Судебные решения, арбитраж
Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 сентября 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.Х.Тимченко
судей Н.Н. Мисника, Т.Р. Фахретдинова
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.
при участии:
- от истца: представитель Поляков И.В., доверенность от 11.10.2011;
- от ответчика: явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомление N 48445),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Связист"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 05.06.2012 по делу N А32-43901/2011,
принятое в составе судьи Карпенко Т.Ю.
по иску жилищно-строительного кооператива "Связист"
к администрации муниципального образования город-курорт Сочи
о признании права собственности
установил:
жилищно-строительный кооператив "Связист" (далее - истец, кооператив) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации города Сочи, г. Сочи о признании права собственности на жилой дом не завершенный строительством, состоящий из литер "А" бетонная площадка, литер "А1" цоколь общей площадью 386,2 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Альпийская.
Исковые требования заявлены на основании ст. 222, 234 Гражданского кодекса РФ.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2012 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу, что истец не является правообладателем земельного участка и не доказал оснований возникновения права на имущество.
Не согласившись с принятым судебным актом, жилищно-строительный кооператив "Связист" обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил отменить его и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований кооператива. В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы.
ЖСК "Связист" с 1993 года правомерно и добросовестно в течение 18 лет пользуется земельным участком, выделенным под строительство двух жилых домов. Представленные суду документы (постановления главы администрации г. Сочи 1993 и 1994 г., заключение Комитета архитектуры и градостроительства по проекту границ участка и др.) подтверждают факт пользования ЖСК "Связист" объектом незавершенного строительства (жилым домом) как собственным с 1993 года, несение бремени по его охране. Данные обстоятельства, по мнению кооператива, свидетельствуют о наличии оснований для признания за ним права на собственности на не завершенный строительством объект.
В судебном заседании представитель истца доводы жалобы кооператива поддержал, пояснив, что с 1993 года кооперативом велись работы по межеванию участка, но проект межевания не утвержден постановлением администрации г. Сочи, права на земельный участок не оформлены, кооператив является безтитульным владельцем. На вопрос суда представитель ЖСК пояснил, что в составе кооператива числится около 20 членов, они к участию в деле не привлечены, так как объект является незавершенным, доли членов кооператива невозможно определить.
Представитель администрации г. Сочи в судебное заседание не явился. В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом согласно статьям 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации г. Сочи от 04.02.1993 г. N 82/11 разрешено Сочинскому городскому производственно - техническому узлу связи разработать проект: 17-этажного 102 - квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями комплекса бытового обслуживания населения на 10 рабочих мест на земельном участке площадью 0, 45 га из городских земель, свободных от застройки по ул. Альпийской Центрального района.
Постановлением администрации г. Сочи от 03.03.94 г. N 223/1 "О передаче ЖСК "Связист" функций заказчика по проектированию и внесении изменений и дополнений в постановление главы администрации города от 04.02.93 N 83/11 "О проектировании городским производственно-техническим узлом связи 17-этажного 102-квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями комплекса бытового обслуживания на 10 рабочих мест по ул. Альпийской в Центральном районе г. Сочи" ЖСК "Связист" были переданы функции заказчика по проектированию 102- квартирного жилого дома по ул. Альпийской в Центральном районе. Указанным постановлением внесены изменения в название объекта и в дальнейшем стали называть его "Два 12-этажных 48-квартирных жилых дома", разрешив ЖСК "Связист" проектирование двух 12-этажных 48-квартирных жилых домов с учетом реконструкции дороги по ул. Альпийской, примыкающей к земельному участку общей площадью 0,5 га из городских земель.
Как следует из пояснений истца, за период с 1993 год по 1994 год кооператив возвел фундамент и цокольный этаж одного здания, при этом в настоящее время данный объект "Два 12-этажных 48-квартирных жилых дома" находится в этой же стадии.
Ссылаясь на то, что возведенный объект незавершенного строительства находится на земельном участке, предоставленном кооперативу, и соответствует его целевому назначению, не нарушает интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, ЖСК "Связист" обратился в суд с иском о признании за ним на основании ст. 222 ГК РФ права собственности на не завершенный строительством жилой дом. В дополнении к исковому заявлению кооператив также сослался на ст. 234 ГК РФ, указав, что владеет объектом незавершенного строительства добросовестно и открыто, несет бремя по охране объекта; ни третьи лица, ни администрация не предъявляли претензий относительно указанного объекта и не истребовали его из пользования ЖСК.
Отказывая в удовлетворении заявленных кооперативом требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно части 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, и не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок.
По смыслу гражданского, земельного и градостроительного законодательства право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности следующих юридических фактов: для строительства объекта в установленном порядке должен быть отведен земельный участок; получено разрешение на строительство, за исключением случаев, когда такое разрешение не требуется; при создании объекта соблюдены градостроительные, строительные, санитарные, противопожарные и природоохранные нормы.
На момент проведения кооперативом "Связист" строительных работ по возведению жилого дома (1993 - 1994 г.) действовал Земельный кодекс РСФСР 1970 г.
В соответствии со статьей 90 Земельного кодекса РСФСР 1970 г. земли городской застройки предоставлялись предприятиям, организациям и учреждениям для строительства и эксплуатации промышленных, жилых, культурно-бытовых и других строений и сооружений, а также гражданам для индивидуального жилищного строительства. Земельные участки в городах предоставляются в бессрочное или временное пользование на основании решения исполнительного комитета городского Совета народных депутатов (статья 84 Земельного кодекса РСФСР 1970 года). В силу статьи 18 Земельного кодекса РСФСР 1970 г. право землепользования удостоверялось государственными актами на право пользования землей, которые выдавались исполнительным комитетами районных, городских Советов народных депутатов.
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие право пользования кооперативом земельным участком, на котором расположен объект незавершенного строительства - жилой дом (не представлен государственный акт на право пользования землей). Отсутствие такого права подтвердил в судебном заседании апелляционной инстанции представитель ЖСК "Связист", пояснив, что кооператив является безтитульным владельцем, проект межевания участка, разработанный по заказу кооператива, не был утвержден администрацией, постановление о предоставлении участка под строительство также не было принято.
Отсутствие у кооператива права на земельный участок под спорным объектом является основанием для отказа в удовлетворении иска. Данный вывод следует из разъяснений, приведенных в пунктах 25, 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и подтверждается судебной практикой (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.01.2011 по делу N А53-7426/2009 и др.).
Ссылки ЖСК "Связист" на постановление главы г. Сочи от 04.02.1993 г. N 82/11 "О проектировании городским производственно-техническим узлом связи 17-этажного 102-квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями комплекса бытового обслуживания на 10 рабочих мест по ул. Альпийской в Центральном районе", заключение Комитета архитектуры и градостроительства по проекту границ и паспорт земельного участка, как на документы, которыми ЖСК "Связист" предоставлен земельный участок, не принимаются апелляционным судом, поскольку постановление и заключение не являются правоустанавливающим документом, подтверждающим право пользования кооперативом земельным участком, на котором расположен объект незавершенного строительства.
Кроме того, земельный участок под спорной постройкой расположен в зоне особо охраняемой природной территории федерального значения (курорт Сочи). Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 14.10.1992 N 1231, Положением о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.1995 N 1190, правами территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом был наделен Комитет по управлению государственным имуществом города Сочи.
Администрация г. Сочи полномочиями по распоряжению указанным земельным участком в 1993 году не обладала, в связи с чем, не могла предоставить кооперативу участок для строительства.
При таких обстоятельствах, материалы дела не подтверждают наличие императивного условия для обсуждения возможности признания за истцом права собственности на основании положений статьи 222 ГК РФ - предоставление земельного участка.
ЖСК "Связист" в рамках настоящего дела в качестве основания для признания права собственности на жилой дом не завершенный строительством, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Альпийская, также заявлена статья 234 ГК РФ.
Согласно статье 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.
При обращении лица с иском о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности предполагается, что данное имущество имеет либо прежнего собственника, либо является бесхозяйственным.
В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление от 29.04.2010 N 10/22) возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Кодекса, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
Пункт 4 статьи 234 Кодекса устанавливает течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 Кодекса. Течение срока начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
В силу статьи 11 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 52-ФЗ) действие статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (приобретательная давность) распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 01.01.1995 и продолжается в момент введения в действие части первой названного Кодекса.
Как разъяснено в пункте 15 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности, владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
В пункте 16 Постановления N 10/22 указано, что по смыслу статьи 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Исходя из данных положений, лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, должно доказать наличие одновременно следующих обстоятельств: фактического владения недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет; владения имуществом как своим собственным; добросовестности, открытости и непрерывности владения. Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет признать за лицом право собственности на имущество в силу приобретательной давности.
Бремя доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для данной категории дел, лежит на потенциальном приобретателе права (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документы, представленные кооперативом в обоснование заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что они не подтверждают обстоятельства (условия), необходимые для удовлетворения требования о признании права собственности на спорный объект - не завершенный строительством жилой дом в силу приобретательной давности (статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данный вывод сделан по результатам всестороннего и полного исследования имеющихся в деле доказательств.
Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что строительство спорного объекта - жилого дома произведено за счет взносов членов кооператива, то есть за счет средств физических лиц, что подтвердил в суде апелляционной инстанции представитель ЖСК "Связист".
Согласно пункту 1 статьи 116 Гражданского кодекса Российской Федерации потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (далее Закон N 215-ФЗ) установлено, что жилищный накопительный кооператив - это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Закона N 215-ФЗ, деятельность кооператива (жилищного накопительного кооператива) по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, привлечение и использование кооперативом денежных средств граждан - членов кооператива и иных привлеченных кооперативом средств на приобретение или строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах) в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам кооператива.
Из пункта 1.5 устава ЖСК "Связист" следует, что ЖСК является объединением юридических лиц и граждан, созданный для строительства и эксплуатации жилых домов, путем вкладывания собственных средств, кредиторов и средств дольщиков, инвесторов. Имущество ЖСК "Связист" образуется за счет паевых взносов и вкладов в уставный капитал, а также иных источников, предусмотренных действующим законодательством РФ (пункт 11.1 устава). Согласно п. 5.6 устава, после окончания строительства дома каждому члену кооператива в соответствии с размером его пая может быть предоставлена отдельная квартира при оплате полной стоимости квартиры.
Статьей 30 Закона N 215-ФЗ и пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение.
ЖСК "Связист", обращаясь с иском о признании за ним права на незаконченный строительством жилой дом, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил доказательства строительства жилого дома только за счет средств кооператива, а не за счет паевых взносов.
Таким образом, апелляционная инстанция отмечает, что в данном случае кооперативу следовало обратиться с иском не только к администрации, но и к членам кооператива, за счет средств которых возведен спорный объект.
В силу части 2 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не имел права без ходатайства сторон или без согласия истца привлечь к участию в деле других ответчиков. Кроме того, рассмотрение спора о признании права собственности, в котором соответчиками выступают физические лица без статуса предпринимателя, относится к подведомственности суда общей юрисдикции (указанный вывод согласуется с позицией ФАС Северо-Кавказского округа, отраженной в постановлении от 10.09.2009 по делу N А32-22956/2008).
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для привлечения в качестве третьих лиц членов ЖСК на стадии рассмотрения апелляционной жалобы, поскольку судебный акт об отказе кооперативу в признании за ним права собственности на не завершенный строительством жилой дом не затрагивает права членов ЖСК "Связист".
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2012 по настоящему делу.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя в порядке и размерах, установленных ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.
При обращении в апелляционную инстанцию ЖСК "Связист" оплачена государственная пошлина в размере 2000 руб. по чеку-ордеру от 30.06.2012.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2012 по делу N А32-43901/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
Н.Н.МИСНИК
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.09.2012 N 15АП-8944/2012 ПО ДЕЛУ N А32-43901/2011
Разделы:Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 сентября 2012 г. N 15АП-8944/2012
Дело N А32-43901/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 сентября 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.Х.Тимченко
судей Н.Н. Мисника, Т.Р. Фахретдинова
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.
при участии:
- от истца: представитель Поляков И.В., доверенность от 11.10.2011;
- от ответчика: явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомление N 48445),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Связист"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 05.06.2012 по делу N А32-43901/2011,
принятое в составе судьи Карпенко Т.Ю.
по иску жилищно-строительного кооператива "Связист"
к администрации муниципального образования город-курорт Сочи
о признании права собственности
установил:
жилищно-строительный кооператив "Связист" (далее - истец, кооператив) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации города Сочи, г. Сочи о признании права собственности на жилой дом не завершенный строительством, состоящий из литер "А" бетонная площадка, литер "А1" цоколь общей площадью 386,2 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Альпийская.
Исковые требования заявлены на основании ст. 222, 234 Гражданского кодекса РФ.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2012 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу, что истец не является правообладателем земельного участка и не доказал оснований возникновения права на имущество.
Не согласившись с принятым судебным актом, жилищно-строительный кооператив "Связист" обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил отменить его и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований кооператива. В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы.
ЖСК "Связист" с 1993 года правомерно и добросовестно в течение 18 лет пользуется земельным участком, выделенным под строительство двух жилых домов. Представленные суду документы (постановления главы администрации г. Сочи 1993 и 1994 г., заключение Комитета архитектуры и градостроительства по проекту границ участка и др.) подтверждают факт пользования ЖСК "Связист" объектом незавершенного строительства (жилым домом) как собственным с 1993 года, несение бремени по его охране. Данные обстоятельства, по мнению кооператива, свидетельствуют о наличии оснований для признания за ним права на собственности на не завершенный строительством объект.
В судебном заседании представитель истца доводы жалобы кооператива поддержал, пояснив, что с 1993 года кооперативом велись работы по межеванию участка, но проект межевания не утвержден постановлением администрации г. Сочи, права на земельный участок не оформлены, кооператив является безтитульным владельцем. На вопрос суда представитель ЖСК пояснил, что в составе кооператива числится около 20 членов, они к участию в деле не привлечены, так как объект является незавершенным, доли членов кооператива невозможно определить.
Представитель администрации г. Сочи в судебное заседание не явился. В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом согласно статьям 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации г. Сочи от 04.02.1993 г. N 82/11 разрешено Сочинскому городскому производственно - техническому узлу связи разработать проект: 17-этажного 102 - квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями комплекса бытового обслуживания населения на 10 рабочих мест на земельном участке площадью 0, 45 га из городских земель, свободных от застройки по ул. Альпийской Центрального района.
Постановлением администрации г. Сочи от 03.03.94 г. N 223/1 "О передаче ЖСК "Связист" функций заказчика по проектированию и внесении изменений и дополнений в постановление главы администрации города от 04.02.93 N 83/11 "О проектировании городским производственно-техническим узлом связи 17-этажного 102-квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями комплекса бытового обслуживания на 10 рабочих мест по ул. Альпийской в Центральном районе г. Сочи" ЖСК "Связист" были переданы функции заказчика по проектированию 102- квартирного жилого дома по ул. Альпийской в Центральном районе. Указанным постановлением внесены изменения в название объекта и в дальнейшем стали называть его "Два 12-этажных 48-квартирных жилых дома", разрешив ЖСК "Связист" проектирование двух 12-этажных 48-квартирных жилых домов с учетом реконструкции дороги по ул. Альпийской, примыкающей к земельному участку общей площадью 0,5 га из городских земель.
Как следует из пояснений истца, за период с 1993 год по 1994 год кооператив возвел фундамент и цокольный этаж одного здания, при этом в настоящее время данный объект "Два 12-этажных 48-квартирных жилых дома" находится в этой же стадии.
Ссылаясь на то, что возведенный объект незавершенного строительства находится на земельном участке, предоставленном кооперативу, и соответствует его целевому назначению, не нарушает интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, ЖСК "Связист" обратился в суд с иском о признании за ним на основании ст. 222 ГК РФ права собственности на не завершенный строительством жилой дом. В дополнении к исковому заявлению кооператив также сослался на ст. 234 ГК РФ, указав, что владеет объектом незавершенного строительства добросовестно и открыто, несет бремя по охране объекта; ни третьи лица, ни администрация не предъявляли претензий относительно указанного объекта и не истребовали его из пользования ЖСК.
Отказывая в удовлетворении заявленных кооперативом требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно части 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, и не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок.
По смыслу гражданского, земельного и градостроительного законодательства право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности следующих юридических фактов: для строительства объекта в установленном порядке должен быть отведен земельный участок; получено разрешение на строительство, за исключением случаев, когда такое разрешение не требуется; при создании объекта соблюдены градостроительные, строительные, санитарные, противопожарные и природоохранные нормы.
На момент проведения кооперативом "Связист" строительных работ по возведению жилого дома (1993 - 1994 г.) действовал Земельный кодекс РСФСР 1970 г.
В соответствии со статьей 90 Земельного кодекса РСФСР 1970 г. земли городской застройки предоставлялись предприятиям, организациям и учреждениям для строительства и эксплуатации промышленных, жилых, культурно-бытовых и других строений и сооружений, а также гражданам для индивидуального жилищного строительства. Земельные участки в городах предоставляются в бессрочное или временное пользование на основании решения исполнительного комитета городского Совета народных депутатов (статья 84 Земельного кодекса РСФСР 1970 года). В силу статьи 18 Земельного кодекса РСФСР 1970 г. право землепользования удостоверялось государственными актами на право пользования землей, которые выдавались исполнительным комитетами районных, городских Советов народных депутатов.
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие право пользования кооперативом земельным участком, на котором расположен объект незавершенного строительства - жилой дом (не представлен государственный акт на право пользования землей). Отсутствие такого права подтвердил в судебном заседании апелляционной инстанции представитель ЖСК "Связист", пояснив, что кооператив является безтитульным владельцем, проект межевания участка, разработанный по заказу кооператива, не был утвержден администрацией, постановление о предоставлении участка под строительство также не было принято.
Отсутствие у кооператива права на земельный участок под спорным объектом является основанием для отказа в удовлетворении иска. Данный вывод следует из разъяснений, приведенных в пунктах 25, 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и подтверждается судебной практикой (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.01.2011 по делу N А53-7426/2009 и др.).
Ссылки ЖСК "Связист" на постановление главы г. Сочи от 04.02.1993 г. N 82/11 "О проектировании городским производственно-техническим узлом связи 17-этажного 102-квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями комплекса бытового обслуживания на 10 рабочих мест по ул. Альпийской в Центральном районе", заключение Комитета архитектуры и градостроительства по проекту границ и паспорт земельного участка, как на документы, которыми ЖСК "Связист" предоставлен земельный участок, не принимаются апелляционным судом, поскольку постановление и заключение не являются правоустанавливающим документом, подтверждающим право пользования кооперативом земельным участком, на котором расположен объект незавершенного строительства.
Кроме того, земельный участок под спорной постройкой расположен в зоне особо охраняемой природной территории федерального значения (курорт Сочи). Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 14.10.1992 N 1231, Положением о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.1995 N 1190, правами территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом был наделен Комитет по управлению государственным имуществом города Сочи.
Администрация г. Сочи полномочиями по распоряжению указанным земельным участком в 1993 году не обладала, в связи с чем, не могла предоставить кооперативу участок для строительства.
При таких обстоятельствах, материалы дела не подтверждают наличие императивного условия для обсуждения возможности признания за истцом права собственности на основании положений статьи 222 ГК РФ - предоставление земельного участка.
ЖСК "Связист" в рамках настоящего дела в качестве основания для признания права собственности на жилой дом не завершенный строительством, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Альпийская, также заявлена статья 234 ГК РФ.
Согласно статье 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.
При обращении лица с иском о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности предполагается, что данное имущество имеет либо прежнего собственника, либо является бесхозяйственным.
В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление от 29.04.2010 N 10/22) возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Кодекса, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
Пункт 4 статьи 234 Кодекса устанавливает течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 Кодекса. Течение срока начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
В силу статьи 11 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 52-ФЗ) действие статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (приобретательная давность) распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 01.01.1995 и продолжается в момент введения в действие части первой названного Кодекса.
Как разъяснено в пункте 15 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности, владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
В пункте 16 Постановления N 10/22 указано, что по смыслу статьи 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Исходя из данных положений, лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, должно доказать наличие одновременно следующих обстоятельств: фактического владения недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет; владения имуществом как своим собственным; добросовестности, открытости и непрерывности владения. Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет признать за лицом право собственности на имущество в силу приобретательной давности.
Бремя доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для данной категории дел, лежит на потенциальном приобретателе права (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документы, представленные кооперативом в обоснование заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что они не подтверждают обстоятельства (условия), необходимые для удовлетворения требования о признании права собственности на спорный объект - не завершенный строительством жилой дом в силу приобретательной давности (статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данный вывод сделан по результатам всестороннего и полного исследования имеющихся в деле доказательств.
Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что строительство спорного объекта - жилого дома произведено за счет взносов членов кооператива, то есть за счет средств физических лиц, что подтвердил в суде апелляционной инстанции представитель ЖСК "Связист".
Согласно пункту 1 статьи 116 Гражданского кодекса Российской Федерации потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (далее Закон N 215-ФЗ) установлено, что жилищный накопительный кооператив - это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Закона N 215-ФЗ, деятельность кооператива (жилищного накопительного кооператива) по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, привлечение и использование кооперативом денежных средств граждан - членов кооператива и иных привлеченных кооперативом средств на приобретение или строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах) в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам кооператива.
Из пункта 1.5 устава ЖСК "Связист" следует, что ЖСК является объединением юридических лиц и граждан, созданный для строительства и эксплуатации жилых домов, путем вкладывания собственных средств, кредиторов и средств дольщиков, инвесторов. Имущество ЖСК "Связист" образуется за счет паевых взносов и вкладов в уставный капитал, а также иных источников, предусмотренных действующим законодательством РФ (пункт 11.1 устава). Согласно п. 5.6 устава, после окончания строительства дома каждому члену кооператива в соответствии с размером его пая может быть предоставлена отдельная квартира при оплате полной стоимости квартиры.
Статьей 30 Закона N 215-ФЗ и пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение.
ЖСК "Связист", обращаясь с иском о признании за ним права на незаконченный строительством жилой дом, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил доказательства строительства жилого дома только за счет средств кооператива, а не за счет паевых взносов.
Таким образом, апелляционная инстанция отмечает, что в данном случае кооперативу следовало обратиться с иском не только к администрации, но и к членам кооператива, за счет средств которых возведен спорный объект.
В силу части 2 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не имел права без ходатайства сторон или без согласия истца привлечь к участию в деле других ответчиков. Кроме того, рассмотрение спора о признании права собственности, в котором соответчиками выступают физические лица без статуса предпринимателя, относится к подведомственности суда общей юрисдикции (указанный вывод согласуется с позицией ФАС Северо-Кавказского округа, отраженной в постановлении от 10.09.2009 по делу N А32-22956/2008).
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для привлечения в качестве третьих лиц членов ЖСК на стадии рассмотрения апелляционной жалобы, поскольку судебный акт об отказе кооперативу в признании за ним права собственности на не завершенный строительством жилой дом не затрагивает права членов ЖСК "Связист".
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2012 по настоящему делу.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя в порядке и размерах, установленных ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.
При обращении в апелляционную инстанцию ЖСК "Связист" оплачена государственная пошлина в размере 2000 руб. по чеку-ордеру от 30.06.2012.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2012 по делу N А32-43901/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
Н.Н.МИСНИК
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)