Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена "15" июля 2009 года. Полный текст решения изготовлен "22" июля 2009 года.
Арбитражный суд Приморского края,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
товарищества собственников жилья "Родник"
к Управлению Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю, ОАО "Строитель"
третьи лица: территориальный отдел N 11 по г. Владивостоку Управления Роснедвижимости по Приморскому краю, УМИГиА
о признании недействительной государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком,
Товарищество собственников жилья "Родник" (далее - ТСЖ "Родник") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю (далее - УФРС по ПК), открытому акционерному обществу "Строитель" (далее - ОАО "Строитель") о признании недействительной государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Строитель" на земельный участок площадью 39801 кв. м, адрес (местоположение) земельного участка: ориентир: нежилое здание, адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Зейская, 10, примерно 10 м на юг от ориентира, а также о признании недействительным зарегистрированного ОАО "Строитель" права постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Строитель" на указанный земельный участок.
Определением Арбитражного суда Приморского края от 16.03.2009 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены территориальный отдел N 11 по г. Владивостоку Управления Роснедвижимости по Приморскому краю и Управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры Администрации г. Владивостока (далее - УМИГиА).
УФРС по ПК в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом.
Суд, руководствуясь ст. 156 АПК РФ проводит судебное разбирательство в отсутствие указанного лица по имеющимся материалам дела.
Истец настаивает на заявленных требованиях в полном объеме, ссылаясь на то, что регистрация оспариваемого права нарушает права и законные интересы собственников помещений многоквартирного дома N 12 по ул. Зейская в г. Владивостоке, так как собственники лишены возможности беспрепятственного прохода, проезда к жилому дому, невозможно обеспечить надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества многоквартирного дома. В нарушение ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ст. 36 Земельного кодекса РФ собственники помещений лишены права оформить в собственность земельный участок, достаточный для создания нормальных условий проживания в жилом доме и обеспечивающий доступ ко всем объектам кондоминиума. Считает, что право общей долевой собственности жильцов на земельный участок возникло с момента приобретения в собственность помещений в силу закона. Также создан риск невозможности восстановления жилого дома в случае его разрушения, случайной гибели или сноса, так как фактически земельный участок выделен под фундаментом и занят внутридомовыми проездами. Истец пояснил, что из-за регистрации оспариваемого права УМИГиА не может предоставить ТСЖ "Родник" земельный участок в размере, установленном действующим законодательством. Считает, что в документах, представленных ОАО "Строитель" на регистрацию, имелись явные противоречия, которые не позволяли идентифицировать земельный участок. Правоустанавливающий документ на земельный участок фактически отсутствовал, так как к Акту от 14.08.1986 о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства года не был приложен план, являющийся его неотъемлемой частью.
В судебном заседании 10.06.2009 УФРС по ПК иск оспорило, считает себя ненадлежащим ответчиком, полагает, что оспорено может быть лишь зарегистрированное право, а не государственная регистрация. Пояснило, что оснований для отказа в государственной регистрации оспариваемого права установлено не было. На запрос государственного регистратора территориальный отдел N 11 по г. Владивостоку Управления Роснедвижимости по Приморскому краю письмом от 21.06.2006 сообщил, что пользователем земельного участка с кадастровым номером 25:28:01 00 23:0089 является ОАО "Строитель".
ОАО "Строитель" оспорило заявленные требования, пояснило, что право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 56 000 кв. м возникло у общества на основании Акта от 14.08.1986 о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства, в том числе жилого дома по ул. Зейская, 12 в г. Владивостоке, до его ввода в эксплуатацию и создания ТСЖ "Родник". Регистрация права в УФРС по ПК производилась в 2006 году на участок меньшей площади согласно полученному в территориальном отделе N 11 по г. Владивостоку Управления Роснедвижимости по Приморскому краю кадастровому плану земельного участка. 26.02.2009 Городским градостроительным советом при Администрации г. Владивостока был одобрен эскиз застройки второй очереди 51 микрорайона по ул. Зейской, оформляется разрешение на строительство. Полагает, что истец в нарушение ст. 10 ГК РФ злоупотребляет своим правом, оспаривая зарегистрированное право на весь земельный участок, считает, что истцом могут быть нарушены в будущем права собственников квартир во вновь построенных многоквартирных домах застройки второй очереди, которые также вправе оформить права на земельный участок в порядке ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Ответчик считает, что истец фактически оспаривает акты землепользования на основании которых были построены объекты ТСЖ "Родник".
УМИГиА считает требования необоснованными, полагает, что права истца не нарушены, сообщило, что распоряжением от 16.07.2008 N 1480 был утвержден проект границ земельного участка в городе Владивостоке по адресу ул. Зейская, 10, 12 собственникам помещений в многоквартирных домах, площадью 4716 кв. м для дальнейшей эксплуатации жилых домов. При этом территория, предоставленная в постоянное (бессрочное) пользование ОАО "Строитель", исключена из границ испрашиваемого земельного участка. ОАО "Строитель" при оформлении оспариваемого права за утверждением проекта границ земельного участка не обращалось, т.к. законом это не предусмотрено.
Территориальный отдел N 11 по г. Владивостоку Управления Роснедвижимости по Приморскому краю по существу заявленных требования пояснил, что спорный земельный участок был поставлен на кадастровый учет 06.05.2006 по заявлению ОАО "Строитель", к которому был приложен правоустанавливающий документ на земельный участок и документы о межевании, выполненном ООО "Кадастровое бюро" по заданию ОАО "Строитель". При проверке представленных документов было установлено, что спорный земельный участок площадью 39801 кв. м входит в границы земельного участка общей площадью 56000 кв. м, предоставленного по Акту от 14.08.1986 о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства.
Изучив материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд установил следующее:
Товарищество собственников жилья "Родник" зарегистрировано в качестве юридического лица 24.12.2007 Инспекцией ФНС России по Ленинскому району г. Владивостока, о чем выдано свидетельство серии 25 N 003046572.
Согласно Уставу ТСЖ "Родник", утвержденному общим собранием собственников помещений многоквартирного жилого дома N 12 по ул. Зейская в г. Владивостоке (протокол от 03.12.2007 N 3), Товарищество является некоммерческой организацией, основанной на членстве, и объединяет собственников жилых и (или) нежилых помещений указанного дома для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения в установленных пределах общим имуществом в многоквартирном доме (пункты 1.1, 1.5, 2.1). Одной из целей деятельности Товарищества является представление и защита прав и общих интересов его членов и иных собственников помещений в многоквартирном доме в органах государственной власти, местного самоуправления, в судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами (подпункт 13 пункта 3.1).
Как следует из материалов дела, очередным общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Зейская, 12 было решено сформировать земельный участок, прилегающий к многоквартирному дому.
17.09.2008 уполномоченное общим собранием лицо (Э.) от имени собственников помещений многоквартирного дома по ул. Зейская, 12 обратилось в Администрацию г. Владивостока с заявлением об изготовлении проекта границ земельного участка, на котором расположен указанный дом.
Письмом от 24.12.2007 24358сп УМИГиА сообщило заявителю о невозможности отработки земельного участка в испрашиваемых границах, так как на часть земельного участка имеются зарегистрированные права другого лица - ОАО "Строитель".
Распоряжением от 16.07.2008 N 1480 УМИГиА утвердило проект границ земельного участка в городе Владивостоке по адресу ул. Зейская, 10, 12 собственникам помещений в многоквартирных домах, площадью 4716 кв. м для дальнейшей эксплуатации жилых домов, при этом территория, предоставленная в постоянное (бессрочное) пользование ОАО "Строитель", была исключена из границ испрашиваемого земельного участка.
Посчитав, что распоряжение УМИГА г. Владивостока от 16.07.2008 N 1480 не соответствует закону и нарушает права и законные интересы собственников помещений многоквартирного жилого дома, ТСЖ "Родник" оспорило его в арбитражном суде.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 23.01.2009 по делу N А51-12490/2008-4-311 в удовлетворении заявленных требований ТСЖ "Родник" было отказано. При этом одним из оснований для отказа послужило наличие зарегистрированного права ОАО "Строитель" на прилегающий земельный участок, вследствие чего увеличение площади земельного участка в целях дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома по ул. Зейская, 10, 12 с юго-западной стороны суд посчитал невозможным. Суд пришел к выводу о том, что в условиях плотной сложившейся застройки микрорайона УМИГиА не имело правовых оснований включить в территорию, необходимую для эксплуатации жилого дома по ул. Зейская, 10, 12, какие-либо из прилегающих земельных участков.
Из материалов дела следует, что УФРС по ПК 14.07.2006 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись за N 25-25-01/087/2006-261 о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Строитель" на земельный участок площадью 39801 кв. м ****, под комплексную жилую застройку 2-ой очереди 51 микрорайона, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 25-АА N 735540.
Основанием для государственной регистрации вышеуказанного права послужил акт о предоставлении тресту "Судпромстрой" (правопреемник - ОАО "Строитель") в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации от 14.08.1996, выданный на основании решения исполнительного комитета городского Совета депутатов трудящихся от 17.07.1986 N 413.
ТСЖ "Родник", полагая, что зарегистрированное право постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Строитель" на прилегающий земельный участок, а также государственная регистрация данного права являются недействительным, обратилось в суд с настоящим иском.
Изучив материалы дела, проанализировав доводы и возражения сторон, третьих лиц, суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению в силу следующего:
Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в числе прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. При этом, как установлено статьей 36 Жилищного кодекса РФ, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Как следует из пункта 3 статьи 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Границы земельного участка, подлежащего передаче собственникам помещений в многоквартирном доме, должны быть определены с учетом правил, установленных пунктами 1, 2 статьи 35, пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ, то есть в границы этого участка должна быть включена площадь, занятая непосредственно зданием, а также необходимая для его использования, в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Вместе с тем, в силу пункта 4 Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 02.02.1996 N 105 (с последующими изменениями и дополнениями), в границы земельного участка при межевании застроенной территории включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры, при этом границы и размеры земельных участков, переданных в собственность, владение, пользование юридических и физических лиц, а также государственных и муниципальных земельных участков, сданных в аренду до принятия этого Положения, не подлежат пересмотру, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами Российской Федерации.
Согласно пунктам 3, 4 Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденного постановлением Правительства РФ от 26.09.1997 N 1223, размеры земельных участков для создания кондоминиумов на территориях существующей застройки городов и других поселений определяются в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормативами и методикой расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах. Границы земельных участков в кондоминиумах устанавливаются по простым линиям, границам смежных земельных участков и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное. Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой в общую долевую собственность домовладельцев в соответствии с действующим законодательством, и увеличение размеров земельного участка в кондоминиуме за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы передаваемого земельного участка в кондоминиуме устанавливаются по фактически существующим границам.
Таким образом, законодательство предусматривает возможность определения площади земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в размере меньшем нормативных размеров, по фактически существующим границам (с учетом границ смежных земельных участков). Данные нормы защищают ранее возникшие права на земельные участки смежных землепользователей, которые не прекращаются в связи с оформлением права общей долевой собственности собственниками помещений в многоквартирном жилом доме.
В случае, если заявитель полагает, что сформированный земельный участок не позволяет собственникам многоквартирного дома полноценно эксплуатировать жилой дом и все объекты общего имущества, беспрепятственно проходить и подъезжать к дому, он вправе потребовать в установленном порядке установления сервитута в соответствии со статьей 23 Земельного кодекса РФ, статьей 274 Гражданского кодекса РФ.
Вышеуказанные обстоятельства являлись предметом исследования по делу N А51-12490/2008-4-311 и в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ имеют преюдициальный характер для ТСЖ "Родник", ОАО "Строитель" и УМИГиА, участвовавших в деле N А51-12490/2008-4-311.
Кроме того, согласно ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке.
По смыслу названной нормы оспаривание зарегистрированного права означает оспаривание тех материально-правовых оснований, по которым возникло конкретное право конкретного лица на недвижимое имущество, положенных в основу государственной регистрации права.
Следовательно, заявляя требование о признании недействительным зарегистрированного права постоянного (бессрочного) пользования, истец фактически оспаривает акт о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации от 14.08.1996, выданный на основании решения исполнительного комитета городского Совета депутатов трудящихся от 17.07.1986 N 413.
Между тем, судом не установлено наличие оснований для признания данного акта и (или) решения исполкома не соответствующими закону или иному нормативно-правовому акту и нарушающими права и законные интересы истца.
В соответствии со ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
В связи с этим суд не принимает во внимание довод истца о не предоставлении ОАО "Строитель" в УФРС по ПК плана, прилагаемого к акту о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации от 14.08.1996, поскольку данное обстоятельство не означает отсутствие у ОАО "Строитель" ранее возникшего вещного права на земельный участок.
Кроме того, как следует из материалов дела и пояснений Территориального отдела N 11 г. Владивостоку Управления Роснедвижимости по Приморскому краю, спорный земельный участок был поставлен на кадастровый учет 06.05.2006 по заявлению ОАО "Строитель", к которому был приложен правоустанавливающий документ на земельный участок и документы о межевании, выполненном ООО "Кадастровое бюро" по заданию ОАО "Строитель". При проверке представленных документов было установлено, что спорный земельный участок площадью 39801 кв. м входит в границы земельного участка общей площадью 56000 кв. м, предоставленного по акту от 14.08.1986. В соответствии с действовавшим в спорный период Положением о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.08.2004 N 418, Управление Роснедвижимости по Приморскому краю в 2006 году являлось государственным органом, уполномоченным на ведение государственного земельного кадастра, который нес ответственность за точность данных об объектах недвижимого имущества (ст. 31 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действовавшей на дату регистрации оспариваемого права). Истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств того, что спорный земельный участок не входит в границы земельного участка общей площадью 56 000 кв. м.
Более того, в силу прямого указания п. 2 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" наличие спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации права на земельный участок.
На основании вышеизложенного исковые требования о признании недействительным зарегистрированного права не подлежат удовлетворению.
Требование о признании недействительной государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Строитель" на земельный участок суд считает необоснованным также ввиду следующего.
Согласно ст. 12 ГК РФ каждое лицо имеет право на защиту своих гражданских прав способами, предусмотренными законом. Способы защиты гражданских прав в ряде случаев предопределены правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение. Если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, стороны правоотношений вправе применять лишь этот способ.
Ни Гражданский кодекс РФ, ни ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусматривают возможности оспаривания государственной регистрации, поскольку акт государственной регистрации права не является ненормативным актом и сам по себе не порождает никаких гражданских прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества. В соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ государственная регистрация лишь определяет момент возникновения права на недвижимое имущество или перехода права на такое имущество, является доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ госпошлина по делу относится на истца.
Руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 170, 176 АПК РФ, суд
решил:
В иске отказать.
Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Приморского края.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПРИМОРСКОГО КРАЯ ОТ 22.07.2009 ПО ДЕЛУ N А51-690/2009
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 22 июля 2009 г. по делу N А51-690/2009
Резолютивная часть решения объявлена "15" июля 2009 года. Полный текст решения изготовлен "22" июля 2009 года.
Арбитражный суд Приморского края,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
товарищества собственников жилья "Родник"
к Управлению Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю, ОАО "Строитель"
третьи лица: территориальный отдел N 11 по г. Владивостоку Управления Роснедвижимости по Приморскому краю, УМИГиА
о признании недействительной государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком,
установил:
Товарищество собственников жилья "Родник" (далее - ТСЖ "Родник") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю (далее - УФРС по ПК), открытому акционерному обществу "Строитель" (далее - ОАО "Строитель") о признании недействительной государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Строитель" на земельный участок площадью 39801 кв. м, адрес (местоположение) земельного участка: ориентир: нежилое здание, адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Зейская, 10, примерно 10 м на юг от ориентира, а также о признании недействительным зарегистрированного ОАО "Строитель" права постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Строитель" на указанный земельный участок.
Определением Арбитражного суда Приморского края от 16.03.2009 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены территориальный отдел N 11 по г. Владивостоку Управления Роснедвижимости по Приморскому краю и Управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры Администрации г. Владивостока (далее - УМИГиА).
УФРС по ПК в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом.
Суд, руководствуясь ст. 156 АПК РФ проводит судебное разбирательство в отсутствие указанного лица по имеющимся материалам дела.
Истец настаивает на заявленных требованиях в полном объеме, ссылаясь на то, что регистрация оспариваемого права нарушает права и законные интересы собственников помещений многоквартирного дома N 12 по ул. Зейская в г. Владивостоке, так как собственники лишены возможности беспрепятственного прохода, проезда к жилому дому, невозможно обеспечить надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества многоквартирного дома. В нарушение ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ст. 36 Земельного кодекса РФ собственники помещений лишены права оформить в собственность земельный участок, достаточный для создания нормальных условий проживания в жилом доме и обеспечивающий доступ ко всем объектам кондоминиума. Считает, что право общей долевой собственности жильцов на земельный участок возникло с момента приобретения в собственность помещений в силу закона. Также создан риск невозможности восстановления жилого дома в случае его разрушения, случайной гибели или сноса, так как фактически земельный участок выделен под фундаментом и занят внутридомовыми проездами. Истец пояснил, что из-за регистрации оспариваемого права УМИГиА не может предоставить ТСЖ "Родник" земельный участок в размере, установленном действующим законодательством. Считает, что в документах, представленных ОАО "Строитель" на регистрацию, имелись явные противоречия, которые не позволяли идентифицировать земельный участок. Правоустанавливающий документ на земельный участок фактически отсутствовал, так как к Акту от 14.08.1986 о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства года не был приложен план, являющийся его неотъемлемой частью.
В судебном заседании 10.06.2009 УФРС по ПК иск оспорило, считает себя ненадлежащим ответчиком, полагает, что оспорено может быть лишь зарегистрированное право, а не государственная регистрация. Пояснило, что оснований для отказа в государственной регистрации оспариваемого права установлено не было. На запрос государственного регистратора территориальный отдел N 11 по г. Владивостоку Управления Роснедвижимости по Приморскому краю письмом от 21.06.2006 сообщил, что пользователем земельного участка с кадастровым номером 25:28:01 00 23:0089 является ОАО "Строитель".
ОАО "Строитель" оспорило заявленные требования, пояснило, что право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 56 000 кв. м возникло у общества на основании Акта от 14.08.1986 о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства, в том числе жилого дома по ул. Зейская, 12 в г. Владивостоке, до его ввода в эксплуатацию и создания ТСЖ "Родник". Регистрация права в УФРС по ПК производилась в 2006 году на участок меньшей площади согласно полученному в территориальном отделе N 11 по г. Владивостоку Управления Роснедвижимости по Приморскому краю кадастровому плану земельного участка. 26.02.2009 Городским градостроительным советом при Администрации г. Владивостока был одобрен эскиз застройки второй очереди 51 микрорайона по ул. Зейской, оформляется разрешение на строительство. Полагает, что истец в нарушение ст. 10 ГК РФ злоупотребляет своим правом, оспаривая зарегистрированное право на весь земельный участок, считает, что истцом могут быть нарушены в будущем права собственников квартир во вновь построенных многоквартирных домах застройки второй очереди, которые также вправе оформить права на земельный участок в порядке ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Ответчик считает, что истец фактически оспаривает акты землепользования на основании которых были построены объекты ТСЖ "Родник".
УМИГиА считает требования необоснованными, полагает, что права истца не нарушены, сообщило, что распоряжением от 16.07.2008 N 1480 был утвержден проект границ земельного участка в городе Владивостоке по адресу ул. Зейская, 10, 12 собственникам помещений в многоквартирных домах, площадью 4716 кв. м для дальнейшей эксплуатации жилых домов. При этом территория, предоставленная в постоянное (бессрочное) пользование ОАО "Строитель", исключена из границ испрашиваемого земельного участка. ОАО "Строитель" при оформлении оспариваемого права за утверждением проекта границ земельного участка не обращалось, т.к. законом это не предусмотрено.
Территориальный отдел N 11 по г. Владивостоку Управления Роснедвижимости по Приморскому краю по существу заявленных требования пояснил, что спорный земельный участок был поставлен на кадастровый учет 06.05.2006 по заявлению ОАО "Строитель", к которому был приложен правоустанавливающий документ на земельный участок и документы о межевании, выполненном ООО "Кадастровое бюро" по заданию ОАО "Строитель". При проверке представленных документов было установлено, что спорный земельный участок площадью 39801 кв. м входит в границы земельного участка общей площадью 56000 кв. м, предоставленного по Акту от 14.08.1986 о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства.
Изучив материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд установил следующее:
Товарищество собственников жилья "Родник" зарегистрировано в качестве юридического лица 24.12.2007 Инспекцией ФНС России по Ленинскому району г. Владивостока, о чем выдано свидетельство серии 25 N 003046572.
Согласно Уставу ТСЖ "Родник", утвержденному общим собранием собственников помещений многоквартирного жилого дома N 12 по ул. Зейская в г. Владивостоке (протокол от 03.12.2007 N 3), Товарищество является некоммерческой организацией, основанной на членстве, и объединяет собственников жилых и (или) нежилых помещений указанного дома для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения в установленных пределах общим имуществом в многоквартирном доме (пункты 1.1, 1.5, 2.1). Одной из целей деятельности Товарищества является представление и защита прав и общих интересов его членов и иных собственников помещений в многоквартирном доме в органах государственной власти, местного самоуправления, в судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами (подпункт 13 пункта 3.1).
Как следует из материалов дела, очередным общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Зейская, 12 было решено сформировать земельный участок, прилегающий к многоквартирному дому.
17.09.2008 уполномоченное общим собранием лицо (Э.) от имени собственников помещений многоквартирного дома по ул. Зейская, 12 обратилось в Администрацию г. Владивостока с заявлением об изготовлении проекта границ земельного участка, на котором расположен указанный дом.
Письмом от 24.12.2007 24358сп УМИГиА сообщило заявителю о невозможности отработки земельного участка в испрашиваемых границах, так как на часть земельного участка имеются зарегистрированные права другого лица - ОАО "Строитель".
Распоряжением от 16.07.2008 N 1480 УМИГиА утвердило проект границ земельного участка в городе Владивостоке по адресу ул. Зейская, 10, 12 собственникам помещений в многоквартирных домах, площадью 4716 кв. м для дальнейшей эксплуатации жилых домов, при этом территория, предоставленная в постоянное (бессрочное) пользование ОАО "Строитель", была исключена из границ испрашиваемого земельного участка.
Посчитав, что распоряжение УМИГА г. Владивостока от 16.07.2008 N 1480 не соответствует закону и нарушает права и законные интересы собственников помещений многоквартирного жилого дома, ТСЖ "Родник" оспорило его в арбитражном суде.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 23.01.2009 по делу N А51-12490/2008-4-311 в удовлетворении заявленных требований ТСЖ "Родник" было отказано. При этом одним из оснований для отказа послужило наличие зарегистрированного права ОАО "Строитель" на прилегающий земельный участок, вследствие чего увеличение площади земельного участка в целях дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома по ул. Зейская, 10, 12 с юго-западной стороны суд посчитал невозможным. Суд пришел к выводу о том, что в условиях плотной сложившейся застройки микрорайона УМИГиА не имело правовых оснований включить в территорию, необходимую для эксплуатации жилого дома по ул. Зейская, 10, 12, какие-либо из прилегающих земельных участков.
Из материалов дела следует, что УФРС по ПК 14.07.2006 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись за N 25-25-01/087/2006-261 о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Строитель" на земельный участок площадью 39801 кв. м ****, под комплексную жилую застройку 2-ой очереди 51 микрорайона, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 25-АА N 735540.
Основанием для государственной регистрации вышеуказанного права послужил акт о предоставлении тресту "Судпромстрой" (правопреемник - ОАО "Строитель") в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации от 14.08.1996, выданный на основании решения исполнительного комитета городского Совета депутатов трудящихся от 17.07.1986 N 413.
ТСЖ "Родник", полагая, что зарегистрированное право постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Строитель" на прилегающий земельный участок, а также государственная регистрация данного права являются недействительным, обратилось в суд с настоящим иском.
Изучив материалы дела, проанализировав доводы и возражения сторон, третьих лиц, суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению в силу следующего:
Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в числе прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. При этом, как установлено статьей 36 Жилищного кодекса РФ, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Как следует из пункта 3 статьи 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Границы земельного участка, подлежащего передаче собственникам помещений в многоквартирном доме, должны быть определены с учетом правил, установленных пунктами 1, 2 статьи 35, пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ, то есть в границы этого участка должна быть включена площадь, занятая непосредственно зданием, а также необходимая для его использования, в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Вместе с тем, в силу пункта 4 Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 02.02.1996 N 105 (с последующими изменениями и дополнениями), в границы земельного участка при межевании застроенной территории включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры, при этом границы и размеры земельных участков, переданных в собственность, владение, пользование юридических и физических лиц, а также государственных и муниципальных земельных участков, сданных в аренду до принятия этого Положения, не подлежат пересмотру, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами Российской Федерации.
Согласно пунктам 3, 4 Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденного постановлением Правительства РФ от 26.09.1997 N 1223, размеры земельных участков для создания кондоминиумов на территориях существующей застройки городов и других поселений определяются в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормативами и методикой расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах. Границы земельных участков в кондоминиумах устанавливаются по простым линиям, границам смежных земельных участков и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное. Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой в общую долевую собственность домовладельцев в соответствии с действующим законодательством, и увеличение размеров земельного участка в кондоминиуме за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы передаваемого земельного участка в кондоминиуме устанавливаются по фактически существующим границам.
Таким образом, законодательство предусматривает возможность определения площади земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в размере меньшем нормативных размеров, по фактически существующим границам (с учетом границ смежных земельных участков). Данные нормы защищают ранее возникшие права на земельные участки смежных землепользователей, которые не прекращаются в связи с оформлением права общей долевой собственности собственниками помещений в многоквартирном жилом доме.
В случае, если заявитель полагает, что сформированный земельный участок не позволяет собственникам многоквартирного дома полноценно эксплуатировать жилой дом и все объекты общего имущества, беспрепятственно проходить и подъезжать к дому, он вправе потребовать в установленном порядке установления сервитута в соответствии со статьей 23 Земельного кодекса РФ, статьей 274 Гражданского кодекса РФ.
Вышеуказанные обстоятельства являлись предметом исследования по делу N А51-12490/2008-4-311 и в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ имеют преюдициальный характер для ТСЖ "Родник", ОАО "Строитель" и УМИГиА, участвовавших в деле N А51-12490/2008-4-311.
Кроме того, согласно ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке.
По смыслу названной нормы оспаривание зарегистрированного права означает оспаривание тех материально-правовых оснований, по которым возникло конкретное право конкретного лица на недвижимое имущество, положенных в основу государственной регистрации права.
Следовательно, заявляя требование о признании недействительным зарегистрированного права постоянного (бессрочного) пользования, истец фактически оспаривает акт о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации от 14.08.1996, выданный на основании решения исполнительного комитета городского Совета депутатов трудящихся от 17.07.1986 N 413.
Между тем, судом не установлено наличие оснований для признания данного акта и (или) решения исполкома не соответствующими закону или иному нормативно-правовому акту и нарушающими права и законные интересы истца.
В соответствии со ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
В связи с этим суд не принимает во внимание довод истца о не предоставлении ОАО "Строитель" в УФРС по ПК плана, прилагаемого к акту о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации от 14.08.1996, поскольку данное обстоятельство не означает отсутствие у ОАО "Строитель" ранее возникшего вещного права на земельный участок.
Кроме того, как следует из материалов дела и пояснений Территориального отдела N 11 г. Владивостоку Управления Роснедвижимости по Приморскому краю, спорный земельный участок был поставлен на кадастровый учет 06.05.2006 по заявлению ОАО "Строитель", к которому был приложен правоустанавливающий документ на земельный участок и документы о межевании, выполненном ООО "Кадастровое бюро" по заданию ОАО "Строитель". При проверке представленных документов было установлено, что спорный земельный участок площадью 39801 кв. м входит в границы земельного участка общей площадью 56000 кв. м, предоставленного по акту от 14.08.1986. В соответствии с действовавшим в спорный период Положением о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.08.2004 N 418, Управление Роснедвижимости по Приморскому краю в 2006 году являлось государственным органом, уполномоченным на ведение государственного земельного кадастра, который нес ответственность за точность данных об объектах недвижимого имущества (ст. 31 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действовавшей на дату регистрации оспариваемого права). Истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств того, что спорный земельный участок не входит в границы земельного участка общей площадью 56 000 кв. м.
Более того, в силу прямого указания п. 2 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" наличие спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации права на земельный участок.
На основании вышеизложенного исковые требования о признании недействительным зарегистрированного права не подлежат удовлетворению.
Требование о признании недействительной государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Строитель" на земельный участок суд считает необоснованным также ввиду следующего.
Согласно ст. 12 ГК РФ каждое лицо имеет право на защиту своих гражданских прав способами, предусмотренными законом. Способы защиты гражданских прав в ряде случаев предопределены правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение. Если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, стороны правоотношений вправе применять лишь этот способ.
Ни Гражданский кодекс РФ, ни ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусматривают возможности оспаривания государственной регистрации, поскольку акт государственной регистрации права не является ненормативным актом и сам по себе не порождает никаких гражданских прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества. В соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ государственная регистрация лишь определяет момент возникновения права на недвижимое имущество или перехода права на такое имущество, является доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ госпошлина по делу относится на истца.
Руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 170, 176 АПК РФ, суд
решил:
В иске отказать.
Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Приморского края.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)