Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2012 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 3 августа 2012 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Терентьева Е.А.,
судей Пышкиной Н.Ю., Николаевой С.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания Акимовой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 26 - 31 июля 2012 г. в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу ответчика - закрытого акционерного общества "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района" на решение Арбитражного суда Самарской области от 17 мая 2012 года, принятое по делу N А55-8761/2012, судья Дегтярев Д.А., по иску Департамента управления имуществом городского округа Самара, г. Самара,
к закрытому акционерному обществу "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района" (ОГРН 1026301698422), г. Самара,
об обязании возвратить нежилое помещение,
с участием в судебном заседании:
от истца - Симкина А.С., представитель по доверенности от 26.12.2011 г. (до перерыва), Билецкая М.В., представитель по доверенности от 26.12.2011 г. (после перерыва),
от ответчика - Богданова Л.В., представитель по доверенности от 17.03.2012 г.,
установил:
Департамента управления имуществом городского округа Самара обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к закрытому акционерному обществу "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района" об обязании ответчика возвратить истцу нежилое помещение площадью 13,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Вокзальная, д. 215, 1-й этаж, комната 179, передав указанный объект по акту приема-передачи. В обоснование требования истец сослался на заключенный между сторонами договор от 09.09.2004 г. N 003891А аренды указанного выше нежилого помещения, отказом истца от указанного договора с 01.09.2011 г.
В отзыве на иск ЗАО "ПЖРТ Промышленного района" исковые требования департамента не признало, оспаривая наличие у истца права собственности на спорное помещение, и, делая вывод о недействительности договора аренды от 09.09.2004 г. в силу указанного.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 17 мая 2012 года иск удовлетворен, на ЗАО "ПЖРТ Промышленного района" возложена обязанность возвратить нежилое помещение площадью 13,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Вокзальная, д. 215, 1-й этаж, комната 179, передав указанный объект Департаменту управления имуществом городского округа Самара по акту приема-передачи.
Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным актом, закрытое акционерное общество "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы ответчик указал, что истец не представил доказательств своего права собственности на спорное нежилое помещение, указал на отсутствие спорного объекта - нежилого помещения площадью 13,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Вокзальная, д. 215, 1-й этаж, комната 179 - поскольку данное помещение является общим имуществом многоквартирного дома (лестничной клеткой), указал, что решение принято судом первой инстанции без привлечения к участию в деле лиц, о правах и обязанностях которых принято оспариваемое решение (собственников помещений многоквартирного дома).
26.07.2012 г. ответчиком подана уточненная апелляционная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. При этом ответчик указал на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными и, как следствие, не соответствие выводов суда, изложенных в решении обстоятельствам дела. Суд, по мнению ответчика, не оценил принадлежность объекта недвижимости площадью 13,8 кв. м к общему имуществу многоквартирного жилого дома N 215 по ул. Ново-Вокзальной в г. Самара, суд не применил к спорным правоотношениям нормы жилищного законодательства, не учел, что Департамент является ненадлежащим истцом по иску. В жалобе ответчик указывает, что спорное помещение является общим имуществом многоквартирного дома, указал, что такого нежилого помещения вообще не существует, поскольку это часть лестничной клетки. В силу указанного ответчик пришел к выводу о несогласованности сторонами предмета договора аренды.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании 26.07.2012 г. представитель заявителя апелляционной жалобы Богданова Л.В. заявила ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: копии протокола общего собрания собственников помещений от 05.02.2012 г., копии ответчик из Федеральной регистрационной службы от 29.06.2009 г., копии постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 31.05.2007 г. по делу N А12-15605/06, копии договора с Департаментом управления имуществом городского округа Самара от 01.01.2009 г., список собственников помещений многоквартирного жилого дома N 215 по ул. Ново-Вокзальной.
В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
Заявляя указанное выше ходатайство, представитель ответчика невозможность представления доказательств в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от ответчика, не обосновал, уважительные причины не представления указанных доказательств суду первой инстанции отсутствуют. В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. В силу изложенного в удовлетворении ходатайства судом апелляционной инстанции отказано.
Кроме того, представителем ЗАО "ПЖРТ Промышленного района" заявлено ходатайство о принятии к рассмотрению уточненной апелляционной жалобы. Ходатайство судом удовлетворено. В связи с принятием уточненной апелляционной жалобы представителем истца заявлено ходатайство о предоставлении перерыва для ознакомления с уточненной жалобой. Ходатайство судом удовлетворено.
В судебном заседании 26.07.2012 г. в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 31.07.2012 г. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.
В судебном заседании представитель ответчика Богданова Л.В. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивает и просит суд отменить решение суда первой инстанции, отказав истцу в удовлетворении иска.
Представители истца Симкина А.С. (до перерыва) и Билецкая М.В. (после перерыва) против удовлетворения апелляционной жалобы возражают.
Из доказательств, имеющихся в материалах дела, усматриваются следующие фактические обстоятельства спора:
Согласно выписке из реестра от 12.05.2012 г. N 15-07-06/18708 объект недвижимости - нежилое помещение площадью 13,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Вокзальная, дом 215 - включен в реестр муниципальной собственности 17.09.1992 г. за номером 004744 на основании решения Малого Совета Самарского городского Совета народных депутатов N 22 от 17.09.1992 г.
09.09.2004 г. между Комитетом по управлению имуществом городского округа Самара (арендодатель) и ЗАО "ПЖРТ Промышленного района" (арендатор) был заключен договор аренды N 003891А аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование объект муниципальной собственности - нежилое помещение по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Вокзальная, дом N 215 для размещения диспетчерской. Объект включает в себя комнату N 179 1-го этажа общей площадью 13,80 кв. м. При заключении договора стороны согласовали размер и порядок оплаты арендной платы.
В силу пункта 3.2.10 договора арендатор обязан по прекращении (в связи с истечением срока действия, расторжением или отказом стороны) договора в семидневный срок передать арендодателю по акту приема - передачи арендуемый объект.
Пунктом 6.3 договора стороны согласовали условие о праве арендодателя в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации отказаться от договора, предупредив об этом арендатора не менее, чем за один месяц до даты отказа от договора.
Обусловленное договором помещение было передано арендодателем арендатору по акту от 01.09.2004 г. без каких-либо замечаний.
Письмом от 01.08.2011 г. Департамент управления имуществом городского округа Самара уведомил арендатора об отказе от договора с 01.09.2011 г. и предложил передать обусловленное договором помещение по акту в срок до 09.09.2011 г.
Кроме того 01.01.2009 г. между истцом и ответчиком был заключен договор на оказание услуг по обслуживанию жилых домов, согласно которому ответчику поручено оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, в том числе дома N 215.
Ответчиком также представлена выписка из инвентарного дела многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Ново-Вокзальная, 215, согласно которой помещение N 179 площадью 13,8 кв. м отнесено к лестничным клеткам первого этажа.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности жалобы по следующим основаниям.
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона в договоре аренды вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца, если иное не установлено договором.
Истец воспользовался указанным правилом и в соответствии с письмом от 01.08.2011 г. уведомил ответчика о расторжении договора.
Как правильно указано судом первой инстанции спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим соответствующие договорные отношения. Данный вывод суда первой инстанции соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Таким образом, возникший между сторонами спор по поводу возврата нежилого помещения, являющегося предметом договора аренды, подлежит разрешению в соответствии с нормами, регулирующими отношения аренды недвижимого имущества.
В силу положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том его состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Аналогичное условие стороны предусмотрели в пункте 3.2.10 договора. При прекращении договора аренды недвижимого имущества в силу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендованное недвижимое имущество подлежит возврату арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Совокупность указанных норм позволяет прийти к выводу о том, что, поскольку истец (арендодатель) отказался от договора аренды, своевременно уведомив об этом арендатора, договор аренды прекратил свое действия, а у ответчика возникла обязанность возвратить арендодателю арендованное недвижимое имущество.
Доводы ответчика о том, что арендованное нежилое помещение необоснованно включено в состав муниципальной собственности и является частью общего имущества многоквартирного жилого дома, получили надлежащую оценку в обжалуемом решении суда первой инстанции.
Надлежащих и необходимых доказательств, подтверждающих отнесение спорного помещения к общему имуществу многоквартирного жилого дома, ответчиком в нарушении статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, наоборот, из технического паспорта усматривается, что указанное нежилое помещение существует в натуре, является обособленным и отмечено в техническом паспорте.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491) состав общего имущества определяется: собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества; органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
Таким образом, то обстоятельство, что помещение находится в разделе "Лестничные площадки" само по себе не свидетельствует о его отнесении к общему имуществу многоквартирного жилого дома, а иных доказательств - ответчиком не представлено.
Кроме того, указанное помещение включено в реестр муниципальной собственности 17.09.1992 г. на основании решения Малого Совета Самарского горсовета народных депутатов N 222 от 17.09.1992 г., при этом основания включения объекта в состав муниципальной собственности до настоящего времени никем не оспорены.
Доводы ответчика о том, что при заключении договора сторонами не был определен и конкретизирован предмет договора - нежилое помещение площадью 13,8 кв. м, находящееся по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Вокзальная, дом 215, 1 этаж, комната 179 - несостоятельны, поскольку при заключении и исполнении договора у сторон не возникало никаких сомнений в определении предмета договора, кроме того, указанное помещение поставлено на технический учет, что подтверждено техническим паспортом (л.д. 56).
Вопреки ничем не обоснованному мнению ответчика обжалованный судебный акт не возлагает на собственников помещений в многоквартирном жилом доме никаких обязанностей и не умаляет их права. Утверждать о том, что решение суда принято о правах и обязанностях собственников помещений в многоквартирном жилом доме оснований не имеется.
Суждения ответчика в дополнении к жалобе о том, что суд не дал оценки принадлежности объекта к общему имуществу многоквартирного дома, не могут послужить мотивами к пересмотру состоявшегося решения, поскольку требование истца основано на договоре аренды и рассматривается применительно к арендным правоотношениям. Определение правомерности отнесения арендованного имущества к муниципальной собственности в рамках рассматриваемого дела оценке не подлежит.
Таким образом апелляционная жалоба ответчика не обоснована надлежащими доказательствами и материалами дела, а поэтому удовлетворению не подлежит.
В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 17 мая 2012 года, принятое по делу N А55-8761/2012, оставить без изменения, а апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района" оставить без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ю.НИКОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.08.2012 ПО ДЕЛУ N А55-8761/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 августа 2012 г. по делу N А55-8761/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2012 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 3 августа 2012 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Терентьева Е.А.,
судей Пышкиной Н.Ю., Николаевой С.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания Акимовой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 26 - 31 июля 2012 г. в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу ответчика - закрытого акционерного общества "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района" на решение Арбитражного суда Самарской области от 17 мая 2012 года, принятое по делу N А55-8761/2012, судья Дегтярев Д.А., по иску Департамента управления имуществом городского округа Самара, г. Самара,
к закрытому акционерному обществу "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района" (ОГРН 1026301698422), г. Самара,
об обязании возвратить нежилое помещение,
с участием в судебном заседании:
от истца - Симкина А.С., представитель по доверенности от 26.12.2011 г. (до перерыва), Билецкая М.В., представитель по доверенности от 26.12.2011 г. (после перерыва),
от ответчика - Богданова Л.В., представитель по доверенности от 17.03.2012 г.,
установил:
Департамента управления имуществом городского округа Самара обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к закрытому акционерному обществу "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района" об обязании ответчика возвратить истцу нежилое помещение площадью 13,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Вокзальная, д. 215, 1-й этаж, комната 179, передав указанный объект по акту приема-передачи. В обоснование требования истец сослался на заключенный между сторонами договор от 09.09.2004 г. N 003891А аренды указанного выше нежилого помещения, отказом истца от указанного договора с 01.09.2011 г.
В отзыве на иск ЗАО "ПЖРТ Промышленного района" исковые требования департамента не признало, оспаривая наличие у истца права собственности на спорное помещение, и, делая вывод о недействительности договора аренды от 09.09.2004 г. в силу указанного.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 17 мая 2012 года иск удовлетворен, на ЗАО "ПЖРТ Промышленного района" возложена обязанность возвратить нежилое помещение площадью 13,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Вокзальная, д. 215, 1-й этаж, комната 179, передав указанный объект Департаменту управления имуществом городского округа Самара по акту приема-передачи.
Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным актом, закрытое акционерное общество "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы ответчик указал, что истец не представил доказательств своего права собственности на спорное нежилое помещение, указал на отсутствие спорного объекта - нежилого помещения площадью 13,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Вокзальная, д. 215, 1-й этаж, комната 179 - поскольку данное помещение является общим имуществом многоквартирного дома (лестничной клеткой), указал, что решение принято судом первой инстанции без привлечения к участию в деле лиц, о правах и обязанностях которых принято оспариваемое решение (собственников помещений многоквартирного дома).
26.07.2012 г. ответчиком подана уточненная апелляционная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. При этом ответчик указал на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными и, как следствие, не соответствие выводов суда, изложенных в решении обстоятельствам дела. Суд, по мнению ответчика, не оценил принадлежность объекта недвижимости площадью 13,8 кв. м к общему имуществу многоквартирного жилого дома N 215 по ул. Ново-Вокзальной в г. Самара, суд не применил к спорным правоотношениям нормы жилищного законодательства, не учел, что Департамент является ненадлежащим истцом по иску. В жалобе ответчик указывает, что спорное помещение является общим имуществом многоквартирного дома, указал, что такого нежилого помещения вообще не существует, поскольку это часть лестничной клетки. В силу указанного ответчик пришел к выводу о несогласованности сторонами предмета договора аренды.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании 26.07.2012 г. представитель заявителя апелляционной жалобы Богданова Л.В. заявила ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: копии протокола общего собрания собственников помещений от 05.02.2012 г., копии ответчик из Федеральной регистрационной службы от 29.06.2009 г., копии постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 31.05.2007 г. по делу N А12-15605/06, копии договора с Департаментом управления имуществом городского округа Самара от 01.01.2009 г., список собственников помещений многоквартирного жилого дома N 215 по ул. Ново-Вокзальной.
В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
Заявляя указанное выше ходатайство, представитель ответчика невозможность представления доказательств в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от ответчика, не обосновал, уважительные причины не представления указанных доказательств суду первой инстанции отсутствуют. В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. В силу изложенного в удовлетворении ходатайства судом апелляционной инстанции отказано.
Кроме того, представителем ЗАО "ПЖРТ Промышленного района" заявлено ходатайство о принятии к рассмотрению уточненной апелляционной жалобы. Ходатайство судом удовлетворено. В связи с принятием уточненной апелляционной жалобы представителем истца заявлено ходатайство о предоставлении перерыва для ознакомления с уточненной жалобой. Ходатайство судом удовлетворено.
В судебном заседании 26.07.2012 г. в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 31.07.2012 г. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.
В судебном заседании представитель ответчика Богданова Л.В. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивает и просит суд отменить решение суда первой инстанции, отказав истцу в удовлетворении иска.
Представители истца Симкина А.С. (до перерыва) и Билецкая М.В. (после перерыва) против удовлетворения апелляционной жалобы возражают.
Из доказательств, имеющихся в материалах дела, усматриваются следующие фактические обстоятельства спора:
Согласно выписке из реестра от 12.05.2012 г. N 15-07-06/18708 объект недвижимости - нежилое помещение площадью 13,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Вокзальная, дом 215 - включен в реестр муниципальной собственности 17.09.1992 г. за номером 004744 на основании решения Малого Совета Самарского городского Совета народных депутатов N 22 от 17.09.1992 г.
09.09.2004 г. между Комитетом по управлению имуществом городского округа Самара (арендодатель) и ЗАО "ПЖРТ Промышленного района" (арендатор) был заключен договор аренды N 003891А аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование объект муниципальной собственности - нежилое помещение по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Вокзальная, дом N 215 для размещения диспетчерской. Объект включает в себя комнату N 179 1-го этажа общей площадью 13,80 кв. м. При заключении договора стороны согласовали размер и порядок оплаты арендной платы.
В силу пункта 3.2.10 договора арендатор обязан по прекращении (в связи с истечением срока действия, расторжением или отказом стороны) договора в семидневный срок передать арендодателю по акту приема - передачи арендуемый объект.
Пунктом 6.3 договора стороны согласовали условие о праве арендодателя в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации отказаться от договора, предупредив об этом арендатора не менее, чем за один месяц до даты отказа от договора.
Обусловленное договором помещение было передано арендодателем арендатору по акту от 01.09.2004 г. без каких-либо замечаний.
Письмом от 01.08.2011 г. Департамент управления имуществом городского округа Самара уведомил арендатора об отказе от договора с 01.09.2011 г. и предложил передать обусловленное договором помещение по акту в срок до 09.09.2011 г.
Кроме того 01.01.2009 г. между истцом и ответчиком был заключен договор на оказание услуг по обслуживанию жилых домов, согласно которому ответчику поручено оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, в том числе дома N 215.
Ответчиком также представлена выписка из инвентарного дела многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Ново-Вокзальная, 215, согласно которой помещение N 179 площадью 13,8 кв. м отнесено к лестничным клеткам первого этажа.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности жалобы по следующим основаниям.
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона в договоре аренды вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца, если иное не установлено договором.
Истец воспользовался указанным правилом и в соответствии с письмом от 01.08.2011 г. уведомил ответчика о расторжении договора.
Как правильно указано судом первой инстанции спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим соответствующие договорные отношения. Данный вывод суда первой инстанции соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Таким образом, возникший между сторонами спор по поводу возврата нежилого помещения, являющегося предметом договора аренды, подлежит разрешению в соответствии с нормами, регулирующими отношения аренды недвижимого имущества.
В силу положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том его состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Аналогичное условие стороны предусмотрели в пункте 3.2.10 договора. При прекращении договора аренды недвижимого имущества в силу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендованное недвижимое имущество подлежит возврату арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Совокупность указанных норм позволяет прийти к выводу о том, что, поскольку истец (арендодатель) отказался от договора аренды, своевременно уведомив об этом арендатора, договор аренды прекратил свое действия, а у ответчика возникла обязанность возвратить арендодателю арендованное недвижимое имущество.
Доводы ответчика о том, что арендованное нежилое помещение необоснованно включено в состав муниципальной собственности и является частью общего имущества многоквартирного жилого дома, получили надлежащую оценку в обжалуемом решении суда первой инстанции.
Надлежащих и необходимых доказательств, подтверждающих отнесение спорного помещения к общему имуществу многоквартирного жилого дома, ответчиком в нарушении статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, наоборот, из технического паспорта усматривается, что указанное нежилое помещение существует в натуре, является обособленным и отмечено в техническом паспорте.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491) состав общего имущества определяется: собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества; органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
Таким образом, то обстоятельство, что помещение находится в разделе "Лестничные площадки" само по себе не свидетельствует о его отнесении к общему имуществу многоквартирного жилого дома, а иных доказательств - ответчиком не представлено.
Кроме того, указанное помещение включено в реестр муниципальной собственности 17.09.1992 г. на основании решения Малого Совета Самарского горсовета народных депутатов N 222 от 17.09.1992 г., при этом основания включения объекта в состав муниципальной собственности до настоящего времени никем не оспорены.
Доводы ответчика о том, что при заключении договора сторонами не был определен и конкретизирован предмет договора - нежилое помещение площадью 13,8 кв. м, находящееся по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Вокзальная, дом 215, 1 этаж, комната 179 - несостоятельны, поскольку при заключении и исполнении договора у сторон не возникало никаких сомнений в определении предмета договора, кроме того, указанное помещение поставлено на технический учет, что подтверждено техническим паспортом (л.д. 56).
Вопреки ничем не обоснованному мнению ответчика обжалованный судебный акт не возлагает на собственников помещений в многоквартирном жилом доме никаких обязанностей и не умаляет их права. Утверждать о том, что решение суда принято о правах и обязанностях собственников помещений в многоквартирном жилом доме оснований не имеется.
Суждения ответчика в дополнении к жалобе о том, что суд не дал оценки принадлежности объекта к общему имуществу многоквартирного дома, не могут послужить мотивами к пересмотру состоявшегося решения, поскольку требование истца основано на договоре аренды и рассматривается применительно к арендным правоотношениям. Определение правомерности отнесения арендованного имущества к муниципальной собственности в рамках рассматриваемого дела оценке не подлежит.
Таким образом апелляционная жалоба ответчика не обоснована надлежащими доказательствами и материалами дела, а поэтому удовлетворению не подлежит.
В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 17 мая 2012 года, принятое по делу N А55-8761/2012, оставить без изменения, а апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района" оставить без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ю.НИКОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)