Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 31 июля 2009 года
Полный текст решения изготовлен 05 августа 2009 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи А.С. Воротилкина при ведении протокола судебного заседания судьей А.С. Воротилкиным рассмотрел в судебном заседании дело
по иску Индивидуального предпринимателя Закиевой Татьяны Борисовны
к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Первое домоуправление"
о разрешении разногласий по договору управления многоквартирным домом
при участии в судебном заседании:
от истца: до перерыва - Белова О.А., представитель по доверенности от 24.06.2009 г. (66 Б 640512), после перерыва - ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие,
ответчик извещен 07.07.2009 г. (протокол предварительного судебного заседания), просит рассмотреть дело в его отсутствие (ходатайство от 23.07.2009 г.).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
На основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие надлежащим образом извещенного ответчика по имеющимся материалам.
Процессуальные права и обязанности разъяснены, ходатайств, отвода суду не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о разрешении разногласий, возникших при заключении договора управления многоквартирным домом от 01.03.2007 г. N 68. Истец просит обязать ответчика принять пункты 2.2., 6.3, 8.1. договора управления многоквартирным домом от 01.03.2007 г. N 68 в редакции истца.
Ответчиком на заявленный иск в предварительное судебное заседание представлен письменный отзыв, просит прекратить производство по делу. Указывает на то, что ранее ответчик отозвал проект договора N 68 от 01.03.2007 г. в связи с несоответствием данного договора законодательству. Считает, что предмет данного спора отсутствует.
В судебном заседании суд осмотрел оригиналы документов согласно представленному истцом реестру.
Истец представил копии протокола заочного голосования собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Красноуральск, ул. Ленина, д. 29 от 17.02.2007 г. и сопроводительного письма ответчика от 26.07.2007 г. N 230.
Суд приобщил данные документы к материалам дела.
Ответчиком в материалы дела посредством факсимильной связи представлено ходатайство от 23.07.2009 г., из содержания которого следует, что в связи с тем, что ответчик отозвал проект договора N 68 от 01.03.2007 г., предмет данного спора отсутствует.
В судебном заседании для исполнения истцом в полном объеме определения от 07.07.2009 г. суд объявил до 31.07.2009 г. перерыв, после которого судебное заседание было продолжено в том же составе суда и в отсутствие представителей сторон.
После перерыва от истца поступили правовые обоснования от 29.07.2009 г., из содержания которых следует, что истец при обращении в арбитражный суд также руководствовался статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, где указано, что условия договора, по которым возник спор, будут определены судом с учетом нормативно-правовых актов и доводов сторон, касающихся их взаимоотношений в рамках договора управления многоквартирным домом от 01.03.2007 года N 68. Ответчик был избран управляющей компанией собственниками дома N 29, по ул. Ленина города Красноуральска. Согласно п. 9 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, следовательно, заключение вышеуказанного договора для ответчика является обязательным.
Все указанные в утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491 Правилах "Содержание общего имущества в многоквартирном доме" мероприятия предусмотрены в Перечне обязательных работ, подлежащих выполнению организациями по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома, являющейся приложением к Решению Думы городского округа Красноуральск от 14.11.2008 г. за N 195. Также в данном Решении установлен размер платы за содержание и ремонт общего имущества жилого дома, рассчитанный с учетом всего рекомендуемого перечня обязательных работ. Принятое Думой городского округа Красноуральск решение полностью соответствует пункту 4 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также Постановлению Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный суд
установил:
как следует из материалов дела, при подписании сторонами договора управления многоквартирным домом от 01.03.2007 г. N 68 (далее - договор), в котором истец является собственником помещения, а ответчик - управляющей организацией, между ними возникли разногласия по пунктам 2.2., 6.3., 8.1. За разрешением данных разногласий истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Пунктом 2.2. договора в первоначальной редакции предусмотрено, что услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме включает в себя:
2.2.1. текущий ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, придомовой территории объектов благоустройства (в том числе профилактические осмотры).
2.2.2. Подготовка общего имущества многоквартирного жилого дома к сезонной эксплуатации.
2.2.3. Работы по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома и придомовой территории.
2.2.4. Обслуживание внутридомовых систем водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения.
2.2.5. Стороны могут предусмотреть и иные работы и услуги, при условии их дополнительной оплаты собственником помещений.
Пунктом 8.1. договора предусмотрено, что договор вступает в силу с 01.03.2007 г. и действует до 01.03.2010 г.
Истец просит п. 2.2. договора определить в следующей редакции: "Услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме включают в себя перечень обязательных работ, подлежащих выполнению организациями по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома, являющейся приложением к Решению Думы городского округа Красноуральск от 14.11.2008 г. за N 195".
Также истец просит дополнить договор пунктом 6.3.: "Собственник получает от Управляющей организации, не позднее 5-ти дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и выполненных работ". Пункт 8.1. просит определить в следующей редакции: "Договор вступает в силу с момента подписания обеими сторонами и действует до 01.03.2010 г.".
Редакция ответчика соответствует первоначальным условиям договора управления многоквартирным домом от 01.03.2007 г. N 68.
Протоколом согласования разногласий к договору от 05.02.2009 г. ответчик предложил пункт 2.2. принять в первоначальной редакции, пункт 6.3. договора принят в следующей редакции: "Собственник получает от Управляющей организации, не позднее 5-ти дней, с даты обращения, информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и выполненных работ, принятых на общем собрании собственников данного многоквартирного дома", а пункт 8.1. принять в следующей редакции: "Договор вступает в силу с 01.01.2009 г. и действует до 01.03.2010 г.".
Данный протокол согласования разногласий не был безоговорочно подписан сторонами.
Как следует из материалов дела, ответчик выбран управляющей организацией для управления многоквартирным домом по адресу: г. Красноуральск, ул. Ленина, дом N 29 согласно протоколу заочного голосования собственников помещений от 17.02.2007 г.
В свою очередь, истцу в данном доме принадлежат на праве собственности нежилые помещения NN 1 - 8, 22 общей площадью 299 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.08.2008 г. серии 66 АГ N 364501.
Ответчик, как управляющая организация, направил в адрес истца проект договора управления многоквартирным домом от 01.03.2007 г. N 68 (далее также - договор N 68).
В соответствии с пунктом 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее также - ЖК РФ) в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Суд отмечает, что проект договора управления многоквартирным домом от 01.03.2007 г. N 68 не содержит всех существенных условий, предусмотренных для договора управления многоквартирным домом.
В частности, в разделах 1 - 3 договора N 68 отсутствует перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация. Кроме того, в договоре отсутствует порядок определения размера платы за коммунальные услуги.
Таким образом, суд расценивает, что ответчиком истцу не была направлена оферта в виде проекта договора N 68.
В дальнейшем истец направил ответчику протокол разногласий к указанному проекту договора N 68, а ответчик истцу - протокол согласования разногласий от 05.02.2009 г. Последний протокол был подписан истцом с протоколом урегулирования разногласий, однако данный протокол урегулирования разногласий не был представлен в материалы дела.
В свою очередь, ни протокол разногласий к проекту договора N 68, ни протокол согласования разногласий не содержат вышеназванных существенных условий, предусмотренных для договора управления многоквартирным домом (о перечне предоставляемых коммунальных услуг и о порядке определения размера платы за эти услуги).
Следовательно, ни оферта, ни новая оферта (ст. ст. 435, 443, 445 ГК РФ) не были направлены сторонами друг другу.
В соответствии с положениями ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Как усматривается из материалов дела, сторонами не было достигнуто соглашение о передаче спора по условиям договора N 68 на рассмотрение суда.
Таким образом, данный спор может быть предметом рассмотрения в суде только при соблюдении порядка, предусмотренного ст. 445 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. При этом при выборе управления управляющей организацией многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (пункт 9 указанной статьи).
С другой стороны, при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (п. 1 ст. 162 ЖК РФ).
Из системного анализа вышеприведенных положений ЖК РФ во взаимосвязи со ст. 426 ГК РФ следует, что договор управления многоквартирным домом является публичным договором для управляющей организации в отношении собственников помещений в управляемом ею многоквартирном доме.
Следовательно, заключение указанного договора для управляющей организации является обязательным (ст. 445 ГК РФ). Поэтому разногласия, возникшие при заключении такого договора между управляющей организацией и собственником помещений, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании ст. ст. 445, 446 ГК РФ.
Между тем из положения ст. 445 ГК РФ следует, что обязательным условием для применения данной статьи является направление сторонами друг другу оферты или извещения о ее акцепте на иных условиях (новой оферты).
Однако, как уже было выше отмечено, ни оферты, ни новой оферты стороны друг другу не направляли. Вследствие этого, рассмотрение спорных условий договора N 68 не будет являться рассмотрением спора, возникшего при заключении договора (преддоговорного спора). И определение судом спорных условий договора не приведет к устранению препятствий для заключения договора, поскольку все существенные условия договора N 68 не будут установлены в результате вынесенного по делу решения.
Здесь необходимо отметить, что согласно положениям арбитражного процессуального законодательства суд не вправе выходить за пределы заявленных исковых требований. Кроме того, как предусмотрено ст. 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается, в частности, на признании свободы договора и недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела.
Учитывая, что материалы дела не содержат доказательств того, что вопрос о составе коммунальных услуг, предоставляемых ответчиком истцу, обсуждался сторонами, не имея информации о данном составе услуг, о размере или о порядке определения размера платы за эти услуги, а также учитывая вышеназванные положения арбитражного процессуального и гражданского законодательства, суд не имеет возможности и не вправе самостоятельно определить данные существенные условия договора N 68.
Согласно положениям статей 11, 12, 445, 446 ГК РФ определение спорных условий договора в случаях, предусмотренных законом, является одним из способов судебной защиты гражданских прав. Как и любой другой способ, он должен обеспечивать реальную защиту (восстановление) нарушенного или оспоренного права. В данном случае это означает, что определение спорных условий договора должно приводить к устранению преддоговорных споров и заключению договора, в том числе на условиях, установленных судом в своем решении.
Однако в силу вышеизложенных мотивов в случае удовлетворения настоящего иска этого не произойдет. Таким образом, иск не является обоснованным и не подлежит удовлетворению.
Кроме того, как уже было отмечено, при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме договор управления заключается на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом в протоколе согласования разногласий от 05.02.2009 г., направленном ответчиком, имеется ссылка на то, что перечень обязательных работ по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома, был принят на общем собрании собственников данного многоквартирного дома. Однако в материалы дела такой перечень, в частности в виде протокола соответствующего общего собрания собственников, не был представлен ни истцом, ни ответчиком.
В свою очередь, принятие судом решения по спорному пункту 2.2. договора N 68 без учета решения собственников по указанному вопросу невозможно, что также является основанием для отказа в иске части данного пункта.
Вместе с тем из обстоятельств дела, в частности отзыва ответчика и приложенных к нему документов, следует, что договор N 68 был отозван ответчиком в связи с его несоответствием законодательству (письмо ответчика от 28.05.2009 г. N 590 в адрес истца). При этом истцу ответчиком был направлен проект другого договора - от 01.06.2009 г. N 68/09. А из содержания письма от 28.05.2009 г. N 590 можно сделать вывод, что данный проект предусматривает оказание ответчиком коммунальных услуг.
Следовательно, защита прав истца, которые он полагает нарушенными в связи с предложенной ответчиком редакцией договора на управление многоквартирным домом, может быть реализована при рассмотрении условий проекта договора от 01.06.2009 г. N 68/09 и преддоговорных споров по нему (при наличии таковых).
Ответчик также полагает, что ввиду отсутствия предмета спора производство по делу подлежит прекращению. Данный довод суд отклонил, поскольку ответчик не доказал, и суд не усматривает наличия оснований для прекращения производства по делу, предусмотренных ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Вследствие вышеизложенного, суд отказал истцу в иске в полном объеме.
В связи с отказом истцу в иске расходы, понесенные им при подаче иска в виде уплаты госпошлины, относятся на него на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
в иске отказать.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 05.08.2009 ПО ДЕЛУ N А60-16462/2009-С4
Разделы:Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 5 августа 2009 г. по делу N А60-16462/2009-С4
Резолютивная часть решения объявлена 31 июля 2009 года
Полный текст решения изготовлен 05 августа 2009 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи А.С. Воротилкина при ведении протокола судебного заседания судьей А.С. Воротилкиным рассмотрел в судебном заседании дело
по иску Индивидуального предпринимателя Закиевой Татьяны Борисовны
к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Первое домоуправление"
о разрешении разногласий по договору управления многоквартирным домом
при участии в судебном заседании:
от истца: до перерыва - Белова О.А., представитель по доверенности от 24.06.2009 г. (66 Б 640512), после перерыва - ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие,
ответчик извещен 07.07.2009 г. (протокол предварительного судебного заседания), просит рассмотреть дело в его отсутствие (ходатайство от 23.07.2009 г.).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
На основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие надлежащим образом извещенного ответчика по имеющимся материалам.
Процессуальные права и обязанности разъяснены, ходатайств, отвода суду не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о разрешении разногласий, возникших при заключении договора управления многоквартирным домом от 01.03.2007 г. N 68. Истец просит обязать ответчика принять пункты 2.2., 6.3, 8.1. договора управления многоквартирным домом от 01.03.2007 г. N 68 в редакции истца.
Ответчиком на заявленный иск в предварительное судебное заседание представлен письменный отзыв, просит прекратить производство по делу. Указывает на то, что ранее ответчик отозвал проект договора N 68 от 01.03.2007 г. в связи с несоответствием данного договора законодательству. Считает, что предмет данного спора отсутствует.
В судебном заседании суд осмотрел оригиналы документов согласно представленному истцом реестру.
Истец представил копии протокола заочного голосования собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Красноуральск, ул. Ленина, д. 29 от 17.02.2007 г. и сопроводительного письма ответчика от 26.07.2007 г. N 230.
Суд приобщил данные документы к материалам дела.
Ответчиком в материалы дела посредством факсимильной связи представлено ходатайство от 23.07.2009 г., из содержания которого следует, что в связи с тем, что ответчик отозвал проект договора N 68 от 01.03.2007 г., предмет данного спора отсутствует.
В судебном заседании для исполнения истцом в полном объеме определения от 07.07.2009 г. суд объявил до 31.07.2009 г. перерыв, после которого судебное заседание было продолжено в том же составе суда и в отсутствие представителей сторон.
После перерыва от истца поступили правовые обоснования от 29.07.2009 г., из содержания которых следует, что истец при обращении в арбитражный суд также руководствовался статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, где указано, что условия договора, по которым возник спор, будут определены судом с учетом нормативно-правовых актов и доводов сторон, касающихся их взаимоотношений в рамках договора управления многоквартирным домом от 01.03.2007 года N 68. Ответчик был избран управляющей компанией собственниками дома N 29, по ул. Ленина города Красноуральска. Согласно п. 9 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, следовательно, заключение вышеуказанного договора для ответчика является обязательным.
Все указанные в утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491 Правилах "Содержание общего имущества в многоквартирном доме" мероприятия предусмотрены в Перечне обязательных работ, подлежащих выполнению организациями по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома, являющейся приложением к Решению Думы городского округа Красноуральск от 14.11.2008 г. за N 195. Также в данном Решении установлен размер платы за содержание и ремонт общего имущества жилого дома, рассчитанный с учетом всего рекомендуемого перечня обязательных работ. Принятое Думой городского округа Красноуральск решение полностью соответствует пункту 4 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также Постановлению Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный суд
установил:
как следует из материалов дела, при подписании сторонами договора управления многоквартирным домом от 01.03.2007 г. N 68 (далее - договор), в котором истец является собственником помещения, а ответчик - управляющей организацией, между ними возникли разногласия по пунктам 2.2., 6.3., 8.1. За разрешением данных разногласий истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Пунктом 2.2. договора в первоначальной редакции предусмотрено, что услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме включает в себя:
2.2.1. текущий ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, придомовой территории объектов благоустройства (в том числе профилактические осмотры).
2.2.2. Подготовка общего имущества многоквартирного жилого дома к сезонной эксплуатации.
2.2.3. Работы по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома и придомовой территории.
2.2.4. Обслуживание внутридомовых систем водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения.
2.2.5. Стороны могут предусмотреть и иные работы и услуги, при условии их дополнительной оплаты собственником помещений.
Пунктом 8.1. договора предусмотрено, что договор вступает в силу с 01.03.2007 г. и действует до 01.03.2010 г.
Истец просит п. 2.2. договора определить в следующей редакции: "Услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме включают в себя перечень обязательных работ, подлежащих выполнению организациями по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома, являющейся приложением к Решению Думы городского округа Красноуральск от 14.11.2008 г. за N 195".
Также истец просит дополнить договор пунктом 6.3.: "Собственник получает от Управляющей организации, не позднее 5-ти дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и выполненных работ". Пункт 8.1. просит определить в следующей редакции: "Договор вступает в силу с момента подписания обеими сторонами и действует до 01.03.2010 г.".
Редакция ответчика соответствует первоначальным условиям договора управления многоквартирным домом от 01.03.2007 г. N 68.
Протоколом согласования разногласий к договору от 05.02.2009 г. ответчик предложил пункт 2.2. принять в первоначальной редакции, пункт 6.3. договора принят в следующей редакции: "Собственник получает от Управляющей организации, не позднее 5-ти дней, с даты обращения, информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и выполненных работ, принятых на общем собрании собственников данного многоквартирного дома", а пункт 8.1. принять в следующей редакции: "Договор вступает в силу с 01.01.2009 г. и действует до 01.03.2010 г.".
Данный протокол согласования разногласий не был безоговорочно подписан сторонами.
Как следует из материалов дела, ответчик выбран управляющей организацией для управления многоквартирным домом по адресу: г. Красноуральск, ул. Ленина, дом N 29 согласно протоколу заочного голосования собственников помещений от 17.02.2007 г.
В свою очередь, истцу в данном доме принадлежат на праве собственности нежилые помещения NN 1 - 8, 22 общей площадью 299 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.08.2008 г. серии 66 АГ N 364501.
Ответчик, как управляющая организация, направил в адрес истца проект договора управления многоквартирным домом от 01.03.2007 г. N 68 (далее также - договор N 68).
В соответствии с пунктом 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее также - ЖК РФ) в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Суд отмечает, что проект договора управления многоквартирным домом от 01.03.2007 г. N 68 не содержит всех существенных условий, предусмотренных для договора управления многоквартирным домом.
В частности, в разделах 1 - 3 договора N 68 отсутствует перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация. Кроме того, в договоре отсутствует порядок определения размера платы за коммунальные услуги.
Таким образом, суд расценивает, что ответчиком истцу не была направлена оферта в виде проекта договора N 68.
В дальнейшем истец направил ответчику протокол разногласий к указанному проекту договора N 68, а ответчик истцу - протокол согласования разногласий от 05.02.2009 г. Последний протокол был подписан истцом с протоколом урегулирования разногласий, однако данный протокол урегулирования разногласий не был представлен в материалы дела.
В свою очередь, ни протокол разногласий к проекту договора N 68, ни протокол согласования разногласий не содержат вышеназванных существенных условий, предусмотренных для договора управления многоквартирным домом (о перечне предоставляемых коммунальных услуг и о порядке определения размера платы за эти услуги).
Следовательно, ни оферта, ни новая оферта (ст. ст. 435, 443, 445 ГК РФ) не были направлены сторонами друг другу.
В соответствии с положениями ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Как усматривается из материалов дела, сторонами не было достигнуто соглашение о передаче спора по условиям договора N 68 на рассмотрение суда.
Таким образом, данный спор может быть предметом рассмотрения в суде только при соблюдении порядка, предусмотренного ст. 445 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. При этом при выборе управления управляющей организацией многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (пункт 9 указанной статьи).
С другой стороны, при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (п. 1 ст. 162 ЖК РФ).
Из системного анализа вышеприведенных положений ЖК РФ во взаимосвязи со ст. 426 ГК РФ следует, что договор управления многоквартирным домом является публичным договором для управляющей организации в отношении собственников помещений в управляемом ею многоквартирном доме.
Следовательно, заключение указанного договора для управляющей организации является обязательным (ст. 445 ГК РФ). Поэтому разногласия, возникшие при заключении такого договора между управляющей организацией и собственником помещений, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании ст. ст. 445, 446 ГК РФ.
Между тем из положения ст. 445 ГК РФ следует, что обязательным условием для применения данной статьи является направление сторонами друг другу оферты или извещения о ее акцепте на иных условиях (новой оферты).
Однако, как уже было выше отмечено, ни оферты, ни новой оферты стороны друг другу не направляли. Вследствие этого, рассмотрение спорных условий договора N 68 не будет являться рассмотрением спора, возникшего при заключении договора (преддоговорного спора). И определение судом спорных условий договора не приведет к устранению препятствий для заключения договора, поскольку все существенные условия договора N 68 не будут установлены в результате вынесенного по делу решения.
Здесь необходимо отметить, что согласно положениям арбитражного процессуального законодательства суд не вправе выходить за пределы заявленных исковых требований. Кроме того, как предусмотрено ст. 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается, в частности, на признании свободы договора и недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела.
Учитывая, что материалы дела не содержат доказательств того, что вопрос о составе коммунальных услуг, предоставляемых ответчиком истцу, обсуждался сторонами, не имея информации о данном составе услуг, о размере или о порядке определения размера платы за эти услуги, а также учитывая вышеназванные положения арбитражного процессуального и гражданского законодательства, суд не имеет возможности и не вправе самостоятельно определить данные существенные условия договора N 68.
Согласно положениям статей 11, 12, 445, 446 ГК РФ определение спорных условий договора в случаях, предусмотренных законом, является одним из способов судебной защиты гражданских прав. Как и любой другой способ, он должен обеспечивать реальную защиту (восстановление) нарушенного или оспоренного права. В данном случае это означает, что определение спорных условий договора должно приводить к устранению преддоговорных споров и заключению договора, в том числе на условиях, установленных судом в своем решении.
Однако в силу вышеизложенных мотивов в случае удовлетворения настоящего иска этого не произойдет. Таким образом, иск не является обоснованным и не подлежит удовлетворению.
Кроме того, как уже было отмечено, при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме договор управления заключается на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом в протоколе согласования разногласий от 05.02.2009 г., направленном ответчиком, имеется ссылка на то, что перечень обязательных работ по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома, был принят на общем собрании собственников данного многоквартирного дома. Однако в материалы дела такой перечень, в частности в виде протокола соответствующего общего собрания собственников, не был представлен ни истцом, ни ответчиком.
В свою очередь, принятие судом решения по спорному пункту 2.2. договора N 68 без учета решения собственников по указанному вопросу невозможно, что также является основанием для отказа в иске части данного пункта.
Вместе с тем из обстоятельств дела, в частности отзыва ответчика и приложенных к нему документов, следует, что договор N 68 был отозван ответчиком в связи с его несоответствием законодательству (письмо ответчика от 28.05.2009 г. N 590 в адрес истца). При этом истцу ответчиком был направлен проект другого договора - от 01.06.2009 г. N 68/09. А из содержания письма от 28.05.2009 г. N 590 можно сделать вывод, что данный проект предусматривает оказание ответчиком коммунальных услуг.
Следовательно, защита прав истца, которые он полагает нарушенными в связи с предложенной ответчиком редакцией договора на управление многоквартирным домом, может быть реализована при рассмотрении условий проекта договора от 01.06.2009 г. N 68/09 и преддоговорных споров по нему (при наличии таковых).
Ответчик также полагает, что ввиду отсутствия предмета спора производство по делу подлежит прекращению. Данный довод суд отклонил, поскольку ответчик не доказал, и суд не усматривает наличия оснований для прекращения производства по делу, предусмотренных ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Вследствие вышеизложенного, суд отказал истцу в иске в полном объеме.
В связи с отказом истцу в иске расходы, понесенные им при подаче иска в виде уплаты госпошлины, относятся на него на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
в иске отказать.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.
Судья
ВОРОТИЛКИН А.С.
ВОРОТИЛКИН А.С.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)