Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 7 июня 2012 года
Постановление в полном объеме изготовлено 13 июня 2012 года
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии от истца - некоммерческого партнерства "Управление инфраструктурой бизнес-центра Купеческий двор" (ИНН 6164273897, ОГРН 1076100006091) - Лапач Л.В. (доверенность от 20.06.2011), Макаровой Н.Ф. (доверенность от 08.02.2012), от ответчика - закрытого акционерного общества "Ростов-Лада-2" (ИНН 6165068749, ОГРН 1026103710808) - Казачанского С.В. (доверенность от 24.12.2012), рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Ростов-Лада-2" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.12.2011 (судья Суденко А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2012 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу N А53-14703/2011, установил следующее.
Некоммерческое партнерство "Управление инфраструктурой бизнес-центра Купеческий двор" (далее - управление, партнерство) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к ЗАО "Ростов-Лада-2" (далее - общество, собственник) о взыскании 510 395 рублей 16 копеек возникшего в период с 01.04.2010 по 30.11.2011 неосновательного обогащения в связи с невнесением платы за содержание, техническое обслуживание и эксплуатацию принадлежащего ответчику нежилого помещения - террасы площадью 376,7 кв. м, а также платы в счет долевого участия в коммунальных расходах на содержание общего имущества, 15 706 рублей 67 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами и 30 тыс. рублей расходов на оплату услуг представителя (с учетом увеличения суммы иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.12.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2012, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Суды со ссылкой на статью 174 Гражданского кодекса Российской Федерации указали на осведомленность сторон о наличии ограничений в совершении сделки в части установления размера платы за содержание, техническое обслуживание и эксплуатацию нежилого помещения, признали их действия по заключению договора в соответствующей части направленными на снижение бремени расходов на содержание имущества одного из собственников в сравнении с другими собственниками нежилых помещений в здании, признали подтвержденными расходы истца, связанные с исполнением договоров на техническое обслуживание, эксплуатацию и обеспечение охраны здания. Принадлежащая ответчику терраса признана нежилым помещением, право собственности на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, плата за содержание, техническое обслуживание и эксплуатацию которого не может отличаться от платы за иные нежилые помещения в здании. При расчете суммы неосновательного обогащения применены утвержденные решениями общих собраний собственников от 20.11.2009 и 30.03.2011 тарифы.
Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением апелляционного суда, общество обжаловало их в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В кассационной жалобе общество отмечает, что утвержденные решениями общего собрания собственников тарифы касаются только содержания общего имущества в здании и не применимы при расчете платы за содержание, техническое обслуживание и эксплуатацию принадлежащих собственникам нежилых помещений, с учетом принципа свободы договора оплата расходов на содержание террасы должна производиться по тарифу, определенному заключенным с партнерством договором, не признанному в судебном порядке недействительным. Оспаривая расчет доли участия в коммунальных расходах, заявитель жалобы настаивает на том, что доля общества в коммунальных расходах на содержание общего имущества должна определяться исходя из всей суммы фактических расходов на содержание общего имущества пропорционально принадлежащей конкретному собственнику площади помещения, иной метод расчета приведет к получению прибыли партнерством, не являющимся коммерческой организацией. Общество также полагает, что у партнерства, действовавшего во взаимоотношениях с поставщиками коммунальных услуг от имени собственников помещений по доверенности, отсутствует право на взыскание неосновательного обогащения в виде сбереженной платы за содержание общего имущества с доверителей.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
В результате исследования имеющихся в деле доказательств суды установили, что общество является собственником нежилого помещения (терраса) N 40 общей площадью 376,7 кв. м, расположенного на восьмом этаже бизнес-центра "Купеческий двор" в г. Ростове-на-Дону по ул. Социалистической, 74, (далее - бизнес-центр), в подтверждение чего сослались на свидетельство о государственной регистрации права от 07.03.2008 серии 61 АГ N 982351.
Решением от 20.11.2009 общего собрания собственников нежилых помещений бизнес-центра утвержден единый тариф на содержание и обслуживание общего имущества в размере 58,50 рубля за 1 кв. м (далее - решение общего собрания от 20.11.2009)
4 апреля 2010 года партнерство (исполнитель) и общество (собственник) заключили договор N 40 (далее - договор от 04.04.2010 N 40) о содержании, обслуживании и управлении имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Исполнитель обязался оказывать собственнику услуги по содержанию его недвижимого имущества, а также имущества, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в здании, в том числе террасы площадью 376,7 кв. м.
В соответствии с пунктом 4.1 договора от 01.04.2010 N 40 расценки на обслуживание здания утверждаются в порядке, определенном уставом и регламентом исполнителя, т.е. общим собранием собственников нежилых помещений.
Приложением N 3 к договору от 01.04.2010 N 40 для общества установлен особый тариф на услуги по управлению и содержанию террасы в размере 3 рублей за 1 кв. м в месяц.
30 марта 2011 года решением общего собрания собственников нежилых помещений бизнес-центра утвержден тариф в размере 58,70 рубля за 1 кв. м владения без выделения типов помещений и учета их технических характеристик (нежилые помещения, парковочные площадки, террасы, места общего пользования; далее - решение собрания от 30.03.2011).
В целях содержания, обслуживания общего имущества собственников нежилых помещений в здании бизнес-центра и управления им, управляющая компания, действуя на основании доверенности от 24.03.2010, заключила соответствующие договоры с организациями, оказывающими названные услуги.
Сославшись на то, что заключенный сторонами договор от 01.04.2010 N 40 в части стоимости услуг по управлению и содержанию общего имущества противоречит решениям, принятым на собраниях собственников нежилых помещений бизнес-центра, произведя расчет стоимости услуг, исходя из тарифов 58,50 рубля за 1 кв. м (решение собрания от 20.11.2009), 58,70 рубля за 1 кв. м (решение собрания от 30.03.2011), площади террасы и количества месяцев в спорный период, партнерство обратилось в арбитражный суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
В связи с вопросами, возникшими в судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости на общее имущество здания или сооружения, в котором расположены эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 23.07.2009 N 64 разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из того, что поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, к указанным отношениям в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, доля которых определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (статьи 37, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса Российской Федерации включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, состоящую из платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также платы за коммунальные услуги, в том числе за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
По смыслу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации участие в расходах на содержание собственного помещения, а также на содержание общего имущества в многоквартирном доме собственник помещения осуществляет путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Порядок непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме определен статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме на основании решения общего собрания заключается договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией.
По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.
Договоры на обеспечение холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения могут заключаться как каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени, так и иным лицом, имеющим полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
В соответствии с пунктом 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), надлежащее содержание общего имущества при непосредственном управлении многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений (пункт 32 Правил).
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009, расчет стоимости услуг управляющей организации представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы утвержденного тарифа (платы за содержание и ремонт жилого помещения) на площадь помещения и соответствующее число месяцев. Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая организация не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
При принятии обжалуемых судебных актов суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.
Имеющаяся в деле выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.2011 N 01/411/2011-913 и представленная на обозрение суда кассационной инстанции копия свидетельства о государственной регистрации права от 07.03.2008 серии 61 АГ N 982351 содержат сведения о том, что помещение N 40 является частью принадлежащего обществу на праве собственности нежилого помещения площадью 428,8 кв. м с кадастровым (условным) номером 61-61-01/019/2008-392.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что нежилое помещение (терраса) N 40 общей площадью 376,7 кв. м является самостоятельным объектом недвижимости, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет и право собственности на который зарегистрировано за обществом.
Строительные нормы и правила 2.08.01-89* "Жилые здания", утвержденные постановлением Государственного строительного комитета СССР от 16 мая 1989 г. N 78, определяют террасу как огражденную открытую пристройку к зданию в виде площадки для отдыха, которая может иметь крышу, размещается на земле или над нижерасположенным этажом.
Аналогичное определение со ссылкой на названные строительные нормы и правила содержит Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная приказом Минземстроя России от 04.08.1998 г. N 37.
В соответствии с пунктом 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации в общую площадь жилого помещения, состоящую из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, не включается площадь террас.
Констатировав очевидный факт непригодности террасы для постоянного проживания граждан, суды нормативно не обосновали невозможность применения названной нормы Жилищного кодекса Российской Федерации по аналогии с учетом данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 23.07.2009 N 64 разъяснений.
Применяя при расчете суммы неосновательного обогащения за период с 01.04.2010 по 31.03.2011 утвержденный решением общего собрания собственников помещений от 20.11.2009 тариф в размере 58,50 рублей за 1 кв. м суды не приняли во внимание, что названным решением общего собрания утверждена стоимость услуг управляющих компаний ООО "УК Плеяда-Альянс" и ООО "УК Купеческий Двор" по обслуживанию помещений многофункционального офисного центра "Купеческий Двор", а общим собранием собственников помещений 19.03.2009 принято решение о выборе непосредственного способа управления бизнес-центром, и в качестве лица, уполномоченного действовать от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами, избрано партнерство.
Суды не установили обстоятельства, связанные с переходом к партнерству в порядке правопреемства прав и обязанностей названных управляющих компаний, с утверждением на общем собрании собственников помещений в соответствии с частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации для партнерства с учетом его предложений размера платы за содержание и ремонт помещений на период с 01.04.2010 по 31.03.2011, а также с причинами включения контрагентами в условия договора от 04.04.2010 N 40 тарифов, отличающихся от утвержденных решением общего собрания собственников помещений от 20.11.2009 величин.
В обжалуемых судебных актах отсутствует обоснование невозможности применения согласованных сторонами в договоре от 04.04.2010 N 40 условий. Ссылаясь на статью 174 Гражданского кодекса Российской Федерации и неприменимость названных условий договора, суды не указали, какими учредительными документами ограничены полномочия руководителя партнерства по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершалась сделка, каким нормам названные условия договора противоречат.
Решением общего собрания собственников помещений от 30.03.2011 утвержден тариф на содержание и обслуживание общего имущества бизнес-центра в размере 58,70 рублей за 1 кв. м площади владения. Протокол общего собрания не отражает факта утверждения тарифа в отношении всех помещений без выделения типов помещений и учета их технических характеристик (нежилые помещения, парковочные площадки, террасы, места общего пользования). Соответствующее обстоятельство установлено судами без ссылки на какое-либо доказательство.
Расчет утвержденного решением общего собрания собственников помещений от 30.03.2011 тарифа на содержание и обслуживание общего имущества бизнес-центра в размере 58,70 рублей за 1 кв. м площади владения осуществлен исходя из 20 912, 28 кв. м площади принадлежащих собственникам помещений (лист 3 протокола общего собрания собственников помещений от 30.03.2011), в то время как площадь нежилых помещений здания, находящихся в собственности физических и юридических лиц, составила 22 145,1 кв. м (лист 1 протокола общего собрания собственников помещений от 30.03.2011). Суды не установили назначение и принадлежность помещений, площадь которых исключена из общей площади помещений, примененной при расчете тарифа. В этой связи, судам следовало учесть, что взыскание платы за содержание и обслуживание помещения, площадь которого не учтена при расчете тарифа, может привести к неосновательному обогащению обслуживающей компании, все расходы которой, связанные с обслуживанием здания бизнес-центра, в том числе и спорной террасы, будут возмещены за счет собственников помещений, площадь которых при расчете тарифа учтена.
Обжалуемые судебные акты также не отражают причины применения истцом при расчете причитающейся с ответчика в счет расходов на оплату коммунальных платежей суммы различных показателей доли общества в этих расходах (1,71% и 1,78%). С учетом наличия между сторонами разногласий также требует проверки на основании первичной бухгалтерской документации достоверность суммы соответствующих расходов в спорный период.
Таким образом, вывод судов о доказанности факта неосновательного обогащения ответчика за счет истца и его размера не может быть признан соответствующим установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При новом рассмотрении суду необходимо полно и всесторонне исследовать имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства, дать оценку договору от 04.04.2010 N 40 на предмет его соответствия нормам законодательства в условиях наличия (отсутствия) утвержденного для партнерства тарифа, устранить названные в настоящем постановлении противоречия, после чего, соблюдая требования процессуального закона к содержанию судебного акта, правильно применяя нормы материального и процессуального права, вынести законное и обоснованное решение.
Доводы ответчика о том, что тарифы, установленные решениями собраний, касаются только содержания общего имущества здания и не распространяются на помещения, принадлежащее собственникам здания на основании свидетельства о праве собственности, правомерно отклонены судом апелляционной инстанции в связи с их противоречием вышеприведенным правовым нормам, в частности статье 154 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Партнерство, как избранное собственниками нежилых помещений лицо, уполномоченное действовать от их имени в отношениях с третьими лицами на основании доверенности от 24.03.2010 и как управляющая организация, с которой заключен договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, в соответствии с частью 1 статьи 972, частью 2 статьи 975 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации вправе требовать от доверителей как возмещение понесенные издержек и, если это предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором поручения, вознаграждение, так и установленной договором оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества платы.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.12.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2012 по делу N А53-14703/2011 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 13.06.2012 ПО ДЕЛУ N А53-14703/2011
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июня 2012 г. по делу N А53-14703/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 7 июня 2012 года
Постановление в полном объеме изготовлено 13 июня 2012 года
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии от истца - некоммерческого партнерства "Управление инфраструктурой бизнес-центра Купеческий двор" (ИНН 6164273897, ОГРН 1076100006091) - Лапач Л.В. (доверенность от 20.06.2011), Макаровой Н.Ф. (доверенность от 08.02.2012), от ответчика - закрытого акционерного общества "Ростов-Лада-2" (ИНН 6165068749, ОГРН 1026103710808) - Казачанского С.В. (доверенность от 24.12.2012), рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Ростов-Лада-2" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.12.2011 (судья Суденко А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2012 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу N А53-14703/2011, установил следующее.
Некоммерческое партнерство "Управление инфраструктурой бизнес-центра Купеческий двор" (далее - управление, партнерство) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к ЗАО "Ростов-Лада-2" (далее - общество, собственник) о взыскании 510 395 рублей 16 копеек возникшего в период с 01.04.2010 по 30.11.2011 неосновательного обогащения в связи с невнесением платы за содержание, техническое обслуживание и эксплуатацию принадлежащего ответчику нежилого помещения - террасы площадью 376,7 кв. м, а также платы в счет долевого участия в коммунальных расходах на содержание общего имущества, 15 706 рублей 67 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами и 30 тыс. рублей расходов на оплату услуг представителя (с учетом увеличения суммы иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.12.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2012, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Суды со ссылкой на статью 174 Гражданского кодекса Российской Федерации указали на осведомленность сторон о наличии ограничений в совершении сделки в части установления размера платы за содержание, техническое обслуживание и эксплуатацию нежилого помещения, признали их действия по заключению договора в соответствующей части направленными на снижение бремени расходов на содержание имущества одного из собственников в сравнении с другими собственниками нежилых помещений в здании, признали подтвержденными расходы истца, связанные с исполнением договоров на техническое обслуживание, эксплуатацию и обеспечение охраны здания. Принадлежащая ответчику терраса признана нежилым помещением, право собственности на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, плата за содержание, техническое обслуживание и эксплуатацию которого не может отличаться от платы за иные нежилые помещения в здании. При расчете суммы неосновательного обогащения применены утвержденные решениями общих собраний собственников от 20.11.2009 и 30.03.2011 тарифы.
Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением апелляционного суда, общество обжаловало их в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В кассационной жалобе общество отмечает, что утвержденные решениями общего собрания собственников тарифы касаются только содержания общего имущества в здании и не применимы при расчете платы за содержание, техническое обслуживание и эксплуатацию принадлежащих собственникам нежилых помещений, с учетом принципа свободы договора оплата расходов на содержание террасы должна производиться по тарифу, определенному заключенным с партнерством договором, не признанному в судебном порядке недействительным. Оспаривая расчет доли участия в коммунальных расходах, заявитель жалобы настаивает на том, что доля общества в коммунальных расходах на содержание общего имущества должна определяться исходя из всей суммы фактических расходов на содержание общего имущества пропорционально принадлежащей конкретному собственнику площади помещения, иной метод расчета приведет к получению прибыли партнерством, не являющимся коммерческой организацией. Общество также полагает, что у партнерства, действовавшего во взаимоотношениях с поставщиками коммунальных услуг от имени собственников помещений по доверенности, отсутствует право на взыскание неосновательного обогащения в виде сбереженной платы за содержание общего имущества с доверителей.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
В результате исследования имеющихся в деле доказательств суды установили, что общество является собственником нежилого помещения (терраса) N 40 общей площадью 376,7 кв. м, расположенного на восьмом этаже бизнес-центра "Купеческий двор" в г. Ростове-на-Дону по ул. Социалистической, 74, (далее - бизнес-центр), в подтверждение чего сослались на свидетельство о государственной регистрации права от 07.03.2008 серии 61 АГ N 982351.
Решением от 20.11.2009 общего собрания собственников нежилых помещений бизнес-центра утвержден единый тариф на содержание и обслуживание общего имущества в размере 58,50 рубля за 1 кв. м (далее - решение общего собрания от 20.11.2009)
4 апреля 2010 года партнерство (исполнитель) и общество (собственник) заключили договор N 40 (далее - договор от 04.04.2010 N 40) о содержании, обслуживании и управлении имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Исполнитель обязался оказывать собственнику услуги по содержанию его недвижимого имущества, а также имущества, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в здании, в том числе террасы площадью 376,7 кв. м.
В соответствии с пунктом 4.1 договора от 01.04.2010 N 40 расценки на обслуживание здания утверждаются в порядке, определенном уставом и регламентом исполнителя, т.е. общим собранием собственников нежилых помещений.
Приложением N 3 к договору от 01.04.2010 N 40 для общества установлен особый тариф на услуги по управлению и содержанию террасы в размере 3 рублей за 1 кв. м в месяц.
30 марта 2011 года решением общего собрания собственников нежилых помещений бизнес-центра утвержден тариф в размере 58,70 рубля за 1 кв. м владения без выделения типов помещений и учета их технических характеристик (нежилые помещения, парковочные площадки, террасы, места общего пользования; далее - решение собрания от 30.03.2011).
В целях содержания, обслуживания общего имущества собственников нежилых помещений в здании бизнес-центра и управления им, управляющая компания, действуя на основании доверенности от 24.03.2010, заключила соответствующие договоры с организациями, оказывающими названные услуги.
Сославшись на то, что заключенный сторонами договор от 01.04.2010 N 40 в части стоимости услуг по управлению и содержанию общего имущества противоречит решениям, принятым на собраниях собственников нежилых помещений бизнес-центра, произведя расчет стоимости услуг, исходя из тарифов 58,50 рубля за 1 кв. м (решение собрания от 20.11.2009), 58,70 рубля за 1 кв. м (решение собрания от 30.03.2011), площади террасы и количества месяцев в спорный период, партнерство обратилось в арбитражный суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
В связи с вопросами, возникшими в судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости на общее имущество здания или сооружения, в котором расположены эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 23.07.2009 N 64 разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из того, что поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, к указанным отношениям в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, доля которых определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (статьи 37, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса Российской Федерации включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, состоящую из платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также платы за коммунальные услуги, в том числе за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
По смыслу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации участие в расходах на содержание собственного помещения, а также на содержание общего имущества в многоквартирном доме собственник помещения осуществляет путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Порядок непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме определен статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме на основании решения общего собрания заключается договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией.
По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.
Договоры на обеспечение холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения могут заключаться как каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени, так и иным лицом, имеющим полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
В соответствии с пунктом 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), надлежащее содержание общего имущества при непосредственном управлении многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений (пункт 32 Правил).
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009, расчет стоимости услуг управляющей организации представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы утвержденного тарифа (платы за содержание и ремонт жилого помещения) на площадь помещения и соответствующее число месяцев. Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая организация не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
При принятии обжалуемых судебных актов суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.
Имеющаяся в деле выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.2011 N 01/411/2011-913 и представленная на обозрение суда кассационной инстанции копия свидетельства о государственной регистрации права от 07.03.2008 серии 61 АГ N 982351 содержат сведения о том, что помещение N 40 является частью принадлежащего обществу на праве собственности нежилого помещения площадью 428,8 кв. м с кадастровым (условным) номером 61-61-01/019/2008-392.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что нежилое помещение (терраса) N 40 общей площадью 376,7 кв. м является самостоятельным объектом недвижимости, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет и право собственности на который зарегистрировано за обществом.
Строительные нормы и правила 2.08.01-89* "Жилые здания", утвержденные постановлением Государственного строительного комитета СССР от 16 мая 1989 г. N 78, определяют террасу как огражденную открытую пристройку к зданию в виде площадки для отдыха, которая может иметь крышу, размещается на земле или над нижерасположенным этажом.
Аналогичное определение со ссылкой на названные строительные нормы и правила содержит Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная приказом Минземстроя России от 04.08.1998 г. N 37.
В соответствии с пунктом 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации в общую площадь жилого помещения, состоящую из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, не включается площадь террас.
Констатировав очевидный факт непригодности террасы для постоянного проживания граждан, суды нормативно не обосновали невозможность применения названной нормы Жилищного кодекса Российской Федерации по аналогии с учетом данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 23.07.2009 N 64 разъяснений.
Применяя при расчете суммы неосновательного обогащения за период с 01.04.2010 по 31.03.2011 утвержденный решением общего собрания собственников помещений от 20.11.2009 тариф в размере 58,50 рублей за 1 кв. м суды не приняли во внимание, что названным решением общего собрания утверждена стоимость услуг управляющих компаний ООО "УК Плеяда-Альянс" и ООО "УК Купеческий Двор" по обслуживанию помещений многофункционального офисного центра "Купеческий Двор", а общим собранием собственников помещений 19.03.2009 принято решение о выборе непосредственного способа управления бизнес-центром, и в качестве лица, уполномоченного действовать от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами, избрано партнерство.
Суды не установили обстоятельства, связанные с переходом к партнерству в порядке правопреемства прав и обязанностей названных управляющих компаний, с утверждением на общем собрании собственников помещений в соответствии с частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации для партнерства с учетом его предложений размера платы за содержание и ремонт помещений на период с 01.04.2010 по 31.03.2011, а также с причинами включения контрагентами в условия договора от 04.04.2010 N 40 тарифов, отличающихся от утвержденных решением общего собрания собственников помещений от 20.11.2009 величин.
В обжалуемых судебных актах отсутствует обоснование невозможности применения согласованных сторонами в договоре от 04.04.2010 N 40 условий. Ссылаясь на статью 174 Гражданского кодекса Российской Федерации и неприменимость названных условий договора, суды не указали, какими учредительными документами ограничены полномочия руководителя партнерства по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершалась сделка, каким нормам названные условия договора противоречат.
Решением общего собрания собственников помещений от 30.03.2011 утвержден тариф на содержание и обслуживание общего имущества бизнес-центра в размере 58,70 рублей за 1 кв. м площади владения. Протокол общего собрания не отражает факта утверждения тарифа в отношении всех помещений без выделения типов помещений и учета их технических характеристик (нежилые помещения, парковочные площадки, террасы, места общего пользования). Соответствующее обстоятельство установлено судами без ссылки на какое-либо доказательство.
Расчет утвержденного решением общего собрания собственников помещений от 30.03.2011 тарифа на содержание и обслуживание общего имущества бизнес-центра в размере 58,70 рублей за 1 кв. м площади владения осуществлен исходя из 20 912, 28 кв. м площади принадлежащих собственникам помещений (лист 3 протокола общего собрания собственников помещений от 30.03.2011), в то время как площадь нежилых помещений здания, находящихся в собственности физических и юридических лиц, составила 22 145,1 кв. м (лист 1 протокола общего собрания собственников помещений от 30.03.2011). Суды не установили назначение и принадлежность помещений, площадь которых исключена из общей площади помещений, примененной при расчете тарифа. В этой связи, судам следовало учесть, что взыскание платы за содержание и обслуживание помещения, площадь которого не учтена при расчете тарифа, может привести к неосновательному обогащению обслуживающей компании, все расходы которой, связанные с обслуживанием здания бизнес-центра, в том числе и спорной террасы, будут возмещены за счет собственников помещений, площадь которых при расчете тарифа учтена.
Обжалуемые судебные акты также не отражают причины применения истцом при расчете причитающейся с ответчика в счет расходов на оплату коммунальных платежей суммы различных показателей доли общества в этих расходах (1,71% и 1,78%). С учетом наличия между сторонами разногласий также требует проверки на основании первичной бухгалтерской документации достоверность суммы соответствующих расходов в спорный период.
Таким образом, вывод судов о доказанности факта неосновательного обогащения ответчика за счет истца и его размера не может быть признан соответствующим установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При новом рассмотрении суду необходимо полно и всесторонне исследовать имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства, дать оценку договору от 04.04.2010 N 40 на предмет его соответствия нормам законодательства в условиях наличия (отсутствия) утвержденного для партнерства тарифа, устранить названные в настоящем постановлении противоречия, после чего, соблюдая требования процессуального закона к содержанию судебного акта, правильно применяя нормы материального и процессуального права, вынести законное и обоснованное решение.
Доводы ответчика о том, что тарифы, установленные решениями собраний, касаются только содержания общего имущества здания и не распространяются на помещения, принадлежащее собственникам здания на основании свидетельства о праве собственности, правомерно отклонены судом апелляционной инстанции в связи с их противоречием вышеприведенным правовым нормам, в частности статье 154 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Партнерство, как избранное собственниками нежилых помещений лицо, уполномоченное действовать от их имени в отношениях с третьими лицами на основании доверенности от 24.03.2010 и как управляющая организация, с которой заключен договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, в соответствии с частью 1 статьи 972, частью 2 статьи 975 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации вправе требовать от доверителей как возмещение понесенные издержек и, если это предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором поручения, вознаграждение, так и установленной договором оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества платы.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.12.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2012 по делу N А53-14703/2011 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)