Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2008 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Завирюха Л.В.
судей Новоселова А.Л., Тарасовой Н.В.
при участии в заседании:
от истца Ш. - дов. от 05.12.2007 г., Н. - дов. от 05.12.2007 г.
от ответчиков ЗАО "МУСТАНГ Ингредиентс": И. - дов. от 07.09.2007 г. 1 N 10-10/07; Департамент земельных ресурсов г. Москвы - извещен, явка представителей не обеспечена
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу истца ТСЖ "Ленинский, 137-1"
на решение от 27 сентября 2007 г.
Арбитражного суда г. Москвы
принятое Коноваловой Е.В.
по делу N А40-73414/06-16-608
по иску ТСЖ "Ленинский, 137-1"
о признании недействительным договора аренды
к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы, ЗАО "МУСТАНГ Ингредиентс"
Товарищество собственников жилья "Ленинский, 137-1" (далее - Товарищество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы (далее - Департамент) о признании недействительным договора краткосрочной аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 28.04.2005 г. N М-06-507461, заключенного между Департаментом и Закрытым акционерным обществом "МУСТАНГ Ингредиентс" (далее - Общество).
Иск заявлен на основании ст. ст. 166 - 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ст. ст. 44, 145 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). В обоснование исковых требований указывалось на несоответствие оспариваемого договора требованиям земельного и жилищного законодательства Российской Федерации, поскольку в связи с образованием Товарищества собственников жилья земельный участок под многоквартирным домом и прилегающий к нему должен был быть предоставлен в общую долевую собственность домовладельцев, в то время как по оспариваемому договору предоставлен в аренду только одному из собственников помещений в многоквартирном доме.
Определением от 29.01.2007 г. Общество привлечено к участию в деле в качестве второго ответчика, с исключением его из числа третьих лиц.
Решением от 21.02.2007 г. в удовлетворении иска отказано. При этом суд исходил из того, что оспариваемый договор не нарушает права Товарищества, поскольку содержит условие о множественности лиц на стороне арендатора, а решение о предоставлении Товариществу земельного участка в общую долевую собственность в порядке, установленном п. п. 5, 6 ст. 36 ЗК РФ, органом государственной власти не принималось. Кроме того, суд сослался на то, что постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.10.2006 г. по делу N А40-3623/06-92-35 об оспаривании отказа в государственной регистрации вышеуказанного договора аренды установлено, что права третьих лиц, в том числе собственников здания, не затронуты.
В апелляционном порядке законность и обоснованность решения не проверялись.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 27.06.2007 г. указанное решение отменено, дел направлено на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суду даны указания проверить нарушены ли оспариваемым договором права Товарищества и домовладельцев на бесплатное приобретение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренные, в том числе жилищным законодательством.
При повторном рассмотрении дела решением от 27.09.2007 г. в удовлетворении иска отказано. Решение мотивировано недоказанностью истцом факта нарушения оспариваемым договором его прав и охраняемых законом интересов, поскольку договор не препятствует реализации права домовладельцев на приобретение земельного участка в собственность.
В апелляционном порядке законность и обоснованность решения не проверялись.
В кассационной жалобе Товарищество просит указанное решение отменить и направить дело на новое рассмотрение. В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что оспариваемый договор нарушает исключительное право домовладельцев на приобретение в собственность земельного участка и заключен в нарушение установленного земельным и жилищным законодательством порядка совместного обращения домовладельцев за оформлением прав на земельный участок.
Департамент и Общество отзывы на кассационную жалобу не представили.
В заседании суда кассационной инстанции представители Товарищества поддержали доводы жалобы. Представитель Общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылаясь на соответствие выводов суда о том, что оспариваемый договор не нарушает права истца и домовладельцев, требованиям закона и имеющимся в материалах дела доказательствам.
Надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания Департамент явку представителя не обеспечил.
Изучив доводы кассационных жалоб, выслушав явившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судом норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции считает обжалуемое решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как установлено судом, между Департаментом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора 28.04.2005 г. N М-06-507461 (кадастровый N 770607001002). Согласно п. 1.1 предметом договора является земельный участок общей площадью 8300 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Ленинский проспект, вл. 137, корп. 1, предоставляемый в общее пользование на условиях аренды Обществу для эксплуатации части здания под офис, сроком до 11.11.2009 г.
Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд исходил из того, что на арендованном по оспариваемому договору неделимом земельном участке расположен жилой дом со встроенными нежилыми помещениями. Вместе с тем, поскольку план земельного участка составлен на ориентировочную площадь и подлежит уточнению при межевании, окончательное формирование земельного участка в качестве объекта права собственности в целях ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" не завершено и не принято решение органа исполнительной власти в порядке ст. 29, п. 2 ст. 36 ЗК РФ, ст. 12 Закона г. Москвы "О землепользовании и застройке в г. Москве" об установлении размера и границ участка и его передаче в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме, суд пришел к выводу, что оспариваемый договор не нарушает прав истца и не препятствует реализации прав домовладельцев.
Отказ в удовлетворении иска по указанным мотивам суд кассационной инстанции не может признать соответствующим требованиям закона.
Согласно п. 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных ЖК РФ.
Согласно ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, если он сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет. Если земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное этим собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, момент возникновения у собственников помещений в многоквартирных домах прав на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав таких домов объекты недвижимого имущества, связывается законом с двумя обстоятельствами: наличием права собственности на помещения в многоквартирных домах, формированием и государственным кадастровым учетом таких земельных участков.
Судом установлено, что на арендованном земельном участке расположен многоквартирный дом, следовательно, арендованный земельный участок входит в границы земельного участка, который в силу вышеуказанных положений закона подлежит передаче в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Вместе с тем, право собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме не возникло, поскольку план земельного участка составлен на ориентировочную площадь и подлежит уточнению при межевании, окончательное формирование земельного участка в качестве объекта права собственности в целях ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" не завершено.
Поскольку формирование рассматриваемых земельных участков возможно как на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, так и в силу п. 1 ст. 69 ЗК РФ инициативно органами государственной власти или органами местного самоуправления, и законодательство после введения в действие ЖК РФ не предусматривает возможность распоряжения земельными участками (в том числе обременения полностью или в части), на которых расположены многоквартирные дома, до их формирования в целях передачи в собственность собственников помещений в многоквартирном доме, суд кассационной инстанции считает оспариваемый договор противоречащим вышеуказанным требованиям закона.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна.
Поскольку судом установлены фактические обстоятельства по делу, но к ним неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции считает обжалуемое решение подлежащим отмене на основании ч. 2 ст. 288 АПК РФ с вынесением решения об удовлетворении иска.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 АПК РФ, суд
решение Арбитражного суда г. Москвы от 27 сентября 2007 г. по делу N А40-73414/06-16-608 отменить.
Признать недействительным договор краткосрочной аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 28.04.2005 г. N М-06-507461, заключенный между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы и ЗАО "МУСТАНГ Ингредиентс".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 14.02.2008 N КГ-А40/9-08-П ПО ДЕЛУ N А40-73414/06-16-608
Разделы:Управление многоквартирным домом; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 февраля 2008 г. N КГ-А40/9-08-П
Дело N А40-73414/06-16-608
Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2008 года.Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2008 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Завирюха Л.В.
судей Новоселова А.Л., Тарасовой Н.В.
при участии в заседании:
от истца Ш. - дов. от 05.12.2007 г., Н. - дов. от 05.12.2007 г.
от ответчиков ЗАО "МУСТАНГ Ингредиентс": И. - дов. от 07.09.2007 г. 1 N 10-10/07; Департамент земельных ресурсов г. Москвы - извещен, явка представителей не обеспечена
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу истца ТСЖ "Ленинский, 137-1"
на решение от 27 сентября 2007 г.
Арбитражного суда г. Москвы
принятое Коноваловой Е.В.
по делу N А40-73414/06-16-608
по иску ТСЖ "Ленинский, 137-1"
о признании недействительным договора аренды
к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы, ЗАО "МУСТАНГ Ингредиентс"
установил:
Товарищество собственников жилья "Ленинский, 137-1" (далее - Товарищество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы (далее - Департамент) о признании недействительным договора краткосрочной аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 28.04.2005 г. N М-06-507461, заключенного между Департаментом и Закрытым акционерным обществом "МУСТАНГ Ингредиентс" (далее - Общество).
Иск заявлен на основании ст. ст. 166 - 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ст. ст. 44, 145 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). В обоснование исковых требований указывалось на несоответствие оспариваемого договора требованиям земельного и жилищного законодательства Российской Федерации, поскольку в связи с образованием Товарищества собственников жилья земельный участок под многоквартирным домом и прилегающий к нему должен был быть предоставлен в общую долевую собственность домовладельцев, в то время как по оспариваемому договору предоставлен в аренду только одному из собственников помещений в многоквартирном доме.
Определением от 29.01.2007 г. Общество привлечено к участию в деле в качестве второго ответчика, с исключением его из числа третьих лиц.
Решением от 21.02.2007 г. в удовлетворении иска отказано. При этом суд исходил из того, что оспариваемый договор не нарушает права Товарищества, поскольку содержит условие о множественности лиц на стороне арендатора, а решение о предоставлении Товариществу земельного участка в общую долевую собственность в порядке, установленном п. п. 5, 6 ст. 36 ЗК РФ, органом государственной власти не принималось. Кроме того, суд сослался на то, что постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.10.2006 г. по делу N А40-3623/06-92-35 об оспаривании отказа в государственной регистрации вышеуказанного договора аренды установлено, что права третьих лиц, в том числе собственников здания, не затронуты.
В апелляционном порядке законность и обоснованность решения не проверялись.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 27.06.2007 г. указанное решение отменено, дел направлено на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суду даны указания проверить нарушены ли оспариваемым договором права Товарищества и домовладельцев на бесплатное приобретение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренные, в том числе жилищным законодательством.
При повторном рассмотрении дела решением от 27.09.2007 г. в удовлетворении иска отказано. Решение мотивировано недоказанностью истцом факта нарушения оспариваемым договором его прав и охраняемых законом интересов, поскольку договор не препятствует реализации права домовладельцев на приобретение земельного участка в собственность.
В апелляционном порядке законность и обоснованность решения не проверялись.
В кассационной жалобе Товарищество просит указанное решение отменить и направить дело на новое рассмотрение. В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что оспариваемый договор нарушает исключительное право домовладельцев на приобретение в собственность земельного участка и заключен в нарушение установленного земельным и жилищным законодательством порядка совместного обращения домовладельцев за оформлением прав на земельный участок.
Департамент и Общество отзывы на кассационную жалобу не представили.
В заседании суда кассационной инстанции представители Товарищества поддержали доводы жалобы. Представитель Общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылаясь на соответствие выводов суда о том, что оспариваемый договор не нарушает права истца и домовладельцев, требованиям закона и имеющимся в материалах дела доказательствам.
Надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания Департамент явку представителя не обеспечил.
Изучив доводы кассационных жалоб, выслушав явившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судом норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции считает обжалуемое решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как установлено судом, между Департаментом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора 28.04.2005 г. N М-06-507461 (кадастровый N 770607001002). Согласно п. 1.1 предметом договора является земельный участок общей площадью 8300 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Ленинский проспект, вл. 137, корп. 1, предоставляемый в общее пользование на условиях аренды Обществу для эксплуатации части здания под офис, сроком до 11.11.2009 г.
Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд исходил из того, что на арендованном по оспариваемому договору неделимом земельном участке расположен жилой дом со встроенными нежилыми помещениями. Вместе с тем, поскольку план земельного участка составлен на ориентировочную площадь и подлежит уточнению при межевании, окончательное формирование земельного участка в качестве объекта права собственности в целях ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" не завершено и не принято решение органа исполнительной власти в порядке ст. 29, п. 2 ст. 36 ЗК РФ, ст. 12 Закона г. Москвы "О землепользовании и застройке в г. Москве" об установлении размера и границ участка и его передаче в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме, суд пришел к выводу, что оспариваемый договор не нарушает прав истца и не препятствует реализации прав домовладельцев.
Отказ в удовлетворении иска по указанным мотивам суд кассационной инстанции не может признать соответствующим требованиям закона.
Согласно п. 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных ЖК РФ.
Согласно ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, если он сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет. Если земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное этим собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, момент возникновения у собственников помещений в многоквартирных домах прав на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав таких домов объекты недвижимого имущества, связывается законом с двумя обстоятельствами: наличием права собственности на помещения в многоквартирных домах, формированием и государственным кадастровым учетом таких земельных участков.
Судом установлено, что на арендованном земельном участке расположен многоквартирный дом, следовательно, арендованный земельный участок входит в границы земельного участка, который в силу вышеуказанных положений закона подлежит передаче в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Вместе с тем, право собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме не возникло, поскольку план земельного участка составлен на ориентировочную площадь и подлежит уточнению при межевании, окончательное формирование земельного участка в качестве объекта права собственности в целях ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" не завершено.
Поскольку формирование рассматриваемых земельных участков возможно как на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, так и в силу п. 1 ст. 69 ЗК РФ инициативно органами государственной власти или органами местного самоуправления, и законодательство после введения в действие ЖК РФ не предусматривает возможность распоряжения земельными участками (в том числе обременения полностью или в части), на которых расположены многоквартирные дома, до их формирования в целях передачи в собственность собственников помещений в многоквартирном доме, суд кассационной инстанции считает оспариваемый договор противоречащим вышеуказанным требованиям закона.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна.
Поскольку судом установлены фактические обстоятельства по делу, но к ним неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции считает обжалуемое решение подлежащим отмене на основании ч. 2 ст. 288 АПК РФ с вынесением решения об удовлетворении иска.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 АПК РФ, суд
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 27 сентября 2007 г. по делу N А40-73414/06-16-608 отменить.
Признать недействительным договор краткосрочной аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 28.04.2005 г. N М-06-507461, заключенный между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы и ЗАО "МУСТАНГ Ингредиентс".
Председательствующий
Л.В.ЗАВИРЮХА
судьи:
А.Л.НОВОСЕЛОВ
Н.В.ТАРАСОВА
Л.В.ЗАВИРЮХА
судьи:
А.Л.НОВОСЕЛОВ
Н.В.ТАРАСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)