Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 июня 2012 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веревкина А.В.,
судей Глухих А.Н., Еникеевой Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кундос Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3814/2012) индивидуального предпринимателя Дольникова Александра Леонидовича на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 09 апреля 2012 года по делу N А75-10240/2011 (судья Ильин С.В.), принятое по иску открытого акционерного общества "Управляющая компания N 2" (ОГРН 1098603000209; ИНН 8603161210; место нахождения: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Мира, д. 36) к индивидуальному предпринимателю Дольникову Александру Леонидовичу (ОГРНИП 306860322600033; ИНН 860306473727; адрес места жительства: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Дружбы Народов, д. 20, кв. 208) о взыскании 200 355 руб. 96 коп.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы,
установил:
открытое акционерное общество "Управляющая компания N 2" (далее - ОАО "Управляющая компания N 2", истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к индивидуальному предпринимателю Дольникову Александру Леонидовичу (далее - ИП Дольников А.Л., предприниматель, ответчик) о взыскании 200 355 руб. 96 коп., в том числе, 98 761 руб. 28 коп. - задолженность за фактически оказанные услуги за 2009 год, 101 594 руб. 68 коп. - за 2010 год.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 09 апреля 2012 года по делу N А75-10240/2011 исковые требования удовлетворены. С ИП Дольникова А.Л. в пользу ОАО "Управляющая компания N 2" взыскана сумма основного долга с 01.01.2009 по 31.12.2010 в размере 200 355 руб. 96 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 007 руб. 12 коп. Этим же решением ОАО "Управляющая компания N 2" из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в размере 2 000 руб.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, ИП Дольников А.Л. в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на то, что судом первой инстанции сделан неверный вывод о принадлежности ответчику на праве пользования нежилого помещения N 1010, поскольку договор аренды указанного объекта не был зарегистрирован в установленном законе порядке, в связи с чем является незаключенным; полагает, что договоры с управляющей компанией ничтожны, поскольку в них не указан состав общего имущества, а также перечень услуг. Кроме того, указывает на неполучение определения суда первой инстанции об отложении судебного разбирательства, а также на невозможность ознакомиться с материалами дела. Считает, что производство по настоящему делу подлежало прекращению, поскольку истец ни разу не явился в суд первой инстанции.
Представители сторон, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. На основании статей 156, 266 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Администрации города Нижневартовска на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности серии 72 НК N 901575 от 10.10.2008 на праве собственности принадлежит нежилое помещение N 1010, общей площадью 143,2 кв. м, находящееся на первом этаже девятиэтажного жилого дома расположенного по адресу: г. Нижневартовск, ул. Интернациональная, д. 26 (том 1 л. 45).
24.09.2007 между Администрацией города Нижневартовска (арендодатель) и ИП Дольниковым А.Л. (арендатор) подписан договор аренды указанного нежилого помещения N 289П-2007, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает для использования под магазин нежилое помещение N 1010, общей площадью 143,2 кв. м, находящееся на первом этаже девятиэтажного жилого дома расположенного по адресу: г. Нижневартовск, ул. Интернациональная, д. 26 (том 1 л. 46 - 49).
Срок аренды определяется с 24 сентября 2007 года до 24 сентября 2012 года (пункт 1.2 договора N 289П-2007 от 24.09.2007).
В силу пункта 2.2.12 договора N 289П-2007 от 24.09.2007 арендатор обязан в течение 10 дней со дня заключения настоящего договора заключить договоры на пользование электроэнергией, тепловой энергией, водоснабжением, техническое, санитарное и эксплуатационное обслуживание, сбор и вывоз мусора, а также договор управления многоквартирным жилым домом и содержания общего имущества многоквартирного жилого дома, в котором расположено арендуемое помещение и предоставить копии договоров арендодателю. Обязанность по оплате за пользование электроэнергией тепловой энергией, водоснабжением, за санитарное обслуживание, сбор и вывоз мусора возлагается на арендатора.
Решением N 1 от 11.09.2005 общего собрания собственников жилых и нежилых помещений жилого многоквартирного дома N 26 по адресу: г. Нижневартовск, ул. Интернациональная был избран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей компанией. Собрание собственников многоквартирного дома уполномочило управляющую компанию разработать проект договора управления с условиями (состав общего имущества многоквартирного дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества; порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления), одинаковыми для всех собственников, сроком на пять лет, а в качестве управляющей организации избрано - муниципальное унитарное предприятие "Производственный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" (том 1 л. 84 - 87).
На основании постановления Главы города Нижневартовска N 1606 от 12.11.2008 муниципальное унитарное предприятие "Производственный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" преобразовано в ОАО "Управляющая компания N 2", что подтверждается также приказом N 36-01/2529 от 14.11.2008 об утверждении передаточного акта, уставом истца (том 2 л. 74, 76, 79 - 97).
ОАО "Управляющая компания N 2" (управляющая организация) направило в адрес ИП Дольникова А.Л. (арендатор) договоры управления многоквартирным домом N 213/53 от 01.02.2009 и N 213/169 от 01.01.2010, предметом которых является обеспечение оказания услуг и выполнение работ за плату управляющей организацией по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в жилом многоквартирном доме, организации предоставления услуг по вывозу и утилизации мусора в объеме 11,7 куб. м в месяц арендатору нежилого помещения N 1010 общей площадью 143,2 кв. м в доме, используемом под магазин "Буратино", в доме, расположенном по адресу: г. Нижневартовск, ул. Интернациональная, д. 26 (том 1 л. 9 - 11, 23 - 25).
Непосредственное оказание услуг по договору выполняется подрядными организациями, действующими на основании договоров с управляющей организацией, со всеми вытекающими из этого обстоятельствами по правам и обязанностям перед арендатором.
Согласно пунктам 1.2 договоров N 213/53 от 01.02.2009 и N 213/169 от 01.01.2010 доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в данном доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и составляет 0,77%.
В пункте 1.5 договора N 213/53 от 01.02.2009 установлен срок действия договора: с 01.01.2009 до 31.12.2009.
В пункте 1.5 договора N 213/169 от 01.01.2010 установлен срок действия договора: с 01.01.2010 до 31.12.2010.
Пунктами 4.1 договоров N 213/53 от 01.02.2009 и N 213/169 от 01.01.2010 предусмотрено, что плата за содержание и ремонт помещений для арендатора нежилого помещения включает в себя: плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома; плату за содержание и ремонт лифтов; плату за вывоз и утилизацию мусора.
На основании пунктов 4.6 договора N 213/53 от 01.02.2009, N 213/169 от 01.01.2010 и расчетов к договорам управления многоквартирным домом (том 1 л. 12, 26), за период с 01.01.2009 по 31.12.2009 ориентировочная сумма договора составила 98 761 руб. 28 коп., за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 - 101 594 руб. 68 коп.
ИП Дольниковым А.Л. договоры N 213/53 от 01.02.2009 и N 213/169 от 01.01.2010 управления многоквартирным домом не подписаны.
Как указывает истец, в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате услуг оказанных по договору N 213/53 от 01.02.2009, у предпринимателя образовалась задолженность в сумме 98 761 руб. 28 коп., по договору N 213/169 от 01.01.2010 - 101 594 руб. 68 коп.
ОАО "Управляющая компания N 2" в адрес ИП Дольникова А.Л. направлена претензия N 4903 от 17.11.2011 с просьбой погасить имеющийся долг в размере 200 355 руб. 96 коп. (том 2 л. 114).
Поскольку претензия истца оставлена предпринимателем без исполнения, ОАО "Управляющая компания N 2" обратилось в суд с настоящим иском.
Удовлетворение исковых требований послужило причиной подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующие обстоятельства.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и хранению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
На основании положений раздела VIII ЖК РФ и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 491 от 13.08.2006, собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
Исходя из части 5 статьи 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.
Согласно части 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
В соответствии с частью 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
По смыслу статьи 210 и части 2 статьи 616 ГК РФ собственник может возложить на другое лицо на основании договора с ним несение бремени содержания принадлежащего ему имущества. Но возникшее на основании соответствующего договора обязательство будет связывать только стороны данного обязательства, а именно собственника и лицо, на которое собственником возложена обязанность нести бремя содержания принадлежащего собственнику имущества.
Из приведенных правовых норм следует, что неисполнение арендатором возложенной на него собственником и арендодателем обязанности нести бремя содержания арендованного имущества приводит к возникновению у собственника имущества права требования к арендатору исполнить это обязательство, но не освобождает собственника от обязанности, предусмотренной статьей 249 ГК РФ.
Непосредственно на арендатора недвижимого имущества в силу положений статей 161, 162 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.
Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пунктов 2.2.12 договоров аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника-арендодателя и арендатора. Оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, у суда первой инстанции не имелось.
Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10 по делу N А55-11329/2009.
При таких обстоятельствах, требования истца-управляющей организации о взыскании с предпринимателя-арендатора задолженности по договорам управления многоквартирным домом N 213/53 от 01.02.2009 и N 213/169 от 01.01.2010 в общем размере 200 355 руб. 96 коп. удовлетворению не подлежали.
Неправильное применение норм материального права в силу пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ является основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 09 апреля 2012 года по делу N А75-10240/2011 подлежит отмене, апелляционная жалоба ИП Дольникова А.Л. - удовлетворению.
Документы, приложенные к апелляционной жалобе и имеющиеся в материалах дела, возвращаются подателю жалобы.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2 000 руб. в связи с удовлетворением апелляционной жалобы относятся на ОАО "Управляющая компания N 2".
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 09 апреля 2012 года по делу N А75-10240/2011 отменить, принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с открытого акционерного общества "Управляющая компания N 2" в пользу индивидуального предпринимателя Дольникова Александра Леонидовича 2 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.В.ВЕРЕВКИН
Судьи
А.Н.ГЛУХИХ
Л.И.ЕНИКЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.06.2012 ПО ДЕЛУ N А75-10240/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июня 2012 г. по делу N А75-10240/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 июня 2012 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веревкина А.В.,
судей Глухих А.Н., Еникеевой Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кундос Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3814/2012) индивидуального предпринимателя Дольникова Александра Леонидовича на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 09 апреля 2012 года по делу N А75-10240/2011 (судья Ильин С.В.), принятое по иску открытого акционерного общества "Управляющая компания N 2" (ОГРН 1098603000209; ИНН 8603161210; место нахождения: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Мира, д. 36) к индивидуальному предпринимателю Дольникову Александру Леонидовичу (ОГРНИП 306860322600033; ИНН 860306473727; адрес места жительства: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Дружбы Народов, д. 20, кв. 208) о взыскании 200 355 руб. 96 коп.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы,
установил:
открытое акционерное общество "Управляющая компания N 2" (далее - ОАО "Управляющая компания N 2", истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к индивидуальному предпринимателю Дольникову Александру Леонидовичу (далее - ИП Дольников А.Л., предприниматель, ответчик) о взыскании 200 355 руб. 96 коп., в том числе, 98 761 руб. 28 коп. - задолженность за фактически оказанные услуги за 2009 год, 101 594 руб. 68 коп. - за 2010 год.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 09 апреля 2012 года по делу N А75-10240/2011 исковые требования удовлетворены. С ИП Дольникова А.Л. в пользу ОАО "Управляющая компания N 2" взыскана сумма основного долга с 01.01.2009 по 31.12.2010 в размере 200 355 руб. 96 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 007 руб. 12 коп. Этим же решением ОАО "Управляющая компания N 2" из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в размере 2 000 руб.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, ИП Дольников А.Л. в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на то, что судом первой инстанции сделан неверный вывод о принадлежности ответчику на праве пользования нежилого помещения N 1010, поскольку договор аренды указанного объекта не был зарегистрирован в установленном законе порядке, в связи с чем является незаключенным; полагает, что договоры с управляющей компанией ничтожны, поскольку в них не указан состав общего имущества, а также перечень услуг. Кроме того, указывает на неполучение определения суда первой инстанции об отложении судебного разбирательства, а также на невозможность ознакомиться с материалами дела. Считает, что производство по настоящему делу подлежало прекращению, поскольку истец ни разу не явился в суд первой инстанции.
Представители сторон, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. На основании статей 156, 266 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Администрации города Нижневартовска на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности серии 72 НК N 901575 от 10.10.2008 на праве собственности принадлежит нежилое помещение N 1010, общей площадью 143,2 кв. м, находящееся на первом этаже девятиэтажного жилого дома расположенного по адресу: г. Нижневартовск, ул. Интернациональная, д. 26 (том 1 л. 45).
24.09.2007 между Администрацией города Нижневартовска (арендодатель) и ИП Дольниковым А.Л. (арендатор) подписан договор аренды указанного нежилого помещения N 289П-2007, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает для использования под магазин нежилое помещение N 1010, общей площадью 143,2 кв. м, находящееся на первом этаже девятиэтажного жилого дома расположенного по адресу: г. Нижневартовск, ул. Интернациональная, д. 26 (том 1 л. 46 - 49).
Срок аренды определяется с 24 сентября 2007 года до 24 сентября 2012 года (пункт 1.2 договора N 289П-2007 от 24.09.2007).
В силу пункта 2.2.12 договора N 289П-2007 от 24.09.2007 арендатор обязан в течение 10 дней со дня заключения настоящего договора заключить договоры на пользование электроэнергией, тепловой энергией, водоснабжением, техническое, санитарное и эксплуатационное обслуживание, сбор и вывоз мусора, а также договор управления многоквартирным жилым домом и содержания общего имущества многоквартирного жилого дома, в котором расположено арендуемое помещение и предоставить копии договоров арендодателю. Обязанность по оплате за пользование электроэнергией тепловой энергией, водоснабжением, за санитарное обслуживание, сбор и вывоз мусора возлагается на арендатора.
Решением N 1 от 11.09.2005 общего собрания собственников жилых и нежилых помещений жилого многоквартирного дома N 26 по адресу: г. Нижневартовск, ул. Интернациональная был избран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей компанией. Собрание собственников многоквартирного дома уполномочило управляющую компанию разработать проект договора управления с условиями (состав общего имущества многоквартирного дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества; порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления), одинаковыми для всех собственников, сроком на пять лет, а в качестве управляющей организации избрано - муниципальное унитарное предприятие "Производственный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" (том 1 л. 84 - 87).
На основании постановления Главы города Нижневартовска N 1606 от 12.11.2008 муниципальное унитарное предприятие "Производственный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" преобразовано в ОАО "Управляющая компания N 2", что подтверждается также приказом N 36-01/2529 от 14.11.2008 об утверждении передаточного акта, уставом истца (том 2 л. 74, 76, 79 - 97).
ОАО "Управляющая компания N 2" (управляющая организация) направило в адрес ИП Дольникова А.Л. (арендатор) договоры управления многоквартирным домом N 213/53 от 01.02.2009 и N 213/169 от 01.01.2010, предметом которых является обеспечение оказания услуг и выполнение работ за плату управляющей организацией по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в жилом многоквартирном доме, организации предоставления услуг по вывозу и утилизации мусора в объеме 11,7 куб. м в месяц арендатору нежилого помещения N 1010 общей площадью 143,2 кв. м в доме, используемом под магазин "Буратино", в доме, расположенном по адресу: г. Нижневартовск, ул. Интернациональная, д. 26 (том 1 л. 9 - 11, 23 - 25).
Непосредственное оказание услуг по договору выполняется подрядными организациями, действующими на основании договоров с управляющей организацией, со всеми вытекающими из этого обстоятельствами по правам и обязанностям перед арендатором.
Согласно пунктам 1.2 договоров N 213/53 от 01.02.2009 и N 213/169 от 01.01.2010 доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в данном доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и составляет 0,77%.
В пункте 1.5 договора N 213/53 от 01.02.2009 установлен срок действия договора: с 01.01.2009 до 31.12.2009.
В пункте 1.5 договора N 213/169 от 01.01.2010 установлен срок действия договора: с 01.01.2010 до 31.12.2010.
Пунктами 4.1 договоров N 213/53 от 01.02.2009 и N 213/169 от 01.01.2010 предусмотрено, что плата за содержание и ремонт помещений для арендатора нежилого помещения включает в себя: плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома; плату за содержание и ремонт лифтов; плату за вывоз и утилизацию мусора.
На основании пунктов 4.6 договора N 213/53 от 01.02.2009, N 213/169 от 01.01.2010 и расчетов к договорам управления многоквартирным домом (том 1 л. 12, 26), за период с 01.01.2009 по 31.12.2009 ориентировочная сумма договора составила 98 761 руб. 28 коп., за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 - 101 594 руб. 68 коп.
ИП Дольниковым А.Л. договоры N 213/53 от 01.02.2009 и N 213/169 от 01.01.2010 управления многоквартирным домом не подписаны.
Как указывает истец, в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате услуг оказанных по договору N 213/53 от 01.02.2009, у предпринимателя образовалась задолженность в сумме 98 761 руб. 28 коп., по договору N 213/169 от 01.01.2010 - 101 594 руб. 68 коп.
ОАО "Управляющая компания N 2" в адрес ИП Дольникова А.Л. направлена претензия N 4903 от 17.11.2011 с просьбой погасить имеющийся долг в размере 200 355 руб. 96 коп. (том 2 л. 114).
Поскольку претензия истца оставлена предпринимателем без исполнения, ОАО "Управляющая компания N 2" обратилось в суд с настоящим иском.
Удовлетворение исковых требований послужило причиной подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующие обстоятельства.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и хранению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
На основании положений раздела VIII ЖК РФ и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 491 от 13.08.2006, собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
Исходя из части 5 статьи 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.
Согласно части 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
В соответствии с частью 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
По смыслу статьи 210 и части 2 статьи 616 ГК РФ собственник может возложить на другое лицо на основании договора с ним несение бремени содержания принадлежащего ему имущества. Но возникшее на основании соответствующего договора обязательство будет связывать только стороны данного обязательства, а именно собственника и лицо, на которое собственником возложена обязанность нести бремя содержания принадлежащего собственнику имущества.
Из приведенных правовых норм следует, что неисполнение арендатором возложенной на него собственником и арендодателем обязанности нести бремя содержания арендованного имущества приводит к возникновению у собственника имущества права требования к арендатору исполнить это обязательство, но не освобождает собственника от обязанности, предусмотренной статьей 249 ГК РФ.
Непосредственно на арендатора недвижимого имущества в силу положений статей 161, 162 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.
Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пунктов 2.2.12 договоров аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника-арендодателя и арендатора. Оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, у суда первой инстанции не имелось.
Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10 по делу N А55-11329/2009.
При таких обстоятельствах, требования истца-управляющей организации о взыскании с предпринимателя-арендатора задолженности по договорам управления многоквартирным домом N 213/53 от 01.02.2009 и N 213/169 от 01.01.2010 в общем размере 200 355 руб. 96 коп. удовлетворению не подлежали.
Неправильное применение норм материального права в силу пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ является основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 09 апреля 2012 года по делу N А75-10240/2011 подлежит отмене, апелляционная жалоба ИП Дольникова А.Л. - удовлетворению.
Документы, приложенные к апелляционной жалобе и имеющиеся в материалах дела, возвращаются подателю жалобы.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2 000 руб. в связи с удовлетворением апелляционной жалобы относятся на ОАО "Управляющая компания N 2".
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 09 апреля 2012 года по делу N А75-10240/2011 отменить, принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с открытого акционерного общества "Управляющая компания N 2" в пользу индивидуального предпринимателя Дольникова Александра Леонидовича 2 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.В.ВЕРЕВКИН
Судьи
А.Н.ГЛУХИХ
Л.И.ЕНИКЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)