Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 21 мая 2009 года. Решение в полном объеме изготовлено 27 мая 2009 года.
Арбитражный суд Приморского края,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
товарищества собственников жилья "Адмирала Кузнецова 80"
к Администрации города Владивостока
об обязании произвести работы по капитальному ремонту,
Товарищество собственников жилья "Адмирала Кузнецова 80" (далее - ТСЖ "Адм. Кузнецова") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Администрации города Владивостока (далее - Администрация) об обязании произвести работы по капитальному ремонту дома N 80 по ул. Адмирала Кузнецова в г. Владивостоке.
Истец поддержал исковые требования в полном объеме, пояснил, что ТСЖ "Адм. Кузнецова" приняло по акту от 01.04.2008 на техническое обслуживание, содержание и ремонт жилой дом, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Кузнецова, 80. По результатам обследования технического состояния данного дома ООО "Консалтинговая компания "АРКТУР Эксперт" было выдано заключение от 05.03.2008, свидетельствующее о многочисленных дефектах конструктивных элементов и инженерных сетей дома, требующих капитального ремонта, обязанность произвести который, по мнению истца, возложена на Администрацию как на бывшего наймодателя.
Ответчик в судебном заседании 17.03.2009 исковые требования оспаривает, считает, что истец не доказал, какие права и законные интересы истца нарушены, данный спор не подлежит рассмотрению арбитражным судом; полагает, что в данном случае неприменимы нормы права, на которые ссылается истец; считает, что ТСЖ не уполномочено должным образом представлять интересы всех собственников спорного многоквартирного дома, поскольку не все являются членами ТСЖ. Указал, что договорные отношения, на основании которых возможно присуждение к исполнению обязанности в натуре, между сторонами данного спора отсутствуют. Кроме того, сообщил, что в настоящее время реализуется федеральная программа по реформированию жилищно-коммунального хозяйства, направленная на поведение ремонтных работ в жилых домах усилиями специально созданных фондов, краевого и местного бюджетов, а также собственников квартир.
Истец, возражая, указал, что на основании ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), ст. 27 АПК РФ, ТСЖ вправе обратиться с такими требованиями именно в арбитражный суд; считает, что отсутствие договорных отношений не препятствует удовлетворению иска; считает, что в настоящее время ТСЖ "Адм. Кузнецова" несет за ответчика необоснованные расходы на ремонт спорного жилого дома.
Исследовав материалы дела, заслушав сторон, суд установил следующее.
На основании решения общего собрания собственников помещений, проживающих в многоквартирном жилом дом N 80 по ул. Адмирала Кузнецова в г. Владивостоке, создано ТСЖ "Адм. Кузнецова 80", зарегистрированное в Едином государственном реестре юридических лиц в качестве юридического лица 28.01.2008.
В связи с созданием ТСЖ "Адм. Кузнецова 80" вышеназванный жилой дом принят от ООО "Управляющая компания 71-го микрорайона" в управление товариществом на основании акта приема-передачи объектов жилищного фонда от 01.04.2008.
Заключением от 05.03.2008 N 061/2008 об определении технического состояния данного дома, выданным консалтинговой компанией "Арктур Эксперт", установлены недостатки в техническом состоянии дома, переданного от ранее обслуживающих его организаций. В частности, отмечен значительный износ конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома, их состояние оценено как неудовлетворительное, требующее капитального ремонта.
Как следует из представленных договоров подряда, актов приемки строительных, ремонтных работ, квитанций об оплате, ТСЖ "Адм. Кузнецова 80" производит выборочное устранение возникающих в процессе эксплуатации многоквартирного жилого дома аварийных ситуаций.
Ссылаясь на невозможность за счет средств собственников жилых, нежилых помещений в доме по ул. Адмирала Кузнецова, 80 произвести его капитальный ремонт, полагая, что проведение капитального ремонта в данном случае является обязанностью Администрации, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, проанализировав правомерность доводов истца и возражений ответчика, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ввиду следующего.
Согласно ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
По смыслу ст. 152 ЖК РФ основными видами хозяйственной деятельности, ради которой создается ТСЖ, являются обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме.
При этом бремя расходов по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, в том числе его капитального ремонта, в силу ст. ст. 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. ст. 39, 153, 158 ЖК РФ несут собственники помещений в многоквартирном доме.
В силу ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. Эта норма конкретизирует общее положение статьи 210 ГК РФ, в соответствии с которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление товариществом собственников жилья является одним из способов управления многоквартирным домом, который собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать.
Согласно статье 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания), предусмотрено, что содержание общего имущества включает в себя капитальный ремонт (подпункт "з" пункта 11).
В соответствии с пунктом 12 Правил содержания собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
Согласно подпункту "б" пункта 16 Правил содержания надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):
- - путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI ЖК РФ;
- - путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с ч. 2 статьи 138 ЖК РФ.
Учитывая вышеизложенное, с момента принятия в управление жилого дома именно ТСЖ, а не Администрация, является лицом, на которое возложена обязанность по обеспечению проведения капитального ремонта.
В связи с выбором собственниками приватизированных помещений в многоквартирном жилом доме в порядке ст. 161 ЖК РФ способа управления - управление товариществом собственников жилья право требовать от бывшего наймодателя исполнения в натуре обязательства по проведению ремонта жилого дома утрачено.
Также из материалов дела судом установлено, что созданное 28.01.2008 ТСЖ "Адм. Кузнецова 80" не заключало договоров с ответчиком, связанного с содержанием и ремонтом данного домов.
Следовательно, договорных отношений между сторонами не возникло, правовые основания для обязания ответчика произвести ремонтные работы в жилом доме, переданном в управление товариществу, отсутствуют.
Учитывая вышеизложенное, суд считает, что в данном случае истцом неверно избран способ защиты своего права.
В случае передачи ответчиком жилищного фонда в неудовлетворительном состоянии, требующего капитального ремонта, отсутствия такого ремонта со стороны ответчика как балансодержателя, истец может получить реальную защиту своих нарушенных прав путем взыскания на основании ст. 15 ГК РФ убытков, причиненных в связи с неисполнением обязанности по проведению капитального ремонта жилого дома в тот период, когда такая обязанность была возложена на бывшего наймодателя согласно ч. 2 ст. 681 ГК РФ, Закону Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и др.
Вместе с тем следует признать обоснованным довод истца о наличии у ТСЖ "Адм. Кузнецова 80" права на представление интересов своих членов и в связи с этим правомочий на обращение в суд, поскольку право истца на представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме предусмотрено ст. 138 ЖК РФ. Однако данное обстоятельство не является основанием для обязания ответчика произвести ремонт в жилом доме.
При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска о понуждении выполнить обязательства в натуре - обязать ответчика произвести ремонт в жилом доме N 80, расположенном по ул. Адмирала Кузнецова в г. Владивостоке.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на истца.
Руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 171, 176 АПК РФ, суд
В иске отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Приморского края.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПРИМОРСКОГО КРАЯ ОТ 27.05.2009 ПО ДЕЛУ N А51-1833/2009
Разделы:Управление многоквартирным домом; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 27 мая 2009 г. по делу N А51-1833/2009
Резолютивная часть решения объявлена 21 мая 2009 года. Решение в полном объеме изготовлено 27 мая 2009 года.
Арбитражный суд Приморского края,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
товарищества собственников жилья "Адмирала Кузнецова 80"
к Администрации города Владивостока
об обязании произвести работы по капитальному ремонту,
установил:
Товарищество собственников жилья "Адмирала Кузнецова 80" (далее - ТСЖ "Адм. Кузнецова") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Администрации города Владивостока (далее - Администрация) об обязании произвести работы по капитальному ремонту дома N 80 по ул. Адмирала Кузнецова в г. Владивостоке.
Истец поддержал исковые требования в полном объеме, пояснил, что ТСЖ "Адм. Кузнецова" приняло по акту от 01.04.2008 на техническое обслуживание, содержание и ремонт жилой дом, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Кузнецова, 80. По результатам обследования технического состояния данного дома ООО "Консалтинговая компания "АРКТУР Эксперт" было выдано заключение от 05.03.2008, свидетельствующее о многочисленных дефектах конструктивных элементов и инженерных сетей дома, требующих капитального ремонта, обязанность произвести который, по мнению истца, возложена на Администрацию как на бывшего наймодателя.
Ответчик в судебном заседании 17.03.2009 исковые требования оспаривает, считает, что истец не доказал, какие права и законные интересы истца нарушены, данный спор не подлежит рассмотрению арбитражным судом; полагает, что в данном случае неприменимы нормы права, на которые ссылается истец; считает, что ТСЖ не уполномочено должным образом представлять интересы всех собственников спорного многоквартирного дома, поскольку не все являются членами ТСЖ. Указал, что договорные отношения, на основании которых возможно присуждение к исполнению обязанности в натуре, между сторонами данного спора отсутствуют. Кроме того, сообщил, что в настоящее время реализуется федеральная программа по реформированию жилищно-коммунального хозяйства, направленная на поведение ремонтных работ в жилых домах усилиями специально созданных фондов, краевого и местного бюджетов, а также собственников квартир.
Истец, возражая, указал, что на основании ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), ст. 27 АПК РФ, ТСЖ вправе обратиться с такими требованиями именно в арбитражный суд; считает, что отсутствие договорных отношений не препятствует удовлетворению иска; считает, что в настоящее время ТСЖ "Адм. Кузнецова" несет за ответчика необоснованные расходы на ремонт спорного жилого дома.
Исследовав материалы дела, заслушав сторон, суд установил следующее.
На основании решения общего собрания собственников помещений, проживающих в многоквартирном жилом дом N 80 по ул. Адмирала Кузнецова в г. Владивостоке, создано ТСЖ "Адм. Кузнецова 80", зарегистрированное в Едином государственном реестре юридических лиц в качестве юридического лица 28.01.2008.
В связи с созданием ТСЖ "Адм. Кузнецова 80" вышеназванный жилой дом принят от ООО "Управляющая компания 71-го микрорайона" в управление товариществом на основании акта приема-передачи объектов жилищного фонда от 01.04.2008.
Заключением от 05.03.2008 N 061/2008 об определении технического состояния данного дома, выданным консалтинговой компанией "Арктур Эксперт", установлены недостатки в техническом состоянии дома, переданного от ранее обслуживающих его организаций. В частности, отмечен значительный износ конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома, их состояние оценено как неудовлетворительное, требующее капитального ремонта.
Как следует из представленных договоров подряда, актов приемки строительных, ремонтных работ, квитанций об оплате, ТСЖ "Адм. Кузнецова 80" производит выборочное устранение возникающих в процессе эксплуатации многоквартирного жилого дома аварийных ситуаций.
Ссылаясь на невозможность за счет средств собственников жилых, нежилых помещений в доме по ул. Адмирала Кузнецова, 80 произвести его капитальный ремонт, полагая, что проведение капитального ремонта в данном случае является обязанностью Администрации, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, проанализировав правомерность доводов истца и возражений ответчика, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ввиду следующего.
Согласно ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
По смыслу ст. 152 ЖК РФ основными видами хозяйственной деятельности, ради которой создается ТСЖ, являются обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме.
При этом бремя расходов по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, в том числе его капитального ремонта, в силу ст. ст. 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. ст. 39, 153, 158 ЖК РФ несут собственники помещений в многоквартирном доме.
В силу ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. Эта норма конкретизирует общее положение статьи 210 ГК РФ, в соответствии с которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление товариществом собственников жилья является одним из способов управления многоквартирным домом, который собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать.
Согласно статье 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания), предусмотрено, что содержание общего имущества включает в себя капитальный ремонт (подпункт "з" пункта 11).
В соответствии с пунктом 12 Правил содержания собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
Согласно подпункту "б" пункта 16 Правил содержания надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):
- - путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI ЖК РФ;
- - путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с ч. 2 статьи 138 ЖК РФ.
Учитывая вышеизложенное, с момента принятия в управление жилого дома именно ТСЖ, а не Администрация, является лицом, на которое возложена обязанность по обеспечению проведения капитального ремонта.
В связи с выбором собственниками приватизированных помещений в многоквартирном жилом доме в порядке ст. 161 ЖК РФ способа управления - управление товариществом собственников жилья право требовать от бывшего наймодателя исполнения в натуре обязательства по проведению ремонта жилого дома утрачено.
Также из материалов дела судом установлено, что созданное 28.01.2008 ТСЖ "Адм. Кузнецова 80" не заключало договоров с ответчиком, связанного с содержанием и ремонтом данного домов.
Следовательно, договорных отношений между сторонами не возникло, правовые основания для обязания ответчика произвести ремонтные работы в жилом доме, переданном в управление товариществу, отсутствуют.
Учитывая вышеизложенное, суд считает, что в данном случае истцом неверно избран способ защиты своего права.
В случае передачи ответчиком жилищного фонда в неудовлетворительном состоянии, требующего капитального ремонта, отсутствия такого ремонта со стороны ответчика как балансодержателя, истец может получить реальную защиту своих нарушенных прав путем взыскания на основании ст. 15 ГК РФ убытков, причиненных в связи с неисполнением обязанности по проведению капитального ремонта жилого дома в тот период, когда такая обязанность была возложена на бывшего наймодателя согласно ч. 2 ст. 681 ГК РФ, Закону Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и др.
Вместе с тем следует признать обоснованным довод истца о наличии у ТСЖ "Адм. Кузнецова 80" права на представление интересов своих членов и в связи с этим правомочий на обращение в суд, поскольку право истца на представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме предусмотрено ст. 138 ЖК РФ. Однако данное обстоятельство не является основанием для обязания ответчика произвести ремонт в жилом доме.
При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска о понуждении выполнить обязательства в натуре - обязать ответчика произвести ремонт в жилом доме N 80, расположенном по ул. Адмирала Кузнецова в г. Владивостоке.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на истца.
Руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 171, 176 АПК РФ, суд
решил:
В иске отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Приморского края.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)