Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 марта 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Галова В.В.,
судей Ломидзе О.Г., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,
при участии:
от истца: председатель Михайлюк Валентин Иванович - паспорт, представитель Садчикова Елена Валерьевна - доверенность от 12.01.2010 N 11,
от ответчика: председатель Орлов Лев Александрович - паспорт,
представитель Орлова Светлана Александровна - доверенность от 29.03.2010 года,
представитель Силкина Лолита Валерьевна - доверенность от 09.06.2009,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива "Комбайностроитель"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 17 апреля 2009 г. по делу N А53-7452/2008,
принятое судьей Атроховой Т.И.,
по иску Товарищества собственников жилья "Сельмаш 48/3"
к ответчику Жилищно-строительному кооперативу "Комбайностроитель"
при участии третьих лиц: Муниципального унитарного предприятия технической инвентаризации и оценки объектов недвижимого имущества г. Ростова-на-Дону,
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,
о признании недействительным зарегистрированного права собственности,
установил:
Товарищество собственников жилья "Сельмаш 48/3" (далее - Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Жилищно-строительному кооперативу "Комбайностроитель" (далее - Кооператив)
- о признании недействительным права собственности на нежилое помещение, комнаты N 1, 1а, 1б, 2, 2а, 2б, 2г, 2д-3, 4, общей площадью 88,5 кв. м, расположенного в подвале 5-этажного здания по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ленина, 48/3, литер А, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.06.2006 г., условный номер 61-61-01/366/2005-059, запись регистрации N 61-61-01/2006-64;
- о признании недействительным права собственности на жилой дом N 48/3 по ул. Ленина в г. Ростове-на-Дону, зарегистрированного регистрационным удостоверением N 674/8 от 06.11.1991 г. Ростовского городского бюро технической инвентаризации (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 4 л.д. 4)).
Исковые требования мотивированы тем, что жильцы дома объединились в товарищество собственников жилья, зарегистрированное 13.02.2007 г., однако за Кооперативом зарегистрировано право собственности на общее имущество многоквартирного дома, что препятствует управлению общим имуществом в интересах всех собственников помещений в многоквартирном доме.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Муниципальное унитарное предприятие технической инвентаризации и оценки объектов недвижимого имущества г. Ростова-на-Дону (далее - МУПТИ и ОН), Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области. В период рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции изменено наименование Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Росреестр).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01 августа 2008 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 декабря 2008 года решение суда первой инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение. Отменяя судебный акт, суд кассационной инстанции указал: необходимо установить, кто является собственником помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме, с учетом доводов истца о полной выплате жильцами дома паевых взносов (п. 2 ст. 51 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, п. 4 ст. 218 ГК РФ). Истцу также предложено уточнить исковые требования.
При новом рассмотрении Товарищество уточнило исковые требования.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17 апреля 2009 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. Решение мотивировано тем, что все жильцы многоквартирного дома, выплатили паевые взносы, все квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве собственности жильцам дома; спорные объекты относятся к общему имуществу многоквартирного дома в связи с чем регистрация права собственности Кооператива на данные помещения нарушает право общей собственности собственников помещений многоквартирного дома.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Кооператив обжаловал его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:
- - суд не исследовал, относятся ли спорные помещения к общему имуществу многоквартирного дома; спорное нежилое помещение не относится к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку в нем отсутствуют коммуникации, обслуживающие весь жилой дом, и данные помещения не являются подвалом;
- - спорные помещения построены на средства кооператива и отремонтированы на средства жильцов соседнего дома (т. 4 л.д. 22 - 24);
- - суд нарушил нормы процессуального права, не истребовав технические паспорта на весь подвал, не способствовал составлению нового технического паспорта;
- - 14.04.2009 года истец представил в суд письменные уточнения исковых требований, однако ответчику не было предоставлено время для анализа и представления письменных возражений.
В отзыве на апелляционную жалобу Товарищество просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель Кооператива изложил доводы апелляционной жалобы, представитель Товарищества - доводы отзыва на апелляционную жалобу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, решением от 17.04.1991 N 383 Исполнительный комитет Ростовского-на-Дону городского Совета народных депутатов разрешил городскому бюро технической инвентаризации произвести регистрацию квартир и выдачу регистрационных удостоверений в домах ЖСК гражданам, являющимся ответственными квартиросъемщиками-членами ЖСК (т. 1 л.д. 67).
На основании указанного решения жилищно-строительному кооперативу "Комбайностроитель" выдано регистрационное удостоверение от 06.11.1991 N 674/8 о праве собственности на жилой дом N 48/3 по ул. Ленина (т. 1 л.д. 68).
Решением Исполкома Ростовского-на-Дону городского Совета народных депутатов от 02.10.1991 N 911 предписано зарегистрировать за юридическими лицами право собственности на строения согласно приложению. В приложении за номером 8 указан дом по адресу: Ленина, 48/3, права ЖСК "Комбайностроитель" на который подтверждены актом отвода земельного участка от 19.08.1963 N 2913, справкой о балансовой стоимости от 28.06.1991 N 370 (т. 2 л.д. 24 - 25).
Статья 5 ЖК РСФСР допускала возможность существования жилых домов, принадлежащим на праве собственности жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов). Следовательно, регистрация права собственности жилищно-строительного кооператива на жилой дом не противоречила нормам действовавшего законодательства.
В соответствии со ст. 118 ЖК РСФСР лицу, принятому в члены жилищно-строительного кооператива, по решению общего собрания членов кооператива, утвержденному исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи, суммой его паевого взноса и предельным размером жилой площади, предусматриваемым Примерным уставом жилищно-строительного кооператива.
При этом, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного кооперативов, садово-огороднического товарищества или другого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, дачу, садовый дом, гараж, иное помещение или строение, предоставленное ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество; гражданин, который по договору с собственником или в качестве его наследника приобрел в собственность эти строения или помещения, принимается в члены соответствующего кооператива по заявлению этого гражданина (п. 2 ст. 13 Закона РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 "О собственности в РСФСР", аналогичная норма содержалась в п. 2 ст. 51 "Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик" (утв. ВС СССР 31.05.1991 N 2211-1)).
Таким образом, указано не только основание перехода права собственности на жилое помещение к члену кооператива, но и определена форма управления домом: собственники жилых помещений продолжают нести расходы на содержание дома в качестве членов жилищно-строительных кооперативов.
В материалы дела предоставлены регистрационные удостоверения, выданные членам Кооператива, полностью выплатившим свой паевой взнос (т. 3 л.д. 47 - 73), а также выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 97 - 114). Кооператив не отрицает, что в спорном доме Кооперативу в настоящее время не принадлежит ни одно из жилых помещений.
Стороны также признают, что до образования Товарищества управление многоквартирным домом осуществлялось Кооперативом.
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В связи с чем с 01 января 1995 года (с даты введения в действие части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) к отношениям собственников помещений многоквартирного дома о владении, пользовании и распоряжении общими помещениями дома, несущими конструкциями дома, механическим, электрическим, санитарно-техническим и иным оборудованием за пределами или внутри квартиры, обслуживающим более одной квартиры, применяются нормы об общей долевой собственности.
При этом согласно положениям ст. 15 и 16 ЖК РФ многоквартирный дом не является объектом гражданских или жилищных прав. Самостоятельными объектами гражданских прав в многоквартирном доме могут быть только квартиры и нежилые помещения, не являющиеся вспомогательными.
При таких обстоятельствах, поскольку все члены Кооператива, проживающие в многоквартирном доме по ул. Ленина, 48/3, выплатили паевые взносы и стали собственниками квартир в многоквартирном доме, а также учитывая положения ст. 15 и 16 ЖК РФ, оснований для регистрации права Кооператива на весь многоквартирный дом не имеется, поскольку иное создает противоречие в правах на один и тот же объект: квартиру как часть многоквартирного дома и квартиру как самостоятельный объект права.
С учетом изложенного, исковые требования Товарищества о признании недействительным, т.е. не существующим, отсутствующим, права Кооператива на многоквартирный дом подлежат удовлетворению.
На основании решения Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 12.04.2006 по заявлению Кооператива к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Ростовской области о незаконном отказе в государственной регистрации права собственности (т. 1 л.д. 145), 16 июня 2006 года произведена государственная регистрация права собственности Кооператива на спорные нежилые помещения: комнаты N 1, 1а, 1б, 2, 2а, 2б, 2г, 2д-3, 4, общей площадью 88,5 кв. м, расположенные в подвале 5-этажного многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ленина, 48/3, литер А, (свидетельство о государственной регистрации права собственности 61 АГ N 726415 - т. 1 л.д. 148).
30 марта 2005 года 45 жильцов многоквартирного дома подали коллективное заявление о выходе из состава Кооператива (т. 1 л.д. 73).
02 декабря 2006 года на общем собрании собственников квартир многоквартирного дома по ул. Ленина, 48/3, принято решение о создании товарищества, за которое проголосовало 38 человек (протокол от 02.12.2006 N 1 - т. 1 л.д. 43 - 48).
12 февраля 2007 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации Товарищества (т. 1 л.д. 8).
15 мая 2008 года Товарищество обратилось в суд с настоящим иском о признании недействительным права Кооператива на указанные нежилые подвальные помещения.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
На основании определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 августа 2009 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза (т. 5 л.д. 73 - 77).
Согласно заключению эксперта от 25.11.2009 N 5106/10-3 во всех спорных помещениях, за исключением помещения N 4, расположены инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома.
Так, в помещениях 1, 2а, 2б проложены трубы отопления, которые имеют вертикальные стояки в помещения вышерасположенных этажей, а на отводных трубах в помещениях N 1 и 2б имеется запорная арматура для возможности отключения на ремонт отдельных участков сети. Отводной трубопровод проходит через помещения 2в и 2г и далее в помещения вышерасположенного этажа.
Через помещения N 1б, 2д-3, 2г, 2в, 2б проложен канализационный трубопровод с выпуском внутренней бытовой канализации надземных этажей дома через наружную стену помещения в канализационный колодец с передней стороны жилого дома, при этом в канализационном трубопроводе установлены ревизия и прочистка.
Эксперт пришел к выводу о необходимости обеспечения доступа в спорные помещения для отключения участков сети отопления, возможности устранения засоров на канализационном трубопроводе, проведения осмотров трубопроводов, периодичность которых установлена ВСН 58-88(р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения" (т. 5 л.д. 112).
В исследовательской части заключения эксперт также указал: в исследуемых подвальных помещениях жилого дома имеются трубопроводы, предназначенные для обеспечения эксплуатационных возможностей как подвальной части здания, так и его надземных этажей, и в соответствии со СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" помещения N 1, 1а, 1б, 2, 2а, 2б, 2г, 2д-3 относятся к помещениям технического этажа (технического подполья).
Данные выводы эксперта подтверждены описанием, содержащимся в исследовательской части заключения, фотографиями, приложенными к заключению. Эксперт обладает необходимой квалификацией для проведения исследований подобного рода. Стороны доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не предоставили. В связи с чем, оснований сомневаться в достоверности результатов экспертизы у суда апелляционной инстанции не имеется.
С учетом изложенного, поскольку помещения N 1, 1а, 1б, 2, 2а, 2б, 2г, 2д-3 не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (в силу расположенных в них коммуникаций) - суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что указанные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома.
Согласно выводам эксперта, в помещении N 4 не имеется коммуникаций и оборудования, предназначенных для обеспечения эксплуатационных возможностей жилого дома, данное помещение является подвальным помещением жилого дома.
Однако суд апелляционной инстанции учитывает, что помещение N 4, площадью 2,2 кв. м образовано путем ограждения части лестничной площадки на подвальном этаже, является подсобным помещением (что прямо указано в техническом паспорте - т. 4 л.д. 10 - 11) и, в силу своей конфигурации, площади и места расположения, предназначено исключительно для использования во вспомогательных целях с помещениями N 1, 1а, 1б, 2, 2а, 2б, 2г, 2д-3, т.е. является принадлежностью к ним.
При таких обстоятельствах, в соответствии с положениями ст. 36 ЖК РФ и 135 ГК РФ все спорные помещения следует отнести к общему имуществу многоквартирного дома.
Поскольку спорное имущество относится к общему имуществу многоквартирного дома, то решения о владении, пользовании и распоряжении общим имуществом должны приниматься в соответствии с положениями главы 6 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Государственная регистрация права собственности Кооператива на спорные помещения препятствует собственникам помещений многоквартирного дома принимать решения о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом на общем собрании, как то предусмотрено ч. 4 ст. 36, ст. 44 ЖК РФ.
Оценивая испрашиваемый Товариществом способ защиты, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что истец обратился с надлежащим иском.
Как следует из представленных документов и пояснений сторон, до образования Товарищества (12 февраля 2007 года) управление многоквартирным домом осуществлялось Кооперативом.
В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
02 декабря 2006 года на общем собрании собственников квартир многоквартирного дома по ул. Ленина, 48/3, принято решение о создании товарищества, за которое проголосовало 38 человек (протокол от 02.12.2006 N 1 - т. 1 л.д. 43 - 48).
Таким образом, принято решение об изменении способа управления многоквартирным домом. Указанное решение общего собрания было предметом судебной проверки. Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 14 ноября 2007 года (т. 1 л.д. 59 - 60), оставленным без изменения определением Ростовского областного суда от 14 января 2008 года (т. 1 л.д. 54 - 58), отказано в иске жильцам многоквартирного дома Дмитриевой М.И. и Шамовой Э.А. к Товариществу о признании незаконным решения общего собрания об образовании ТСЖ. При рассмотрении данного дела участвовал и Кооператив.
В силу ч. 3 ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Соответственно арбитражный суд не вправе переоценивать выводы суда общей юрисдикции по данному вопросу.
Таким образом, настоящий иск предъявлен в рамках спора об изменении способа управления многоквартирным домом.
При этом в Жилищном кодексе Российской Федерации отсутствуют нормы, регулирующие порядок переоформления права жилищно-строительного кооператива на право общей собственности собственников помещений многоквартирного дома. Положения ст. 122 ЖК РФ о преобразовании кооператива в товарищество собственников жилья в данном случае не применимы, поскольку в состав Кооператива входят собственники помещений двух многоквартирных домов; для целей принятия решения об изменении способа управления многоквартирным домом необходимо большинство голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений в одном многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ) при кворуме в 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ); в то время как для принятия решения о преобразовании жилищно-строительного кооператива необходимо положительное решение более половины членов кооператива, присутствующих на общем собрании членов кооператива, если большее количество голосов не предусмотрено уставом кооператива (ст. 117 ЖК РФ). В том случае, когда в состав членов жилищно-строительного кооператива входят собственники помещений нескольких многоквартирных домов, положения ст. 117, 122 ЖК РФ не могут толковаться как ограничивающие право собственников помещений одного дома выбрать иной способ управления своим многоквартирным домом. Иное толкование необоснованно создает неравные условия реализации права собственности в одинаковой ситуации, а также противоречит ст. 30 Конституции Российской Федерации с учетом толкования, данного в Постановлении Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 N 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска".
При таких обстоятельствах в порядке аналогии закона применимы положения ч. 10 ст. 162 ЖК РФ: управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
По требованию Товарищества Кооператив не обратился в Росреестр с заявлением о регистрации права общей долевой собственности, с заявлением о погашении своего права собственности, в связи с чем Товарищество обратилось с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции учитывает, что спорные помещения арендованы у Кооператива двумя юридическими лицами: ООО "Громада" и ООО "Профессионал". При этом Кооператив имеет доступ в спорные помещения, обладает ключами, что следует из пояснений бухгалтера Орловой Светланы Александровны (протокол судебного заседания от 29 марта 2010 года), т.е. владеет спорным имуществом в интересах своих членов. До образования Товарищества Кооператив владел спорным имуществом в интересах всех собственников помещений многоквартирного дома. Председатель Кооператива признает, что управление подвалами должно осуществляться в интересах собственников помещений многоквартирного дома, однако считает, что данной деятельностью должен заниматься Кооператив, а не Товарищество, поэтому Кооператив не передает ключи от спорных помещений. При таких обстоятельствах собственники помещений многоквартирного дома по ул. Ленина, 48/3, интересы которого и представляет Товарищество в силу закона (п. 6 и 8 ст. 138, ст. 137 ЖК РФ), не утратили владение спорным имуществом; нарушение прав собственников помещений проявляется лишь в наличии легитимации Кооператива в качестве собственника спорных помещений (государственной регистрации права собственности Кооператива). Следовательно, обращаясь с требованием о признании недействительным (несуществующим, отсутствующим) права Кооператива на спорные помещения, Товарищество обратилось с негаторным иском, требуя устранить государственную регистрацию как препятствие в выборе способа управления общим имуществом многоквартирного дома.
Оценивая наличие у Товарищества права на предъявление соответствующего иска, суд апелляционной инстанции отмечает, что настоящий спор возник в связи с отказом прежней организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, передать общее имущество новой организации - Товариществу, т.е. спор возник в связи со сменной способа управления многоквартирным домом. Следовательно, в силу положений ч. 1 - 3 ст. 161, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ Товарищество обладает полномочиями на предъявление настоящего иска на основании решения о создании Товарищества, т.е. решения о выборе способа управления многоквартирным домом. Кроме того, Товариществом предоставлен протокол от 29.03.2010 N 1, согласно которому собственники помещений многоквартирного дома 78,92% голосов от общего количества голосов собственников многоквартирного дома приняли решение об одобрении действий Товарищества по подаче настоящего иска и подтверждении полномочий Товарищества.
При таких обстоятельствах исковые требования Товарищества о признании недействительным (несуществующим) права Кооператива на спорные помещения подлежат удовлетворению.
Суд первой инстанции правильно удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Доводы Кооператива о том, что спорные подвальные помещения возводились за счет средств собственников помещений двух домов, входящих в состав членов Кооператива: как многоквартирного дома по ул. Ленина 48/3, так и многоквартирного дома по ул. Ленина, 48/2, отклоняются судом апелляционной инстанции в виду следующего. Указанные выше нормы гражданского и жилищного законодательства (п. 2 ст. 13 Закона РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 "О собственности в РСФСР", п. 2 ст. 51 "Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик" (утв. ВС СССР 31.05.1991 N 2211-1), п. 1 ст. 290 ГК РФ ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) не ставят возникновение общей долевой собственности собственников помещений одного многоквартирного дома в зависимость от того, за счет каких средств жилищный кооператив возводил многоквартирный дом. Собственники каждого из многоквартирных домов обладают правом общей долевой собственности на имущество, перечисленное в ст. 36 ЖК РФ и предназначенное для обслуживания более одного помещения в соответствующем доме.
То обстоятельство, что в доме по ул. Ленина, 48/2, отсутствуют подвальные помещения, не имеет правового значения для настоящего спора, поскольку спорные подвальные помещения, в любом случае в силу технических причин, не являются частью многоквартирного дома по ул. Ленина, 48/2, и не относятся к имуществу названного дома.
Вопрос о возмещении стоимости неотделимых улучшений может быть разрешен в рамках отдельного дела и не влияет на решение об отнесении спорного имущества к общему имуществу многоквартирного дома по ул. Ленина, 48/3.
С учетом изложенного, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Выводы суда первой инстанции основаны на относимых и допустимых доказательствах, нарушений, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не допущено; оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
В соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ судебные расходы по проведению судебной экспертизы в размере 20 061 рубля, а также по оплате государственной пошлины по заявлению о принятии обеспечительных мер в размере 1000 рублей возлагаются на проигравшую сторону - Кооператив.
6 939 рублей, не израсходованных на проведение экспертизы, подлежат возврату Товариществу с депозитного счета апелляционного суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 17 апреля 2009 года по делу N А53-7452/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с Жилищно-строительного кооператива "Комбайностроитель" (ОГРН 1026103739595) в пользу Товарищества собственников жилья "Сельмаш 48/3" (ОГРН 1076100000371) 21 061 (двадцать одну тысячу шестьдесят один) рубль судебных расходов.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.03.2010 N 15АП-3427/2009 ПО ДЕЛУ N А53-7452/2008
Разделы:Управление многоквартирным домом; ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 марта 2010 г. N 15АП-3427/2009
Дело N А53-7452/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 марта 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Галова В.В.,
судей Ломидзе О.Г., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,
при участии:
от истца: председатель Михайлюк Валентин Иванович - паспорт, представитель Садчикова Елена Валерьевна - доверенность от 12.01.2010 N 11,
от ответчика: председатель Орлов Лев Александрович - паспорт,
представитель Орлова Светлана Александровна - доверенность от 29.03.2010 года,
представитель Силкина Лолита Валерьевна - доверенность от 09.06.2009,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива "Комбайностроитель"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 17 апреля 2009 г. по делу N А53-7452/2008,
принятое судьей Атроховой Т.И.,
по иску Товарищества собственников жилья "Сельмаш 48/3"
к ответчику Жилищно-строительному кооперативу "Комбайностроитель"
при участии третьих лиц: Муниципального унитарного предприятия технической инвентаризации и оценки объектов недвижимого имущества г. Ростова-на-Дону,
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,
о признании недействительным зарегистрированного права собственности,
установил:
Товарищество собственников жилья "Сельмаш 48/3" (далее - Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Жилищно-строительному кооперативу "Комбайностроитель" (далее - Кооператив)
- о признании недействительным права собственности на нежилое помещение, комнаты N 1, 1а, 1б, 2, 2а, 2б, 2г, 2д-3, 4, общей площадью 88,5 кв. м, расположенного в подвале 5-этажного здания по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ленина, 48/3, литер А, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.06.2006 г., условный номер 61-61-01/366/2005-059, запись регистрации N 61-61-01/2006-64;
- о признании недействительным права собственности на жилой дом N 48/3 по ул. Ленина в г. Ростове-на-Дону, зарегистрированного регистрационным удостоверением N 674/8 от 06.11.1991 г. Ростовского городского бюро технической инвентаризации (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 4 л.д. 4)).
Исковые требования мотивированы тем, что жильцы дома объединились в товарищество собственников жилья, зарегистрированное 13.02.2007 г., однако за Кооперативом зарегистрировано право собственности на общее имущество многоквартирного дома, что препятствует управлению общим имуществом в интересах всех собственников помещений в многоквартирном доме.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Муниципальное унитарное предприятие технической инвентаризации и оценки объектов недвижимого имущества г. Ростова-на-Дону (далее - МУПТИ и ОН), Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области. В период рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции изменено наименование Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Росреестр).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01 августа 2008 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 декабря 2008 года решение суда первой инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение. Отменяя судебный акт, суд кассационной инстанции указал: необходимо установить, кто является собственником помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме, с учетом доводов истца о полной выплате жильцами дома паевых взносов (п. 2 ст. 51 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, п. 4 ст. 218 ГК РФ). Истцу также предложено уточнить исковые требования.
При новом рассмотрении Товарищество уточнило исковые требования.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17 апреля 2009 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. Решение мотивировано тем, что все жильцы многоквартирного дома, выплатили паевые взносы, все квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве собственности жильцам дома; спорные объекты относятся к общему имуществу многоквартирного дома в связи с чем регистрация права собственности Кооператива на данные помещения нарушает право общей собственности собственников помещений многоквартирного дома.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Кооператив обжаловал его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:
- - суд не исследовал, относятся ли спорные помещения к общему имуществу многоквартирного дома; спорное нежилое помещение не относится к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку в нем отсутствуют коммуникации, обслуживающие весь жилой дом, и данные помещения не являются подвалом;
- - спорные помещения построены на средства кооператива и отремонтированы на средства жильцов соседнего дома (т. 4 л.д. 22 - 24);
- - суд нарушил нормы процессуального права, не истребовав технические паспорта на весь подвал, не способствовал составлению нового технического паспорта;
- - 14.04.2009 года истец представил в суд письменные уточнения исковых требований, однако ответчику не было предоставлено время для анализа и представления письменных возражений.
В отзыве на апелляционную жалобу Товарищество просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель Кооператива изложил доводы апелляционной жалобы, представитель Товарищества - доводы отзыва на апелляционную жалобу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, решением от 17.04.1991 N 383 Исполнительный комитет Ростовского-на-Дону городского Совета народных депутатов разрешил городскому бюро технической инвентаризации произвести регистрацию квартир и выдачу регистрационных удостоверений в домах ЖСК гражданам, являющимся ответственными квартиросъемщиками-членами ЖСК (т. 1 л.д. 67).
На основании указанного решения жилищно-строительному кооперативу "Комбайностроитель" выдано регистрационное удостоверение от 06.11.1991 N 674/8 о праве собственности на жилой дом N 48/3 по ул. Ленина (т. 1 л.д. 68).
Решением Исполкома Ростовского-на-Дону городского Совета народных депутатов от 02.10.1991 N 911 предписано зарегистрировать за юридическими лицами право собственности на строения согласно приложению. В приложении за номером 8 указан дом по адресу: Ленина, 48/3, права ЖСК "Комбайностроитель" на который подтверждены актом отвода земельного участка от 19.08.1963 N 2913, справкой о балансовой стоимости от 28.06.1991 N 370 (т. 2 л.д. 24 - 25).
Статья 5 ЖК РСФСР допускала возможность существования жилых домов, принадлежащим на праве собственности жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов). Следовательно, регистрация права собственности жилищно-строительного кооператива на жилой дом не противоречила нормам действовавшего законодательства.
В соответствии со ст. 118 ЖК РСФСР лицу, принятому в члены жилищно-строительного кооператива, по решению общего собрания членов кооператива, утвержденному исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи, суммой его паевого взноса и предельным размером жилой площади, предусматриваемым Примерным уставом жилищно-строительного кооператива.
При этом, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного кооперативов, садово-огороднического товарищества или другого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, дачу, садовый дом, гараж, иное помещение или строение, предоставленное ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество; гражданин, который по договору с собственником или в качестве его наследника приобрел в собственность эти строения или помещения, принимается в члены соответствующего кооператива по заявлению этого гражданина (п. 2 ст. 13 Закона РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 "О собственности в РСФСР", аналогичная норма содержалась в п. 2 ст. 51 "Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик" (утв. ВС СССР 31.05.1991 N 2211-1)).
Таким образом, указано не только основание перехода права собственности на жилое помещение к члену кооператива, но и определена форма управления домом: собственники жилых помещений продолжают нести расходы на содержание дома в качестве членов жилищно-строительных кооперативов.
В материалы дела предоставлены регистрационные удостоверения, выданные членам Кооператива, полностью выплатившим свой паевой взнос (т. 3 л.д. 47 - 73), а также выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 97 - 114). Кооператив не отрицает, что в спорном доме Кооперативу в настоящее время не принадлежит ни одно из жилых помещений.
Стороны также признают, что до образования Товарищества управление многоквартирным домом осуществлялось Кооперативом.
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В связи с чем с 01 января 1995 года (с даты введения в действие части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) к отношениям собственников помещений многоквартирного дома о владении, пользовании и распоряжении общими помещениями дома, несущими конструкциями дома, механическим, электрическим, санитарно-техническим и иным оборудованием за пределами или внутри квартиры, обслуживающим более одной квартиры, применяются нормы об общей долевой собственности.
При этом согласно положениям ст. 15 и 16 ЖК РФ многоквартирный дом не является объектом гражданских или жилищных прав. Самостоятельными объектами гражданских прав в многоквартирном доме могут быть только квартиры и нежилые помещения, не являющиеся вспомогательными.
При таких обстоятельствах, поскольку все члены Кооператива, проживающие в многоквартирном доме по ул. Ленина, 48/3, выплатили паевые взносы и стали собственниками квартир в многоквартирном доме, а также учитывая положения ст. 15 и 16 ЖК РФ, оснований для регистрации права Кооператива на весь многоквартирный дом не имеется, поскольку иное создает противоречие в правах на один и тот же объект: квартиру как часть многоквартирного дома и квартиру как самостоятельный объект права.
С учетом изложенного, исковые требования Товарищества о признании недействительным, т.е. не существующим, отсутствующим, права Кооператива на многоквартирный дом подлежат удовлетворению.
На основании решения Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 12.04.2006 по заявлению Кооператива к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Ростовской области о незаконном отказе в государственной регистрации права собственности (т. 1 л.д. 145), 16 июня 2006 года произведена государственная регистрация права собственности Кооператива на спорные нежилые помещения: комнаты N 1, 1а, 1б, 2, 2а, 2б, 2г, 2д-3, 4, общей площадью 88,5 кв. м, расположенные в подвале 5-этажного многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ленина, 48/3, литер А, (свидетельство о государственной регистрации права собственности 61 АГ N 726415 - т. 1 л.д. 148).
30 марта 2005 года 45 жильцов многоквартирного дома подали коллективное заявление о выходе из состава Кооператива (т. 1 л.д. 73).
02 декабря 2006 года на общем собрании собственников квартир многоквартирного дома по ул. Ленина, 48/3, принято решение о создании товарищества, за которое проголосовало 38 человек (протокол от 02.12.2006 N 1 - т. 1 л.д. 43 - 48).
12 февраля 2007 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации Товарищества (т. 1 л.д. 8).
15 мая 2008 года Товарищество обратилось в суд с настоящим иском о признании недействительным права Кооператива на указанные нежилые подвальные помещения.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
На основании определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 августа 2009 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза (т. 5 л.д. 73 - 77).
Согласно заключению эксперта от 25.11.2009 N 5106/10-3 во всех спорных помещениях, за исключением помещения N 4, расположены инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома.
Так, в помещениях 1, 2а, 2б проложены трубы отопления, которые имеют вертикальные стояки в помещения вышерасположенных этажей, а на отводных трубах в помещениях N 1 и 2б имеется запорная арматура для возможности отключения на ремонт отдельных участков сети. Отводной трубопровод проходит через помещения 2в и 2г и далее в помещения вышерасположенного этажа.
Через помещения N 1б, 2д-3, 2г, 2в, 2б проложен канализационный трубопровод с выпуском внутренней бытовой канализации надземных этажей дома через наружную стену помещения в канализационный колодец с передней стороны жилого дома, при этом в канализационном трубопроводе установлены ревизия и прочистка.
Эксперт пришел к выводу о необходимости обеспечения доступа в спорные помещения для отключения участков сети отопления, возможности устранения засоров на канализационном трубопроводе, проведения осмотров трубопроводов, периодичность которых установлена ВСН 58-88(р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения" (т. 5 л.д. 112).
В исследовательской части заключения эксперт также указал: в исследуемых подвальных помещениях жилого дома имеются трубопроводы, предназначенные для обеспечения эксплуатационных возможностей как подвальной части здания, так и его надземных этажей, и в соответствии со СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" помещения N 1, 1а, 1б, 2, 2а, 2б, 2г, 2д-3 относятся к помещениям технического этажа (технического подполья).
Данные выводы эксперта подтверждены описанием, содержащимся в исследовательской части заключения, фотографиями, приложенными к заключению. Эксперт обладает необходимой квалификацией для проведения исследований подобного рода. Стороны доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не предоставили. В связи с чем, оснований сомневаться в достоверности результатов экспертизы у суда апелляционной инстанции не имеется.
С учетом изложенного, поскольку помещения N 1, 1а, 1б, 2, 2а, 2б, 2г, 2д-3 не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (в силу расположенных в них коммуникаций) - суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что указанные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома.
Согласно выводам эксперта, в помещении N 4 не имеется коммуникаций и оборудования, предназначенных для обеспечения эксплуатационных возможностей жилого дома, данное помещение является подвальным помещением жилого дома.
Однако суд апелляционной инстанции учитывает, что помещение N 4, площадью 2,2 кв. м образовано путем ограждения части лестничной площадки на подвальном этаже, является подсобным помещением (что прямо указано в техническом паспорте - т. 4 л.д. 10 - 11) и, в силу своей конфигурации, площади и места расположения, предназначено исключительно для использования во вспомогательных целях с помещениями N 1, 1а, 1б, 2, 2а, 2б, 2г, 2д-3, т.е. является принадлежностью к ним.
При таких обстоятельствах, в соответствии с положениями ст. 36 ЖК РФ и 135 ГК РФ все спорные помещения следует отнести к общему имуществу многоквартирного дома.
Поскольку спорное имущество относится к общему имуществу многоквартирного дома, то решения о владении, пользовании и распоряжении общим имуществом должны приниматься в соответствии с положениями главы 6 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Государственная регистрация права собственности Кооператива на спорные помещения препятствует собственникам помещений многоквартирного дома принимать решения о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом на общем собрании, как то предусмотрено ч. 4 ст. 36, ст. 44 ЖК РФ.
Оценивая испрашиваемый Товариществом способ защиты, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что истец обратился с надлежащим иском.
Как следует из представленных документов и пояснений сторон, до образования Товарищества (12 февраля 2007 года) управление многоквартирным домом осуществлялось Кооперативом.
В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
02 декабря 2006 года на общем собрании собственников квартир многоквартирного дома по ул. Ленина, 48/3, принято решение о создании товарищества, за которое проголосовало 38 человек (протокол от 02.12.2006 N 1 - т. 1 л.д. 43 - 48).
Таким образом, принято решение об изменении способа управления многоквартирным домом. Указанное решение общего собрания было предметом судебной проверки. Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 14 ноября 2007 года (т. 1 л.д. 59 - 60), оставленным без изменения определением Ростовского областного суда от 14 января 2008 года (т. 1 л.д. 54 - 58), отказано в иске жильцам многоквартирного дома Дмитриевой М.И. и Шамовой Э.А. к Товариществу о признании незаконным решения общего собрания об образовании ТСЖ. При рассмотрении данного дела участвовал и Кооператив.
В силу ч. 3 ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Соответственно арбитражный суд не вправе переоценивать выводы суда общей юрисдикции по данному вопросу.
Таким образом, настоящий иск предъявлен в рамках спора об изменении способа управления многоквартирным домом.
При этом в Жилищном кодексе Российской Федерации отсутствуют нормы, регулирующие порядок переоформления права жилищно-строительного кооператива на право общей собственности собственников помещений многоквартирного дома. Положения ст. 122 ЖК РФ о преобразовании кооператива в товарищество собственников жилья в данном случае не применимы, поскольку в состав Кооператива входят собственники помещений двух многоквартирных домов; для целей принятия решения об изменении способа управления многоквартирным домом необходимо большинство голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений в одном многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ) при кворуме в 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ); в то время как для принятия решения о преобразовании жилищно-строительного кооператива необходимо положительное решение более половины членов кооператива, присутствующих на общем собрании членов кооператива, если большее количество голосов не предусмотрено уставом кооператива (ст. 117 ЖК РФ). В том случае, когда в состав членов жилищно-строительного кооператива входят собственники помещений нескольких многоквартирных домов, положения ст. 117, 122 ЖК РФ не могут толковаться как ограничивающие право собственников помещений одного дома выбрать иной способ управления своим многоквартирным домом. Иное толкование необоснованно создает неравные условия реализации права собственности в одинаковой ситуации, а также противоречит ст. 30 Конституции Российской Федерации с учетом толкования, данного в Постановлении Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 N 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска".
При таких обстоятельствах в порядке аналогии закона применимы положения ч. 10 ст. 162 ЖК РФ: управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
По требованию Товарищества Кооператив не обратился в Росреестр с заявлением о регистрации права общей долевой собственности, с заявлением о погашении своего права собственности, в связи с чем Товарищество обратилось с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции учитывает, что спорные помещения арендованы у Кооператива двумя юридическими лицами: ООО "Громада" и ООО "Профессионал". При этом Кооператив имеет доступ в спорные помещения, обладает ключами, что следует из пояснений бухгалтера Орловой Светланы Александровны (протокол судебного заседания от 29 марта 2010 года), т.е. владеет спорным имуществом в интересах своих членов. До образования Товарищества Кооператив владел спорным имуществом в интересах всех собственников помещений многоквартирного дома. Председатель Кооператива признает, что управление подвалами должно осуществляться в интересах собственников помещений многоквартирного дома, однако считает, что данной деятельностью должен заниматься Кооператив, а не Товарищество, поэтому Кооператив не передает ключи от спорных помещений. При таких обстоятельствах собственники помещений многоквартирного дома по ул. Ленина, 48/3, интересы которого и представляет Товарищество в силу закона (п. 6 и 8 ст. 138, ст. 137 ЖК РФ), не утратили владение спорным имуществом; нарушение прав собственников помещений проявляется лишь в наличии легитимации Кооператива в качестве собственника спорных помещений (государственной регистрации права собственности Кооператива). Следовательно, обращаясь с требованием о признании недействительным (несуществующим, отсутствующим) права Кооператива на спорные помещения, Товарищество обратилось с негаторным иском, требуя устранить государственную регистрацию как препятствие в выборе способа управления общим имуществом многоквартирного дома.
Оценивая наличие у Товарищества права на предъявление соответствующего иска, суд апелляционной инстанции отмечает, что настоящий спор возник в связи с отказом прежней организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, передать общее имущество новой организации - Товариществу, т.е. спор возник в связи со сменной способа управления многоквартирным домом. Следовательно, в силу положений ч. 1 - 3 ст. 161, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ Товарищество обладает полномочиями на предъявление настоящего иска на основании решения о создании Товарищества, т.е. решения о выборе способа управления многоквартирным домом. Кроме того, Товариществом предоставлен протокол от 29.03.2010 N 1, согласно которому собственники помещений многоквартирного дома 78,92% голосов от общего количества голосов собственников многоквартирного дома приняли решение об одобрении действий Товарищества по подаче настоящего иска и подтверждении полномочий Товарищества.
При таких обстоятельствах исковые требования Товарищества о признании недействительным (несуществующим) права Кооператива на спорные помещения подлежат удовлетворению.
Суд первой инстанции правильно удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Доводы Кооператива о том, что спорные подвальные помещения возводились за счет средств собственников помещений двух домов, входящих в состав членов Кооператива: как многоквартирного дома по ул. Ленина 48/3, так и многоквартирного дома по ул. Ленина, 48/2, отклоняются судом апелляционной инстанции в виду следующего. Указанные выше нормы гражданского и жилищного законодательства (п. 2 ст. 13 Закона РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 "О собственности в РСФСР", п. 2 ст. 51 "Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик" (утв. ВС СССР 31.05.1991 N 2211-1), п. 1 ст. 290 ГК РФ ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) не ставят возникновение общей долевой собственности собственников помещений одного многоквартирного дома в зависимость от того, за счет каких средств жилищный кооператив возводил многоквартирный дом. Собственники каждого из многоквартирных домов обладают правом общей долевой собственности на имущество, перечисленное в ст. 36 ЖК РФ и предназначенное для обслуживания более одного помещения в соответствующем доме.
То обстоятельство, что в доме по ул. Ленина, 48/2, отсутствуют подвальные помещения, не имеет правового значения для настоящего спора, поскольку спорные подвальные помещения, в любом случае в силу технических причин, не являются частью многоквартирного дома по ул. Ленина, 48/2, и не относятся к имуществу названного дома.
Вопрос о возмещении стоимости неотделимых улучшений может быть разрешен в рамках отдельного дела и не влияет на решение об отнесении спорного имущества к общему имуществу многоквартирного дома по ул. Ленина, 48/3.
С учетом изложенного, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Выводы суда первой инстанции основаны на относимых и допустимых доказательствах, нарушений, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не допущено; оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
В соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ судебные расходы по проведению судебной экспертизы в размере 20 061 рубля, а также по оплате государственной пошлины по заявлению о принятии обеспечительных мер в размере 1000 рублей возлагаются на проигравшую сторону - Кооператив.
6 939 рублей, не израсходованных на проведение экспертизы, подлежат возврату Товариществу с депозитного счета апелляционного суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 17 апреля 2009 года по делу N А53-7452/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с Жилищно-строительного кооператива "Комбайностроитель" (ОГРН 1026103739595) в пользу Товарищества собственников жилья "Сельмаш 48/3" (ОГРН 1076100000371) 21 061 (двадцать одну тысячу шестьдесят один) рубль судебных расходов.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)