Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Федорова И.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего Огановой Э.Ю.
судей Андреевой И.Ю., Г.
при секретаре Батюевой А.Ю.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу Г.
дело по кассационной жалобе ТСЖ "Ленинский 137-1"
на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 11 ноября 2011 года, которым постановлено: в удовлетворении иска Х. к ТСЖ "Ленинский 137-1" о понуждении заключения договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме в редакции истца отказать. Обязать ТСЖ "Ленинский 137-1" исключить из состава ежемесячных платежей Х. за услуги ТСЖ "Ленинский 137-1" по содержанию и управлению многоквартирным домом затраты по охране многоквартирного дома в размере 15,08 руб. с одного кв. м, доли собственника Х. в общей площади квартиры N **, расположенной в доме **. в гор. Москве с момента вступления решения суда в законную силу. Обязать ТСЖ "Ленинский 137-1" исключить из состава ежемесячных платежей Х. за услуги ТСЖ "Ленинский 137-1" по содержанию и управлению многоквартирным домом затраты, определенные в "Статье: прочие расходы" в размере 7,39 руб. с одного кв. м, доли собственника Х. в общей площади квартиры N **, расположенной в доме **. в гор. Москве с момента вступления решения суда в законную силу. Обязать ТСЖ "Ленинский 137-1" исключить из состава ежемесячных платежей Х. за услуги ТСЖ "Ленинский 137-1" по содержанию и управлению многоквартирным домом затраты, определенные в "Статье: Управление" в части оплаты заработной платы Председателя правления ТСЖ в размере 3,81 руб. с одного кв. м, доли собственника Х. в общей площади квартиры N **, расположенной в доме * корп. ** по * в гор. Москве с 01.07.2011 г. Взыскать с ТСЖ "Ленинский 137-1" в пользу Х. возврат государственной пошлины в размере 400 руб.,
установила:
Х. обратился в суд с иском к ТСЖ "Ленинский 137-1" о понуждении заключить с ним договор "О содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме" в редакции, предложенной истцом, а также обязать ответчика исключить из ежемесячных платежей истца за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме услуг, не связанных с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме: оплату по охране многоквартирного дома в размере 15,08 руб. /кв. м; прочих расходов в размере 7,39 руб. /кв. м; а также затраты на выплату заработной платы Председателю правления ТСЖ в размере 3,81 руб. /кв. м. В обоснование иска истец указывает, что он является собственником 33/100 долей жилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ** Управление многоквартирным домом по указанному адресу осуществляет ТСЖ "Ленинский 137-1". Истец не является членом ТСЖ "Ленинский 137-1". В соответствии с жилищным законодательством ТСЖ обязано заключить договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества. Ответчик направил истцу 25.03.2011 г. проект договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме на 2011 год, он подписал данный договор с учетом Протокола разногласий по существенным условиям договора и направил ответчику. 14 апреля 2011 года ответчик направил истцу письмо, в котором сообщил об отказе подписать договор в редакции истца, изложенной в протоколе разногласий. В связи с этим истец просил обязать ответчика заключить с ним договор в редакции истца в соответствии со ст. 445 ГК РФ, ст. 138 п. 2 ЖК РФ, а также обязать ответчика исключить из ежемесячных платежей истца за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме услуг, не связанных с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме: оплату по охране многоквартирного дома в размере 15,08 руб./кв. м; прочих расходов в размере 7,39 руб./кв. м; а также затраты на выплату заработной платы Председателю правления ТСЖ в размере 3,81 руб./кв. м.
Представитель ответчика иск не признал.
Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого просит в кассационной жалобе ответчик.
Проверив материалы дела, выслушав представителя ответчика К., представителя истца Х.А., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная находит, что решение суда подлежит отмене как постановленное с нарушением требований закона.
По делу установлено, что истец Х. является собственником 33/100 долей четырехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, **
Управление многоквартирным домом по указанному адресу осуществляет ТСЖ "Ленинский 137-1".
Истец не является членом ТСЖ "Ленинский 137-1".
Решением годового отчетно-перевыборного общего собрания членов ТСЖ "Ленинский 137-1", проведенного в форме заочного голосования с 28.02.2011 г. по 10.03.2011 г., был утвержден финансово-хозяйственный план на 2011 г. (л.д. 55 - 59).
Указанным финансово-хозяйственным планом были определены ежемесячные платежи собственников по содержанию и управлению многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Москва, * с 1 кв. м занимаемой площади, согласно которому затраты по охране многоквартирного дома установлены в размере 15,08 руб. с одного кв. м, затраты на прочие расходы - в размере 7,39 руб. с одного кв. м, затраты на управление - 9,61 руб. с одного кв. м (л.д. 91). При этом в статью "управление" входит оклад председателя правления в размере 100000 рублей (л.д. 90).
Удовлетворяя исковые требования истца в части исключения из ежемесячных платежей истца за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме затрат на охрану, прочие расходы, оплату заработной платы председателя правления, суд исходил из того, что данные затраты не связаны с содержанием и ремонтом общего имущества.
Однако, с данным выводом суда согласиться нельзя.
В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
В силу ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Статья 290 Гражданского кодекса РФ определяет, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст. 37 указанного Кодекса).
Жилищный кодекс РФ в части 3 статьи 30 также обязывает собственника жилого помещения нести бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме установлена частью 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ и предусматривает, в частности, плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Пунктами 28, 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, предусмотрено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:
а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;
б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (п. 28).
Расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (п. 29).
Частью 6 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Собственники обязаны нести расходы по оплате коммунальных услуг в соответствии с ч. 6 ст. 155 Жилищного кодекса РФ и п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491). Названными нормами права установлено, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
- Согласно ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.
Согласно ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Из данных нормативных актов следует, что собственник жилого помещения обязан оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, вносить плату за коммунальные услуги. Установление размера таких платежей относится к компетенции органов управления, товарищества собственников жилья. Отказ части собственников помещений от вступления в члены товарищества собственников жилья либо от заключения договора с товариществом собственников жилья в соответствии с частью 6 ст. 155 ЖК РФ не освобождает их от участия в несении указанных расходов.
В суде первой инстанции, а также в кассационной жалобе ответчик ссылался на то, что размер платежей на содержание и ремонт общего имущества установлен решением общего собрания членов ТСЖ "Ленинский 137-1", которое никем не оспорено, а потому истец обязан нести все расходы, установленные данным решением, в том числе и те, которые он просил исключить.
Суд в нарушение требований ст. 198 ГПК РФ данным доводам ответчика никакой оценки в решении не дал, а потому решение суда в этой части подлежит отмене.
Также судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об отказе истцу в удовлетворении иска в части понуждения ответчика в заключении договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Отказывая истцу в этой части иска, суд исходил из того, что Федеральным законом Российской Федерации от 04 июня 2011 г. N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Жилищный кодекс РФ, согласно которым на товариществе собственников жилья не лежит обязанность заключения в обязательном порядке договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества собственников жилья. Условия договора в редакции, предложенной истцом, отличаются по цене договора, перечню работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, оказываемых товариществом собственников жилья иным собственникам помещений.
Между тем, согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Ответчик в соответствии со ст. 445 ГК РФ направил истцу проект договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме на 2011 год, истец подписал данный договор с учетом Протокола разногласий по существенным условиям договора и направил ответчику. На данное предложение истца ответчик направил письмо, в котором сообщил об отказе подписать договор в редакции истца, изложенной в протоколе разногласий, после чего истец и обратился в суд с данным иском.
Исходя из данных фактических обстоятельств, суд должен был в соответствии со ст. 446 ГК РФ разрешить переданный на рассмотрение суда спор по существу.
При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, а потому оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Вынести новое решение по данному делу не представляется возможным, поскольку допущенные судом первой инстанции нарушения не могут быть устранены судом кассационной инстанции.
При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, принять меры к полному, объективному и всестороннему исследованию всех обстоятельств дела, доводов каждого лица, участвующего в деле и в зависимости от представленных сторонами доказательств разрешить спор в соответствии с требованиями закона
Руководствуясь ст. ст. 360 - 362 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 11 ноября 2011 года отменить и дело направить в тот же суд на новое рассмотрение в ином составе суда.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.03.2012 ПО ДЕЛУ N 33-8247
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 марта 2012 г. по делу N 33-8247
Судья: Федорова И.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего Огановой Э.Ю.
судей Андреевой И.Ю., Г.
при секретаре Батюевой А.Ю.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу Г.
дело по кассационной жалобе ТСЖ "Ленинский 137-1"
на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 11 ноября 2011 года, которым постановлено: в удовлетворении иска Х. к ТСЖ "Ленинский 137-1" о понуждении заключения договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме в редакции истца отказать. Обязать ТСЖ "Ленинский 137-1" исключить из состава ежемесячных платежей Х. за услуги ТСЖ "Ленинский 137-1" по содержанию и управлению многоквартирным домом затраты по охране многоквартирного дома в размере 15,08 руб. с одного кв. м, доли собственника Х. в общей площади квартиры N **, расположенной в доме **. в гор. Москве с момента вступления решения суда в законную силу. Обязать ТСЖ "Ленинский 137-1" исключить из состава ежемесячных платежей Х. за услуги ТСЖ "Ленинский 137-1" по содержанию и управлению многоквартирным домом затраты, определенные в "Статье: прочие расходы" в размере 7,39 руб. с одного кв. м, доли собственника Х. в общей площади квартиры N **, расположенной в доме **. в гор. Москве с момента вступления решения суда в законную силу. Обязать ТСЖ "Ленинский 137-1" исключить из состава ежемесячных платежей Х. за услуги ТСЖ "Ленинский 137-1" по содержанию и управлению многоквартирным домом затраты, определенные в "Статье: Управление" в части оплаты заработной платы Председателя правления ТСЖ в размере 3,81 руб. с одного кв. м, доли собственника Х. в общей площади квартиры N **, расположенной в доме * корп. ** по * в гор. Москве с 01.07.2011 г. Взыскать с ТСЖ "Ленинский 137-1" в пользу Х. возврат государственной пошлины в размере 400 руб.,
установила:
Х. обратился в суд с иском к ТСЖ "Ленинский 137-1" о понуждении заключить с ним договор "О содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме" в редакции, предложенной истцом, а также обязать ответчика исключить из ежемесячных платежей истца за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме услуг, не связанных с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме: оплату по охране многоквартирного дома в размере 15,08 руб. /кв. м; прочих расходов в размере 7,39 руб. /кв. м; а также затраты на выплату заработной платы Председателю правления ТСЖ в размере 3,81 руб. /кв. м. В обоснование иска истец указывает, что он является собственником 33/100 долей жилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ** Управление многоквартирным домом по указанному адресу осуществляет ТСЖ "Ленинский 137-1". Истец не является членом ТСЖ "Ленинский 137-1". В соответствии с жилищным законодательством ТСЖ обязано заключить договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества. Ответчик направил истцу 25.03.2011 г. проект договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме на 2011 год, он подписал данный договор с учетом Протокола разногласий по существенным условиям договора и направил ответчику. 14 апреля 2011 года ответчик направил истцу письмо, в котором сообщил об отказе подписать договор в редакции истца, изложенной в протоколе разногласий. В связи с этим истец просил обязать ответчика заключить с ним договор в редакции истца в соответствии со ст. 445 ГК РФ, ст. 138 п. 2 ЖК РФ, а также обязать ответчика исключить из ежемесячных платежей истца за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме услуг, не связанных с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме: оплату по охране многоквартирного дома в размере 15,08 руб./кв. м; прочих расходов в размере 7,39 руб./кв. м; а также затраты на выплату заработной платы Председателю правления ТСЖ в размере 3,81 руб./кв. м.
Представитель ответчика иск не признал.
Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого просит в кассационной жалобе ответчик.
Проверив материалы дела, выслушав представителя ответчика К., представителя истца Х.А., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная находит, что решение суда подлежит отмене как постановленное с нарушением требований закона.
По делу установлено, что истец Х. является собственником 33/100 долей четырехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, **
Управление многоквартирным домом по указанному адресу осуществляет ТСЖ "Ленинский 137-1".
Истец не является членом ТСЖ "Ленинский 137-1".
Решением годового отчетно-перевыборного общего собрания членов ТСЖ "Ленинский 137-1", проведенного в форме заочного голосования с 28.02.2011 г. по 10.03.2011 г., был утвержден финансово-хозяйственный план на 2011 г. (л.д. 55 - 59).
Указанным финансово-хозяйственным планом были определены ежемесячные платежи собственников по содержанию и управлению многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Москва, * с 1 кв. м занимаемой площади, согласно которому затраты по охране многоквартирного дома установлены в размере 15,08 руб. с одного кв. м, затраты на прочие расходы - в размере 7,39 руб. с одного кв. м, затраты на управление - 9,61 руб. с одного кв. м (л.д. 91). При этом в статью "управление" входит оклад председателя правления в размере 100000 рублей (л.д. 90).
Удовлетворяя исковые требования истца в части исключения из ежемесячных платежей истца за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме затрат на охрану, прочие расходы, оплату заработной платы председателя правления, суд исходил из того, что данные затраты не связаны с содержанием и ремонтом общего имущества.
Однако, с данным выводом суда согласиться нельзя.
В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
В силу ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Статья 290 Гражданского кодекса РФ определяет, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст. 37 указанного Кодекса).
Жилищный кодекс РФ в части 3 статьи 30 также обязывает собственника жилого помещения нести бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме установлена частью 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ и предусматривает, в частности, плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Пунктами 28, 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, предусмотрено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:
а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;
б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (п. 28).
Расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (п. 29).
Частью 6 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Собственники обязаны нести расходы по оплате коммунальных услуг в соответствии с ч. 6 ст. 155 Жилищного кодекса РФ и п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491). Названными нормами права установлено, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
- Согласно ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.
Согласно ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Из данных нормативных актов следует, что собственник жилого помещения обязан оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, вносить плату за коммунальные услуги. Установление размера таких платежей относится к компетенции органов управления, товарищества собственников жилья. Отказ части собственников помещений от вступления в члены товарищества собственников жилья либо от заключения договора с товариществом собственников жилья в соответствии с частью 6 ст. 155 ЖК РФ не освобождает их от участия в несении указанных расходов.
В суде первой инстанции, а также в кассационной жалобе ответчик ссылался на то, что размер платежей на содержание и ремонт общего имущества установлен решением общего собрания членов ТСЖ "Ленинский 137-1", которое никем не оспорено, а потому истец обязан нести все расходы, установленные данным решением, в том числе и те, которые он просил исключить.
Суд в нарушение требований ст. 198 ГПК РФ данным доводам ответчика никакой оценки в решении не дал, а потому решение суда в этой части подлежит отмене.
Также судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об отказе истцу в удовлетворении иска в части понуждения ответчика в заключении договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Отказывая истцу в этой части иска, суд исходил из того, что Федеральным законом Российской Федерации от 04 июня 2011 г. N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Жилищный кодекс РФ, согласно которым на товариществе собственников жилья не лежит обязанность заключения в обязательном порядке договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества собственников жилья. Условия договора в редакции, предложенной истцом, отличаются по цене договора, перечню работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, оказываемых товариществом собственников жилья иным собственникам помещений.
Между тем, согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Ответчик в соответствии со ст. 445 ГК РФ направил истцу проект договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме на 2011 год, истец подписал данный договор с учетом Протокола разногласий по существенным условиям договора и направил ответчику. На данное предложение истца ответчик направил письмо, в котором сообщил об отказе подписать договор в редакции истца, изложенной в протоколе разногласий, после чего истец и обратился в суд с данным иском.
Исходя из данных фактических обстоятельств, суд должен был в соответствии со ст. 446 ГК РФ разрешить переданный на рассмотрение суда спор по существу.
При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, а потому оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Вынести новое решение по данному делу не представляется возможным, поскольку допущенные судом первой инстанции нарушения не могут быть устранены судом кассационной инстанции.
При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, принять меры к полному, объективному и всестороннему исследованию всех обстоятельств дела, доводов каждого лица, участвующего в деле и в зависимости от представленных сторонами доказательств разрешить спор в соответствии с требованиями закона
Руководствуясь ст. ст. 360 - 362 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 11 ноября 2011 года отменить и дело направить в тот же суд на новое рассмотрение в ином составе суда.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)