Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 мая 2012 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Миронычевой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Государственного унитарного предприятия Республики Марий Эл "Управление капитального строительства Правительства Республики Марий Эл", г. Йошкар-Ола, открытого акционерного общества "Специализированное жилищно-эксплуатационное управление", г. Йошкар-Ола, на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 07.02.2012 N А38-5171/2011, принятое судьей Хабибрахмановой А.Н.,
по иску открытого акционерного общества "Специализированное жилищно-эксплуатационное управление", г. Йошкар-Ола,
к Государственному унитарному предприятию Республики Марий Эл "Управление капитального строительства Правительства Республики Марий Эл", г. Йошкар-Ола,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Хазанова Татьяна Филипповна, г. Йошкар-Ола,
о взыскании неосновательного обогащения,
при участии представителей: от заявителя жалобы (истца) - Ермакова Д.А. по доверенности от 10.01.2012 (сроком до 31.12.2012); от заявителя жалобы (ответчика), третьего лица - не явились, извещены (уведомления N 21220, 21221, 21218),
Открытое акционерное общество "Специализированное жилищно-эксплуатационное управление" (далее - ОАО "СЖЭУ") обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Государственному унитарному предприятию Республики Марий Эл "Управление капитального строительства Правительства Республики Марий Эл" (далее - ГУП "УКС Правительства РМЭ", предприятие) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 177 132 рублей 24 копеек.
Исковые требования основаны на положениях статей 210, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 153, 155 Жилищного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик, являясь застройщиком жилого дома по адресу: город Йошкар-Ола, бульвар Чавайна, 31, не произвел оплаты расходов, связанных с содержанием общего имущества многоквартирного дома, за период с 01.10.2009 до момента передачи физическим лицам квартир N 9, 13, 17, 28, 37, 41, 45 по актам приема-передачи от 17.08.2010, 06.10.2010, 14.12.2010, 29.12.2010, 30.12.2010, 17.01.2011, 24.01.2011.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Хазанова Татьяна Филипповна.
Решением от 07.02.2012 Арбитражный суд Республики Марий Эл взыскал с Государственного унитарного предприятия Республики Марий Эл "Управление капитального строительства Правительства Республики Марий Эл" в пользу ОАО "Специализированное жилищно-эксплуатационное управление" неосновательное обогащение в сумме 120 933 рублей 99 копеек. В остальной части иска отказал.
Не согласившись с принятым по делу решением, ОАО "Специализированное жилищно-эксплуатационное управление" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в части отказа во взыскании с государственного унитарного предприятия Республики Марий Эл "Управление капитального строительства Правительства Республики Марий Эл" расходов на содержание жилого помещения отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильным применением норм материального права, неприменением закона, подлежащего применению.
Заявитель апелляционной жалобы не согласен с выводами суда о том, что истцом не доказан статус управляющей компании многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: город Йошкар-Ола, бульвар Чавайна, 31, а также факт оказания ответчику услуг по содержанию жилого помещения в сумме 56 198 рублей 25 копеек.
По мнению заявителя, судом не учтено, что после введения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на жилые помещения истец фактически приступил к исполнению обязательств по управлению многоквартирным домом. То обстоятельство, что с ответчиком не был заключен договор управления многоквартирным домом, не является основанием для его освобождения от несения обязательства по оплате услуг по содержанию общего имущества дома.
Возражая против апелляционной жалобы ответчика, истец отмечает, что во владение и пользование участника долевого строительства объект переходит только после подписания передаточного акта или иного документа о передаче.
Представитель заявителя ОАО "СЖЭУ" в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддерживает в полном объеме, решение в обжалуемой части считает незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Не согласившись с принятым по делу решением, ГУП "УКС Правительства РМЭ" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в связи с неправильным применением норм материального права.
Заявитель апелляционной жалобы считает, что судом первой инстанции неправомерно применен пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, к отношениям, возникшим до вступления в законную силу изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации (04.06.2011).
Также указывает, что в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в перечень целей, в соответствии с которыми застройщик обязан использовать денежные средства дольщика, не входят затраты на оплату жилищно-коммунальных услуг. Закон не содержит в себе положений, предусматривающих обязанность застройщика по оплате жилищно-коммунальных услуг после ввода дома в эксплуатацию, в связи с чем к правоотношениям сторон не подлежат применению положения статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Полагает, что объект долевого строительства изначально принадлежит участникам долевого строительства с определенными ограничениями, следовательно, участник долевого строительства вправе распоряжаться имуществом до подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, соответственно владеть им.
Ответчик и третье лицо, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.
Ответчик отзыв на апелляционную жалобу истца не представил.
ГУП "УКС Правительства РМЭ" ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие полномочного представителя.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика и третьего лица по имеющимся в нем материалам.
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 10 час. 30 мин. 25.04.2012 (протокол судебного заседания от 18 апреля - 25 апреля 2012 года).
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.04.2008 между ГУП "УКС Правительства РМЭ" (заказчиком) и ПК "Медведевская ПМК" (генеральным подрядчиком) заключен договор строительного подряда на строительство жилого дома со встроенно-пристроенными блоками обслуживания по ул. К. Маркса-Чернышевского в г. Йошкар-Оле (адрес строительный) (т. 2 л. д. 39 - 42).
ГУП "УКС Правительства РМЭ" и обществом с ограниченной ответственностью "ДельтаСтрой" (дольщиком) подписаны договоры участия в долевом строительстве от 06.02.2009, 17.02.2009 и 24.02.2009.
Договоры зарегистрированы в порядке, установленном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (т. 1 л. д. 130 - 149, т. 2 л. д. 1 - 8).
Впоследствии ООО "ДельтаСтрой" уступило права на семь спорных квартир в многоквартирном доме Хазановой Татьяне Филипповне по договорам уступки от 03.04.2009 по согласованию с заказчиком.
В период с 02.08.2009 по 07.12.2010 Хазанова Т.Ф. заключила договоры уступки права требования спорных квартир гражданам Храпову Е.Н., Видякиной О.А., Бондаревой Е.А., Мочаловой М.С., Ворончихинову Г.В., Сайранову В.А. и Малкову А.Е. (т. 1 л. д. 70 - 83).
Акты приема-передачи квартир заказчиком указанным физическим лицам были подписаны в следующие сроки: квартира N 9 - 29.12.2010, квартира N 13 - 17.01.2011, квартира N 17 - 30.12.2010, квартира N 28 - 17.08.2010, квартира N 37 - 24.01.2011, квартира N 41 - 14.12.2010, квартира N 45 - 06.10.2010.
Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома со встроенно-пристроенными блоками обслуживания, расположенного по адресу: г. Йошкар-Ола, бул. Чавайна дом 31, выдано предприятию как заказчику 11.08.2009 (т. 1 л. д. 56).
Решением от 05.06.2009 общего собрания лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в многоквартирном жилом доме, ОАО "СЖЭУ" избрано управляющей организацией (т. 1 л. д. 20 - 22).
К исполнению обязанностей по управлению жилым домом истец приступил с 01.10.2009.
Предметом настоящего спора является взыскание неосновательного обогащения в сумме 177 132 рублей 24 копеек за период с 01.10.2009 до момента передачи застройщиком спорных квартир физическим лицам по актам приема-передачи от 17.08.2010, 06.10.2010, 14.12.2010, 29.12.2010, 30.12.2010, 17.01.2011, 24.01.2011, возникшего в связи с неоплатой ответчиком расходов, связанных с содержанием общего имущества многоквартирного дома.
Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из данной нормы следует, что содержанием обязательства из неосновательного обогащения являются право потерпевшего требовать возврата неосновательного обогащения от обогатившегося и обязанность последнего возвратить неосновательно полученное (сбереженное) потерпевшему.
При этом в силу пункта 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В рассматриваемом случае требования истца основаны на том, что ответчик как застройщик обязан нести расходы на содержание общего имущества до момента передачи квартир физическим лицам.
В соответствии с частью 1 и 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу части 1 статьи 12 названного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно статье 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по оплате за коммунальные услуги несут собственники жилых помещений, а также лица, использующие жилые помещения по договору найма, аренды или на других законных основаниях.
Таким образом, в силу названных норм права, а также статей 209, 210 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что ГУП "УКС Правительства РМЭ" обязано возместить понесенные истцом расходы на содержание общего имущества по спорным квартирам, поскольку предприятие как застройщик должно было нести соответствующие затраты до момента передачи квартир физическим лицам.
Как следует из материалов дела, истец заключил договоры со специализированными организациями: 05.10.2009, 30.11.2009, 01.01.2011 с ООО "Региональная компания по реализации газа по Республике Марий Эл" - для обеспечения работы автономных крышных котельных и поставки газа (т. 1 л. д. 110 - 113, т. 2 96 - 113); 15.09.2009, 22.12.2010 с ООО "Стройтерм" - на обслуживание и эксплуатацию крышных котельных (т. 1 л. д. 114 - 115, т. 2 л. д. 118 - 120); 11.01.2010 с ООО "Инжтехцентр" на техническое обслуживание лифтов (т. 1 л. д. 116 - 118); 01.01.2009 с ОАО "Мариэнергосбыт" (т. 2 л. д. 114 - 117).
Общество оплатило стоимость потребленной спорными квартирами тепловой энергии в сумме 99 552 рублей 74 копеек, электрической энергии (в местах общего пользования) - 170 рублей 08 копеек, услуг обслуживания лифта в размере 21 211 рублей 17 копеек, что подтверждается платежными поручениями о перечислении денежных средств ресурсоснабжающим организациям (т. 2 л. д. 55 - 66).
Судом первой инстанции проверен и признан верным расчет задолженности по каждой квартире, представленный истцом в виде выписок из лицевого счета с учетом уменьшения расходов на отопление на 790 рублей 92 копейки, а также на оплату электрической энергии на 76 рублей 16 копеек (т. 1 л. д. 13 - 19, т. 2 л. д. 81 - 82, 124).
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные истцом документы, суд пришел к выводу о том, ГУП "УКС Правительства РМЭ" не оплатило коммунальные расходы (тепловую энергию, электрическую энергию, обслуживание лифта) в общей сумме 120 933 рублей 99 копеек в период с 01.10.2009 до момента передачи семи квартир дольщикам и правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании неосновательного обогащения в указанной сумме.
Отклоняя исковые требования в остальной части, суд первой инстанции исходил из того, что в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил надлежащих доказательств, подтверждающих факт оказания услуг на содержание жилья в сумме 56 198 рублей 25 копеек.
При этом признал ошибочной позицию истца, основанную на положениях жилищного законодательства, поскольку в заявленный период ОАО "СЖЭУ" не имело статуса управляющей компании.
Данные выводы суда являются верными.
Из содержания статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что непосредственно собственники помещений в жилом доме выбирают способ управления.
Материалы дела свидетельствуют, что по состоянию на 05.06.2009 (дату проведения собрания об избрании ОАО "СЖЭУ" управляющей организацией) строительство многоквартирного жилого дома не было завершено, поэтому на тот момент не могло быть и собственников помещений в нем.
На собрании участвовали лица, которым предполагалось в будущем передать право собственности на помещения в доме, что следует из содержания протокола общего собрания N 1 от 05.06.2009 и списков участников собрания (т. 1 л. д. 126 - 129).
На дату проведения собрания эти лица являлись участниками долевого строительства многоквартирного жилого дома и фактически не каждый из них стал собственником помещения в многоквартирном доме, поскольку после 05.06.2009 совершались сделки по передаче прав требований помещений. Поэтому участвовавшие на общем собрании лица неверно названы "будущими собственниками".
В силу пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В спорные периоды истцом не заключался договор управления с собственниками помещений в многоквартирном доме.
Оценив в совокупности изложенные обстоятельства, проверив доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика неосновательного обогащения в сумме 120 933 рублей 99 копеек.
11.08.2009 многоквартирный жилой дом N 31 по указанному адресу был введен в эксплуатацию. С этой даты объект перешел под контроль заказчика строительства, ГУП "УКС Правительства РМЭ".
Суд в соответствии с положениями статей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, 8, 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" удовлетворил иск в части, указав, что участник долевого строительства (инвестор) фактически владеет и пользуется построенным (созданным) объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта (то есть фактически осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации), именно с этого момента у него как у законного владельца наряду с правом пользования помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества, в связи с чем посчитал ответчика обязанным по возмещению истцу расходов по оплате коммунальных услуг.
При этом ссылка суда на пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса (введенным в действие Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"), предусматривающим, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, не привела к принятию неправильного судебного акта.
Иная оценка обстоятельств спора заявителями апелляционных жалоб не свидетельствует о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.
Оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Марий Эл от 07.02.2012 и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 07.02.2012 N А38-5171/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы Государственного унитарного предприятия Республики Марий Эл "Управление капитального строительства Правительства Республики Марий Эл" (ОГРН 10212000773098), г. Йошкар-Ола, и открытого акционерного общества "Специализированное жилищно-эксплуатационное управление" (ОГРН 1111215004922), г. Йошкар-Ола, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
О.А.БОЛЬШАКОВА
Судьи
Л.В.БУХТОЯРОВА
Е.Н.НАУМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.05.2012 ПО ДЕЛУ N А38-5171/2011
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 мая 2012 г. по делу N А38-5171/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 мая 2012 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Миронычевой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Государственного унитарного предприятия Республики Марий Эл "Управление капитального строительства Правительства Республики Марий Эл", г. Йошкар-Ола, открытого акционерного общества "Специализированное жилищно-эксплуатационное управление", г. Йошкар-Ола, на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 07.02.2012 N А38-5171/2011, принятое судьей Хабибрахмановой А.Н.,
по иску открытого акционерного общества "Специализированное жилищно-эксплуатационное управление", г. Йошкар-Ола,
к Государственному унитарному предприятию Республики Марий Эл "Управление капитального строительства Правительства Республики Марий Эл", г. Йошкар-Ола,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Хазанова Татьяна Филипповна, г. Йошкар-Ола,
о взыскании неосновательного обогащения,
при участии представителей: от заявителя жалобы (истца) - Ермакова Д.А. по доверенности от 10.01.2012 (сроком до 31.12.2012); от заявителя жалобы (ответчика), третьего лица - не явились, извещены (уведомления N 21220, 21221, 21218),
установил:
Открытое акционерное общество "Специализированное жилищно-эксплуатационное управление" (далее - ОАО "СЖЭУ") обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Государственному унитарному предприятию Республики Марий Эл "Управление капитального строительства Правительства Республики Марий Эл" (далее - ГУП "УКС Правительства РМЭ", предприятие) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 177 132 рублей 24 копеек.
Исковые требования основаны на положениях статей 210, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 153, 155 Жилищного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик, являясь застройщиком жилого дома по адресу: город Йошкар-Ола, бульвар Чавайна, 31, не произвел оплаты расходов, связанных с содержанием общего имущества многоквартирного дома, за период с 01.10.2009 до момента передачи физическим лицам квартир N 9, 13, 17, 28, 37, 41, 45 по актам приема-передачи от 17.08.2010, 06.10.2010, 14.12.2010, 29.12.2010, 30.12.2010, 17.01.2011, 24.01.2011.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Хазанова Татьяна Филипповна.
Решением от 07.02.2012 Арбитражный суд Республики Марий Эл взыскал с Государственного унитарного предприятия Республики Марий Эл "Управление капитального строительства Правительства Республики Марий Эл" в пользу ОАО "Специализированное жилищно-эксплуатационное управление" неосновательное обогащение в сумме 120 933 рублей 99 копеек. В остальной части иска отказал.
Не согласившись с принятым по делу решением, ОАО "Специализированное жилищно-эксплуатационное управление" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в части отказа во взыскании с государственного унитарного предприятия Республики Марий Эл "Управление капитального строительства Правительства Республики Марий Эл" расходов на содержание жилого помещения отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильным применением норм материального права, неприменением закона, подлежащего применению.
Заявитель апелляционной жалобы не согласен с выводами суда о том, что истцом не доказан статус управляющей компании многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: город Йошкар-Ола, бульвар Чавайна, 31, а также факт оказания ответчику услуг по содержанию жилого помещения в сумме 56 198 рублей 25 копеек.
По мнению заявителя, судом не учтено, что после введения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на жилые помещения истец фактически приступил к исполнению обязательств по управлению многоквартирным домом. То обстоятельство, что с ответчиком не был заключен договор управления многоквартирным домом, не является основанием для его освобождения от несения обязательства по оплате услуг по содержанию общего имущества дома.
Возражая против апелляционной жалобы ответчика, истец отмечает, что во владение и пользование участника долевого строительства объект переходит только после подписания передаточного акта или иного документа о передаче.
Представитель заявителя ОАО "СЖЭУ" в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддерживает в полном объеме, решение в обжалуемой части считает незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Не согласившись с принятым по делу решением, ГУП "УКС Правительства РМЭ" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в связи с неправильным применением норм материального права.
Заявитель апелляционной жалобы считает, что судом первой инстанции неправомерно применен пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, к отношениям, возникшим до вступления в законную силу изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации (04.06.2011).
Также указывает, что в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в перечень целей, в соответствии с которыми застройщик обязан использовать денежные средства дольщика, не входят затраты на оплату жилищно-коммунальных услуг. Закон не содержит в себе положений, предусматривающих обязанность застройщика по оплате жилищно-коммунальных услуг после ввода дома в эксплуатацию, в связи с чем к правоотношениям сторон не подлежат применению положения статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Полагает, что объект долевого строительства изначально принадлежит участникам долевого строительства с определенными ограничениями, следовательно, участник долевого строительства вправе распоряжаться имуществом до подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, соответственно владеть им.
Ответчик и третье лицо, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.
Ответчик отзыв на апелляционную жалобу истца не представил.
ГУП "УКС Правительства РМЭ" ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие полномочного представителя.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика и третьего лица по имеющимся в нем материалам.
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 10 час. 30 мин. 25.04.2012 (протокол судебного заседания от 18 апреля - 25 апреля 2012 года).
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.04.2008 между ГУП "УКС Правительства РМЭ" (заказчиком) и ПК "Медведевская ПМК" (генеральным подрядчиком) заключен договор строительного подряда на строительство жилого дома со встроенно-пристроенными блоками обслуживания по ул. К. Маркса-Чернышевского в г. Йошкар-Оле (адрес строительный) (т. 2 л. д. 39 - 42).
ГУП "УКС Правительства РМЭ" и обществом с ограниченной ответственностью "ДельтаСтрой" (дольщиком) подписаны договоры участия в долевом строительстве от 06.02.2009, 17.02.2009 и 24.02.2009.
Договоры зарегистрированы в порядке, установленном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (т. 1 л. д. 130 - 149, т. 2 л. д. 1 - 8).
Впоследствии ООО "ДельтаСтрой" уступило права на семь спорных квартир в многоквартирном доме Хазановой Татьяне Филипповне по договорам уступки от 03.04.2009 по согласованию с заказчиком.
В период с 02.08.2009 по 07.12.2010 Хазанова Т.Ф. заключила договоры уступки права требования спорных квартир гражданам Храпову Е.Н., Видякиной О.А., Бондаревой Е.А., Мочаловой М.С., Ворончихинову Г.В., Сайранову В.А. и Малкову А.Е. (т. 1 л. д. 70 - 83).
Акты приема-передачи квартир заказчиком указанным физическим лицам были подписаны в следующие сроки: квартира N 9 - 29.12.2010, квартира N 13 - 17.01.2011, квартира N 17 - 30.12.2010, квартира N 28 - 17.08.2010, квартира N 37 - 24.01.2011, квартира N 41 - 14.12.2010, квартира N 45 - 06.10.2010.
Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома со встроенно-пристроенными блоками обслуживания, расположенного по адресу: г. Йошкар-Ола, бул. Чавайна дом 31, выдано предприятию как заказчику 11.08.2009 (т. 1 л. д. 56).
Решением от 05.06.2009 общего собрания лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в многоквартирном жилом доме, ОАО "СЖЭУ" избрано управляющей организацией (т. 1 л. д. 20 - 22).
К исполнению обязанностей по управлению жилым домом истец приступил с 01.10.2009.
Предметом настоящего спора является взыскание неосновательного обогащения в сумме 177 132 рублей 24 копеек за период с 01.10.2009 до момента передачи застройщиком спорных квартир физическим лицам по актам приема-передачи от 17.08.2010, 06.10.2010, 14.12.2010, 29.12.2010, 30.12.2010, 17.01.2011, 24.01.2011, возникшего в связи с неоплатой ответчиком расходов, связанных с содержанием общего имущества многоквартирного дома.
Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из данной нормы следует, что содержанием обязательства из неосновательного обогащения являются право потерпевшего требовать возврата неосновательного обогащения от обогатившегося и обязанность последнего возвратить неосновательно полученное (сбереженное) потерпевшему.
При этом в силу пункта 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В рассматриваемом случае требования истца основаны на том, что ответчик как застройщик обязан нести расходы на содержание общего имущества до момента передачи квартир физическим лицам.
В соответствии с частью 1 и 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу части 1 статьи 12 названного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно статье 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по оплате за коммунальные услуги несут собственники жилых помещений, а также лица, использующие жилые помещения по договору найма, аренды или на других законных основаниях.
Таким образом, в силу названных норм права, а также статей 209, 210 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что ГУП "УКС Правительства РМЭ" обязано возместить понесенные истцом расходы на содержание общего имущества по спорным квартирам, поскольку предприятие как застройщик должно было нести соответствующие затраты до момента передачи квартир физическим лицам.
Как следует из материалов дела, истец заключил договоры со специализированными организациями: 05.10.2009, 30.11.2009, 01.01.2011 с ООО "Региональная компания по реализации газа по Республике Марий Эл" - для обеспечения работы автономных крышных котельных и поставки газа (т. 1 л. д. 110 - 113, т. 2 96 - 113); 15.09.2009, 22.12.2010 с ООО "Стройтерм" - на обслуживание и эксплуатацию крышных котельных (т. 1 л. д. 114 - 115, т. 2 л. д. 118 - 120); 11.01.2010 с ООО "Инжтехцентр" на техническое обслуживание лифтов (т. 1 л. д. 116 - 118); 01.01.2009 с ОАО "Мариэнергосбыт" (т. 2 л. д. 114 - 117).
Общество оплатило стоимость потребленной спорными квартирами тепловой энергии в сумме 99 552 рублей 74 копеек, электрической энергии (в местах общего пользования) - 170 рублей 08 копеек, услуг обслуживания лифта в размере 21 211 рублей 17 копеек, что подтверждается платежными поручениями о перечислении денежных средств ресурсоснабжающим организациям (т. 2 л. д. 55 - 66).
Судом первой инстанции проверен и признан верным расчет задолженности по каждой квартире, представленный истцом в виде выписок из лицевого счета с учетом уменьшения расходов на отопление на 790 рублей 92 копейки, а также на оплату электрической энергии на 76 рублей 16 копеек (т. 1 л. д. 13 - 19, т. 2 л. д. 81 - 82, 124).
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные истцом документы, суд пришел к выводу о том, ГУП "УКС Правительства РМЭ" не оплатило коммунальные расходы (тепловую энергию, электрическую энергию, обслуживание лифта) в общей сумме 120 933 рублей 99 копеек в период с 01.10.2009 до момента передачи семи квартир дольщикам и правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании неосновательного обогащения в указанной сумме.
Отклоняя исковые требования в остальной части, суд первой инстанции исходил из того, что в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил надлежащих доказательств, подтверждающих факт оказания услуг на содержание жилья в сумме 56 198 рублей 25 копеек.
При этом признал ошибочной позицию истца, основанную на положениях жилищного законодательства, поскольку в заявленный период ОАО "СЖЭУ" не имело статуса управляющей компании.
Данные выводы суда являются верными.
Из содержания статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что непосредственно собственники помещений в жилом доме выбирают способ управления.
Материалы дела свидетельствуют, что по состоянию на 05.06.2009 (дату проведения собрания об избрании ОАО "СЖЭУ" управляющей организацией) строительство многоквартирного жилого дома не было завершено, поэтому на тот момент не могло быть и собственников помещений в нем.
На собрании участвовали лица, которым предполагалось в будущем передать право собственности на помещения в доме, что следует из содержания протокола общего собрания N 1 от 05.06.2009 и списков участников собрания (т. 1 л. д. 126 - 129).
На дату проведения собрания эти лица являлись участниками долевого строительства многоквартирного жилого дома и фактически не каждый из них стал собственником помещения в многоквартирном доме, поскольку после 05.06.2009 совершались сделки по передаче прав требований помещений. Поэтому участвовавшие на общем собрании лица неверно названы "будущими собственниками".
В силу пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В спорные периоды истцом не заключался договор управления с собственниками помещений в многоквартирном доме.
Оценив в совокупности изложенные обстоятельства, проверив доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика неосновательного обогащения в сумме 120 933 рублей 99 копеек.
11.08.2009 многоквартирный жилой дом N 31 по указанному адресу был введен в эксплуатацию. С этой даты объект перешел под контроль заказчика строительства, ГУП "УКС Правительства РМЭ".
Суд в соответствии с положениями статей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, 8, 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" удовлетворил иск в части, указав, что участник долевого строительства (инвестор) фактически владеет и пользуется построенным (созданным) объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта (то есть фактически осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации), именно с этого момента у него как у законного владельца наряду с правом пользования помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества, в связи с чем посчитал ответчика обязанным по возмещению истцу расходов по оплате коммунальных услуг.
При этом ссылка суда на пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса (введенным в действие Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"), предусматривающим, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, не привела к принятию неправильного судебного акта.
Иная оценка обстоятельств спора заявителями апелляционных жалоб не свидетельствует о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.
Оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Марий Эл от 07.02.2012 и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 07.02.2012 N А38-5171/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы Государственного унитарного предприятия Республики Марий Эл "Управление капитального строительства Правительства Республики Марий Эл" (ОГРН 10212000773098), г. Йошкар-Ола, и открытого акционерного общества "Специализированное жилищно-эксплуатационное управление" (ОГРН 1111215004922), г. Йошкар-Ола, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
О.А.БОЛЬШАКОВА
Судьи
Л.В.БУХТОЯРОВА
Е.Н.НАУМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)