Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Дорджиева Г.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:
председательствующего Коченковой Л.Д.,
судей Джульчигиновой В.К. и Лиджиева С.В.,
при секретаре И.,
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Коммунальник" к Л.Л.И., Л.В., Б.Л., Ш., П.И., Т.В., Х., С., Ж., О.Ч., К.Т., М.Н., К.З., Н.В.М., Л.А., Г.А.К., Н.Л., Ч., Б.Б., Г.А.А., А., Э., Б.А., П.Н.Н., Д., П.В., У. о признании протоколов общих собраний собственников жилых помещений недействительными, решений общих собраний собственников жилых помещений незаконными по апелляционной жалобе представителя истца Н.Н. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 25 мая 2012 г.
Заслушав доклад судьи Лиджиева С.В. об обстоятельствах дела, содержании решения суда первой инстанции, объяснения представителей истца Н.Н. и М.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения ответчиков Б.А., Г.А.К., Л.В., Л.Л.И., Н.Л., П.И., С., представителей ответчиков Г.А.А. - Г.В. и П.В. - П.Т., представителя третьего лица ООО "ЮМЭК - Коммунальный сервис" (далее - ООО ЮМЭК) О.Г.В., судебная коллегия
установила:
Общество с ограниченной ответственностью "Коммунальник" (далее - ООО "Коммунальник", Общество, истец) обратилось в суд с указанным иском, мотивируя следующим.
30 января 2012 г. в управляющую компанию ООО "Коммунальник" поступило уведомление о прекращении гражданско-правовых отношений и досрочном расторжении договора управления с 01 марта 2012 г. с протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N <...>-го микрорайона г. Элисты.
08 февраля 2012 г. в ООО "Коммунальник" поступил протокол общего собрания собственников жилых помещений указанного многоквартирного дома с решением об отказе от исполнения договоров на управление, содержание и ремонт общего имущества.
Истец полагал, что собрания собственников жилых помещений от 26 января 2012 г. и от 08 февраля 2012 г. являются неправомерными, так как проведены с нарушением положений Жилищного кодекса РФ.
Указывал на нарушение порядка и способа созыва общего собрания, поскольку были лишь проведены поквартирные обходы и сбор подписей жильцов.
По мнению истца, на собраниях неправильно определено количество голосов, принимавших участие в подписании протоколов.
20 марта 2012 г. в ООО "Коммунальник" поступило заявление собственника квартир N <...> и N <...> М.Н. о том, что она не расписывалась в протоколах решений общего собрания, ее подпись подделана.
В протоколах решений общего собрания указаны лица, не являющиеся собственниками жилых помещений.
Кроме того, нарушения порядка проведения общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома установлены проверкой государственной жилищной инспекции.
Просил признать протоколы общих собраний собственников жилых помещений многоквартирного дома N <...>-го микрорайона г. Элисты от 26 января 2012 г. и от 08 февраля 2012 г. недействительными; решения общих собраний собственников жилых помещений многоквартирного дома N <...>-го микрорайона г. Элисты от 26 января 2012 г. и от 08 февраля 2012 г. - незаконными.
В судебном заседании представитель истца Н.Н. поддержал исковые требования в полном объеме, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении.
Ответчики Л.Л.И., Б.Л., Т.В., Х., Ж., К.Т., М.Н., Д., П.В. в судебном заседании 14 мая 2012 г. исковые требования не признали. В судебном заседании 25 мая 2012 г. ответчик Л.Л.И. иск не признала, пояснив, что общие собрания собственников от 26 января и 08 февраля 2012 г. были проведены в соответствии с жилищным законодательством, на собраниях присутствовало более половины общего числа собственников жилых помещений, что свидетельствует о наличии кворума и законности принятых решений.
Ответчики Л.В., Ш., П.И., С., О.Ч., К.З., К.З., Н.В.Н., Л.А. Г.А.К., Л.А., Н.Л., Ч., Б.Б., Г.А.А., А., Э., Б.А., П.Н.М. и У., извещенные надлежащим образом о дате и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, сведений об уважительности причин неявки суду не представили.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчиков.
Представитель третьего лица ООО ЮМЭК О.Г.В. возражала против удовлетворения исковых требований ООО "Коммунальник", пояснив, что собственники жилых помещений вправе в любой момент изменить способ управления, решения собственников помещений в многоквартирном доме оформлены в соответствии с требованиями жилищного законодательства.
Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 25 мая 2012 г. в удовлетворении исковых требований ООО "Коммунальник" отказано.
В апелляционной жалобе представитель истца Н.Н. просит решение суда отменить и вынести новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований.
В обоснование указал, что суд пришел к выводу о наличии кворума на общих собраниях собственников жилых помещений в многоквартирном доме только со слов ответчиков и непроверенных данных, указанных в протоколах N 1 от 26 января. 2012 г. и N 2 от 08 февраля 2012 г.
Полагает, что общее собрание вышло за рамки повестки, так как вопрос об отказе от исполнения договоров, заключенных с управляющей компанией ООО "Коммунальник", в связи с выбором другой управляющей компании в повестке собрания отсутствовал.
В ходе судебного заседания ответчики заявляли, что решения ими принимались на общих собраниях (очно), на которых присутствовали 27 собственников (26 января 2012 г.) и 26 собственников (08 февраля 2012 г.). Таким образом, суд неправомерно посчитал, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проведено в форме заочного голосования, порядок проведения которого установлен ст. 47 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании приобщен и исследован Акт проведения плановых и внеплановых мероприятий по государственному контролю от 20 марта 2012 г., проведенных ведущим специалистом ГЖИ Министерства ЖКХ и энергетики РК Т.М.Н. Проверкой установлено, что собрания собственников многоквартирного дома от 26 января 2012 г. и 08 февраля 2012 г. проведены с нарушением жилищного законодательства. Однако суд в решении не дал оценки данному акту и необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства истца о вызове и допросе Т.М.Н. в качестве свидетеля.
Ответчики заявляли, что основанием для принятия решения об отказе от услуг ООО "Коммунальник" послужило некачественное исполнение управляющей компанией своих обязанностей. Данное утверждение опровергается выводами акта проверки ГЖИ Министерства ЖКХ и энергетики РК, согласно которым собственники помещений многоквартирного дома N <...>-го микрорайона г. Элисты не обращались с жалобами на управляющую компанию, а также опровергается приобщенными бухгалтерскими документами (отчеты, акты и т.д.).
В письменных возражениях на апелляционную жалобу ответчики просили оставить решение суда без изменения. При этом указали, что факт ненадлежащего выполнения ООО "Коммунальник" условий договора управления многоквартирным домом подтверждается пояснениями ответчиков и результатами проверки, проведенной прокуратурой.
Ответчиками были вывешены объявления о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в каждом подъезде дома, а также совершен поквартирный обход. Истец не представил доказательств, свидетельствующих о нарушении ответчиками норм ЖК РФ об уведомлении. Суд первой инстанции обоснованно указал на наличие кворума, как на доказательство надлежащего уведомления жильцов дома о собрании. Общая площадь многоквартирного дома - 2412,56 кв. м; суммарная площадь собственников, участвовавших в голосовании - 1624,42 кв. м. Решение принималось единогласно. Таким образом, общее собрание было правомочным, так в нем приняло участие 67,3% голосов.
Жилищный кодекс РФ не предусматривает обязательной последовательности действий при одностороннем расторжении договора.
Тот факт, что ответчики выбрали новую управляющую компанию, а затем отказались от исполнения договора с истцом, не является нарушением законодательства.
Истец необоснованно ссылается на незаконный отказ в допросе свидетеля Т.М.Н.
В силу п. 1 ст. 69 ГПК РФ свидетелем является лицо, которому могут быть известны какие-либо сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела.
Т.М.Н. не участвовал в общем собрании собственников и не мог сообщить суду сведения об обстоятельствах уведомления и голосования. Таким образом, Т.М.Н. в качестве свидетеля не мог сообщить суду сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители истца М.А. и Н.Н. доводы жалобы поддержали.
Явившиеся в судебное заседание ответчики и их представители против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, просили оставить решение суда первой инстанции без изменения.
Представитель третьего лица ООО ЮМЭК О.Г.О. полагала, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнения лиц, участвующих в рассмотрении дела в апелляционном порядке, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 44, 45, 46, 48, 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом исходил из того, что оспаривая решения общих собраний от 26 января 2012 года и 08 февраля 2012 года по мотивам процедурных нарушений, представитель истца убедительных доказательств в подтверждение этих доводов не привел. Ответчики, как собственники помещений в доме имели право инициировать проведение оспариваемых собраний. Принятые общим собранием решения соответствуют требованиям ч. 1 ст. 46 ЖК РФ как принятые большинством голосов собственников помещений многоквартирного дома, подсчет которых был осуществлен с соблюдением установленных законом требований.
С такими выводами суда первой инстанции следует согласиться.
В силу ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Как видно из материалов дела, ООО "Коммунальник" осуществляло управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Элиста, <...>-й микрорайон, дом N, на основании договоров, заключенных с собственниками жилых помещений (квартир в многоквартирном доме) в декабре 2010 г. Общим собранием собственников помещений от 26 января 2012 г. принято решение о выборе управляющей организации в лице ООО "ЮМЭК - Коммунальный сервис".
Письмом от 31 января 2012 г. председатель домового комитета Л.Л.М. от имени собственников помещений уведомила управляющую компанию ООО "Коммунальник" о принятом на общем собрании решении от 26 января 2012 г. о прекращении гражданско-правовых отношений и досрочном расторжении с 01 марта 2012 г. договора управления с ООО "Коммунальник", просила передать техническую и иную документацию, необходимую для управления многоквартирным домом вновь избранной управляющей компании - Калмыцкий филиал ООО "ЮМЭК - Коммунальный сервис".
Согласно протоколу N 1 от 26 января 2012 г. общая площадь многоквартирного дома составляет 2412,56 кв. м, в собственности зарегистрировано 1614,73 кв. м, в собрании приняли участие 26 представителей собственников жилых и нежилых помещений, что составило 67% от общего числа собственников помещений.
Общим собранием собственников от 08 февраля 2012 г. принято решение об отказе от исполнения с 01 марта 2012 г. договоров управления с ООО "Коммунальник" в связи с выбором собственниками многоквартирного дома другой управляющей компании.
Из протокола общего собрания N 2 от 08 февраля 2012 г. усматривается, что на собрании присутствовало 26 представителей собственников жилых и нежилых помещений, что составило 67% от общего числа собственников помещений.
Представитель истца не оспаривал наличие кворума на общих собраниях 26 января и 08 февраля 2012 г. в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции.
Кроме того, истец представил в суд договоры на управление, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в которых ответчики указаны как собственники жилых квартир.
Доказательств, свидетельствующих о том, что ответчики не являются собственниками квартир дома N, суду не представлено.
Следовательно, не может быть принят во внимание довод апелляционной жалобы о том, что суд принял решение о наличие кворума только со слов ответчиков и непроверенных данных, указанных в соответствующих протоколах.
Довод апелляционной жалобы о том, что общие собрания в нарушение норм Жилищного кодекса РФ проведены в форме очно-заочного голосования, является несостоятельным, поскольку ст. ст. 44 - 47 ЖК РФ предусматривают проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения необходимых вопросов (очное), и в форме заочного голосования.
Нельзя согласиться и с доводами апелляционной жалобы о том, что общее собрание собственников многоквартирного дома вышло за рамки повестки общего собрания, так как на повестке собрания отсутствовал вопрос об отказе от исполнения договоров на управление, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома N <...>-го микрорайона, заключенных с управляющей компанией ООО "Коммунальник", в связи с выбором другой управляющей компании. Ответчики заявляли, что основанием для принятия решения об отказе от услуг ООО "Коммунальник" послужило некачественное исполнение обществом своих обязанностей, которое опровергается актом проведения плановых и внеплановых мероприятий по государственному контролю от 20 марта 2012 г., составленным Государственной жилищной инспекцией Министерства жилищно-коммунального хозяйства и энергетики РК. Согласно акту жильцы указанного дома с жалобами на управляющую компанию не обращались.
Сам по себе односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни Жилищному кодексу РФ, ни Гражданскому кодексу РФ не противоречит.
Статья 161 ЖК РФ (ч. 2 и 3) предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Часть 2 ст. 162 ЖК РФ определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Часть 8 ст. 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пункт 8.2 ст. 162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Поскольку из материалов дела видно, что большинством голосов собственников многоквартирного дома исполнение договорного обязательства истцом признано неудовлетворительным, собственниками реализован механизм прекращения договорных отношений, указанный в ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, из акта проведения плановых и внеплановых мероприятий по государственному контролю от 20 марта 2012 г. усматривается, что при осмотре технического состояния жилого дома N в <...>-ом микрорайоне г. Элисты выявлены нарушения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 29 сентября 2003 г. N 170, в связи с чем в адрес ООО "Коммунальник" выдано предписание.
По этому основанию также является несостоятельным довод жалобы о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении заявленного в ходе судебного разбирательства ходатайства истца о вызове и допросе Т.М.Н. как свидетеля.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает решение суда первой инстанции об отказе ООО "Коммунальник" в удовлетворении исковых требований законным и обоснованным.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 25 мая 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Общества с ограниченной ответственностью "Коммунальник" Н.Н. - без удовлетворения.
Председательствующий
Л.Д.КОЧЕНКОВА
Судьи
В.К.ДЖУЛЬЧИГИНОВА
С.В.ЛИДЖИЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ ОТ 26.07.2012 ПО ДЕЛУ N 33-490/2012Г.
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июля 2012 г. по делу N 33-490/2012г.
Судья Дорджиева Г.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:
председательствующего Коченковой Л.Д.,
судей Джульчигиновой В.К. и Лиджиева С.В.,
при секретаре И.,
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Коммунальник" к Л.Л.И., Л.В., Б.Л., Ш., П.И., Т.В., Х., С., Ж., О.Ч., К.Т., М.Н., К.З., Н.В.М., Л.А., Г.А.К., Н.Л., Ч., Б.Б., Г.А.А., А., Э., Б.А., П.Н.Н., Д., П.В., У. о признании протоколов общих собраний собственников жилых помещений недействительными, решений общих собраний собственников жилых помещений незаконными по апелляционной жалобе представителя истца Н.Н. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 25 мая 2012 г.
Заслушав доклад судьи Лиджиева С.В. об обстоятельствах дела, содержании решения суда первой инстанции, объяснения представителей истца Н.Н. и М.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения ответчиков Б.А., Г.А.К., Л.В., Л.Л.И., Н.Л., П.И., С., представителей ответчиков Г.А.А. - Г.В. и П.В. - П.Т., представителя третьего лица ООО "ЮМЭК - Коммунальный сервис" (далее - ООО ЮМЭК) О.Г.В., судебная коллегия
установила:
Общество с ограниченной ответственностью "Коммунальник" (далее - ООО "Коммунальник", Общество, истец) обратилось в суд с указанным иском, мотивируя следующим.
30 января 2012 г. в управляющую компанию ООО "Коммунальник" поступило уведомление о прекращении гражданско-правовых отношений и досрочном расторжении договора управления с 01 марта 2012 г. с протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N <...>-го микрорайона г. Элисты.
08 февраля 2012 г. в ООО "Коммунальник" поступил протокол общего собрания собственников жилых помещений указанного многоквартирного дома с решением об отказе от исполнения договоров на управление, содержание и ремонт общего имущества.
Истец полагал, что собрания собственников жилых помещений от 26 января 2012 г. и от 08 февраля 2012 г. являются неправомерными, так как проведены с нарушением положений Жилищного кодекса РФ.
Указывал на нарушение порядка и способа созыва общего собрания, поскольку были лишь проведены поквартирные обходы и сбор подписей жильцов.
По мнению истца, на собраниях неправильно определено количество голосов, принимавших участие в подписании протоколов.
20 марта 2012 г. в ООО "Коммунальник" поступило заявление собственника квартир N <...> и N <...> М.Н. о том, что она не расписывалась в протоколах решений общего собрания, ее подпись подделана.
В протоколах решений общего собрания указаны лица, не являющиеся собственниками жилых помещений.
Кроме того, нарушения порядка проведения общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома установлены проверкой государственной жилищной инспекции.
Просил признать протоколы общих собраний собственников жилых помещений многоквартирного дома N <...>-го микрорайона г. Элисты от 26 января 2012 г. и от 08 февраля 2012 г. недействительными; решения общих собраний собственников жилых помещений многоквартирного дома N <...>-го микрорайона г. Элисты от 26 января 2012 г. и от 08 февраля 2012 г. - незаконными.
В судебном заседании представитель истца Н.Н. поддержал исковые требования в полном объеме, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении.
Ответчики Л.Л.И., Б.Л., Т.В., Х., Ж., К.Т., М.Н., Д., П.В. в судебном заседании 14 мая 2012 г. исковые требования не признали. В судебном заседании 25 мая 2012 г. ответчик Л.Л.И. иск не признала, пояснив, что общие собрания собственников от 26 января и 08 февраля 2012 г. были проведены в соответствии с жилищным законодательством, на собраниях присутствовало более половины общего числа собственников жилых помещений, что свидетельствует о наличии кворума и законности принятых решений.
Ответчики Л.В., Ш., П.И., С., О.Ч., К.З., К.З., Н.В.Н., Л.А. Г.А.К., Л.А., Н.Л., Ч., Б.Б., Г.А.А., А., Э., Б.А., П.Н.М. и У., извещенные надлежащим образом о дате и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, сведений об уважительности причин неявки суду не представили.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчиков.
Представитель третьего лица ООО ЮМЭК О.Г.В. возражала против удовлетворения исковых требований ООО "Коммунальник", пояснив, что собственники жилых помещений вправе в любой момент изменить способ управления, решения собственников помещений в многоквартирном доме оформлены в соответствии с требованиями жилищного законодательства.
Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 25 мая 2012 г. в удовлетворении исковых требований ООО "Коммунальник" отказано.
В апелляционной жалобе представитель истца Н.Н. просит решение суда отменить и вынести новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований.
В обоснование указал, что суд пришел к выводу о наличии кворума на общих собраниях собственников жилых помещений в многоквартирном доме только со слов ответчиков и непроверенных данных, указанных в протоколах N 1 от 26 января. 2012 г. и N 2 от 08 февраля 2012 г.
Полагает, что общее собрание вышло за рамки повестки, так как вопрос об отказе от исполнения договоров, заключенных с управляющей компанией ООО "Коммунальник", в связи с выбором другой управляющей компании в повестке собрания отсутствовал.
В ходе судебного заседания ответчики заявляли, что решения ими принимались на общих собраниях (очно), на которых присутствовали 27 собственников (26 января 2012 г.) и 26 собственников (08 февраля 2012 г.). Таким образом, суд неправомерно посчитал, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проведено в форме заочного голосования, порядок проведения которого установлен ст. 47 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании приобщен и исследован Акт проведения плановых и внеплановых мероприятий по государственному контролю от 20 марта 2012 г., проведенных ведущим специалистом ГЖИ Министерства ЖКХ и энергетики РК Т.М.Н. Проверкой установлено, что собрания собственников многоквартирного дома от 26 января 2012 г. и 08 февраля 2012 г. проведены с нарушением жилищного законодательства. Однако суд в решении не дал оценки данному акту и необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства истца о вызове и допросе Т.М.Н. в качестве свидетеля.
Ответчики заявляли, что основанием для принятия решения об отказе от услуг ООО "Коммунальник" послужило некачественное исполнение управляющей компанией своих обязанностей. Данное утверждение опровергается выводами акта проверки ГЖИ Министерства ЖКХ и энергетики РК, согласно которым собственники помещений многоквартирного дома N <...>-го микрорайона г. Элисты не обращались с жалобами на управляющую компанию, а также опровергается приобщенными бухгалтерскими документами (отчеты, акты и т.д.).
В письменных возражениях на апелляционную жалобу ответчики просили оставить решение суда без изменения. При этом указали, что факт ненадлежащего выполнения ООО "Коммунальник" условий договора управления многоквартирным домом подтверждается пояснениями ответчиков и результатами проверки, проведенной прокуратурой.
Ответчиками были вывешены объявления о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в каждом подъезде дома, а также совершен поквартирный обход. Истец не представил доказательств, свидетельствующих о нарушении ответчиками норм ЖК РФ об уведомлении. Суд первой инстанции обоснованно указал на наличие кворума, как на доказательство надлежащего уведомления жильцов дома о собрании. Общая площадь многоквартирного дома - 2412,56 кв. м; суммарная площадь собственников, участвовавших в голосовании - 1624,42 кв. м. Решение принималось единогласно. Таким образом, общее собрание было правомочным, так в нем приняло участие 67,3% голосов.
Жилищный кодекс РФ не предусматривает обязательной последовательности действий при одностороннем расторжении договора.
Тот факт, что ответчики выбрали новую управляющую компанию, а затем отказались от исполнения договора с истцом, не является нарушением законодательства.
Истец необоснованно ссылается на незаконный отказ в допросе свидетеля Т.М.Н.
В силу п. 1 ст. 69 ГПК РФ свидетелем является лицо, которому могут быть известны какие-либо сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела.
Т.М.Н. не участвовал в общем собрании собственников и не мог сообщить суду сведения об обстоятельствах уведомления и голосования. Таким образом, Т.М.Н. в качестве свидетеля не мог сообщить суду сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители истца М.А. и Н.Н. доводы жалобы поддержали.
Явившиеся в судебное заседание ответчики и их представители против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, просили оставить решение суда первой инстанции без изменения.
Представитель третьего лица ООО ЮМЭК О.Г.О. полагала, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнения лиц, участвующих в рассмотрении дела в апелляционном порядке, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 44, 45, 46, 48, 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом исходил из того, что оспаривая решения общих собраний от 26 января 2012 года и 08 февраля 2012 года по мотивам процедурных нарушений, представитель истца убедительных доказательств в подтверждение этих доводов не привел. Ответчики, как собственники помещений в доме имели право инициировать проведение оспариваемых собраний. Принятые общим собранием решения соответствуют требованиям ч. 1 ст. 46 ЖК РФ как принятые большинством голосов собственников помещений многоквартирного дома, подсчет которых был осуществлен с соблюдением установленных законом требований.
С такими выводами суда первой инстанции следует согласиться.
В силу ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Как видно из материалов дела, ООО "Коммунальник" осуществляло управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Элиста, <...>-й микрорайон, дом N, на основании договоров, заключенных с собственниками жилых помещений (квартир в многоквартирном доме) в декабре 2010 г. Общим собранием собственников помещений от 26 января 2012 г. принято решение о выборе управляющей организации в лице ООО "ЮМЭК - Коммунальный сервис".
Письмом от 31 января 2012 г. председатель домового комитета Л.Л.М. от имени собственников помещений уведомила управляющую компанию ООО "Коммунальник" о принятом на общем собрании решении от 26 января 2012 г. о прекращении гражданско-правовых отношений и досрочном расторжении с 01 марта 2012 г. договора управления с ООО "Коммунальник", просила передать техническую и иную документацию, необходимую для управления многоквартирным домом вновь избранной управляющей компании - Калмыцкий филиал ООО "ЮМЭК - Коммунальный сервис".
Согласно протоколу N 1 от 26 января 2012 г. общая площадь многоквартирного дома составляет 2412,56 кв. м, в собственности зарегистрировано 1614,73 кв. м, в собрании приняли участие 26 представителей собственников жилых и нежилых помещений, что составило 67% от общего числа собственников помещений.
Общим собранием собственников от 08 февраля 2012 г. принято решение об отказе от исполнения с 01 марта 2012 г. договоров управления с ООО "Коммунальник" в связи с выбором собственниками многоквартирного дома другой управляющей компании.
Из протокола общего собрания N 2 от 08 февраля 2012 г. усматривается, что на собрании присутствовало 26 представителей собственников жилых и нежилых помещений, что составило 67% от общего числа собственников помещений.
Представитель истца не оспаривал наличие кворума на общих собраниях 26 января и 08 февраля 2012 г. в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции.
Кроме того, истец представил в суд договоры на управление, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в которых ответчики указаны как собственники жилых квартир.
Доказательств, свидетельствующих о том, что ответчики не являются собственниками квартир дома N, суду не представлено.
Следовательно, не может быть принят во внимание довод апелляционной жалобы о том, что суд принял решение о наличие кворума только со слов ответчиков и непроверенных данных, указанных в соответствующих протоколах.
Довод апелляционной жалобы о том, что общие собрания в нарушение норм Жилищного кодекса РФ проведены в форме очно-заочного голосования, является несостоятельным, поскольку ст. ст. 44 - 47 ЖК РФ предусматривают проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения необходимых вопросов (очное), и в форме заочного голосования.
Нельзя согласиться и с доводами апелляционной жалобы о том, что общее собрание собственников многоквартирного дома вышло за рамки повестки общего собрания, так как на повестке собрания отсутствовал вопрос об отказе от исполнения договоров на управление, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома N <...>-го микрорайона, заключенных с управляющей компанией ООО "Коммунальник", в связи с выбором другой управляющей компании. Ответчики заявляли, что основанием для принятия решения об отказе от услуг ООО "Коммунальник" послужило некачественное исполнение обществом своих обязанностей, которое опровергается актом проведения плановых и внеплановых мероприятий по государственному контролю от 20 марта 2012 г., составленным Государственной жилищной инспекцией Министерства жилищно-коммунального хозяйства и энергетики РК. Согласно акту жильцы указанного дома с жалобами на управляющую компанию не обращались.
Сам по себе односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни Жилищному кодексу РФ, ни Гражданскому кодексу РФ не противоречит.
Статья 161 ЖК РФ (ч. 2 и 3) предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Часть 2 ст. 162 ЖК РФ определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Часть 8 ст. 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пункт 8.2 ст. 162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Поскольку из материалов дела видно, что большинством голосов собственников многоквартирного дома исполнение договорного обязательства истцом признано неудовлетворительным, собственниками реализован механизм прекращения договорных отношений, указанный в ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, из акта проведения плановых и внеплановых мероприятий по государственному контролю от 20 марта 2012 г. усматривается, что при осмотре технического состояния жилого дома N в <...>-ом микрорайоне г. Элисты выявлены нарушения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 29 сентября 2003 г. N 170, в связи с чем в адрес ООО "Коммунальник" выдано предписание.
По этому основанию также является несостоятельным довод жалобы о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении заявленного в ходе судебного разбирательства ходатайства истца о вызове и допросе Т.М.Н. как свидетеля.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает решение суда первой инстанции об отказе ООО "Коммунальник" в удовлетворении исковых требований законным и обоснованным.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 25 мая 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Общества с ограниченной ответственностью "Коммунальник" Н.Н. - без удовлетворения.
Председательствующий
Л.Д.КОЧЕНКОВА
Судьи
В.К.ДЖУЛЬЧИГИНОВА
С.В.ЛИДЖИЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)