Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2011 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 февраля 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мантула Г.А., судей Алексеева Р.А. и Рассказова О.Л., при участии от истца - товарищества собственников жилья "Военный городок" (ИНН 6102029916, ОГРН 1096189000060) - Новичковой Н.М. и Чернышевой Н.А. (доверенность от 01.08.2009), в отсутствие ответчиков - общества с ограниченной ответственностью "Ремонт и эксплуатация жилья N 5" (ИНН 6102024918, ОГРН 1076102000171), администрации Аксайского городского поселения (ИНН 6102021522, ОГРН 1056102027871), муниципального унитарного предприятия Аксайского городского поселения жилищно-коммунального хозяйства "Дон" (ИНН 6102001565, ОГРН 1026100664930), федерального государственного учреждения "Ростовская квартирно-эксплуатационная часть района" Министерства обороны Российской Федерации (ИНН 6165035060, ОГРН 1026103739892), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Военный городок" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.10.2010 по делу N А53-9524/2010 (судья Чебанова Л.В.), установил следующее.
ТСЖ "Военный городок" (далее - товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО "Ремонт и эксплуатация жилья N 5" (далее - общество), администрации Аксайского городского поселения (далее - администрация), ФГУ "Ростовская квартирно-эксплуатационная часть района" Министерства обороны Российской Федерации (далее - учреждение), МУП АГП ЖКХ "Дон" (далее - предприятие):
- - об обязании предприятия передать проект жилого дома (поэтажные планы и разрезы зданий и сооружений); технический паспорт на жилой дом и на земельный участок; план участка с нанесением зданий и сооружений, расположенных на территории жилищно-эксплуатационной организации; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, теплоэлектроснабжения; документацию на инженерное оборудование и сооружения (документация на электрощитовые, подкачивающие устройства, системы противопожарной автоматики, дымоудаления и т.п.); акты сдачи-приемки в эксплуатацию жилого дома (новостроек или после капитального ремонта) и инженерного оборудования (после капитального ремонта) от строительных и ремонтно-строительных организаций (со всеми к ним приложениями); проекты, сметы и ведомости дефектов для производства ремонтных работ; акты за последние два года общего (весеннего и осеннего) осмотра жилых и нежилых зданий;
- - об обязании общества подписать акт приема-передачи многоквартирного дома от 19.08.2010, составленный истцом на основании данных мониторинга; утвержденные перспективный и годовой планы ремонта (текущего и капитального) жилищного фонда, находящегося в введении общества; передать отчеты о полученных и израсходованных денежных средствах собственников многоквартирного дома за период деятельности с приложением заключенных договором, смет на выполнение работ, счета на оплату приобретенных для выполнения работ материалов, актов приемки выполненных работ, платежных документов и иную документацию, связанную с содержанием и ремонтом жилищного фонда в соответствии с постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170; передать всю документацию, касающуюся установки и оплаты УУТЭ (общедомового прибора учета тепловой энергии), в том числе протокол общего собрания собственников помещений от 28.02.2009 N 1; соглашение от 01.04.2009 N 109, приложение N 1 к соглашению - календарный план, сводный сметный расчет стоимости работ, смету на проектные работы, локальную смету на установку и пусконаладочные работы, приложение N 2 к соглашению - расчет возмещения стоимости установки узла учета, справку о стоимости выполненных работ и затратах, акт приемки выполненных работ на составление ПСД, акт приемки выполненных работ на монтажные работы, акт приемки выполненных работ по ведению технадзора (уточненные требования).
Решением от 15.10.2010 в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что товариществом не представлено доказательств наличия требуемой им документации у кого-либо из ответчиков, вся имеющаяся у ответчиков документация в подлинниках или копиях передана истцу. Кроме того, при наличии в материалах дела данных мониторинга о техническом состоянии дома необходимость составления акта приема-передачи дома отсутствует. Суд также указал, что требования истца об обязанности предыдущих собственников передать соответствующее финансирование законодательно не обоснованы, поскольку такая обязанность действовавшим в период передачи дома от общества к товариществу законодательством не предусмотрена.
В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.
Товарищество обратилось в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда от 15.10.2010, поскольку указывает на то, что в судебном заседании установлено, что общество передало товариществу документы не в полном объеме и в виде незаверенных копий, в связи с этим нет оснований полагать, что переданная часть документов может быть признана исполнением обязательств. Судом применен нормативный акт, на который истец не ссылался, при этом в данном случае следовало руководствоваться приказом Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства администрации Ростовской области от 16.05.2000 N 20 "Об утверждении правил и норм эксплуатации жилищного фонда Ростовской области", который действовал на период 2002 года и содержал перечень документов, необходимый для передачи. Заявитель также указывает, что суду были представлены доказательства передачи предприятию спорных документов, а факт передачи этих документов в какую-либо другую организацию не установлен, следовательно, выводы суда об отказе в обязании предприятия предоставить техническую документацию являются ошибочными. По мнению заявителя, судом необоснованно не применено письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006 N 14316-РМ/07, предусматривающее составление двустороннего акта состояния общего имущества в многоквартирном доме, который может быть использован для оценки результативности работы прежней управляющей организации и для дальнейшего планирования работ.
В отзывах на кассационную жалобу общество и предприятие просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, заявили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей. Общество в отзыве указывает, что товарищество в нарушение статьи 65 Гражданского кодекса Российской Федерации не представило суду доказательств наличия спорной документации, а предприятие в своем отзыве ссылается на то, что на момент передачи многоквартирного дома истца на обслуживание общества никакой иной документацией не располагало.
Администрация и учреждение не представили в суд отзывы на кассационную жалобу, заявили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.
В судебном заседании представитель товарищества поддержал заявленные требования, указал, что в настоящее время общество продолжает осуществлять частично деятельность по обслуживанию спорного многоквартирного дома.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзывах на нее, и выслушав представителей истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение суда от 15.10.2010 надлежит отметить, а дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Как видно из материалов дела, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Аксай, ул. Садовая, 20/2, построен в 1986 году. Решением общего собрания собственников помещений в доме создано ТСЖ "Военный городок" (свидетельство о государственной регистрации юридического лица от 22.04.2009 серии 61 N 006970597).
До 22 апреля 2009 года управляющими организациями указанного многоквартирного дома являлись сначала Ростовская КЭЧ района Министерства обороны Российской Федерации, затем МУПП ЖКХ Аксайского района, МП ЖКХ "Дон" (правопредшественник МУП АГП ЖКХ "Дон"), ООО "РЭЖ N 5".
Судом установлено, что 18.12.2002 по акту приемки-передачи жилищно-коммунального хозяйства Ростовской КЭЧ района в ведение МУПП ЖКХ Аксайского района передан, в частности, жилой дом по адресу: г. Аксай, ул. Садовая, 20/2. Согласно акту передачи документации на жилые дома б/н и б/д от Ростовской КЭЧ района в МУПП ЖКХ Аксайского района передана техническая исполнительная документация на здания, территорию и оборудование, используемые жилищной организацией; документация по кадрам; материалы бухгалтерской отчетности, связанные с эксплуатацией жилищного фонда и обслуживанием проживающих; делопроизводство и регистрационные книги (т. 1, л.д. 52, 53).
На основании решения Комитета по управлению имуществом администрации Аксайского района от 24.07.2003 N 319 по акту приема-передачи от 01.10.2003 указанный многоквартирный дом передан с баланса МУПП ЖКХ Аксайского района на баланс МП ЖКХ "Дон" - правопредшественник МУП АГП ЖКХ "Дон" (т. 1, л.д. 82, 83).
В соответствии с постановлением главы администрации Аксайского городского поселения от 17.10.2007 N 565 жилой дом был снят с баланса МУП АГП ЖКХ "Дон" и передан ООО "РЭЖ N 5". По акту от 17.10.2007 N 28 передана техническая документация - технический паспорт на жилой дом по адресу: г. Аксай, ул. Садовая, 20/2 (по состоянию на 30.12.1999), акт приема-передачи многоквартирного дома обществу.
Согласно акту передачи технической документации от 04.06.2009 N 340 товариществу от общества переданы следующие документы: технический паспорт на жилой дом по адресу: г. Аксай, ул. Садовая, 20/2 (по состоянию на 30.12.1999); копия акта приема-передачи многоквартирного дома по ул. Садовой, 20/2, из МУП АГП ЖКХ "Дон" в ООО "РЭЖ N 5"; акт состояния общего имущества в жилом доме по ул. Садовой, 20/2; копия свидетельства о готовности к работе в отопительный период 2008-2009 годов; копия технического отчета по профилактическим испытаниям электрооборудования 2008 года; копия акта сезонного обследования технического состояния жилого дома по ул. Садовой, 20/2 за 2008 год; копия акта приемки выполненных работ на ремонт межпанельных швов за декабрь 2007 года (1 лист); копия акта приемки выполненных работ по гидравлическим испытаниям трубопроводов отопления за август 2008 года (1 лист); копия акта приемки выполненных работ по замене циркуляционного участка системы ГВС (подвал, 5-й этаж, 2-й подъезд) за сентябрь 2008 года (2 листа); копия акта приемки выполненных работ по замене участка нижней разводки ГВС за август 2008 года (4 листа); копия акта приемки выполненных работ на ремонт межпанельных стыков от 01.02.2009 (2 листа); список финансово-лицевых счетов (2 листа). В соответствии с письмом от 17.09.2009 N 634 общество также передало товариществу копии документов о проведении работ по установке узла учета тепловой энергии.
Товарищество неоднократно обращалось к ответчикам с письмами о передаче всей необходимой технической документации в отношении названного многоквартирного дома, а также подлинников документов, которые уже переданы.
Непредставление ответчиками истребуемой документации и неподписание акта приема-передачи многоквартирного дома послужили основанием для предъявления иска.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещения в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменен в любое время на основании его решения.
В силу пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Из положений статей 135 и 138 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений для совместного управления комплексом, которое обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества. Создание товарищества собственников жилья относится к способу управления в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 2 статьи 161 Кодекса.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания общего имущества).
Таким образом, действующим законодательством предусмотрена обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы согласно указанному выше перечню управляющей компании, которая в установленном порядке избрана собственниками жилых помещений.
Жилищный кодекс Российской Федерации не регламентирует процедуру передачи технической документации управляющей компании (кто и в какой срок передает, а также перечень технической документации, подлежащей передаче).
Обязанность по изготовлению отсутствующих документов и последующей их передаче другому лицу, осуществляющему управление жилым домом, статьей 162 Кодекса прямо не предусмотрена. Соответственно, обязанность по восстановлению утраченной документации может быть возложена только на ту организацию, у которой она имелась.
Основанием к отказу в удовлетворении исковых требований судом первой инстанции послужило отсутствие у ответчиков спорной документации.
Согласно пункту 27 Правил содержания общего имущества ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
В соответствии со статьей 397 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства передать вещь кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.
Статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.2010 N 17074/09, в случае предъявления товариществом собственников жилья требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу).
Кассационная инстанция полагает, что суду необходимо было исследовать обстоятельства дела с учетом вышеизложенных норм материального права. Поскольку законодательством предусмотрена обязанность предшествующей управляющей организации передать вновь избранной управляющей организации техническую документацию, ответчик должен исполнить эту обязанность или доказать отсутствие такой документации и принятие всех необходимых мер для ее получения, восстановления.
При разрешении заявленного иска суд не исследовал доказательства отсутствия или утраты технической документации на спорный жилой дом, не установил, у кого из ответчиков находится техническая документация, в чьи обязанности входит передача ее истцу с учетом того, что, по мнению товарищества, общество продолжает частично взимать плату за коммунальные услуги; на основании каких нормативных актов был определен истцом перечень технической документации, истребуемый им у ответчиков.
Министерством регионального развития Российской Федерации в письме от 20.12.2006 N 14316-РМ/07 указано, что при смене управляющей организации целесообразно составить двухсторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме. Такой акт подписывается уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление многоквартирным домом, и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять многоквартирным домом в дальнейшем. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы организации, управлявшей многоквартирным домом до момента составления акта, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.
Как следует из материалов дела, акт приема-передачи спорного многоквартирного дома по адресу: г. Аксай, ул. Садовая, 20/2, составлялся при его передаче от других управляющих организаций в 2002, 2003, 2007 годах.
Пунктом 1.5.2 Правил по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации, установленных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", предусмотрено, что техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.
Таким образом, для надлежащего выполнения своих функций по управлению домом товариществу необходим акт технического состояния дома на передачу жилищного фонда, указанный в пункте 1.5.1 Правил.
Материалами дела подтверждается, что после создания товарищества и передачи ему функций управления спорным многоквартирным домом такой акт не составлялся и обществом не подписывался.
Поскольку данные мониторинга о техническом состоянии дома и акт его приема-передачи не являются взаимозаменяемыми документами, предшествующая управляющая организация и вновь избранная управляющая организация должны выполнить обязанность по передаче дома и составлению акта приема-передачи.
Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов и правильность применения норм материального и процессуального права. В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса обжалованный судебный акт как принятый по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного разрешения спора, надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду необходимо предложить истцу уточнить перечень технической и иной документации со ссылкой на нормативно-правовые акты, которыми предусмотрено составление, хранение и передача этих документов управляющими организациями, в том числе путем правильного и точного указания как наименования этих документов, так и других данных, которые предусмотрены в нормативно-правовых актах для их составления; проверить, соответствует ли этот перечень нормативно-правовым актам, после чего с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.2010 N 17074/09, определить надлежащего ответчика, в обязанность которого входит передача технической документации, кроме того, суду надлежит разрешить вопрос о судебных расходах.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.10.2010 по делу N А53-9524/2010 отменить, направить дело на новое рассмотрение в тот же суд.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 28.02.2011 ПО ДЕЛУ N А53-9524/2010
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 февраля 2011 г. по делу N А53-9524/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2011 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 февраля 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мантула Г.А., судей Алексеева Р.А. и Рассказова О.Л., при участии от истца - товарищества собственников жилья "Военный городок" (ИНН 6102029916, ОГРН 1096189000060) - Новичковой Н.М. и Чернышевой Н.А. (доверенность от 01.08.2009), в отсутствие ответчиков - общества с ограниченной ответственностью "Ремонт и эксплуатация жилья N 5" (ИНН 6102024918, ОГРН 1076102000171), администрации Аксайского городского поселения (ИНН 6102021522, ОГРН 1056102027871), муниципального унитарного предприятия Аксайского городского поселения жилищно-коммунального хозяйства "Дон" (ИНН 6102001565, ОГРН 1026100664930), федерального государственного учреждения "Ростовская квартирно-эксплуатационная часть района" Министерства обороны Российской Федерации (ИНН 6165035060, ОГРН 1026103739892), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Военный городок" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.10.2010 по делу N А53-9524/2010 (судья Чебанова Л.В.), установил следующее.
ТСЖ "Военный городок" (далее - товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО "Ремонт и эксплуатация жилья N 5" (далее - общество), администрации Аксайского городского поселения (далее - администрация), ФГУ "Ростовская квартирно-эксплуатационная часть района" Министерства обороны Российской Федерации (далее - учреждение), МУП АГП ЖКХ "Дон" (далее - предприятие):
- - об обязании предприятия передать проект жилого дома (поэтажные планы и разрезы зданий и сооружений); технический паспорт на жилой дом и на земельный участок; план участка с нанесением зданий и сооружений, расположенных на территории жилищно-эксплуатационной организации; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, теплоэлектроснабжения; документацию на инженерное оборудование и сооружения (документация на электрощитовые, подкачивающие устройства, системы противопожарной автоматики, дымоудаления и т.п.); акты сдачи-приемки в эксплуатацию жилого дома (новостроек или после капитального ремонта) и инженерного оборудования (после капитального ремонта) от строительных и ремонтно-строительных организаций (со всеми к ним приложениями); проекты, сметы и ведомости дефектов для производства ремонтных работ; акты за последние два года общего (весеннего и осеннего) осмотра жилых и нежилых зданий;
- - об обязании общества подписать акт приема-передачи многоквартирного дома от 19.08.2010, составленный истцом на основании данных мониторинга; утвержденные перспективный и годовой планы ремонта (текущего и капитального) жилищного фонда, находящегося в введении общества; передать отчеты о полученных и израсходованных денежных средствах собственников многоквартирного дома за период деятельности с приложением заключенных договором, смет на выполнение работ, счета на оплату приобретенных для выполнения работ материалов, актов приемки выполненных работ, платежных документов и иную документацию, связанную с содержанием и ремонтом жилищного фонда в соответствии с постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170; передать всю документацию, касающуюся установки и оплаты УУТЭ (общедомового прибора учета тепловой энергии), в том числе протокол общего собрания собственников помещений от 28.02.2009 N 1; соглашение от 01.04.2009 N 109, приложение N 1 к соглашению - календарный план, сводный сметный расчет стоимости работ, смету на проектные работы, локальную смету на установку и пусконаладочные работы, приложение N 2 к соглашению - расчет возмещения стоимости установки узла учета, справку о стоимости выполненных работ и затратах, акт приемки выполненных работ на составление ПСД, акт приемки выполненных работ на монтажные работы, акт приемки выполненных работ по ведению технадзора (уточненные требования).
Решением от 15.10.2010 в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что товариществом не представлено доказательств наличия требуемой им документации у кого-либо из ответчиков, вся имеющаяся у ответчиков документация в подлинниках или копиях передана истцу. Кроме того, при наличии в материалах дела данных мониторинга о техническом состоянии дома необходимость составления акта приема-передачи дома отсутствует. Суд также указал, что требования истца об обязанности предыдущих собственников передать соответствующее финансирование законодательно не обоснованы, поскольку такая обязанность действовавшим в период передачи дома от общества к товариществу законодательством не предусмотрена.
В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.
Товарищество обратилось в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда от 15.10.2010, поскольку указывает на то, что в судебном заседании установлено, что общество передало товариществу документы не в полном объеме и в виде незаверенных копий, в связи с этим нет оснований полагать, что переданная часть документов может быть признана исполнением обязательств. Судом применен нормативный акт, на который истец не ссылался, при этом в данном случае следовало руководствоваться приказом Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства администрации Ростовской области от 16.05.2000 N 20 "Об утверждении правил и норм эксплуатации жилищного фонда Ростовской области", который действовал на период 2002 года и содержал перечень документов, необходимый для передачи. Заявитель также указывает, что суду были представлены доказательства передачи предприятию спорных документов, а факт передачи этих документов в какую-либо другую организацию не установлен, следовательно, выводы суда об отказе в обязании предприятия предоставить техническую документацию являются ошибочными. По мнению заявителя, судом необоснованно не применено письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006 N 14316-РМ/07, предусматривающее составление двустороннего акта состояния общего имущества в многоквартирном доме, который может быть использован для оценки результативности работы прежней управляющей организации и для дальнейшего планирования работ.
В отзывах на кассационную жалобу общество и предприятие просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, заявили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей. Общество в отзыве указывает, что товарищество в нарушение статьи 65 Гражданского кодекса Российской Федерации не представило суду доказательств наличия спорной документации, а предприятие в своем отзыве ссылается на то, что на момент передачи многоквартирного дома истца на обслуживание общества никакой иной документацией не располагало.
Администрация и учреждение не представили в суд отзывы на кассационную жалобу, заявили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.
В судебном заседании представитель товарищества поддержал заявленные требования, указал, что в настоящее время общество продолжает осуществлять частично деятельность по обслуживанию спорного многоквартирного дома.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзывах на нее, и выслушав представителей истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение суда от 15.10.2010 надлежит отметить, а дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Как видно из материалов дела, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Аксай, ул. Садовая, 20/2, построен в 1986 году. Решением общего собрания собственников помещений в доме создано ТСЖ "Военный городок" (свидетельство о государственной регистрации юридического лица от 22.04.2009 серии 61 N 006970597).
До 22 апреля 2009 года управляющими организациями указанного многоквартирного дома являлись сначала Ростовская КЭЧ района Министерства обороны Российской Федерации, затем МУПП ЖКХ Аксайского района, МП ЖКХ "Дон" (правопредшественник МУП АГП ЖКХ "Дон"), ООО "РЭЖ N 5".
Судом установлено, что 18.12.2002 по акту приемки-передачи жилищно-коммунального хозяйства Ростовской КЭЧ района в ведение МУПП ЖКХ Аксайского района передан, в частности, жилой дом по адресу: г. Аксай, ул. Садовая, 20/2. Согласно акту передачи документации на жилые дома б/н и б/д от Ростовской КЭЧ района в МУПП ЖКХ Аксайского района передана техническая исполнительная документация на здания, территорию и оборудование, используемые жилищной организацией; документация по кадрам; материалы бухгалтерской отчетности, связанные с эксплуатацией жилищного фонда и обслуживанием проживающих; делопроизводство и регистрационные книги (т. 1, л.д. 52, 53).
На основании решения Комитета по управлению имуществом администрации Аксайского района от 24.07.2003 N 319 по акту приема-передачи от 01.10.2003 указанный многоквартирный дом передан с баланса МУПП ЖКХ Аксайского района на баланс МП ЖКХ "Дон" - правопредшественник МУП АГП ЖКХ "Дон" (т. 1, л.д. 82, 83).
В соответствии с постановлением главы администрации Аксайского городского поселения от 17.10.2007 N 565 жилой дом был снят с баланса МУП АГП ЖКХ "Дон" и передан ООО "РЭЖ N 5". По акту от 17.10.2007 N 28 передана техническая документация - технический паспорт на жилой дом по адресу: г. Аксай, ул. Садовая, 20/2 (по состоянию на 30.12.1999), акт приема-передачи многоквартирного дома обществу.
Согласно акту передачи технической документации от 04.06.2009 N 340 товариществу от общества переданы следующие документы: технический паспорт на жилой дом по адресу: г. Аксай, ул. Садовая, 20/2 (по состоянию на 30.12.1999); копия акта приема-передачи многоквартирного дома по ул. Садовой, 20/2, из МУП АГП ЖКХ "Дон" в ООО "РЭЖ N 5"; акт состояния общего имущества в жилом доме по ул. Садовой, 20/2; копия свидетельства о готовности к работе в отопительный период 2008-2009 годов; копия технического отчета по профилактическим испытаниям электрооборудования 2008 года; копия акта сезонного обследования технического состояния жилого дома по ул. Садовой, 20/2 за 2008 год; копия акта приемки выполненных работ на ремонт межпанельных швов за декабрь 2007 года (1 лист); копия акта приемки выполненных работ по гидравлическим испытаниям трубопроводов отопления за август 2008 года (1 лист); копия акта приемки выполненных работ по замене циркуляционного участка системы ГВС (подвал, 5-й этаж, 2-й подъезд) за сентябрь 2008 года (2 листа); копия акта приемки выполненных работ по замене участка нижней разводки ГВС за август 2008 года (4 листа); копия акта приемки выполненных работ на ремонт межпанельных стыков от 01.02.2009 (2 листа); список финансово-лицевых счетов (2 листа). В соответствии с письмом от 17.09.2009 N 634 общество также передало товариществу копии документов о проведении работ по установке узла учета тепловой энергии.
Товарищество неоднократно обращалось к ответчикам с письмами о передаче всей необходимой технической документации в отношении названного многоквартирного дома, а также подлинников документов, которые уже переданы.
Непредставление ответчиками истребуемой документации и неподписание акта приема-передачи многоквартирного дома послужили основанием для предъявления иска.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещения в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменен в любое время на основании его решения.
В силу пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Из положений статей 135 и 138 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений для совместного управления комплексом, которое обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества. Создание товарищества собственников жилья относится к способу управления в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 2 статьи 161 Кодекса.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания общего имущества).
Таким образом, действующим законодательством предусмотрена обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы согласно указанному выше перечню управляющей компании, которая в установленном порядке избрана собственниками жилых помещений.
Жилищный кодекс Российской Федерации не регламентирует процедуру передачи технической документации управляющей компании (кто и в какой срок передает, а также перечень технической документации, подлежащей передаче).
Обязанность по изготовлению отсутствующих документов и последующей их передаче другому лицу, осуществляющему управление жилым домом, статьей 162 Кодекса прямо не предусмотрена. Соответственно, обязанность по восстановлению утраченной документации может быть возложена только на ту организацию, у которой она имелась.
Основанием к отказу в удовлетворении исковых требований судом первой инстанции послужило отсутствие у ответчиков спорной документации.
Согласно пункту 27 Правил содержания общего имущества ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
В соответствии со статьей 397 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства передать вещь кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.
Статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.2010 N 17074/09, в случае предъявления товариществом собственников жилья требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу).
Кассационная инстанция полагает, что суду необходимо было исследовать обстоятельства дела с учетом вышеизложенных норм материального права. Поскольку законодательством предусмотрена обязанность предшествующей управляющей организации передать вновь избранной управляющей организации техническую документацию, ответчик должен исполнить эту обязанность или доказать отсутствие такой документации и принятие всех необходимых мер для ее получения, восстановления.
При разрешении заявленного иска суд не исследовал доказательства отсутствия или утраты технической документации на спорный жилой дом, не установил, у кого из ответчиков находится техническая документация, в чьи обязанности входит передача ее истцу с учетом того, что, по мнению товарищества, общество продолжает частично взимать плату за коммунальные услуги; на основании каких нормативных актов был определен истцом перечень технической документации, истребуемый им у ответчиков.
Министерством регионального развития Российской Федерации в письме от 20.12.2006 N 14316-РМ/07 указано, что при смене управляющей организации целесообразно составить двухсторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме. Такой акт подписывается уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление многоквартирным домом, и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять многоквартирным домом в дальнейшем. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы организации, управлявшей многоквартирным домом до момента составления акта, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.
Как следует из материалов дела, акт приема-передачи спорного многоквартирного дома по адресу: г. Аксай, ул. Садовая, 20/2, составлялся при его передаче от других управляющих организаций в 2002, 2003, 2007 годах.
Пунктом 1.5.2 Правил по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации, установленных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", предусмотрено, что техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.
Таким образом, для надлежащего выполнения своих функций по управлению домом товариществу необходим акт технического состояния дома на передачу жилищного фонда, указанный в пункте 1.5.1 Правил.
Материалами дела подтверждается, что после создания товарищества и передачи ему функций управления спорным многоквартирным домом такой акт не составлялся и обществом не подписывался.
Поскольку данные мониторинга о техническом состоянии дома и акт его приема-передачи не являются взаимозаменяемыми документами, предшествующая управляющая организация и вновь избранная управляющая организация должны выполнить обязанность по передаче дома и составлению акта приема-передачи.
Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов и правильность применения норм материального и процессуального права. В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса обжалованный судебный акт как принятый по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного разрешения спора, надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду необходимо предложить истцу уточнить перечень технической и иной документации со ссылкой на нормативно-правовые акты, которыми предусмотрено составление, хранение и передача этих документов управляющими организациями, в том числе путем правильного и точного указания как наименования этих документов, так и других данных, которые предусмотрены в нормативно-правовых актах для их составления; проверить, соответствует ли этот перечень нормативно-правовым актам, после чего с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.2010 N 17074/09, определить надлежащего ответчика, в обязанность которого входит передача технической документации, кроме того, суду надлежит разрешить вопрос о судебных расходах.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.10.2010 по делу N А53-9524/2010 отменить, направить дело на новое рассмотрение в тот же суд.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Г.А.МАНТУЛ
Г.А.МАНТУЛ
Судьи
Р.А.АЛЕКСЕЕВ
О.Л.РАССКАЗОВ
Р.А.АЛЕКСЕЕВ
О.Л.РАССКАЗОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)