Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 июня 2009 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Авдониной О. Г.,
судей Галова В. В., Тимченко О. Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А. А.,
при участии:
от истца: представителей по доверенности от 01.06.2009 Сафразьяна И. Г., по доверенности от 01.06.2009 Черкасского А. В.,
от ответчиков:
от ООО "Самарово": представителя Игнатьевой Н. В. по доверенности от 01.09.2008,
от ООО "Нефтестройиндустрия-Юг": представителя Терентьевой Ж. А. по доверенности от 11.01.2009,
рассмотрев в открытом судебном заседании
апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Светлана"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 15 декабря 2008 года по делу N А32-12208/2008-22/173
по иску товарищества собственников жилья "Светлана"
к ответчикам обществу с ограниченной ответственностью "Нефтестройиндустрия-Юг", открытому акционерному обществу "Деревообработчик", обществу с ограниченной ответственностью "Самарово", Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю
при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Градоресурс", государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Крайтехинвентаризация", администрации муниципального образования г. Краснодар
о признании недействительными договоров купли-продажи и применении последствий недействительности сделок,
принятое в составе судьи Чуприна Т. В.,
установил:
товарищество собственников жилья "Аврора" (далее - истец, ТСЖ "Аврора") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью "Нефтестройиндустрия-Юг", открытому акционерному обществу "Деревообработчик", обществу с ограниченной ответственностью "Самарово", Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю с требованиями признать недействительным договор долевого участия в строительстве N 631 от 08.02.2005 на помещения N 3 и N 4 и договор долевого участия N 631/1 от 08.02.2005 на помещение N 48 подвального этажа дома 81/2 (литер З) по ул. Гаражной в г. Краснодаре, заключенные между ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" и ООО "Самарово", применить последствия недействительности сделок (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).
Первоначально заявленные требования о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права собственности на спорные помещения и признании права общей долевой собственности жильцом дома N 81/2 по ул. Гаражная г. Краснодара на спорные помещения истец исключил, уточнив заявленные требования.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Градоресурс" (далее - ООО "Градоресурс"), государственное унитарное предприятие Краснодарского края "Крайтехинвентаризация" (далее - ГУП КК "Крайтехинвентаризация"), администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация).
Требования истца мотивированы тем, что проектом строительства жилого дома N 81/2 в подвальном помещении предусмотрены служебные помещения, являющиеся местами общего пользования. Указанные помещения незаконно отчуждены ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" (застройщик) и ОАО "Деревообработчик" (заказчик) третьему лицу - ООО "Самарово" по оспариваемым истцом договорам. В результате совершенных сделок для собственников квартир стали недоступны предназначенные для обслуживания дома коммуникации (тепловые, водопроводные и канализационные сети), узлы учета горячего и холодного водоснабжения, отопления, электроэнергии.
Согласно разъяснениям Управления техинформирования Госстроя РФ от 16.12.2003 "О размещении в жилых зданиях помещений общего пользования" при проектировании нового строительства многоквартирных жилых зданий необходимость размещения в жилом доме тех или иных предприятий общественного назначения определяется местным органом власти населенного пункта с учетом генплана и устанавливается в задании на проектирование и архитектурно-планировочном задании, утверждаемым этим органом и согласованным с соответствующим органом надзора (п. 1.36). Решение о переоборудовании действующих помещений или изменение их функционального назначения также находится в компетенции местных органов власти.
Помещения подвального этажа не соответствуют нормам отдельного встраиваемого нежилого помещения, предназначенного для реализации по договору на долевое участие в строительстве как отдельные встраиваемые помещения.
Подвальный этаж был запроектирован в соответствии с требованиями СНиП 2.08.01.89. Изменения в проект дома в части изменения предназначения помещений мест общего пользования были произведены после сдачи дома в эксплуатацию, что является противоправным.
Решением суда от 15.12.2008 ТСЖ "Аврора" в удовлетворении иска отказано.
Решение мотивировано тем, что ООО "Самарово" являлось участником долевого строительства и инвестировало строительство офисных помещений в цокольном этаже литер под/3 N 3 и N 4 общей площадью 30,31 кв. м и N 48 общей площадью 26,13 кв. м во втором подъезде. Нахождение спорных помещений в цокольном этаже подтверждается техническими паспортами, изготовленными Краснодарским ФГУП КК "Крайтехинвентаризация". Истцом не представлена проектно-сметная документация на жилой дом N 82/1 и не доказан факт нахождения инженерного оборудования и коммуникаций именно в спорных помещениях подвальной части жилого дома. Суд применил исковую давность, указав, что истец был информирован о передаче спорных помещений третьему лицу с момента сдачи дома в эксплуатацию (10.08.2005).
ТСЖ "Аврора" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить, вынести новое решение об удовлетворении исковых требований.
Жалоба мотивирована тем, что вывод суда о том, что оспариваемые истцом договоры долевого участия в строительстве являются оспоримыми сделками, не соответствует обстоятельствам дела. Оспариваемые договоры заключены в нарушение закона и являются ничтожными. Срок исковой давности по указанным сделкам составляет три года. Выводы, содержащиеся в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2008 по делу N А32-13139/2007-31/257, ошибочно оценены судом как имеющие преюдициальное значение для разрешения настоящего дела. Судом необоснованно были отклонены ходатайства истца об истребовании от ответчиков документов, которые у истца отсутствуют, а также о назначении по делу экспертизы.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2009 производство по настоящему делу было приостановлено в связи с назначением судебной строительно-технической экспертизы.
Определением от 18.05.2009 производство по делу возобновлено.
После возобновления производства по делу представители ТСЖ "Аврора" представили документы о прекращении деятельности ТСЖ "Аврора" путем реорганизации в форме присоединения к ТСЖ "Светлана" (л. д. 70-109 том 4).
В соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном правоотношении арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте.
Свидетельством о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от 28.05.2009 подтверждается прекращение деятельности ТСЖ "Аврора" с 28.05.2009. Выписка из ЕГРЮЛ от 28.05.2009 в отношении ТСЖ "Светлана" подтверждает присоединение к нему ТСЖ "Аврора".
Исходя из изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции произвел замену истца ТСЖ "Аврора" на ТСЖ "Светлана".
Дело рассмотрено с объявлением в судебном заседании перерыва с 05.06.2009 до 11.06.2009.
В судебном заседании представители ТСЖ "Светлана" поддержали доводы апелляционной жалобы, указали на неправильное применение судом срока исковой давности. Просили также взыскать с ответчиков судебные расходы.
Представители ответчиков доводы апелляционной жалобы не признали.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 05.07.2005 подписан акт приемки законченного строительством объекта - девятиэтажного жилого дома (лит. З) по ул. Гаражной, 81/2 в Западном внутригородском округе г. Краснодара, 09.08.2005 администрацией муниципального образования город Краснодар выдано разрешение на ввод объектов в эксплуатацию (л. д. 34-35, 85 том 1).
В целях совместного управления комплексом недвижимого имущества и обеспечения эксплуатации комплекса, собственниками помещений в указанном жилом доме создано товарищество собственников жилья "Аврора", зарегистрированное 16.06.2005 (ныне ТСЖ "Светлана").
ТСЖ "Аврора" обратилось в суд с иском о признании недействительным договора долевого участия в строительстве N 631 от 08.02.2005 на помещения N 3 и N 4 и договор долевого участия N 631/1 от 08.02.2005 на помещение N 48 подвального этажа жилого дома 81/2 (литер З) по ул. Гаражной, заключенные между ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" и ООО "Самарово".
Основанием недействительности договора товарищество указало, что помещения NN 3, 4, 48 находятся в подвале, соответственно являются местами общего пользования и принадлежат собственникам квартир в жилом доме на праве общей долевой собственности, ОАО "Деревообработчик" (заказчик строительства) и ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" (застройщик) не были вправе распоряжаться указанными помещениями.
Из материалов дела следует, что строительство жилого дома N 82/2 осуществлено на основании договора о долевом участии в строительстве N 85 от 24.12.2001, заключенного между ОАО "Деревообработчик" и ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" (л. д. 45-47 том 4).
По указанному договору ОАО "Деревообработчик", являясь арендатором земельного участка площадью 27550 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Гаражная, 81, передало ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" права на застройку земельного участка, а также права и функции заказчика строительства жилого комплекса на указанном земельном участке.
Стороны также согласовали совместное финансирование строительства жилого дома в размерах, указанных в пунктах 4.1 и 4.2 договора, и условие о распределении площади объекта между сторонами после завершения строительства и составления акта фактических затрат сторон. Пунктом 6.1 договора предусмотрено право каждой из сторон привлекать к строительству других юридических и физических лиц для обеспечения денежного финансирования строительства.
08.02.2005 ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" заключило с ООО "Самарово" договор N 631 на инвестирование строительства офисного помещения в цокольном этаже (лит. под/з, подъезд 2) NN3 и 4 общей площадью 30,31 кв. м и договор N 631/1 на инвестирование строительства офисного помещения в цокольном этаже (лит. под/з, подъезд 2) N 48 общей площадью 26,13 кв. м (л. д. 55-57, 59-61 т. 1).
ООО "Самарово" по указанным договорам приняло обязательство осуществить финансирование строительства в сумме 394 030 руб. по договору N 631 и 339 690 руб. по договору N 631/1, а ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" приняло обязательство по завершению строительства передать в собственность ООО "Самарово" указанные в договорах помещения.
Платежным поручением N 27 от 11.02.2005 ООО "Самарово" перечислило ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" 629 850 руб., платежным поручением N 104 от 26.04.2006 перечислило 83 460 руб. и платежным поручением от 08.09.2005 - 26 260 руб. (л. д. 91-93 том 3).
Дополнительным соглашением от 12.05.2005 к договору N 85 от 24.12.2001, заключенному между ОАО "Деревообработчик" и ООО "Нефтестройиндустрия-Юг", стороны констатировали, что 100 процентов площадей квартир и нежилых помещений цокольного этажа жилого дома профинансированы ООО "Нефтестройиндустрия-Юг".
После ввода дома в эксплуатацию ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" по двум актам приема-передачи от 10.01.2006 передало ООО "Самарово" помещения NN 3, 4 общей площадью 30,31 кв. м и помещение N 48 площадью 26,13 кв. м. Передача помещений была согласована с ОАО "Деревообработчик", что подтверждается подписью руководителя общества в акте передачи (л. д. 58, 62 том. 1).
ООО "Самарово" зарегистрировало право собственности на переданные помещения, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 25.08.2006 серии 23 АА NN863842 и 863843 (л. д. 83-84 том 1).
Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что ООО "Самарово", наряду с физическими лицами - собственниками помещений в многоквартирном доме инвестировало строительство жилого дома.
Довод товарищества собственников жилья о принадлежности спорных помещений на праве общей долевой собственности собственникам квартир суд апелляционной инстанции находит несостоятельным исходя из следующего.
Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Аналогичный перечень долевой собственности собственников многоквартирного дома содержался в статье 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" и имеется в пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, где указано, что в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат собственникам квартир помещения, не являющиеся частями квартиры и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.
Для отнесения спорных помещений к помещениям, принадлежащим собственникам помещений в многоквартирном доме в составе общей долевой собственности (правовой режим имущества), необходимо выяснение целевого назначения и функциональной принадлежности спорных помещений.
Индивидуализация объекта недвижимости для регистрации проводится посредством технического учета (инвентаризации) (статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), поэтому назначение помещения должно определяться на основании документов технического учета.
Из экспликации к поэтажному плану дома к паспортам, изготовленным Краснодарским филиалом ГУП КК "Крайтехинвентаризация" по состоянию на 14.09.2005, в жилом доме во втором подъезде в лит под/3 расположены офисные помещения, которые согласно разделу четвертому технического паспорта относятся к нежилым помещениям.
Учитывая назначение спорных помещений как самостоятельных объектов и конкретизацию их функционального назначения как офисных помещений, а также, учитывая факт оплаты ООО "Самарово" всей стоимости помещений, на указанные помещения не могло возникнуть право общей долевой собственности у собственников квартир.
Доводы товарищества собственников жилья о том, что в переданных ООО "Самарово" помещениях находятся коммуникации и оборудование, необходимое для обслуживания жилого дома, и что помещения предназначены исключительно для обслуживания квартир в доме, не нашли своего подтверждения.
Проведенной в рамках рассмотрения дела судебной строительно-технической экспертизой (заключение N 199/16.1 от 05.05.2009 научно-производственного предприятия общества с ограниченной ответственностью "ЮрИнСтрой") установлено, что в принадлежащих ООО "Самарово" помещениях NN 3, 4 и 48 инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме отсутствует. Через указанные помещения, вдоль наружной стены, проходит система отопления жилого дома в виде металлических труб и установленных чугунных радиаторов, но на указанных отрезках системы отопления (в границах всех трех нежилых помещений) отсутствует запорная и регулирующая арматура, к которой требуется беспрепятственный доступ эксплуатирующей организации с целью регулировки или отключения системы отопления помещений подвала здания или жилых помещений вышележащих этажей здания.
Все три нежилых помещения обеспечены системой электроснабжения, обеспечивающей электроосвещение в помещениях, однако в существующей системе электроснабжения исследуемых помещений отсутствует регулирующее оборудование, к которому технически требуется беспрепятственный доступ эксплуатирующей организации с целью регулировки или отключения системы электроосвещения помещений подвала здания или нежилых помещений вышележащих этажей здания.
Экспертизой установлено, что в помещении N 3 под потолком параллельно поверхности потолка на расстоянии 3 см от поверхности потолка, протяженностью до 60 см расположена пластиковая канализационная труба с коленом, идущая из помещений вышележащих этажей, которая является составной частью канализационного стояка. Канализационная ревизия указанного канализационного стояка расположена вне пределов помещения N 3, в общем коридоре подвала, следовательно, к участку канализационного стояка протяженностью 66 см, проходящему под потолком помещения N 3, технически не требуется беспрепятственный доступ эксплуатирующей организации с целью прочистки стояка системы канализации помещений подвала здания или жилых помещений вышележащих этажей здания.
Таким образом, спорные помещения не являются исключительно техническими, поскольку с момента постройки дома являются самостоятельными объектами недвижимости, не предназначенными исключительно для обслуживания помещений жилого дома.
По смыслу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу собственников помещений в жилом доме относится подвальное помещение, имеющее исключительно технический характер, то есть предназначенное для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющее иных полезных свойств. При этом подвальное помещение, обладающее самостоятельными полезными свойствами либо обслуживающее одно из обособленных помещений жилого дома, может являться объектом гражданско-правовых сделок после его индивидуализации в качестве объекта права собственности.
При изложенных обстоятельствах истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал факт возникновения общей долевой собственности домовладельцев на спорные помещения и их функционального предназначения для обслуживания дома.
Учитывая назначение спорных нежилых помещений как самостоятельных объектов, предназначенных для иных целей, не связанных с обслуживанием жилых помещений данного дома, они не могут считаться находящимися в режиме общей долевой собственности жильцов дома.
При рассмотрении дела судом по заявлению ответчиков применен срок исковой давности, установленный пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Товарищество собственников жилья в апелляционной жалобе указывает на ничтожность сделок, совершенных между ответчиками.
Согласно пункту 32 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" требования о признании недействительной ничтожной сделки могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ "О внесении изменений в статью 181 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Как следует из материалов дела, оспариваемые договоры подписаны ответчиками 08.02.2005. Исполнение договоров началось с момента начала перечисления ООО "Самарово" денежных средств в счет инвестирования строительства (11.02.2005), а не с момента передачи помещений по актам передачи от 10.01.2006, как указывает истец.
С иском в суд товарищество обратилось 20.06.2008, т.е. с пропуском срока исковой давности.
В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Довод заявителя жалобы о перерыве срока исковой давности предъявлением иска к ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" по другому делу N А32-13139/2007-31/257 об устранении препятствий в пользовании местами общего пользования, судом апелляционной инстанции отклоняется по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 203 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.
Предъявление товариществом негаторного иска к ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" не прерывает течение срока исковой давности по иску о признании недействительными сделок и применении последствий их недействительности, поскольку обращение с иском по иному предмету и по другим основаниям не влечет перерыв срока исковой давности по смыслу положений статьи 203 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При изложенных обстоятельствах отказ истцу в удовлетворении его исковых требований является законным и обоснованным. Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.
Судебные расходы по делу по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на товарищество собственников жилья.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15 декабря 2008 года по делу N А32-12208/2008-22/173 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
В.В.ГАЛОВ
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.06.2009 N 15АП-908/2009 ПО ДЕЛУ N А32-12208/2008-22/173
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июня 2009 г. N 15АП-908/2009
Дело N А32-12208/2008-22/173
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 июня 2009 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Авдониной О. Г.,
судей Галова В. В., Тимченко О. Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А. А.,
при участии:
от истца: представителей по доверенности от 01.06.2009 Сафразьяна И. Г., по доверенности от 01.06.2009 Черкасского А. В.,
от ответчиков:
от ООО "Самарово": представителя Игнатьевой Н. В. по доверенности от 01.09.2008,
от ООО "Нефтестройиндустрия-Юг": представителя Терентьевой Ж. А. по доверенности от 11.01.2009,
рассмотрев в открытом судебном заседании
апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Светлана"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 15 декабря 2008 года по делу N А32-12208/2008-22/173
по иску товарищества собственников жилья "Светлана"
к ответчикам обществу с ограниченной ответственностью "Нефтестройиндустрия-Юг", открытому акционерному обществу "Деревообработчик", обществу с ограниченной ответственностью "Самарово", Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю
при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Градоресурс", государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Крайтехинвентаризация", администрации муниципального образования г. Краснодар
о признании недействительными договоров купли-продажи и применении последствий недействительности сделок,
принятое в составе судьи Чуприна Т. В.,
установил:
товарищество собственников жилья "Аврора" (далее - истец, ТСЖ "Аврора") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью "Нефтестройиндустрия-Юг", открытому акционерному обществу "Деревообработчик", обществу с ограниченной ответственностью "Самарово", Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю с требованиями признать недействительным договор долевого участия в строительстве N 631 от 08.02.2005 на помещения N 3 и N 4 и договор долевого участия N 631/1 от 08.02.2005 на помещение N 48 подвального этажа дома 81/2 (литер З) по ул. Гаражной в г. Краснодаре, заключенные между ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" и ООО "Самарово", применить последствия недействительности сделок (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).
Первоначально заявленные требования о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права собственности на спорные помещения и признании права общей долевой собственности жильцом дома N 81/2 по ул. Гаражная г. Краснодара на спорные помещения истец исключил, уточнив заявленные требования.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Градоресурс" (далее - ООО "Градоресурс"), государственное унитарное предприятие Краснодарского края "Крайтехинвентаризация" (далее - ГУП КК "Крайтехинвентаризация"), администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация).
Требования истца мотивированы тем, что проектом строительства жилого дома N 81/2 в подвальном помещении предусмотрены служебные помещения, являющиеся местами общего пользования. Указанные помещения незаконно отчуждены ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" (застройщик) и ОАО "Деревообработчик" (заказчик) третьему лицу - ООО "Самарово" по оспариваемым истцом договорам. В результате совершенных сделок для собственников квартир стали недоступны предназначенные для обслуживания дома коммуникации (тепловые, водопроводные и канализационные сети), узлы учета горячего и холодного водоснабжения, отопления, электроэнергии.
Согласно разъяснениям Управления техинформирования Госстроя РФ от 16.12.2003 "О размещении в жилых зданиях помещений общего пользования" при проектировании нового строительства многоквартирных жилых зданий необходимость размещения в жилом доме тех или иных предприятий общественного назначения определяется местным органом власти населенного пункта с учетом генплана и устанавливается в задании на проектирование и архитектурно-планировочном задании, утверждаемым этим органом и согласованным с соответствующим органом надзора (п. 1.36). Решение о переоборудовании действующих помещений или изменение их функционального назначения также находится в компетенции местных органов власти.
Помещения подвального этажа не соответствуют нормам отдельного встраиваемого нежилого помещения, предназначенного для реализации по договору на долевое участие в строительстве как отдельные встраиваемые помещения.
Подвальный этаж был запроектирован в соответствии с требованиями СНиП 2.08.01.89. Изменения в проект дома в части изменения предназначения помещений мест общего пользования были произведены после сдачи дома в эксплуатацию, что является противоправным.
Решением суда от 15.12.2008 ТСЖ "Аврора" в удовлетворении иска отказано.
Решение мотивировано тем, что ООО "Самарово" являлось участником долевого строительства и инвестировало строительство офисных помещений в цокольном этаже литер под/3 N 3 и N 4 общей площадью 30,31 кв. м и N 48 общей площадью 26,13 кв. м во втором подъезде. Нахождение спорных помещений в цокольном этаже подтверждается техническими паспортами, изготовленными Краснодарским ФГУП КК "Крайтехинвентаризация". Истцом не представлена проектно-сметная документация на жилой дом N 82/1 и не доказан факт нахождения инженерного оборудования и коммуникаций именно в спорных помещениях подвальной части жилого дома. Суд применил исковую давность, указав, что истец был информирован о передаче спорных помещений третьему лицу с момента сдачи дома в эксплуатацию (10.08.2005).
ТСЖ "Аврора" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить, вынести новое решение об удовлетворении исковых требований.
Жалоба мотивирована тем, что вывод суда о том, что оспариваемые истцом договоры долевого участия в строительстве являются оспоримыми сделками, не соответствует обстоятельствам дела. Оспариваемые договоры заключены в нарушение закона и являются ничтожными. Срок исковой давности по указанным сделкам составляет три года. Выводы, содержащиеся в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2008 по делу N А32-13139/2007-31/257, ошибочно оценены судом как имеющие преюдициальное значение для разрешения настоящего дела. Судом необоснованно были отклонены ходатайства истца об истребовании от ответчиков документов, которые у истца отсутствуют, а также о назначении по делу экспертизы.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2009 производство по настоящему делу было приостановлено в связи с назначением судебной строительно-технической экспертизы.
Определением от 18.05.2009 производство по делу возобновлено.
После возобновления производства по делу представители ТСЖ "Аврора" представили документы о прекращении деятельности ТСЖ "Аврора" путем реорганизации в форме присоединения к ТСЖ "Светлана" (л. д. 70-109 том 4).
В соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном правоотношении арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте.
Свидетельством о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от 28.05.2009 подтверждается прекращение деятельности ТСЖ "Аврора" с 28.05.2009. Выписка из ЕГРЮЛ от 28.05.2009 в отношении ТСЖ "Светлана" подтверждает присоединение к нему ТСЖ "Аврора".
Исходя из изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции произвел замену истца ТСЖ "Аврора" на ТСЖ "Светлана".
Дело рассмотрено с объявлением в судебном заседании перерыва с 05.06.2009 до 11.06.2009.
В судебном заседании представители ТСЖ "Светлана" поддержали доводы апелляционной жалобы, указали на неправильное применение судом срока исковой давности. Просили также взыскать с ответчиков судебные расходы.
Представители ответчиков доводы апелляционной жалобы не признали.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 05.07.2005 подписан акт приемки законченного строительством объекта - девятиэтажного жилого дома (лит. З) по ул. Гаражной, 81/2 в Западном внутригородском округе г. Краснодара, 09.08.2005 администрацией муниципального образования город Краснодар выдано разрешение на ввод объектов в эксплуатацию (л. д. 34-35, 85 том 1).
В целях совместного управления комплексом недвижимого имущества и обеспечения эксплуатации комплекса, собственниками помещений в указанном жилом доме создано товарищество собственников жилья "Аврора", зарегистрированное 16.06.2005 (ныне ТСЖ "Светлана").
ТСЖ "Аврора" обратилось в суд с иском о признании недействительным договора долевого участия в строительстве N 631 от 08.02.2005 на помещения N 3 и N 4 и договор долевого участия N 631/1 от 08.02.2005 на помещение N 48 подвального этажа жилого дома 81/2 (литер З) по ул. Гаражной, заключенные между ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" и ООО "Самарово".
Основанием недействительности договора товарищество указало, что помещения NN 3, 4, 48 находятся в подвале, соответственно являются местами общего пользования и принадлежат собственникам квартир в жилом доме на праве общей долевой собственности, ОАО "Деревообработчик" (заказчик строительства) и ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" (застройщик) не были вправе распоряжаться указанными помещениями.
Из материалов дела следует, что строительство жилого дома N 82/2 осуществлено на основании договора о долевом участии в строительстве N 85 от 24.12.2001, заключенного между ОАО "Деревообработчик" и ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" (л. д. 45-47 том 4).
По указанному договору ОАО "Деревообработчик", являясь арендатором земельного участка площадью 27550 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Гаражная, 81, передало ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" права на застройку земельного участка, а также права и функции заказчика строительства жилого комплекса на указанном земельном участке.
Стороны также согласовали совместное финансирование строительства жилого дома в размерах, указанных в пунктах 4.1 и 4.2 договора, и условие о распределении площади объекта между сторонами после завершения строительства и составления акта фактических затрат сторон. Пунктом 6.1 договора предусмотрено право каждой из сторон привлекать к строительству других юридических и физических лиц для обеспечения денежного финансирования строительства.
08.02.2005 ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" заключило с ООО "Самарово" договор N 631 на инвестирование строительства офисного помещения в цокольном этаже (лит. под/з, подъезд 2) NN3 и 4 общей площадью 30,31 кв. м и договор N 631/1 на инвестирование строительства офисного помещения в цокольном этаже (лит. под/з, подъезд 2) N 48 общей площадью 26,13 кв. м (л. д. 55-57, 59-61 т. 1).
ООО "Самарово" по указанным договорам приняло обязательство осуществить финансирование строительства в сумме 394 030 руб. по договору N 631 и 339 690 руб. по договору N 631/1, а ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" приняло обязательство по завершению строительства передать в собственность ООО "Самарово" указанные в договорах помещения.
Платежным поручением N 27 от 11.02.2005 ООО "Самарово" перечислило ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" 629 850 руб., платежным поручением N 104 от 26.04.2006 перечислило 83 460 руб. и платежным поручением от 08.09.2005 - 26 260 руб. (л. д. 91-93 том 3).
Дополнительным соглашением от 12.05.2005 к договору N 85 от 24.12.2001, заключенному между ОАО "Деревообработчик" и ООО "Нефтестройиндустрия-Юг", стороны констатировали, что 100 процентов площадей квартир и нежилых помещений цокольного этажа жилого дома профинансированы ООО "Нефтестройиндустрия-Юг".
После ввода дома в эксплуатацию ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" по двум актам приема-передачи от 10.01.2006 передало ООО "Самарово" помещения NN 3, 4 общей площадью 30,31 кв. м и помещение N 48 площадью 26,13 кв. м. Передача помещений была согласована с ОАО "Деревообработчик", что подтверждается подписью руководителя общества в акте передачи (л. д. 58, 62 том. 1).
ООО "Самарово" зарегистрировало право собственности на переданные помещения, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 25.08.2006 серии 23 АА NN863842 и 863843 (л. д. 83-84 том 1).
Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что ООО "Самарово", наряду с физическими лицами - собственниками помещений в многоквартирном доме инвестировало строительство жилого дома.
Довод товарищества собственников жилья о принадлежности спорных помещений на праве общей долевой собственности собственникам квартир суд апелляционной инстанции находит несостоятельным исходя из следующего.
Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Аналогичный перечень долевой собственности собственников многоквартирного дома содержался в статье 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" и имеется в пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, где указано, что в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат собственникам квартир помещения, не являющиеся частями квартиры и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.
Для отнесения спорных помещений к помещениям, принадлежащим собственникам помещений в многоквартирном доме в составе общей долевой собственности (правовой режим имущества), необходимо выяснение целевого назначения и функциональной принадлежности спорных помещений.
Индивидуализация объекта недвижимости для регистрации проводится посредством технического учета (инвентаризации) (статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), поэтому назначение помещения должно определяться на основании документов технического учета.
Из экспликации к поэтажному плану дома к паспортам, изготовленным Краснодарским филиалом ГУП КК "Крайтехинвентаризация" по состоянию на 14.09.2005, в жилом доме во втором подъезде в лит под/3 расположены офисные помещения, которые согласно разделу четвертому технического паспорта относятся к нежилым помещениям.
Учитывая назначение спорных помещений как самостоятельных объектов и конкретизацию их функционального назначения как офисных помещений, а также, учитывая факт оплаты ООО "Самарово" всей стоимости помещений, на указанные помещения не могло возникнуть право общей долевой собственности у собственников квартир.
Доводы товарищества собственников жилья о том, что в переданных ООО "Самарово" помещениях находятся коммуникации и оборудование, необходимое для обслуживания жилого дома, и что помещения предназначены исключительно для обслуживания квартир в доме, не нашли своего подтверждения.
Проведенной в рамках рассмотрения дела судебной строительно-технической экспертизой (заключение N 199/16.1 от 05.05.2009 научно-производственного предприятия общества с ограниченной ответственностью "ЮрИнСтрой") установлено, что в принадлежащих ООО "Самарово" помещениях NN 3, 4 и 48 инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме отсутствует. Через указанные помещения, вдоль наружной стены, проходит система отопления жилого дома в виде металлических труб и установленных чугунных радиаторов, но на указанных отрезках системы отопления (в границах всех трех нежилых помещений) отсутствует запорная и регулирующая арматура, к которой требуется беспрепятственный доступ эксплуатирующей организации с целью регулировки или отключения системы отопления помещений подвала здания или жилых помещений вышележащих этажей здания.
Все три нежилых помещения обеспечены системой электроснабжения, обеспечивающей электроосвещение в помещениях, однако в существующей системе электроснабжения исследуемых помещений отсутствует регулирующее оборудование, к которому технически требуется беспрепятственный доступ эксплуатирующей организации с целью регулировки или отключения системы электроосвещения помещений подвала здания или нежилых помещений вышележащих этажей здания.
Экспертизой установлено, что в помещении N 3 под потолком параллельно поверхности потолка на расстоянии 3 см от поверхности потолка, протяженностью до 60 см расположена пластиковая канализационная труба с коленом, идущая из помещений вышележащих этажей, которая является составной частью канализационного стояка. Канализационная ревизия указанного канализационного стояка расположена вне пределов помещения N 3, в общем коридоре подвала, следовательно, к участку канализационного стояка протяженностью 66 см, проходящему под потолком помещения N 3, технически не требуется беспрепятственный доступ эксплуатирующей организации с целью прочистки стояка системы канализации помещений подвала здания или жилых помещений вышележащих этажей здания.
Таким образом, спорные помещения не являются исключительно техническими, поскольку с момента постройки дома являются самостоятельными объектами недвижимости, не предназначенными исключительно для обслуживания помещений жилого дома.
По смыслу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу собственников помещений в жилом доме относится подвальное помещение, имеющее исключительно технический характер, то есть предназначенное для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющее иных полезных свойств. При этом подвальное помещение, обладающее самостоятельными полезными свойствами либо обслуживающее одно из обособленных помещений жилого дома, может являться объектом гражданско-правовых сделок после его индивидуализации в качестве объекта права собственности.
При изложенных обстоятельствах истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал факт возникновения общей долевой собственности домовладельцев на спорные помещения и их функционального предназначения для обслуживания дома.
Учитывая назначение спорных нежилых помещений как самостоятельных объектов, предназначенных для иных целей, не связанных с обслуживанием жилых помещений данного дома, они не могут считаться находящимися в режиме общей долевой собственности жильцов дома.
При рассмотрении дела судом по заявлению ответчиков применен срок исковой давности, установленный пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Товарищество собственников жилья в апелляционной жалобе указывает на ничтожность сделок, совершенных между ответчиками.
Согласно пункту 32 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" требования о признании недействительной ничтожной сделки могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ "О внесении изменений в статью 181 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Как следует из материалов дела, оспариваемые договоры подписаны ответчиками 08.02.2005. Исполнение договоров началось с момента начала перечисления ООО "Самарово" денежных средств в счет инвестирования строительства (11.02.2005), а не с момента передачи помещений по актам передачи от 10.01.2006, как указывает истец.
С иском в суд товарищество обратилось 20.06.2008, т.е. с пропуском срока исковой давности.
В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Довод заявителя жалобы о перерыве срока исковой давности предъявлением иска к ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" по другому делу N А32-13139/2007-31/257 об устранении препятствий в пользовании местами общего пользования, судом апелляционной инстанции отклоняется по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 203 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.
Предъявление товариществом негаторного иска к ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" не прерывает течение срока исковой давности по иску о признании недействительными сделок и применении последствий их недействительности, поскольку обращение с иском по иному предмету и по другим основаниям не влечет перерыв срока исковой давности по смыслу положений статьи 203 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При изложенных обстоятельствах отказ истцу в удовлетворении его исковых требований является законным и обоснованным. Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.
Судебные расходы по делу по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на товарищество собственников жилья.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15 декабря 2008 года по делу N А32-12208/2008-22/173 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
В.В.ГАЛОВ
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)