Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2008 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Бухтояровой Л.В., Вечканова А.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Прониной Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Росинка" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 22.05.2008 по делу N А79-326/2008, принятое судьей Ростовой З.М., по иску открытого акционерного общества "Эткер" к обществу с ограниченной ответственностью "Росинка", с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом, муниципального учреждения "Управление жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства", о взыскании 32 432 руб. 64 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от ответчика - Егунов Иван Борисович по доверенности от 07.02.2008 N 27 сроком действия один год;
- от истца - не явился, извещен (уведомление N 47224);
- от третьих лиц: от Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом - не явился, извещен (уведомление N 47210); от МУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства" - не явился, извещен (уведомление N 47209),
установил:
открытое акционерное общество "Эткер" (далее - ОАО "Эткер") обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Росинка" (далее - ООО "Росинка") о взыскании 32 432 руб. 64 коп. эксплуатационных расходов за 2007 год на содержание общего имущества дома N 73, расположенного по адресу: г. Чебоксары, пр. Тракторостроителей, 73.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом (далее - ЧГКИ) и муниципальное учреждение "Управление жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства".
Решением от 22.05.2008 Арбитражный суд Чувашской Республики взыскал с ООО "Росинка" в пользу ОАО "Эткер" 32 432 руб. 64 коп. суммы неосновательного обогащения и 1297 руб. 30 коп. государственной пошлины.
ООО "Росинка", не согласившись с принятым по делу решением, обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить указанный судебный акт.
Заявитель указал, что согласно подпункту е) пункта 2.2 договора аренды от 25.04.2006 N 7210 ООО "Росинка" приняло на себя обязательство по содержанию арендованного помещения, при этом ответчик не принимал на себя обязательств по содержанию общедомовых сетей и инженерного оборудования. Кроме того, заявитель указал, что в договоре нет прямого указания собственника помещения на заключение отдельного договора на содержание общедомовых сетей и инженерного оборудования. Считает, что поскольку согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник помещения несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, то расходы по эксплуатации внутридомовых сетей и инженерного оборудования должен возмещать собственник помещения.
В судебном заседании 14.08.08 - 20.08.08 - 21.08.08 и в дополнении к апелляционной жалобе заявитель просил решение отменить.
Указал, что ответчик не имеет договорных отношений с истцом, поскольку 17.09.2007 в судебном заседании по делу N А79-3757/2007 ОАО "Эткер" заявило об отказе от исковых требований о понуждении ООО "Росинка" к заключению договора на эксплуатацию инженерного оборудования и внутридомовых сетей.
Кроме того, пояснил, что ОАО "Эткер" является ненадлежащим истцом по заявленным требованиям.
Указал, что согласно п. 3.4 договора аренды - к затратам по содержанию помещения относятся в том числе расходы по центральному отоплению, плата за коммунальные услуги и иные платежи - эксплуатационные расходы. Таким образом, в соответствие с заключенным договором аренды, Арендатор - ООО "Росинка" вносит Арендодателю - ЧГКИ плату за "эксплуатационные расходы Арендодателя" самостоятельно.
Также заявил, что о передаче на баланс ОАО "Эткер" ООО "Росинка" не извещалось. Таким образом, нельзя судить о передаче на баланс ОАО "Эткер" спорного помещения. В договор аренды изменения не вносились.
На представленные суду акты приемки выполненных работ пояснил следующее. В имеющихся в материалах дела актах приемки выполненных работ отсутствуют расшифровки подписей должностных лиц, подписавших акты. В связи с чем, невозможно установить достоверность данных актов, и использование их в качестве доказательств недопустимо. Каких-либо актов о производстве ремонтных работ ООО "Росинка" не подписывало.
Исходя из изложенного заявитель считает, что решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 22.05.2008 существенно нарушает материальные права ООО "Росинка", что является основанием для его отмены в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
МУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства" в отзыве на апелляционную жалобы указало, что суд правильно дал оценку представленным доказательствам и вынес законное решение, одновременно заявил ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 14.08.2008 объявлялся перерыв до 20.08.2008 и продлялся до 21.08.2008.
Истец и третьи лица, извещенные о месте и времени судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. Дело рассматривается в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса в отсутствие их представителей.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения администрации города Чебоксары от 28.09.2005 N 3495-р "О передаче ООО "Росинка" в аренду с постановкой на баланс нежилого помещения по пр. Тракторостроителей, 73", между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и ООО "Росинка" (арендатор) был заключен договор аренды N 7210 от 25.04.2006 (далее - договор аренды) нежилого помещения (строения), находящегося в муниципальной собственности. В соответствие с данным договором аренды, ООО "Росинка" переданы в аренду (временное пользование) комнаты N 1 - 18 нежилого помещения N 2, площадь арендуемого помещения составляет 656 квадратных метров, расположено оно на первом этаже жилого десятиэтажного кирпичного дома (адрес: г. Чебоксары, пр. Тракторостроителей, 73). Договор аренды N 7210 от 25.04.2006 является долгосрочным, и был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службе Чувашской Республики 24 января 2007 года.
Согласно условий договора аренды, арендатор обязуется нести бремя содержания помещения, включая плату за землю, налог на имущество, иные расходы по содержанию мест общего пользования, оплату коммунальных услуг и другие расходы (подпункт р пункта 2.2 договора аренды).
К затратам по содержанию помещения относятся: доля арендодателя в эксплуатационных расходах на содержание и управление муниципальным нежилым фондом г. Чебоксары; расходы по центральному отоплению, плата за коммунальные услуги и тому подобные платежи. При этом, долю арендодателя в эксплуатационных расходах арендатор перечисляет ежемесячно арендодателю в размере, установленном договором аренды (пункты 3.4, 3.4.1 договора аренды).
17.01.2007 главой города Чебоксары было издано распоряжение N 93-р "О передаче муниципального жилищного и нежилого фонда на баланс ОАО "Эткер", в том числе нежилого помещения, арендуемого ООО "Росинка" (т. 1 л. д. 21, т. 1 л. д. 99). В договор аренды изменения не внесены.
Однако с 01.03.2007 распоряжением главы города Чебоксары N 795-р от 20.03.2007 арендуемое помещение было передано в хозяйственное ведение и на баланс МУП "УЖКХ и Б", а с 01.05.2007 распоряжением N 485-р от 24.05.2007 в хозяйственное ведение и на баланс МУП "ГУКС" (т. 2, л. д. 21, 22).
13.06.2007 распоряжением главы города Чебоксары N 1792-р были внесены изменения в распоряжение N 93-р от 13.06.2007, в соответствии с которыми, из перечня имущества, передаваемого на баланс ОАО "Эткер" было исключено нежилое помещение, находящееся у ООО "Росинка" в аренде (т. 2 л. д. 29, 32).
05.06.2007 между ОАО "Эткер" (управляющая организация) и муниципальным образованием города Чебоксары в лице главы города Чебоксары был заключен договор управления многоквартирными домами. При этом, глава муниципального образования, заключая договор управления многоквартирными домами, действовал от имени собственников объектов недвижимости. Содержание приложения N 1 договора управления многоквартирными домами от 05.06.2007 свидетельствует о том, что арендуемое ООО "Росинка" нежилое помещение, площадью 656 квадратных метров, расположенное на 1 этаже многоквартирного дома 73 пр. Тракторостроителей г. Чебоксары, в управление ОАО "Эткер" не передавалось (т. 2 л. д. 45, 55).
ОАО "Эткер" неоднократно в 2007 году обращалось к ООО "Росинка" с требованием возмещения затрат по содержанию и эксплуатации общего имущества жилого дома 73 пр. Тракторостроителей г. Чебоксары.
В связи с тем, что ООО "Росинка" отказалось возмещать указанные затраты, ОАО "Эткер" обратилось в суд с настоящим иском.
Расчет суммы исковых требований в размере 32 432 руб. 64 коп. был произведен с применением тарифов на возмещение затрат по эксплуатации внутридомовых сетей и инженерного оборудования. Тарифы установлены постановлениями администрации г. Чебоксары N 218 от 24.08.2005 и N 40 от 06.03.2007 для собственников нежилых помещений, находящихся в муниципальном жилищном фонде г. Чебоксары.
Удовлетворяя исковые требования ОАО "Эткер" суд первой инстанции указал на то, что ответчик, в соответствие с требованиями пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, как арендатор помещения в многоквартирном доме обязан оплачивать услуги по содержанию всего дома пропорционально размеру занимаемой площади. Расходы по технической эксплуатации многоквартирного дома должны нести лица, проживающие в квартирах по договорам найма, собственники жилых помещений, арендаторы и собственники нежилых помещений, расположенных в этом доме. Ответчик является потребителем комплекса работ и услуг, выполняемых истцом в процессе технического обслуживания дома.
Данный вывод суда не соответствует обстоятельствам дела и нормам материального права.
Анализ норм гражданского и жилищного законодательства, в том числе, статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, позволяет сделать вывод о том, что бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, несут собственники помещений соразмерно своей доли в имуществе.
В соответствие с разделом 8 Жилищного кодекса Российской Федерации, с пунктами 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 491 от 13.08.2006, именно собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом, управляющей организации, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размер их финансирования. Содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений за счет собственных средств.
Как следует из материалов дела, ОАО "Эткер" является управляющей организацией на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах от 11.02.2006. При заключение договора управления многоквартирными домами от 05.06.2007 обязательственные отношения, в том числе по содержанию и оплате общего имущества, возникли между управляющей организацией (ОАО "Эткер") и собственниками помещений.
ООО "Росинка" не является собственником помещений в многоквартирном доме, не участвовало в выборе управляющей организации, не заключало договор с ОАО "Эткер", следовательно, в силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство, возникшее из договора управления многоквартирными домами от 05.06.2007, не создает для ООО "Росинка" как третьего по отношению к договору лица каких-либо обязанностей.
В соответствие со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор пользуется арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.
Пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации возлагает на арендатора обязанность по содержанию арендованного имущества (то есть в данном случае именно нежилого помещения), если иное не установлено законом или договором аренды.
Обязанности арендатора нести бремя расходов по содержанию общего имущества действующее законодательство не предусматривает. Договор аренды также не указывает на необходимость содержания со стороны арендатора внутридомовых сетей и инженерного оборудования дома N 73 пр. Тракторостроителей г. Чебоксары.
Согласно договора аренды N 7210 от 25.04.2006 арендатор должен возмещать эксплуатационные расходы (долю арендодателя в эксплуатационных расходах) непосредственно арендодателю.
При этом договор аренды не содержит требований по заключению арендатором договора на эксплуатацию внутридомовых сетей и инженерного оборудования со специализированной организацией или управляющей компанией, а также по возмещению эксплуатационных затрат по содержанию общего имущества в многоквартирном доме третьим лицам.
При удовлетворении требований истца, суд первой инстанции применил положения статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество, в связи с чем пришел к выводу о том, что ответчик пользовался услугами истца.
При расчете суммы неосновательного обогащения, суд применил тарифы, установленные конкретно для возмещения затрат по эксплуатации внутридомовых сетей и инженерного оборудования собственниками нежилых помещений в муниципальном жилищном фонде г. Чебоксары.
В подтверждение оказания услуг истцом в материалы дела представлены акты приемки выполненных работ за 2007 год.
Однако данные акты не доказывают, что истец понес затраты именно на содержание и эксплуатацию имущества, которым пользовался ответчик.
Также, из актов невозможно установить, кто сдал и кто принял работы. Материалам дела не подтвержден факт пользования, сбережения ответчиком денежных средств истца.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с ответчика 32 432 руб. 64 коп. является неправомерным.
С учетом изложенного, принятое по делу решение от 22 мая 2008 года подлежит отмене, на основании пунктов 2, 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.
Расходы по государственной пошлине за рассмотрение иска и апелляционной жалобы возлагаются на истца (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 22.05.2008 по делу N А79-326/2008 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Росинка" удовлетворить.
Открытому акционерному обществу "Эткер" в удовлетворении исковых требований о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Росинка" 32 432 руб. 64 коп. отказать.
Взыскать с открытого акционерного общества "Эткер" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 297 (одна тысяча двести девяносто семь) руб. 30 коп. за рассмотрение искового заявления.
Взыскать с открытого акционерного общества "Эткер" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Росинка" 1 000 (одну тысячу) рублей в возмещение уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Исполнительные листы выдать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.08.2008 ПО ДЕЛУ N А79-326/2008
Разделы:Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2008 г. по делу N А79-326/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2008 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Бухтояровой Л.В., Вечканова А.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Прониной Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Росинка" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 22.05.2008 по делу N А79-326/2008, принятое судьей Ростовой З.М., по иску открытого акционерного общества "Эткер" к обществу с ограниченной ответственностью "Росинка", с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом, муниципального учреждения "Управление жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства", о взыскании 32 432 руб. 64 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от ответчика - Егунов Иван Борисович по доверенности от 07.02.2008 N 27 сроком действия один год;
- от истца - не явился, извещен (уведомление N 47224);
- от третьих лиц: от Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом - не явился, извещен (уведомление N 47210); от МУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства" - не явился, извещен (уведомление N 47209),
установил:
открытое акционерное общество "Эткер" (далее - ОАО "Эткер") обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Росинка" (далее - ООО "Росинка") о взыскании 32 432 руб. 64 коп. эксплуатационных расходов за 2007 год на содержание общего имущества дома N 73, расположенного по адресу: г. Чебоксары, пр. Тракторостроителей, 73.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом (далее - ЧГКИ) и муниципальное учреждение "Управление жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства".
Решением от 22.05.2008 Арбитражный суд Чувашской Республики взыскал с ООО "Росинка" в пользу ОАО "Эткер" 32 432 руб. 64 коп. суммы неосновательного обогащения и 1297 руб. 30 коп. государственной пошлины.
ООО "Росинка", не согласившись с принятым по делу решением, обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить указанный судебный акт.
Заявитель указал, что согласно подпункту е) пункта 2.2 договора аренды от 25.04.2006 N 7210 ООО "Росинка" приняло на себя обязательство по содержанию арендованного помещения, при этом ответчик не принимал на себя обязательств по содержанию общедомовых сетей и инженерного оборудования. Кроме того, заявитель указал, что в договоре нет прямого указания собственника помещения на заключение отдельного договора на содержание общедомовых сетей и инженерного оборудования. Считает, что поскольку согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник помещения несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, то расходы по эксплуатации внутридомовых сетей и инженерного оборудования должен возмещать собственник помещения.
В судебном заседании 14.08.08 - 20.08.08 - 21.08.08 и в дополнении к апелляционной жалобе заявитель просил решение отменить.
Указал, что ответчик не имеет договорных отношений с истцом, поскольку 17.09.2007 в судебном заседании по делу N А79-3757/2007 ОАО "Эткер" заявило об отказе от исковых требований о понуждении ООО "Росинка" к заключению договора на эксплуатацию инженерного оборудования и внутридомовых сетей.
Кроме того, пояснил, что ОАО "Эткер" является ненадлежащим истцом по заявленным требованиям.
Указал, что согласно п. 3.4 договора аренды - к затратам по содержанию помещения относятся в том числе расходы по центральному отоплению, плата за коммунальные услуги и иные платежи - эксплуатационные расходы. Таким образом, в соответствие с заключенным договором аренды, Арендатор - ООО "Росинка" вносит Арендодателю - ЧГКИ плату за "эксплуатационные расходы Арендодателя" самостоятельно.
Также заявил, что о передаче на баланс ОАО "Эткер" ООО "Росинка" не извещалось. Таким образом, нельзя судить о передаче на баланс ОАО "Эткер" спорного помещения. В договор аренды изменения не вносились.
На представленные суду акты приемки выполненных работ пояснил следующее. В имеющихся в материалах дела актах приемки выполненных работ отсутствуют расшифровки подписей должностных лиц, подписавших акты. В связи с чем, невозможно установить достоверность данных актов, и использование их в качестве доказательств недопустимо. Каких-либо актов о производстве ремонтных работ ООО "Росинка" не подписывало.
Исходя из изложенного заявитель считает, что решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 22.05.2008 существенно нарушает материальные права ООО "Росинка", что является основанием для его отмены в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
МУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства" в отзыве на апелляционную жалобы указало, что суд правильно дал оценку представленным доказательствам и вынес законное решение, одновременно заявил ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 14.08.2008 объявлялся перерыв до 20.08.2008 и продлялся до 21.08.2008.
Истец и третьи лица, извещенные о месте и времени судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. Дело рассматривается в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса в отсутствие их представителей.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения администрации города Чебоксары от 28.09.2005 N 3495-р "О передаче ООО "Росинка" в аренду с постановкой на баланс нежилого помещения по пр. Тракторостроителей, 73", между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и ООО "Росинка" (арендатор) был заключен договор аренды N 7210 от 25.04.2006 (далее - договор аренды) нежилого помещения (строения), находящегося в муниципальной собственности. В соответствие с данным договором аренды, ООО "Росинка" переданы в аренду (временное пользование) комнаты N 1 - 18 нежилого помещения N 2, площадь арендуемого помещения составляет 656 квадратных метров, расположено оно на первом этаже жилого десятиэтажного кирпичного дома (адрес: г. Чебоксары, пр. Тракторостроителей, 73). Договор аренды N 7210 от 25.04.2006 является долгосрочным, и был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службе Чувашской Республики 24 января 2007 года.
Согласно условий договора аренды, арендатор обязуется нести бремя содержания помещения, включая плату за землю, налог на имущество, иные расходы по содержанию мест общего пользования, оплату коммунальных услуг и другие расходы (подпункт р пункта 2.2 договора аренды).
К затратам по содержанию помещения относятся: доля арендодателя в эксплуатационных расходах на содержание и управление муниципальным нежилым фондом г. Чебоксары; расходы по центральному отоплению, плата за коммунальные услуги и тому подобные платежи. При этом, долю арендодателя в эксплуатационных расходах арендатор перечисляет ежемесячно арендодателю в размере, установленном договором аренды (пункты 3.4, 3.4.1 договора аренды).
17.01.2007 главой города Чебоксары было издано распоряжение N 93-р "О передаче муниципального жилищного и нежилого фонда на баланс ОАО "Эткер", в том числе нежилого помещения, арендуемого ООО "Росинка" (т. 1 л. д. 21, т. 1 л. д. 99). В договор аренды изменения не внесены.
Однако с 01.03.2007 распоряжением главы города Чебоксары N 795-р от 20.03.2007 арендуемое помещение было передано в хозяйственное ведение и на баланс МУП "УЖКХ и Б", а с 01.05.2007 распоряжением N 485-р от 24.05.2007 в хозяйственное ведение и на баланс МУП "ГУКС" (т. 2, л. д. 21, 22).
13.06.2007 распоряжением главы города Чебоксары N 1792-р были внесены изменения в распоряжение N 93-р от 13.06.2007, в соответствии с которыми, из перечня имущества, передаваемого на баланс ОАО "Эткер" было исключено нежилое помещение, находящееся у ООО "Росинка" в аренде (т. 2 л. д. 29, 32).
05.06.2007 между ОАО "Эткер" (управляющая организация) и муниципальным образованием города Чебоксары в лице главы города Чебоксары был заключен договор управления многоквартирными домами. При этом, глава муниципального образования, заключая договор управления многоквартирными домами, действовал от имени собственников объектов недвижимости. Содержание приложения N 1 договора управления многоквартирными домами от 05.06.2007 свидетельствует о том, что арендуемое ООО "Росинка" нежилое помещение, площадью 656 квадратных метров, расположенное на 1 этаже многоквартирного дома 73 пр. Тракторостроителей г. Чебоксары, в управление ОАО "Эткер" не передавалось (т. 2 л. д. 45, 55).
ОАО "Эткер" неоднократно в 2007 году обращалось к ООО "Росинка" с требованием возмещения затрат по содержанию и эксплуатации общего имущества жилого дома 73 пр. Тракторостроителей г. Чебоксары.
В связи с тем, что ООО "Росинка" отказалось возмещать указанные затраты, ОАО "Эткер" обратилось в суд с настоящим иском.
Расчет суммы исковых требований в размере 32 432 руб. 64 коп. был произведен с применением тарифов на возмещение затрат по эксплуатации внутридомовых сетей и инженерного оборудования. Тарифы установлены постановлениями администрации г. Чебоксары N 218 от 24.08.2005 и N 40 от 06.03.2007 для собственников нежилых помещений, находящихся в муниципальном жилищном фонде г. Чебоксары.
Удовлетворяя исковые требования ОАО "Эткер" суд первой инстанции указал на то, что ответчик, в соответствие с требованиями пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, как арендатор помещения в многоквартирном доме обязан оплачивать услуги по содержанию всего дома пропорционально размеру занимаемой площади. Расходы по технической эксплуатации многоквартирного дома должны нести лица, проживающие в квартирах по договорам найма, собственники жилых помещений, арендаторы и собственники нежилых помещений, расположенных в этом доме. Ответчик является потребителем комплекса работ и услуг, выполняемых истцом в процессе технического обслуживания дома.
Данный вывод суда не соответствует обстоятельствам дела и нормам материального права.
Анализ норм гражданского и жилищного законодательства, в том числе, статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, позволяет сделать вывод о том, что бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, несут собственники помещений соразмерно своей доли в имуществе.
В соответствие с разделом 8 Жилищного кодекса Российской Федерации, с пунктами 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 491 от 13.08.2006, именно собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом, управляющей организации, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размер их финансирования. Содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений за счет собственных средств.
Как следует из материалов дела, ОАО "Эткер" является управляющей организацией на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах от 11.02.2006. При заключение договора управления многоквартирными домами от 05.06.2007 обязательственные отношения, в том числе по содержанию и оплате общего имущества, возникли между управляющей организацией (ОАО "Эткер") и собственниками помещений.
ООО "Росинка" не является собственником помещений в многоквартирном доме, не участвовало в выборе управляющей организации, не заключало договор с ОАО "Эткер", следовательно, в силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство, возникшее из договора управления многоквартирными домами от 05.06.2007, не создает для ООО "Росинка" как третьего по отношению к договору лица каких-либо обязанностей.
В соответствие со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор пользуется арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.
Пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации возлагает на арендатора обязанность по содержанию арендованного имущества (то есть в данном случае именно нежилого помещения), если иное не установлено законом или договором аренды.
Обязанности арендатора нести бремя расходов по содержанию общего имущества действующее законодательство не предусматривает. Договор аренды также не указывает на необходимость содержания со стороны арендатора внутридомовых сетей и инженерного оборудования дома N 73 пр. Тракторостроителей г. Чебоксары.
Согласно договора аренды N 7210 от 25.04.2006 арендатор должен возмещать эксплуатационные расходы (долю арендодателя в эксплуатационных расходах) непосредственно арендодателю.
При этом договор аренды не содержит требований по заключению арендатором договора на эксплуатацию внутридомовых сетей и инженерного оборудования со специализированной организацией или управляющей компанией, а также по возмещению эксплуатационных затрат по содержанию общего имущества в многоквартирном доме третьим лицам.
При удовлетворении требований истца, суд первой инстанции применил положения статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество, в связи с чем пришел к выводу о том, что ответчик пользовался услугами истца.
При расчете суммы неосновательного обогащения, суд применил тарифы, установленные конкретно для возмещения затрат по эксплуатации внутридомовых сетей и инженерного оборудования собственниками нежилых помещений в муниципальном жилищном фонде г. Чебоксары.
В подтверждение оказания услуг истцом в материалы дела представлены акты приемки выполненных работ за 2007 год.
Однако данные акты не доказывают, что истец понес затраты именно на содержание и эксплуатацию имущества, которым пользовался ответчик.
Также, из актов невозможно установить, кто сдал и кто принял работы. Материалам дела не подтвержден факт пользования, сбережения ответчиком денежных средств истца.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с ответчика 32 432 руб. 64 коп. является неправомерным.
С учетом изложенного, принятое по делу решение от 22 мая 2008 года подлежит отмене, на основании пунктов 2, 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.
Расходы по государственной пошлине за рассмотрение иска и апелляционной жалобы возлагаются на истца (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 22.05.2008 по делу N А79-326/2008 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Росинка" удовлетворить.
Открытому акционерному обществу "Эткер" в удовлетворении исковых требований о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Росинка" 32 432 руб. 64 коп. отказать.
Взыскать с открытого акционерного общества "Эткер" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 297 (одна тысяча двести девяносто семь) руб. 30 коп. за рассмотрение искового заявления.
Взыскать с открытого акционерного общества "Эткер" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Росинка" 1 000 (одну тысячу) рублей в возмещение уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Исполнительные листы выдать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
Е.Н.НАУМОВА
Судьи
Л.В.БУХТОЯРОВА
А.И.ВЕЧКАНОВ
Е.Н.НАУМОВА
Судьи
Л.В.БУХТОЯРОВА
А.И.ВЕЧКАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)