Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 октября 2012 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Головниной Е.Н.
судей Гетмановой Т.С., Козловой Т.Д.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кирбасовой О.А.
при участии в заседании:
от Администрации: Терехова О.В., доверенность от 27.10.2011,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации сельского поселения "Село Бычиха" Хабаровского муниципального района Хабаровского края
на решение от 29 июня 2012 года
по делу N А73-2002/2012
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Бутковским А.В.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Межмуниципальное общество "Уссурийское"
к открытому акционерному обществу "Заря", Администрации сельского поселения "Село Бычиха" Хабаровского муниципального района Хабаровского края
о взыскании задолженности за коммунальные услуги и услуги по техническому обслуживанию
третье лицо: Глущенко Николай Иванович
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Межмуниципальное общество "Уссурийское" ОГРН 1062720022540, с. Бычиха Хабаровского района Хабаровского края (далее - истец, ООО "Уссурийское") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к открытому акционерному обществу "Заря" ОГРН 1092720002044, с. Осиновая Речка Хабаровского района Хабаровского края (далее - ОАО "Заря") о взыскании задолженности по оплате за жилое помещение - квартиру <...> и коммунальные услуги за период с февраля 2009 года по декабрь 2011 года в сумме 146 524,73 руб. (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Определением суда от 15.03.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Глущенко Николай Иванович (далее - третье лицо).
В порядке статьи 46 АПК РФ арбитражный суд первой инстанции с согласия истца привлек к участию в деле в качестве соответчиков Администрацию сельского поселения "Село Бычиха" Хабаровского муниципального района Хабаровского края ОГРН 1032700245270, с. Бычиха Хабаровского района Хабаровского края (далее - Администрация) и Хабаровский муниципальный район в лице Управления обеспечения, содержания и экономического развития муниципальных объектов района (определение от 30.05.2012).
В связи с отказом истца от исковых требований к Хабаровскому муниципальному району определением арбитражного суда от 28.06.2012 производство по делу в части требований к указанному лицу прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.
Решением арбитражного суда от 29.06.2012 исковые требования ООО "Уссурийское" удовлетворены за счет Администрации, в иске к ОАО "Заря" отказано.
В апелляционной жалобе Администрация просит решение от 29.06.2012 отменить и вынести новый судебный акт о взыскании заявленной истцом задолженности, а также расходов по государственной пошлине, с ОАО "Заря". В обоснование указывает на то, что обязанность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги пунктом 2.2.6 договора аренды от 03.08.2009 возложена на ОАО "Заря". Ссылается в подтверждение также на положения статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Информирует о том, что в соответствии с постановлением Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10 арендодатель, являющийся собственником арендуемого имущества, в силу закона и договора с коммунальной организацией обязан нести расходы по содержанию общего имущества, между тем, согласно сводной ведомости оплата за жилищно-коммунальные услуги включает в себя: вывоз мусора, канализацию, наем жилья, отопление, техническое обслуживание, холодное водоснабжение; кроме того, договоры на предоставление истцом указанных услуг были подписаны Администрацией 28.06.2012, то есть задним числом и составлены в одном экземпляре, что свидетельствует о их незаключенности. Также полагает, что между ОАО "Заря" и ООО "Уссурийское" заключен договор оказания коммунальных услуг, который истцом не представлен, а судом - не истребован.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Администрации высказался в поддержку доводов апелляционной жалобы, просил оспариваемый судебный акт отменить. Другие лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Проверив законность решения от 29.06.2012, с учетом доводов апелляционной жалобы и выступления участника процесса, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что на основании постановления главы Хабаровского муниципального района от 27.02.2009 N 485, принятого в соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ, между Хабаровским муниципальным районом и Администрацией подписан договор безвозмездной передачи муниципального имущества от 17.03.2009 N 104 и акт приема-передачи имущества к данному договору, согласно которым в собственность Администрации передано, в том числе жилое помещение, расположенное по адресу: <...>.
Ранее прежним собственником (Хабаровским муниципальным районом) данное помещение в числе других жилых помещений по акту приема-передачи от 08.10.2007 передано КГУСП "Заря" (правопреемник - ОАО "Заря", арендатор) на основании договора аренды жилых помещений от 08.10.2007 N 37/07БУ-А с неопределенным сроком действия.
В последующем арендатор (ОАО "Заря"), выступая в качестве наймодателя, по договору найма жилого помещения (коммерческого найма) от 11.09.2009 N 22 передал указанное выше жилое помещение Глущенко Н.И. и членам его семьи (акт приема-передачи жилого помещения от 11.09.2009). Срок действия указанного договора определен на период действия договора аренды жилых помещений от 03.08.2009 (договор с такой датой в материалы дела не представлен) и (или) трудового договора, заключенного между гражданами и наймодателем (пункт 6.1).
Лицами, участвующими в деле, не оспаривается тот факт, что семья Глущенко Н.И. проживала в квартире, переданной ей по договору найма от 11.09.2009 N 22 и ранее даты составления акта приема-передачи от 11.09.2009, а именно: с февраля 2009, и проживает в ней по настоящее время.
В период с февраля 2009 года по декабрь 2011 года истцом предоставлены коммунальные услуги по содержанию многоквартирного дома по адресу: <...> с расположенной в нем квартирой <...>, в том числе: услуги водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, по вывозу твердых отходов и по техническому обслуживанию общего имущества многоквартирного дома.
Указанное подтверждается подписанными между ООО "Уссурийское" (исполнителем) и Администрацией (потребитель) договорами на предоставление холодной воды от 01.01.2009, от 01.01.2010, от 01.01.2011, договорами на вывоз твердых бытовых отходов от 01.01.2009, от 01.01.2010, от 01.01.2011, договорами на техническое обслуживание от 30.12.2008, от 25.01.2010, от 01.01.2011, договорами на теплоснабжение от 01.10.2009, от 01.10.2010, от 01.10.2011, договорами на водоотведение от 01.01.2009, от 01.01.2010, от 01.01.2011 и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
Также не является спорной стоимость оказанных истцом коммунальных услуг за период с февраля 2009 года по декабрь 2011 года в размере 299 751,36 руб. (указана в сводной ведомости начислений по Глущенко Н.И., за исключением начислений за найм жилья в сумме 8 779,39 руб.), исчисленная с применением действующих в спорный период утвержденных в установленном порядке нормативов и тарифов по заявленным услугам, исходя из площади жилого помещения, что соответствует положениям Жилищного кодекса Российской Федерации (статья 157) и Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307, применимых к спорным правоотношениям в силу пункта 8 указанных Правил (пункты 15, 19).
Оплата данных услуг произведена в сумме 153 226,61 руб. (с учетом 30 000 руб., оплаченных после принятия настоящего иска), что также не оспаривается лицами, участвующими в деле.
Доказательств оплаты оставшихся 146 524,73 руб., предъявленных к взысканию в рамках настоящего иска, в материалы дела в порядке статьи 65 АПК РФ ответчиками или третьим лицом не представлено.
При таких обстоятельствах исковые требования ООО "Уссурийское" являются обоснованными и правомерно удовлетворены арбитражным судом первой инстанции.
Из доводов апелляционной жалобы усматривается, что Администрация, не оспаривая суммы задолженности, не согласна с определением судом первой инстанции ее в качестве надлежащего ответчика по делу, поскольку считает, что обязанным к оплате за жилое помещение и коммунальные услуги является арендатор жилого помещения - ОАО "Заря".
Однако данный довод не соответствует нормам действующего законодательства и противоречит представленным в материалы дела документам.
Как усматривается из искового заявления, с учетом его уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ, истцом предъявлена к взысканию задолженность по указанному выше жилому помещению за оказанные услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома N 3 по ул. Заречная в с. Бычиха и услуги по поставке коммунальных ресурсов.
Собственником данного помещения является сельское поселение "Село Бычиха" в лице Администрации.
Статьей 210 ГК РФ установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ЖК РФ).
Частью 1 статьи 249 ГК РФ также предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Исходя из изложенных норм права именно собственник помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
Указанное соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 12.04.2011 N 16646/10 и от 17.04.2012 N 15222/11.
В этой связи взыскание платы за содержание общего имущества с собственника жилого помещений - Администрации правомерно.
В части остальных требований (по оплате коммунальных ресурсов) надлежащим ответчиком также является Администрация на основании указанных выше норм права и в силу следующего.
В соответствии с подпунктами 3, 4 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения поселения отнесено владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения и организация в границах поселения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом в пределах полномочий, установленных законодательством Российской Федерации.
Частью 4 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено участие органов местного самоуправления в выборе собственниками квартир многоквартирного дома способа управления. Согласно указанной норме права орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
В силу части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается лично собственниками помещений либо органами местного самоуправления путем проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в таких домах до 01.01.2007 не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления домом не было реализовано.
Частью 2 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
В данном случае доказательств избрания собственниками помещений многоквартирного дома N 3 по ул. Заречная в с. Бычиха способа управления домом материалы дела не содержат. Представитель ответчика в судебном заседании апелляционного суда пояснил, что конкурс по выбору управляющей компании в отношении данного дома им не организовывался и не проводился.
Ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ (часть 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
На основании изложенного апелляционный суд пришел к выводу о том, что обязательство по управлению многоквартирным домом N 3 по ул. Заречная в с. Бычиха в спорном периоде сохранилось за Администрацией, вследствие чего последняя по отношению к истцу как ресурсоснабжающей организации является абонентом.
Указанное подтверждается также заключенными между истцом и Администрацией в 2010, 2011 годах договорами на предоставление холодной воды, на водоотведение, на теплоснабжение, положениями которых обязательство по оплате коммунальных ресурсов, потребленных квартирой <...>, возложено на Администрацию. Доказательств того, что данные договоры подписаны Администрацией лишь 28.06.2012, на что ссылается заявитель жалобы, материалы дела не содержат; составление их в одном экземпляре не свидетельствует об их незаключенности. Кроме того, данное обстоятельство, так же как и отсутствие соответствующих заключенных договоров в 2009 году (поскольку представленные в дело договоры от 2009 года подписаны до передачи спорного жилого помещения в собственность Администрации), не лишает возможности классифицировать сложившиеся между истцом и Администрацией правоотношения как правоотношения из договоров энергоснабжения и не освобождает ответчика от необходимости оплачивать потребленные указанным жилым помещением коммунальные ресурсы. Соответствующее разъяснение содержится в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14, согласно которому фактическое пользование потребителем услугами обязанной стороны следует считать в соответствии с пунктом 3 статьи 438 ГК РФ как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги (выполняющей работы); данные отношения должны рассматриваться как договорные.
Также апелляционный суд учитывает непредставление в материалы дела заключенных между истцом и ОАО "Заря" соответствующих договоров на внесение платы за коммунальные услуги. Ссылка Администрации на наличие таких договоров документально не подтверждена, в связи с чем подлежит отклонению.
Довод Администрации о том, что пунктом 2.2.6 договора аренды от 03.08.2009 обязанность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги возложена на ОАО "Заря", апелляционным судом отклоняется в силу следующего.
Как указано выше, договор с такой датой в материалах дела отсутствует, в дело представлен только ранее заключенный между Хабаровским муниципальным районом и КГУСП "Заря" договор аренды от 08.10.2007 N 37/07БУ-А.
Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
С учетом изложенного, а также положений статьи 608 ГК РФ, 153 ЖК РФ, Администрация в отношении принадлежащего поселению жилищного фонда наделена функциями арендодателя, что реализовано ею в указанном договоре аренды.
Пунктом 2 части 2 статьи 153 ЖК РФ установлена обязанность арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента заключения соответствующего договора аренды.
Между тем, исходя из положений статей 606, 614 ГК РФ плата за пользование имуществом вносится арендатором арендодателю на условиях, определенных в договоре аренды.
Пунктами 2.2.5 и 2.2.6 договора аренды от 08.10.2007 N 37/07БУ-А на арендатора (ОАО "Заря") возложены, в том числе следующие обязательства: обеспечить заключение с гражданами (работниками) договоров на предоставление коммунальных и иных видов услуг, необходимых для проживания в жилых помещениях, а также обеспечить осуществление оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги в размере, порядке и сроки, установленные действующим законодательством и настоящим договором, за счет проживающих в нем лиц, указанных в настоящем договоре, или производить указанные платежи за свой счет.
Однако такие условия договора, заключенного между собственником (Администрацией) и арендатором (ОАО "Заря"), не позволяют сделать вывод о том, что в договоре содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица (в данном случае - ООО "Уссурийское") обязательств собственника по несению названных расходов в случае невыполнения фактическими потребителями услуги обязанностей по их оплате. Данный договор регулирует отношения только между лицами, его подписавшими, то есть между Администрацией и ОАО "Заря"; истец участником данных правоотношений не является, следовательно, в силу указанного, данный договор аренды не порождает обязательств ОАО "Заря" перед ООО "Уссурийское" и не освобождает Администрацию от обязательств по оплате как коммунальных ресурсов, так и услуг по содержанию общего имущества.
При изложенном апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения. Обжалуемое решение арбитражного суда не подлежит отмене или изменению.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 29 июня 2012 года по делу N А73-2002/2012 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Е.Н.ГОЛОВНИНА
Судьи
Т.С.ГЕТМАНОВА
Т.Д.КОЗЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.10.2012 N 06АП-3843/2012 ПО ДЕЛУ N А73-2002/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 октября 2012 г. N 06АП-3843/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 октября 2012 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Головниной Е.Н.
судей Гетмановой Т.С., Козловой Т.Д.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кирбасовой О.А.
при участии в заседании:
от Администрации: Терехова О.В., доверенность от 27.10.2011,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации сельского поселения "Село Бычиха" Хабаровского муниципального района Хабаровского края
на решение от 29 июня 2012 года
по делу N А73-2002/2012
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Бутковским А.В.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Межмуниципальное общество "Уссурийское"
к открытому акционерному обществу "Заря", Администрации сельского поселения "Село Бычиха" Хабаровского муниципального района Хабаровского края
о взыскании задолженности за коммунальные услуги и услуги по техническому обслуживанию
третье лицо: Глущенко Николай Иванович
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Межмуниципальное общество "Уссурийское" ОГРН 1062720022540, с. Бычиха Хабаровского района Хабаровского края (далее - истец, ООО "Уссурийское") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к открытому акционерному обществу "Заря" ОГРН 1092720002044, с. Осиновая Речка Хабаровского района Хабаровского края (далее - ОАО "Заря") о взыскании задолженности по оплате за жилое помещение - квартиру <...> и коммунальные услуги за период с февраля 2009 года по декабрь 2011 года в сумме 146 524,73 руб. (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Определением суда от 15.03.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Глущенко Николай Иванович (далее - третье лицо).
В порядке статьи 46 АПК РФ арбитражный суд первой инстанции с согласия истца привлек к участию в деле в качестве соответчиков Администрацию сельского поселения "Село Бычиха" Хабаровского муниципального района Хабаровского края ОГРН 1032700245270, с. Бычиха Хабаровского района Хабаровского края (далее - Администрация) и Хабаровский муниципальный район в лице Управления обеспечения, содержания и экономического развития муниципальных объектов района (определение от 30.05.2012).
В связи с отказом истца от исковых требований к Хабаровскому муниципальному району определением арбитражного суда от 28.06.2012 производство по делу в части требований к указанному лицу прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.
Решением арбитражного суда от 29.06.2012 исковые требования ООО "Уссурийское" удовлетворены за счет Администрации, в иске к ОАО "Заря" отказано.
В апелляционной жалобе Администрация просит решение от 29.06.2012 отменить и вынести новый судебный акт о взыскании заявленной истцом задолженности, а также расходов по государственной пошлине, с ОАО "Заря". В обоснование указывает на то, что обязанность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги пунктом 2.2.6 договора аренды от 03.08.2009 возложена на ОАО "Заря". Ссылается в подтверждение также на положения статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Информирует о том, что в соответствии с постановлением Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10 арендодатель, являющийся собственником арендуемого имущества, в силу закона и договора с коммунальной организацией обязан нести расходы по содержанию общего имущества, между тем, согласно сводной ведомости оплата за жилищно-коммунальные услуги включает в себя: вывоз мусора, канализацию, наем жилья, отопление, техническое обслуживание, холодное водоснабжение; кроме того, договоры на предоставление истцом указанных услуг были подписаны Администрацией 28.06.2012, то есть задним числом и составлены в одном экземпляре, что свидетельствует о их незаключенности. Также полагает, что между ОАО "Заря" и ООО "Уссурийское" заключен договор оказания коммунальных услуг, который истцом не представлен, а судом - не истребован.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Администрации высказался в поддержку доводов апелляционной жалобы, просил оспариваемый судебный акт отменить. Другие лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Проверив законность решения от 29.06.2012, с учетом доводов апелляционной жалобы и выступления участника процесса, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что на основании постановления главы Хабаровского муниципального района от 27.02.2009 N 485, принятого в соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ, между Хабаровским муниципальным районом и Администрацией подписан договор безвозмездной передачи муниципального имущества от 17.03.2009 N 104 и акт приема-передачи имущества к данному договору, согласно которым в собственность Администрации передано, в том числе жилое помещение, расположенное по адресу: <...>.
Ранее прежним собственником (Хабаровским муниципальным районом) данное помещение в числе других жилых помещений по акту приема-передачи от 08.10.2007 передано КГУСП "Заря" (правопреемник - ОАО "Заря", арендатор) на основании договора аренды жилых помещений от 08.10.2007 N 37/07БУ-А с неопределенным сроком действия.
В последующем арендатор (ОАО "Заря"), выступая в качестве наймодателя, по договору найма жилого помещения (коммерческого найма) от 11.09.2009 N 22 передал указанное выше жилое помещение Глущенко Н.И. и членам его семьи (акт приема-передачи жилого помещения от 11.09.2009). Срок действия указанного договора определен на период действия договора аренды жилых помещений от 03.08.2009 (договор с такой датой в материалы дела не представлен) и (или) трудового договора, заключенного между гражданами и наймодателем (пункт 6.1).
Лицами, участвующими в деле, не оспаривается тот факт, что семья Глущенко Н.И. проживала в квартире, переданной ей по договору найма от 11.09.2009 N 22 и ранее даты составления акта приема-передачи от 11.09.2009, а именно: с февраля 2009, и проживает в ней по настоящее время.
В период с февраля 2009 года по декабрь 2011 года истцом предоставлены коммунальные услуги по содержанию многоквартирного дома по адресу: <...> с расположенной в нем квартирой <...>, в том числе: услуги водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, по вывозу твердых отходов и по техническому обслуживанию общего имущества многоквартирного дома.
Указанное подтверждается подписанными между ООО "Уссурийское" (исполнителем) и Администрацией (потребитель) договорами на предоставление холодной воды от 01.01.2009, от 01.01.2010, от 01.01.2011, договорами на вывоз твердых бытовых отходов от 01.01.2009, от 01.01.2010, от 01.01.2011, договорами на техническое обслуживание от 30.12.2008, от 25.01.2010, от 01.01.2011, договорами на теплоснабжение от 01.10.2009, от 01.10.2010, от 01.10.2011, договорами на водоотведение от 01.01.2009, от 01.01.2010, от 01.01.2011 и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
Также не является спорной стоимость оказанных истцом коммунальных услуг за период с февраля 2009 года по декабрь 2011 года в размере 299 751,36 руб. (указана в сводной ведомости начислений по Глущенко Н.И., за исключением начислений за найм жилья в сумме 8 779,39 руб.), исчисленная с применением действующих в спорный период утвержденных в установленном порядке нормативов и тарифов по заявленным услугам, исходя из площади жилого помещения, что соответствует положениям Жилищного кодекса Российской Федерации (статья 157) и Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307, применимых к спорным правоотношениям в силу пункта 8 указанных Правил (пункты 15, 19).
Оплата данных услуг произведена в сумме 153 226,61 руб. (с учетом 30 000 руб., оплаченных после принятия настоящего иска), что также не оспаривается лицами, участвующими в деле.
Доказательств оплаты оставшихся 146 524,73 руб., предъявленных к взысканию в рамках настоящего иска, в материалы дела в порядке статьи 65 АПК РФ ответчиками или третьим лицом не представлено.
При таких обстоятельствах исковые требования ООО "Уссурийское" являются обоснованными и правомерно удовлетворены арбитражным судом первой инстанции.
Из доводов апелляционной жалобы усматривается, что Администрация, не оспаривая суммы задолженности, не согласна с определением судом первой инстанции ее в качестве надлежащего ответчика по делу, поскольку считает, что обязанным к оплате за жилое помещение и коммунальные услуги является арендатор жилого помещения - ОАО "Заря".
Однако данный довод не соответствует нормам действующего законодательства и противоречит представленным в материалы дела документам.
Как усматривается из искового заявления, с учетом его уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ, истцом предъявлена к взысканию задолженность по указанному выше жилому помещению за оказанные услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома N 3 по ул. Заречная в с. Бычиха и услуги по поставке коммунальных ресурсов.
Собственником данного помещения является сельское поселение "Село Бычиха" в лице Администрации.
Статьей 210 ГК РФ установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ЖК РФ).
Частью 1 статьи 249 ГК РФ также предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Исходя из изложенных норм права именно собственник помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
Указанное соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 12.04.2011 N 16646/10 и от 17.04.2012 N 15222/11.
В этой связи взыскание платы за содержание общего имущества с собственника жилого помещений - Администрации правомерно.
В части остальных требований (по оплате коммунальных ресурсов) надлежащим ответчиком также является Администрация на основании указанных выше норм права и в силу следующего.
В соответствии с подпунктами 3, 4 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения поселения отнесено владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения и организация в границах поселения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом в пределах полномочий, установленных законодательством Российской Федерации.
Частью 4 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено участие органов местного самоуправления в выборе собственниками квартир многоквартирного дома способа управления. Согласно указанной норме права орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
В силу части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается лично собственниками помещений либо органами местного самоуправления путем проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в таких домах до 01.01.2007 не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления домом не было реализовано.
Частью 2 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
В данном случае доказательств избрания собственниками помещений многоквартирного дома N 3 по ул. Заречная в с. Бычиха способа управления домом материалы дела не содержат. Представитель ответчика в судебном заседании апелляционного суда пояснил, что конкурс по выбору управляющей компании в отношении данного дома им не организовывался и не проводился.
Ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ (часть 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
На основании изложенного апелляционный суд пришел к выводу о том, что обязательство по управлению многоквартирным домом N 3 по ул. Заречная в с. Бычиха в спорном периоде сохранилось за Администрацией, вследствие чего последняя по отношению к истцу как ресурсоснабжающей организации является абонентом.
Указанное подтверждается также заключенными между истцом и Администрацией в 2010, 2011 годах договорами на предоставление холодной воды, на водоотведение, на теплоснабжение, положениями которых обязательство по оплате коммунальных ресурсов, потребленных квартирой <...>, возложено на Администрацию. Доказательств того, что данные договоры подписаны Администрацией лишь 28.06.2012, на что ссылается заявитель жалобы, материалы дела не содержат; составление их в одном экземпляре не свидетельствует об их незаключенности. Кроме того, данное обстоятельство, так же как и отсутствие соответствующих заключенных договоров в 2009 году (поскольку представленные в дело договоры от 2009 года подписаны до передачи спорного жилого помещения в собственность Администрации), не лишает возможности классифицировать сложившиеся между истцом и Администрацией правоотношения как правоотношения из договоров энергоснабжения и не освобождает ответчика от необходимости оплачивать потребленные указанным жилым помещением коммунальные ресурсы. Соответствующее разъяснение содержится в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14, согласно которому фактическое пользование потребителем услугами обязанной стороны следует считать в соответствии с пунктом 3 статьи 438 ГК РФ как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги (выполняющей работы); данные отношения должны рассматриваться как договорные.
Также апелляционный суд учитывает непредставление в материалы дела заключенных между истцом и ОАО "Заря" соответствующих договоров на внесение платы за коммунальные услуги. Ссылка Администрации на наличие таких договоров документально не подтверждена, в связи с чем подлежит отклонению.
Довод Администрации о том, что пунктом 2.2.6 договора аренды от 03.08.2009 обязанность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги возложена на ОАО "Заря", апелляционным судом отклоняется в силу следующего.
Как указано выше, договор с такой датой в материалах дела отсутствует, в дело представлен только ранее заключенный между Хабаровским муниципальным районом и КГУСП "Заря" договор аренды от 08.10.2007 N 37/07БУ-А.
Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
С учетом изложенного, а также положений статьи 608 ГК РФ, 153 ЖК РФ, Администрация в отношении принадлежащего поселению жилищного фонда наделена функциями арендодателя, что реализовано ею в указанном договоре аренды.
Пунктом 2 части 2 статьи 153 ЖК РФ установлена обязанность арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента заключения соответствующего договора аренды.
Между тем, исходя из положений статей 606, 614 ГК РФ плата за пользование имуществом вносится арендатором арендодателю на условиях, определенных в договоре аренды.
Пунктами 2.2.5 и 2.2.6 договора аренды от 08.10.2007 N 37/07БУ-А на арендатора (ОАО "Заря") возложены, в том числе следующие обязательства: обеспечить заключение с гражданами (работниками) договоров на предоставление коммунальных и иных видов услуг, необходимых для проживания в жилых помещениях, а также обеспечить осуществление оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги в размере, порядке и сроки, установленные действующим законодательством и настоящим договором, за счет проживающих в нем лиц, указанных в настоящем договоре, или производить указанные платежи за свой счет.
Однако такие условия договора, заключенного между собственником (Администрацией) и арендатором (ОАО "Заря"), не позволяют сделать вывод о том, что в договоре содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица (в данном случае - ООО "Уссурийское") обязательств собственника по несению названных расходов в случае невыполнения фактическими потребителями услуги обязанностей по их оплате. Данный договор регулирует отношения только между лицами, его подписавшими, то есть между Администрацией и ОАО "Заря"; истец участником данных правоотношений не является, следовательно, в силу указанного, данный договор аренды не порождает обязательств ОАО "Заря" перед ООО "Уссурийское" и не освобождает Администрацию от обязательств по оплате как коммунальных ресурсов, так и услуг по содержанию общего имущества.
При изложенном апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения. Обжалуемое решение арбитражного суда не подлежит отмене или изменению.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 29 июня 2012 года по делу N А73-2002/2012 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Е.Н.ГОЛОВНИНА
Судьи
Т.С.ГЕТМАНОВА
Т.Д.КОЗЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)