Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Егорина И.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Пошурковой Е.В.
судей Зарочинцевой Е.В. и Володкиной А.И.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании 22 сентября 2010 года кассационную жалобу Н. на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 02 июля 2010 года по гражданскому делу N 2-1810/10 по иску Н. к Федеральному государственному учреждению "Смирновская квартирно-эксплуатационная часть района" Министерства обороны Российской Федерации (далее ФГУ "Смирновская КЭЧ района") о взыскании денежных сумм,
заслушав доклад судьи Пошурковой Е.В., объяснения Н., поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия
Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании <...> рублей, а также судебных издержек, указывая, что ему, как военнослужащему, наймодателем в лице ответчика была предоставлена квартира <...>, однако, после подписания с ответчиком договора социального найма на указанную жилую площадь было установлено, что в квартире выполнена несанкционированная перепланировка, квартира не отвечает установленным для жилых помещений правилам и нормам, а также санитарно-гигиеническим и иным требованиям, вследствие чего в квартире требуются ремонтные работы, затраты на которые истец просил взыскать с ответчика.
Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 02 июля 2010 года исковые требования Н. оставлены без удовлетворения.
В кассационной жалобе истец просит решение отменить как незаконное и необоснованное.
Представитель ответчика в заседание судебной коллегии не явился, о дне и месте слушания по делу извещен, доказательств уважительности причин неявки в суд не представил, поэтому судебная коллегия полагает возможным рассмотреть жалобу Н. в отсутствие представителя ответчика.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения истца, судебная коллегия приходит к выводу, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, руководствуясь следующим.
Из материалов дела усматривается, что с истцом, как военнослужащим, который подлежит обеспечению жильем в соответствии со ст. 15 Федерального закона N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих", 09.04.2008 г. был заключен договор социального найма жилого помещения; в соответствии с указанным договором наймодатель, ответчик по настоящему делу, передает нанимателю, Н., в бессрочное владение и пользование однокомнатную квартиру <...>; в соответствии с п. 5 договора найма, заключенного между сторонами, наймодатель обязан передать нанимателю по акту в течение десяти дней со дня подписания договора найма свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям; 11.04.2008 года между сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры истцу по договору социального найма от 09.04.2008 г.; согласно указанному акту стороны в ходе приема-передачи Н. жилого помещения выявили следующие недостатки: входная дверь и дверная коробка демонтированы, внутренняя планировка квартиры не соответствует проекту, поскольку отсутствует перегородка между туалетом и ванной комнатой, внутренняя перегородка между кухней и комнатой после ее демонтажа восстановлена хозяйственным способом с нарушением СНиП, дверной проем туалета отсутствует, общая площадь ванной комнаты и туалета уменьшена на 0,3 кв. м в связи с установкой дополнительных стеновых конструкций из гипсокартона, разводка внутриквартирных инженерных сетей ХВС, ГВС, канализации и полотенцесушителя не соответствует проекту, изменена схема их прокладки, полотенцесушитель демонтирован, приборы учета ХВС и ГВС демонтированы, унитаз находится в разобранном состоянии, к системе канализации и ХВС не подключен, месторасположение ванной, раковины, умывальника и унитаза не соответствует проекту, смеситель ванной и раковина умывальника демонтированы, дверные коробки и дверные полотна комнаты, кухни, туалета и ванной комнаты демонтированы, радиаторы центрального отопления комнаты и кухни демонтированы, подводка трубопроводов к радиаторам ЦО не соответствует проекту, в капитальных стенах под окнами комнаты и кухни оборудованы ниши, демонтированы и отсутствуют электророзетки, линолеум в комнате, кухне, коридоре, туалете и ванной комнате отсутствует, дверной проем, ведущий из коридора в комнату, вырезан криво, его геометрические размеры не соответствуют проекту, на высоте 75 см от пола через стену, разделяющую коридор и комнату, проходит сквозная трещина, обои на стенах комнаты, коридора и кухни отсутствуют; от лица наймодателя акт с выявленными дефектами жилого помещения подписал начальник Смирновской КЭЧ района В.; согласно заключению <...> N <...> от 02.06.2008 г. стоимость восстановительного ремонта по приведению помещений квартиры <...> в соответствие с проектом и техническим паспортом составляет в текущих ценах <...> рублей; квартира, переданная истцу на основании договора социального найма, находится в государственной собственности и закреплена на праве оперативного управления за ответчиком на основании распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом N 3522-р от 12.11.2007 г. (л.д. 44 - 46), истец неоднократно обращался к ответчику с заявлениями (л.д. 37 - 39) о приведении переданной ему квартиры в надлежащее состояние, то есть в соответствии с проектом и нормами СНиП, однако, его требования остались без ответа.
Отказывая истцу в удовлетворении заявленных им требований, суд первой инстанции указал, что ответчик полностью исполнил свои обязательства перед истцом, то есть передал последнему жилое помещение по акту приема-передачи, а Н. его принял, спорная квартира не признана в установленном законом порядке не пригодной для проживания, ни собственник жилого помещения (Министерство РФ) ни истец с соответствующим заявлением в Межведомственную комиссию района не обращались. По мнению суда первой инстанции, ссылка истца на недостатки квартиры, указанные в акте приема-передачи от 11.04.2008 г. не имеет правового значения для рассмотрения спора. Районным судом также обращено внимание на то, что истец с требованием о расторжении заключенного 09.04.2008 г. договора социального найма не обращался, не представил доказательств того, что он произвел указанные в заключении специалиста ремонтные работы, в то время как в силу ст. 67 ЖК РФ именно наниматель жилого помещения обязан поддерживать его надлежащее состояние, проводить текущий ремонт жилого помещения.
Судебная коллегия полагает, что судом при рассмотрении спора неправильно применены нормы материального права, а выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, что является основанием для отмены судебного решения.
Право на жилище военнослужащих закреплено ст. 15 Федерального закона от 27.05.1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих", в отличие от других категорий не малоимущих граждан в соответствии с указанной статьей данного Закона государство гарантирует военнослужащим предоставление жилых помещений или выделение денежных средств на их приобретение в порядке и на условиях, которые устанавливаются федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Из материалов дела усматривается, а ответчиком не оспорено, что в соответствии с решением жилищной комиссии от 13.09.2005 г. истцу, как военнослужащему, состоящему на очереди и нуждающемуся в улучшении жилищных условий, в соответствии с Законом РФ "О статусе военнослужащих" была предоставлена квартира <...>. Договор социального найма на указанное жилое помещение истец смог заключить с ответчиком только 09.04.2008 г., то есть он почти три года не мог получить выделенную ему квартиру, поскольку в ней проживали посторонние люди, что не оспаривалось ответчиком. При рассмотрении спора районный суд пришел к выводу, что ответчик полностью исполнил взятые на него обязательства по договору от 09.04.2008 г., поскольку передал истцу квартиру по акту передачи. С указанным выводом нельзя согласиться, так как он сделан без учета положений договора социального найма, заключенного сторонами, а именно - п. 5. Согласно п. 5 п.п. "а" указанного договора наймодатель, то есть ответчик, обязан передать нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям. Таким образом, оценка жилого помещения, являющегося предметом договора социального найма, должна была быть произведена после его подписания, а именно - не позднее десяти дней, что и было сделано в акте от 11.04.2008 г. Согласно буквальному толкованию условий договора, ответчик должен был передать истцу не только пригодное для проживания жилое помещение, но и помещение, которое по своему состоянию отвечает требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям.
Указанные юридически значимые обстоятельства судом не выяснялись. Вместе с тем, из акта, составленного сторонами 11.04.2008 г., усматривается, что переданная истцу квартира имеет большой объем недостатков, в том числе незаконная перепланировка, демонтаж сантехнических приборов, радиаторов центрального отопления, дверей и т.д. При таких обстоятельствах, с учетом п. 5 договора найма, районный суд сделал необоснованный вывод о том, что недостатки, указанные в акте от 11.04.2008 г. и фактически признанные наймодателем, не имеют правового значения по существу спора. Суд первой инстанции при рассмотрении дела должен был установить, являются ли дефекты квартиры, переданной истцу по договору от 09.04.2008 г., недостатками, вследствие которых квартира находится в состоянии, не отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям, в том числе требованиям СНиП, после чего решить вопрос о нарушении наймодателем условий договора. Более того, судом при рассмотрении спора не учтено положение п. 5 договора найма, согласно которому при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением обязанностей наймодателя. Таким образом, в обязанности наймодателя входит не только выполнение капитального ремонта и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, но и санитарно-технического и иного оборудования, находящегося непосредственно в жилом помещении, а наниматель вправе потребовать возмещения ему убытков вследствие ненадлежащего исполнения наймодателем условий договора найма. Данные положения согласуются с требованиями ст. ст. 65 - 66 ЖК РФ, которым судом первой инстанции не дана надлежащая оценка. Судебная коллегия находит необоснованной ссылку районного суда на положения ст. 67 п. 3 п.п. 3, указывающую на обязанность нанимателя обеспечивать сохранность жилого помещения, поскольку согласно представленным суду доказательствам жилое помещение изначально было передано нанимателю со значительными дефектами, в том числе и после незаконно произведенной перепланировки, вины истца по ненадлежащему содержанию жилого помещения не установлено, ответчиком не представлено. Паспорт на квартиру <...>, составленный по состоянию на 15.04.2010 г., не подтверждает того обстоятельства, что в переданной истцу квартире не произведена незаконная перепланировка, поскольку из указанного документа не усматривается, был ли осуществлен осмотр объекта недвижимости. Вместе с тем, из других доказательств, не опровергнутых ответчиком, в том числе акта от 11.04.2008 г., подписанного представителем ответчика, заключения специалиста от 02.06.2008 г., которым осуществлялся осмотр предоставленной истцу квартиры, установлено, что в квартире выполнены работы по перепланировке, что не соответствует проекту, кроме того квартира имеет значительные нарушения строительных норм и правил. Довод районного суда о том, что истец не заявлял требований о расторжении договора найма от 09.04.2008 г. не является, по мнению судебной коллегии, основанием к отказу в иске о взыскании денежных средств, поскольку обнаруженные дефекты были выявлены истцом после заключения договора, и он вправе защищать нарушенные права любыми, предусмотренными законом способами, в том числе и путем применения положений ст. 15 ГК РФ, ст. 66 ч. 2 ЖК РФ, а также п. 5 договора социального найма от 09.04.2008 г. Кроме того, под убытками в силу ст. 15 ГК РФ понимаются не только расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело, но и те расходы, которое лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права, поэтому ссылка суда на то, что истец не представил доказательств фактически произведенных расходов не является основанием к отказу в иске. В заседании судебной коллегии истец пояснил, что он, как военнослужащий пятнадцать лет ждал предоставления ему пригодного жилого помещения, более трех лет не мог вселиться в квартиру, поэтому он не имеет намерения расторгать договор социального найма, а хочет лишь компенсировать значительные расходы, которые он вынужден произвести для восстановления квартиры в первоначальное состояние. Кроме того, суд первой инстанции правомерно обратил внимание на то, что истец намерен приватизировать предоставленное ему жилое помещение, а незаконно выполненная перепланировка квартиры препятствует заключению договора приватизации, что нарушает права Н. на получение квартиры в собственность.
Судебная коллегия полагает, что при рассмотрении настоящего спора не имеет значения, обращался или нет истец в районную Межведомственную комиссию с заявлением об установлении пригодности его квартиры к постоянному проживанию, поскольку, как указывалось выше, наймодатель в силу действующего законодательства и условий договора должен передать нанимателю не только пригодное для проживания жилое помещение, но и находящееся в состоянии, соответствующем санитарно-гигиеническим и иным нормам и правилам для жилого помещения, соответствующее проекту. При рассмотрении кассационной жалобы судебная коллегия также учитывает, что ответчиком не исполнялись в течение длительного времени просьбы истца о проведении ремонтных работ по устранению имеющихся дефектов в квартире, размер заявленной истцом суммы ответчик в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не оспорил, поэтому отказа Н. в иске нельзя признать правомерным.
Поскольку юридически значимые обстоятельства районным судом не установлены, судебная коллегия полагает, что решение подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, установить, было ли передано истцу по акту от 11.04.2008 г. (л.д. 16) жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям, соответствующее проекту, какие из указанных в акте дефектов относятся к нарушению указанных требований, в зависимости от этого установить сумму убытков, которая должна быть компенсирована истцу для восстановления нарушенного права, после чего постановить решение в соответствии с нормами материального и процессуального права.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 02 июля 2010 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.09.2010 N 33-13146/2010
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 сентября 2010 г. N 33-13146/2010
Судья: Егорина И.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Пошурковой Е.В.
судей Зарочинцевой Е.В. и Володкиной А.И.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании 22 сентября 2010 года кассационную жалобу Н. на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 02 июля 2010 года по гражданскому делу N 2-1810/10 по иску Н. к Федеральному государственному учреждению "Смирновская квартирно-эксплуатационная часть района" Министерства обороны Российской Федерации (далее ФГУ "Смирновская КЭЧ района") о взыскании денежных сумм,
заслушав доклад судьи Пошурковой Е.В., объяснения Н., поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия
установила:
Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании <...> рублей, а также судебных издержек, указывая, что ему, как военнослужащему, наймодателем в лице ответчика была предоставлена квартира <...>, однако, после подписания с ответчиком договора социального найма на указанную жилую площадь было установлено, что в квартире выполнена несанкционированная перепланировка, квартира не отвечает установленным для жилых помещений правилам и нормам, а также санитарно-гигиеническим и иным требованиям, вследствие чего в квартире требуются ремонтные работы, затраты на которые истец просил взыскать с ответчика.
Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 02 июля 2010 года исковые требования Н. оставлены без удовлетворения.
В кассационной жалобе истец просит решение отменить как незаконное и необоснованное.
Представитель ответчика в заседание судебной коллегии не явился, о дне и месте слушания по делу извещен, доказательств уважительности причин неявки в суд не представил, поэтому судебная коллегия полагает возможным рассмотреть жалобу Н. в отсутствие представителя ответчика.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения истца, судебная коллегия приходит к выводу, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, руководствуясь следующим.
Из материалов дела усматривается, что с истцом, как военнослужащим, который подлежит обеспечению жильем в соответствии со ст. 15 Федерального закона N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих", 09.04.2008 г. был заключен договор социального найма жилого помещения; в соответствии с указанным договором наймодатель, ответчик по настоящему делу, передает нанимателю, Н., в бессрочное владение и пользование однокомнатную квартиру <...>; в соответствии с п. 5 договора найма, заключенного между сторонами, наймодатель обязан передать нанимателю по акту в течение десяти дней со дня подписания договора найма свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям; 11.04.2008 года между сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры истцу по договору социального найма от 09.04.2008 г.; согласно указанному акту стороны в ходе приема-передачи Н. жилого помещения выявили следующие недостатки: входная дверь и дверная коробка демонтированы, внутренняя планировка квартиры не соответствует проекту, поскольку отсутствует перегородка между туалетом и ванной комнатой, внутренняя перегородка между кухней и комнатой после ее демонтажа восстановлена хозяйственным способом с нарушением СНиП, дверной проем туалета отсутствует, общая площадь ванной комнаты и туалета уменьшена на 0,3 кв. м в связи с установкой дополнительных стеновых конструкций из гипсокартона, разводка внутриквартирных инженерных сетей ХВС, ГВС, канализации и полотенцесушителя не соответствует проекту, изменена схема их прокладки, полотенцесушитель демонтирован, приборы учета ХВС и ГВС демонтированы, унитаз находится в разобранном состоянии, к системе канализации и ХВС не подключен, месторасположение ванной, раковины, умывальника и унитаза не соответствует проекту, смеситель ванной и раковина умывальника демонтированы, дверные коробки и дверные полотна комнаты, кухни, туалета и ванной комнаты демонтированы, радиаторы центрального отопления комнаты и кухни демонтированы, подводка трубопроводов к радиаторам ЦО не соответствует проекту, в капитальных стенах под окнами комнаты и кухни оборудованы ниши, демонтированы и отсутствуют электророзетки, линолеум в комнате, кухне, коридоре, туалете и ванной комнате отсутствует, дверной проем, ведущий из коридора в комнату, вырезан криво, его геометрические размеры не соответствуют проекту, на высоте 75 см от пола через стену, разделяющую коридор и комнату, проходит сквозная трещина, обои на стенах комнаты, коридора и кухни отсутствуют; от лица наймодателя акт с выявленными дефектами жилого помещения подписал начальник Смирновской КЭЧ района В.; согласно заключению <...> N <...> от 02.06.2008 г. стоимость восстановительного ремонта по приведению помещений квартиры <...> в соответствие с проектом и техническим паспортом составляет в текущих ценах <...> рублей; квартира, переданная истцу на основании договора социального найма, находится в государственной собственности и закреплена на праве оперативного управления за ответчиком на основании распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом N 3522-р от 12.11.2007 г. (л.д. 44 - 46), истец неоднократно обращался к ответчику с заявлениями (л.д. 37 - 39) о приведении переданной ему квартиры в надлежащее состояние, то есть в соответствии с проектом и нормами СНиП, однако, его требования остались без ответа.
Отказывая истцу в удовлетворении заявленных им требований, суд первой инстанции указал, что ответчик полностью исполнил свои обязательства перед истцом, то есть передал последнему жилое помещение по акту приема-передачи, а Н. его принял, спорная квартира не признана в установленном законом порядке не пригодной для проживания, ни собственник жилого помещения (Министерство РФ) ни истец с соответствующим заявлением в Межведомственную комиссию района не обращались. По мнению суда первой инстанции, ссылка истца на недостатки квартиры, указанные в акте приема-передачи от 11.04.2008 г. не имеет правового значения для рассмотрения спора. Районным судом также обращено внимание на то, что истец с требованием о расторжении заключенного 09.04.2008 г. договора социального найма не обращался, не представил доказательств того, что он произвел указанные в заключении специалиста ремонтные работы, в то время как в силу ст. 67 ЖК РФ именно наниматель жилого помещения обязан поддерживать его надлежащее состояние, проводить текущий ремонт жилого помещения.
Судебная коллегия полагает, что судом при рассмотрении спора неправильно применены нормы материального права, а выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, что является основанием для отмены судебного решения.
Право на жилище военнослужащих закреплено ст. 15 Федерального закона от 27.05.1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих", в отличие от других категорий не малоимущих граждан в соответствии с указанной статьей данного Закона государство гарантирует военнослужащим предоставление жилых помещений или выделение денежных средств на их приобретение в порядке и на условиях, которые устанавливаются федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Из материалов дела усматривается, а ответчиком не оспорено, что в соответствии с решением жилищной комиссии от 13.09.2005 г. истцу, как военнослужащему, состоящему на очереди и нуждающемуся в улучшении жилищных условий, в соответствии с Законом РФ "О статусе военнослужащих" была предоставлена квартира <...>. Договор социального найма на указанное жилое помещение истец смог заключить с ответчиком только 09.04.2008 г., то есть он почти три года не мог получить выделенную ему квартиру, поскольку в ней проживали посторонние люди, что не оспаривалось ответчиком. При рассмотрении спора районный суд пришел к выводу, что ответчик полностью исполнил взятые на него обязательства по договору от 09.04.2008 г., поскольку передал истцу квартиру по акту передачи. С указанным выводом нельзя согласиться, так как он сделан без учета положений договора социального найма, заключенного сторонами, а именно - п. 5. Согласно п. 5 п.п. "а" указанного договора наймодатель, то есть ответчик, обязан передать нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям. Таким образом, оценка жилого помещения, являющегося предметом договора социального найма, должна была быть произведена после его подписания, а именно - не позднее десяти дней, что и было сделано в акте от 11.04.2008 г. Согласно буквальному толкованию условий договора, ответчик должен был передать истцу не только пригодное для проживания жилое помещение, но и помещение, которое по своему состоянию отвечает требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям.
Указанные юридически значимые обстоятельства судом не выяснялись. Вместе с тем, из акта, составленного сторонами 11.04.2008 г., усматривается, что переданная истцу квартира имеет большой объем недостатков, в том числе незаконная перепланировка, демонтаж сантехнических приборов, радиаторов центрального отопления, дверей и т.д. При таких обстоятельствах, с учетом п. 5 договора найма, районный суд сделал необоснованный вывод о том, что недостатки, указанные в акте от 11.04.2008 г. и фактически признанные наймодателем, не имеют правового значения по существу спора. Суд первой инстанции при рассмотрении дела должен был установить, являются ли дефекты квартиры, переданной истцу по договору от 09.04.2008 г., недостатками, вследствие которых квартира находится в состоянии, не отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям, в том числе требованиям СНиП, после чего решить вопрос о нарушении наймодателем условий договора. Более того, судом при рассмотрении спора не учтено положение п. 5 договора найма, согласно которому при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением обязанностей наймодателя. Таким образом, в обязанности наймодателя входит не только выполнение капитального ремонта и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, но и санитарно-технического и иного оборудования, находящегося непосредственно в жилом помещении, а наниматель вправе потребовать возмещения ему убытков вследствие ненадлежащего исполнения наймодателем условий договора найма. Данные положения согласуются с требованиями ст. ст. 65 - 66 ЖК РФ, которым судом первой инстанции не дана надлежащая оценка. Судебная коллегия находит необоснованной ссылку районного суда на положения ст. 67 п. 3 п.п. 3, указывающую на обязанность нанимателя обеспечивать сохранность жилого помещения, поскольку согласно представленным суду доказательствам жилое помещение изначально было передано нанимателю со значительными дефектами, в том числе и после незаконно произведенной перепланировки, вины истца по ненадлежащему содержанию жилого помещения не установлено, ответчиком не представлено. Паспорт на квартиру <...>, составленный по состоянию на 15.04.2010 г., не подтверждает того обстоятельства, что в переданной истцу квартире не произведена незаконная перепланировка, поскольку из указанного документа не усматривается, был ли осуществлен осмотр объекта недвижимости. Вместе с тем, из других доказательств, не опровергнутых ответчиком, в том числе акта от 11.04.2008 г., подписанного представителем ответчика, заключения специалиста от 02.06.2008 г., которым осуществлялся осмотр предоставленной истцу квартиры, установлено, что в квартире выполнены работы по перепланировке, что не соответствует проекту, кроме того квартира имеет значительные нарушения строительных норм и правил. Довод районного суда о том, что истец не заявлял требований о расторжении договора найма от 09.04.2008 г. не является, по мнению судебной коллегии, основанием к отказу в иске о взыскании денежных средств, поскольку обнаруженные дефекты были выявлены истцом после заключения договора, и он вправе защищать нарушенные права любыми, предусмотренными законом способами, в том числе и путем применения положений ст. 15 ГК РФ, ст. 66 ч. 2 ЖК РФ, а также п. 5 договора социального найма от 09.04.2008 г. Кроме того, под убытками в силу ст. 15 ГК РФ понимаются не только расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело, но и те расходы, которое лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права, поэтому ссылка суда на то, что истец не представил доказательств фактически произведенных расходов не является основанием к отказу в иске. В заседании судебной коллегии истец пояснил, что он, как военнослужащий пятнадцать лет ждал предоставления ему пригодного жилого помещения, более трех лет не мог вселиться в квартиру, поэтому он не имеет намерения расторгать договор социального найма, а хочет лишь компенсировать значительные расходы, которые он вынужден произвести для восстановления квартиры в первоначальное состояние. Кроме того, суд первой инстанции правомерно обратил внимание на то, что истец намерен приватизировать предоставленное ему жилое помещение, а незаконно выполненная перепланировка квартиры препятствует заключению договора приватизации, что нарушает права Н. на получение квартиры в собственность.
Судебная коллегия полагает, что при рассмотрении настоящего спора не имеет значения, обращался или нет истец в районную Межведомственную комиссию с заявлением об установлении пригодности его квартиры к постоянному проживанию, поскольку, как указывалось выше, наймодатель в силу действующего законодательства и условий договора должен передать нанимателю не только пригодное для проживания жилое помещение, но и находящееся в состоянии, соответствующем санитарно-гигиеническим и иным нормам и правилам для жилого помещения, соответствующее проекту. При рассмотрении кассационной жалобы судебная коллегия также учитывает, что ответчиком не исполнялись в течение длительного времени просьбы истца о проведении ремонтных работ по устранению имеющихся дефектов в квартире, размер заявленной истцом суммы ответчик в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не оспорил, поэтому отказа Н. в иске нельзя признать правомерным.
Поскольку юридически значимые обстоятельства районным судом не установлены, судебная коллегия полагает, что решение подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, установить, было ли передано истцу по акту от 11.04.2008 г. (л.д. 16) жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям, соответствующее проекту, какие из указанных в акте дефектов относятся к нарушению указанных требований, в зависимости от этого установить сумму убытков, которая должна быть компенсирована истцу для восстановления нарушенного права, после чего постановить решение в соответствии с нормами материального и процессуального права.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 02 июля 2010 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)