Судебные решения, арбитраж
Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 сентября 2012 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой К.А.,
при участии в заседании:
- от истца - Щукина О.О., представитель по доверенности от 04.02.2012;
- от ответчиков - Егорочкин А.Л., представитель по доверенности от 24.09.2011;
- от третьего лица Хайруловой З.Х. - Хайрулова З.Х., лично;
- от иных третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 28 августа 2012 года в зале N 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Фахретдинова Фарида Алямдиновича, г. Ульяновск, на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 15 июня 2012 г. по делу N А72-3154/2011 (судья Рыбалко И.В.),
по иску индивидуального предпринимателя Фахретдинова Фарида Алямдиновича (ОГРН 311732709600044, ИНН 732701714090), г. Ульяновск,
к индивидуальному предпринимателю Тарасенко Марине Александровне (ОГРН 304732529500047, ИНН 732502356309), г. Ульяновск,
к индивидуальному предпринимателю Тарасенко Елене Александровне (ОГРН 304732529500036, ИНН 732600018241), г. Ульяновск,
о признании права собственности отсутствующим,
и по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Тарасенко Марины Александровны, индивидуального предпринимателя Тарасенко Елены Александровны, г. Ульяновск,
к индивидуальному предпринимателю Фахретдинову Фариду Алямдиновичу, г. Ульяновск, о признании права собственности отсутствующим,
третьи лица: Ульяновское областное государственное унитарное предприятие Бюро технической инвентаризации, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, общество с ограниченной ответственностью "Агентство охраны "РАТИБОР", г. Ульяновск, Хайрулова Зулфия Хабибулаевна, Жилищно-строительный кооператив "Надежда", общество с ограниченной ответственностью "Агентство охраны "Ратибор-АДС",
установил:
Индивидуальный предприниматель Фахретдинов Фарид Алямдинович обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Тарасенко Марине Александровне, к индивидуальному предпринимателю Тарасенко Елене Александровне о признании отсутствующим права собственности ответчиков на нежилое помещение общей площадью 38,6 кв. м, литер А, этаж 1, номера на поэтажном плане N 86, N 87, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, 37 и об обязании ответчиков устранить препятствия в пользовании нежилым помещением общей площадью 38,6 кв. м, литер А, этаж 1, номера на поэтажном плане N 86, N 87, кадастровый номер 73:24:031201:0014:0293620001:108601, 108701, расположенным по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, 37, принадлежащим истцу на праве собственности.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 13.05.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Ульяновское областное государственное унитарное предприятие Бюро технической инвентаризации, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Общество с ограниченной ответственностью "Агентство охраны "РАТИБОР", Хайрулова Зулфия Хабибулаевна.
Индивидуальные предприниматели Тарасенко Марина Александровна и Тарасенко Елена Александровна обратились в арбитражный суд со встречным иском к индивидуальному предпринимателю Фахретдинову Фариду Алямдиновичу о признании отсутствующим права собственности на помещение площадью 38,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, 37, кадастровый номер 73:24:031201:0014:0293620001:108601, 108701 (номера на поэтажном плане 86, 87). Встречное исковое заявление принято к производству определением Арбитражного суда Ульяновской области от 10.06.2011.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 10.06.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Жилищно-строительный кооператив "Надежда", Общество с ограниченной ответственностью "Агентство охраны "Ратибор-АДС".
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 16.09.2011, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2011, исковые требования индивидуального предпринимателя Фахретдинова Фарида Алямдиновича оставлены без удовлетворения. Встречные исковые требования удовлетворены, зарегистрированное право собственности индивидуального предпринимателя Фахретдинова Ф.А. на вышеуказанные нежилые помещения, расположенные по адресу: Ульяновская область, город Ульяновск, улица Рябикова, дом N 37, 1 этаж, признано отсутствующим.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.02.2012 решение Арбитражного суда Ульяновской области от 16.09.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2011 по настоящему делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области суда от 09.04.2012 принят отказ индивидуального предпринимателя Фахретдинова Фарида Алямдиновича от иска к индивидуальным предпринимателям Тарасенко Марине Александровне и Тарасенко Елене Александровне в части обязания ответчиков устранить препятствия в пользовании нежилым помещением; производство по делу в указанной части прекращено.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 15.06.2012 исковые требования Индивидуального предпринимателя Фахретдинова Фарида Алямдиновича оставлены без удовлетворения.
Встречные исковые требования удовлетворены.
Право собственности Индивидуального предпринимателя Фахретдинова Фарида Алямдиновича на нежилые помещения общей площадью 38,6 кв. м, номера 86, 87 на поэтажном плане, кадастровые номера 73:24:031201:0014:0293620001:108601, 108701, расположенные по адресу: Ульяновская область, город Ульяновск, улица Рябикова, дом N 37, 1 этаж, признано отсутствующим.
Заявление Фахретдинова Фарида Алямдиновича о повороте исполнения решения оставлено без удовлетворения.
С Индивидуального предпринимателя Фахретдинова Фарида Алямдиновича в пользу Индивидуального предпринимателя Тарасенко Марины Александровны взыскано 2 000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине.
С Индивидуального предпринимателя Фахретдинова Фарида Алямдиновича в пользу Индивидуального предпринимателя Тарасенко Елены Александровны взыскано 2 000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине.
Индивидуальному предпринимателю Фахретдинову Фариду Алямдиновичу из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в сумме 4 000 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований, удовлетворении встречного иска отказать. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней и дополнениях к жалобе основаниям, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель ответчиков возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения по изложенным в отзыве основаниям.
Третье лицо Хайрулова З.Х. поддержала доводы апелляционной жалобы.
Другие лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили, отзывы на жалобу не представили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие ответчика и третьих лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены судебного акта исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 17.12.2002 между ООО "Капитальное строительство" (Заказчик) и Хайруловой Зулфией Хабибулаевной (Инвестор) был заключен договор долгосрочных инвестиций в строительство жилого дома, в соответствии с которым Заказчик, осуществляя реализацию инвестиционного проекта посредством владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями Инвестора, обязуется передать в собственность Инвестора в срок до 30 сентября 2004 г. согласно проектно-сметной документации два бутика площадью 23,0 кв. м и 15,6 кв. м соответственно, входящих в состав нежилого встроенного помещения N 2 для использования в предпринимательской деятельности, общей площадью 38,6 кв. м, расположенных на 1 этаже строящегося 10-этажного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: г. Ульяновск, 1 микрорайон, ул. Рябикова, с отдельным входом со стороны ул. Рябикова (Т. 1 л.д. 30).
Состав, площадь и очертания подлежащих передаче Хайруловой З.Х по договору помещений указаны в выкопировке из плана 1 этажа по объекту "10-этажный жилой дом в 1 мкрн. по ул. Рябикова в Засвияжском районе г. Ульяновска", заверенной директором ООО "Капитальное строительство" Коваленко В.В. (т. 1 л.д. 33).
Сторонами согласована стоимость объекта - 386 000 руб. из расчета 10 000 рублей за 1 квадратный метр площади помещения в целом (п. 2.1. договора).
Из материалов дела усматривается, что денежные средства с размере 386 000 руб. уплачены ИП Хайруловой З.Х. в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру от 28.01.2003 и 17.12.2002 (Т. 1 л.д. 31).
05.05.2010 между ЖСК "Надежда" (ЖСК) и ИП Хайруловой З.Х. (Инвестор) было заключено Соглашение N 102 о завершении строительства общего имущества в многоквартирном доме с встроенными торговыми помещениями, в соответствии с которым Инвестор оплачивает расходы ЖСК на завершение строительством общего имущества в многоквартирном жилом доме с встроенными торговыми помещениями по ул. Рябикова, д. 37 в Засвияжском районе города Ульяновска (Т. 1 л.д. 32).
24.05.2010 между ЖСК "Надежда" и ИП Хайруловой З.Х. оформлен акт приема-передачи нежилого помещения, в соответствии с которым ЖСК "Надежда" передал, а ИП Хайрулова З.Х. приняла незавершенную строительством часть нежилого помещения - торговую площадь N 2, общей площадью 38,6 кв. м, кадастровый номер: 73:24:031201:0014:0293620001:108601, 108701, номер помещения на поэтажном плане 86, 87, расположена на 1-м этаже жилого дома с встроенными торговыми помещениями по адресу: г. Ульяновск, 1 микрорайон, ул. Рябикова, д. 37 (Т. 1 л.д. 34).
В дальнейшем, 25.05.2010 между Хайруловой Зулфией Хабибулаевной (Продавец) и Фахретдиновым Фаридом Алямдиновичем (Покупатель) оформлен предварительный договор купли продажи нежилого помещения, по условиям которого Продавец обязуется оформить в собственность нежилые помещения общей площадью 38,6 кв. м (далее - Объект), расположенные в здании по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37 пом. 86, 87, право на приобретение в собственность которых существует у нее на основании договора долгосрочных инвестиций в строительство жилого дома от 17.12.2002 г., разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 12.08.2009 г. N RU7330400-157, соглашения о завершении строительства общего имущества в многоквартирном доме со встроенными торговыми помещениями от 05.05.2010 г. N 102, акта приема-передачи нежилого помещения от 24.05.2010 г., после чего продать Объект Покупателю на условиях, установленных настоящим договором.
В соответствии с п. 3.2. предварительного договора фактическая передача Объекта Покупателю происходит в момент подписания настоящего договора. Настоящий договор имеет силу Акта приема-передачи.
Доказательств государственной регистрации в установленном законом порядке предварительного договора суду не представлено.
Из материалов дела следует, что за Хайруловой З.Х. зарегистрировано право собственности на помещения, общей площадью 38,6 кв. м, кадастровый номер: 73:24:031201:0014:0293620001:108601, 108701, номер помещения на поэтажном плане 86, 87, расположенные по адресу: г. Ульяновск, 1 микрорайон, ул. Рябикова, д. 37, зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 73-АА 020812 от 10.06.2010 (Т. 1 л.д. 36).
01.07.2010 между Хайруловой З.Х. и Фахретдиновым Ф.А. оформлен акт приема-передачи, в соответствии с которым указанные помещения переданы Фахретдинову Ф.А. (Т. 1 л.д. 14).
Переход права собственности за Фахретдиновым Ф.А. на спорные помещения зарегистрирован, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 73-АА 040327 от 16.07.2010 (Т. 1 л.д. 15).
Как следует из материалов дела, 14.01.2003 между ООО "Капитальное строительство" (Заказчик), с одной стороны, и Тарасенко Мариной Александровной и Тарасенко Еленой Александровной (Инвесторы), с другой стороны, заключен договор долгосрочных инвестиций в строительство жилого дома, в соответствии с условиями которого Заказчик, осуществляя реализацию инвестиционного проекта посредством владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями Инвестора, обязуется передать в собственность Инвестора согласно проектно-сметной документации (в 3 квартале 2005 года) нежилое встроенное помещение N 2 для использования в предпринимательской деятельности, площадью 212,4 кв. м, расположенное на 1 этаже стоящегося 10-этажного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: город Ульяновск, 1 микрорайон, улица Рябикова, с отдельным входом со стороны улицы Рябикова. Инвестор обязуется перед Заказчиком оплатить стоимость строительства вышеуказанного помещения, а по окончании строительства принять результат работы Заказчика, а именно помещение N 2 в 10-этажном кирпичном жилом доме, расположенном по адресу: город Ульяновск, 1 микрорайон, улица Рябикова (п.п. 1.1, 1.2 договора) (т. 1, л.д. 70).
Состав и очертания площадей, подлежащих передаче Тарасенко М.А., Тарасенко Е.А. согласно договору от 14.01.2003, приведены в плане (приложение N 1 к договору) (т. 1, л.д. 71).
В соответствии с пунктами 2.1., 2.2. договора стоимость помещения определена в 1 062 000 руб. Инвестор обязуется оплатить Заказчику указанную денежную сумму в срок до 31.12.2004.
В подтверждение исполнения обязательств по договору от 14.01.2003 в материалы дела представлены: квитанция к приходному кассовому ордеру N 138 от 17.07.2003, N 49 от 26.11.2004, N 120 от 25.06.2003, акт от 14.01.2003 приема-передачи векселя серии ВЛ N 1743613 по договору долгосрочных инвестиций в строительство жилого дома б/н от 14.01.2003, а также справка об оплате N 374 от 26.11.2004 (т. 1, л.д. 77 - 85).
Приговором Ленинского районного суда г. Ульяновска от 06.07.2009 установлен факт исполнения ответчиками обязательств по оплате спорного помещения.
24.02.2008 между ЖСК "Надежда", с одной стороны, и ИП Тарасенко Мариной Александровной и ИП Тарасенко Еленой Александровной, с другой стороны, заключен договор N 102 о финансировании завершения строительства общего имущества в многоквартирном доме с встроенными торговыми помещениями, в соответствии с которым последние осуществляют финансирование, а ЖСК "Надежда" принимает на себя обязательства по завершению строительства общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37.
Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по договору (т. 1, л.д. 72).
Объект передан по акту приема-передачи торгового помещения от 15.12.2009 (т. 1, л.д. 73).
За Тарасенко М.А. и Тарасенко Е.А. 10.09.2010 зарегистрировано право общей долевой собственности (доли в праве по 1/2) на спорный объект недвижимого имущества, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 73-АА 061792 и 73-АА 061793 от 10.09.2010 (т. 1, л.д. 98 - 99).
Из материалов дела усматривается, что в отношении директора ООО "Капитальное строительство" Коваленко В.В. в 2006 г. было возбуждено уголовное дело по фактам мошенничества при заключении договоров долевого участия в строительстве.
Приговором Ленинского районного суда г. Ульяновска от 06.07.2009 он признан виновным в совершении преступлений, предусмотренных ст. 159 ч. 4 УК РФ, в том числе по эпизоду строительства жилого дома по ул. Рябикова, и ему назначено наказание в виде лишения свободы.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 30.06.2009 ООО "Капитальное строительство" г. признано несостоятельным (банкротом), конкурсное производство в отношении предприятия завершено, запись о прекращении деятельности юридического лица внесена в Единый государственный реестр юридических лиц 18.01.2011.
17.08.2007 ОАО "Строитель" было выдано разрешение на строительство дома по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37; срок действия разрешения на строительство - до 20.10.2009 г.
19.02.2008 между ОАО "Строитель", с одной стороны, и участниками долевого строительства в части нежилых помещений (торговых площадей), в том числе Хайруловой З.Х., Тарасенко М.А., Тарасенко Е.А. и Жилищно-строительным кооперативом "Надежда", 10-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, 1 микрорайон, улица Рябикова, д. 37, подписано соглашение об окончании строительства нежилых помещений первого и второго этажей названного дома. По условиям соглашения стороны определили, что ОАО "Строитель" обязуется произвести окончание строительства жилого дома, Заказчиком которого является, при условии финансирования Инвесторами окончания строительства в соответствии с мероприятиями по окончанию строительства и в установленные ими сроки, и после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию оформить и передать необходимую документацию по оформлению в долевую собственность Инвесторам нежилых помещений первого и второго этажей. При этом, сторонами определено, что Хайруловой З.Х. подлежат передаче помещения, расположенные в осях 43-47/Ж/1-Е/1 в выкопировке первого этажа из рабочего проекта строящегося 10-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, 1 микрорайон, улица Рябикова, д. 37, являющейся неотъемлемым приложением к данному протоколу; Тарасенко М.А. и Тарасенко Е.А. подлежат передаче в равных долях помещения, расположенные в осях 38 - 48 в выкопировке первого этажа из рабочего проекта строящегося 10-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, 1 микрорайон, улица Рябикова, д. 37, являющейся неотъемлемым приложением к данному протоколу.
Судом установлено, что распределение помещений, подлежащих передаче Инвесторам, произведено на основании данных, указанных в договорах долгосрочных инвестиций в строительство и приложений к ним сторон - участников настоящего соглашения, в соответствии с рабочим проектом строительства жилого дома, а именно поэтажного плана первого и второго этажей строящегося 10-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, 1 микрорайон, улица Рябикова, д. 37, являющегося неотъемлемым приложением к данному соглашению (п. 2. Соглашения (т. 3 л.д. 23 - 27).
Вместе с тем, указанные Приложения в материалы дела не представлены.
Судом установлено, 02.07.2008 что между ОАО "Строитель" и ЖСК "Надежда" заключен договор о передаче функций заказчика незавершенного строительством 94-квартирного жилого дома со встроенными торговыми помещениями по ул. Рябикова в Засвияжском районе г. Ульяновска, по условиям которого Общество передало все функции заказчика-застройщика по строительству указанного жилого дома с встроенными торговыми площадями. Стоимость незавершенного строительством указанного 94-квартирного жилого дома с встроенными торговыми площадями на момент передачи, как следует из представленных документов, составляла 79 593 180,62 руб.
Объект передан ЖСК "Надежда" по акту от 02.07.2008.
Из материалов дела усматривается, что в дальнейшем строительство дома производило ЖСК "Надежда", являющийся заказчиком-застройщиком.
Строительство жилого дома завершено, дом сдан в эксплуатацию, что подтверждается разрешением N RU 73304000-157 на ввод объекта в эксплуатацию от 12.08.2009 г., выданным Главой города Ульяновска.
Выполняя указания кассационной инстанции, суд первой инстанции установил, что спорные помещения с кадастровыми номерами 73:24:031201:0014:0293620001:108601, 108701 (номера на поэтажном плане 86, 87), входят в состав и являются частью помещений с кадастровыми номерами 73:24:031201:0014:0293620001: 106401-106701, 107001-107301, 108801 (номера на поэтажном плане 64 - 67, 70 - 73, 88).
Истец, считая, что зарегистрированное за ответчиками право собственности на нежилые помещения площадью 212,3 кв. м на первом этаже дома N 37 по ул. Рябикова в г. Ульяновск, номера помещений на поэтажном плане N N 64 - 67, 70 - 73 и 88, нарушает его право как собственника нежилых помещений площадью 38,6 кв. м, номера на поэтажном плане 86, 87, также расположенных на первом этаже дома по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решение по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с зашитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество.
Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Судом установлено, что помещения ЖСУ "Надежда" переданы ответчикам по акту приема-передачи 15.12.2009 и из фактического владения ответчиков не выбывало.
С третьим лицом Хайруловой З.Х акт приема-передачи подписан 24.05.2010. Фактически помещения не передавались. Таким образом, реального исполнения сделки в части передачи помещения площадью 38,6 кв. м сначала Хайруловой З.Х., а затем Фахретдинову Ф.А. не произошло. В данном случае, указанный акт приема-передачи помещения не является допустимым доказательством исполнения сделки со стороны продавца.
Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Как установлено судом передача имущества Хайруловой З.Х., а затем истцу не произошло.
На охрану помещения ответчиками заключен договор с ООО "Агентство охраны "Ратибор-АДС".
Соответственно Хайрулова З.Х. не являясь фактическим владельцем спорного объекта недвижимости не могла осуществить его передачу истцу применительно к положениям ст. ст. 554, 556 Гражданского кодекса РФ, поскольку, в момент совершения сделки купли-продажи спорного помещения между истцом и продавцом - Хайруловой З.Х., предмет сделки в натуре у продавца отсутствовал.
Учитывая, что спорные помещения не являются свободными от третьих лиц, то истец вправе потребовать возмещения убытков, как это предусмотрено частью 2 статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Помещение как самостоятельный объект капитального строительства Градостроительным кодексом РФ не поименовано. Вместе с тем, Градостроительный кодекс РФ исходит из существования такого самостоятельного объекта недвижимости, как жилые и нежилые помещения, являющиеся частью объекта капитального строительства.
Аналогичным образом складывается и правоприменительная, в том числе судебная, практика, признающая нежилые помещения в качестве самостоятельного объекта недвижимости.
В то же время, нежилые помещения, на которые можно было бы зарегистрировать право собственности как на самостоятельные объекты гражданских прав, должны обладать признаками недвижимого имущества, установленными законом: должны быть изолированы, то есть иметь внешние стены, отделяющие указанные помещения от остальных помещений в здании, которые не могут быть демонтированы без несоразмерного ущерба их назначению.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, помещения N 86, N 87 площадью 38,6 кв. м проектом дома не предусмотрены, на момент сдачи дома в эксплуатацию не сооружались, а потому не могли быть объектом инвестирования со стороны Хайруловой З.Х. Указанные объекты не значатся в качестве самостоятельных объектов гражданских прав (изолированных помещений).
Разрешение на возведение в составе дома помещений, инвестируемых Хайруловой З.Х., не выдавалось.
Зарегистрированное право может существовать только на реальный объект, который обладает индивидуально-определенными признаками и характеристиками, необходимыми для его описания в государственном реестре согласно Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Учитывая нормы права действующего законодательства, право собственности может существовать лишь при наличии объекта указанного права.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции, принимая во внимание отсутствие в натуре нежилых помещений 84 - 87 на первом этаже дома N 37 по ул. Рябикова в г. Ульяновске, пришел к обоснованному выводу, что право собственности Хайруловой З.Х., а впоследствии Фахретдинова Ф.А., на указанные помещения не возникло в установленном законом порядке и возникнуть не могло.
Тот факт, что передаваемые по указанным сделкам нежилые помещения в натуре отсутствовали, указывает на ничтожность названных сделок в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ, а со стороны участников сделок - на злоупотребление последних своими правами, поскольку как указывалось выше предмет договора от продавцов покупателям фактически не передавался и в натуре не существует.
По той же причине является ничтожным соглашение от 19.02.2008 "Об окончании строительства нежилых помещений первого и второго этажей 10-этажного 94-квартирного жилого дома по ул. Рябикова, 37 в Засвияжском районе г. Ульяновска" в части обязательств по передаче Хайруловой З.Х. спорных площадей.
При этом нежилые помещения общей площадью 212,4 кв. м, лит. А, кадастровые номера 73:24:031201:0014:0293620001:106401-106701, 107001-107301, 108801, номера на поэтажном плане 64 - 67, 70 - 73, 88, расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37 существуют в натуре, предусмотрены в проекте многоквартирного жилого дома с магазинами, отражены они и в техническом паспорте здания, составленного УОГУП БТИ по состоянию на 28.07.2009 (кадастровый паспорт (т. 1 л.д. 95 - 97, 100, 101).
Из пояснений сторон следует, что в фактическом пользовании ответчиков находится 260 кв. м, при том, что в рамках вышеназванных договоров и последующей регистрации права собственности они должны обладать 212,4 кв. м.
Согласно п. 3.5. договора от 24.02.2008, заключенного ответчиками с ЖСК "Надежда" в случае, если фактическая площадь построенного помещения будет больше, стороны руководствуются условиями, оговоренными в договоре о долевом участии в строительстве, заключенном с первым заказчиком.
В п. 2.3. договора от 14.01.2003, заключенного с ООО "Капитальное строительство" в случае, если фактическая площадь построенного помещения станет больше или меньше указанной в п. 1.1. настоящего договора площади помещения, стороны производят перерасчет стоимости выполненных по настоящему договору работ, при этом Инвестор оплачивает Заказчику стоимость части площади помещения, на которую увеличилась указанная в п. 1.1. настоящего договора площадь помещения, исходя из стоимости 1 квадратного метра помещения на дату окончательного расчета между сторонами за оговоренную в настоящем договоре площадь строящегося помещения.
Таким образом, в случае обнаружения разницы между фактической и договорной площадью, у ответчиков возникает обязанность по доплате фактически выполненных работ, в случае, если фактическая площадь доли окажется больше площади, установленной договором.
ЖСК "Надежда" при наличии нарушенного права не лишено возможности в установленном законом порядке обратиться за его восстановлением. Вопрос о взыскании стоимости за излишне переданную ответчикам площадь может быть разрешен путем предъявления отдельного иска.
Поскольку правовых оснований для удовлетворения заявления Фахретдинова Ф.А. о повороте исполнения судебного акта не имеется, суд первой инстанции правомерно отказал истцу в удовлетворении данного заявления.
Таким образом, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив с учетом заявленных требований и возражений сторон и подлежащих применению норм материального и процессуального права фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции правомерно удовлетворил встречные исковые требования индивидуальных предпринимателей Тарасенко Е.А. и Тарасенко М.А о признании отсутствующим права собственности индивидуального предпринимателя Фахретдинова Ф.А. на спорные нежилые помещения, отказав в удовлетворении первоначального иска.
Всем доводам, изложенным в апелляционной жалобе, которые являются аналогичными заявленным в суде первой инстанции, судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка.
С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы не принимаются судом апелляционной инстанции как не соответствующие фактическим обстоятельствам, установленным судом первой инстанции, так и не основанными на нормах действующего законодательства.
Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.
Доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права и направлены на переоценку надлежаще установленных судом фактических обстоятельств дела, в связи с чем, подлежат отклонению.
Иные доводы апелляционной жалобы всесторонне изучены судебной коллегией и не нашли своего подтверждения в материалах дела и в представленных доказательствах, в связи с чем отклонены судебной коллегией.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ), судом апелляционной инстанции не установлено. При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 15 июня 2012 г. по делу N А72-3154/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Фахретдинова Фарида Алямдиновича, г. Ульяновск, - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.09.2012 ПО ДЕЛУ N А72-3154/2011
Разделы:Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 сентября 2012 г. по делу N А72-3154/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 сентября 2012 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой К.А.,
при участии в заседании:
- от истца - Щукина О.О., представитель по доверенности от 04.02.2012;
- от ответчиков - Егорочкин А.Л., представитель по доверенности от 24.09.2011;
- от третьего лица Хайруловой З.Х. - Хайрулова З.Х., лично;
- от иных третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 28 августа 2012 года в зале N 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Фахретдинова Фарида Алямдиновича, г. Ульяновск, на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 15 июня 2012 г. по делу N А72-3154/2011 (судья Рыбалко И.В.),
по иску индивидуального предпринимателя Фахретдинова Фарида Алямдиновича (ОГРН 311732709600044, ИНН 732701714090), г. Ульяновск,
к индивидуальному предпринимателю Тарасенко Марине Александровне (ОГРН 304732529500047, ИНН 732502356309), г. Ульяновск,
к индивидуальному предпринимателю Тарасенко Елене Александровне (ОГРН 304732529500036, ИНН 732600018241), г. Ульяновск,
о признании права собственности отсутствующим,
и по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Тарасенко Марины Александровны, индивидуального предпринимателя Тарасенко Елены Александровны, г. Ульяновск,
к индивидуальному предпринимателю Фахретдинову Фариду Алямдиновичу, г. Ульяновск, о признании права собственности отсутствующим,
третьи лица: Ульяновское областное государственное унитарное предприятие Бюро технической инвентаризации, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, общество с ограниченной ответственностью "Агентство охраны "РАТИБОР", г. Ульяновск, Хайрулова Зулфия Хабибулаевна, Жилищно-строительный кооператив "Надежда", общество с ограниченной ответственностью "Агентство охраны "Ратибор-АДС",
установил:
Индивидуальный предприниматель Фахретдинов Фарид Алямдинович обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Тарасенко Марине Александровне, к индивидуальному предпринимателю Тарасенко Елене Александровне о признании отсутствующим права собственности ответчиков на нежилое помещение общей площадью 38,6 кв. м, литер А, этаж 1, номера на поэтажном плане N 86, N 87, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, 37 и об обязании ответчиков устранить препятствия в пользовании нежилым помещением общей площадью 38,6 кв. м, литер А, этаж 1, номера на поэтажном плане N 86, N 87, кадастровый номер 73:24:031201:0014:0293620001:108601, 108701, расположенным по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, 37, принадлежащим истцу на праве собственности.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 13.05.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Ульяновское областное государственное унитарное предприятие Бюро технической инвентаризации, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Общество с ограниченной ответственностью "Агентство охраны "РАТИБОР", Хайрулова Зулфия Хабибулаевна.
Индивидуальные предприниматели Тарасенко Марина Александровна и Тарасенко Елена Александровна обратились в арбитражный суд со встречным иском к индивидуальному предпринимателю Фахретдинову Фариду Алямдиновичу о признании отсутствующим права собственности на помещение площадью 38,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, 37, кадастровый номер 73:24:031201:0014:0293620001:108601, 108701 (номера на поэтажном плане 86, 87). Встречное исковое заявление принято к производству определением Арбитражного суда Ульяновской области от 10.06.2011.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 10.06.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Жилищно-строительный кооператив "Надежда", Общество с ограниченной ответственностью "Агентство охраны "Ратибор-АДС".
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 16.09.2011, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2011, исковые требования индивидуального предпринимателя Фахретдинова Фарида Алямдиновича оставлены без удовлетворения. Встречные исковые требования удовлетворены, зарегистрированное право собственности индивидуального предпринимателя Фахретдинова Ф.А. на вышеуказанные нежилые помещения, расположенные по адресу: Ульяновская область, город Ульяновск, улица Рябикова, дом N 37, 1 этаж, признано отсутствующим.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.02.2012 решение Арбитражного суда Ульяновской области от 16.09.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2011 по настоящему делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области суда от 09.04.2012 принят отказ индивидуального предпринимателя Фахретдинова Фарида Алямдиновича от иска к индивидуальным предпринимателям Тарасенко Марине Александровне и Тарасенко Елене Александровне в части обязания ответчиков устранить препятствия в пользовании нежилым помещением; производство по делу в указанной части прекращено.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 15.06.2012 исковые требования Индивидуального предпринимателя Фахретдинова Фарида Алямдиновича оставлены без удовлетворения.
Встречные исковые требования удовлетворены.
Право собственности Индивидуального предпринимателя Фахретдинова Фарида Алямдиновича на нежилые помещения общей площадью 38,6 кв. м, номера 86, 87 на поэтажном плане, кадастровые номера 73:24:031201:0014:0293620001:108601, 108701, расположенные по адресу: Ульяновская область, город Ульяновск, улица Рябикова, дом N 37, 1 этаж, признано отсутствующим.
Заявление Фахретдинова Фарида Алямдиновича о повороте исполнения решения оставлено без удовлетворения.
С Индивидуального предпринимателя Фахретдинова Фарида Алямдиновича в пользу Индивидуального предпринимателя Тарасенко Марины Александровны взыскано 2 000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине.
С Индивидуального предпринимателя Фахретдинова Фарида Алямдиновича в пользу Индивидуального предпринимателя Тарасенко Елены Александровны взыскано 2 000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине.
Индивидуальному предпринимателю Фахретдинову Фариду Алямдиновичу из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в сумме 4 000 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований, удовлетворении встречного иска отказать. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней и дополнениях к жалобе основаниям, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель ответчиков возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения по изложенным в отзыве основаниям.
Третье лицо Хайрулова З.Х. поддержала доводы апелляционной жалобы.
Другие лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили, отзывы на жалобу не представили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие ответчика и третьих лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены судебного акта исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 17.12.2002 между ООО "Капитальное строительство" (Заказчик) и Хайруловой Зулфией Хабибулаевной (Инвестор) был заключен договор долгосрочных инвестиций в строительство жилого дома, в соответствии с которым Заказчик, осуществляя реализацию инвестиционного проекта посредством владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями Инвестора, обязуется передать в собственность Инвестора в срок до 30 сентября 2004 г. согласно проектно-сметной документации два бутика площадью 23,0 кв. м и 15,6 кв. м соответственно, входящих в состав нежилого встроенного помещения N 2 для использования в предпринимательской деятельности, общей площадью 38,6 кв. м, расположенных на 1 этаже строящегося 10-этажного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: г. Ульяновск, 1 микрорайон, ул. Рябикова, с отдельным входом со стороны ул. Рябикова (Т. 1 л.д. 30).
Состав, площадь и очертания подлежащих передаче Хайруловой З.Х по договору помещений указаны в выкопировке из плана 1 этажа по объекту "10-этажный жилой дом в 1 мкрн. по ул. Рябикова в Засвияжском районе г. Ульяновска", заверенной директором ООО "Капитальное строительство" Коваленко В.В. (т. 1 л.д. 33).
Сторонами согласована стоимость объекта - 386 000 руб. из расчета 10 000 рублей за 1 квадратный метр площади помещения в целом (п. 2.1. договора).
Из материалов дела усматривается, что денежные средства с размере 386 000 руб. уплачены ИП Хайруловой З.Х. в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру от 28.01.2003 и 17.12.2002 (Т. 1 л.д. 31).
05.05.2010 между ЖСК "Надежда" (ЖСК) и ИП Хайруловой З.Х. (Инвестор) было заключено Соглашение N 102 о завершении строительства общего имущества в многоквартирном доме с встроенными торговыми помещениями, в соответствии с которым Инвестор оплачивает расходы ЖСК на завершение строительством общего имущества в многоквартирном жилом доме с встроенными торговыми помещениями по ул. Рябикова, д. 37 в Засвияжском районе города Ульяновска (Т. 1 л.д. 32).
24.05.2010 между ЖСК "Надежда" и ИП Хайруловой З.Х. оформлен акт приема-передачи нежилого помещения, в соответствии с которым ЖСК "Надежда" передал, а ИП Хайрулова З.Х. приняла незавершенную строительством часть нежилого помещения - торговую площадь N 2, общей площадью 38,6 кв. м, кадастровый номер: 73:24:031201:0014:0293620001:108601, 108701, номер помещения на поэтажном плане 86, 87, расположена на 1-м этаже жилого дома с встроенными торговыми помещениями по адресу: г. Ульяновск, 1 микрорайон, ул. Рябикова, д. 37 (Т. 1 л.д. 34).
В дальнейшем, 25.05.2010 между Хайруловой Зулфией Хабибулаевной (Продавец) и Фахретдиновым Фаридом Алямдиновичем (Покупатель) оформлен предварительный договор купли продажи нежилого помещения, по условиям которого Продавец обязуется оформить в собственность нежилые помещения общей площадью 38,6 кв. м (далее - Объект), расположенные в здании по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37 пом. 86, 87, право на приобретение в собственность которых существует у нее на основании договора долгосрочных инвестиций в строительство жилого дома от 17.12.2002 г., разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 12.08.2009 г. N RU7330400-157, соглашения о завершении строительства общего имущества в многоквартирном доме со встроенными торговыми помещениями от 05.05.2010 г. N 102, акта приема-передачи нежилого помещения от 24.05.2010 г., после чего продать Объект Покупателю на условиях, установленных настоящим договором.
В соответствии с п. 3.2. предварительного договора фактическая передача Объекта Покупателю происходит в момент подписания настоящего договора. Настоящий договор имеет силу Акта приема-передачи.
Доказательств государственной регистрации в установленном законом порядке предварительного договора суду не представлено.
Из материалов дела следует, что за Хайруловой З.Х. зарегистрировано право собственности на помещения, общей площадью 38,6 кв. м, кадастровый номер: 73:24:031201:0014:0293620001:108601, 108701, номер помещения на поэтажном плане 86, 87, расположенные по адресу: г. Ульяновск, 1 микрорайон, ул. Рябикова, д. 37, зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 73-АА 020812 от 10.06.2010 (Т. 1 л.д. 36).
01.07.2010 между Хайруловой З.Х. и Фахретдиновым Ф.А. оформлен акт приема-передачи, в соответствии с которым указанные помещения переданы Фахретдинову Ф.А. (Т. 1 л.д. 14).
Переход права собственности за Фахретдиновым Ф.А. на спорные помещения зарегистрирован, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 73-АА 040327 от 16.07.2010 (Т. 1 л.д. 15).
Как следует из материалов дела, 14.01.2003 между ООО "Капитальное строительство" (Заказчик), с одной стороны, и Тарасенко Мариной Александровной и Тарасенко Еленой Александровной (Инвесторы), с другой стороны, заключен договор долгосрочных инвестиций в строительство жилого дома, в соответствии с условиями которого Заказчик, осуществляя реализацию инвестиционного проекта посредством владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями Инвестора, обязуется передать в собственность Инвестора согласно проектно-сметной документации (в 3 квартале 2005 года) нежилое встроенное помещение N 2 для использования в предпринимательской деятельности, площадью 212,4 кв. м, расположенное на 1 этаже стоящегося 10-этажного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: город Ульяновск, 1 микрорайон, улица Рябикова, с отдельным входом со стороны улицы Рябикова. Инвестор обязуется перед Заказчиком оплатить стоимость строительства вышеуказанного помещения, а по окончании строительства принять результат работы Заказчика, а именно помещение N 2 в 10-этажном кирпичном жилом доме, расположенном по адресу: город Ульяновск, 1 микрорайон, улица Рябикова (п.п. 1.1, 1.2 договора) (т. 1, л.д. 70).
Состав и очертания площадей, подлежащих передаче Тарасенко М.А., Тарасенко Е.А. согласно договору от 14.01.2003, приведены в плане (приложение N 1 к договору) (т. 1, л.д. 71).
В соответствии с пунктами 2.1., 2.2. договора стоимость помещения определена в 1 062 000 руб. Инвестор обязуется оплатить Заказчику указанную денежную сумму в срок до 31.12.2004.
В подтверждение исполнения обязательств по договору от 14.01.2003 в материалы дела представлены: квитанция к приходному кассовому ордеру N 138 от 17.07.2003, N 49 от 26.11.2004, N 120 от 25.06.2003, акт от 14.01.2003 приема-передачи векселя серии ВЛ N 1743613 по договору долгосрочных инвестиций в строительство жилого дома б/н от 14.01.2003, а также справка об оплате N 374 от 26.11.2004 (т. 1, л.д. 77 - 85).
Приговором Ленинского районного суда г. Ульяновска от 06.07.2009 установлен факт исполнения ответчиками обязательств по оплате спорного помещения.
24.02.2008 между ЖСК "Надежда", с одной стороны, и ИП Тарасенко Мариной Александровной и ИП Тарасенко Еленой Александровной, с другой стороны, заключен договор N 102 о финансировании завершения строительства общего имущества в многоквартирном доме с встроенными торговыми помещениями, в соответствии с которым последние осуществляют финансирование, а ЖСК "Надежда" принимает на себя обязательства по завершению строительства общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37.
Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по договору (т. 1, л.д. 72).
Объект передан по акту приема-передачи торгового помещения от 15.12.2009 (т. 1, л.д. 73).
За Тарасенко М.А. и Тарасенко Е.А. 10.09.2010 зарегистрировано право общей долевой собственности (доли в праве по 1/2) на спорный объект недвижимого имущества, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 73-АА 061792 и 73-АА 061793 от 10.09.2010 (т. 1, л.д. 98 - 99).
Из материалов дела усматривается, что в отношении директора ООО "Капитальное строительство" Коваленко В.В. в 2006 г. было возбуждено уголовное дело по фактам мошенничества при заключении договоров долевого участия в строительстве.
Приговором Ленинского районного суда г. Ульяновска от 06.07.2009 он признан виновным в совершении преступлений, предусмотренных ст. 159 ч. 4 УК РФ, в том числе по эпизоду строительства жилого дома по ул. Рябикова, и ему назначено наказание в виде лишения свободы.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 30.06.2009 ООО "Капитальное строительство" г. признано несостоятельным (банкротом), конкурсное производство в отношении предприятия завершено, запись о прекращении деятельности юридического лица внесена в Единый государственный реестр юридических лиц 18.01.2011.
17.08.2007 ОАО "Строитель" было выдано разрешение на строительство дома по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37; срок действия разрешения на строительство - до 20.10.2009 г.
19.02.2008 между ОАО "Строитель", с одной стороны, и участниками долевого строительства в части нежилых помещений (торговых площадей), в том числе Хайруловой З.Х., Тарасенко М.А., Тарасенко Е.А. и Жилищно-строительным кооперативом "Надежда", 10-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, 1 микрорайон, улица Рябикова, д. 37, подписано соглашение об окончании строительства нежилых помещений первого и второго этажей названного дома. По условиям соглашения стороны определили, что ОАО "Строитель" обязуется произвести окончание строительства жилого дома, Заказчиком которого является, при условии финансирования Инвесторами окончания строительства в соответствии с мероприятиями по окончанию строительства и в установленные ими сроки, и после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию оформить и передать необходимую документацию по оформлению в долевую собственность Инвесторам нежилых помещений первого и второго этажей. При этом, сторонами определено, что Хайруловой З.Х. подлежат передаче помещения, расположенные в осях 43-47/Ж/1-Е/1 в выкопировке первого этажа из рабочего проекта строящегося 10-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, 1 микрорайон, улица Рябикова, д. 37, являющейся неотъемлемым приложением к данному протоколу; Тарасенко М.А. и Тарасенко Е.А. подлежат передаче в равных долях помещения, расположенные в осях 38 - 48 в выкопировке первого этажа из рабочего проекта строящегося 10-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, 1 микрорайон, улица Рябикова, д. 37, являющейся неотъемлемым приложением к данному протоколу.
Судом установлено, что распределение помещений, подлежащих передаче Инвесторам, произведено на основании данных, указанных в договорах долгосрочных инвестиций в строительство и приложений к ним сторон - участников настоящего соглашения, в соответствии с рабочим проектом строительства жилого дома, а именно поэтажного плана первого и второго этажей строящегося 10-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, 1 микрорайон, улица Рябикова, д. 37, являющегося неотъемлемым приложением к данному соглашению (п. 2. Соглашения (т. 3 л.д. 23 - 27).
Вместе с тем, указанные Приложения в материалы дела не представлены.
Судом установлено, 02.07.2008 что между ОАО "Строитель" и ЖСК "Надежда" заключен договор о передаче функций заказчика незавершенного строительством 94-квартирного жилого дома со встроенными торговыми помещениями по ул. Рябикова в Засвияжском районе г. Ульяновска, по условиям которого Общество передало все функции заказчика-застройщика по строительству указанного жилого дома с встроенными торговыми площадями. Стоимость незавершенного строительством указанного 94-квартирного жилого дома с встроенными торговыми площадями на момент передачи, как следует из представленных документов, составляла 79 593 180,62 руб.
Объект передан ЖСК "Надежда" по акту от 02.07.2008.
Из материалов дела усматривается, что в дальнейшем строительство дома производило ЖСК "Надежда", являющийся заказчиком-застройщиком.
Строительство жилого дома завершено, дом сдан в эксплуатацию, что подтверждается разрешением N RU 73304000-157 на ввод объекта в эксплуатацию от 12.08.2009 г., выданным Главой города Ульяновска.
Выполняя указания кассационной инстанции, суд первой инстанции установил, что спорные помещения с кадастровыми номерами 73:24:031201:0014:0293620001:108601, 108701 (номера на поэтажном плане 86, 87), входят в состав и являются частью помещений с кадастровыми номерами 73:24:031201:0014:0293620001: 106401-106701, 107001-107301, 108801 (номера на поэтажном плане 64 - 67, 70 - 73, 88).
Истец, считая, что зарегистрированное за ответчиками право собственности на нежилые помещения площадью 212,3 кв. м на первом этаже дома N 37 по ул. Рябикова в г. Ульяновск, номера помещений на поэтажном плане N N 64 - 67, 70 - 73 и 88, нарушает его право как собственника нежилых помещений площадью 38,6 кв. м, номера на поэтажном плане 86, 87, также расположенных на первом этаже дома по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решение по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с зашитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество.
Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Судом установлено, что помещения ЖСУ "Надежда" переданы ответчикам по акту приема-передачи 15.12.2009 и из фактического владения ответчиков не выбывало.
С третьим лицом Хайруловой З.Х акт приема-передачи подписан 24.05.2010. Фактически помещения не передавались. Таким образом, реального исполнения сделки в части передачи помещения площадью 38,6 кв. м сначала Хайруловой З.Х., а затем Фахретдинову Ф.А. не произошло. В данном случае, указанный акт приема-передачи помещения не является допустимым доказательством исполнения сделки со стороны продавца.
Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Как установлено судом передача имущества Хайруловой З.Х., а затем истцу не произошло.
На охрану помещения ответчиками заключен договор с ООО "Агентство охраны "Ратибор-АДС".
Соответственно Хайрулова З.Х. не являясь фактическим владельцем спорного объекта недвижимости не могла осуществить его передачу истцу применительно к положениям ст. ст. 554, 556 Гражданского кодекса РФ, поскольку, в момент совершения сделки купли-продажи спорного помещения между истцом и продавцом - Хайруловой З.Х., предмет сделки в натуре у продавца отсутствовал.
Учитывая, что спорные помещения не являются свободными от третьих лиц, то истец вправе потребовать возмещения убытков, как это предусмотрено частью 2 статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Помещение как самостоятельный объект капитального строительства Градостроительным кодексом РФ не поименовано. Вместе с тем, Градостроительный кодекс РФ исходит из существования такого самостоятельного объекта недвижимости, как жилые и нежилые помещения, являющиеся частью объекта капитального строительства.
Аналогичным образом складывается и правоприменительная, в том числе судебная, практика, признающая нежилые помещения в качестве самостоятельного объекта недвижимости.
В то же время, нежилые помещения, на которые можно было бы зарегистрировать право собственности как на самостоятельные объекты гражданских прав, должны обладать признаками недвижимого имущества, установленными законом: должны быть изолированы, то есть иметь внешние стены, отделяющие указанные помещения от остальных помещений в здании, которые не могут быть демонтированы без несоразмерного ущерба их назначению.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, помещения N 86, N 87 площадью 38,6 кв. м проектом дома не предусмотрены, на момент сдачи дома в эксплуатацию не сооружались, а потому не могли быть объектом инвестирования со стороны Хайруловой З.Х. Указанные объекты не значатся в качестве самостоятельных объектов гражданских прав (изолированных помещений).
Разрешение на возведение в составе дома помещений, инвестируемых Хайруловой З.Х., не выдавалось.
Зарегистрированное право может существовать только на реальный объект, который обладает индивидуально-определенными признаками и характеристиками, необходимыми для его описания в государственном реестре согласно Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Учитывая нормы права действующего законодательства, право собственности может существовать лишь при наличии объекта указанного права.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции, принимая во внимание отсутствие в натуре нежилых помещений 84 - 87 на первом этаже дома N 37 по ул. Рябикова в г. Ульяновске, пришел к обоснованному выводу, что право собственности Хайруловой З.Х., а впоследствии Фахретдинова Ф.А., на указанные помещения не возникло в установленном законом порядке и возникнуть не могло.
Тот факт, что передаваемые по указанным сделкам нежилые помещения в натуре отсутствовали, указывает на ничтожность названных сделок в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ, а со стороны участников сделок - на злоупотребление последних своими правами, поскольку как указывалось выше предмет договора от продавцов покупателям фактически не передавался и в натуре не существует.
По той же причине является ничтожным соглашение от 19.02.2008 "Об окончании строительства нежилых помещений первого и второго этажей 10-этажного 94-квартирного жилого дома по ул. Рябикова, 37 в Засвияжском районе г. Ульяновска" в части обязательств по передаче Хайруловой З.Х. спорных площадей.
При этом нежилые помещения общей площадью 212,4 кв. м, лит. А, кадастровые номера 73:24:031201:0014:0293620001:106401-106701, 107001-107301, 108801, номера на поэтажном плане 64 - 67, 70 - 73, 88, расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37 существуют в натуре, предусмотрены в проекте многоквартирного жилого дома с магазинами, отражены они и в техническом паспорте здания, составленного УОГУП БТИ по состоянию на 28.07.2009 (кадастровый паспорт (т. 1 л.д. 95 - 97, 100, 101).
Из пояснений сторон следует, что в фактическом пользовании ответчиков находится 260 кв. м, при том, что в рамках вышеназванных договоров и последующей регистрации права собственности они должны обладать 212,4 кв. м.
Согласно п. 3.5. договора от 24.02.2008, заключенного ответчиками с ЖСК "Надежда" в случае, если фактическая площадь построенного помещения будет больше, стороны руководствуются условиями, оговоренными в договоре о долевом участии в строительстве, заключенном с первым заказчиком.
В п. 2.3. договора от 14.01.2003, заключенного с ООО "Капитальное строительство" в случае, если фактическая площадь построенного помещения станет больше или меньше указанной в п. 1.1. настоящего договора площади помещения, стороны производят перерасчет стоимости выполненных по настоящему договору работ, при этом Инвестор оплачивает Заказчику стоимость части площади помещения, на которую увеличилась указанная в п. 1.1. настоящего договора площадь помещения, исходя из стоимости 1 квадратного метра помещения на дату окончательного расчета между сторонами за оговоренную в настоящем договоре площадь строящегося помещения.
Таким образом, в случае обнаружения разницы между фактической и договорной площадью, у ответчиков возникает обязанность по доплате фактически выполненных работ, в случае, если фактическая площадь доли окажется больше площади, установленной договором.
ЖСК "Надежда" при наличии нарушенного права не лишено возможности в установленном законом порядке обратиться за его восстановлением. Вопрос о взыскании стоимости за излишне переданную ответчикам площадь может быть разрешен путем предъявления отдельного иска.
Поскольку правовых оснований для удовлетворения заявления Фахретдинова Ф.А. о повороте исполнения судебного акта не имеется, суд первой инстанции правомерно отказал истцу в удовлетворении данного заявления.
Таким образом, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив с учетом заявленных требований и возражений сторон и подлежащих применению норм материального и процессуального права фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции правомерно удовлетворил встречные исковые требования индивидуальных предпринимателей Тарасенко Е.А. и Тарасенко М.А о признании отсутствующим права собственности индивидуального предпринимателя Фахретдинова Ф.А. на спорные нежилые помещения, отказав в удовлетворении первоначального иска.
Всем доводам, изложенным в апелляционной жалобе, которые являются аналогичными заявленным в суде первой инстанции, судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка.
С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы не принимаются судом апелляционной инстанции как не соответствующие фактическим обстоятельствам, установленным судом первой инстанции, так и не основанными на нормах действующего законодательства.
Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.
Доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права и направлены на переоценку надлежаще установленных судом фактических обстоятельств дела, в связи с чем, подлежат отклонению.
Иные доводы апелляционной жалобы всесторонне изучены судебной коллегией и не нашли своего подтверждения в материалах дела и в представленных доказательствах, в связи с чем отклонены судебной коллегией.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ), судом апелляционной инстанции не установлено. При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 15 июня 2012 г. по делу N А72-3154/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Фахретдинова Фарида Алямдиновича, г. Ульяновск, - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)