Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Самоволькин С.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи Стяжкина С.Л.,
судей Полушкина А.В.,
Шалагиной Л.А.,
при секретаре судебного заседания У.А.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске Удмуртской Республики 12 июля 2010 года гражданское дело по кассационной жалобе К.К.В. на решение Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 16 апреля 2010 года, которым:
удовлетворен иск К.А.И. к закрытому акционерному обществу "Э", К.К.В. о признании права собственности на объект недвижимого имущества, признании сделки недействительной,
за К.А.И. признано право собственности на объект долевого строительства - трехкомнатную квартиру N <...>, общей проектной площадью - 104,67 кв. м, этаж 5, подъезд 3 в 4-секционном, десятиэтажном жилом доме со встроенными конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1-м этаже <...>.
Договор на участие в долевом строительстве от 21 января 2009 года N <...> по передаче объекта долевого строительства - трехкомнатной квартиры N <...>, расположенной на 5 этаже жилого дома N <...> по <...>, заключенный между закрытым акционерным обществом "Э" и К.К.В. признан недействительным,
с Закрытого акционерного общества "Э" в бюджет муниципального образования "Г" взыскана государственная пошлина в размере 30 950 руб.,
отказано в удовлетворении иска К.К.В. к закрытому акционерному обществу "Э", К.А.И. о признании права собственности на объект недвижимого имущества.
Заслушав доклад судьи Шалагиной Л.А., объяснения представителя К.К.В. - Р.Р.Р., действующего на основании доверенности от 24 марта 2010 года, поддержавшего доводы жалобы и просившего принять новое решение об удовлетворении встречного иска К.К.В., объяснения представителя К.А.И. - Г.Д.Г., действующего на основании доверенности от 20 октября 2009 года, возражавшего против доводов жалобы, просившего решение суда оставить без изменения, Судебная коллегия
Первоначально К.А.И. (далее по тексту - истец) обратился в суд с иском к закрытому акционерному обществу "Э" (далее по тексту - ответчик, ЗАО "Э") о признании права собственности на жилое помещение, указав, что 27 ноября 2007 года между ЗАО "Э" и ОАО "Х" заключен договор об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома 1, 2, 3, 4 секции 4-секционного 10-этажного многоквартирного дома с конторскими помещениями и объектами обслуживания на первом этаже по <...> Ижевска, условиями которого определены: доля и обязательства по инвестированию строительства объекта, распределение квартир, срок завершения строительства 3, 4 секции объекта, право на привлечение инвестиций для осуществления строительства объекта, путем заключения договоров о долевом участии в строительстве дома с дольщиками в пределах договора.
Данный договор подписан сторонами и не оспорен в судебном порядке, признан заключенным, не подлежал государственной регистрации, поскольку он является соглашением о совместной деятельности, а объект недвижимости (многоквартирный дом) является объектом инвестиционной деятельности, осуществляемой сторонами договора.
Администрацией г. Ижевска ЗАО "Э" выдано разрешение на строительство 3, 4 секции указанного дома, строительство объекта началось в 2005 году.
11 января 2006 года между ЗАО "Э" и ООО "М" заключен договор N <...> об инвестиции строительства многоквартирного дома, не подлежащий государственной регистрации, в соответствии с которым произведено инвестирование в сумме 1 936 395 руб. на 3-комнатную квартиру на 5 этаже под N <...> общей проектной площадью 104,67 кв. м, что подтверждается справкой и соглашениями о зачете взаимных требований, подписанными ЗАО "Э" и ООО "М".
01 декабря 2008 года между ООО "М" и К.А.И. заключен договор переуступки прав на вышеназванную квартиру, также не подлежащий государственной регистрации, который является заключенным, поскольку сторонами соблюдены все существенные условия договора - определены подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика ЗАО "Э", срок передачи объекта, цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
Истец в полном объеме исполнил свои обязательства по инвестированию строительства квартиры, однако застройщик ЗАО "Э" свои обязательства по передаче ему квартиры не исполнило, дом не сдан в эксплуатацию по настоящее время.
Поскольку жилой дом, как объект инвестиционной деятельности не принят в эксплуатацию, его строительство приостановлено ввиду финансовых трудностей, возникших у ЗАО "Э", истец вынужден обратится в суд с иском, поскольку статьей 46 Конституции РФ каждому гарантируется защита его прав и свобод.
Согласно статье 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" - незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг. Работа выполнена, оплата выполненных работ и услуг произведена. Следовательно, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Строительство жилого дома фактически закончено, дому присвоен почтовый адрес, проведена инвентаризация объекта, изготовлен технический паспорт на дом, кадастровый план на квартиру. Однако ответчик документы на регистрацию объекта незавершенного строительством жилого дома в УФРС по УР не предоставляет. Истец, как инвестор, имеет равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений, что гарантируется государством. В настоящее время он владеет и пользуется квартирой как полноправный собственник, им получены ключи от квартиры, произвел ремонт в квартире, оплачивает коммунальные услуги, что подтверждается квитанциями к приходным ордерам, однако своего права собственности на квартиру оформить не может, в связи с отсутствием разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.
Истец просил признать за ним право собственности на объект незавершенный строительством - трехкомнатную квартиру N <...>, расположенную на 5 этаже 10-этажного жилого дома <...>.
Впоследствии истцом заявлено ходатайство об увеличении исковых требований, в котором истец просил привлечь К.К.В. в качестве ответчика по его иску к ЗАО "Э" о признании права собственности и признать договор на участие в долевом строительстве от 21 января 2009 года N <...> по передаче объекта долевого строительства - трехкомнатной квартиры N <...>, расположенной на 5 этаже жилого дома N <...>, заключенный между ЗАО "Э" и К.К.В. недействительным.
Ответчик К.К.В. обратился к суду со встречным иском к ЗАО "Э", К.А.И. о признании за ним права собственности на спорный объект недвижимого имущества, указав, что 04 октября 2007 года ЗАО "Э" Администрацией г. Ижевска было выдано разрешение на строительство 10-этажного многоквартирного четырехсекционного жилого дома с конторскими помещениями и объектами обслуживания на первом этаже по пр. <...> в Индустриальном районе г. Ижевска.
27 ноября 2007 года между ЗАО "Э" и ОАО "Х" был заключен договор об участии в долевом строительстве вышеуказанного жилого дома, по условиям которого были определены доли участия каждой из сторон в долевом строительстве названного выше объекта, порядок оплаты своей доли участия в строительстве дома, срок завершения строительства 3, 4 секции строящегося дома, в также право привлекать инвестиции для осуществления строительства объекта, путем заключения самостоятельных договоров о долевом участии в строительстве дома с дольщиками в пределах договора.
Постановлением Семнадцатого апелляционного суда от 29 мая 2009 года N 17АП-3793/2009-ПС, оставленным без изменения постановлением ФАС Уральского округа от 09 сентября 2009 года N Ф09-6668/09-С4 договор от 27 ноября 2007 года, заключенный между ЗАО "Э" и ОАО "Х" был признан заключенным и квалифицирован как договор о совместной деятельности.
В свою очередь 21 января 2009 года между К.К.В. и ЗАО "Э" был заключен договор на участие в долевом строительстве N <...>, согласно которому Ответчик обязался за счет привлеченных долевых средств Дольщика построить десятиэтажный жилой дом <...> и после получения соответствующего разрешения на ввод Дома в эксплуатацию передать Дольщику в собственность объект долевого строительства - 3-комнатную кв. N <...>, расположенную на 5 этаже в 3 подъезде указанного дома.
Указанный договор в установленном законом порядке был зарегистрирован в УФРС по УР 30 октября 2009 года за регистрационным N <...>.
Все обязательства с его стороны были исполнены надлежащим образом, однако ЗАО "Э" до настоящего времени не предпринимает никаких действий по обеспечению ввода дома в эксплуатацию и последующей передаче ему спорной квартиры.
Определением Арбитражного суда УР от 24 ноября 2009 года в отношении ЗАО "Э" была введена процедура наблюдения, что ставит под угрозу возможность исполнения ответчиком своих обязательств по договору.
При этом К.К.В. просил признать за ним право собственности на объект незавершенный строительством - трехкомнатную квартиру N <...>, расположенную на 5 этаже десятиэтажного жилого д. <...>.
В судебном заседании представитель истца К.А.И. - Г.Д.Г., действующий на основании доверенности, на иске настаивает, встречный иск не признал.
Представитель ответчика К.К.В. - Р.Р.Р., действующий на основании доверенности, иск не признал, на встречном иске настаивал.
Представитель ЗАО "Э" А.Ю.Р., действующий на основании доверенности, иск не признал, встречный иск признал.
Представитель Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в УР Ш.С.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании иск признала, встречный иск не признала.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе К.К.В. просил решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
В жалобе указано, что суд не применил положения ст.ст. 432, 433 ГК РФ, ст.ст. 1, 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которым договор долевого участия подлежит государственной регистрации, в связи с чем договоры между ЗАО "Э" и ООО "М", между ООО "М" и К.А.И. являются незаключенными.
Кассатор не согласен с выводами суда о том, что регистрация долевого участия в установленном законом порядке не влечет за собой возникновения права собственности на спорное помещение и, что право на спорную квартиру у К.А.И. возникло раньше, чем у К.К.В., поскольку они противоречат положениям статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", но до настоящего времени ни ООО "М", ни К.А.И. в регпалату о регистрации договора на спорную квартиру не обращались, а ООО "М" передало К.А.И. несуществующее право.
Кассатор не согласен также с выводом суда о том, что спорное жилое помещение было передано ЗАО "Э" К.А.П., поскольку ЗАО "Э" исковые требования К.А.И. не признало в полном объеме, доступа у К.А.И. в спорное помещение не имеется, ключ от него находится у К.К.В., квитанции кооператива ЖК "С" являются недопустимым доказательством, поскольку из них не следует, что оплачивалось тепло за спорное помещение, какого-либо письменного документа о передаче спорной квартиры от ЗАО "Э" в ООО "М", и затем от ООО "М" к К.А.И. нет.
Кроме того, в жалобе указано, что представителем К.К.В. заявлялось ходатайство о подложности договора уступки прав (изготовления его задним числом) и квитанций об оплате к нему, заключенного между ООО "М" и К.А.И., и о проведении соответствующей экспертизы, однако суд немотивированно отклонил данное ходатайство, положив в основу своего решения обстоятельство, не доказанное в установленном порядке.
По мнению кассатора, суд самостоятельно изменил основание иска со ст. 169 ГК РФ и Закона "Об инвестиционной деятельности", на ст.ст. 398, 460 ГК РФ, тем самым нарушив нормы процессуального права.
Судом не дана оценка доводам К.К.В. о том, что договор уступки прав не мог быть заключен между ООО "М" и К.А.И. в силу прямого запрета, установленного п. 3 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, в силу чего данный договор является незаконной ничтожной сделкой.
Из представленных суду доказательств следовало, что ООО "М" ни в декабре 2008 года, ни в апреле, августе 2009 года от своих прав собственности на спорное помещение не отказывалось, уведомлений согласно статье 382 ГК РФ ООО "М" об уступке своих прав К.А.И. в ЗАО "Э" не направляло, надлежащих доказательств о состоявшейся уступке К.А.И. суду представлено не было, более того, на протяжении 2009 года ООО "М" оспаривало право собственности именно на спорную квартиру и просило Арбитражный суд УР признать за ним право собственности на данную квартиру, однако ООО "М" не было привлечено в качестве третьего лица.
В соответствии с частью 1 статьи 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Суд кассационной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме (часть 2 статьи 347 ГПК Ф).
Проверив доводы кассационной жалобы, материалы дела, а также решение суда первой инстанции в полном объеме, Судебная коллегия приходит к выводу, что при рассмотрении дела суд неправильно определил и установил юридически значимые обстоятельства, выводы суда основаны на неполно исследованных обстоятельствах, суд неправильно применил нормы материального права, что не позволяет признать принятое решение законным и обоснованным, и что является основанием для отмены решения суда в силу статьи 362 ГПК РФ.
Судом первой инстанции установлены и подтверждены материалами дела следующие обстоятельства.
11 января 2006 года между ЗАО "Э" (Застройщик) и ООО "М" (Инвестор) был заключен договор N <...> об инвестировании строительства многоквартирного дома, по условиям которого Инвестор принимает участие в финансировании строительства в объеме, указанном в настоящем договоре, а Застройщик осуществляет строительство отдельно стоящего 4-секционного многоквартирного многоэтажного жилого дома с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1 этаже по <...>, и по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию передает в собственность Инвестору: (одну) трехкомнатную квартиру на 2 этаже под N <...> общей (проектной) площадью 104,67 кв. м, в том числе жилой - 58,84 кв. м; (одну) двухкомнатную, квартиру на 8 этаже под N <...> общей (проектной) площадью, 68,85 кв. м, в том числе жилой - 34,27 кв. м; (одну) трехкомнатную квартиру на 5 этаже под N <...> общей (проектной) площадью 104,67 кв. м, в том числе жилой 58,84 кв. м. Всего = 278,19 кв. м (п. 1.1, 1.2 договора), сумма денежных средств, подлежащих уплате Инвестором на момент заключения настоящего договора составляет 5 146 515 руб., в счет цены договора Инвестор производит выполнение строительно-монтажных работ по договорам подряда N <...> от: 07.12.2005 г. и N <...> от 21.12.2005 г. в сроки согласно графику производства работ, утвержденному Заказчиком с фиксированным индексом (п. 3.1, 3.2 договора).
В соответствии с соглашениям о зачете взаимных требований NN <...>, <...>, <...>, <...> от 31 августа 2006 года, заключенными между ЗАО "Э" и ООО "М" погашается взаимная задолженность на суммы 237 303,90 руб., 318 267,00 руб., 112 2876,20 руб. и 257 947,90 руб. соответственно, при этом ЗАО "Э" погашает задолженность ООО "М" по договору о долевом участии в строительстве жилья N <...> от 11 января 2006 года.
Согласно справке N <...>, выданной ЗАО "Э" 28.02.2007 г., расчет по договору N <...> об инвестировании строительства многоквартирного дома от 11.01.2006 г. за квартиру, расположенную в отдельно стоящем 4-секционном жилом доме под N <...> по адресу: г. Ижевск, пр. <...> произведен в полном объеме и претензий ЗАО "Э" к ООО "М" не имеет.
01 декабря 2008 года между ООО "М" (Инвестор) и К.А.И. (Новый инвестор) заключен договор уступки права по договору об инвестировании строительства многоквартирного дома N <...> от 11 января 2006 года, по условиям которого Инвестор уступает, а Новый инвестор принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие Инвестору по договору об инвестировании строительства многоквартирного дома N <...> от 11 января 2006 года, в части права (требований) на одну трехкомнатную квартиру на 5 этаже под N <...> общей (проектной) площадью 104,67 кв. м, в том числе жилой 58,84 кв. м (п. 1.1 договора), на момент заключения настоящего договора инвестиционный взнос внесен Инвестором в полном объеме, что подтверждается соглашениями о зачете взаимных требований N <...>, <...>, <...>, <...> от 31.08.2006 г. (пункт 1.3 договора), права по договору об инвестировании строительства многоквартирного дома N <...> от 11 января 2006 года переходят от Инвестора к Новому инвестору с момента подписания настоящего договора (пункт 1.4 договора).
Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам N <...> от 1 декабря 2008 года, N <...> от 5 декабря 2008 года, N <...> от 23 декабря 2008 года, N <...> от 15 декабря 2008 года ООО "М" приняты от К.А.И. по договору уступки прав по договору об инвестировании строительства многоквартирного дома N <...> от 11.01.06 года следующие суммы - 500 000 руб., 500 000 руб., 450 000 руб., 400 000 руб. соответственно.
21 января 2009 года между ЗАО "Э" (Застройщик) и К.К.В. (Дольщик) был заключен договор N <...> на участие в долевом строительстве, предметом которого является долевое участие Дольщика в финансировании строительства 4-секционного, многоэтажного, многоквартирного жилого дома, секции (подъезд) N 3, 4 со встроенными конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1-м этаже по пр. <...> в Индустриальном районе г. Ижевска в объеме, установленном в договоре, и принятие по окончании строительства в собственность определенной в договоре доли построенного дома квартиры, а другая сторона - Застройщик - обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства - квартиру в этом доме - Дольщику (п. 3.1 договора), жилая планируемая площадь квартиры - сумма площадей жилых комнат в соответствии с проектной документацией: номер квартиры - <...>, количество комнат - 3, жилая планируемая площадь - 58,84 кв. м, общая планируемая площадь 99,7 кв. м, планируемая площадь квартиры - 104,67 кв. м, этаж - 5, подъезд - 3 (п. 1.1.4 договора), стоимость квартиры (долевого участия) составляет 2600 000 руб. и оплачивается до подписания настоящего договора (п. 3.3 договора).
Решением Арбитражного суда УР от 24 июля 2009 года по делу N <...> (оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 09 сентября 2009 года), оставлен без удовлетворения иск ООО "М" к ЗАО "Э" о запрещении совершать действия (сделки), направленные на отчуждение трехкомнатной квартиры N <...> на 5 этаже общей (проектной) площадью 104,67 кв. м в отдельно стоящем 4-секционном многоквартирном многоэтажном жилом доме с конторскими помещениями и объектами обслуживания на первом этаже по <...> иным лицам до исполнения обязательств по договору об инвестировании строительства многоквартирного дома от 11.01.2006 г. N <...> по передаче в собственность ООО "М" указанной квартиры.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 8, 9, 12, 166, 167, 168, 218, 219, 244, 246, 247, 252, 307, 309, 310, 398, 432, 460 Гражданского кодекса РФ, ст. 5, 7 Закона РСФСР N 1448-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 6 Федерального закона N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности", ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
Проанализировав содержание договора об инвестировании строительства многоквартирного дома от 11 января 2006 года, суд первой инстанции пришел к выводу, что между ЗАО "Э" и ООО "М" возникли правоотношения, соответствующие договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
С указанным выводом суда первой инстанции Судебная коллегия соглашается, однако полагает, что судом к спорным правоотношениям необоснованно применены нормы Закона РСФСР N 1448-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федерального закона N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности", поскольку с 01 апреля 2005 года на территории РФ вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 214-ФЗ), регулирующий отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливающий гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно статье 422 ГК РФ - договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату заключения договорам между ЗАО "Э" и ООО "М") - застройщик был вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.
Из положений статьи 2 Закона N 214-ФЗ (в редакции, действующей на 11 января 2006 года) следует, что застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.
В суде первой инстанции было установлено и не оспаривалось сторонами, что разрешение на строительство многоквартирного дома, в котором расположен спорный объект недвижимости, было получено ЗАО "Э" 04 октября 2007 года, при этом обстоятельства, касающиеся предоставления ЗАО "Э" земельного участка, на котором осуществлялось строительство, и опубликования и (или) размещения проектной декларации, судом первой инстанции не исследовались, доказательства, подтверждающие данные обстоятельства в материалах дела отсутствуют.
Следовательно, судом первой инстанции не было установлено отвечало ли ЗАО "Э" на момент заключения указанного договора требованиям, предъявляемым к застройщику и установленным статьями 2, 3 Закона N 214-ФЗ.
В силу положений части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ - договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Судом было установлено, что данный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Сделав вывод о том, что между ЗАО "Э" и ООО "М" возникли правоотношения, соответствующие договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома, суд первой инстанции пришел к противоречащему предыдущему выводу о том, что государственная регистрация такого договора не требуется, не приняв во внимание положения пункта 2 статьи 27 Закона N 214-ФЗ, согласно которым действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона, из смысла которых следует, что все требования указанного Закона, в том числе, касающиеся государственной регистрации договора долевого участия должны соблюдаться в силу императивного указания Закона.
Вывод суда первой инстанции о том, что ЗАО "Э" уклонялось от государственной регистрации договора и ссылку на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики Судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку в имеющихся в материалах дела решениях Арбитражного суда УР отсутствуют указания на установленный судом факт уклонения ЗАО "Э" от государственной регистрации какого-либо договора, более того эти решения, по смыслу части 3 статьи 61 ГПК РФ, не имеют преюдициального значения для разрешения данного спора, так как К.А.И. и К.К.В. не участвовали при разрешении споров между ЗАО "Э" и ОАО "Х", а также между ООО "М" и ЗАО "Э".
Кроме того, согласно пункту 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Таким образом, в случае уклонения одной стороны от регистрации сделки, требующей государственной регистрации, законодателем предусмотрен иной способ защиты нарушенного права - предъявление иска о регистрации сделки.
Согласно статье 166 ГК РФ - сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).
Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (часть 1 статьи 165 ГК РФ).
Согласно статье 167 ГК РФ - недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Указанные нормы права судом первой инстанции не были учтены при оценке договора N <...> от 11 января 2006 года, заключенного между ЗАО "Э" и ООО "М".
В связи с вышеизложенным, Судебная коллегия не может согласиться положенными в основу решения выводами суда первой инстанции о том, что у ООО "М" возникло право на спорные помещения как на объект, не завершенный строительством, а также о том, что у ЗАО "Э" возникла обязанность передать истцу К.А.И. указанное в договоре жилое помещение, являющееся на момент разрешения спора объектом незавершенного строительства.
Допущенные нарушения могут быть устранены лишь при новом рассмотрении дела, кассационная инстанция лишена возможности исправить нарушения, поскольку судом первой инстанции не были правильно и полно определены юридически значимые обстоятельства, распределено бремя доказывания, обстоятельства дела установлены неполно. В связи с этим дело подлежит направлению на новое рассмотрение, при этом Судебная коллегия полагает возможным не давать оценки всем доводам кассационной жалобы.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное в настоящем определении, устранить вышеуказанные нарушения, в полном объеме определить юридически значимые обстоятельства, правильно распределить бремя доказывания, предложить сторонам представить дополнительные доказательства, сделать выводы о соответствии, либо несоответствии закону договора N <...> от 11 января 2006 года, проверить и дать правовую оценку всем доводам и возражениям сторон, а также всем доказательствам в их совокупности, по результатам установления всех обстоятельств дела принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, Судебная коллегия
Решение Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 16 апреля 2010 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд, кассационную жалобу К.К.В. - удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 12.07.2010 ПО ДЕЛУ N 33-2178
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 июля 2010 г. по делу N 33-2178
Судья: Самоволькин С.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи Стяжкина С.Л.,
судей Полушкина А.В.,
Шалагиной Л.А.,
при секретаре судебного заседания У.А.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске Удмуртской Республики 12 июля 2010 года гражданское дело по кассационной жалобе К.К.В. на решение Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 16 апреля 2010 года, которым:
удовлетворен иск К.А.И. к закрытому акционерному обществу "Э", К.К.В. о признании права собственности на объект недвижимого имущества, признании сделки недействительной,
за К.А.И. признано право собственности на объект долевого строительства - трехкомнатную квартиру N <...>, общей проектной площадью - 104,67 кв. м, этаж 5, подъезд 3 в 4-секционном, десятиэтажном жилом доме со встроенными конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1-м этаже <...>.
Договор на участие в долевом строительстве от 21 января 2009 года N <...> по передаче объекта долевого строительства - трехкомнатной квартиры N <...>, расположенной на 5 этаже жилого дома N <...> по <...>, заключенный между закрытым акционерным обществом "Э" и К.К.В. признан недействительным,
с Закрытого акционерного общества "Э" в бюджет муниципального образования "Г" взыскана государственная пошлина в размере 30 950 руб.,
отказано в удовлетворении иска К.К.В. к закрытому акционерному обществу "Э", К.А.И. о признании права собственности на объект недвижимого имущества.
Заслушав доклад судьи Шалагиной Л.А., объяснения представителя К.К.В. - Р.Р.Р., действующего на основании доверенности от 24 марта 2010 года, поддержавшего доводы жалобы и просившего принять новое решение об удовлетворении встречного иска К.К.В., объяснения представителя К.А.И. - Г.Д.Г., действующего на основании доверенности от 20 октября 2009 года, возражавшего против доводов жалобы, просившего решение суда оставить без изменения, Судебная коллегия
установила:
Первоначально К.А.И. (далее по тексту - истец) обратился в суд с иском к закрытому акционерному обществу "Э" (далее по тексту - ответчик, ЗАО "Э") о признании права собственности на жилое помещение, указав, что 27 ноября 2007 года между ЗАО "Э" и ОАО "Х" заключен договор об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома 1, 2, 3, 4 секции 4-секционного 10-этажного многоквартирного дома с конторскими помещениями и объектами обслуживания на первом этаже по <...> Ижевска, условиями которого определены: доля и обязательства по инвестированию строительства объекта, распределение квартир, срок завершения строительства 3, 4 секции объекта, право на привлечение инвестиций для осуществления строительства объекта, путем заключения договоров о долевом участии в строительстве дома с дольщиками в пределах договора.
Данный договор подписан сторонами и не оспорен в судебном порядке, признан заключенным, не подлежал государственной регистрации, поскольку он является соглашением о совместной деятельности, а объект недвижимости (многоквартирный дом) является объектом инвестиционной деятельности, осуществляемой сторонами договора.
Администрацией г. Ижевска ЗАО "Э" выдано разрешение на строительство 3, 4 секции указанного дома, строительство объекта началось в 2005 году.
11 января 2006 года между ЗАО "Э" и ООО "М" заключен договор N <...> об инвестиции строительства многоквартирного дома, не подлежащий государственной регистрации, в соответствии с которым произведено инвестирование в сумме 1 936 395 руб. на 3-комнатную квартиру на 5 этаже под N <...> общей проектной площадью 104,67 кв. м, что подтверждается справкой и соглашениями о зачете взаимных требований, подписанными ЗАО "Э" и ООО "М".
01 декабря 2008 года между ООО "М" и К.А.И. заключен договор переуступки прав на вышеназванную квартиру, также не подлежащий государственной регистрации, который является заключенным, поскольку сторонами соблюдены все существенные условия договора - определены подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика ЗАО "Э", срок передачи объекта, цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
Истец в полном объеме исполнил свои обязательства по инвестированию строительства квартиры, однако застройщик ЗАО "Э" свои обязательства по передаче ему квартиры не исполнило, дом не сдан в эксплуатацию по настоящее время.
Поскольку жилой дом, как объект инвестиционной деятельности не принят в эксплуатацию, его строительство приостановлено ввиду финансовых трудностей, возникших у ЗАО "Э", истец вынужден обратится в суд с иском, поскольку статьей 46 Конституции РФ каждому гарантируется защита его прав и свобод.
Согласно статье 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" - незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг. Работа выполнена, оплата выполненных работ и услуг произведена. Следовательно, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Строительство жилого дома фактически закончено, дому присвоен почтовый адрес, проведена инвентаризация объекта, изготовлен технический паспорт на дом, кадастровый план на квартиру. Однако ответчик документы на регистрацию объекта незавершенного строительством жилого дома в УФРС по УР не предоставляет. Истец, как инвестор, имеет равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений, что гарантируется государством. В настоящее время он владеет и пользуется квартирой как полноправный собственник, им получены ключи от квартиры, произвел ремонт в квартире, оплачивает коммунальные услуги, что подтверждается квитанциями к приходным ордерам, однако своего права собственности на квартиру оформить не может, в связи с отсутствием разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.
Истец просил признать за ним право собственности на объект незавершенный строительством - трехкомнатную квартиру N <...>, расположенную на 5 этаже 10-этажного жилого дома <...>.
Впоследствии истцом заявлено ходатайство об увеличении исковых требований, в котором истец просил привлечь К.К.В. в качестве ответчика по его иску к ЗАО "Э" о признании права собственности и признать договор на участие в долевом строительстве от 21 января 2009 года N <...> по передаче объекта долевого строительства - трехкомнатной квартиры N <...>, расположенной на 5 этаже жилого дома N <...>, заключенный между ЗАО "Э" и К.К.В. недействительным.
Ответчик К.К.В. обратился к суду со встречным иском к ЗАО "Э", К.А.И. о признании за ним права собственности на спорный объект недвижимого имущества, указав, что 04 октября 2007 года ЗАО "Э" Администрацией г. Ижевска было выдано разрешение на строительство 10-этажного многоквартирного четырехсекционного жилого дома с конторскими помещениями и объектами обслуживания на первом этаже по пр. <...> в Индустриальном районе г. Ижевска.
27 ноября 2007 года между ЗАО "Э" и ОАО "Х" был заключен договор об участии в долевом строительстве вышеуказанного жилого дома, по условиям которого были определены доли участия каждой из сторон в долевом строительстве названного выше объекта, порядок оплаты своей доли участия в строительстве дома, срок завершения строительства 3, 4 секции строящегося дома, в также право привлекать инвестиции для осуществления строительства объекта, путем заключения самостоятельных договоров о долевом участии в строительстве дома с дольщиками в пределах договора.
Постановлением Семнадцатого апелляционного суда от 29 мая 2009 года N 17АП-3793/2009-ПС, оставленным без изменения постановлением ФАС Уральского округа от 09 сентября 2009 года N Ф09-6668/09-С4 договор от 27 ноября 2007 года, заключенный между ЗАО "Э" и ОАО "Х" был признан заключенным и квалифицирован как договор о совместной деятельности.
В свою очередь 21 января 2009 года между К.К.В. и ЗАО "Э" был заключен договор на участие в долевом строительстве N <...>, согласно которому Ответчик обязался за счет привлеченных долевых средств Дольщика построить десятиэтажный жилой дом <...> и после получения соответствующего разрешения на ввод Дома в эксплуатацию передать Дольщику в собственность объект долевого строительства - 3-комнатную кв. N <...>, расположенную на 5 этаже в 3 подъезде указанного дома.
Указанный договор в установленном законом порядке был зарегистрирован в УФРС по УР 30 октября 2009 года за регистрационным N <...>.
Все обязательства с его стороны были исполнены надлежащим образом, однако ЗАО "Э" до настоящего времени не предпринимает никаких действий по обеспечению ввода дома в эксплуатацию и последующей передаче ему спорной квартиры.
Определением Арбитражного суда УР от 24 ноября 2009 года в отношении ЗАО "Э" была введена процедура наблюдения, что ставит под угрозу возможность исполнения ответчиком своих обязательств по договору.
При этом К.К.В. просил признать за ним право собственности на объект незавершенный строительством - трехкомнатную квартиру N <...>, расположенную на 5 этаже десятиэтажного жилого д. <...>.
В судебном заседании представитель истца К.А.И. - Г.Д.Г., действующий на основании доверенности, на иске настаивает, встречный иск не признал.
Представитель ответчика К.К.В. - Р.Р.Р., действующий на основании доверенности, иск не признал, на встречном иске настаивал.
Представитель ЗАО "Э" А.Ю.Р., действующий на основании доверенности, иск не признал, встречный иск признал.
Представитель Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в УР Ш.С.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании иск признала, встречный иск не признала.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе К.К.В. просил решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
В жалобе указано, что суд не применил положения ст.ст. 432, 433 ГК РФ, ст.ст. 1, 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которым договор долевого участия подлежит государственной регистрации, в связи с чем договоры между ЗАО "Э" и ООО "М", между ООО "М" и К.А.И. являются незаключенными.
Кассатор не согласен с выводами суда о том, что регистрация долевого участия в установленном законом порядке не влечет за собой возникновения права собственности на спорное помещение и, что право на спорную квартиру у К.А.И. возникло раньше, чем у К.К.В., поскольку они противоречат положениям статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", но до настоящего времени ни ООО "М", ни К.А.И. в регпалату о регистрации договора на спорную квартиру не обращались, а ООО "М" передало К.А.И. несуществующее право.
Кассатор не согласен также с выводом суда о том, что спорное жилое помещение было передано ЗАО "Э" К.А.П., поскольку ЗАО "Э" исковые требования К.А.И. не признало в полном объеме, доступа у К.А.И. в спорное помещение не имеется, ключ от него находится у К.К.В., квитанции кооператива ЖК "С" являются недопустимым доказательством, поскольку из них не следует, что оплачивалось тепло за спорное помещение, какого-либо письменного документа о передаче спорной квартиры от ЗАО "Э" в ООО "М", и затем от ООО "М" к К.А.И. нет.
Кроме того, в жалобе указано, что представителем К.К.В. заявлялось ходатайство о подложности договора уступки прав (изготовления его задним числом) и квитанций об оплате к нему, заключенного между ООО "М" и К.А.И., и о проведении соответствующей экспертизы, однако суд немотивированно отклонил данное ходатайство, положив в основу своего решения обстоятельство, не доказанное в установленном порядке.
По мнению кассатора, суд самостоятельно изменил основание иска со ст. 169 ГК РФ и Закона "Об инвестиционной деятельности", на ст.ст. 398, 460 ГК РФ, тем самым нарушив нормы процессуального права.
Судом не дана оценка доводам К.К.В. о том, что договор уступки прав не мог быть заключен между ООО "М" и К.А.И. в силу прямого запрета, установленного п. 3 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, в силу чего данный договор является незаконной ничтожной сделкой.
Из представленных суду доказательств следовало, что ООО "М" ни в декабре 2008 года, ни в апреле, августе 2009 года от своих прав собственности на спорное помещение не отказывалось, уведомлений согласно статье 382 ГК РФ ООО "М" об уступке своих прав К.А.И. в ЗАО "Э" не направляло, надлежащих доказательств о состоявшейся уступке К.А.И. суду представлено не было, более того, на протяжении 2009 года ООО "М" оспаривало право собственности именно на спорную квартиру и просило Арбитражный суд УР признать за ним право собственности на данную квартиру, однако ООО "М" не было привлечено в качестве третьего лица.
В соответствии с частью 1 статьи 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Суд кассационной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме (часть 2 статьи 347 ГПК Ф).
Проверив доводы кассационной жалобы, материалы дела, а также решение суда первой инстанции в полном объеме, Судебная коллегия приходит к выводу, что при рассмотрении дела суд неправильно определил и установил юридически значимые обстоятельства, выводы суда основаны на неполно исследованных обстоятельствах, суд неправильно применил нормы материального права, что не позволяет признать принятое решение законным и обоснованным, и что является основанием для отмены решения суда в силу статьи 362 ГПК РФ.
Судом первой инстанции установлены и подтверждены материалами дела следующие обстоятельства.
11 января 2006 года между ЗАО "Э" (Застройщик) и ООО "М" (Инвестор) был заключен договор N <...> об инвестировании строительства многоквартирного дома, по условиям которого Инвестор принимает участие в финансировании строительства в объеме, указанном в настоящем договоре, а Застройщик осуществляет строительство отдельно стоящего 4-секционного многоквартирного многоэтажного жилого дома с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1 этаже по <...>, и по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию передает в собственность Инвестору: (одну) трехкомнатную квартиру на 2 этаже под N <...> общей (проектной) площадью 104,67 кв. м, в том числе жилой - 58,84 кв. м; (одну) двухкомнатную, квартиру на 8 этаже под N <...> общей (проектной) площадью, 68,85 кв. м, в том числе жилой - 34,27 кв. м; (одну) трехкомнатную квартиру на 5 этаже под N <...> общей (проектной) площадью 104,67 кв. м, в том числе жилой 58,84 кв. м. Всего = 278,19 кв. м (п. 1.1, 1.2 договора), сумма денежных средств, подлежащих уплате Инвестором на момент заключения настоящего договора составляет 5 146 515 руб., в счет цены договора Инвестор производит выполнение строительно-монтажных работ по договорам подряда N <...> от: 07.12.2005 г. и N <...> от 21.12.2005 г. в сроки согласно графику производства работ, утвержденному Заказчиком с фиксированным индексом (п. 3.1, 3.2 договора).
В соответствии с соглашениям о зачете взаимных требований NN <...>, <...>, <...>, <...> от 31 августа 2006 года, заключенными между ЗАО "Э" и ООО "М" погашается взаимная задолженность на суммы 237 303,90 руб., 318 267,00 руб., 112 2876,20 руб. и 257 947,90 руб. соответственно, при этом ЗАО "Э" погашает задолженность ООО "М" по договору о долевом участии в строительстве жилья N <...> от 11 января 2006 года.
Согласно справке N <...>, выданной ЗАО "Э" 28.02.2007 г., расчет по договору N <...> об инвестировании строительства многоквартирного дома от 11.01.2006 г. за квартиру, расположенную в отдельно стоящем 4-секционном жилом доме под N <...> по адресу: г. Ижевск, пр. <...> произведен в полном объеме и претензий ЗАО "Э" к ООО "М" не имеет.
01 декабря 2008 года между ООО "М" (Инвестор) и К.А.И. (Новый инвестор) заключен договор уступки права по договору об инвестировании строительства многоквартирного дома N <...> от 11 января 2006 года, по условиям которого Инвестор уступает, а Новый инвестор принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие Инвестору по договору об инвестировании строительства многоквартирного дома N <...> от 11 января 2006 года, в части права (требований) на одну трехкомнатную квартиру на 5 этаже под N <...> общей (проектной) площадью 104,67 кв. м, в том числе жилой 58,84 кв. м (п. 1.1 договора), на момент заключения настоящего договора инвестиционный взнос внесен Инвестором в полном объеме, что подтверждается соглашениями о зачете взаимных требований N <...>, <...>, <...>, <...> от 31.08.2006 г. (пункт 1.3 договора), права по договору об инвестировании строительства многоквартирного дома N <...> от 11 января 2006 года переходят от Инвестора к Новому инвестору с момента подписания настоящего договора (пункт 1.4 договора).
Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам N <...> от 1 декабря 2008 года, N <...> от 5 декабря 2008 года, N <...> от 23 декабря 2008 года, N <...> от 15 декабря 2008 года ООО "М" приняты от К.А.И. по договору уступки прав по договору об инвестировании строительства многоквартирного дома N <...> от 11.01.06 года следующие суммы - 500 000 руб., 500 000 руб., 450 000 руб., 400 000 руб. соответственно.
21 января 2009 года между ЗАО "Э" (Застройщик) и К.К.В. (Дольщик) был заключен договор N <...> на участие в долевом строительстве, предметом которого является долевое участие Дольщика в финансировании строительства 4-секционного, многоэтажного, многоквартирного жилого дома, секции (подъезд) N 3, 4 со встроенными конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1-м этаже по пр. <...> в Индустриальном районе г. Ижевска в объеме, установленном в договоре, и принятие по окончании строительства в собственность определенной в договоре доли построенного дома квартиры, а другая сторона - Застройщик - обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства - квартиру в этом доме - Дольщику (п. 3.1 договора), жилая планируемая площадь квартиры - сумма площадей жилых комнат в соответствии с проектной документацией: номер квартиры - <...>, количество комнат - 3, жилая планируемая площадь - 58,84 кв. м, общая планируемая площадь 99,7 кв. м, планируемая площадь квартиры - 104,67 кв. м, этаж - 5, подъезд - 3 (п. 1.1.4 договора), стоимость квартиры (долевого участия) составляет 2600 000 руб. и оплачивается до подписания настоящего договора (п. 3.3 договора).
Решением Арбитражного суда УР от 24 июля 2009 года по делу N <...> (оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 09 сентября 2009 года), оставлен без удовлетворения иск ООО "М" к ЗАО "Э" о запрещении совершать действия (сделки), направленные на отчуждение трехкомнатной квартиры N <...> на 5 этаже общей (проектной) площадью 104,67 кв. м в отдельно стоящем 4-секционном многоквартирном многоэтажном жилом доме с конторскими помещениями и объектами обслуживания на первом этаже по <...> иным лицам до исполнения обязательств по договору об инвестировании строительства многоквартирного дома от 11.01.2006 г. N <...> по передаче в собственность ООО "М" указанной квартиры.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 8, 9, 12, 166, 167, 168, 218, 219, 244, 246, 247, 252, 307, 309, 310, 398, 432, 460 Гражданского кодекса РФ, ст. 5, 7 Закона РСФСР N 1448-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 6 Федерального закона N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности", ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
Проанализировав содержание договора об инвестировании строительства многоквартирного дома от 11 января 2006 года, суд первой инстанции пришел к выводу, что между ЗАО "Э" и ООО "М" возникли правоотношения, соответствующие договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
С указанным выводом суда первой инстанции Судебная коллегия соглашается, однако полагает, что судом к спорным правоотношениям необоснованно применены нормы Закона РСФСР N 1448-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федерального закона N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности", поскольку с 01 апреля 2005 года на территории РФ вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 214-ФЗ), регулирующий отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливающий гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно статье 422 ГК РФ - договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату заключения договорам между ЗАО "Э" и ООО "М") - застройщик был вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.
Из положений статьи 2 Закона N 214-ФЗ (в редакции, действующей на 11 января 2006 года) следует, что застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.
В суде первой инстанции было установлено и не оспаривалось сторонами, что разрешение на строительство многоквартирного дома, в котором расположен спорный объект недвижимости, было получено ЗАО "Э" 04 октября 2007 года, при этом обстоятельства, касающиеся предоставления ЗАО "Э" земельного участка, на котором осуществлялось строительство, и опубликования и (или) размещения проектной декларации, судом первой инстанции не исследовались, доказательства, подтверждающие данные обстоятельства в материалах дела отсутствуют.
Следовательно, судом первой инстанции не было установлено отвечало ли ЗАО "Э" на момент заключения указанного договора требованиям, предъявляемым к застройщику и установленным статьями 2, 3 Закона N 214-ФЗ.
В силу положений части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ - договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Судом было установлено, что данный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Сделав вывод о том, что между ЗАО "Э" и ООО "М" возникли правоотношения, соответствующие договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома, суд первой инстанции пришел к противоречащему предыдущему выводу о том, что государственная регистрация такого договора не требуется, не приняв во внимание положения пункта 2 статьи 27 Закона N 214-ФЗ, согласно которым действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона, из смысла которых следует, что все требования указанного Закона, в том числе, касающиеся государственной регистрации договора долевого участия должны соблюдаться в силу императивного указания Закона.
Вывод суда первой инстанции о том, что ЗАО "Э" уклонялось от государственной регистрации договора и ссылку на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики Судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку в имеющихся в материалах дела решениях Арбитражного суда УР отсутствуют указания на установленный судом факт уклонения ЗАО "Э" от государственной регистрации какого-либо договора, более того эти решения, по смыслу части 3 статьи 61 ГПК РФ, не имеют преюдициального значения для разрешения данного спора, так как К.А.И. и К.К.В. не участвовали при разрешении споров между ЗАО "Э" и ОАО "Х", а также между ООО "М" и ЗАО "Э".
Кроме того, согласно пункту 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Таким образом, в случае уклонения одной стороны от регистрации сделки, требующей государственной регистрации, законодателем предусмотрен иной способ защиты нарушенного права - предъявление иска о регистрации сделки.
Согласно статье 166 ГК РФ - сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).
Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (часть 1 статьи 165 ГК РФ).
Согласно статье 167 ГК РФ - недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Указанные нормы права судом первой инстанции не были учтены при оценке договора N <...> от 11 января 2006 года, заключенного между ЗАО "Э" и ООО "М".
В связи с вышеизложенным, Судебная коллегия не может согласиться положенными в основу решения выводами суда первой инстанции о том, что у ООО "М" возникло право на спорные помещения как на объект, не завершенный строительством, а также о том, что у ЗАО "Э" возникла обязанность передать истцу К.А.И. указанное в договоре жилое помещение, являющееся на момент разрешения спора объектом незавершенного строительства.
Допущенные нарушения могут быть устранены лишь при новом рассмотрении дела, кассационная инстанция лишена возможности исправить нарушения, поскольку судом первой инстанции не были правильно и полно определены юридически значимые обстоятельства, распределено бремя доказывания, обстоятельства дела установлены неполно. В связи с этим дело подлежит направлению на новое рассмотрение, при этом Судебная коллегия полагает возможным не давать оценки всем доводам кассационной жалобы.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное в настоящем определении, устранить вышеуказанные нарушения, в полном объеме определить юридически значимые обстоятельства, правильно распределить бремя доказывания, предложить сторонам представить дополнительные доказательства, сделать выводы о соответствии, либо несоответствии закону договора N <...> от 11 января 2006 года, проверить и дать правовую оценку всем доводам и возражениям сторон, а также всем доказательствам в их совокупности, по результатам установления всех обстоятельств дела принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
Решение Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 16 апреля 2010 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд, кассационную жалобу К.К.В. - удовлетворить.
Председательствующий
СТЯЖКИН С.Л.
СТЯЖКИН С.Л.
Судьи
ПОЛУШКИН А.В.
ШАЛАГИНА Л.А.
ПОЛУШКИН А.В.
ШАЛАГИНА Л.А.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)