Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
3 апреля 2007 г. Дело N А41-К1-26048/06
Резолютивная часть решения оглашена 03 апреля 2007 г.
Полный текст решения изготовлен 10 апреля 2007 г.
Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующего судьи Б.С.Ф., протокол судебного заседания вел помощник судьи Б.С.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ТСЖ "Пушкинская-13" к ООО "Славяне", ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД", гр. Р. о признании недействительным договора N 26/2002 от 23.12.2002 о долевом участии в финансировании строительства жилого дома между ООО "Славяне" и ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" и договора купли-продажи нежилого помещения от 01.02.2006 между ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" и гр. Р., т.к. они являются ничтожными при участии в заседании от истца: С., В., от 1 ответчика: Ф., от 2 ответчика: Ш., от 3 ответчика: Х.
ТСЖ "Пушкинская-13" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Славяне", ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД", Р. о:
- 1. признании ничтожным договора N 26/202 от 23.12.2002 о долевом участии в финансировании строительства жилого дома секции "Ж", "И" и "К", расположенного по адресу: Московская область, г. Королев, мкр. Болшево, ул. Пионерская, д. 13, заключенного между ООО "Славяне" и ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД", в результате которого помещения N XVIII лит. А (кадастровый номер 50:45:01:01148:001:0189) и N XXI (кадастровый номер 50:45:01:01148:001:0190) перешли во владение ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД";
- 2. признании ничтожным договора купли-продажи технического нежилого помещения N XXI (кадастровый номер 50:45:01:01148:001:0190), расположенного по адресу: Московская область, г. Королев, мкр. Болшево, ул. Пионерская, д. 13, заключенного между ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" и Р.
Права и обязанности разъяснены.
Отводов нет.
Истец заявил ходатайство об уточнении своих исковых требований, просит суд:
1. Признать ничтожным договор N 26/2002 от 23.12.2002 о долевом участии в финансировании строительства жилого дома между ООО "Славяне" и ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" в части передачи дольщику в собственность помещения XVIII, в соответствии с которым нежилое помещение общей площадью 287,20 кв. м, инв. N 68-1209/XVIII, лит. А, расположенное по адресу: Московская область, г. Королев, пос. Болшево, ул. Пушкинская, д. 13, пом. XVIII, номер объекта 50:45:01:01148:001:0189 перешло во владение ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД".
2. Признать ничтожным договор N 25/2002 от 23.12.2002 о долевом участии в финансировании строительства жилого дома между ООО "Славяне" и ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" в части передачи дольщику в собственность помещения XXI, в соответствии с которым нежилое подвальное помещение общей площадью 332,60 кв. м, инв. N 68-1209/XXI, лит. А, расположенное по адресу: Московская область, г. Королев, пос. Болшево, ул. Пушкинская, д. 13, пом. XXI, номер объекта 50:45:01:01148:001:0190 перешло во владение ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД".
3. Признать ничтожным договор купли-продажи нежилого подвального помещения от 01.02.2006 между ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" и гражданином Р., в соответствии с которым нежилое подвальное помещение общей площадью 332,60 кв. м по адресу: Московская область, г. Королев, мкр-н Болшево, ул. Пушкинская, д. 13, пом. XXI, кадастровый (или условный) номер 50:45:01:01148:001:0190 перешло во владение Р.
Рассмотрев заявленное ходатайство, суд находит его подлежащим удовлетворению в части п. п. 1 и 3 ходатайства.
В части п. 2 уточненных требований ходатайство удовлетворению не подлежит, поскольку является новым исковым требованием, что противоречит ст. 49 АПК РФ.
Истец заявил ходатайство об осмотре вещественных доказательств - помещений XVII и XXI по адресу Московская область, г. Королев, пос. Болшево, ул. Пушкинская, д. 13 и назначении судебной экспертизы для установления факта нахождения в указанных помещениях инженерных коммуникаций, сантехнического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения.
Рассмотрев заявленное ходатайство, суд находит его не подлежащим удовлетворению, поскольку для рассмотрения по существу заявленных требований, не требуется осмотр вещественных доказательств а также наличия специальных познаний, о которых заявлено истцом.
Суд, заслушав пояснения истца, изложенные в исковом заявлении, рассмотрев представленные материалы дела, установил следующее.
В 2001 году началось строительство секций "Ж", "И", "К" дома N 13 по ул. Пушкинской микрорайона Болшево г. Королева Московской области, в которых строились квартиры N 185 - 192 общей площадью 7570,9 кв. м, нежилые помещения первого и второго этажей площадью 921,7 кв. м и подвальные помещения N XVIII площадью 287,2 кв. м и N XXI площадью 332,6 кв. м, а всего подвальных помещений 619,8 кв. м.
В декабре 2002 г. строительство секций "Ж", "И", "К" было окончено.
Истец пояснил, что будущие собственники квартир N 185 - 192 взяли на себя обязательство инвестировать авансом строительство вышеуказанных секций дома и в декабре 2002 г. выполнили свои обязательства перед застройщиком ООО "Славяне". 01.11.2002 ООО "Славяне" учредило ТСЖ "Пушкинская-13".
23.12.2002 между ООО "Славяне" и ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" был заключен договор N 26/2002 о долевом участии в финансировании строительства жилого дома, в соответствии с которым нежилое помещение общей площадью 287,20 кв. м, инв. N 68-1209/XVIII, лит. А, расположенное по адресу: Московская область, г. Королев, пос. Болшево, ул. Пушкинская, д. 13, пом. XVIII, номер объекта 50:45:01:01148:001:0189 перешло во владение ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД".
01.02.2006 между ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" и гражданином Р. был заключен договор купли-продажи нежилого подвального помещения, в соответствии с которым нежилое подвальное помещение общей площадью 332,60 кв. м по адресу: Московская область, г. Королев, мкр-н Болшево, ул. Пушкинская, д. 13, пом. XXI, кадастровый (или условный) номер 50:45:01:01148:001:0190 перешло во владение Р.
Истец считает, что указанные договоры являются недействительными в силу ничтожности как противоречащие нормам действующего законодательства.
В обоснование своих доводов истец ссылался на то, что в нарушение п. 1 ст. 290 ГК РФ, ст. ст. 7, 8 ФЗ "О товариществах собственников жилья" и ст. 36 Жилищного кодекса РФ по оспариваемым договорам были отчуждены помещения, являющиеся помещениями общего пользования, предназначенные для обслуживания всего дома.
Истец указал, что в данных помещениях проходят инженерные сети, для обслуживания которых необходим доступ эксплуатирующей организации, в связи с чем указанные помещения не могут находиться в собственности отдельных лиц, в подтверждение чего истец представил техническое заключение ООО "Мосстройпроект XXI" от 01.06.2006.
С учетом изложенного истец просит суд признать ничтожным договор N 26/2002 от 23.12.2002 о долевом участии в финансировании строительства жилого дома между ООО "Славяне" и ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" в части передачи дольщику в собственность помещения XVIII, в соответствии с которым нежилое помещение общей площадью 287,20 кв. м, инв. N 68-1209/XVIII, лит. А, расположенное по адресу: Московская область, г. Королев, пос. Болшево, ул. Пушкинская, д. 13, пом. XVIII, номер объекта 50:45:01:01148:001:0189 перешло во владение ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД"; признать ничтожным договор купли-продажи нежилого подвального помещения от 01.02.2006 между ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" и гражданином Р., в соответствии с которым нежилое подвальное помещение общей площадью 332,60 кв. м по адресу: Московская область, г. Королев, мкр-н Болшево, ул. Пушкинская, д. 13, пом. XXI, кадастровый (или условный) номер 50:45:01:01148:001:0190 перешло во владение Р.
Ответчик ООО "Славяне", по иску возражали по основаниям, изложенным в отзывах и выступлениях представителя в судебном заседании.
В обоснование своих возражений ответчик указал, что истцом не представлено надлежащих доказательств того, что в спорных помещениях расположены коммуникации, и они служат использованию жилого дома.
Ответчик считает, что представленное истцом в качестве такого доказательства техническое заключение ООО "Мосстройпроект XXI" от 01.06.2006 не может являться надлежащим доказательством по делу, поскольку ни истцу, ни представителям ООО "Мосстройпроект XXI" не передавались ключи от спорных помещений, в связи с чем они не могли быть обследованы без ведома и согласия собственника.
Кроме того, ответчик пояснил, что на момент заключения оспариваемого договора о долевом участии N 26/2002 от 23.12.2002 общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме еще не возникло, поскольку жилой дом находился в стадии строительства.
Ответчик также считает, что ТСЖ "Пушкинская-13" не является надлежащим истцом по делу, поскольку его права не нарушены.
Ответчик ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" по иску возражал по аналогичным основаниям.
Ответчики заявили о пропуске истцом срока исковой давности.
Ответчик Р. заявил ходатайство о прекращении производства по делу по требованию о признании недействительным договора купли-продажи нежилого подвального помещения от 01.02.2006 между ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" и гражданином Р. как неподведомственного арбитражному суду.
Суд, изучив и оценив в совокупности все представленные в материалах дела доказательства, находит требования истца не подлежащими удовлетворению.
Из материалов дела суд установил следующее.
23.12.2002 между ООО "Славяне" и ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" был заключен договор N 26/2002 о долевом участии в финансировании строительства жилого дома, в соответствии с которым нежилое помещение общей площадью 287,20 кв. м, инв. N 68-1209/XVIII, лит. А, расположенное по адресу: Московская область, г. Королев, пос. Болшево, ул. Пушкинская, д. 13, пом. XVIII, номер объекта 50:45:01:01148:001:0189 перешло во владение ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД".
01.02.2006 между ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" и гражданином Р. был заключен договор купли-продажи нежилого подвального помещения, в соответствии с которым нежилое подвальное помещение общей площадью 332,60 кв. м по адресу: Московская область, г. Королев, мкр-н Болшево, ул. Пушкинская, д. 13, пом. XXI, кадастровый (или условный) номер 50:45:01:01148:001:0190 перешло во владение Р.
В соответствии со ст. 4 АПК РФ в арбитражный суд вправе обратиться заинтересованное лицо за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
На период возникновения спорных правоотношений действовали положения Федерального закона "О товариществах собственников жилья".
В соответствии со ст. 8 ФЗ "О товариществах собственников жилья" общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев.
Согласно ст. 24 ФЗ "О товариществах собственников жилья" домовладельцы в целях согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества могут образовывать товарищества собственников жилья.
Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, формой объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
Из положений указанного Закона следует, что правом собственности на общую долевую собственность обладают домовладельцы - собственники помещений, которые могут обращаться в суд за защитой своих нарушенных прав, в то время как само товарищество не является собственником в общей долевой собственности домовладельцев.
В силу положений пункта 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ, на которые ссылается истец в исковом заявлении, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме).
Таким образом, общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений, а не принадлежит на правах собственности товариществу собственников жилья.
Истец как некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации) не наделен полномочиями собственника недвижимого имущества.
Из смысла указанной нормы следует, что собственники помещений в многоквартирном доме образуют товарищество - некоммерческую организацию, где каждый остается собственником индивидуально определенного помещения и одновременно - участником долевой собственности на общее имущество для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимости.
При таких обстоятельствах истец, не являющийся собственником спорных помещений, не представил доказательств передачи ему собственниками помещений права на обращение в суд за защитой их прав и законных интересов. Нормами действующего законодательства право товарищества собственников жилья на обращение от своего имени в суд за защитой интересов собственников помещений не предусмотрено.
При таких условиях суд находит требования истца о признании ничтожным договора N 26/2002 от 23.12.2002 о долевом участии в финансировании строительства жилого дома между ООО "Славяне" и ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" заявленными необоснованно и не подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст. 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской деятельности, с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность и имеющих статус индивидуального предпринимателя.
Как усматривается из материалов дела исковые требования истца о признании ничтожным договора купли-продажи нежилого подвального помещения от 01.02.2006 между ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" и гражданином Р. предъявлены к ответчику Р., не обладающему статусом предпринимателя без образования юридического лица, и не вытекают из предпринимательской или иной экономической деятельности ответчика.
С учетом изложенного, в соответствии со ст. 27 АПК РФ дело в части требований к Р. не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.
Производство по делу в данной части следует прекратить.
Учитывая, что судом при рассмотрении спора установлено отсутствие у истца права на обращение с иском в суд по данному делу, заявление ответчика пропуске истцом срока исковой давности не может быть положено судом в основу решения об отказе в удовлетворении требований.
Расходы по госпошлине возлагаются на истца.
Руководствуясь ст. 168 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, ст. ст. 8, 24 ФЗ "О товариществах собственников жилья", ст. ст. 4, 27, 102, 110, 167 - 170 АПК РФ, суд
1. В удовлетворении исковых требований в части признания недействительным договора от 23.12.2002 N 26/2002 о долевом участии в финансировании строительства жилого дома между ООО "Славяне" и ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" в части передачи дольщику в собственность помещения XVIII - в иске отказать.
2. В части исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от 01.02.2006 между ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" и гр. Р. производство по делу прекратить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 03.04.2007, 10.04.2007 ПО ДЕЛУ N А41-К1-26048/06
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
3 апреля 2007 г. Дело N А41-К1-26048/06
Резолютивная часть решения оглашена 03 апреля 2007 г.
Полный текст решения изготовлен 10 апреля 2007 г.
Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующего судьи Б.С.Ф., протокол судебного заседания вел помощник судьи Б.С.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ТСЖ "Пушкинская-13" к ООО "Славяне", ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД", гр. Р. о признании недействительным договора N 26/2002 от 23.12.2002 о долевом участии в финансировании строительства жилого дома между ООО "Славяне" и ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" и договора купли-продажи нежилого помещения от 01.02.2006 между ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" и гр. Р., т.к. они являются ничтожными при участии в заседании от истца: С., В., от 1 ответчика: Ф., от 2 ответчика: Ш., от 3 ответчика: Х.
УСТАНОВИЛ:
ТСЖ "Пушкинская-13" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Славяне", ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД", Р. о:
- 1. признании ничтожным договора N 26/202 от 23.12.2002 о долевом участии в финансировании строительства жилого дома секции "Ж", "И" и "К", расположенного по адресу: Московская область, г. Королев, мкр. Болшево, ул. Пионерская, д. 13, заключенного между ООО "Славяне" и ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД", в результате которого помещения N XVIII лит. А (кадастровый номер 50:45:01:01148:001:0189) и N XXI (кадастровый номер 50:45:01:01148:001:0190) перешли во владение ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД";
- 2. признании ничтожным договора купли-продажи технического нежилого помещения N XXI (кадастровый номер 50:45:01:01148:001:0190), расположенного по адресу: Московская область, г. Королев, мкр. Болшево, ул. Пионерская, д. 13, заключенного между ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" и Р.
Права и обязанности разъяснены.
Отводов нет.
Истец заявил ходатайство об уточнении своих исковых требований, просит суд:
1. Признать ничтожным договор N 26/2002 от 23.12.2002 о долевом участии в финансировании строительства жилого дома между ООО "Славяне" и ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" в части передачи дольщику в собственность помещения XVIII, в соответствии с которым нежилое помещение общей площадью 287,20 кв. м, инв. N 68-1209/XVIII, лит. А, расположенное по адресу: Московская область, г. Королев, пос. Болшево, ул. Пушкинская, д. 13, пом. XVIII, номер объекта 50:45:01:01148:001:0189 перешло во владение ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД".
2. Признать ничтожным договор N 25/2002 от 23.12.2002 о долевом участии в финансировании строительства жилого дома между ООО "Славяне" и ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" в части передачи дольщику в собственность помещения XXI, в соответствии с которым нежилое подвальное помещение общей площадью 332,60 кв. м, инв. N 68-1209/XXI, лит. А, расположенное по адресу: Московская область, г. Королев, пос. Болшево, ул. Пушкинская, д. 13, пом. XXI, номер объекта 50:45:01:01148:001:0190 перешло во владение ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД".
3. Признать ничтожным договор купли-продажи нежилого подвального помещения от 01.02.2006 между ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" и гражданином Р., в соответствии с которым нежилое подвальное помещение общей площадью 332,60 кв. м по адресу: Московская область, г. Королев, мкр-н Болшево, ул. Пушкинская, д. 13, пом. XXI, кадастровый (или условный) номер 50:45:01:01148:001:0190 перешло во владение Р.
Рассмотрев заявленное ходатайство, суд находит его подлежащим удовлетворению в части п. п. 1 и 3 ходатайства.
В части п. 2 уточненных требований ходатайство удовлетворению не подлежит, поскольку является новым исковым требованием, что противоречит ст. 49 АПК РФ.
Истец заявил ходатайство об осмотре вещественных доказательств - помещений XVII и XXI по адресу Московская область, г. Королев, пос. Болшево, ул. Пушкинская, д. 13 и назначении судебной экспертизы для установления факта нахождения в указанных помещениях инженерных коммуникаций, сантехнического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения.
Рассмотрев заявленное ходатайство, суд находит его не подлежащим удовлетворению, поскольку для рассмотрения по существу заявленных требований, не требуется осмотр вещественных доказательств а также наличия специальных познаний, о которых заявлено истцом.
Суд, заслушав пояснения истца, изложенные в исковом заявлении, рассмотрев представленные материалы дела, установил следующее.
В 2001 году началось строительство секций "Ж", "И", "К" дома N 13 по ул. Пушкинской микрорайона Болшево г. Королева Московской области, в которых строились квартиры N 185 - 192 общей площадью 7570,9 кв. м, нежилые помещения первого и второго этажей площадью 921,7 кв. м и подвальные помещения N XVIII площадью 287,2 кв. м и N XXI площадью 332,6 кв. м, а всего подвальных помещений 619,8 кв. м.
В декабре 2002 г. строительство секций "Ж", "И", "К" было окончено.
Истец пояснил, что будущие собственники квартир N 185 - 192 взяли на себя обязательство инвестировать авансом строительство вышеуказанных секций дома и в декабре 2002 г. выполнили свои обязательства перед застройщиком ООО "Славяне". 01.11.2002 ООО "Славяне" учредило ТСЖ "Пушкинская-13".
23.12.2002 между ООО "Славяне" и ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" был заключен договор N 26/2002 о долевом участии в финансировании строительства жилого дома, в соответствии с которым нежилое помещение общей площадью 287,20 кв. м, инв. N 68-1209/XVIII, лит. А, расположенное по адресу: Московская область, г. Королев, пос. Болшево, ул. Пушкинская, д. 13, пом. XVIII, номер объекта 50:45:01:01148:001:0189 перешло во владение ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД".
01.02.2006 между ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" и гражданином Р. был заключен договор купли-продажи нежилого подвального помещения, в соответствии с которым нежилое подвальное помещение общей площадью 332,60 кв. м по адресу: Московская область, г. Королев, мкр-н Болшево, ул. Пушкинская, д. 13, пом. XXI, кадастровый (или условный) номер 50:45:01:01148:001:0190 перешло во владение Р.
Истец считает, что указанные договоры являются недействительными в силу ничтожности как противоречащие нормам действующего законодательства.
В обоснование своих доводов истец ссылался на то, что в нарушение п. 1 ст. 290 ГК РФ, ст. ст. 7, 8 ФЗ "О товариществах собственников жилья" и ст. 36 Жилищного кодекса РФ по оспариваемым договорам были отчуждены помещения, являющиеся помещениями общего пользования, предназначенные для обслуживания всего дома.
Истец указал, что в данных помещениях проходят инженерные сети, для обслуживания которых необходим доступ эксплуатирующей организации, в связи с чем указанные помещения не могут находиться в собственности отдельных лиц, в подтверждение чего истец представил техническое заключение ООО "Мосстройпроект XXI" от 01.06.2006.
С учетом изложенного истец просит суд признать ничтожным договор N 26/2002 от 23.12.2002 о долевом участии в финансировании строительства жилого дома между ООО "Славяне" и ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" в части передачи дольщику в собственность помещения XVIII, в соответствии с которым нежилое помещение общей площадью 287,20 кв. м, инв. N 68-1209/XVIII, лит. А, расположенное по адресу: Московская область, г. Королев, пос. Болшево, ул. Пушкинская, д. 13, пом. XVIII, номер объекта 50:45:01:01148:001:0189 перешло во владение ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД"; признать ничтожным договор купли-продажи нежилого подвального помещения от 01.02.2006 между ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" и гражданином Р., в соответствии с которым нежилое подвальное помещение общей площадью 332,60 кв. м по адресу: Московская область, г. Королев, мкр-н Болшево, ул. Пушкинская, д. 13, пом. XXI, кадастровый (или условный) номер 50:45:01:01148:001:0190 перешло во владение Р.
Ответчик ООО "Славяне", по иску возражали по основаниям, изложенным в отзывах и выступлениях представителя в судебном заседании.
В обоснование своих возражений ответчик указал, что истцом не представлено надлежащих доказательств того, что в спорных помещениях расположены коммуникации, и они служат использованию жилого дома.
Ответчик считает, что представленное истцом в качестве такого доказательства техническое заключение ООО "Мосстройпроект XXI" от 01.06.2006 не может являться надлежащим доказательством по делу, поскольку ни истцу, ни представителям ООО "Мосстройпроект XXI" не передавались ключи от спорных помещений, в связи с чем они не могли быть обследованы без ведома и согласия собственника.
Кроме того, ответчик пояснил, что на момент заключения оспариваемого договора о долевом участии N 26/2002 от 23.12.2002 общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме еще не возникло, поскольку жилой дом находился в стадии строительства.
Ответчик также считает, что ТСЖ "Пушкинская-13" не является надлежащим истцом по делу, поскольку его права не нарушены.
Ответчик ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" по иску возражал по аналогичным основаниям.
Ответчики заявили о пропуске истцом срока исковой давности.
Ответчик Р. заявил ходатайство о прекращении производства по делу по требованию о признании недействительным договора купли-продажи нежилого подвального помещения от 01.02.2006 между ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" и гражданином Р. как неподведомственного арбитражному суду.
Суд, изучив и оценив в совокупности все представленные в материалах дела доказательства, находит требования истца не подлежащими удовлетворению.
Из материалов дела суд установил следующее.
23.12.2002 между ООО "Славяне" и ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" был заключен договор N 26/2002 о долевом участии в финансировании строительства жилого дома, в соответствии с которым нежилое помещение общей площадью 287,20 кв. м, инв. N 68-1209/XVIII, лит. А, расположенное по адресу: Московская область, г. Королев, пос. Болшево, ул. Пушкинская, д. 13, пом. XVIII, номер объекта 50:45:01:01148:001:0189 перешло во владение ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД".
01.02.2006 между ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" и гражданином Р. был заключен договор купли-продажи нежилого подвального помещения, в соответствии с которым нежилое подвальное помещение общей площадью 332,60 кв. м по адресу: Московская область, г. Королев, мкр-н Болшево, ул. Пушкинская, д. 13, пом. XXI, кадастровый (или условный) номер 50:45:01:01148:001:0190 перешло во владение Р.
В соответствии со ст. 4 АПК РФ в арбитражный суд вправе обратиться заинтересованное лицо за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
На период возникновения спорных правоотношений действовали положения Федерального закона "О товариществах собственников жилья".
В соответствии со ст. 8 ФЗ "О товариществах собственников жилья" общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев.
Согласно ст. 24 ФЗ "О товариществах собственников жилья" домовладельцы в целях согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества могут образовывать товарищества собственников жилья.
Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, формой объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
Из положений указанного Закона следует, что правом собственности на общую долевую собственность обладают домовладельцы - собственники помещений, которые могут обращаться в суд за защитой своих нарушенных прав, в то время как само товарищество не является собственником в общей долевой собственности домовладельцев.
В силу положений пункта 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ, на которые ссылается истец в исковом заявлении, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме).
Таким образом, общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений, а не принадлежит на правах собственности товариществу собственников жилья.
Истец как некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации) не наделен полномочиями собственника недвижимого имущества.
Из смысла указанной нормы следует, что собственники помещений в многоквартирном доме образуют товарищество - некоммерческую организацию, где каждый остается собственником индивидуально определенного помещения и одновременно - участником долевой собственности на общее имущество для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимости.
При таких обстоятельствах истец, не являющийся собственником спорных помещений, не представил доказательств передачи ему собственниками помещений права на обращение в суд за защитой их прав и законных интересов. Нормами действующего законодательства право товарищества собственников жилья на обращение от своего имени в суд за защитой интересов собственников помещений не предусмотрено.
При таких условиях суд находит требования истца о признании ничтожным договора N 26/2002 от 23.12.2002 о долевом участии в финансировании строительства жилого дома между ООО "Славяне" и ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" заявленными необоснованно и не подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст. 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской деятельности, с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность и имеющих статус индивидуального предпринимателя.
Как усматривается из материалов дела исковые требования истца о признании ничтожным договора купли-продажи нежилого подвального помещения от 01.02.2006 между ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" и гражданином Р. предъявлены к ответчику Р., не обладающему статусом предпринимателя без образования юридического лица, и не вытекают из предпринимательской или иной экономической деятельности ответчика.
С учетом изложенного, в соответствии со ст. 27 АПК РФ дело в части требований к Р. не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.
Производство по делу в данной части следует прекратить.
Учитывая, что судом при рассмотрении спора установлено отсутствие у истца права на обращение с иском в суд по данному делу, заявление ответчика пропуске истцом срока исковой давности не может быть положено судом в основу решения об отказе в удовлетворении требований.
Расходы по госпошлине возлагаются на истца.
Руководствуясь ст. 168 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, ст. ст. 8, 24 ФЗ "О товариществах собственников жилья", ст. ст. 4, 27, 102, 110, 167 - 170 АПК РФ, суд
РЕШИЛ:
1. В удовлетворении исковых требований в части признания недействительным договора от 23.12.2002 N 26/2002 о долевом участии в финансировании строительства жилого дома между ООО "Славяне" и ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" в части передачи дольщику в собственность помещения XVIII - в иске отказать.
2. В части исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от 01.02.2006 между ООО "ГОРСТРОЙПОДРЯД" и гр. Р. производство по делу прекратить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)