Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Рубцова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего Строгонова М.В.,
судей Снегиревой Е.Н., Дубинской В.К.,
при секретаре Д.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Снегиревой Е.Н. дело по кассационной жалобе представителя ответчика К. - С. на решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 18 июня 2010 года, которым постановлено:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с К. в пользу ООО "Сити Девелопментс" денежные средства в размере 111 982, 28 руб., государственную пошлину в размере 2719, 82 руб.
В части иска ООО "Сити Девелопментс" о взыскании с К. пени, расходов по оплате услуг представителя отказать.
Обязать К. заключить <...> от 09.11.2007 года Управления многоквартирным домом (со всеми приложениями) с управляющей компанией ООО "Сити Девелопментс",
По инициативе собственников помещений в многоквартирном доме в период с 09 ноября 2007 года по 30 апреля 2008 года проводилось общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования собственников в многоквартирном доме <...>, на котором были определены и утверждены условия договора управления жилым домом. В заочном голосовании приняли участие 61, 4% собственников. Были утверждены все пункты, внесенные в повестку дня, в том числе была определена Управляющая компания ООО "Сити Девелопментс", а также были утверждены условия договора многоквартирным домом. Истец является управляющей компанией.
Ответчик является собственником <...> в доме <...>. Ответчик не принимал участия в общем собрании. До настоящего времени ответчик не заключил договор с управляющей компанией, он уклоняется от подписания договора. Поскольку К. является собственником квартиры, то он должен оплачивать коммунальные платежи и нести другие расходы, предусмотренные законом. Истцом ответчику были выставлены счета за период с октября 2007 года по 01 октября 2009 года в размере 111 982 руб. 28 коп., которые ответчик не оплатил.
Истец просил суд первой инстанции взыскать с ответчика долг в размере 111 982 руб. 28 коп., пени за просрочку платежа 13098 руб. 67 коп., госпошлину 3038 руб. 43 коп., расходы по оплате услуг представителя 18762 руб. 14 коп., а также обязать ответчика заключить <...> от 09.11.2007 года Управления многоквартирным домом со всеми приложениями с управляющей компанией ООО "Сити Девелопментс".
Представитель истца, который одновременно является представителем третьего лица ТСЖ "Чертановская 48 - 50", в суде первой инстанции исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик и его представитель исковые требования не признали, суду пояснили, что их не устраивают пункты договора и приложения к нему, также они не согласны с требованиями об обязании заключить договор и о взыскании задолженности с К.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит представитель ответчика К. - С. по доводам своей кассационной жалобы.
Судебная коллегия, выслушав представителя К., его представителя - С., представителя ООО "Сити Девелопментс" - З., проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
Как установлено в суде первой инстанции и подтверждается доказательствами по делу - свидетельством о постановке на учет, выданном 06 мая 2006 году Межрайонной ИФНС России N 46 по г. Москве, ООО "Сити Девелопментс" поставлен на учет юридических лиц в налоговом органе.
ООО "Сити Девелопментс" зарегистрирован в государственном реестре юридических лиц с 06 мая 2006 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации Межрайонной ИФНС России N 46 по г. Москве.
Также ООО "Сити Девелопментс" выдано свидетельство о внесении записи в Единый реестр управления многоквартирными домами города Москвы.
Согласно Уставу основной целью ООО "Сити Девелопментс" является осуществление хозяйственной и иной деятельности, направленной на удовлетворение общественных потребностей в товарах и услуг и извлечение прибыли. ООО "Сити Девелопментс" осуществляет деятельность по управлению недвижимым имуществом, управлением эксплуатации жилого и нежилого фонда и другую деятельность.
9 ноября 2006 году между ООО "Сити Девелопментс", Управляющей компанией, и ООО "Сатурн-Престиж", инвестор, был заключен договор N 27/03/06, согласно которого управляющая компания приняла работы, указанные в Приложении N 1 в отношении объекта, находящегося по адресу: <...>. договор заключен до окончания приемки объекта. В приложении N 1 указано, что управляющая компания принимает участие в подготовке и работе рабочей и государственной комиссии, также заключает договора на поставку ресурсов с ресурсоснабжающими организациями, а также с подрядными организациями.
30 мая 2007 году между ТСЖ "Чертановская 48 - 50" был заключен с ООО "Сити Девелопментс" договор управления многоквартирным домом.
В период с ноября 2007 года по 30 апреля 2008 года было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Результаты голосования были оформлены протоколом заседания счетной комиссии, которая была выбрана 09 ноября 2007 году.
30 апреля 2008 году общим собранием жильцов дома был выбран способ управления домом, выбрана управляющая компания дома ООО "Сити Девелопментс", были утверждены условия договора управления домом, о чем был составлен протокол N 2.
Договор управления многоквартирным домом от 09 ноября 2007 года и приложения к нему представлены истцом.
Решением Чертановского районного суда г. Москвы от 15 мая 2009 года в удовлетворение требований Ж., Б.М., Б.О. к ТСЖ "Чертановская 48 - 50" и ООО "Сити Девелопментс" о признании недействительным общего собрания собственников от 9 ноября 2007 года и договора Управления N 01/11 от 9 ноября 2007 года многоквартирным домом по адресу: <...> было отказано. Также было отказано в удовлетворении требований Л. о признании недействительным решения общего собрания собственников дома о выборе способа управления домом в форме управляющей организации, выборе управляющей организации дома ООО "Сити Девелопментс", утверждения условий договора управления домом от 9 ноября 2007 года, протокола N 1 общего собрания собственников дома от 9 ноября 2007 года и договора управления многоквартирным домом, применении последствий недействительности сделки. Решение суда вступило в законную силу 8 октября 2009 года на основании определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда.
Решением Басманного районного суда г. Москвы от 22 января 2010 года было отказано в удовлетворении исковых требований Г. к ООО "Сити Девелопментс" об обязании заключить договор управления многоквартирным домом с учетом несогласия ее с указанным договором. Указанное решение вступило в законную силу 27 мая 2010 года.
К. зарегистрирован по адресу: <...>. 14 октября 2005 года между ЗАО "Норд Инвестор" и К. был заключен договор уступка прав инвестирования. 14 октября 2005 года было заключено дополнительное соглашение об уточнении общей площади квартиры и стоимости квадратного метра. 13 февраля 2008 года было подписано дополнительное соглашение об увеличении суммы доплаты, поскольку увеличилась площадь квартиры.
15 февраля 2008 года был подписан акт о том, что К. полностью выполнил условия договора, 3 июня 2008 года был подписан акт о принятии К. <...> дома <...>.
Решением Чертановского районного суда г. Москвы от 23 октября 2008 года за К. было признано право собственности на <...> дома <...>. Решение вступило в законную силу 06.11.2008 года.
Поскольку ТСЖ "Чертановская 48 - 50" недействующей организацией, договор управления многоквартирным домом был утвержден общим собранием жильцов, ответчик не принимал участие в общем собрании, то истец просил суд первой инстанции обязать ответчика заключить с ООО "Сити Девелопментс" <...> от 09.11.2007 года Управления многоквартирным домом со всеми приложениями.
Ответчик и представитель указывали на несогласие с условиями договора управления многоквартирным домом.
Однако, поскольку договор управления многоквартирным домом был подписан со стороны собственником квартир, общее собрание собственников избрало способ управления домом ООО "Сити Девелопментс" и были утверждены условия договора управления многоквартирным домом, то ответчик обязан заключить с ООО "Сити Девелопментс" договор управления многоквартирным домом.
ООО "Сити Девелопментс" осуществляет управление и эксплуатацию многоквартирным домом <...>, согласно справке Главы Управы района Чертаново Центральное города Москвы от 2 апреля 2010 года.
ООО "Сити Девелопментс" заключены следующие договоры: договор страхования лифтов с ООО Страховая компания "СК Промбезопасность", договор на ремонт насосного оборудования с ООО "Центр "ОВМ", договор на возмещение коммунальных платежей с ЗАО "Моспромстрой", договор абонентского сервисно-гарантийного обслуживания с ООО "Ролингс Групп", договор по охране дома с ЧОП "система 2002", договор на техническое обслуживание лифтов с ООО "Рус Стиль", договор на постоянный вывод отходов с ООО "Промтраст", договор на выполнение работ по дератизации, дезинсекции, договор на отпуск поды и прием сточных вод в городскую канализацию с ГУП "Мосводоканалом", договор на выполнение технического освидетельствования и электроизмерительные работы на лифтах с ООО "Инженерный центр "Колис", договор на использование услуг связи с ОАО "Национальные кабельные сети", договор охраны с ООО "ГрандСтрой", договор на производство работ по устройству ограждения дворовой территории с ООО "Инкерман", договор по уборке жилого дома с ООО "Континенталь".
ООО "Сити Девелопментс" оплачивает услуги организаций, с которыми заключены соответствующие договоры, что подтверждается платежными поручениями, актами приемки выполненных работ.
Таким образом, ООО "Сити Девелопментс" является действующей организацией, и исполняет условия договора. И каких-либо оснований для изменения условий договора управления многоквартирным домом не имеется.
Что касается доводов ответчика и его представителя о том, что договором ущемляются их права, то суд первой инстанции посчитал несостоятельными данные доводы, поскольку согласно ч. 3 ст. 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется:
- оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества;
- предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в этом доме;
- осуществлять иную деятельность в целях управления многоквартирным домом.
То есть, указанной статьей предусмотрено также, что в договоре указывается порядок определения цены договора - речь идет о вознаграждении управляющей организации. В договоре указывается порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги и порядок внесения такой платы.
Суду первой инстанции представлена смета затрат на содержание и техническое обслуживание жилого дома <...>, в которую включены заработная плата генерального директора и других лиц, производящих работы по Договору управления многоквартирным домом.
Ответчик ссылался на то, что сумма платежей произвольная, не обоснованная и не соответствует среднегородским ставкам. При этом суд первой инстанции обратил внимание на то, что истцом были представлены договоры с организациями и представлены документы, подтверждающие несение затрат по указанным договорам.
Ответчик указал, что в приложение N 6 к договору на управление многоквартирным домом содержит меры административной ответственности, что противоречит Конституции РФ, выходит за рамки полномочий истца. Истец пояснил, что какие-либо меры никогда не применялись. Суд первой инстанции посчитал несостоятельными данные доводы ответчика, поскольку указанный договор управления многоквартирным домом был принят общим собранием собственников в полном объеме вместе с указанным приложением.
Ответчик также выражал несогласие с тем, что в приложениях N 1, 2, 3 к договору дополнительно навязываются услуги и произвольно устанавливаются тарифы на услуги, в том числе предусмотренные пп. "г" ч. 1 раздела III Приложения N 1 договора, а также полностью разделы II - VII Приложения N 2. раздел IV приложения IV к договору умаляет право ответчика на выбор системы оповещения. Приложение N 7 содержит необоснованные ограничения допуска к жилому помещению, в том числе п. 2.1, 2.4, 2.8 раздела 1, а также п. 2.1 и п. 2.3 раздела 2.
Суд первой инстанции верно отклонил доводы ответчика о том, что указанные приложения ущемляют права ответчика, поскольку ответчик вправе не пользоваться услугами кабельного телевидения, при этом, он не будет нести расходов по распространению кабельного телевидения. Что касается приложения N 2 к договору, то в нем содержатся дополнительные услуги, которыми может воспользоваться ответчик. Что касается осуществления Управляющей организацией технического контроля за порядком проведения собственником мероприятий по переустройству или перепланировке, то Управляющая компания должна содержать дом в надлежащем виде в соответствии с санитарными и техническими правилами.
Приложение N 7 к Договору содержит положение о внутриобъектном режиме дома, что направлено на сохранность имущества всех собственников и проживающих вместе с ним лицами.
На основании вышеизложенного, суд первой инстанции правильно посчитал требования истца об обязании ответчика заключить с ООО "Сити Девелопментс" договор N 01//11 от 09 ноября 2007 года управления многоквартирным домом со всеми приложениями подлежащим удовлетворению.
Также истец просил суд взыскать с ответчика задолженность по оказанным услугам за период с октября 2007 года по 1 октября 2009 года в размере 111 982 руб. 28 коп. Суду была представлена история начислений за период с октября 2007 года по сентябрь 2009 года.
Ответчик не согласился с данной задолженностью, указал, что является собственником квартиры с 6 ноября 2008 года.
В силу ст. 39 Жилищного Кодекса Российской Федерации, Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Ответчик как соинвестор приобрел право долевой собственности на объект инвестиций. Дом был введен в эксплуатацию 26 сентября 2007 года и с указанного времени ответчик обязан нести ответственность по оплате коммунальных и иных платежей.
Согласно ст. 153 Жилищного Кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Согласно акту приемки-передачи квартира ответчику была передана только 3 июня 2008 году, и ответчик стал собственником квартиры 6 ноября 2008 года, но это не свидетельствует о том, что ответчик не должен оплачивать коммунальные и иные платежи с момента ввода дома в эксплуатацию.
Таким образом, ответчик как собственник обязан нести бремя содержания имущества.
Поскольку между сторонами не заключен договор на содержание и обслуживание жилых домов, между ними имеются внедоговорные обязательства, то есть, в силу положений статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникли гражданские права и обязанности.
Пунктом 7.2.3 Договора уступки права требования, заключенного между ЗАО "Норд Инвестор" и К., предусмотрено, что соинвестор обязуется оплатить в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы от 08.12.1998 года N 942 "О порядке приемки жилых домов в эксплуатацию и возмещения убытков жилищной организации от несвоевременной реализации и распределения жилой и нежилой площади" (в том числе предварительный аванс за 4 месяца) коммунальные платежи и расходы по техническому содержанию и эксплуатации Объекта с момента передачи заказчиком строительства объекта в управление и/или на баланс эксплуатирующей организации или ТСЖ.
ООО "Сити Девелопментс" является управляющей компанией с 9 ноября 2006 года на основе договора, заключенного с ООО "Сатурн-Престиж", инвестором дома. Дом был введен в эксплуатацию с сентября 2007 года.
Таким образом, ответчик обязан оплачивать коммунальные платежи и расходы по техническому содержанию и эксплуатации квартиры с октября 2007 года.
Ответчик указывал, что положения договора управления многоквартирным домом об обязанности предварительной оплаты расходов за 4 месяца по техническому обслуживанию дома и коммунальные услуги из расчета 318 руб. 80 коп., поскольку истцом не представлено доказательств обоснованности расчета ставки оплаты расходов за 4 месяца, а также соразмерность указанной ставки среднегородским расчетным ставкам по городу Москве.
Суд учел, что ответчик в свою очередь, не представил доказательств того, что указанные ставки несоразмерны среднегородским расчетным ставкам по городу Москве, и не указал источник изыскания таких доказательств.
Истцом были представлены договоры, заключенные с иными организациями, и представлены документы, подтверждающие оплату указанные услуг. В связи с чем, суд обоснованно отклонил указанные доводы ответчика.
Ответчик также ссылался на то, что расходы по содержанию и ремонт лифтового оборудования подлежат учету в составе расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Представитель истца пояснил, что данные услуги изначально были включены в состав расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Но потом по просьбе собственников, они стали включать в квитанции об оплате коммунальных платежей отдельной строкой.
Суд также обоснованно отклонил указанные доводы ответчика, поскольку включение в квитанции отдельной строкой расходов на обслуживание лифтов, не противоречит действующему законодательству.
Ответчик также ссылался на то, что истцом не представлено доказательств того, что были понесены расходы по благоустройству, поскольку договор на установление ограждения домом был заключен 14 ноября 2008 году. Суд исходил из того, что договором управления многоквартирным домом и приложением к нему N 3 предусмотрено несение расходов по первичному благоустройству. При этом истец не в обязательном порядке должен заключать какие-либо договоры на выполнение указанных в приложении N 3 работ, а может воспользоваться услугами своих работников.
Поскольку истец фактически несет расходы по управлению многоквартирным домом, то ответчик обязан нести расходы по коммунальным и иным платежам.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что исковые требования истца о взыскании с ответчика задолженности по обязательным платежам и взносам в размере 111 982, 28 коп. подлежат удовлетворению.
При вынесении решения суд первой инстанции учитывал, что при подаче иска в суд истец понес расходы по оплате государственной пошлины в размере 3038, 43 руб.
Согласно ст. 98 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Размер государственной пошлины от суммы удовлетворяемых требований в соответствии со ст. 333.19 Налогового Кодекса Российской Федерации, составляет 2719, 82 руб., которые подлежали взысканию с ответчика в пользу истца.
Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ.
Доводы кассационной жалобы в целом были предметом исследования в суде первой инстанции, им дана надлежащая оценка, данные доводы не могут служить основаниями к отмене решения суда, так как направлены на иную оценку представленных доказательств.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 18 июня 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 18.11.2010 ПО ДЕЛУ N 33-35881
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 ноября 2010 г. по делу N 33-35881
Судья Рубцова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего Строгонова М.В.,
судей Снегиревой Е.Н., Дубинской В.К.,
при секретаре Д.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Снегиревой Е.Н. дело по кассационной жалобе представителя ответчика К. - С. на решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 18 июня 2010 года, которым постановлено:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с К. в пользу ООО "Сити Девелопментс" денежные средства в размере 111 982, 28 руб., государственную пошлину в размере 2719, 82 руб.
В части иска ООО "Сити Девелопментс" о взыскании с К. пени, расходов по оплате услуг представителя отказать.
Обязать К. заключить <...> от 09.11.2007 года Управления многоквартирным домом (со всеми приложениями) с управляющей компанией ООО "Сити Девелопментс",
установила:
По инициативе собственников помещений в многоквартирном доме в период с 09 ноября 2007 года по 30 апреля 2008 года проводилось общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования собственников в многоквартирном доме <...>, на котором были определены и утверждены условия договора управления жилым домом. В заочном голосовании приняли участие 61, 4% собственников. Были утверждены все пункты, внесенные в повестку дня, в том числе была определена Управляющая компания ООО "Сити Девелопментс", а также были утверждены условия договора многоквартирным домом. Истец является управляющей компанией.
Ответчик является собственником <...> в доме <...>. Ответчик не принимал участия в общем собрании. До настоящего времени ответчик не заключил договор с управляющей компанией, он уклоняется от подписания договора. Поскольку К. является собственником квартиры, то он должен оплачивать коммунальные платежи и нести другие расходы, предусмотренные законом. Истцом ответчику были выставлены счета за период с октября 2007 года по 01 октября 2009 года в размере 111 982 руб. 28 коп., которые ответчик не оплатил.
Истец просил суд первой инстанции взыскать с ответчика долг в размере 111 982 руб. 28 коп., пени за просрочку платежа 13098 руб. 67 коп., госпошлину 3038 руб. 43 коп., расходы по оплате услуг представителя 18762 руб. 14 коп., а также обязать ответчика заключить <...> от 09.11.2007 года Управления многоквартирным домом со всеми приложениями с управляющей компанией ООО "Сити Девелопментс".
Представитель истца, который одновременно является представителем третьего лица ТСЖ "Чертановская 48 - 50", в суде первой инстанции исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик и его представитель исковые требования не признали, суду пояснили, что их не устраивают пункты договора и приложения к нему, также они не согласны с требованиями об обязании заключить договор и о взыскании задолженности с К.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит представитель ответчика К. - С. по доводам своей кассационной жалобы.
Судебная коллегия, выслушав представителя К., его представителя - С., представителя ООО "Сити Девелопментс" - З., проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
Как установлено в суде первой инстанции и подтверждается доказательствами по делу - свидетельством о постановке на учет, выданном 06 мая 2006 году Межрайонной ИФНС России N 46 по г. Москве, ООО "Сити Девелопментс" поставлен на учет юридических лиц в налоговом органе.
ООО "Сити Девелопментс" зарегистрирован в государственном реестре юридических лиц с 06 мая 2006 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации Межрайонной ИФНС России N 46 по г. Москве.
Также ООО "Сити Девелопментс" выдано свидетельство о внесении записи в Единый реестр управления многоквартирными домами города Москвы.
Согласно Уставу основной целью ООО "Сити Девелопментс" является осуществление хозяйственной и иной деятельности, направленной на удовлетворение общественных потребностей в товарах и услуг и извлечение прибыли. ООО "Сити Девелопментс" осуществляет деятельность по управлению недвижимым имуществом, управлением эксплуатации жилого и нежилого фонда и другую деятельность.
9 ноября 2006 году между ООО "Сити Девелопментс", Управляющей компанией, и ООО "Сатурн-Престиж", инвестор, был заключен договор N 27/03/06, согласно которого управляющая компания приняла работы, указанные в Приложении N 1 в отношении объекта, находящегося по адресу: <...>. договор заключен до окончания приемки объекта. В приложении N 1 указано, что управляющая компания принимает участие в подготовке и работе рабочей и государственной комиссии, также заключает договора на поставку ресурсов с ресурсоснабжающими организациями, а также с подрядными организациями.
30 мая 2007 году между ТСЖ "Чертановская 48 - 50" был заключен с ООО "Сити Девелопментс" договор управления многоквартирным домом.
В период с ноября 2007 года по 30 апреля 2008 года было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Результаты голосования были оформлены протоколом заседания счетной комиссии, которая была выбрана 09 ноября 2007 году.
30 апреля 2008 году общим собранием жильцов дома был выбран способ управления домом, выбрана управляющая компания дома ООО "Сити Девелопментс", были утверждены условия договора управления домом, о чем был составлен протокол N 2.
Договор управления многоквартирным домом от 09 ноября 2007 года и приложения к нему представлены истцом.
Решением Чертановского районного суда г. Москвы от 15 мая 2009 года в удовлетворение требований Ж., Б.М., Б.О. к ТСЖ "Чертановская 48 - 50" и ООО "Сити Девелопментс" о признании недействительным общего собрания собственников от 9 ноября 2007 года и договора Управления N 01/11 от 9 ноября 2007 года многоквартирным домом по адресу: <...> было отказано. Также было отказано в удовлетворении требований Л. о признании недействительным решения общего собрания собственников дома о выборе способа управления домом в форме управляющей организации, выборе управляющей организации дома ООО "Сити Девелопментс", утверждения условий договора управления домом от 9 ноября 2007 года, протокола N 1 общего собрания собственников дома от 9 ноября 2007 года и договора управления многоквартирным домом, применении последствий недействительности сделки. Решение суда вступило в законную силу 8 октября 2009 года на основании определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда.
Решением Басманного районного суда г. Москвы от 22 января 2010 года было отказано в удовлетворении исковых требований Г. к ООО "Сити Девелопментс" об обязании заключить договор управления многоквартирным домом с учетом несогласия ее с указанным договором. Указанное решение вступило в законную силу 27 мая 2010 года.
К. зарегистрирован по адресу: <...>. 14 октября 2005 года между ЗАО "Норд Инвестор" и К. был заключен договор уступка прав инвестирования. 14 октября 2005 года было заключено дополнительное соглашение об уточнении общей площади квартиры и стоимости квадратного метра. 13 февраля 2008 года было подписано дополнительное соглашение об увеличении суммы доплаты, поскольку увеличилась площадь квартиры.
15 февраля 2008 года был подписан акт о том, что К. полностью выполнил условия договора, 3 июня 2008 года был подписан акт о принятии К. <...> дома <...>.
Решением Чертановского районного суда г. Москвы от 23 октября 2008 года за К. было признано право собственности на <...> дома <...>. Решение вступило в законную силу 06.11.2008 года.
Поскольку ТСЖ "Чертановская 48 - 50" недействующей организацией, договор управления многоквартирным домом был утвержден общим собранием жильцов, ответчик не принимал участие в общем собрании, то истец просил суд первой инстанции обязать ответчика заключить с ООО "Сити Девелопментс" <...> от 09.11.2007 года Управления многоквартирным домом со всеми приложениями.
Ответчик и представитель указывали на несогласие с условиями договора управления многоквартирным домом.
Однако, поскольку договор управления многоквартирным домом был подписан со стороны собственником квартир, общее собрание собственников избрало способ управления домом ООО "Сити Девелопментс" и были утверждены условия договора управления многоквартирным домом, то ответчик обязан заключить с ООО "Сити Девелопментс" договор управления многоквартирным домом.
ООО "Сити Девелопментс" осуществляет управление и эксплуатацию многоквартирным домом <...>, согласно справке Главы Управы района Чертаново Центральное города Москвы от 2 апреля 2010 года.
ООО "Сити Девелопментс" заключены следующие договоры: договор страхования лифтов с ООО Страховая компания "СК Промбезопасность", договор на ремонт насосного оборудования с ООО "Центр "ОВМ", договор на возмещение коммунальных платежей с ЗАО "Моспромстрой", договор абонентского сервисно-гарантийного обслуживания с ООО "Ролингс Групп", договор по охране дома с ЧОП "система 2002", договор на техническое обслуживание лифтов с ООО "Рус Стиль", договор на постоянный вывод отходов с ООО "Промтраст", договор на выполнение работ по дератизации, дезинсекции, договор на отпуск поды и прием сточных вод в городскую канализацию с ГУП "Мосводоканалом", договор на выполнение технического освидетельствования и электроизмерительные работы на лифтах с ООО "Инженерный центр "Колис", договор на использование услуг связи с ОАО "Национальные кабельные сети", договор охраны с ООО "ГрандСтрой", договор на производство работ по устройству ограждения дворовой территории с ООО "Инкерман", договор по уборке жилого дома с ООО "Континенталь".
ООО "Сити Девелопментс" оплачивает услуги организаций, с которыми заключены соответствующие договоры, что подтверждается платежными поручениями, актами приемки выполненных работ.
Таким образом, ООО "Сити Девелопментс" является действующей организацией, и исполняет условия договора. И каких-либо оснований для изменения условий договора управления многоквартирным домом не имеется.
Что касается доводов ответчика и его представителя о том, что договором ущемляются их права, то суд первой инстанции посчитал несостоятельными данные доводы, поскольку согласно ч. 3 ст. 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется:
- оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества;
- предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в этом доме;
- осуществлять иную деятельность в целях управления многоквартирным домом.
То есть, указанной статьей предусмотрено также, что в договоре указывается порядок определения цены договора - речь идет о вознаграждении управляющей организации. В договоре указывается порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги и порядок внесения такой платы.
Суду первой инстанции представлена смета затрат на содержание и техническое обслуживание жилого дома <...>, в которую включены заработная плата генерального директора и других лиц, производящих работы по Договору управления многоквартирным домом.
Ответчик ссылался на то, что сумма платежей произвольная, не обоснованная и не соответствует среднегородским ставкам. При этом суд первой инстанции обратил внимание на то, что истцом были представлены договоры с организациями и представлены документы, подтверждающие несение затрат по указанным договорам.
Ответчик указал, что в приложение N 6 к договору на управление многоквартирным домом содержит меры административной ответственности, что противоречит Конституции РФ, выходит за рамки полномочий истца. Истец пояснил, что какие-либо меры никогда не применялись. Суд первой инстанции посчитал несостоятельными данные доводы ответчика, поскольку указанный договор управления многоквартирным домом был принят общим собранием собственников в полном объеме вместе с указанным приложением.
Ответчик также выражал несогласие с тем, что в приложениях N 1, 2, 3 к договору дополнительно навязываются услуги и произвольно устанавливаются тарифы на услуги, в том числе предусмотренные пп. "г" ч. 1 раздела III Приложения N 1 договора, а также полностью разделы II - VII Приложения N 2. раздел IV приложения IV к договору умаляет право ответчика на выбор системы оповещения. Приложение N 7 содержит необоснованные ограничения допуска к жилому помещению, в том числе п. 2.1, 2.4, 2.8 раздела 1, а также п. 2.1 и п. 2.3 раздела 2.
Суд первой инстанции верно отклонил доводы ответчика о том, что указанные приложения ущемляют права ответчика, поскольку ответчик вправе не пользоваться услугами кабельного телевидения, при этом, он не будет нести расходов по распространению кабельного телевидения. Что касается приложения N 2 к договору, то в нем содержатся дополнительные услуги, которыми может воспользоваться ответчик. Что касается осуществления Управляющей организацией технического контроля за порядком проведения собственником мероприятий по переустройству или перепланировке, то Управляющая компания должна содержать дом в надлежащем виде в соответствии с санитарными и техническими правилами.
Приложение N 7 к Договору содержит положение о внутриобъектном режиме дома, что направлено на сохранность имущества всех собственников и проживающих вместе с ним лицами.
На основании вышеизложенного, суд первой инстанции правильно посчитал требования истца об обязании ответчика заключить с ООО "Сити Девелопментс" договор N 01//11 от 09 ноября 2007 года управления многоквартирным домом со всеми приложениями подлежащим удовлетворению.
Также истец просил суд взыскать с ответчика задолженность по оказанным услугам за период с октября 2007 года по 1 октября 2009 года в размере 111 982 руб. 28 коп. Суду была представлена история начислений за период с октября 2007 года по сентябрь 2009 года.
Ответчик не согласился с данной задолженностью, указал, что является собственником квартиры с 6 ноября 2008 года.
В силу ст. 39 Жилищного Кодекса Российской Федерации, Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Ответчик как соинвестор приобрел право долевой собственности на объект инвестиций. Дом был введен в эксплуатацию 26 сентября 2007 года и с указанного времени ответчик обязан нести ответственность по оплате коммунальных и иных платежей.
Согласно ст. 153 Жилищного Кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Согласно акту приемки-передачи квартира ответчику была передана только 3 июня 2008 году, и ответчик стал собственником квартиры 6 ноября 2008 года, но это не свидетельствует о том, что ответчик не должен оплачивать коммунальные и иные платежи с момента ввода дома в эксплуатацию.
Таким образом, ответчик как собственник обязан нести бремя содержания имущества.
Поскольку между сторонами не заключен договор на содержание и обслуживание жилых домов, между ними имеются внедоговорные обязательства, то есть, в силу положений статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникли гражданские права и обязанности.
Пунктом 7.2.3 Договора уступки права требования, заключенного между ЗАО "Норд Инвестор" и К., предусмотрено, что соинвестор обязуется оплатить в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы от 08.12.1998 года N 942 "О порядке приемки жилых домов в эксплуатацию и возмещения убытков жилищной организации от несвоевременной реализации и распределения жилой и нежилой площади" (в том числе предварительный аванс за 4 месяца) коммунальные платежи и расходы по техническому содержанию и эксплуатации Объекта с момента передачи заказчиком строительства объекта в управление и/или на баланс эксплуатирующей организации или ТСЖ.
ООО "Сити Девелопментс" является управляющей компанией с 9 ноября 2006 года на основе договора, заключенного с ООО "Сатурн-Престиж", инвестором дома. Дом был введен в эксплуатацию с сентября 2007 года.
Таким образом, ответчик обязан оплачивать коммунальные платежи и расходы по техническому содержанию и эксплуатации квартиры с октября 2007 года.
Ответчик указывал, что положения договора управления многоквартирным домом об обязанности предварительной оплаты расходов за 4 месяца по техническому обслуживанию дома и коммунальные услуги из расчета 318 руб. 80 коп., поскольку истцом не представлено доказательств обоснованности расчета ставки оплаты расходов за 4 месяца, а также соразмерность указанной ставки среднегородским расчетным ставкам по городу Москве.
Суд учел, что ответчик в свою очередь, не представил доказательств того, что указанные ставки несоразмерны среднегородским расчетным ставкам по городу Москве, и не указал источник изыскания таких доказательств.
Истцом были представлены договоры, заключенные с иными организациями, и представлены документы, подтверждающие оплату указанные услуг. В связи с чем, суд обоснованно отклонил указанные доводы ответчика.
Ответчик также ссылался на то, что расходы по содержанию и ремонт лифтового оборудования подлежат учету в составе расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Представитель истца пояснил, что данные услуги изначально были включены в состав расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Но потом по просьбе собственников, они стали включать в квитанции об оплате коммунальных платежей отдельной строкой.
Суд также обоснованно отклонил указанные доводы ответчика, поскольку включение в квитанции отдельной строкой расходов на обслуживание лифтов, не противоречит действующему законодательству.
Ответчик также ссылался на то, что истцом не представлено доказательств того, что были понесены расходы по благоустройству, поскольку договор на установление ограждения домом был заключен 14 ноября 2008 году. Суд исходил из того, что договором управления многоквартирным домом и приложением к нему N 3 предусмотрено несение расходов по первичному благоустройству. При этом истец не в обязательном порядке должен заключать какие-либо договоры на выполнение указанных в приложении N 3 работ, а может воспользоваться услугами своих работников.
Поскольку истец фактически несет расходы по управлению многоквартирным домом, то ответчик обязан нести расходы по коммунальным и иным платежам.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что исковые требования истца о взыскании с ответчика задолженности по обязательным платежам и взносам в размере 111 982, 28 коп. подлежат удовлетворению.
При вынесении решения суд первой инстанции учитывал, что при подаче иска в суд истец понес расходы по оплате государственной пошлины в размере 3038, 43 руб.
Согласно ст. 98 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Размер государственной пошлины от суммы удовлетворяемых требований в соответствии со ст. 333.19 Налогового Кодекса Российской Федерации, составляет 2719, 82 руб., которые подлежали взысканию с ответчика в пользу истца.
Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ.
Доводы кассационной жалобы в целом были предметом исследования в суде первой инстанции, им дана надлежащая оценка, данные доводы не могут служить основаниями к отмене решения суда, так как направлены на иную оценку представленных доказательств.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 18 июня 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)