Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2010 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Прайм", г. Волгоград,
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2010
по делу N А12-9034/2010
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центрального района г. Волгограда", г. Волгоград, к обществу с ограниченной ответственностью "Прайм", г. Волгоград, о взыскании 27 072 руб. 42 коп.,
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центрального района г. Волгограда" (далее - ООО "Управляющая компания Центрального района г. Волгограда", эксплуатирующая компания) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Прайм" (далее - ООО "Прайм", общество) о взыскании 26 838 руб. 73 коп. долга по договору на оказание услуг, 233 руб. 69 коп. процентов за просрочку оплаты оказанных услуг за период с 11.02.2010 по 21.04.2010.
Исковые требования основаны на положениях статьи 307, 309, 310, 314, 395, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что эксплуатирующей компанией на основании договора от 01.10.2009 N 116, заключенного с управляющей организацией, оказаны услуги по техническому обслуживанию общего имущества нежилого помещения, однако ответчик оплату указанных услуг не произвел.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 22.06.2010 в удовлетворении иска отказано.
Суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих факт оказания услуг ответчику и как следствие наличие задолженности.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2010 решение суда в части отказа в удовлетворении основного долга и процентов отменено. С ООО "Прайм" в пользу ООО "Управляющая компания Центрального района г. Волгограда" взыскано 26 838 руб. 73 коп. основного долга, 226 руб. 61 коп. процентов.
Разрешая спор, суд апелляционной инстанции посчитал доказанным факт оказания услуг ответчику, также указал, что неподписанные актов выполненных работ заказчиком не является безусловным доказательством того, что услуги не оказывались, поскольку материалами дела подтверждено оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества эксплуатирующей компании.
В кассационной жалобе общества, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, постановление суда апелляционной инстанции предлагается отменить как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, оставить в силе решение суда первой инстанции.
Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что услуги по договору, заключенному между сторонами, управляющей компанией не оказывались, результат работ не сдан ответчику, акты выполненных работ не предоставлялись, в связи с чем у ответчика отсутствуют основания для оплаты заявленной в иске суммы.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между индивидуальным предпринимателем Самбуровым Николаем Анатольевичем, индивидуальным предпринимателем Медведевой Галиной Владимировной и индивидуальным предпринимателем Коротковой Валентиной Александровной (принципалы) и ООО "Прайм" (агент) заключены агентские договоры от 24.07.2008 N 14пр/08, от 24.07.2008 N 16пр/08 и от 20.03.2009 N 21пр/09 соответственно, по условиям которых агент обязуется за вознаграждение по поручению принципалов совершать юридические и иные действия, связанные с осуществлением поиска юридических лиц, заинтересованных в заключении договора аренды недвижимого имущества, принадлежащего принципалам.
Согласно пункту 2.1.4 указанных договоров агент обязан заключать от своего имени договоры с организациями, предоставляющими услуги на электро-, тепло-, водоснабжение, услуги телефонной связи и иными обслуживающими организациями.
Пунктом 2.1.7 предусмотрена обязанность агента представлять принципалам отчеты не реже одного раза в месяц с приложением необходимых доказательств расходов, понесенных агентом за счет принципалов.
Дополнительными соглашениями от 15.07.2009 внесены изменения в приложения N 1 агентских договоров, согласно которым к списку имущества добавлена 1/3 доли встроенного нежилого помещения, общей площадью 1151,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Ленина, д. 6, принадлежащего принципалам (Медведевой Г.В., Самбурову Н.А., Коротковой В.А.) на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 15.07.2009 серия 34 АБ N 304548, от 15.07.2009 серия 34 АБ N 304549, от 15.07.2009 серия 34 АБ N 304547.
Для осуществления хозяйственной деятельности между ООО "Прайм" (заказчик) и ООО "Управляющая компания Центрального района г. Волгограда" (исполнитель) заключен договор от 01.09.2009 N 19-ТО на оказание услуг по санитарному содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Ленина, д. 6, по условиям которого исполнитель принимает на себя обязанности по санитарному содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту внутридомового инженерного оборудования общего имущества дома, включая аварийно-диспетчерское обслуживание, санитарное содержание придомовой территории.
В соответствии с пунктом 2.3.4 названного договора исполнитель обязан ежемесячно в срок до 10 числа месяца следующего за отчетным предоставлять заказчику акт выполненных работ, а заказчик обязан своевременно подписывать акт выполненных работ, предъявленный исполнителем. В случае не подписания заказчиком акта выполненных работ и не представления мотивированного письменного отказа до окончания месяца, следующего за отчетным, акт считается подписанным, претензии по оказанным услугам не принимаются (пункт 2.1.11).
Согласно пункту 3.2 договора от 01.09.2009 N 19-ТО оплата в размере 8498 руб. 07 коп. в месяц (пункт 3.1) производится заказчиком ежемесячно самостоятельно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным, путем перечисления денежных средств.
Между обществом с ограниченной ответственностью "Жилкомфорт" (управляющая организация), ООО "Управляющая компания Центрального района г. Волгограда" (эксплуатирующая организация), открытым акционерным обществом "Информационно-вычислительный центр жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса Волгограда" (агент) заключен договор от 01.10.2009 N 116 на оказание услуг населению по техническому обслуживанию, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов и содержанию придомовых территорий, по условиям которого управляющая организация поручает эксплуатирующей организации оказание услуг населению по техническому обслуживанию, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов и содержанию придомовых территорий, находящихся в Центральном районе г. Волгограда по адресам, указанным в Приложении N 1.
Многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Ленина, д. 6, поименован в Приложении N 1 к договору от 01.10.2009 N 116.
В письменном обращении управляющей компании от 31.03.2010 N 10 обществу предлагалось оплатить образовавшуюся задолженность.
Поскольку заказчик не исполнил обязанности по оплате оказанных услуг, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Содержащиеся в судебных актах выводы основаны на неполной оценке всех обстоятельств дела и правильной квалификации спорных отношений.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, а также земельный участок, на котором расположен дом с элементами озеленения.
На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Аналогичная норма содержится и в Жилищном кодексе Российской Федерации.
Кроме того, в соответствии с положениями раздела VII Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления дома путем заключения договора с управляющей компанией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
Согласно пункту 31 Правил N 491 плата за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию, определяется решением общего собрания, которым устанавливается одинаковой для всех собственников помещений.
Пунктом 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75) определено понятие "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения", который устанавливает одинаковый для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме либо лицо, на которое такая обязанность возложена по соглашению с собственником, в силу прямого указания закона обязано нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается между управляющей компанией и собственниками помещений в многоквартирном доме на условиях, указанных в решениях общего собрания, в условиях предусматриваются, в том числе: состав общего имущества многоквартирного дома, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Спецификой спорных правоотношений является то, что ООО "Прайм" не является собственником нежилых помещений.
Из содержания пункта 2.14 агентских договоров, заключенных между ООО "Прайм" (агент) и предпринимателями, следует обязанность агента заключать от своего имени договоры с организациями, предоставляющими услуги по передаче электрической и тепловой энергии и телефонной связи, а также с иными обслуживающими организациями.
Согласно пункту 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
На основании внесенных изменений от 15.07.2009 к агентским договорам от 24.07.2008 N 14пр/08, от 24.07.2008 N 16пр/08 и от 20.03.2009 N 21пр/09, заключенных между предпринимателями (принципалы) и ООО "Прайм" (агент), согласно которым агенту предоставлено в пользование нежилое помещение общей площадью 1151,5 кв. м, принадлежащее принципалам на праве долевой собственности, при этом агент обязался от своего имени заключать договоры с обслуживающими организациями.
Однако судами оставлены без правовой оценки правомерность действий участников агентских договоров, по условиям которых агенту предоставлялись в пользование нежилые помещения с возложением на него обязанности по заключению от своего имени договоров с обслуживающими организациями.
Положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации не исключают возможности возложения собственником расходов на содержание общедомового имущества на арендаторов нежилых помещений, однако в данном конкретном случае такие действия необходимо расценивать через применение статей 313, 403 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что ООО "Прайм" в рамках агентских отношений передавались в пользование нежилые помещения, что не может рассматриваться в качестве юридических и иных действий (пункт 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации), судам необходимо установить вправе ли управляющая компания требовать возмещения таких расходов непосредственно от агента, в фактическом пользовании которого находятся нежилые помещения по договору с собственниками.
Вместе с тем требования о возмещении затрат по содержанию общедомового имущества предъявлены ООО "Управляющая компания Центрального района г. Волгограда", основываясь на договоре от 01.10.2009 N 116, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью "Жилкомфорт" и открытым акционерным обществом "Информационно-вычислительный центр жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса Волгограда" (агент), по условиям которого управляющая компания поручает эксплуатирующей организации оказывать услуги по техническому содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, а агент перечисляет денежные средства, поступившие от населения.
Условия названного договора не предусматривают право эксплуатирующей организации заключать договоры непосредственно с собственниками (арендаторами) помещений с возможностью получения платы за содержание общедомового имущества.
Судебные инстанции не учли, что право привлекать подрядные организации к выполнению всего комплекса отдельных работ, принятых управляющей компанией от собственников помещений должно быть основано на соответствующих условиях договоров по управлению многоквартирным домом, заключенных с собственниками.
Документальных подтверждений об избрании способа управления, правомерности привлечения управляющей компанией другой подрядной организации и право последней заключать договора с арендаторами нежилых помещений в материалах дела не имеется.
Отсутствует надлежащая правовая оценка и действий ООО "Прайм" относительно того от имени кого был заключен договор от 01.09.2009 N 19-ТО, поскольку ответчик имел агентские обязательства перед собственниками помещений.
Таким образом, с учетом требований статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации суду надлежало исследовать право ООО "Управляющая компания Центрального района г. Волгограда" требовать возмещения расходов непосредственно с собственников (арендаторов) нежилых помещений, при этом, не являясь управляющей компанией.
При таких обстоятельствах судебные акты приняты с нарушением норм действующего законодательства.
При новом рассмотрении суду необходимо исследовать доказательства об избрании управляющей компании, право истца требовать расходов на содержание общего имущества в свою пользу, оценить основания для предъявления требований к ООО "Прайм", которое не является собственником помещений, дать правовую оценку договору, заключенному между лицом, фактически владеющим нежилым помещением, и привлеченной для оказания услуг организацией, которая не является участником договора управления многоквартирным домом (статья 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 22.06.2010 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2010 по делу N А12-9034/2010 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.
Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 15.12.2010 ПО ДЕЛУ N А12-9034/2010
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 декабря 2010 г. по делу N А12-9034/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2010 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Прайм", г. Волгоград,
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2010
по делу N А12-9034/2010
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центрального района г. Волгограда", г. Волгоград, к обществу с ограниченной ответственностью "Прайм", г. Волгоград, о взыскании 27 072 руб. 42 коп.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центрального района г. Волгограда" (далее - ООО "Управляющая компания Центрального района г. Волгограда", эксплуатирующая компания) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Прайм" (далее - ООО "Прайм", общество) о взыскании 26 838 руб. 73 коп. долга по договору на оказание услуг, 233 руб. 69 коп. процентов за просрочку оплаты оказанных услуг за период с 11.02.2010 по 21.04.2010.
Исковые требования основаны на положениях статьи 307, 309, 310, 314, 395, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что эксплуатирующей компанией на основании договора от 01.10.2009 N 116, заключенного с управляющей организацией, оказаны услуги по техническому обслуживанию общего имущества нежилого помещения, однако ответчик оплату указанных услуг не произвел.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 22.06.2010 в удовлетворении иска отказано.
Суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих факт оказания услуг ответчику и как следствие наличие задолженности.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2010 решение суда в части отказа в удовлетворении основного долга и процентов отменено. С ООО "Прайм" в пользу ООО "Управляющая компания Центрального района г. Волгограда" взыскано 26 838 руб. 73 коп. основного долга, 226 руб. 61 коп. процентов.
Разрешая спор, суд апелляционной инстанции посчитал доказанным факт оказания услуг ответчику, также указал, что неподписанные актов выполненных работ заказчиком не является безусловным доказательством того, что услуги не оказывались, поскольку материалами дела подтверждено оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества эксплуатирующей компании.
В кассационной жалобе общества, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, постановление суда апелляционной инстанции предлагается отменить как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, оставить в силе решение суда первой инстанции.
Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что услуги по договору, заключенному между сторонами, управляющей компанией не оказывались, результат работ не сдан ответчику, акты выполненных работ не предоставлялись, в связи с чем у ответчика отсутствуют основания для оплаты заявленной в иске суммы.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между индивидуальным предпринимателем Самбуровым Николаем Анатольевичем, индивидуальным предпринимателем Медведевой Галиной Владимировной и индивидуальным предпринимателем Коротковой Валентиной Александровной (принципалы) и ООО "Прайм" (агент) заключены агентские договоры от 24.07.2008 N 14пр/08, от 24.07.2008 N 16пр/08 и от 20.03.2009 N 21пр/09 соответственно, по условиям которых агент обязуется за вознаграждение по поручению принципалов совершать юридические и иные действия, связанные с осуществлением поиска юридических лиц, заинтересованных в заключении договора аренды недвижимого имущества, принадлежащего принципалам.
Согласно пункту 2.1.4 указанных договоров агент обязан заключать от своего имени договоры с организациями, предоставляющими услуги на электро-, тепло-, водоснабжение, услуги телефонной связи и иными обслуживающими организациями.
Пунктом 2.1.7 предусмотрена обязанность агента представлять принципалам отчеты не реже одного раза в месяц с приложением необходимых доказательств расходов, понесенных агентом за счет принципалов.
Дополнительными соглашениями от 15.07.2009 внесены изменения в приложения N 1 агентских договоров, согласно которым к списку имущества добавлена 1/3 доли встроенного нежилого помещения, общей площадью 1151,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Ленина, д. 6, принадлежащего принципалам (Медведевой Г.В., Самбурову Н.А., Коротковой В.А.) на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 15.07.2009 серия 34 АБ N 304548, от 15.07.2009 серия 34 АБ N 304549, от 15.07.2009 серия 34 АБ N 304547.
Для осуществления хозяйственной деятельности между ООО "Прайм" (заказчик) и ООО "Управляющая компания Центрального района г. Волгограда" (исполнитель) заключен договор от 01.09.2009 N 19-ТО на оказание услуг по санитарному содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Ленина, д. 6, по условиям которого исполнитель принимает на себя обязанности по санитарному содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту внутридомового инженерного оборудования общего имущества дома, включая аварийно-диспетчерское обслуживание, санитарное содержание придомовой территории.
В соответствии с пунктом 2.3.4 названного договора исполнитель обязан ежемесячно в срок до 10 числа месяца следующего за отчетным предоставлять заказчику акт выполненных работ, а заказчик обязан своевременно подписывать акт выполненных работ, предъявленный исполнителем. В случае не подписания заказчиком акта выполненных работ и не представления мотивированного письменного отказа до окончания месяца, следующего за отчетным, акт считается подписанным, претензии по оказанным услугам не принимаются (пункт 2.1.11).
Согласно пункту 3.2 договора от 01.09.2009 N 19-ТО оплата в размере 8498 руб. 07 коп. в месяц (пункт 3.1) производится заказчиком ежемесячно самостоятельно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным, путем перечисления денежных средств.
Между обществом с ограниченной ответственностью "Жилкомфорт" (управляющая организация), ООО "Управляющая компания Центрального района г. Волгограда" (эксплуатирующая организация), открытым акционерным обществом "Информационно-вычислительный центр жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса Волгограда" (агент) заключен договор от 01.10.2009 N 116 на оказание услуг населению по техническому обслуживанию, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов и содержанию придомовых территорий, по условиям которого управляющая организация поручает эксплуатирующей организации оказание услуг населению по техническому обслуживанию, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов и содержанию придомовых территорий, находящихся в Центральном районе г. Волгограда по адресам, указанным в Приложении N 1.
Многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Ленина, д. 6, поименован в Приложении N 1 к договору от 01.10.2009 N 116.
В письменном обращении управляющей компании от 31.03.2010 N 10 обществу предлагалось оплатить образовавшуюся задолженность.
Поскольку заказчик не исполнил обязанности по оплате оказанных услуг, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Содержащиеся в судебных актах выводы основаны на неполной оценке всех обстоятельств дела и правильной квалификации спорных отношений.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, а также земельный участок, на котором расположен дом с элементами озеленения.
На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Аналогичная норма содержится и в Жилищном кодексе Российской Федерации.
Кроме того, в соответствии с положениями раздела VII Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления дома путем заключения договора с управляющей компанией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
Согласно пункту 31 Правил N 491 плата за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию, определяется решением общего собрания, которым устанавливается одинаковой для всех собственников помещений.
Пунктом 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75) определено понятие "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения", который устанавливает одинаковый для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме либо лицо, на которое такая обязанность возложена по соглашению с собственником, в силу прямого указания закона обязано нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается между управляющей компанией и собственниками помещений в многоквартирном доме на условиях, указанных в решениях общего собрания, в условиях предусматриваются, в том числе: состав общего имущества многоквартирного дома, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Спецификой спорных правоотношений является то, что ООО "Прайм" не является собственником нежилых помещений.
Из содержания пункта 2.14 агентских договоров, заключенных между ООО "Прайм" (агент) и предпринимателями, следует обязанность агента заключать от своего имени договоры с организациями, предоставляющими услуги по передаче электрической и тепловой энергии и телефонной связи, а также с иными обслуживающими организациями.
Согласно пункту 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
На основании внесенных изменений от 15.07.2009 к агентским договорам от 24.07.2008 N 14пр/08, от 24.07.2008 N 16пр/08 и от 20.03.2009 N 21пр/09, заключенных между предпринимателями (принципалы) и ООО "Прайм" (агент), согласно которым агенту предоставлено в пользование нежилое помещение общей площадью 1151,5 кв. м, принадлежащее принципалам на праве долевой собственности, при этом агент обязался от своего имени заключать договоры с обслуживающими организациями.
Однако судами оставлены без правовой оценки правомерность действий участников агентских договоров, по условиям которых агенту предоставлялись в пользование нежилые помещения с возложением на него обязанности по заключению от своего имени договоров с обслуживающими организациями.
Положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации не исключают возможности возложения собственником расходов на содержание общедомового имущества на арендаторов нежилых помещений, однако в данном конкретном случае такие действия необходимо расценивать через применение статей 313, 403 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что ООО "Прайм" в рамках агентских отношений передавались в пользование нежилые помещения, что не может рассматриваться в качестве юридических и иных действий (пункт 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации), судам необходимо установить вправе ли управляющая компания требовать возмещения таких расходов непосредственно от агента, в фактическом пользовании которого находятся нежилые помещения по договору с собственниками.
Вместе с тем требования о возмещении затрат по содержанию общедомового имущества предъявлены ООО "Управляющая компания Центрального района г. Волгограда", основываясь на договоре от 01.10.2009 N 116, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью "Жилкомфорт" и открытым акционерным обществом "Информационно-вычислительный центр жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса Волгограда" (агент), по условиям которого управляющая компания поручает эксплуатирующей организации оказывать услуги по техническому содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, а агент перечисляет денежные средства, поступившие от населения.
Условия названного договора не предусматривают право эксплуатирующей организации заключать договоры непосредственно с собственниками (арендаторами) помещений с возможностью получения платы за содержание общедомового имущества.
Судебные инстанции не учли, что право привлекать подрядные организации к выполнению всего комплекса отдельных работ, принятых управляющей компанией от собственников помещений должно быть основано на соответствующих условиях договоров по управлению многоквартирным домом, заключенных с собственниками.
Документальных подтверждений об избрании способа управления, правомерности привлечения управляющей компанией другой подрядной организации и право последней заключать договора с арендаторами нежилых помещений в материалах дела не имеется.
Отсутствует надлежащая правовая оценка и действий ООО "Прайм" относительно того от имени кого был заключен договор от 01.09.2009 N 19-ТО, поскольку ответчик имел агентские обязательства перед собственниками помещений.
Таким образом, с учетом требований статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации суду надлежало исследовать право ООО "Управляющая компания Центрального района г. Волгограда" требовать возмещения расходов непосредственно с собственников (арендаторов) нежилых помещений, при этом, не являясь управляющей компанией.
При таких обстоятельствах судебные акты приняты с нарушением норм действующего законодательства.
При новом рассмотрении суду необходимо исследовать доказательства об избрании управляющей компании, право истца требовать расходов на содержание общего имущества в свою пользу, оценить основания для предъявления требований к ООО "Прайм", которое не является собственником помещений, дать правовую оценку договору, заключенному между лицом, фактически владеющим нежилым помещением, и привлеченной для оказания услуг организацией, которая не является участником договора управления многоквартирным домом (статья 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 22.06.2010 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2010 по делу N А12-9034/2010 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.
Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)