Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2012 г.
Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества "Новороссийская управляющая компания" (ИНН 2315135870, ОГРН 1072315006334) - Арзамасцевой О.Ф. (доверенность от 11.01.2012), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Хлебкондитер" (ИНН 2315089831, ОГРН 1022302377646) - Дашенко Т.В. (доверенность от 01.08.2011), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хлебкондитер" (ИНН 2315089831, ОГРН 1022302377646) на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2011 (судья Суханов Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2012 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу N А32-16566/2011, установил следующее.
ОАО "Новороссийская управляющая компания" (далее - управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО "Хлебкондитер" (далее - общество) с иском о взыскании 643 980 рублей 65 копеек задолженности (с учетом исправления арифметических ошибок).
Требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом (собственником нежилых помещений в многоквартирных жилых домах) в период с 01.05.2008 года по 01.05.2011 обязанности по внесению платы на содержание общего имущества многоквартирных домов.
В ходе судебного разбирательства управляющая компания уточнила требования, просила взыскать с общества 719 917 рублей 27 копеек задолженности и 34 646 рублей 02 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами (т. 3, л.д. 1).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2012, принято уточнение иска в части исправления арифметической ошибки при расчете суммы задолженности. С общества в пользу управляющей компании взыскано 643 980 рублей 65 копеек платы на содержание общего имущества, а также 15 879 рублей 61 копейку государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что общество является собственником нежилых помещений в многоквартирных домах в г. Новороссийске, расположенных по адресам: ул. Видова, д. 176; ул. Видова, д. 160; ул. Куникова, д. 60 а; ул. Губернского, д. 50; ул. Советов, д. 7; ул. Сакко и Ванцетти, д. 20. На основании договора от 01.01.2008, заключенного по результатам проведенного органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, управление осуществляет управляющая компания, которая в период с 01.05.2008 по 01.05.2011 оказывала услуги по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов. Договорные отношения между обществом и управляющей компанией отсутствуют. При разрешении спора судебные инстанции исходили из того, что собственник помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона (статьи 210, 249, пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), статьи 39, пункт 1 статьи 153, пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации; далее - Жилищный кодекс) обязан нести расходы по содержанию общего имущества вне зависимости от наличия (отсутствия) договора на управление многоквартирным домом между собственником помещения и управляющей компанией. Поэтому общество обязано ежемесячно производить истцу возмещение издержек по управлению домом, исходя из ставки, утвержденной органом местного самоуправления. Указанная обязанность следует из статьи 158 Жилищного кодекса и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила). По результатам оценки представленных в дело доказательств (договоры на выполнение работ (оказание услуг), акты о приемке выполненных работ) суды пришли к выводу о том, что фактическое оказание услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также расходы управляющей компании на указанные цели подтверждены документально. Размер платы определен управляющей компанией с учетом степени благоустройства жилых домов на основании муниципальных правовых актов (Решение Новороссийской Городской Думы от 25.12.2007 N 510, постановление главы МО г. Новороссийска от 26.12.2008 N 4495, постановления администрации МО г. Новороссийска от 10.06.2009 N 1829 и от 29.12.2010 N 5155). В заявленный в иске период (с 01.05.2008 по 01.05.2011) ответчик оплату за содержание и ремонт помещения не производил. Поэтому требование управляющей компании о взыскании с общества 643 980 рублей 65 копеек суды признали обоснованным. Апелляционный суд квалифицировал расходы управляющей компании, невозмещенные обществом, как неосновательное обогащение последнего (в форме сбережения), подлежащее взысканию в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Кодекса. Судебные инстанции отклонили довод общества о том, что задолженность должна быть уменьшена на сумму расходов, самостоятельно понесенных обществом на оплату работ по капитальному ремонту части фасадов многоквартирных домов по ул. Губернского, д. 50 и по ул. Видова, д. 176. Несение ответчиком самостоятельных затрат на содержание принадлежащих ему помещений не освобождает собственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома. Апелляционный суд дополнительно указал на отсутствие доказательств принятия общим собранием собственников помещений решения по вопросу о капитальном ремонте части фасадов в многоквартирных домах по ул. Губернского, д. 50 и ул. Видова, д. 176 (статья 44 Жилищного кодекса). Не приняты апелляционным судом и ссылки общества на письма управляющей компании и администрации, относящиеся к более позднему (2011 год) периоду ко времени производства работ по ремонту фасадов зданий (2010 год). Отклонен также и довод ответчика о необходимости уменьшения суммы задолженности на стоимость работ по гидравлическому испытанию отопительных систем в домах 160 и 176 по ул. Видова. Договор аренды, на который ссылается ответчик, не содержит условия об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению указанных расходов. Довод общества о недоказанности факта оказания компанией услуг по уборке придомовой территории отклонен как противоречащий материалам дела. При изменении размера требований истцом в состав платы за содержание и ремонт помещений дополнительно включен сбор за вывоз ТБО и расчетно-кассовое обслуживание, а также заявлено дополнительное требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. Поэтому суд первой инстанции пришел к выводу о несоответствии заявления управляющей компании (за исключением исправления арифметической ошибки в расчете задолженности) требованиям статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Государственная пошлина по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнесена на ответчика (т. 3, л.д. 145, 199).
Общество обжаловало решение от 06.12.2011 и апелляционное постановление от 13.03.2012 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит решение изменить, апелляционное постановление - отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению ответчика, задолженность должна быть уменьшена до 408 197 рублей 87 копеек, из расчета которой следует исключить суммы оплаты за расчетно-кассовое обслуживание, санитарную уборку придомовой территории, а также стоимость работ в домах, оплаченных обществом и его арендаторами. Основанием к отказу в принятии судом уточненных исковых требований должно было послужить не изменение предмета и оснований иска, а также заявление дополнительного требования, а то обстоятельство, что в заявление об изменении требований управляющая компания неправомерно включила сбор за вывоз ТБО. Суды не учли, что общество обязано самостоятельно заключать договоры на вывоз ТБО со специализированными организациями в силу в силу прямого указания закона (Федеральный закон от 24.06.1998 N 89-ФЗ "Об отходах производства и потребления", Правила предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.1997 N 155). Такие договоры обществом заключены. Поэтому при расчете требований истец обоснованно исключил из ставок (тарифов), утвержденных муниципальными актами тарифы на 2008 - 2011 годы, плату за вывоз ТБО (постановление главы администрации МО г. Новороссийска от 19.07.2007 N 2000). В первоначальной редакции исковых требований и расчете плата за вывоз ТБО в сумму долга включена не была. Увеличение размера задолженности (до 719 917 рублей 27 копеек) вызвано неправомерным включением в нее платы за вывоз ТБО. Плата за расчетно-кассовое обслуживание включена управляющей компанией в сумму долга (при уточнении не исключалась) в связи с отсутствием у нее расшифровки тарифов на содержание жилья. Услугой по расчетно-кассовому обслуживанию общество не пользуется, поэтому эти суммы должны быть исключены из состава задолженности. Апелляционный суд не учел, что истец избран управляющей компанией по управлению общим имуществом многоквартирных домов по итогам конкурса. Общего собрания собственников помещений по выбору управляющей компании не проводилось. Необоснованно не принял суд апелляционной инстанции и ссылки общества на письма управляющей компании и администрации города. Истец в письме от 14.10.2011 подтверждает передачу дома (ул. Губернского, д. 50) управляющей компании с неудовлетворительным состоянием фасада. С момента передачи дома (2008 год) ремонт фасада управляющей компанией не проводился, поэтому общество самостоятельно отремонтировало часть фасада. Как следует из представленных доказательств, в других домах управляющая компания провела работы по капитальному ремонту фасадов. При этом общие собрания собственников помещений решений по вопросу о необходимости капитального ремонта не принимали. Судебные инстанции необоснованно отклонили довод общества о необходимости исключения из задолженности суммы оплаты работ по гидравлическому испытанию отопительных систем, поскольку суды должны оценить факт производства и оплаты работ, а не содержание заключенного обществом договора аренды. Из отчета истца по управлению многоквартирными домами и приложенных к нему документов следует, что истец заключил с ООО "Эксплуатация ЖКХ" договор на оказание услуг по подготовке многоквартирных домов к сезонной эксплуатации. С этой же организацией заключили договоры и арендаторы ответчика, поэтому повторное возложение на общества оплаты указанных работ неправомерно. Суды также не учли, что обществу по адресам расположения жилых домов земельные участки в индивидуальное пользование не выделялись. Схемы границ придомовой территории, уборку которой осуществляет истец, в материалы дела не представлены. Поэтому нельзя сделать обоснованный вывод о том, что управляющая компания осуществляет уборку территории общего пользования собственников помещений многоквартирных домов (общего имущества), а территория, прилегающая к помещениям общества, входит в состав такого имущества. Кроме того, суды не учли положения статьи 36 Жилищного кодекса о формировании земельного участка. В связи с несформированностью участка не может быть признан доказанным факт оказания услуг.
От управляющей компании отзыв на жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил апелляционное постановление отменить, решение изменить, исключив из задолженности суммы оплаты за санитарную уборку придомовой территории, а также стоимость работ, оплаченных обществом и его арендаторами. Дополнительно пояснил, что на доводах о незаконности включения в цену иска услуги за расчетно-кассовое обслуживание не настаивает.
Представитель управляющей компании возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на законность и обоснованность судебных актов, которые просил оставить без изменения.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела, 1 января 2008 года МУ "Управление генерального заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству и благоустройству города" (собственник) и управляющая компания (управляющая организация) заключили договор управления многоквартирными домами (т. 3, л.д. 39 - 46). По условиям договора управляющая организация обязалась осуществлять управление общим имуществом многоквартирных домов г. Новороссийска, перечень которых указан в приложении N 1 к договору. В пункте 4.1 приведены составляющие и размер (в зависимости от вида услуги и степени благоустройства жилого дома) платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Договор заключен по результатам проведенного органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами. Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов согласован в приложении N 2 (т. 3, л.д. 75). В перечень включены работы по уборке земельного участка и подготовке жилого дома к сезонной эксплуатации. В список многоквартирных домов, переданных в управление (приложение N 1), включены жилые дома, расположенные по адресам: ул. Видова, д. 176; ул. Видова, д. 160; ул. Куникова, д. 60 а; ул. Губернского, д. 50; ул. Советов, д. 7, ул. Сакко и Ванцетти, д. 20 (т. 3, л.д. 47 - 73).
Общество является собственником нежилых помещений в многоквартирных домах, расположенных в г. Новороссийске по адресам: ул. Видова, д. 176; ул. Видова, д. 160; ул. Куникова, д. 60 а; ул. Губернского, д. 50; ул. Советов, д. 7, ул. Сакко и Ванцетти, д. 20. Указанное обстоятельство подтверждается представленными в дело копиями свидетельств о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 52 - 57).
Ссылаясь на то, что общество не оплатило затраты (не возместило расходы) управляющей компании на содержание и ремонт общего имущества за период с 01.05.2008 года по 01.05.2011, управляющая организация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности с сособственника помещений в многоквартирном жилом доме.
В ходе рассмотрения дела управляющая компания изменила исковые требования (исправила арифметические ошибки в расчете задолженности и включила в состав платы за содержание и ремонт помещений сбор за вывоз ТБО и расчетно-кассовое обслуживание), а также заявила дополнительное (новое) требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. Суд первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение требований только в части исправления арифметической ошибки в расчете цены иска и рассмотрел требование управляющей компании о взыскании с общества задолженности в размере 643 980 рублей 65 копеек.
В кассационной жалобе общество ссылается на то, что суду следовало не отклонять уточненные исковые требования управляющей компании со ссылкой на положения статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а отказать в изменении этих требований по мотиву неправомерного включения управляющей компанией в цену иска сбора за вывоз ТБО. Общество обязано самостоятельно заключать договоры на вывоз ТБО со специализированными организациями в силу в силу прямого указания закона (Федеральный закон от 24.06.1998 N 89-ФЗ "Об отходах производства и потребления", Правила предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.1997 N 155). Такие договоры обществом заключены. Поэтому суду следовало исключить из цены иска плату за вывоз ТБО со ссылкой на неправомерность требований управляющей компании в названной части (несоответствие их нормам действующего законодательства).
Данный довод кассационной жалобы общества несостоятелен.
В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. По смыслу указанной процессуальной нормы одновременное изменение предмета и оснований иска не допускается.
Исследовав уточненный расчет исковых требований (т. 3, л. л. 2 - 4), суд первой инстанции установил, что в первоначальном расчете задолженности сбор за вывоз ТБО истцом не учитывался. Поэтому суд пришел к выводу о несоответствии заявления управляющей компании об изменении ранее заявленных требований положениям статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, уточненные исковые требования управляющей компании судом первой инстанции к рассмотрению не приняты (рассматривались первоначально заявленные требования с учетом исправления истцом арифметической ошибки в расчете задолженности). Следовательно, процессуальных оснований для проверки доводов ответчика о неправомерном включении истцом в сумму долга сбора за вывоз ТБО (необходимости применения к отношениям сторон Федерального закона от 24.06.1998 N 89-ФЗ "Об отходах производства и потребления" и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов) у суда не имелось.
В силу пункта 1 статьи 290 Кодекса и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 Кодекса). Статьей 249 Кодекса установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Аналогичная норма содержится и в Жилищном кодексе (пункт 1 статьи 158). В ней закреплено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил, собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
Согласно частям 4 и 5 статьи 161 Жилищного кодекса орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения указанного конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о его результатах и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Кодекса.
Если собственниками помещений не выбран способ управления, органы местного самоуправления проводят в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75, открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами.
Легальное определение понятия "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" приведено в пункте 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75). Под ним понимается плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. м общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. При этом расчет стоимости услуг управляющей организации представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10).
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (пункт 4 статьи 158 Жилищного кодекса).
Пунктом 34 Правил предусмотрено, что в случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.
В пункте 11 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом закреплено право управляющей организации взимать с собственников помещений плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги в порядке, предусмотренном условиями конкурса и договором управления многоквартирным домом, с даты начала выполнения обязательств, возникших по результатам конкурса. Собственники помещений обязаны вносить указанную плату.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Изложенный правовой подход закреплен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10.
Суды при разрешении спора установили, что в заявленный в иске период управляющая компания осуществляла обслуживание общего имущества многоквартирных жилых домов. Во исполнение обязательств по договору управления многоквартирным домом управляющая компания заключила со специализированными организациями договоры подряда на выполнение работ по текущему ремонту и содержанию общего имущества многоквартирных домов, на санитарное содержание многоквартирных домов, жилищного фонда и придомовых территорий, о выполнении обязательных услуг по медицинской дератизации и дезинсекции. Выполнение работ (оказание услуг) по названным договорам истец подтвердил актами о приемке выполненных работ.
Вывод судебных инстанций о фактическом оказании истцом услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома соответствует материалам дела (т. 1, л.д. 145 - 252; т. 2, л.д. 1 - 247) и является обоснованным.
Расходы управляющей компании на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, не возмещенные одним из сособственников (пропорционально доле в праве общей собственности на имущество), являются для последнего (в данном случае - общества) неосновательным обогащением (в форме сбережения денежных средств).
Согласно пункту 1 статьи 1102 Кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.
Суды установили, что задолженность рассчитана истцом с учетом размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, установленного в договоре управления от 01.01.2008 (пункт 4.1). Размер платы определен в соответствии с муниципальными правовыми актами (Решение Новороссийской Городской Думы от 25.12.2007 N 510, постановление главы МО г. Новороссийска от 26.12.2008 N 4495, постановления администрации МО г. Новороссийска от 10.06.2009 N 1829 и от 29.12.2010 N 5155). С учетом изложенного, судебные инстанции взыскали с общества в пользу управляющей компании расходы, связанные с содержанием общего имущества в многоквартирных жилых домах в уточненном размере (643 980 рублей 65 копеек).
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В кассационной жалобе общество ссылается на необоснованное отклонение судебными инстанциями его довода о необходимости исключения из цены иска суммы оплаты работ по гидравлическому испытанию отопительных систем. По мнению ответчика, судам следовало оценить факт производства и оплаты работ, а не содержание заключенного обществом договора аренды. Истец заключил с ООО "Эксплуатация ЖКХ" договор на оказание услуг по подготовке многоквартирных домов к сезонной эксплуатации. С этой же организацией заключили договоры и арендаторы ответчика, поэтому повторное возложение на общество оплаты указанных работ неправомерно.
Данный довод кассационной инстанцией не принимается, поскольку представленные в дело доказательства (договоры аренды, договоры подряда и акты приемки работ; т. 3, л.д. 31 - 39) не подтверждают несение обществом (арендаторами принадлежащих ответчику нежилых помещений) расходов по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома. В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 указано, что несение обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 Кодекса.
Кроме того, в соответствии со статьей 210 Кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статьей 39 Жилищного кодекса также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.
В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, собственник помещений в многоквартирном жилом доме в силу закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Непосредственно на арендатора данного имущества обязанность по оплате понесенных управляющей компанией расходов на содержание общего имущества возложена быть не может. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10. Договоры аренды, на которые ссылается заявитель, регулируют отношения собственника и арендатора. Поэтому оснований полагать, что в них содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника помещений по несению названных расходов, у суда кассационной инстанции не имеется.
Отклоняется и довод жалобы общества о неправомерном применении судом апелляционной инстанции при разрешении спора статьи 44 Жилищного кодекса. По мнению заявителя, суд ошибочно исходил из необходимости принятия общим собранием собственников помещений решения по вопросу о капитальном ремонте части фасадов в жилых домах по ул. Губернского, д. 50 и ул. Видова, д. 176. В других обслуживаемых домах управляющая компания провела работы по капитальному ремонту фасадов при отсутствии решений общих собраний собственников помещений по вопросу о необходимости капитального ремонта.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса принятие решения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений. Поэтому апелляционный суд правомерно исходил из того, что для производства одним из сособственников помещений работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома (в данном случае - фасадной части здания), требуется решение общего собрания собственников помещений.
Вопрос о производстве управляющей компанией работ по капитальному ремонту фасадов в других обслуживаемых истцом многоквартирных домах (наличии решений общих собраний собственников помещений по вопросу о проведении капитального ремонта) не относится к предмету рассматриваемого спора, поскольку общество не является собственником помещений в этих жилых домах. Кроме того, собственниками помещений в спорных многоквартирных домах не выбран способ их управления (часть 4 статьи 161 Жилищного кодекса). Поэтому истец осуществляет управление общим имуществом таких жилых домов по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75. В этом случае действует уведомительный порядок всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. При этом на собственников помещений возложена обязанность по заключению договора управления домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса (часть 5 статьи 161 Жилищного кодекса).
По правилам статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не наделена полномочиями по переоценке установленных судами фактических обстоятельств и исследованных ими доказательств. Поэтому довод общества о несогласии с оценкой апелляционным судом представленного в дело доказательства (письма управляющей компании от 14.10.2011) не принимается.
Несостоятельна и ссылка заявителя на отсутствие оснований для оплаты услуг управляющей компании по уборке придомовой территории в связи с несформированностью земельных участков под спорными многоквартирными домами.
В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса и части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.
До оформления соответствующих прав собственники помещений в многоквартирном доме являются законными владельцами земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса. Приведенное разъяснение содержится в пункте 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Поэтому несформированность земельного участка под многоквартирным домом не означает, что собственники помещений в таком доме освобождаются от обязанности по несению расходов, связанных с уборкой придомовой территории.
Факт оказания управляющей компанией в спорный период услуг по уборке территории, прилегающей к многоквартирным домам, в которых расположены принадлежащие обществу нежилые помещения, установлен судами и подтвержден документально. Перечень работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома приведен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Содержание общего имущества многоквартирного дома включает, в частности, и уборку земельного участка (подпункт "г" пункта 11 Правил). С учетом изложенного, у судов не имелось оснований для исключения из цены иска затрат управляющей компании по уборке придомовой территории в спорных жилых домах.
Иные доводы жалобы направлены переоценку фактических обстоятельств спора и представленных доказательств. Между тем, в силу норм главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не вправе переоценивать установленные судами первой и апелляционной инстанций обстоятельства и исследованные ими доказательства.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина уплачена заявителем в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 11.05.2012 N 964).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2012 по делу N А32-16566/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 20.06.2012 ПО ДЕЛУ N А32-16566/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июня 2012 г. по делу N А32-16566/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2012 г.
Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества "Новороссийская управляющая компания" (ИНН 2315135870, ОГРН 1072315006334) - Арзамасцевой О.Ф. (доверенность от 11.01.2012), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Хлебкондитер" (ИНН 2315089831, ОГРН 1022302377646) - Дашенко Т.В. (доверенность от 01.08.2011), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хлебкондитер" (ИНН 2315089831, ОГРН 1022302377646) на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2011 (судья Суханов Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2012 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу N А32-16566/2011, установил следующее.
ОАО "Новороссийская управляющая компания" (далее - управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО "Хлебкондитер" (далее - общество) с иском о взыскании 643 980 рублей 65 копеек задолженности (с учетом исправления арифметических ошибок).
Требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом (собственником нежилых помещений в многоквартирных жилых домах) в период с 01.05.2008 года по 01.05.2011 обязанности по внесению платы на содержание общего имущества многоквартирных домов.
В ходе судебного разбирательства управляющая компания уточнила требования, просила взыскать с общества 719 917 рублей 27 копеек задолженности и 34 646 рублей 02 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами (т. 3, л.д. 1).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2012, принято уточнение иска в части исправления арифметической ошибки при расчете суммы задолженности. С общества в пользу управляющей компании взыскано 643 980 рублей 65 копеек платы на содержание общего имущества, а также 15 879 рублей 61 копейку государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что общество является собственником нежилых помещений в многоквартирных домах в г. Новороссийске, расположенных по адресам: ул. Видова, д. 176; ул. Видова, д. 160; ул. Куникова, д. 60 а; ул. Губернского, д. 50; ул. Советов, д. 7; ул. Сакко и Ванцетти, д. 20. На основании договора от 01.01.2008, заключенного по результатам проведенного органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, управление осуществляет управляющая компания, которая в период с 01.05.2008 по 01.05.2011 оказывала услуги по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов. Договорные отношения между обществом и управляющей компанией отсутствуют. При разрешении спора судебные инстанции исходили из того, что собственник помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона (статьи 210, 249, пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), статьи 39, пункт 1 статьи 153, пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации; далее - Жилищный кодекс) обязан нести расходы по содержанию общего имущества вне зависимости от наличия (отсутствия) договора на управление многоквартирным домом между собственником помещения и управляющей компанией. Поэтому общество обязано ежемесячно производить истцу возмещение издержек по управлению домом, исходя из ставки, утвержденной органом местного самоуправления. Указанная обязанность следует из статьи 158 Жилищного кодекса и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила). По результатам оценки представленных в дело доказательств (договоры на выполнение работ (оказание услуг), акты о приемке выполненных работ) суды пришли к выводу о том, что фактическое оказание услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также расходы управляющей компании на указанные цели подтверждены документально. Размер платы определен управляющей компанией с учетом степени благоустройства жилых домов на основании муниципальных правовых актов (Решение Новороссийской Городской Думы от 25.12.2007 N 510, постановление главы МО г. Новороссийска от 26.12.2008 N 4495, постановления администрации МО г. Новороссийска от 10.06.2009 N 1829 и от 29.12.2010 N 5155). В заявленный в иске период (с 01.05.2008 по 01.05.2011) ответчик оплату за содержание и ремонт помещения не производил. Поэтому требование управляющей компании о взыскании с общества 643 980 рублей 65 копеек суды признали обоснованным. Апелляционный суд квалифицировал расходы управляющей компании, невозмещенные обществом, как неосновательное обогащение последнего (в форме сбережения), подлежащее взысканию в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Кодекса. Судебные инстанции отклонили довод общества о том, что задолженность должна быть уменьшена на сумму расходов, самостоятельно понесенных обществом на оплату работ по капитальному ремонту части фасадов многоквартирных домов по ул. Губернского, д. 50 и по ул. Видова, д. 176. Несение ответчиком самостоятельных затрат на содержание принадлежащих ему помещений не освобождает собственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома. Апелляционный суд дополнительно указал на отсутствие доказательств принятия общим собранием собственников помещений решения по вопросу о капитальном ремонте части фасадов в многоквартирных домах по ул. Губернского, д. 50 и ул. Видова, д. 176 (статья 44 Жилищного кодекса). Не приняты апелляционным судом и ссылки общества на письма управляющей компании и администрации, относящиеся к более позднему (2011 год) периоду ко времени производства работ по ремонту фасадов зданий (2010 год). Отклонен также и довод ответчика о необходимости уменьшения суммы задолженности на стоимость работ по гидравлическому испытанию отопительных систем в домах 160 и 176 по ул. Видова. Договор аренды, на который ссылается ответчик, не содержит условия об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению указанных расходов. Довод общества о недоказанности факта оказания компанией услуг по уборке придомовой территории отклонен как противоречащий материалам дела. При изменении размера требований истцом в состав платы за содержание и ремонт помещений дополнительно включен сбор за вывоз ТБО и расчетно-кассовое обслуживание, а также заявлено дополнительное требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. Поэтому суд первой инстанции пришел к выводу о несоответствии заявления управляющей компании (за исключением исправления арифметической ошибки в расчете задолженности) требованиям статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Государственная пошлина по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнесена на ответчика (т. 3, л.д. 145, 199).
Общество обжаловало решение от 06.12.2011 и апелляционное постановление от 13.03.2012 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит решение изменить, апелляционное постановление - отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению ответчика, задолженность должна быть уменьшена до 408 197 рублей 87 копеек, из расчета которой следует исключить суммы оплаты за расчетно-кассовое обслуживание, санитарную уборку придомовой территории, а также стоимость работ в домах, оплаченных обществом и его арендаторами. Основанием к отказу в принятии судом уточненных исковых требований должно было послужить не изменение предмета и оснований иска, а также заявление дополнительного требования, а то обстоятельство, что в заявление об изменении требований управляющая компания неправомерно включила сбор за вывоз ТБО. Суды не учли, что общество обязано самостоятельно заключать договоры на вывоз ТБО со специализированными организациями в силу в силу прямого указания закона (Федеральный закон от 24.06.1998 N 89-ФЗ "Об отходах производства и потребления", Правила предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.1997 N 155). Такие договоры обществом заключены. Поэтому при расчете требований истец обоснованно исключил из ставок (тарифов), утвержденных муниципальными актами тарифы на 2008 - 2011 годы, плату за вывоз ТБО (постановление главы администрации МО г. Новороссийска от 19.07.2007 N 2000). В первоначальной редакции исковых требований и расчете плата за вывоз ТБО в сумму долга включена не была. Увеличение размера задолженности (до 719 917 рублей 27 копеек) вызвано неправомерным включением в нее платы за вывоз ТБО. Плата за расчетно-кассовое обслуживание включена управляющей компанией в сумму долга (при уточнении не исключалась) в связи с отсутствием у нее расшифровки тарифов на содержание жилья. Услугой по расчетно-кассовому обслуживанию общество не пользуется, поэтому эти суммы должны быть исключены из состава задолженности. Апелляционный суд не учел, что истец избран управляющей компанией по управлению общим имуществом многоквартирных домов по итогам конкурса. Общего собрания собственников помещений по выбору управляющей компании не проводилось. Необоснованно не принял суд апелляционной инстанции и ссылки общества на письма управляющей компании и администрации города. Истец в письме от 14.10.2011 подтверждает передачу дома (ул. Губернского, д. 50) управляющей компании с неудовлетворительным состоянием фасада. С момента передачи дома (2008 год) ремонт фасада управляющей компанией не проводился, поэтому общество самостоятельно отремонтировало часть фасада. Как следует из представленных доказательств, в других домах управляющая компания провела работы по капитальному ремонту фасадов. При этом общие собрания собственников помещений решений по вопросу о необходимости капитального ремонта не принимали. Судебные инстанции необоснованно отклонили довод общества о необходимости исключения из задолженности суммы оплаты работ по гидравлическому испытанию отопительных систем, поскольку суды должны оценить факт производства и оплаты работ, а не содержание заключенного обществом договора аренды. Из отчета истца по управлению многоквартирными домами и приложенных к нему документов следует, что истец заключил с ООО "Эксплуатация ЖКХ" договор на оказание услуг по подготовке многоквартирных домов к сезонной эксплуатации. С этой же организацией заключили договоры и арендаторы ответчика, поэтому повторное возложение на общества оплаты указанных работ неправомерно. Суды также не учли, что обществу по адресам расположения жилых домов земельные участки в индивидуальное пользование не выделялись. Схемы границ придомовой территории, уборку которой осуществляет истец, в материалы дела не представлены. Поэтому нельзя сделать обоснованный вывод о том, что управляющая компания осуществляет уборку территории общего пользования собственников помещений многоквартирных домов (общего имущества), а территория, прилегающая к помещениям общества, входит в состав такого имущества. Кроме того, суды не учли положения статьи 36 Жилищного кодекса о формировании земельного участка. В связи с несформированностью участка не может быть признан доказанным факт оказания услуг.
От управляющей компании отзыв на жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил апелляционное постановление отменить, решение изменить, исключив из задолженности суммы оплаты за санитарную уборку придомовой территории, а также стоимость работ, оплаченных обществом и его арендаторами. Дополнительно пояснил, что на доводах о незаконности включения в цену иска услуги за расчетно-кассовое обслуживание не настаивает.
Представитель управляющей компании возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на законность и обоснованность судебных актов, которые просил оставить без изменения.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела, 1 января 2008 года МУ "Управление генерального заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству и благоустройству города" (собственник) и управляющая компания (управляющая организация) заключили договор управления многоквартирными домами (т. 3, л.д. 39 - 46). По условиям договора управляющая организация обязалась осуществлять управление общим имуществом многоквартирных домов г. Новороссийска, перечень которых указан в приложении N 1 к договору. В пункте 4.1 приведены составляющие и размер (в зависимости от вида услуги и степени благоустройства жилого дома) платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Договор заключен по результатам проведенного органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами. Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов согласован в приложении N 2 (т. 3, л.д. 75). В перечень включены работы по уборке земельного участка и подготовке жилого дома к сезонной эксплуатации. В список многоквартирных домов, переданных в управление (приложение N 1), включены жилые дома, расположенные по адресам: ул. Видова, д. 176; ул. Видова, д. 160; ул. Куникова, д. 60 а; ул. Губернского, д. 50; ул. Советов, д. 7, ул. Сакко и Ванцетти, д. 20 (т. 3, л.д. 47 - 73).
Общество является собственником нежилых помещений в многоквартирных домах, расположенных в г. Новороссийске по адресам: ул. Видова, д. 176; ул. Видова, д. 160; ул. Куникова, д. 60 а; ул. Губернского, д. 50; ул. Советов, д. 7, ул. Сакко и Ванцетти, д. 20. Указанное обстоятельство подтверждается представленными в дело копиями свидетельств о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 52 - 57).
Ссылаясь на то, что общество не оплатило затраты (не возместило расходы) управляющей компании на содержание и ремонт общего имущества за период с 01.05.2008 года по 01.05.2011, управляющая организация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности с сособственника помещений в многоквартирном жилом доме.
В ходе рассмотрения дела управляющая компания изменила исковые требования (исправила арифметические ошибки в расчете задолженности и включила в состав платы за содержание и ремонт помещений сбор за вывоз ТБО и расчетно-кассовое обслуживание), а также заявила дополнительное (новое) требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. Суд первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение требований только в части исправления арифметической ошибки в расчете цены иска и рассмотрел требование управляющей компании о взыскании с общества задолженности в размере 643 980 рублей 65 копеек.
В кассационной жалобе общество ссылается на то, что суду следовало не отклонять уточненные исковые требования управляющей компании со ссылкой на положения статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а отказать в изменении этих требований по мотиву неправомерного включения управляющей компанией в цену иска сбора за вывоз ТБО. Общество обязано самостоятельно заключать договоры на вывоз ТБО со специализированными организациями в силу в силу прямого указания закона (Федеральный закон от 24.06.1998 N 89-ФЗ "Об отходах производства и потребления", Правила предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.1997 N 155). Такие договоры обществом заключены. Поэтому суду следовало исключить из цены иска плату за вывоз ТБО со ссылкой на неправомерность требований управляющей компании в названной части (несоответствие их нормам действующего законодательства).
Данный довод кассационной жалобы общества несостоятелен.
В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. По смыслу указанной процессуальной нормы одновременное изменение предмета и оснований иска не допускается.
Исследовав уточненный расчет исковых требований (т. 3, л. л. 2 - 4), суд первой инстанции установил, что в первоначальном расчете задолженности сбор за вывоз ТБО истцом не учитывался. Поэтому суд пришел к выводу о несоответствии заявления управляющей компании об изменении ранее заявленных требований положениям статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, уточненные исковые требования управляющей компании судом первой инстанции к рассмотрению не приняты (рассматривались первоначально заявленные требования с учетом исправления истцом арифметической ошибки в расчете задолженности). Следовательно, процессуальных оснований для проверки доводов ответчика о неправомерном включении истцом в сумму долга сбора за вывоз ТБО (необходимости применения к отношениям сторон Федерального закона от 24.06.1998 N 89-ФЗ "Об отходах производства и потребления" и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов) у суда не имелось.
В силу пункта 1 статьи 290 Кодекса и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 Кодекса). Статьей 249 Кодекса установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Аналогичная норма содержится и в Жилищном кодексе (пункт 1 статьи 158). В ней закреплено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил, собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
Согласно частям 4 и 5 статьи 161 Жилищного кодекса орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения указанного конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о его результатах и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Кодекса.
Если собственниками помещений не выбран способ управления, органы местного самоуправления проводят в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75, открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами.
Легальное определение понятия "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" приведено в пункте 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75). Под ним понимается плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. м общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. При этом расчет стоимости услуг управляющей организации представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10).
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (пункт 4 статьи 158 Жилищного кодекса).
Пунктом 34 Правил предусмотрено, что в случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.
В пункте 11 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом закреплено право управляющей организации взимать с собственников помещений плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги в порядке, предусмотренном условиями конкурса и договором управления многоквартирным домом, с даты начала выполнения обязательств, возникших по результатам конкурса. Собственники помещений обязаны вносить указанную плату.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Изложенный правовой подход закреплен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10.
Суды при разрешении спора установили, что в заявленный в иске период управляющая компания осуществляла обслуживание общего имущества многоквартирных жилых домов. Во исполнение обязательств по договору управления многоквартирным домом управляющая компания заключила со специализированными организациями договоры подряда на выполнение работ по текущему ремонту и содержанию общего имущества многоквартирных домов, на санитарное содержание многоквартирных домов, жилищного фонда и придомовых территорий, о выполнении обязательных услуг по медицинской дератизации и дезинсекции. Выполнение работ (оказание услуг) по названным договорам истец подтвердил актами о приемке выполненных работ.
Вывод судебных инстанций о фактическом оказании истцом услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома соответствует материалам дела (т. 1, л.д. 145 - 252; т. 2, л.д. 1 - 247) и является обоснованным.
Расходы управляющей компании на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, не возмещенные одним из сособственников (пропорционально доле в праве общей собственности на имущество), являются для последнего (в данном случае - общества) неосновательным обогащением (в форме сбережения денежных средств).
Согласно пункту 1 статьи 1102 Кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.
Суды установили, что задолженность рассчитана истцом с учетом размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, установленного в договоре управления от 01.01.2008 (пункт 4.1). Размер платы определен в соответствии с муниципальными правовыми актами (Решение Новороссийской Городской Думы от 25.12.2007 N 510, постановление главы МО г. Новороссийска от 26.12.2008 N 4495, постановления администрации МО г. Новороссийска от 10.06.2009 N 1829 и от 29.12.2010 N 5155). С учетом изложенного, судебные инстанции взыскали с общества в пользу управляющей компании расходы, связанные с содержанием общего имущества в многоквартирных жилых домах в уточненном размере (643 980 рублей 65 копеек).
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В кассационной жалобе общество ссылается на необоснованное отклонение судебными инстанциями его довода о необходимости исключения из цены иска суммы оплаты работ по гидравлическому испытанию отопительных систем. По мнению ответчика, судам следовало оценить факт производства и оплаты работ, а не содержание заключенного обществом договора аренды. Истец заключил с ООО "Эксплуатация ЖКХ" договор на оказание услуг по подготовке многоквартирных домов к сезонной эксплуатации. С этой же организацией заключили договоры и арендаторы ответчика, поэтому повторное возложение на общество оплаты указанных работ неправомерно.
Данный довод кассационной инстанцией не принимается, поскольку представленные в дело доказательства (договоры аренды, договоры подряда и акты приемки работ; т. 3, л.д. 31 - 39) не подтверждают несение обществом (арендаторами принадлежащих ответчику нежилых помещений) расходов по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома. В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 указано, что несение обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 Кодекса.
Кроме того, в соответствии со статьей 210 Кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статьей 39 Жилищного кодекса также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.
В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, собственник помещений в многоквартирном жилом доме в силу закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Непосредственно на арендатора данного имущества обязанность по оплате понесенных управляющей компанией расходов на содержание общего имущества возложена быть не может. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10. Договоры аренды, на которые ссылается заявитель, регулируют отношения собственника и арендатора. Поэтому оснований полагать, что в них содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника помещений по несению названных расходов, у суда кассационной инстанции не имеется.
Отклоняется и довод жалобы общества о неправомерном применении судом апелляционной инстанции при разрешении спора статьи 44 Жилищного кодекса. По мнению заявителя, суд ошибочно исходил из необходимости принятия общим собранием собственников помещений решения по вопросу о капитальном ремонте части фасадов в жилых домах по ул. Губернского, д. 50 и ул. Видова, д. 176. В других обслуживаемых домах управляющая компания провела работы по капитальному ремонту фасадов при отсутствии решений общих собраний собственников помещений по вопросу о необходимости капитального ремонта.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса принятие решения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений. Поэтому апелляционный суд правомерно исходил из того, что для производства одним из сособственников помещений работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома (в данном случае - фасадной части здания), требуется решение общего собрания собственников помещений.
Вопрос о производстве управляющей компанией работ по капитальному ремонту фасадов в других обслуживаемых истцом многоквартирных домах (наличии решений общих собраний собственников помещений по вопросу о проведении капитального ремонта) не относится к предмету рассматриваемого спора, поскольку общество не является собственником помещений в этих жилых домах. Кроме того, собственниками помещений в спорных многоквартирных домах не выбран способ их управления (часть 4 статьи 161 Жилищного кодекса). Поэтому истец осуществляет управление общим имуществом таких жилых домов по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75. В этом случае действует уведомительный порядок всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. При этом на собственников помещений возложена обязанность по заключению договора управления домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса (часть 5 статьи 161 Жилищного кодекса).
По правилам статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не наделена полномочиями по переоценке установленных судами фактических обстоятельств и исследованных ими доказательств. Поэтому довод общества о несогласии с оценкой апелляционным судом представленного в дело доказательства (письма управляющей компании от 14.10.2011) не принимается.
Несостоятельна и ссылка заявителя на отсутствие оснований для оплаты услуг управляющей компании по уборке придомовой территории в связи с несформированностью земельных участков под спорными многоквартирными домами.
В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса и части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.
До оформления соответствующих прав собственники помещений в многоквартирном доме являются законными владельцами земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса. Приведенное разъяснение содержится в пункте 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Поэтому несформированность земельного участка под многоквартирным домом не означает, что собственники помещений в таком доме освобождаются от обязанности по несению расходов, связанных с уборкой придомовой территории.
Факт оказания управляющей компанией в спорный период услуг по уборке территории, прилегающей к многоквартирным домам, в которых расположены принадлежащие обществу нежилые помещения, установлен судами и подтвержден документально. Перечень работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома приведен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Содержание общего имущества многоквартирного дома включает, в частности, и уборку земельного участка (подпункт "г" пункта 11 Правил). С учетом изложенного, у судов не имелось оснований для исключения из цены иска затрат управляющей компании по уборке придомовой территории в спорных жилых домах.
Иные доводы жалобы направлены переоценку фактических обстоятельств спора и представленных доказательств. Между тем, в силу норм главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не вправе переоценивать установленные судами первой и апелляционной инстанций обстоятельства и исследованные ими доказательства.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина уплачена заявителем в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 11.05.2012 N 964).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2012 по делу N А32-16566/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)