Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2011 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2011 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Грязниковой А.С.
судей Гладышевой Е.В., Смольниковой М.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Копосовой О.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5245/2011) общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищно-коммунальное хозяйство Сервис" на решение Арбитражного суда Омской области от 31.05.2011 по делу N А46-3300/2011 (судья Луговик С.В.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "СЕРВИС" (ОГРН 1055501085771; ИНН 5501089305; место нахождения: 644050, г. Омск, пр-кт Мира, 38) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищно-коммунальное хозяйство Сервис" (ОГРН 1095519000180; ИНН 5519504873; место нахождения: 646160, Омская область, Любинский район, р.п. Любинский, ул. Октябрьская, 126) об обязании устранения препятствий,
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищно-коммунальное хозяйство Сервис" - представителя Нужных С.А. по доверенности от 15.01.2011 сроком действия до 31.12.2011,
от общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "СЕРВИС" - представителя Ерошенко И.В. по доверенности от 11.01.2011 сроком действия до 31.12.2011,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "СЕРВИС" (далее - ООО "ЖКХ "СЕРВИС", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищно-коммунальное хозяйство Сервис" (далее - ООО "УК "ЖКХ Сервис", ответчик) об обязании устранить препятствия по обслуживанию многоквартирного дома N 7, расположенного по ул. Коммунальная в г. Омске, а именно: демонтировать запирающие устройства (замок), установленные на входных дверях в технический подвал, крышу (чердак) многоквартирного дома и ГРЩ (главный распределительный электрический щит).
Решением от 31.05.2011 по делу N А46-3300/2011 Арбитражный суд Омской области исковые требования удовлетворены. Суд ООО "УК "ЖКХ Сервис" устранить препятствия по обслуживанию многоквартирного дома N 7, расположенного по ул. Коммунальная в городе Омске, а именно: демонтировать запирающие устройства (замок), установленные на входных дверях в технический подвал, крышу (чердак) многоквартирного дома и ГРЩ (главный распределительный электрический щит). Этим же решением с ООО "УК "ЖКХ Сервис" в пользу ООО "ЖКХ "СЕРВИС" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела, в том числе судебными актами судов общей юрисдикции и арбитражных судов, подтверждается, что управление общим имуществом в многоквартирном доме N 7 по ул. Коммунальная в городе Омске осуществляется ООО "ЖКХ "СЕРВИС" на основании договоров с управления многоквартирным домом 2006 года, договора от 31.03.2011 б/н, решения очередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (протокол собрания от 31.03.2011), а ответчик неправомерно препятствует осуществлению истцом функций управления многоквартирным домом, что проявляется в установлении ООО "УК "ЖКХ Сервис" запирающих устройств (замок) на входных дверях в технический подвал, крышу (чердак) многоквартирного дома и ГРЩ (главный распределительный щит).
ООО "УК "ЖКХ Сервис" не согласившись с решением суда в апелляционной жалобе просит его отменить, в связи несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, неполным выяснением имеющих значение для дела обстоятельств, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что суд первой инстанции не принял во внимание возникшие 05.08.2010 правоотношения между собственниками помещений в жилом доме N 7 и ООО "УК "ЖКХ Сервис" по управлению жилым домом, не исследовал договор управления. Кроме того, суд, по мнению ответчика, не исследовал и представленный истцом договор управления многоквартирным жилым домом, который противоречит, как полагает ответчик, нормам жилищного законодательства. Судебные акты, на которые сослался суд первой инстанции в подтверждение вывода о том, что управление спорным жилым домом осуществляет ООО "ЖКХ "Сервис", ответчик считает не имеющими отношения рассматриваемому спору, поскольку в рамках этих дел рассматривался договор управления от 14.10.2009 и протоколы собрания собственников от 23.09.2009 и 28.02.2010. Также ответчик считает, что собственники помещений в многоквартирном жилом доме N 7 определили для себя управляющую компанию, что подтверждается ведомостью начислений и поступлений, которая раскрывает процентное соотношение оплаты за период с ноября 2009 года по июнь 2011 года, которая подтверждает согласие более 70% собственников от общего числа собственников дома на протяжении всего периода обслуживаться в ООО "УК "ЖКХ Сервис" с внесением платы по содержанию и ремонту жилых помещений на счет ответчика.
Истец в письменном отзыве на апелляционную жалобу просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. ООО "ЖКХ "СЕРВИС" считает доказанным то обстоятельство, что управляющей компанией жилого N 7 по ул. Коммунальная в городе Омске является именно истец, соответственно действия ООО "УК "ЖКХ Сервис", препятствующие осуществлению ООО "ЖКХ "СЕРВИС" своей деятельности как управляющей компании, являются неправомерными.
ООО "УК "ЖКХ Сервис" в письменном виде представлены дополнительные доводы к апелляционной жалобе, в которых ответчик ссылается на то, что истцом выбран неверный способ защиты гражданских прав, поскольку требование на основании статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть заявлено только собственником имущества.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу.
Суд апелляционной инстанции, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его изменения или отмены, а доводы апелляционной жалобы не принимает как необоснованные.
Как следует из искового заявления, на основании договоров управления многоквартирным домом 2006 года (л.д. 96 - 107) ООО "ЖКХ "СЕРВИС" является управляющей организацией и производит обслуживание многоквартирного дома N 7, расположенного по улице Коммунальной в городе Омске.
В соответствии с пунктом 2.1 договоров управления многоквартирным домом собственники поручают, а управляющая компания обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г. Омск, ул. Коммунальная, 7.
Поскольку ООО "УК "ЖКХ Сервис" препятствует осуществлению функций управления многоквартирным домом, ООО "ЖКХ "СЕРВИС" обратилось в суд с настоящим иском.
Удовлетворение исковых требований явилось поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при рассмотрении которой суд апелляционной инстанции учел следующее.
Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 ЖК РФ).
В силу части 9 этой же статьи многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Как установлено судебными актами по делу N А46-4843/2010 (решением Арбитражного суда Омской области от 03.09.2010 и постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2010, оставленными без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 02.03.2011, л.д. 15 - 37), в котором участвовали те же стороны, которые участвуют в рассмотрении настоящего дела, 26.05.2006 между муниципальным унитарным предприятием "Жилищное хозяйство Советского административного округа г. Омска" (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "Моделирование, управление, планирование жилищно-коммунального хозяйства "Сервис" (исполнитель, в настоящее время ООО "ЖКХ "СЕРВИС") заключен договор возмездного оказания услуг от 26.05.2006, по условиям которого заказчик, являясь владельцем муниципальной собственности (жилых домов) на праве хозяйственного ведения, поручает, а исполнитель принимает на себя выполнение работ по содержанию, ремонту жилых домов по адресам, указанным в приложении N 1, являющихся неотъемлемой частью договора.
Факт того, что в 2006 году между собственниками жилых помещений в многоквартирном доме N 7 по ул. Коммунальной в городе Омске и ООО "ЖКХ "СЕРВИС" заключен договор управления многоквартирным домом установлен и решением Советского районного суда города Омска от 28.07.2010 по делу N 2-2218/10 (л.д. 47 - 62), вступившим в законную силу.
Кроме того, указанными судебными актами арбитражных судов установлено, что на момент их вынесения порядок расторжения договоров управления многоквартирным домом с ООО "ЖКХ "СЕРВИС", предусмотренный законодательством, соблюден не был.
Согласно положениями статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2); вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле (часть 3).
Таким образом, изложенные обстоятельства считаются доказанными и не подлежат вновь доказыванию в рамках рассматриваемого дела.
Поскольку указанными судебными актами установлены обстоятельства, имеющие существенное значение для настоящего дела, суд апелляционной инстанции считает необоснованным довод подателя апелляционной жалобы о том, что указанные судебные акты не имеют отношения к рассматриваемому делу.
Отсутствуют доказательства соблюдения порядка расторжения договоров управления многоквартирным жилым домом N 7 по ул. Коммунальная в городе Омска с ООО "ЖКХ "СЕРВИС" и на день рассмотрения настоящего дела в суде первой и апелляционной инстанций.
Так согласно части 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
При этом договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
В материалах дела отсутствуют доказательства отказа собственников помещений от исполнения договора управления многоквартирным домом с ООО "ЖКХ "СЕРВИС" по причине невыполнения управляющей организацией условий этого договора.
Кроме того, указанным выше, вступившим в законную силу решением Советского районного суда города Омска от 28.07.2010 по делу N 2-2218/10 протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 7 по ул. Коммунальная в г. Омске от 23.09.2009, и принятые по нему решения, а также договор управления многоквартирным домом N 7 по ул. Коммунальная в г. Омске, заключенный 14.10.2009 между собственниками помещений жилого дома и ООО "УК "ЖКХ Сервис" признаны недействительными.
Данные обстоятельства, в силу части 3 статьи 69 АПК РФ обязательны для арбитражного суда.
Ссылку ответчика на возникшие 05.08.2010 между собственниками помещений в жилом доме N 7 и ООО "УК "ЖКХ Сервис" правоотношения по управлению жилым домом суд апелляционной инстанции отклоняет как недоказанную, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства возникновения 05.08.2010 таких правоотношений.
Протокол N 63 внеочередного собрания собственников помещений от 05.08.2010, на котором приняты решения: заключить с ООО "УК "ЖКХ Сервис" договор управления многоквартирным домом на новый срок до 31.12.2011; условия договора управления многоквартирным домом оставить без изменения в редакции договора б/н от 14.10.2009 (вопрос N 3 собрания); таким доказательством не является, поскольку, во-первых, решения об отказе от договора с ООО "ЖКХ "СЕРВИС" на собрании принято не было, соответственно, договор управления спорным жилым домом с истцом не расторгнут; во-вторых, как указано выше, договор от 14.10.2009 признан Советским районным судом города Омска недействительным.
Отклоняет суд апелляционной инстанции и доводы подателя апелляционной жалобы о необходимости оценки договора по обслуживанию жилого дома, представленного истцом.
Действительно, в материалах дела имеется договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: ул. Коммунальная дом N 7 от 31.03.2011, сторонами которого указаны собственники помещений с одной стороны и ООО "ЖКХ "СЕРВИС" - с другой.
Между тем, правовая оценка этого договора в рамках настоящего дела не требуется, поскольку вывод о том, что ООО "ЖКХ "СЕРВИС" является управляющей компанией основан на изложенных выше обстоятельствах и наличие или отсутствие договора от 31.03.2011 не влияет на этот вывод.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что управление общим имуществом в многоквартирном доме N 7 по ул. Коммунальной в городе Омске осуществляется управляющей компанией ООО "ЖКХ "СЕРВИС".
Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
На основании статьи 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Статья 12 ГК РФ предусматривает способ защиты гражданских прав путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Согласно части 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В части 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Таким образом, технический подвал, крыша (чердак) и главный распределительный электрический щит в силу прямого предписания закона являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (часть 1 статьи 161 ЖК РФ).
Согласно части 1.1 статьи 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и должно обеспечивать, в том числе доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (часть 2.3 статьи 161 ЖК РФ).
Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Анализ приведенных положений закона с учетом нормы части 10 статьи 162 ЖК РФ об обязанности управляющей организации за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, позволяет суду апелляционной инстанции прийти к выводу о том, что управляющая компания, как лицо, обязанное осуществлять деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, в рассматриваемом случае правомерно обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском в целях устранения препятствий по обслуживанию многоквартирного дома.
Имеющимися в материалах дела актами от 23.03.2011 б/н (л.д. 13 - 14) подтверждается, что ООО "УК "ЖКХ Сервис" установило запирающие устройства (замок) на входных дверях в технический подвал, крышу (чердак) многоквартирного дома и ГРЩ (главный распределительный электрический щит).
Поскольку ответчик создает препятствия действующей управляющей компании (ООО "ЖКХ "СЕРВИС") в доступе к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, обеспечивающему нормальное функционирование помещений в многоквартирном доме, путем установления запирающих устройств, суд первой инстанции правильно удовлетворил исковые требования ООО "ЖКХ "СЕРВИС".
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции при вынесении решения оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено, в силу чего основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 руб. относятся на ее подателя, то есть на ООО "УК "ЖКХ Сервис".
На основании изложенного и руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 31.05.2011 по делу N А46-3300/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.С.ГРЯЗНИКОВА
Судьи
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
М.В.СМОЛЬНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.08.2011 ПО ДЕЛУ N А46-3300/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 августа 2011 г. по делу N А46-3300/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2011 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2011 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Грязниковой А.С.
судей Гладышевой Е.В., Смольниковой М.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Копосовой О.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5245/2011) общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищно-коммунальное хозяйство Сервис" на решение Арбитражного суда Омской области от 31.05.2011 по делу N А46-3300/2011 (судья Луговик С.В.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "СЕРВИС" (ОГРН 1055501085771; ИНН 5501089305; место нахождения: 644050, г. Омск, пр-кт Мира, 38) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищно-коммунальное хозяйство Сервис" (ОГРН 1095519000180; ИНН 5519504873; место нахождения: 646160, Омская область, Любинский район, р.п. Любинский, ул. Октябрьская, 126) об обязании устранения препятствий,
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищно-коммунальное хозяйство Сервис" - представителя Нужных С.А. по доверенности от 15.01.2011 сроком действия до 31.12.2011,
от общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "СЕРВИС" - представителя Ерошенко И.В. по доверенности от 11.01.2011 сроком действия до 31.12.2011,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "СЕРВИС" (далее - ООО "ЖКХ "СЕРВИС", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищно-коммунальное хозяйство Сервис" (далее - ООО "УК "ЖКХ Сервис", ответчик) об обязании устранить препятствия по обслуживанию многоквартирного дома N 7, расположенного по ул. Коммунальная в г. Омске, а именно: демонтировать запирающие устройства (замок), установленные на входных дверях в технический подвал, крышу (чердак) многоквартирного дома и ГРЩ (главный распределительный электрический щит).
Решением от 31.05.2011 по делу N А46-3300/2011 Арбитражный суд Омской области исковые требования удовлетворены. Суд ООО "УК "ЖКХ Сервис" устранить препятствия по обслуживанию многоквартирного дома N 7, расположенного по ул. Коммунальная в городе Омске, а именно: демонтировать запирающие устройства (замок), установленные на входных дверях в технический подвал, крышу (чердак) многоквартирного дома и ГРЩ (главный распределительный электрический щит). Этим же решением с ООО "УК "ЖКХ Сервис" в пользу ООО "ЖКХ "СЕРВИС" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела, в том числе судебными актами судов общей юрисдикции и арбитражных судов, подтверждается, что управление общим имуществом в многоквартирном доме N 7 по ул. Коммунальная в городе Омске осуществляется ООО "ЖКХ "СЕРВИС" на основании договоров с управления многоквартирным домом 2006 года, договора от 31.03.2011 б/н, решения очередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (протокол собрания от 31.03.2011), а ответчик неправомерно препятствует осуществлению истцом функций управления многоквартирным домом, что проявляется в установлении ООО "УК "ЖКХ Сервис" запирающих устройств (замок) на входных дверях в технический подвал, крышу (чердак) многоквартирного дома и ГРЩ (главный распределительный щит).
ООО "УК "ЖКХ Сервис" не согласившись с решением суда в апелляционной жалобе просит его отменить, в связи несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, неполным выяснением имеющих значение для дела обстоятельств, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что суд первой инстанции не принял во внимание возникшие 05.08.2010 правоотношения между собственниками помещений в жилом доме N 7 и ООО "УК "ЖКХ Сервис" по управлению жилым домом, не исследовал договор управления. Кроме того, суд, по мнению ответчика, не исследовал и представленный истцом договор управления многоквартирным жилым домом, который противоречит, как полагает ответчик, нормам жилищного законодательства. Судебные акты, на которые сослался суд первой инстанции в подтверждение вывода о том, что управление спорным жилым домом осуществляет ООО "ЖКХ "Сервис", ответчик считает не имеющими отношения рассматриваемому спору, поскольку в рамках этих дел рассматривался договор управления от 14.10.2009 и протоколы собрания собственников от 23.09.2009 и 28.02.2010. Также ответчик считает, что собственники помещений в многоквартирном жилом доме N 7 определили для себя управляющую компанию, что подтверждается ведомостью начислений и поступлений, которая раскрывает процентное соотношение оплаты за период с ноября 2009 года по июнь 2011 года, которая подтверждает согласие более 70% собственников от общего числа собственников дома на протяжении всего периода обслуживаться в ООО "УК "ЖКХ Сервис" с внесением платы по содержанию и ремонту жилых помещений на счет ответчика.
Истец в письменном отзыве на апелляционную жалобу просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. ООО "ЖКХ "СЕРВИС" считает доказанным то обстоятельство, что управляющей компанией жилого N 7 по ул. Коммунальная в городе Омске является именно истец, соответственно действия ООО "УК "ЖКХ Сервис", препятствующие осуществлению ООО "ЖКХ "СЕРВИС" своей деятельности как управляющей компании, являются неправомерными.
ООО "УК "ЖКХ Сервис" в письменном виде представлены дополнительные доводы к апелляционной жалобе, в которых ответчик ссылается на то, что истцом выбран неверный способ защиты гражданских прав, поскольку требование на основании статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть заявлено только собственником имущества.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу.
Суд апелляционной инстанции, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его изменения или отмены, а доводы апелляционной жалобы не принимает как необоснованные.
Как следует из искового заявления, на основании договоров управления многоквартирным домом 2006 года (л.д. 96 - 107) ООО "ЖКХ "СЕРВИС" является управляющей организацией и производит обслуживание многоквартирного дома N 7, расположенного по улице Коммунальной в городе Омске.
В соответствии с пунктом 2.1 договоров управления многоквартирным домом собственники поручают, а управляющая компания обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г. Омск, ул. Коммунальная, 7.
Поскольку ООО "УК "ЖКХ Сервис" препятствует осуществлению функций управления многоквартирным домом, ООО "ЖКХ "СЕРВИС" обратилось в суд с настоящим иском.
Удовлетворение исковых требований явилось поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при рассмотрении которой суд апелляционной инстанции учел следующее.
Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 ЖК РФ).
В силу части 9 этой же статьи многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Как установлено судебными актами по делу N А46-4843/2010 (решением Арбитражного суда Омской области от 03.09.2010 и постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2010, оставленными без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 02.03.2011, л.д. 15 - 37), в котором участвовали те же стороны, которые участвуют в рассмотрении настоящего дела, 26.05.2006 между муниципальным унитарным предприятием "Жилищное хозяйство Советского административного округа г. Омска" (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "Моделирование, управление, планирование жилищно-коммунального хозяйства "Сервис" (исполнитель, в настоящее время ООО "ЖКХ "СЕРВИС") заключен договор возмездного оказания услуг от 26.05.2006, по условиям которого заказчик, являясь владельцем муниципальной собственности (жилых домов) на праве хозяйственного ведения, поручает, а исполнитель принимает на себя выполнение работ по содержанию, ремонту жилых домов по адресам, указанным в приложении N 1, являющихся неотъемлемой частью договора.
Факт того, что в 2006 году между собственниками жилых помещений в многоквартирном доме N 7 по ул. Коммунальной в городе Омске и ООО "ЖКХ "СЕРВИС" заключен договор управления многоквартирным домом установлен и решением Советского районного суда города Омска от 28.07.2010 по делу N 2-2218/10 (л.д. 47 - 62), вступившим в законную силу.
Кроме того, указанными судебными актами арбитражных судов установлено, что на момент их вынесения порядок расторжения договоров управления многоквартирным домом с ООО "ЖКХ "СЕРВИС", предусмотренный законодательством, соблюден не был.
Согласно положениями статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2); вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле (часть 3).
Таким образом, изложенные обстоятельства считаются доказанными и не подлежат вновь доказыванию в рамках рассматриваемого дела.
Поскольку указанными судебными актами установлены обстоятельства, имеющие существенное значение для настоящего дела, суд апелляционной инстанции считает необоснованным довод подателя апелляционной жалобы о том, что указанные судебные акты не имеют отношения к рассматриваемому делу.
Отсутствуют доказательства соблюдения порядка расторжения договоров управления многоквартирным жилым домом N 7 по ул. Коммунальная в городе Омска с ООО "ЖКХ "СЕРВИС" и на день рассмотрения настоящего дела в суде первой и апелляционной инстанций.
Так согласно части 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
При этом договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
В материалах дела отсутствуют доказательства отказа собственников помещений от исполнения договора управления многоквартирным домом с ООО "ЖКХ "СЕРВИС" по причине невыполнения управляющей организацией условий этого договора.
Кроме того, указанным выше, вступившим в законную силу решением Советского районного суда города Омска от 28.07.2010 по делу N 2-2218/10 протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 7 по ул. Коммунальная в г. Омске от 23.09.2009, и принятые по нему решения, а также договор управления многоквартирным домом N 7 по ул. Коммунальная в г. Омске, заключенный 14.10.2009 между собственниками помещений жилого дома и ООО "УК "ЖКХ Сервис" признаны недействительными.
Данные обстоятельства, в силу части 3 статьи 69 АПК РФ обязательны для арбитражного суда.
Ссылку ответчика на возникшие 05.08.2010 между собственниками помещений в жилом доме N 7 и ООО "УК "ЖКХ Сервис" правоотношения по управлению жилым домом суд апелляционной инстанции отклоняет как недоказанную, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства возникновения 05.08.2010 таких правоотношений.
Протокол N 63 внеочередного собрания собственников помещений от 05.08.2010, на котором приняты решения: заключить с ООО "УК "ЖКХ Сервис" договор управления многоквартирным домом на новый срок до 31.12.2011; условия договора управления многоквартирным домом оставить без изменения в редакции договора б/н от 14.10.2009 (вопрос N 3 собрания); таким доказательством не является, поскольку, во-первых, решения об отказе от договора с ООО "ЖКХ "СЕРВИС" на собрании принято не было, соответственно, договор управления спорным жилым домом с истцом не расторгнут; во-вторых, как указано выше, договор от 14.10.2009 признан Советским районным судом города Омска недействительным.
Отклоняет суд апелляционной инстанции и доводы подателя апелляционной жалобы о необходимости оценки договора по обслуживанию жилого дома, представленного истцом.
Действительно, в материалах дела имеется договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: ул. Коммунальная дом N 7 от 31.03.2011, сторонами которого указаны собственники помещений с одной стороны и ООО "ЖКХ "СЕРВИС" - с другой.
Между тем, правовая оценка этого договора в рамках настоящего дела не требуется, поскольку вывод о том, что ООО "ЖКХ "СЕРВИС" является управляющей компанией основан на изложенных выше обстоятельствах и наличие или отсутствие договора от 31.03.2011 не влияет на этот вывод.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что управление общим имуществом в многоквартирном доме N 7 по ул. Коммунальной в городе Омске осуществляется управляющей компанией ООО "ЖКХ "СЕРВИС".
Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
На основании статьи 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Статья 12 ГК РФ предусматривает способ защиты гражданских прав путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Согласно части 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В части 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Таким образом, технический подвал, крыша (чердак) и главный распределительный электрический щит в силу прямого предписания закона являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (часть 1 статьи 161 ЖК РФ).
Согласно части 1.1 статьи 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и должно обеспечивать, в том числе доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (часть 2.3 статьи 161 ЖК РФ).
Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Анализ приведенных положений закона с учетом нормы части 10 статьи 162 ЖК РФ об обязанности управляющей организации за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, позволяет суду апелляционной инстанции прийти к выводу о том, что управляющая компания, как лицо, обязанное осуществлять деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, в рассматриваемом случае правомерно обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском в целях устранения препятствий по обслуживанию многоквартирного дома.
Имеющимися в материалах дела актами от 23.03.2011 б/н (л.д. 13 - 14) подтверждается, что ООО "УК "ЖКХ Сервис" установило запирающие устройства (замок) на входных дверях в технический подвал, крышу (чердак) многоквартирного дома и ГРЩ (главный распределительный электрический щит).
Поскольку ответчик создает препятствия действующей управляющей компании (ООО "ЖКХ "СЕРВИС") в доступе к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, обеспечивающему нормальное функционирование помещений в многоквартирном доме, путем установления запирающих устройств, суд первой инстанции правильно удовлетворил исковые требования ООО "ЖКХ "СЕРВИС".
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции при вынесении решения оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено, в силу чего основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 руб. относятся на ее подателя, то есть на ООО "УК "ЖКХ Сервис".
На основании изложенного и руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 31.05.2011 по делу N А46-3300/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.С.ГРЯЗНИКОВА
Судьи
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
М.В.СМОЛЬНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)