Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 ноября 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Аваряскина В.В. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Шансон" (ИНН 0814123315, ОГРН 1030800755534) - Синглеевой Е.И. (паспорт), Кугнинова С.В. (доверенность от 14.09.2012), в отсутствие заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, третьих лиц: Цагадинова Виктора Дорджиевича, Евгеновой Зульфии Бурхановны, Джаповой Аяны Алдаровны, Джаповой Виктории Алдаровны, Лазаревой Галины Алексеевны, Джагджаевой Валентины Лиджи-Горяевны, Бурульдиновой Амплины Александровны, Бадмаевой Галины Эрендженовны, Эрдниевой Татьяны Адьяновны, Шогджиевой Натальи Борисовны, Бадмаевой Зои Сергеевны, Тадоновой Екатерины Степановны, Воронцовой Ольги Ильиничны, Ханиновой Евдокии Борисовны, Дорджиевой Светланы Алексеевны, Мухараевой Нинель Ивановны, Никитиной Ирины Алексеевны, Ользятиевой Светланы Андреевны, Яндонова Юрия Санджиевича, Бадмаева Александра Бадмаевича, Омуховой Полины Николаевны, Бадмаевой Валентины Маджиевны, Чернухиной Валентины Егоровны, Убушаева Вадима Борисовича, Хасыкова Александра Павловича, Запорожец Татьяны Алексеевны, Озаевой Антонины Муджаевны, Чурюмова Станислава Александровича, Чурюмовой Данары Николаевны, Хечиевой Нины Муджаевны, Басанговой Гиляны Анатольевны, Акугинова Санала Юрьевича, Малыкова Джангара Анатольевича, Мантусова Владимира Валерьевича, Бурдановой Зинаиды Владимировны, Локшаевой Веры Муджаевны, Менкнасунова Николая Поштаевича, Горяевой Татьяны Александровны, Ермошенко Александра Федоровича, Ханджиевой Веры Филипповны, Кадацкой Марины Алексеевны, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шансон" на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 16.05.2012 (судья Конторова Д.Г.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2012 (судьи Егорченко И.Н., Баканов А.П., Фриев А.Л.) по делу N А22-230/2011, установил следующее.
ООО "Шансон" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Калмыкия с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия (далее - управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации внесения изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) в отношении подвальных помещений площадью 535,5 кв. м в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Элиста, второй микрорайон, 13б (кадастровый номер 08-08-01/011/2006-587).
Решением суда первой инстанции от 04.05.2011, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 12.08.2011, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением суда кассационной инстанции от 24.11.2011 указанные судебные акты отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку суды не истребовали и не оценили материалы регистрационного дела; не установили, какие документы общество представило в регистрирующий орган (проектную, техническую документацию, кадастровый паспорт) и подтверждают ли они безусловное отнесение спорных помещений к общей долевой собственности собственников квартир, как это следует из отказа управления. Суды не проверили доводы общества о том, что основные инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания квартир жилого дома, расположены в специально спроектированных помещениях, в отношении которых требования о регистрации не заявлены, а представленные к регистрации помещения обособлены от других частей дома, имеют самостоятельные вход-выход и не являются техническим подвалом, их строительство осуществлялось за счет средств общества и для его целей, общество владеет и пользуется этими помещениями с 2000 года (в них расположены магазины и компьютерный салон). Разрешая спор, суды пришли также к ошибочному выводу о преюдициальном значении решения по делу N А22-1169/2009 и не исследовали и не оценили документы, представленные заявителем в регистрирующий орган в подтверждение того, что спорные помещения не относятся к общей долевой собственности. В целях исключения сомнений в наличии спора о праве на заявленное к регистрации имущество суд вправе привлечь к участию в деле заинтересованных лиц (товарищество собственников жилья или собственников квартир в многоквартирном жилом доме).
При новом рассмотрении дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Цагадинов В.Д., Евгенова З.Б., Джапова А.А., Джапова В.А., Лазарева Г.А., Джагджаева В. Л.-Г., Бурульдинова А.А., Бадмаева Г.Э., Эрдниева Т.А., Шогджиева Н.Б., Бадмаева З.С., Тадонова Е.С., Воронцова О.И., Ханинова Е.Б., Дорджиева С.А., Мухараева Н.И., Никитина И.А., Ользятиева С.А., Яндонов Ю.С., Бадмаев А.Б., Омухова П.Н., Бадмаева В.М., Чернухина В.Е., Убушаев В.Б., Хасыков А.П., Запорожец Т.А., Озаева А.М., Чурюмов С.А., Чурюмова Д.Н., Хечиева Н.М., Басангова Г.А., Акугинов С.Ю., Малыков Д.А., Мантусов В.В., Бурданова З.В., Локшаева В.М., Менкнасунов Н.П., Горяева Т.А., Ермошенко А.Ф., Ханджиева В.Ф., Кадацкая М.А.
Решением суда первой инстанции от 16.05.2012, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 07.08.2012, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что в помещениях, которые подлежат регистрации, смонтированы системы водопровода, горячего водоснабжения и канализации, то есть помещения обладают признаками технического подвала. Отсутствуют доказательства получения разрешения на реконструкцию подвала под магазин и компьютерный салон. Наличие отдельного входа в подвал не подтверждает формирование помещений как самостоятельных объектов при наличии в технической документации сведений об отнесении подвала к общему имуществу собственников жилого дома. В собрании, на котором принято решение о передаче помещений обществу, приняли участие не все собственники квартир.
В кассационной жалобе общество просит состоявшиеся судебные акты отменить, требования - удовлетворить. По мнению заявителя, подвальные помещения под N 1 - 16, 19 и 21 не предназначены для обслуживания многоквартирного дома, в них не предусмотрено расположение инженерных коммуникаций, механического и иного оборудования. Общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации изменений, связанных с площадью ранее зарегистрированного объекта, а не с заявлением о государственной регистрации права собственности. На собрании собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о передаче подвала обществу. Для рассмотрения данного вопроса достаточно участие 21 собственника квартир, в то время как принимало участие 28 собственников. Подвальные помещения сформированы как самостоятельные объекты задолго до их кадастрового учета.
В отзыве на кассационную жалобу управление указало на ее несостоятельность, а также законность принятых по делу судебных актов и ходатайствовало о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя.
В судебном заседании представители общества поддержали доводы жалобы, просили суд кассационной инстанции отменить оспариваемые акты.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые судебные акты надлежит отменить по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и судами установлено, что общество являлось собственником 40-квартирного жилого дома с подвалом общей площадью 2864,67 кв. м, в том числе жилой площадью 991,01 кв. м, расположенного по адресу: г. Элиста, второй микрорайон, 13б, что подтверждается свидетельством от 22.05.2006 (т. 1, л.д. 15).
Впоследствии принадлежащие обществу квартиры в указанном многоквартирном доме переданы в собственность граждан по договорам инвестирования строительства квартир в жилом доме.
Общество, считая, что ему на праве собственности принадлежит часть подвальных помещений указанного дома, обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации внесения изменений в записи реестра относительно подвальных помещений площадью 535,5 кв. м, находящихся в многоквартирном жилом доме.
8 ноября 2010 года управление на основании статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации отказало обществу в государственной регистрации изменений как ненадлежащему лицу. Кроме того, управление сослалось на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 29.09.2009 по делу N А22-1169/2009, которым отказано в удовлетворении заявленных требований общества о выдаче повторного свидетельства о праве собственности на подвальные помещения в том же многоквартирном жилом доме (т. 1, л.д. 9, 10).
Не согласившись с отказом в государственной регистрации, общество обратилось в суд с заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу приведенной нормы для признания ненормативного правового акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.
Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2 и пункту 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.
Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации, согласно абзацу 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Документы, представляемые для государственной регистрации права, должны соответствовать общим требованиям, предусмотренным статьей 18 Закона о государственной регистрации. Для регистрации, в частности, необходимо представить документы о правах застройщика на земельный участок, о получении разрешения на строительство, о приеме объекта недвижимости в эксплуатацию, а также документы, содержащие описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.
На основании материалов регистрационного дела судами установлено, что общество представило в регистрирующий орган следующие документы:
- - заявление о внесении изменений в реестр;
- - платежное поручение об уплате государственной пошлины;
- - доверенность;
- - кадастровый паспорт помещения;
- - выписку из реестра;
- - решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 25.11.2009 по делу N А22-1198/2000 о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Элиста, второй микрорайон, около дома N 13;
- - свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц;
- - устав от 25.11.2009 (т. 4, л.д. 13).
Основанием для отказа в государственной регистрации внесения изменений в записи реестра в отношении подвальных помещений явился вывод управления о принадлежности подвальных помещений к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Согласно подпункту "а" пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.
Сведения о составе общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, включающей в себя документы технического учета жилищного фонда, документы (акты) о приемке результатов работ.
Отказывая в удовлетворении требований суды на основании рабочего проекта и письма отдела архитектуры и градостроительства от 29.01.2009 определили, что помещения, в отношении которых отказано в регистрации, обладают признаками технического подвала, так как в данных помещениях смонтированы системы водопровода, горячего водоснабжения и канализации.
Однако судами не установлено, требуют ли смонтированные системы постоянного использования и технического обслуживания оборудования, не учтено, что наличие в данных помещениях водопровода, горячего водоснабжения и канализации не является основанием для отнесения их к обслуживающим помещениям при условии, что стены помещений N 1 - 16, 19 и 21 являются основанием для прокладки труб, по которым подается тепло, вода, и они не содержат технического оборудования (согласно рабочему проекту).
Отклоняя доводы об отсутствии у помещений N 1 - 16, 19 и 21 признаков самостоятельных объектов гражданских прав, суды не определили, использовались ли жильцами дома для своих нужд и в целях обеспечения эксплуатации дома указанные помещения на момент появления в доме первого собственника квартиры, при условии, что помещения имеют несколько отдельных входов, с 2000 года используются обществом (с 07.09.2006 сдаются обществом в аренду).
В постановлении кассационного суда от 24.11.2011 при направлении на новое рассмотрение судам доводилась правовая позиция, изложенная в постановлениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (абзац 7 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), относительно определения правового режима отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме. Судам указывалось на необходимость проверить доводы общества о том, что основные инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания квартир жилого дома, расположены в специально спроектированных помещениях, в отношении которых требования о регистрации не заявлены, а представленные к регистрации помещения обособлены от других частей дома, имеют самостоятельные вход-выход и не являются техническим подвалом, их строительство осуществлялось за счет средств общества и для его целей.
В силу абзаца 2 пункта 15 части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.
Не приняв во внимание, приведенную норму права, суды обеих инстанций при новом рассмотрении дела не выполнили указания кассационного суда, изложенные в постановлении от 24.11.2011.
В материалах дела имеется письмо ООО "Технорпоект" (разработчик проекта "Реконструкция здания общественных организаций под 40-кв. жилой дом во 2-м микрорайоне г. Элисты"), согласно которому в подвальных помещениях N 1 - 16, 19 и 21 отсутствуют инженерные коммуникации, механическое, электрическое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в жилом доме. Названное письмо указывается в мотивировочной части постановления суда апелляционной инстанции в порядке перечисления документов, однако судами оно не оценено. Судами также оставлено без внимания исследование необходимости постоянного использования и технического обслуживания оборудования, расположенного в названных помещениях, для нужд дома. (постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 и от 15.12.2009 N 12537/09).
Установление названных обстоятельств имеет существенное значение для определения статуса имущества и правомерности отказа управления в регистрации изменений.
Ограничение предмета доказывания при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций, повлекшее принятие ошибочных судебных актов, является основанием для направления дела на новое рассмотрение (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 16112/2009 и от 16.11.2010 N 467/10).
Согласно частям 1 и 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к выводу о том, что решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, поскольку выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
При новом рассмотрении суду необходимо дать надлежащую оценку доводам сторон, исследовать представленные в материалы дела документы, дать им правовую оценку, с учетом установленного обсудить вопрос о необходимости назначения судебной экспертизы для определения правового режима спорных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме, в совокупности оценить все представленные в дело доказательства, результаты исследования и оценки отразить в судебном акте с учетом требований статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и распределить расходы по уплате государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 16.05.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2012 по делу N А22-230/2011 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 09.11.2012 ПО ДЕЛУ N А22-230/2011
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 ноября 2012 г. по делу N А22-230/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 ноября 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Аваряскина В.В. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Шансон" (ИНН 0814123315, ОГРН 1030800755534) - Синглеевой Е.И. (паспорт), Кугнинова С.В. (доверенность от 14.09.2012), в отсутствие заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, третьих лиц: Цагадинова Виктора Дорджиевича, Евгеновой Зульфии Бурхановны, Джаповой Аяны Алдаровны, Джаповой Виктории Алдаровны, Лазаревой Галины Алексеевны, Джагджаевой Валентины Лиджи-Горяевны, Бурульдиновой Амплины Александровны, Бадмаевой Галины Эрендженовны, Эрдниевой Татьяны Адьяновны, Шогджиевой Натальи Борисовны, Бадмаевой Зои Сергеевны, Тадоновой Екатерины Степановны, Воронцовой Ольги Ильиничны, Ханиновой Евдокии Борисовны, Дорджиевой Светланы Алексеевны, Мухараевой Нинель Ивановны, Никитиной Ирины Алексеевны, Ользятиевой Светланы Андреевны, Яндонова Юрия Санджиевича, Бадмаева Александра Бадмаевича, Омуховой Полины Николаевны, Бадмаевой Валентины Маджиевны, Чернухиной Валентины Егоровны, Убушаева Вадима Борисовича, Хасыкова Александра Павловича, Запорожец Татьяны Алексеевны, Озаевой Антонины Муджаевны, Чурюмова Станислава Александровича, Чурюмовой Данары Николаевны, Хечиевой Нины Муджаевны, Басанговой Гиляны Анатольевны, Акугинова Санала Юрьевича, Малыкова Джангара Анатольевича, Мантусова Владимира Валерьевича, Бурдановой Зинаиды Владимировны, Локшаевой Веры Муджаевны, Менкнасунова Николая Поштаевича, Горяевой Татьяны Александровны, Ермошенко Александра Федоровича, Ханджиевой Веры Филипповны, Кадацкой Марины Алексеевны, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шансон" на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 16.05.2012 (судья Конторова Д.Г.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2012 (судьи Егорченко И.Н., Баканов А.П., Фриев А.Л.) по делу N А22-230/2011, установил следующее.
ООО "Шансон" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Калмыкия с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия (далее - управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации внесения изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) в отношении подвальных помещений площадью 535,5 кв. м в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Элиста, второй микрорайон, 13б (кадастровый номер 08-08-01/011/2006-587).
Решением суда первой инстанции от 04.05.2011, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 12.08.2011, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением суда кассационной инстанции от 24.11.2011 указанные судебные акты отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку суды не истребовали и не оценили материалы регистрационного дела; не установили, какие документы общество представило в регистрирующий орган (проектную, техническую документацию, кадастровый паспорт) и подтверждают ли они безусловное отнесение спорных помещений к общей долевой собственности собственников квартир, как это следует из отказа управления. Суды не проверили доводы общества о том, что основные инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания квартир жилого дома, расположены в специально спроектированных помещениях, в отношении которых требования о регистрации не заявлены, а представленные к регистрации помещения обособлены от других частей дома, имеют самостоятельные вход-выход и не являются техническим подвалом, их строительство осуществлялось за счет средств общества и для его целей, общество владеет и пользуется этими помещениями с 2000 года (в них расположены магазины и компьютерный салон). Разрешая спор, суды пришли также к ошибочному выводу о преюдициальном значении решения по делу N А22-1169/2009 и не исследовали и не оценили документы, представленные заявителем в регистрирующий орган в подтверждение того, что спорные помещения не относятся к общей долевой собственности. В целях исключения сомнений в наличии спора о праве на заявленное к регистрации имущество суд вправе привлечь к участию в деле заинтересованных лиц (товарищество собственников жилья или собственников квартир в многоквартирном жилом доме).
При новом рассмотрении дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Цагадинов В.Д., Евгенова З.Б., Джапова А.А., Джапова В.А., Лазарева Г.А., Джагджаева В. Л.-Г., Бурульдинова А.А., Бадмаева Г.Э., Эрдниева Т.А., Шогджиева Н.Б., Бадмаева З.С., Тадонова Е.С., Воронцова О.И., Ханинова Е.Б., Дорджиева С.А., Мухараева Н.И., Никитина И.А., Ользятиева С.А., Яндонов Ю.С., Бадмаев А.Б., Омухова П.Н., Бадмаева В.М., Чернухина В.Е., Убушаев В.Б., Хасыков А.П., Запорожец Т.А., Озаева А.М., Чурюмов С.А., Чурюмова Д.Н., Хечиева Н.М., Басангова Г.А., Акугинов С.Ю., Малыков Д.А., Мантусов В.В., Бурданова З.В., Локшаева В.М., Менкнасунов Н.П., Горяева Т.А., Ермошенко А.Ф., Ханджиева В.Ф., Кадацкая М.А.
Решением суда первой инстанции от 16.05.2012, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 07.08.2012, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что в помещениях, которые подлежат регистрации, смонтированы системы водопровода, горячего водоснабжения и канализации, то есть помещения обладают признаками технического подвала. Отсутствуют доказательства получения разрешения на реконструкцию подвала под магазин и компьютерный салон. Наличие отдельного входа в подвал не подтверждает формирование помещений как самостоятельных объектов при наличии в технической документации сведений об отнесении подвала к общему имуществу собственников жилого дома. В собрании, на котором принято решение о передаче помещений обществу, приняли участие не все собственники квартир.
В кассационной жалобе общество просит состоявшиеся судебные акты отменить, требования - удовлетворить. По мнению заявителя, подвальные помещения под N 1 - 16, 19 и 21 не предназначены для обслуживания многоквартирного дома, в них не предусмотрено расположение инженерных коммуникаций, механического и иного оборудования. Общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации изменений, связанных с площадью ранее зарегистрированного объекта, а не с заявлением о государственной регистрации права собственности. На собрании собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о передаче подвала обществу. Для рассмотрения данного вопроса достаточно участие 21 собственника квартир, в то время как принимало участие 28 собственников. Подвальные помещения сформированы как самостоятельные объекты задолго до их кадастрового учета.
В отзыве на кассационную жалобу управление указало на ее несостоятельность, а также законность принятых по делу судебных актов и ходатайствовало о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя.
В судебном заседании представители общества поддержали доводы жалобы, просили суд кассационной инстанции отменить оспариваемые акты.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые судебные акты надлежит отменить по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и судами установлено, что общество являлось собственником 40-квартирного жилого дома с подвалом общей площадью 2864,67 кв. м, в том числе жилой площадью 991,01 кв. м, расположенного по адресу: г. Элиста, второй микрорайон, 13б, что подтверждается свидетельством от 22.05.2006 (т. 1, л.д. 15).
Впоследствии принадлежащие обществу квартиры в указанном многоквартирном доме переданы в собственность граждан по договорам инвестирования строительства квартир в жилом доме.
Общество, считая, что ему на праве собственности принадлежит часть подвальных помещений указанного дома, обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации внесения изменений в записи реестра относительно подвальных помещений площадью 535,5 кв. м, находящихся в многоквартирном жилом доме.
8 ноября 2010 года управление на основании статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации отказало обществу в государственной регистрации изменений как ненадлежащему лицу. Кроме того, управление сослалось на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 29.09.2009 по делу N А22-1169/2009, которым отказано в удовлетворении заявленных требований общества о выдаче повторного свидетельства о праве собственности на подвальные помещения в том же многоквартирном жилом доме (т. 1, л.д. 9, 10).
Не согласившись с отказом в государственной регистрации, общество обратилось в суд с заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу приведенной нормы для признания ненормативного правового акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.
Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2 и пункту 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.
Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации, согласно абзацу 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Документы, представляемые для государственной регистрации права, должны соответствовать общим требованиям, предусмотренным статьей 18 Закона о государственной регистрации. Для регистрации, в частности, необходимо представить документы о правах застройщика на земельный участок, о получении разрешения на строительство, о приеме объекта недвижимости в эксплуатацию, а также документы, содержащие описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.
На основании материалов регистрационного дела судами установлено, что общество представило в регистрирующий орган следующие документы:
- - заявление о внесении изменений в реестр;
- - платежное поручение об уплате государственной пошлины;
- - доверенность;
- - кадастровый паспорт помещения;
- - выписку из реестра;
- - решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 25.11.2009 по делу N А22-1198/2000 о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Элиста, второй микрорайон, около дома N 13;
- - свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц;
- - устав от 25.11.2009 (т. 4, л.д. 13).
Основанием для отказа в государственной регистрации внесения изменений в записи реестра в отношении подвальных помещений явился вывод управления о принадлежности подвальных помещений к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Согласно подпункту "а" пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.
Сведения о составе общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, включающей в себя документы технического учета жилищного фонда, документы (акты) о приемке результатов работ.
Отказывая в удовлетворении требований суды на основании рабочего проекта и письма отдела архитектуры и градостроительства от 29.01.2009 определили, что помещения, в отношении которых отказано в регистрации, обладают признаками технического подвала, так как в данных помещениях смонтированы системы водопровода, горячего водоснабжения и канализации.
Однако судами не установлено, требуют ли смонтированные системы постоянного использования и технического обслуживания оборудования, не учтено, что наличие в данных помещениях водопровода, горячего водоснабжения и канализации не является основанием для отнесения их к обслуживающим помещениям при условии, что стены помещений N 1 - 16, 19 и 21 являются основанием для прокладки труб, по которым подается тепло, вода, и они не содержат технического оборудования (согласно рабочему проекту).
Отклоняя доводы об отсутствии у помещений N 1 - 16, 19 и 21 признаков самостоятельных объектов гражданских прав, суды не определили, использовались ли жильцами дома для своих нужд и в целях обеспечения эксплуатации дома указанные помещения на момент появления в доме первого собственника квартиры, при условии, что помещения имеют несколько отдельных входов, с 2000 года используются обществом (с 07.09.2006 сдаются обществом в аренду).
В постановлении кассационного суда от 24.11.2011 при направлении на новое рассмотрение судам доводилась правовая позиция, изложенная в постановлениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (абзац 7 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), относительно определения правового режима отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме. Судам указывалось на необходимость проверить доводы общества о том, что основные инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания квартир жилого дома, расположены в специально спроектированных помещениях, в отношении которых требования о регистрации не заявлены, а представленные к регистрации помещения обособлены от других частей дома, имеют самостоятельные вход-выход и не являются техническим подвалом, их строительство осуществлялось за счет средств общества и для его целей.
В силу абзаца 2 пункта 15 части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.
Не приняв во внимание, приведенную норму права, суды обеих инстанций при новом рассмотрении дела не выполнили указания кассационного суда, изложенные в постановлении от 24.11.2011.
В материалах дела имеется письмо ООО "Технорпоект" (разработчик проекта "Реконструкция здания общественных организаций под 40-кв. жилой дом во 2-м микрорайоне г. Элисты"), согласно которому в подвальных помещениях N 1 - 16, 19 и 21 отсутствуют инженерные коммуникации, механическое, электрическое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в жилом доме. Названное письмо указывается в мотивировочной части постановления суда апелляционной инстанции в порядке перечисления документов, однако судами оно не оценено. Судами также оставлено без внимания исследование необходимости постоянного использования и технического обслуживания оборудования, расположенного в названных помещениях, для нужд дома. (постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 и от 15.12.2009 N 12537/09).
Установление названных обстоятельств имеет существенное значение для определения статуса имущества и правомерности отказа управления в регистрации изменений.
Ограничение предмета доказывания при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций, повлекшее принятие ошибочных судебных актов, является основанием для направления дела на новое рассмотрение (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 16112/2009 и от 16.11.2010 N 467/10).
Согласно частям 1 и 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к выводу о том, что решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, поскольку выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
При новом рассмотрении суду необходимо дать надлежащую оценку доводам сторон, исследовать представленные в материалы дела документы, дать им правовую оценку, с учетом установленного обсудить вопрос о необходимости назначения судебной экспертизы для определения правового режима спорных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме, в совокупности оценить все представленные в дело доказательства, результаты исследования и оценки отразить в судебном акте с учетом требований статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и распределить расходы по уплате государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 16.05.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2012 по делу N А22-230/2011 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.Л.РАССКАЗОВ
О.Л.РАССКАЗОВ
Судьи
В.В.АВАРЯСКИН
А.В.САДОВНИКОВ
В.В.АВАРЯСКИН
А.В.САДОВНИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)