земельного участка площадью 1690 кв. м, расположенного на землях населенного пункта (г. Тула) по Красноармейскому проспекту, градостроительный план земельного участка, определенного проектом его границ, с присвоением ему регистрационного номера RU1330100000651.
ТСЖ "Привокзальный" оспорило это постановление в арбитражном суде, полагая, что предоставление обществу "Альфа-Сервис" земельного участка в указанном размере ограничивает возможность надлежащего формирования земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предварительное согласование ООО "Альфа-Сервис" земельного участка площадью 1690 кв. м для размещения здания торгового центра нарушает права собственников жилых помещений в доме N 2 по ул. Ульянова на оформление минимально необходимого для эксплуатации дома земельного участка.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзывов не них, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что доказательства, собранные по делу, не подтверждают несоответствие оспариваемого акта органа местного самоуправления закону или иному нормативному правовому акту.
Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме закреплено ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяется в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в случае если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не формирован, его формирование осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления по заявлению уполномоченного лица.
В соответствии с ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.
Как закреплено в пункте 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Минэкономразвития РФ в письме от 30.07.2009 N Д23-2486 разъяснил, что Постановление Правительства Российской Федерации от 26.09.1997 N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" и Свод правил по проектированию и строительству, утвержденный Приказом Минземстроя от 26.08.1998 N 59, применяются только в части, не противоречащей Жилищному кодексу Российской Федерации.
В настоящее время подзаконный правовой акт о правилах определения границ участка для эксплуатации жилых домов, с определением понятия "нормативный размер земельного участка для кондоминиума", не разработан.
Согласно представленному заявителем градостроительному анализу потребной территории квартала, выполненного ОАО "Строитель" - разработчика рабочего проекта застройки жилого квартала, ограниченного ул. Дм. Ульянова, Красноармейским проспектом, р. Воронка в г. Туле, нормативная территория жилого квартала составит 2,104 га. Поскольку анализ указанного документа с чертежом градостроительного плана земельного участка, предоставленного обществу "Альфа-Сервис", не исключает, что потребная территория квартала включает в себя земельный участок под предполагаемым зданием торгового центра, в рамках настоящего дела судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО проектно-строительному предприятию "Стройэкспертиза".
На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
- Какова минимальная площадь земельного участка, требуемого для эксплуатации жилого дома N 2 по ул. Ульянова г. Тулы с учетом всей инфраструктуры?
- За счет каких территорий формируется данный земельный участок?
- Имеются ли возможности формирования данного земельного участка для эксплуатации жилого дома без учета земельного участка с кадастровым номером 71:30:020601:11 площадью 10 546 кв. м, согласованного для строительства торгового центра ООО "Альфа-Сервис"?
По заключению эксперта от 18.12.2009 N 185 минимальная площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома N 2 (8 секций) по ул. Дмитрия Ульянова г. Тулы с учетом всей инфраструктуры, составляет 18858, 7 кв. м. Общая площадь жилого квартала согласно градостроительного анализа потребной территории жилого квартала, выполненного ОАО "Строитель" КАСО, составляет 2,104 га, поэтому возможно формирование земельного участка для жилого дома без учета земельного участка под строительство здания торгового назначения площадью 1690 кв. м (0,169 га) с кадастровым номером 71:30:020601:119 (л.д. 3 т. 3).
Использовав для расчета размера земельного участка Свод правил по проектированию и строительству "Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах" СП 30-101-98, утвержденные приказом Минземстроя РФ от 26.08.1998 г. N 59, эксперт применил интерполяционное значение удельного показателя земельной доли для здания переменной этажности (средневзвешенный показатель - 9, 33 этажа) 0,64. В своем письме, направленном в арбитражный суд, (л.д. 124 т. 3) эксперт Гусев В.И. пояснил, что показатель для уплотнения 9-ти этажной застройки 0,64 им использован применительно к поставленному арбитражным судом вопросу: определить минимальную площадь для эксплуатации жилого дома.
Как следует из пунктов 3.1 - 3.5 названных Методических указаний 1998 г. нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, в основу определения которого положен принцип выявления удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в данном кондоминиуме на удельный показатель земельной доли.
Удельные показатели земельной доли представляют собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы, и приведены в таблице приложения А к Методическим указаниям.
Методические рекомендации предусматривают удельный показатель земельной доли, приходящейся на 1 кв. м общей площади жилых помещений для зданий, завершенных строительством после 1994 года, по СНиП 2.07.01-89 - не менее 0,92.
Для уплотнения застройки в кондоминиумах рекомендуется показатель для дома высотой в 9 - 14 этажей - 0,65.
По остальным показателям расчета, приведенного в заключении эксперта, стороны разногласий не имеют.
Площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации спорного жилого дома, рассчитанная с применением удельного показателя по таблице (приложение А) СП-30-101-98, равного 0,92, составит 20 786,85 кв. м. Для использования нежилых помещений в доме требуется дополнительная площадь в размере 4 398,3 кв. м.
Из пункта 6 заключения эксперта следует, что со всех сторон территория жилого квартала по ул. Дм. Ульянова, 2 ограничена препятствиями, а именно Красноармейский пр-т, ул. Дм. Ульянова, группой 5-ти этажных домов, р. Воронкой.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и интересы в экономической деятельности.
Вместе с тем, ТСЖ "Привокзальный" не обосновало, что, применив рекомендуемый показатель для уплотнения застройки, предусмотренный Сводом правил по проектированию и строительству (СП 30-101-98) администрация г. Тулы как собственник муниципальных земель нарушила требования закона или иного нормативного правового акта. Не представлены заявителем также доказательства, свидетельствующие, что при отведении земельного участка для начала строительства дома, а затем для его завершения за основу определения площади участка был применен показатель по СНиП 2.07.01-89*, равный 0,92. Письмо ОАО "Строитель" от 29.12.2009 г. N 10-17/1-205, направленный товариществу по этому вопросу, имеет разъяснительный характер и не имеет ссылки на конкретные документы. Кроме того действующее законодательство не содержит нормы, согласно которым установление размеров земельных участков для эксплуатации жилого дома должны быть равны показателям, определенным при выделении земельного участка для строительства дома. В ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ указано, что размеры должны определяться с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки территорий, что означает возможность установления земельного участка в меньшем размере, если сложившееся землепользование не позволяет придерживаться показателей, действовавших в период застройки.
Между тем, ко времени возникновения настоящего спора был утвержден Генеральный план муниципального образования город Тула (решение Тульской городской Думы от 20.06.2007 N 32/676), согласно которому выделенный для строительства торгового центра земельный участок расположен в территориальной зоне "0-1" (делового, общественного и коммерческого значения), где основным разрешенным использованием возможно размещение предприятий розничной торговли промышленных и продовольственных товаров. Размещение объектов жилого назначения в указанной зоне генеральным планом не предусмотрено, в связи с чем формирование земельного участка для эксплуатации жилого дома за счет зоны "0-1" нарушает градостроительный регламент района.
17.09.2007 г. МУП "Управляющая компания г. Тулы", осуществлявшим управление жилым домом до создания ТСЖ "Привокзальный", без возражений был подписан акт согласования границ земельного участка в пользу ООО "Альфа-Сервис".
Градостроительный план земельного участка (КN 71:30:02:06 01:119) под новое строительство разработан МУП "ЦГиЗ" на основе градостроительного регламента, согласован с Управлением градостроительства и архитектуры администрации г. Тулы и утвержден постановлением главы администрации г. Тулы от 02.07.2008 N 2470.
С учетом изложенного нет оснований считать, что размер оставшегося земельного участка, на котором расположен жилой дом, определен с нарушением требований земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Довод ТСЖ о том, что администрацией г. Тулы процедура предоставления земельного участка обществу "Альфа-Сервис" не могла быть начата и проведена до формирования земельного участка для эксплуатации жилого дома, не является основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку результаты проведенной судебной экспертизы и анализ доказательств в совокупности свидетельствуют о том, что оспариваемое постановление администрации не нарушает права и интересы ТСЖ (членов ТСЖ) и не противоречит закону.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы ООО "Альфа-Сервис" по госпошлине в сумме 2000 руб., уплаченной за подачу апелляционной жалобы, относятся на ТСЖ "Привокзальный"
Дело рассмотрено в судебном заседании 13.04.2010, продолжено после перерыва 20.04.2010.
Руководствуясь ч. 2 ст. 269, ч. 1 ст. 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Тульской области от 11.02.2010 по делу N А68-2092/2009 отменить.
В удовлетворении требований ТСЖ "Привокзальный" о признании недействительным постановления главы администрации г. Тулы от 02.07.2008 N 2470 "О предварительном согласовании ООО "Альфа-Сервис" места размещения здания торгового назначения по Красноармейскому проспекту в Привокзальном районе г. Тулы" отказать.
Взыскать с Товарищества собственников жилья "Привокзальный" (300041, г. Тула, ул. Дм. Ульянова, д. 2, кв. 86) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Сервис" (300041, г. Тула, ул. Фрунзе, д. 1 г.) 2000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Центрального округа в г. Брянске в двухмесячный срок со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.04.2010 ПО ДЕЛУ N А68-2092/2009
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 апреля 2010 г. по делу N А68-2092/2009
Резолютивная часть постановления оглашена 20 апреля 2009 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2009 года.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дорошковой А.Г.,
судей Тиминской О.А., Тимашковой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Солдатовой Т.Ю.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы
общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Сервис" и администрации г. Тулы на решение Арбитражного суда Тульской области
от 11.02.2010 по делу N А68-2092/2009 (судья Драчен А.В.), принятое
по заявлению Товарищество собственников жилья "Привокзальный"
к администрации города Тулы
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Альфа-Сервис", Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области, администрация Тульской области, Управление Росреестра по Тульской области, муниципальное унитарное предприятие "Центр ГиЗ"
о признании недействительным постановления главы администрации от 02.07.2008 N 2470 "О предварительном согласовании ООО "Альфа-Сервис" места размещения здания торгового назначения по Красноармейскому проспекту в Привокзальном районе г. Тулы",
при участии в судебном заседании представителей: от заявителя: ТСЖ "Привокзальный" - Кузнецова В.С., доверенность от 20.05.2009, Альховик А.И., доверенность от 20.05.2009, от ответчика: администрации города Тулы - Паршутина Н.В., главный специалист отдела по работе с арбитражными судами управления правовой работы, доверенность от 23.10.2009 N 52, от третьих лиц: ООО "Альфа-Сервис" - Игнатов А.А., доверенность от 13.08.2009, Кучеровкая Т.В., доверенность от 11.08.2009, Департамента имущественных и земельных отношений Тульской области - Печурина Е.Ф., заместитель начальника отдела правовой работы и судебного представительства, доверенность от 22.12.2009 N 35-01-14/10072, администрации Тульской области - Печурина Е.Ф., заместитель начальника отдела правовой работы и судебного представительства, доверенность от 29.12.2009 N 652-1/3079, МУП "Центр ГиЗ" - не явились,
установил:
Товарищество собственников жилья "Привокзальный" (далее - ТСЖ) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления главы администрации г. Тулы от 02.07.2008 N 2470 "О предварительном согласовании ООО "Альфа-Сервис" места размещения здания торгового назначения по Красноармейскому проспекту в Привокзальном районе г. Тулы".
Решением суда от 04.02.2010 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Альфа-Сервис" (далее - Общество) и администрация г. Тулы подали апелляционные жалобы, в которых просят решение первой инстанции отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение судом норм материального и процессуального права.
В судебном заседании заявители жалобы изложенные в ней доводы поддержали, а представители ТСЖ "Привокзальный", ссылаясь на законность и обоснованность судебного акта, просили оставить жалобы без удовлетворения.
Представители МУП "Центр ГиЗ" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением.
Руководствуясь ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что неявка представителей третьего лица не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы по имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.
Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации г. Тулы от 04.08.1993 N 690 (т. 3 л.д. 32) и актом отвода земельного участка от 08.10.1993 (т. 3 л.д. 33) акционерной компании "Туламашзавод" был выделен во временное пользование земельный участок площадью 16259,25 кв. м для строительства жилого квартала, ограниченного ул. Дм. Ульянова, Красноармейским проспектом, р. Воронкой.
Следующим постановлением данного органа местного самоуправления от 22.05.2002 N 713 для завершения строительства многоэтажного жилого дома открытому акционерному обществу "АК "Туламашзавод" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 71:30:02 06 01:0011, площадью 10546 кв. м (т. 1 л.д. 142 - 143).
Поэтапными актами государственной приемочной комиссии от 21.08.1998, 30.07.1999, 28.12.2005 (т. 2 л.д. 119 - 124) блок-секции жилого дома по ул. Дм. Ульянова, 2 приняты в эксплуатацию.
Двусторонним соглашением от 20.06.2007 стороны расторгли договор аренды от 21.06.2002 N 3227 земельного участка с кадастровым номером 71:30:02 06 01:0011 общей площадью 10546 кв. м (т. 1 л.д. 136).
Вместе с тем по завершении строительства дома границы земельного участка для его эксплуатации не были установлены, в связи с чем в кадастровом паспорте земельного участка 71:30:02 06 01:0011 его разрешенное использование не было изменено и осталось прежним: для завершения строительства многоэтажного дома (т. 1 л.д. 19 - 21).
Собственники жилых помещений в 2008 году создали Товарищество собственников жилья "Привокзальный", которое 18.04.2008 Межрайонной ИНС России N 10 по Тульской области зарегистрировано в качестве юридического лица (т. 1 л.д. 29).
Письмами от 20.05.2008, 24.07.2008, 28.07.2008, 10.11.2008 ТСЖ "Привокзальный" обращалось в администрацию г. Тулы с просьбой сформировать земельный участок и оформить его в общую долевую собственность собственников жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Тула, ул. Дм. Ульянова, 2.
Письмом администрации от 18.08.2008 N 5532к/8521 товарищество уведомлено, что с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений, в связи с чем дополнительное постановление главы администрации г. Тулы об этом не издается. В настоящее время рассматривается вопрос о выделении необходимого финансирования из бюджета города для оплаты работ по формированию и проведению государственного кадастрового учета земельных участков за счет средств местного бюджета.
2 июля 2008 г. администрация г. Тулы приняла постановление N 2470, которым предварительно согласовала обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-Сервис" место размещения здания торгового назначения, утвердив акт о выборе земельного участка площадью 1690 кв. м, расположенного на землях населенного пункта (г. Тула) по Красноармейскому проспекту, градостроительный план земельного участка, определенного проектом его границ, с присвоением ему регистрационного номера RU1330100000651.
ТСЖ "Привокзальный" оспорило это постановление в арбитражном суде, полагая, что предоставление обществу "Альфа-Сервис" земельного участка в указанном размере ограничивает возможность надлежащего формирования земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предварительное согласование ООО "Альфа-Сервис" земельного участка площадью 1690 кв. м для размещения здания торгового центра нарушает права собственников жилых помещений в доме N 2 по ул. Ульянова на оформление минимально необходимого для эксплуатации дома земельного участка.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзывов не них, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что доказательства, собранные по делу, не подтверждают несоответствие оспариваемого акта органа местного самоуправления закону или иному нормативному правовому акту.
Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме закреплено ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяется в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в случае если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не формирован, его формирование осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления по заявлению уполномоченного лица.
В соответствии с ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.
Как закреплено в пункте 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Минэкономразвития РФ в письме от 30.07.2009 N Д23-2486 разъяснил, что Постановление Правительства Российской Федерации от 26.09.1997 N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" и Свод правил по проектированию и строительству, утвержденный Приказом Минземстроя от 26.08.1998 N 59, применяются только в части, не противоречащей Жилищному кодексу Российской Федерации.
В настоящее время подзаконный правовой акт о правилах определения границ участка для эксплуатации жилых домов, с определением понятия "нормативный размер земельного участка для кондоминиума", не разработан.
Согласно представленному заявителем градостроительному анализу потребной территории квартала, выполненного ОАО "Строитель" - разработчика рабочего проекта застройки жилого квартала, ограниченного ул. Дм. Ульянова, Красноармейским проспектом, р. Воронка в г. Туле, нормативная территория жилого квартала составит 2,104 га. Поскольку анализ указанного документа с чертежом градостроительного плана земельного участка, предоставленного обществу "Альфа-Сервис", не исключает, что потребная территория квартала включает в себя земельный участок под предполагаемым зданием торгового центра, в рамках настоящего дела судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО проектно-строительному предприятию "Стройэкспертиза".
На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
- Какова минимальная площадь земельного участка, требуемого для эксплуатации жилого дома N 2 по ул. Ульянова г. Тулы с учетом всей инфраструктуры?
- За счет каких территорий формируется данный земельный участок?
- Имеются ли возможности формирования данного земельного участка для эксплуатации жилого дома без учета земельного участка с кадастровым номером 71:30:020601:11 площадью 10 546 кв. м, согласованного для строительства торгового центра ООО "Альфа-Сервис"?
По заключению эксперта от 18.12.2009 N 185 минимальная площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома N 2 (8 секций) по ул. Дмитрия Ульянова г. Тулы с учетом всей инфраструктуры, составляет 18858, 7 кв. м. Общая площадь жилого квартала согласно градостроительного анализа потребной территории жилого квартала, выполненного ОАО "Строитель" КАСО, составляет 2,104 га, поэтому возможно формирование земельного участка для жилого дома без учета земельного участка под строительство здания торгового назначения площадью 1690 кв. м (0,169 га) с кадастровым номером 71:30:020601:119 (л.д. 3 т. 3).
Использовав для расчета размера земельного участка Свод правил по проектированию и строительству "Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах" СП 30-101-98, утвержденные приказом Минземстроя РФ от 26.08.1998 г. N 59, эксперт применил интерполяционное значение удельного показателя земельной доли для здания переменной этажности (средневзвешенный показатель - 9, 33 этажа) 0,64. В своем письме, направленном в арбитражный суд, (л.д. 124 т. 3) эксперт Гусев В.И. пояснил, что показатель для уплотнения 9-ти этажной застройки 0,64 им использован применительно к поставленному арбитражным судом вопросу: определить минимальную площадь для эксплуатации жилого дома.
Как следует из пунктов 3.1 - 3.5 названных Методических указаний 1998 г. нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, в основу определения которого положен принцип выявления удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в данном кондоминиуме на удельный показатель земельной доли.
Удельные показатели земельной доли представляют собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы, и приведены в таблице приложения А к Методическим указаниям.
Методические рекомендации предусматривают удельный показатель земельной доли, приходящейся на 1 кв. м общей площади жилых помещений для зданий, завершенных строительством после 1994 года, по СНиП 2.07.01-89 - не менее 0,92.
Для уплотнения застройки в кондоминиумах рекомендуется показатель для дома высотой в 9 - 14 этажей - 0,65.
По остальным показателям расчета, приведенного в заключении эксперта, стороны разногласий не имеют.
Площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации спорного жилого дома, рассчитанная с применением удельного показателя по таблице (приложение А) СП-30-101-98, равного 0,92, составит 20 786,85 кв. м. Для использования нежилых помещений в доме требуется дополнительная площадь в размере 4 398,3 кв. м.
Из пункта 6 заключения эксперта следует, что со всех сторон территория жилого квартала по ул. Дм. Ульянова, 2 ограничена препятствиями, а именно Красноармейский пр-т, ул. Дм. Ульянова, группой 5-ти этажных домов, р. Воронкой.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и интересы в экономической деятельности.
Вместе с тем, ТСЖ "Привокзальный" не обосновало, что, применив рекомендуемый показатель для уплотнения застройки, предусмотренный Сводом правил по проектированию и строительству (СП 30-101-98) администрация г. Тулы как собственник муниципальных земель нарушила требования закона или иного нормативного правового акта. Не представлены заявителем также доказательства, свидетельствующие, что при отведении земельного участка для начала строительства дома, а затем для его завершения за основу определения площади участка был применен показатель по СНиП 2.07.01-89*, равный 0,92. Письмо ОАО "Строитель" от 29.12.2009 г. N 10-17/1-205, направленный товариществу по этому вопросу, имеет разъяснительный характер и не имеет ссылки на конкретные документы. Кроме того действующее законодательство не содержит нормы, согласно которым установление размеров земельных участков для эксплуатации жилого дома должны быть равны показателям, определенным при выделении земельного участка для строительства дома. В ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ указано, что размеры должны определяться с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки территорий, что означает возможность установления земельного участка в меньшем размере, если сложившееся землепользование не позволяет придерживаться показателей, действовавших в период застройки.
Между тем, ко времени возникновения настоящего спора был утвержден Генеральный план муниципального образования город Тула (решение Тульской городской Думы от 20.06.2007 N 32/676), согласно которому выделенный для строительства торгового центра земельный участок расположен в территориальной зоне "0-1" (делового, общественного и коммерческого значения), где основным разрешенным использованием возможно размещение предприятий розничной торговли промышленных и продовольственных товаров. Размещение объектов жилого назначения в указанной зоне генеральным планом не предусмотрено, в связи с чем формирование земельного участка для эксплуатации жилого дома за счет зоны "0-1" нарушает градостроительный регламент района.
17.09.2007 г. МУП "Управляющая компания г. Тулы", осуществлявшим управление жилым домом до создания ТСЖ "Привокзальный", без возражений был подписан акт согласования границ земельного участка в пользу ООО "Альфа-Сервис".
Градостроительный план земельного участка (КN 71:30:02:06 01:119) под новое строительство разработан МУП "ЦГиЗ" на основе градостроительного регламента, согласован с Управлением градостроительства и архитектуры администрации г. Тулы и утвержден постановлением главы администрации г. Тулы от 02.07.2008 N 2470.
С учетом изложенного нет оснований считать, что размер оставшегося земельного участка, на котором расположен жилой дом, определен с нарушением требований земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Довод ТСЖ о том, что администрацией г. Тулы процедура предоставления земельного участка обществу "Альфа-Сервис" не могла быть начата и проведена до формирования земельного участка для эксплуатации жилого дома, не является основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку результаты проведенной судебной экспертизы и анализ доказательств в совокупности свидетельствуют о том, что оспариваемое постановление администрации не нарушает права и интересы ТСЖ (членов ТСЖ) и не противоречит закону.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы ООО "Альфа-Сервис" по госпошлине в сумме 2000 руб., уплаченной за подачу апелляционной жалобы, относятся на ТСЖ "Привокзальный"
Дело рассмотрено в судебном заседании 13.04.2010, продолжено после перерыва 20.04.2010.
Руководствуясь ч. 2 ст. 269, ч. 1 ст. 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тульской области от 11.02.2010 по делу N А68-2092/2009 отменить.
В удовлетворении требований ТСЖ "Привокзальный" о признании недействительным постановления главы администрации г. Тулы от 02.07.2008 N 2470 "О предварительном согласовании ООО "Альфа-Сервис" места размещения здания торгового назначения по Красноармейскому проспекту в Привокзальном районе г. Тулы" отказать.
Взыскать с Товарищества собственников жилья "Привокзальный" (300041, г. Тула, ул. Дм. Ульянова, д. 2, кв. 86) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Сервис" (300041, г. Тула, ул. Фрунзе, д. 1 г.) 2000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Центрального округа в г. Брянске в двухмесячный срок со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Г.ДОРОШКОВА
А.Г.ДОРОШКОВА
Судьи
О.А.ТИМИНСКАЯ
Е.Н.ТИМАШКОВА
О.А.ТИМИНСКАЯ
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)