Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Полный текст постановления изготовлен 03 августа 2010 года.
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2010 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего: Кайгородовой М.Ю.
Судей: Гойник Л.А.
Нагишевой О.Б.
при ведении протокола судебного заседания председательствующим,
при участии:
- от истца: не явились, надлежаще извещены;
- от ответчика: представителя Илюшина А.А., действующего по доверенности от 01.07.2010 года;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сибстрой" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 27 апреля 2010 года (Судья Худякова В.Я.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "СибСтрой к муниципальному унитарному предприятию города Новосибирска "Муниципальная строительная компания" о признании договора участия в долевом строительстве незаключенным
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СибСтрой" (далее - ООО "Сибстрой") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к муниципальному унитарному предприятию города Новосибирска "Муниципальная строительная компания" (далее - МУП "Муниципальная строительная компания") о признании незаключенным договора от 27.07.2009 года N 2/09 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного на земельном участке по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Выборная (кадастровый номер 54:35:072180:0070).
Обосновывая заявленное требование, истец указывает, что оспариваемый договор зарегистрирован после окончания строительства и сдачи объекта строительства в эксплуатацию, в связи с чем, на момент регистрации отсутствовал согласованный сторонами предмет договора и отношения сторон не могли быть урегулированы договором, имеющим такую правовую природу (долевое участие в строительстве).
Одновременно истец посчитал, что договор, о признании незаключенным которого заявлено исковое требование, не содержит индивидуализации объекта, подлежащего передаче, что противоречит статье 4 Федерального закона N 214-ФЗ.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 27 апреля 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "СибСтрой", падало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Доводы апелляционной жалобы повторяют полностью доводы, изложенные в исковом заявлении. Также указывается на неправомерность выводов суда первой инстанции о том, что договор участия в долевом строительстве заключен, предмет индивидуализирован.
В обоснование жалобы указано, что арбитражным судом сделан неправильный вывод о заключенности договора участия в долевом строительстве.
Договор от 17.07.2009 года является незаключенным, так как предмет не согласован, невозможно индивидуализировать объект.
Также заявитель отмечает, что после сдачи дома в эксплуатацию предмет исполнения договора участия в долевом строительстве отсутствует, следовательно, отсутствует предмет спорного договора.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик указал, что спорный договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждает его заключенность.
Представленный самим истцом в материалы дела договор подписан обеими сторонами, в тексте договора содержаться определение предмета.
Ссылка истца на то, что не подписан лист с графическим изображением цокольного этажа, не является основанием для удовлетворения исковых требований.
Довод истца о том, что договор не заключен, так как зарегистрирован после вода объекта в эксплуатацию, несостоятелен.
Также в отзыве на жалобу отмечено, что истцом в адрес ответчика направленно письмо об отказе в исполнении указанного договора и его одностороннем расторжении.
Данные действия свидетельствуют о том, что истец сам признает договор заключенным.
В суде апелляционной инстанции, представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Учитывая надлежащее извещение истца о месте и времени рассмотрения жалобы, суд апелляционной инстанции в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает ее в его отсутствие.
Обсудив доводы жалобы, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого судебного акта в полном соответствии с требованиями статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены либо изменения исходя из следующих обстоятельств.
Как видно из материалов дела, между МУП "Муниципальная строительная компания" (заказчик-застройщик) и ООО "Сибстрой" (участник долевого строительства) подписан договор от 27.07.09 года N 2/09 на долевое участие в строительстве.
Согласно пункту 1.1 договора заказчик-застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 17-этажный жилой дом с помещениями общественного назначения (далее "Многоквартирный дом"), расположенный на земельном участке по адресу: ул. Выборная в Октябрьском р-не г. Новосибирска (кадастровый номер 54:35:072180:0070), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, передать участнику долевого строительства, в соответствии с его взносом, объект долевого строительства, а участник долевого обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства - при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Разрешение N RU 5403000-253 на ввод в эксплуатацию получено ответчиком 01 сентября.
18.12.2009 года договор от 27.07.2009 года N 2/09 был зарегистрирован в УФРС по Новосибирской области.
Истец, считая, что предмет данного договора не согласован, а сам договор зарегистрирован после того, как дом был построен, обратился в арбитражный суд с иском о признании договора незаключенным.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что все существенные условия договора долевого участия, согласованы, а анализ условий договора позволяет его индивидуализировать.
Не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.
На основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 1 статьи 4 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
На основании пункта 3 этой же статьи договор заключается в письменной форме, а в пункте 4 отмечены обязательные условия, которые обязан содержать договора.
При этом, суд первой инстанции, проанализировав материалы дела, правильно сделал вывод о том, что все вышеназванные условия сторонами при заключении договора согласованы - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
Одним из существенных условий договора также является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Предметом долевого строительства является входящее в состав дома нежилое помещение (помещение общественного назначения), общей (проектной) площадью 151,2 кв. м, расположенное в цокольном этаже в блок-секции 1-2, а также общее имущество в многоквартирном доме.
Схема расположения указанных нежилых помещений приводится в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 1.1).
Доводы апелляционной жалобы о том, что имеющийся в материалах дела план цокольного этажа, не является приложением N 1, противоречит совокупности материалов дела.
Ссылка заявителя на то, что данный план не подписан, не имеет правового значения, так как подписание приложений к договору не предусмотрено законом, и в силу пункта 1.1 договора, данное помещение является его неотъемлемой частью.
Как правильно, указал суд первой инстанции, анализ условий договора позволяет определенно идентифицировать объект.
В частности с помощью представленного плана, возможно четко определить местоположение и составные части помещения, являющегося предметом оспариваемого договора.
В договоре указаны помещения, их местонахождение, размер площади, данные о целом объекте недвижимости, назван кадастровый номер земельного участка.
Перечисленные данные соответствуют техническому паспорту и позволяют определить объект, подлежащий передаче.
Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что передаваемый объект подлежит идентификации, соответствует материалам дела.
Договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Нормы части 3 статьи 4 и статьи 17 Закона о долевом строительстве и части 1 статьи 20, части 3.1 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 ода N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержат запрета на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, подписанного до сдачи дома в эксплуатацию, но представленного на регистрацию после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию.
Кроме того, ввод жилого дома в эксплуатацию не является основанием для отказа от государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве.
Данный вывод подтверждается Определением Президиума ВАС РФ N 4918/09 от 22.04.2009 года.
Ссылки истца на имеющуюся судебную практику не подтверждают обоснованность позиции истца.
Так, сложившаяся судебная практика прямо указывает на то, что государственная регистрация является мерой государства, направленной на защиту прав и интересов сторон договора; государственная регистрация или действия регистрирующего органа могут быть признаны недействительными, только если они нарушают права и интересы истца.
В данном случае, каких-либо доводов о том, что произведенная по заявлению самого истца государственная регистрация договора нарушает его права суду не представлено.
Таким образом, обжалуемое решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, содержащиеся в нем выводы, согласуются с установленными по делу фактическими обстоятельствами и имеющимися в деле доказательствами.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов в безусловном порядке, апелляционным судом не выявлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся истца.
Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269, статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 27 апреля 2010 года по делу N А45-4213/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СибСтрой" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий:
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
Судьи:
Л.А.ГОЙНИК
О.Б.НАГИШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.08.2010 N 07АП-5617/10 ПО ДЕЛУ N А45-4213/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 августа 2010 г. N 07АП-5617/10
Дело N А45-4213/2010
Полный текст постановления изготовлен 03 августа 2010 года.
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2010 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего: Кайгородовой М.Ю.
Судей: Гойник Л.А.
Нагишевой О.Б.
при ведении протокола судебного заседания председательствующим,
при участии:
- от истца: не явились, надлежаще извещены;
- от ответчика: представителя Илюшина А.А., действующего по доверенности от 01.07.2010 года;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сибстрой" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 27 апреля 2010 года (Судья Худякова В.Я.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "СибСтрой к муниципальному унитарному предприятию города Новосибирска "Муниципальная строительная компания" о признании договора участия в долевом строительстве незаключенным
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СибСтрой" (далее - ООО "Сибстрой") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к муниципальному унитарному предприятию города Новосибирска "Муниципальная строительная компания" (далее - МУП "Муниципальная строительная компания") о признании незаключенным договора от 27.07.2009 года N 2/09 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного на земельном участке по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Выборная (кадастровый номер 54:35:072180:0070).
Обосновывая заявленное требование, истец указывает, что оспариваемый договор зарегистрирован после окончания строительства и сдачи объекта строительства в эксплуатацию, в связи с чем, на момент регистрации отсутствовал согласованный сторонами предмет договора и отношения сторон не могли быть урегулированы договором, имеющим такую правовую природу (долевое участие в строительстве).
Одновременно истец посчитал, что договор, о признании незаключенным которого заявлено исковое требование, не содержит индивидуализации объекта, подлежащего передаче, что противоречит статье 4 Федерального закона N 214-ФЗ.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 27 апреля 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "СибСтрой", падало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Доводы апелляционной жалобы повторяют полностью доводы, изложенные в исковом заявлении. Также указывается на неправомерность выводов суда первой инстанции о том, что договор участия в долевом строительстве заключен, предмет индивидуализирован.
В обоснование жалобы указано, что арбитражным судом сделан неправильный вывод о заключенности договора участия в долевом строительстве.
Договор от 17.07.2009 года является незаключенным, так как предмет не согласован, невозможно индивидуализировать объект.
Также заявитель отмечает, что после сдачи дома в эксплуатацию предмет исполнения договора участия в долевом строительстве отсутствует, следовательно, отсутствует предмет спорного договора.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик указал, что спорный договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждает его заключенность.
Представленный самим истцом в материалы дела договор подписан обеими сторонами, в тексте договора содержаться определение предмета.
Ссылка истца на то, что не подписан лист с графическим изображением цокольного этажа, не является основанием для удовлетворения исковых требований.
Довод истца о том, что договор не заключен, так как зарегистрирован после вода объекта в эксплуатацию, несостоятелен.
Также в отзыве на жалобу отмечено, что истцом в адрес ответчика направленно письмо об отказе в исполнении указанного договора и его одностороннем расторжении.
Данные действия свидетельствуют о том, что истец сам признает договор заключенным.
В суде апелляционной инстанции, представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Учитывая надлежащее извещение истца о месте и времени рассмотрения жалобы, суд апелляционной инстанции в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает ее в его отсутствие.
Обсудив доводы жалобы, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого судебного акта в полном соответствии с требованиями статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены либо изменения исходя из следующих обстоятельств.
Как видно из материалов дела, между МУП "Муниципальная строительная компания" (заказчик-застройщик) и ООО "Сибстрой" (участник долевого строительства) подписан договор от 27.07.09 года N 2/09 на долевое участие в строительстве.
Согласно пункту 1.1 договора заказчик-застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 17-этажный жилой дом с помещениями общественного назначения (далее "Многоквартирный дом"), расположенный на земельном участке по адресу: ул. Выборная в Октябрьском р-не г. Новосибирска (кадастровый номер 54:35:072180:0070), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, передать участнику долевого строительства, в соответствии с его взносом, объект долевого строительства, а участник долевого обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства - при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Разрешение N RU 5403000-253 на ввод в эксплуатацию получено ответчиком 01 сентября.
18.12.2009 года договор от 27.07.2009 года N 2/09 был зарегистрирован в УФРС по Новосибирской области.
Истец, считая, что предмет данного договора не согласован, а сам договор зарегистрирован после того, как дом был построен, обратился в арбитражный суд с иском о признании договора незаключенным.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что все существенные условия договора долевого участия, согласованы, а анализ условий договора позволяет его индивидуализировать.
Не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.
На основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 1 статьи 4 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
На основании пункта 3 этой же статьи договор заключается в письменной форме, а в пункте 4 отмечены обязательные условия, которые обязан содержать договора.
При этом, суд первой инстанции, проанализировав материалы дела, правильно сделал вывод о том, что все вышеназванные условия сторонами при заключении договора согласованы - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
Одним из существенных условий договора также является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Предметом долевого строительства является входящее в состав дома нежилое помещение (помещение общественного назначения), общей (проектной) площадью 151,2 кв. м, расположенное в цокольном этаже в блок-секции 1-2, а также общее имущество в многоквартирном доме.
Схема расположения указанных нежилых помещений приводится в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 1.1).
Доводы апелляционной жалобы о том, что имеющийся в материалах дела план цокольного этажа, не является приложением N 1, противоречит совокупности материалов дела.
Ссылка заявителя на то, что данный план не подписан, не имеет правового значения, так как подписание приложений к договору не предусмотрено законом, и в силу пункта 1.1 договора, данное помещение является его неотъемлемой частью.
Как правильно, указал суд первой инстанции, анализ условий договора позволяет определенно идентифицировать объект.
В частности с помощью представленного плана, возможно четко определить местоположение и составные части помещения, являющегося предметом оспариваемого договора.
В договоре указаны помещения, их местонахождение, размер площади, данные о целом объекте недвижимости, назван кадастровый номер земельного участка.
Перечисленные данные соответствуют техническому паспорту и позволяют определить объект, подлежащий передаче.
Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что передаваемый объект подлежит идентификации, соответствует материалам дела.
Договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Нормы части 3 статьи 4 и статьи 17 Закона о долевом строительстве и части 1 статьи 20, части 3.1 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 ода N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержат запрета на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, подписанного до сдачи дома в эксплуатацию, но представленного на регистрацию после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию.
Кроме того, ввод жилого дома в эксплуатацию не является основанием для отказа от государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве.
Данный вывод подтверждается Определением Президиума ВАС РФ N 4918/09 от 22.04.2009 года.
Ссылки истца на имеющуюся судебную практику не подтверждают обоснованность позиции истца.
Так, сложившаяся судебная практика прямо указывает на то, что государственная регистрация является мерой государства, направленной на защиту прав и интересов сторон договора; государственная регистрация или действия регистрирующего органа могут быть признаны недействительными, только если они нарушают права и интересы истца.
В данном случае, каких-либо доводов о том, что произведенная по заявлению самого истца государственная регистрация договора нарушает его права суду не представлено.
Таким образом, обжалуемое решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, содержащиеся в нем выводы, согласуются с установленными по делу фактическими обстоятельствами и имеющимися в деле доказательствами.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов в безусловном порядке, апелляционным судом не выявлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся истца.
Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269, статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 27 апреля 2010 года по делу N А45-4213/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СибСтрой" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий:
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
Судьи:
Л.А.ГОЙНИК
О.Б.НАГИШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)