Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
от 23 июня 2005 года Дело N Ф08-2710/2005
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, при участии в судебном заседании представителей от истца - жилищно-строительного кооператива "Магистраль", от ответчика - закрытого акционерного общества "Ростов-Центр-Строй", в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "ИВИС", третьего лица - администрации г. Ростова-на-Дону, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу жилищно-строительного кооператива "Магистраль" на решение от 14.02.2005 и постановление апелляционной инстанции от 04.04.2005 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-20742/2004-С3-25, установил следующее.
ЖСК "Магистраль" (далее - кооператив) обратился в арбитражный суд с иском к ЗАО "Ростов-Центр-Строй" (далее - общество) и ООО "Строительная компания "ИВИС" (далее - компания) о признании незаключенным договора от 07.06.2002 N 9. Требования обоснованы тем, что в договоре отсутствуют существенные и необходимые условия в виде предмета, цены, срока и объема производства работ, предусмотренные статьями 702, 740, 743, 746 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация г. Ростова-на-Дону.
Решением от 14.02.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 04.04.2005, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что договор от 07.06.2002 N 9 по правовой природе не является договором подряда, а относится в числу не предусмотренных законом. По мнению суда, условия договора не противоречат нормам материального права. Поскольку ответчики частично исполнили договор, то суд сделал вывод, что в исполненной части он не может быть признан незаключенным.
В кассационной жалобе кооператив просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции. Заявитель жалобы полагает, что судебные инстанции не оценили его довод об отсутствии в спорном договоре существенных условий. По мнению кооператива, решение суда общей юрисдикции от 14.07.2003 об отказе в признании решения общего собрания кооператива от 11.05.2002 недействительным неправомерно учтено при разрешении спора, так как в суде общей юрисдикции вопрос о правомочности решения общего собрания не рассматривался.
В отзыве на жалобу общество просит судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представители кооператива и общества поддержали, соответственно, доводы жалобы и отзыва.
Изучив материалы дела и выслушав представителей кооператива и общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, распоряжением главного архитектора г. Ростова-на-Дону от 18.05.2002 N 45 кооперативу разрешено выполнение проектных работ по строительству пристройки к 5-этажному жилому дому на земельном участке площадью 0,044 га по пр. 40-летия Победы, 37/1.
Кооператив с одной стороны и общество и компания с другой подписали договор от 07.06.2002 N 9, по условиям которого кооператив поручил, а общество и компания приняли на себя функции заказчика-застройщика, связанные с проектированием, строительством и сдачей в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 40-летия Победы, 37/1, а также ведение бухгалтерского учета, заключение договоров с другими участниками строительства, юридическими (физическими) лицами, осуществляющими финансирование, подрядчиками, проектными и другими организациями, занятыми в строительстве жилого дома.
Кооператив обязался оказывать содействие в оформлении необходимой документации для строительства жилого дома, а общество и компания, в свою очередь, заменить водоподогреватель жилого дома и квартальный водопровод, отремонтировать асфальтовое покрытие дворового проезда и предоставить преимущественное право на долевое участие (покупку квартир) в строящемся доме членам кооператива (пункты 2.2 и 2.3 договора).
Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 16.03.2004 N 382 кооперативу предоставлено в аренду на 2 года дополнительный земельный участок площадью 0,026 га из состава городских земель для организации стройплощадки для строительства пристройки к жилому дому по пр. 40-летия Победы, 37/1.
Кооператив считает, что договор от 07.06.2002 не содержит существенных условий и является незаключенным. Несогласие общества и компании с позицией истца привело к судебному спору.
При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам, которые не соответствуют обстоятельствам дела и нормам материального права.
Кооператив квалифицирует спорный договор от 07.06.2002 как договор на строительство жилого дома, а общество считает его договором купли-продажи права на застройку земельного участка.
Поскольку стороны различно квалифицируют договор, то для правильного разрешения спора кассационная инстанция применяет положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смысла договора в целом.
Действительная общая воля сторон выясняется с учетом цели договора. Для этого учитываются все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Поскольку целью сделки фактически является передача кооперативом обществу и компании права на проектирование, строительство и распоряжение жилым домом, а также использование земельного участка площадью 0,0044 га, находящегося в бессрочном (постоянном) пользовании кооператива, в обмен на предоставление членам кооператива преимущественного права на долевое участие в строящемся доме со стоимостью доли на 10% ниже остальных участников строительства, то из содержания и смысла договора от 07.06.2002 следует, что в этой части намерения сторон были направлены на заключение договора долевого строительства. Данный вывод подтверждается также поведением ответчиков, которые, приступив к проектированию строительства, не предоставили истцу отчета о проделанной работе.
Однако стороны в договоре от 07.06.2002 не согласовали условия, позволяющие определить конкретную долю кооператива в строящемся доме. Поскольку эти условия имеют существенный характер для правоотношений сторон, то договор от 07.06.2002 в соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации нельзя считать заключенным.
Кроме того, согласно пункту 8.4 устава кооператива к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относится принятие решений об отчуждении, сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество кооператива домовладельцам или третьим лицам, предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в кооперативе.
По данному спору стороны не предоставили суду решение общего собрания кооператива о предоставлении обществу и компании в фактическое пользование земельного участка, выделенного кооперативу для строительства жилого дома.
При изложенных обстоятельствах кооперативу неправомерно отказано в иске. В связи с этим кассационная инстанция отменяет обжалованные судебные акты и принимает решение об удовлетворении требований кооператива.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение от 14.02.2005 и постановление апелляционной инстанции от 04.04.2005 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-20742/2004-С3-25 отменить.
Договор от 07.06.2002 N 9 признать незаключенным.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 23.06.2005 N Ф08-2710/2005
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 23 июня 2005 года Дело N Ф08-2710/2005
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, при участии в судебном заседании представителей от истца - жилищно-строительного кооператива "Магистраль", от ответчика - закрытого акционерного общества "Ростов-Центр-Строй", в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "ИВИС", третьего лица - администрации г. Ростова-на-Дону, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу жилищно-строительного кооператива "Магистраль" на решение от 14.02.2005 и постановление апелляционной инстанции от 04.04.2005 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-20742/2004-С3-25, установил следующее.
ЖСК "Магистраль" (далее - кооператив) обратился в арбитражный суд с иском к ЗАО "Ростов-Центр-Строй" (далее - общество) и ООО "Строительная компания "ИВИС" (далее - компания) о признании незаключенным договора от 07.06.2002 N 9. Требования обоснованы тем, что в договоре отсутствуют существенные и необходимые условия в виде предмета, цены, срока и объема производства работ, предусмотренные статьями 702, 740, 743, 746 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация г. Ростова-на-Дону.
Решением от 14.02.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 04.04.2005, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что договор от 07.06.2002 N 9 по правовой природе не является договором подряда, а относится в числу не предусмотренных законом. По мнению суда, условия договора не противоречат нормам материального права. Поскольку ответчики частично исполнили договор, то суд сделал вывод, что в исполненной части он не может быть признан незаключенным.
В кассационной жалобе кооператив просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции. Заявитель жалобы полагает, что судебные инстанции не оценили его довод об отсутствии в спорном договоре существенных условий. По мнению кооператива, решение суда общей юрисдикции от 14.07.2003 об отказе в признании решения общего собрания кооператива от 11.05.2002 недействительным неправомерно учтено при разрешении спора, так как в суде общей юрисдикции вопрос о правомочности решения общего собрания не рассматривался.
В отзыве на жалобу общество просит судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представители кооператива и общества поддержали, соответственно, доводы жалобы и отзыва.
Изучив материалы дела и выслушав представителей кооператива и общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, распоряжением главного архитектора г. Ростова-на-Дону от 18.05.2002 N 45 кооперативу разрешено выполнение проектных работ по строительству пристройки к 5-этажному жилому дому на земельном участке площадью 0,044 га по пр. 40-летия Победы, 37/1.
Кооператив с одной стороны и общество и компания с другой подписали договор от 07.06.2002 N 9, по условиям которого кооператив поручил, а общество и компания приняли на себя функции заказчика-застройщика, связанные с проектированием, строительством и сдачей в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 40-летия Победы, 37/1, а также ведение бухгалтерского учета, заключение договоров с другими участниками строительства, юридическими (физическими) лицами, осуществляющими финансирование, подрядчиками, проектными и другими организациями, занятыми в строительстве жилого дома.
Кооператив обязался оказывать содействие в оформлении необходимой документации для строительства жилого дома, а общество и компания, в свою очередь, заменить водоподогреватель жилого дома и квартальный водопровод, отремонтировать асфальтовое покрытие дворового проезда и предоставить преимущественное право на долевое участие (покупку квартир) в строящемся доме членам кооператива (пункты 2.2 и 2.3 договора).
Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 16.03.2004 N 382 кооперативу предоставлено в аренду на 2 года дополнительный земельный участок площадью 0,026 га из состава городских земель для организации стройплощадки для строительства пристройки к жилому дому по пр. 40-летия Победы, 37/1.
Кооператив считает, что договор от 07.06.2002 не содержит существенных условий и является незаключенным. Несогласие общества и компании с позицией истца привело к судебному спору.
При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам, которые не соответствуют обстоятельствам дела и нормам материального права.
Кооператив квалифицирует спорный договор от 07.06.2002 как договор на строительство жилого дома, а общество считает его договором купли-продажи права на застройку земельного участка.
Поскольку стороны различно квалифицируют договор, то для правильного разрешения спора кассационная инстанция применяет положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смысла договора в целом.
Действительная общая воля сторон выясняется с учетом цели договора. Для этого учитываются все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Поскольку целью сделки фактически является передача кооперативом обществу и компании права на проектирование, строительство и распоряжение жилым домом, а также использование земельного участка площадью 0,0044 га, находящегося в бессрочном (постоянном) пользовании кооператива, в обмен на предоставление членам кооператива преимущественного права на долевое участие в строящемся доме со стоимостью доли на 10% ниже остальных участников строительства, то из содержания и смысла договора от 07.06.2002 следует, что в этой части намерения сторон были направлены на заключение договора долевого строительства. Данный вывод подтверждается также поведением ответчиков, которые, приступив к проектированию строительства, не предоставили истцу отчета о проделанной работе.
Однако стороны в договоре от 07.06.2002 не согласовали условия, позволяющие определить конкретную долю кооператива в строящемся доме. Поскольку эти условия имеют существенный характер для правоотношений сторон, то договор от 07.06.2002 в соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации нельзя считать заключенным.
Кроме того, согласно пункту 8.4 устава кооператива к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относится принятие решений об отчуждении, сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество кооператива домовладельцам или третьим лицам, предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в кооперативе.
По данному спору стороны не предоставили суду решение общего собрания кооператива о предоставлении обществу и компании в фактическое пользование земельного участка, выделенного кооперативу для строительства жилого дома.
При изложенных обстоятельствах кооперативу неправомерно отказано в иске. В связи с этим кассационная инстанция отменяет обжалованные судебные акты и принимает решение об удовлетворении требований кооператива.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 14.02.2005 и постановление апелляционной инстанции от 04.04.2005 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-20742/2004-С3-25 отменить.
Договор от 07.06.2002 N 9 признать незаключенным.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)