Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Алексеева Г.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Рогачева И.А.
судей Нюхтилиной А.В. и Вологдиной Т.И.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании 16 ноября 2010 года кассационную жалобу Я. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 17 сентября 2010 года по делу N 2-370/10 по иску Я. к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и закрытому акционерному обществу "С." о признании недействительными распоряжения об условиях приватизации, торгов по продаже нежилого помещения, договора купли-продажи и применении последствий его недействительности.
Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения представителя истицы Ш., поддержавшего жалобу, представителя КУГИ Санкт-Петербурга В. и представителя ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" М., полагавших, что оснований к отмене обжалуемого решения не имеется, судебная коллегия
Я. на основании договора купли-продажи от 30.09.1999 г., принадлежит <...> доли в праве собственности на квартиру <...>.
29.01.2009 г. Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга было издано распоряжение N 116-рз об условиях приватизации объекта нежилого фонда, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга, - нежилого помещения 2-Н общей площадью 357,0 кв. м (<...>), расположенного в том же доме, с определением способа приватизации - продажа на аукционе (л.д. 85).
Согласно протоколу подведения итогов открытого аукциона от 12.03.2009 г. его победителем признано ЗАО "С." (л.д. 71 - 73).
По итогам аукциона 16.03.2009 г. между ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", осуществляющим функции продавца, и ЗАО "С." был заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения по цене 8.100.000 рублей (л.д. 30 - 31), на основании которого за последним 22.05.2009 г. было зарегистрировано право собственности на этот объект недвижимости (л.д. 27).
В апреле 2009 г. Я. обратилась в суд и, уточнив исковые требования в ходе судебного разбирательства, просила признать распоряжение КУГИ Санкт-Петербурга N 116-рз от 29.01.2009 г. недействительным, а проведенные на его основании торги по продаже нежилого помещения 2-Н незаконными, указывая на то, что в его состав включены помещения N 21, 22, 23, которые являются общим имуществом собственников многоквартирного дома, поскольку в них расположено инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания других помещений дома. В связи с этим истица также просила признать недействительным заключенный по результатам торгов договор купли-продажи нежилого помещения от 16.03.2009 г. и применить последствия его недействительности в виде аннулирования государственной регистрации права собственности ЗАО "С." на спорное нежилое помещение, возвращения этого помещения в собственность Санкт-Петербурга и возвращения ЗАО "С." уплаченных им по договору денежных сумм.
Решением Приморского районного суда от 17.09.2010 г. в удовлетворении требований Я. отказано.
В кассационной жалобе истица просит отменить указанное решение, считая его необоснованным и не соответствующим нормам материального права, и вынести новое об удовлетворении иска в полном объеме.
Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителей ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и ЗАО "С." (процессуальное положение которого в мотивировочной части решения ошибочно отражено как третьего лица) и представителя третьего лица - Комитета финансов Санкт-Петербурга, извещавшихся о времени и месте заседания суда кассационной инстанции (справочный лист дела), о причине неявки своих представителей не сообщивших.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене обжалуемого решения.
В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Приведенная норма уточнена в части 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Исходя из этих положений закона размещение в том или ином помещении многоквартирного дома какого-либо оборудования, предназначенного для обслуживания других помещений, само по себе не является основанием для отнесения такого помещения к общему имуществу дома, если помещение в целом не имеет соответствующего назначения.
Разрешая спор, суд установил, что спорное нежилое помещение было отнесено к объектам государственной собственности Санкт-Петербурга на основании пункта 1 Приложения 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Запись о регистрации государственной собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение 2-Н, расположенное в доме <...>, сформированное как самостоятельный объект недвижимости общей площадью 357,0 кв. м, которому был присвоен кадастровый номер <...> была внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 207).
Из имеющегося в материалах дела сообщения проектно-инвентаризационного бюро Приморского района (филиала Санкт-Петербургского ГУП "ГУИОН") на запрос суда следует, что на дату первичной инвентаризации 1957 г. в подвале указанного дома были учтены помещения б/н1 (использование "спецподвал"), б/н2 (использование не определено), б/н3 (использование "спецподвал"), б/н4 (использование "дровяные сараи"). В 1997 г. в результате выполненных работ по перепланировке, ранее учтенные помещения б/н1, б/н2, б/н3 и часть помещения б/н4 объединены в одно помещение с использованием "торговое", которому присвоен номер 2-Н. Выполненная в 1997 г. перепланировка утверждена актом межведомственной комиссии N 946 от 22.12.2006 г. приемки в эксплуатацию помещения 2-Н, которому был присвоен кадастровый номер 78:34:4141Г:0:6:2. По данным обследования, проведенного филиалом в марте 2009 г., части помещения 2-Н: 21, 22, 23, были необоснованно обозначены в технической документации как "водомерные узлы". При обследовании указанных частей помещения выявлено, что в них водомерные счетчики отсутствуют и они являются частями необорудованного подвала, в которых расположены разводящие трубопроводы (водопровод, канализация, отопление) с отключающими задвижками/вентилями. Указанное инженерное оборудование относится к инженерным коммуникациям, проходящим через помещение 2-Н, что не влияет на его статус, поскольку не исключает возможности самостоятельного использования помещения для любых, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома, целей (л.д. 94 - 95).
Данный ответ опровергает ранее представленную истицей справку ПИБ Приморского района от 06.08.2009 г. о том, что части помещения 2-Н: 21, 22, 23, являются водомерными узлами (л.д. 33).
По заключению проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы не все помещение 2-Н, а только его части под номерами 21, 22, 23 общей площадью 6,2 кв. м являются техническим подвалом, поскольку в них имеются действующие инженерные коммуникации с запорной арматурой, обслуживающие более одного помещения в доме. На остальной площади помещения 2-Н инженерные сети проходят транзитом, т.е. отводы к оборудованию предназначены для обслуживания только данного конкретного помещения и, соответственно, перекрывающая и регулирующая арматура имеет целью перекрыть (отрегулировать) подачу носителя (воды, тепла и т.д.) лишь в отдельное помещение (л.д. 154 - 162).
Вместе с тем данное заключение не давало достаточных оснований для вывода о статусе спорного помещения, а подлежало оценке в совокупности с другими доказательствами, включая приведенные выше разъяснения ПИБ Приморского района.
Наличие признаков технического подвала у отдельных помещений, включенных в состав нежилого помещения 2-Н, не позволяет признать это помещение в целом предназначенным для обслуживания других помещений дома и отнести его к общему имуществу многоквартирного дома.
При этом существование в части помещения транзитных инженерных коммуникаций, снабженных запорной арматурой, влечет лишь обязанность собственника или иного владельца такого помещения обеспечить доступ к нему для соответствующего обслуживания, однако не препятствует самостоятельному использованию помещения для целей, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома.
Кроме того, в рамках настоящего дела истица не заявляла требований об оспаривании правомерности формирования нежилого помещения 2-Н как самостоятельного объекта недвижимости общей площадью 357,0 кв. м и регистрации права собственности на это нежилое помещение за Санкт-Петербургом.
Из материалов дела также видно, что в распоряжении N 116-рз от 29.01.2009 г. об условиях приватизации спорного объекта нежилого фонда были определены обременения (ограничения), подлежащие включению в информационное сообщение и в договор купли-продажи: обязанность победителя аукциона обеспечивать эксплуатирующим организациям беспрепятственный доступ к инженерному оборудованию, находящемуся на объекте, для выполнения необходимых ремонтных работ, работ по ликвидации аварий либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля (л.д. 85).
Соответствующие условия были включены в пункт 4.1.3 договора купли-продажи, заключенного с ЗАО "С." (л.д. 31).
При таком положении суд пришел к обоснованному выводу о том, что продажа нежилого помещения 2-Н с торгов не нарушает права Я. как собственника <...> и участника долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Исходя из изложенного, а также учитывая, что КУГИ Санкт-Петербурга и ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" при издании оспариваемого распоряжения об условиях приватизации объекта нежилого фонда, проведении торгов и заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения действовали в рамках своих полномочий и в соответствии с законодательством о приватизации объектов нежилого фонда, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Я. требований.
Таким образом, вынесенное по делу решение следует признать обоснованным и соответствующим закону, оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 17 сентября 2010 года по настоящему делу оставить без изменения, кассационную жалобу Я. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.11.2010 N 33-15443/2010
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 ноября 2010 г. N 33-15443/2010
Судья: Алексеева Г.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Рогачева И.А.
судей Нюхтилиной А.В. и Вологдиной Т.И.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании 16 ноября 2010 года кассационную жалобу Я. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 17 сентября 2010 года по делу N 2-370/10 по иску Я. к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и закрытому акционерному обществу "С." о признании недействительными распоряжения об условиях приватизации, торгов по продаже нежилого помещения, договора купли-продажи и применении последствий его недействительности.
Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения представителя истицы Ш., поддержавшего жалобу, представителя КУГИ Санкт-Петербурга В. и представителя ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" М., полагавших, что оснований к отмене обжалуемого решения не имеется, судебная коллегия
установила:
Я. на основании договора купли-продажи от 30.09.1999 г., принадлежит <...> доли в праве собственности на квартиру <...>.
29.01.2009 г. Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга было издано распоряжение N 116-рз об условиях приватизации объекта нежилого фонда, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга, - нежилого помещения 2-Н общей площадью 357,0 кв. м (<...>), расположенного в том же доме, с определением способа приватизации - продажа на аукционе (л.д. 85).
Согласно протоколу подведения итогов открытого аукциона от 12.03.2009 г. его победителем признано ЗАО "С." (л.д. 71 - 73).
По итогам аукциона 16.03.2009 г. между ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", осуществляющим функции продавца, и ЗАО "С." был заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения по цене 8.100.000 рублей (л.д. 30 - 31), на основании которого за последним 22.05.2009 г. было зарегистрировано право собственности на этот объект недвижимости (л.д. 27).
В апреле 2009 г. Я. обратилась в суд и, уточнив исковые требования в ходе судебного разбирательства, просила признать распоряжение КУГИ Санкт-Петербурга N 116-рз от 29.01.2009 г. недействительным, а проведенные на его основании торги по продаже нежилого помещения 2-Н незаконными, указывая на то, что в его состав включены помещения N 21, 22, 23, которые являются общим имуществом собственников многоквартирного дома, поскольку в них расположено инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания других помещений дома. В связи с этим истица также просила признать недействительным заключенный по результатам торгов договор купли-продажи нежилого помещения от 16.03.2009 г. и применить последствия его недействительности в виде аннулирования государственной регистрации права собственности ЗАО "С." на спорное нежилое помещение, возвращения этого помещения в собственность Санкт-Петербурга и возвращения ЗАО "С." уплаченных им по договору денежных сумм.
Решением Приморского районного суда от 17.09.2010 г. в удовлетворении требований Я. отказано.
В кассационной жалобе истица просит отменить указанное решение, считая его необоснованным и не соответствующим нормам материального права, и вынести новое об удовлетворении иска в полном объеме.
Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителей ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и ЗАО "С." (процессуальное положение которого в мотивировочной части решения ошибочно отражено как третьего лица) и представителя третьего лица - Комитета финансов Санкт-Петербурга, извещавшихся о времени и месте заседания суда кассационной инстанции (справочный лист дела), о причине неявки своих представителей не сообщивших.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене обжалуемого решения.
В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Приведенная норма уточнена в части 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Исходя из этих положений закона размещение в том или ином помещении многоквартирного дома какого-либо оборудования, предназначенного для обслуживания других помещений, само по себе не является основанием для отнесения такого помещения к общему имуществу дома, если помещение в целом не имеет соответствующего назначения.
Разрешая спор, суд установил, что спорное нежилое помещение было отнесено к объектам государственной собственности Санкт-Петербурга на основании пункта 1 Приложения 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Запись о регистрации государственной собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение 2-Н, расположенное в доме <...>, сформированное как самостоятельный объект недвижимости общей площадью 357,0 кв. м, которому был присвоен кадастровый номер <...> была внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 207).
Из имеющегося в материалах дела сообщения проектно-инвентаризационного бюро Приморского района (филиала Санкт-Петербургского ГУП "ГУИОН") на запрос суда следует, что на дату первичной инвентаризации 1957 г. в подвале указанного дома были учтены помещения б/н1 (использование "спецподвал"), б/н2 (использование не определено), б/н3 (использование "спецподвал"), б/н4 (использование "дровяные сараи"). В 1997 г. в результате выполненных работ по перепланировке, ранее учтенные помещения б/н1, б/н2, б/н3 и часть помещения б/н4 объединены в одно помещение с использованием "торговое", которому присвоен номер 2-Н. Выполненная в 1997 г. перепланировка утверждена актом межведомственной комиссии N 946 от 22.12.2006 г. приемки в эксплуатацию помещения 2-Н, которому был присвоен кадастровый номер 78:34:4141Г:0:6:2. По данным обследования, проведенного филиалом в марте 2009 г., части помещения 2-Н: 21, 22, 23, были необоснованно обозначены в технической документации как "водомерные узлы". При обследовании указанных частей помещения выявлено, что в них водомерные счетчики отсутствуют и они являются частями необорудованного подвала, в которых расположены разводящие трубопроводы (водопровод, канализация, отопление) с отключающими задвижками/вентилями. Указанное инженерное оборудование относится к инженерным коммуникациям, проходящим через помещение 2-Н, что не влияет на его статус, поскольку не исключает возможности самостоятельного использования помещения для любых, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома, целей (л.д. 94 - 95).
Данный ответ опровергает ранее представленную истицей справку ПИБ Приморского района от 06.08.2009 г. о том, что части помещения 2-Н: 21, 22, 23, являются водомерными узлами (л.д. 33).
По заключению проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы не все помещение 2-Н, а только его части под номерами 21, 22, 23 общей площадью 6,2 кв. м являются техническим подвалом, поскольку в них имеются действующие инженерные коммуникации с запорной арматурой, обслуживающие более одного помещения в доме. На остальной площади помещения 2-Н инженерные сети проходят транзитом, т.е. отводы к оборудованию предназначены для обслуживания только данного конкретного помещения и, соответственно, перекрывающая и регулирующая арматура имеет целью перекрыть (отрегулировать) подачу носителя (воды, тепла и т.д.) лишь в отдельное помещение (л.д. 154 - 162).
Вместе с тем данное заключение не давало достаточных оснований для вывода о статусе спорного помещения, а подлежало оценке в совокупности с другими доказательствами, включая приведенные выше разъяснения ПИБ Приморского района.
Наличие признаков технического подвала у отдельных помещений, включенных в состав нежилого помещения 2-Н, не позволяет признать это помещение в целом предназначенным для обслуживания других помещений дома и отнести его к общему имуществу многоквартирного дома.
При этом существование в части помещения транзитных инженерных коммуникаций, снабженных запорной арматурой, влечет лишь обязанность собственника или иного владельца такого помещения обеспечить доступ к нему для соответствующего обслуживания, однако не препятствует самостоятельному использованию помещения для целей, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома.
Кроме того, в рамках настоящего дела истица не заявляла требований об оспаривании правомерности формирования нежилого помещения 2-Н как самостоятельного объекта недвижимости общей площадью 357,0 кв. м и регистрации права собственности на это нежилое помещение за Санкт-Петербургом.
Из материалов дела также видно, что в распоряжении N 116-рз от 29.01.2009 г. об условиях приватизации спорного объекта нежилого фонда были определены обременения (ограничения), подлежащие включению в информационное сообщение и в договор купли-продажи: обязанность победителя аукциона обеспечивать эксплуатирующим организациям беспрепятственный доступ к инженерному оборудованию, находящемуся на объекте, для выполнения необходимых ремонтных работ, работ по ликвидации аварий либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля (л.д. 85).
Соответствующие условия были включены в пункт 4.1.3 договора купли-продажи, заключенного с ЗАО "С." (л.д. 31).
При таком положении суд пришел к обоснованному выводу о том, что продажа нежилого помещения 2-Н с торгов не нарушает права Я. как собственника <...> и участника долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Исходя из изложенного, а также учитывая, что КУГИ Санкт-Петербурга и ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" при издании оспариваемого распоряжения об условиях приватизации объекта нежилого фонда, проведении торгов и заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения действовали в рамках своих полномочий и в соответствии с законодательством о приватизации объектов нежилого фонда, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Я. требований.
Таким образом, вынесенное по делу решение следует признать обоснованным и соответствующим закону, оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 17 сентября 2010 года по настоящему делу оставить без изменения, кассационную жалобу Я. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)