Судебные решения, арбитраж
Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
25 сентября 2006 г. Дело N А41-К1-8557/06
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2006 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 2 октября 2006 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи И., судей Б., Д., при ведении протокола судебного заседания К., при участии в заседании от ответчика: Производственный кооператив "Паритет" (К. - председатель кооператива, протокол N 1/2006-оп от 15 мая 2006 года, П. - представитель по доверенности N 4 от 25 сентября 2006 года), представитель истца ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" в судебное заседание не явился, извещен, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" на решение Арбитражного суда Московской области от 3 июля 2006 года по делу N А41-К1-8557/06, принятое судьей И., по иску ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" к ПК "Паритет" о понуждении ответчика к исполнению обязательств по договору в натуре, встречному иску ПК "Паритет" к ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" о признании сделки купли-продажи ничтожной,
УСТАНОВИЛ:
- Закрытое акционерное общество "Антикризисный управляющий холдинг" (далее по тексту - ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Производственному кооперативу "Паритет" (далее по тексту - ПК "Паритет") о понуждении исполнить обязанность по договору купли-продажи б/н недвижимого имущества от 21 января 2005 года в натуре;
- - передать ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" часть не завершенного строительством здания площадью 3293,17 кв. м, инв. N 5617, лит А, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Заводская, д. 15/2, номер объекта 50:10:01:00932:001, по акту приема-передачи;
- - привлечь независимого оценщика для определения рыночной стоимости части указанного не завершенного строительством объекта (л.д. 3 - 4).
В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просил вместо указанного в исковом заявлении договора б/н купли-продажи недвижимого имущества от 21 января 2005 года иметь в виду договор купли-продажи недвижимого имущества N 35/01-кп от 21 января 2005 года.
Данные уточнения приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Производственный кооператив "Паритет" обратился в Арбитражный суд Московской области со встречными исковыми требованиями к ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" о признании сделки купли-продажи принадлежащей ПК "Паритет" доли в праве собственности, в объеме 88,4/100 от общей площади, в размере 3725,3 кв. м здания не завершенного строительством - инв. N 5617, лит. А, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Заводская, д. 15/2, номер объекта 50:10:01:00932:001, ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" ничтожной, а договор купли-продажи указанного объекта от 21 января 2005 года недействительным.
Решением Арбитражного суда Московской области от 3 июля 2006 года в удовлетворении искового заявления ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" к ПК "Паритет" о понуждении ответчика к исполнению обязательств по договору в натуре отказано.
Суд признал договор, предоставленный истцом от 21 января 2005 года купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащей ПК "Паритет" доли в праве на часть здания с лит. А общей площадью 3293,17 кв. м инв. N 5617, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Заводская, д. 15/2 недействительным (ничтожным) (л.д. 140 - 141).
Не согласившись с данным судебным актом, ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 257, 258, 266, 268 АПК РФ.
В судебное заседание арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в его отсутствие.
Представитель ПК "Паритет" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, ПК "Паритет" совместно с ОАО "Деревопереработка. Строительство. Торговля" на праве общей долевой собственности принадлежало не завершенное строительством здание общей площадью 3725,3 кв. м инв. N 5617, лит. А, расположенное по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Заводская, д. 15/2, номер объекта 50:10:01:00932:001.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 50АГ N 355143 от 20 июля 2001 года Производственному кооперативу "Паритет" принадлежало 88,4/100 доли в праве на указанный объект недвижимого имущества (л.д. 29).
21 января 2005 года между ПК "Паритет" (продавец) и ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 35/01-КП (л.д. 26 - 28).
По условиям указанного договора продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество в виде части не завершенного строительством здания (инв. N 5617, лит. А) общей площадью 3293,17 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Заводская, д. 15/2.
Фактически объект передается продавцом покупателю после и при условии его выдела из общей долевой собственности в натуре и подписания акта сдачи-приемки объекта сторонами договора. В противном случае продавец обязан возместить покупателю в полном размере затраты на приобретение объекта, включая стоимость объекта, затраты, понесенные покупателем в связи с реализацией своих обязательств по договору и упущенную выгоду (пункт 1.4 договора).
Цена, уплаченная покупателем продавцу за приобретенный объект, указанный в пункте 1.1 договора, устанавливается соглашением сторон на основании акта оценки объекта, проведенной независимым оценщиком, выбранным по взаимному согласию сторон договора, является окончательной и изменению не подлежит (пункт 2.1 договора).
Согласно пункту 6.2.1 покупатель обязан оплатить стоимость объекта в полном объеме (п. 2.1 договора) путем безналичного перечисления на расчетный счет продавца, либо путем передачи (по согласованию с продавцом) продавцу иного имущества, ценных бумаг или иным законным способом в течение десяти банковских дней со дня государственной регистрации договора.
21 января 2005 года между сторонами подписан протокол N 1, по условиям которого ПК "Паритет" и ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" эксплуатируют совместно спорный объект недвижимого имущества (л.д. 113 - 114).
Решением Арбитражного суда Московской области от 10 ноября 2005 года по делу N А41-К1-9736/05 ПК "Паритет" выделены в натуре и переданы в собственность все помещения здания общей площадью 3297,6 кв. м за исключением помещения N 1 на первом этаже здания площадью 427,7 кв. м, переданное ОАО "ДСТ".
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2006 года решение Арбитражного суда Московской области от 10 ноября 2005 года по делу N А41-К1-9736/05 оставлено без изменения (л.д. 41 - 44).
ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" обратилось в арбитражный суд с вышеназванными требованиями к ПК "Паритет", ссылаясь на то, что поскольку решение Арбитражного суда Московской области от 10 ноября 2005 года вступило в законную силу 12 января 2006 года, то условие о выделе объекта в общей долевой собственности в натуре исполнено, то есть обстоятельства, указанные в качестве отлагательных, наступили. Между тем, ПК "Паритет", начиная с 3 февраля 2006 года уклоняется от исполнения обязанности по передаче покупателю объекта, указанного в договоре N 35/01 от 21 января 2005 года.
ПК "Паритет" обратилось в арбитражный суд со встречными исковыми требованиями к ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" указывая на то, что договор купли-продажи недвижимого имущества N 35/01 от 21 января 2005 года является ничтожным, поскольку не соответствует требованиям ст. ст. 549 - 551 ГК РФ.
Разрешая спорные правоотношения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении встречных исковых требований ПК "Паритет" и отказе в иске ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг".
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что исковые требования ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" основаны на договоре купли-продажи N 35/01 от 21 января 2005 года.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (часть 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Из содержания договора купли-продажи N 35/01 от 21 января 2005 года усматривается, что фактически ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" приобретает у ПК "Паритет" объект незавершенного строительства под отлагательным условием - объект передается продавцом покупателю после и при условии его выдела из общей долевой собственности в натуре и подписания акта сдачи-приемки объекта сторонами договора.
Решением Арбитражного суда Московской области от 10 ноября 2005 года по делу N А41-К1-9736/05 удовлетворены исковые требования ПК "Паритет" о разделе не завершенного строительством здания, общей площадью 3725,30 кв. м, инв. N 5617, лит. А, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Заводская, д. 15/2; ОАО "ДСТ" выделено в натуре и передано в собственность помещение N 1 общей площадью 427,7 кв. м, расположенного на первом этаже здания, а остальные помещения здания общей площадью 3297,6 кв. м выделены в натуре и переданы в собственность ПК "Паритет".
Данное решение суда вступило в законную силу 12 января 2006 года.
Однако, как установлено судом, ПК "Паритет" и ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" 21 января 2005 года подписали протокол N 1, смысл которого сводился к совместной коммерческой эксплуатации спорного объекта незавершенного строительства.
В соответствии с пунктами 2.2, 5.1, 6.1.2, 6.2.2 договора купли-продажи N 35/01 от 21 января 2005 года обязанность государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества была возложена на ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг". ПК "Паритет" был обязан предоставить необходимые документы и своего представителя для государственной регистрации.
ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг", зная о том, что наступило отлагательное условие, являющееся препятствием к регистрации договора, в регистрирующий орган не обращалось, отказ в регистрации договора не получало.
Существенным условием договора является - цена.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (часть 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Между тем, ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" и ПК "Паритет" не была определена цена передаваемого имущества по договору купли-продажи N 35/01 от 21 января 2005 года.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку, договор купли-продажи N 35/01 от 21 января 2005 года не отвечает требованиям закона, предъявляемым к форме и содержанию договора купли-продажи (ст. ст. 454 - 491 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о признании договора купли-продажи спорного недвижимого имущества ничтожным.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, исковые требования ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" о понуждении ПК "Паритет" к исполнению обязательств по договору в натуре, удовлетворению не подлежат.
Кроме того, согласно ст. 9 Федерального закона N 41-ФЗ "О производственных кооперативах" от 8 мая 1996 года, кооператив вправе иметь в собственности любое имущество, за исключением имущества, отнесенного законодательством Российской Федерации к федеральной, иной государственной или муниципальной собственности. Имущество, находящееся в собственности кооператива, делится на паи его членов в соответствии с уставом кооператива. Пай состоит из паевого взноса членов кооператива и соответствующей части чистых активов кооператива (за исключением неделимого фонда).
Уставом кооператива может быть установлено, что определенная часть принадлежащего кооперативу имущества составляет неделимый фонд кооператива, используемый в целях, определенных уставом кооператива. Решение об образовании недвижимого фонда кооператива принимается по единогласному решению членов кооператива, если уставом кооператива не предусмотрено иное (ст. 11 Федерального закона "О производственных кооперативах").
Из выписки из Единого государственного реестра прав юридических лиц от 9 июня 2005 года N 3332 усматривается, что при образовании ПК "Паритет" количество его учредителей составляло семь человек, при этом, данные лица не вносили вклады в уставный капитал производственного кооператива.
В результате личной деятельности членов кооператива у ПК "Паритет" появился объект незавершенного строительства с долей в праве собственности, составляющей 88,4/100 общей доли.
Согласно пункту 29 устава производственного кооператива "Паритет" с внесенными в него изменениями от 27 января 1989 года, общее собрание членов кооператива является высшим органом управления кооператива (л.д. 84 - 92).
Таким образом, председатель производственного кооператива "Паритет" был не вправе самостоятельно распоряжаться спорным недвижимым имуществом.
Вопрос по одобрению сделки купли-продажи недвижимого имущества N 35/01 от 21 января 2005 года на рассмотрение общего собрания кооператива не выносился.
Исковые требования ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" о привлечении оценщика для определения рыночной стоимости части не завершенного строительством объекта также не подлежали удовлетворению.
Цена, уплаченная покупателем продавцу за приобретенный объект, указанный в пункте 1.1 договора устанавливается соглашением сторон на основании акта оценки объекта, проведенной независимым оценщиком, выбранным по взаимному согласию сторон договора, является окончательной и изменению не подлежит (пункт 2.1 договора).
Таким образом, пунктом 2.1 договора не предусмотрено, что продавец обязан провести оценку объекта купли-продажи.
Доводы апелляционной жалобы заявителя сводятся к переоценке установленных по делу обстоятельств и не могут служить основанием для отмены состоявшегося по делу решения.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 257, 266 - 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Московской области от 3 июля 2006 года по делу N А41-К1-8557/06 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.09.2006, 02.10.2006 ПО ДЕЛУ N А41-К1-8557/06
Разделы:Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
по проверке законности и обоснованности решений
арбитражных судов, не вступивших в законную силу
25 сентября 2006 г. Дело N А41-К1-8557/06
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2006 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 2 октября 2006 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи И., судей Б., Д., при ведении протокола судебного заседания К., при участии в заседании от ответчика: Производственный кооператив "Паритет" (К. - председатель кооператива, протокол N 1/2006-оп от 15 мая 2006 года, П. - представитель по доверенности N 4 от 25 сентября 2006 года), представитель истца ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" в судебное заседание не явился, извещен, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" на решение Арбитражного суда Московской области от 3 июля 2006 года по делу N А41-К1-8557/06, принятое судьей И., по иску ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" к ПК "Паритет" о понуждении ответчика к исполнению обязательств по договору в натуре, встречному иску ПК "Паритет" к ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" о признании сделки купли-продажи ничтожной,
УСТАНОВИЛ:
- Закрытое акционерное общество "Антикризисный управляющий холдинг" (далее по тексту - ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Производственному кооперативу "Паритет" (далее по тексту - ПК "Паритет") о понуждении исполнить обязанность по договору купли-продажи б/н недвижимого имущества от 21 января 2005 года в натуре;
- - передать ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" часть не завершенного строительством здания площадью 3293,17 кв. м, инв. N 5617, лит А, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Заводская, д. 15/2, номер объекта 50:10:01:00932:001, по акту приема-передачи;
- - привлечь независимого оценщика для определения рыночной стоимости части указанного не завершенного строительством объекта (л.д. 3 - 4).
В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просил вместо указанного в исковом заявлении договора б/н купли-продажи недвижимого имущества от 21 января 2005 года иметь в виду договор купли-продажи недвижимого имущества N 35/01-кп от 21 января 2005 года.
Данные уточнения приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Производственный кооператив "Паритет" обратился в Арбитражный суд Московской области со встречными исковыми требованиями к ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" о признании сделки купли-продажи принадлежащей ПК "Паритет" доли в праве собственности, в объеме 88,4/100 от общей площади, в размере 3725,3 кв. м здания не завершенного строительством - инв. N 5617, лит. А, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Заводская, д. 15/2, номер объекта 50:10:01:00932:001, ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" ничтожной, а договор купли-продажи указанного объекта от 21 января 2005 года недействительным.
Решением Арбитражного суда Московской области от 3 июля 2006 года в удовлетворении искового заявления ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" к ПК "Паритет" о понуждении ответчика к исполнению обязательств по договору в натуре отказано.
Суд признал договор, предоставленный истцом от 21 января 2005 года купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащей ПК "Паритет" доли в праве на часть здания с лит. А общей площадью 3293,17 кв. м инв. N 5617, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Заводская, д. 15/2 недействительным (ничтожным) (л.д. 140 - 141).
Не согласившись с данным судебным актом, ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 257, 258, 266, 268 АПК РФ.
В судебное заседание арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в его отсутствие.
Представитель ПК "Паритет" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, ПК "Паритет" совместно с ОАО "Деревопереработка. Строительство. Торговля" на праве общей долевой собственности принадлежало не завершенное строительством здание общей площадью 3725,3 кв. м инв. N 5617, лит. А, расположенное по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Заводская, д. 15/2, номер объекта 50:10:01:00932:001.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 50АГ N 355143 от 20 июля 2001 года Производственному кооперативу "Паритет" принадлежало 88,4/100 доли в праве на указанный объект недвижимого имущества (л.д. 29).
21 января 2005 года между ПК "Паритет" (продавец) и ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 35/01-КП (л.д. 26 - 28).
По условиям указанного договора продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество в виде части не завершенного строительством здания (инв. N 5617, лит. А) общей площадью 3293,17 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Заводская, д. 15/2.
Фактически объект передается продавцом покупателю после и при условии его выдела из общей долевой собственности в натуре и подписания акта сдачи-приемки объекта сторонами договора. В противном случае продавец обязан возместить покупателю в полном размере затраты на приобретение объекта, включая стоимость объекта, затраты, понесенные покупателем в связи с реализацией своих обязательств по договору и упущенную выгоду (пункт 1.4 договора).
Цена, уплаченная покупателем продавцу за приобретенный объект, указанный в пункте 1.1 договора, устанавливается соглашением сторон на основании акта оценки объекта, проведенной независимым оценщиком, выбранным по взаимному согласию сторон договора, является окончательной и изменению не подлежит (пункт 2.1 договора).
Согласно пункту 6.2.1 покупатель обязан оплатить стоимость объекта в полном объеме (п. 2.1 договора) путем безналичного перечисления на расчетный счет продавца, либо путем передачи (по согласованию с продавцом) продавцу иного имущества, ценных бумаг или иным законным способом в течение десяти банковских дней со дня государственной регистрации договора.
21 января 2005 года между сторонами подписан протокол N 1, по условиям которого ПК "Паритет" и ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" эксплуатируют совместно спорный объект недвижимого имущества (л.д. 113 - 114).
Решением Арбитражного суда Московской области от 10 ноября 2005 года по делу N А41-К1-9736/05 ПК "Паритет" выделены в натуре и переданы в собственность все помещения здания общей площадью 3297,6 кв. м за исключением помещения N 1 на первом этаже здания площадью 427,7 кв. м, переданное ОАО "ДСТ".
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2006 года решение Арбитражного суда Московской области от 10 ноября 2005 года по делу N А41-К1-9736/05 оставлено без изменения (л.д. 41 - 44).
ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" обратилось в арбитражный суд с вышеназванными требованиями к ПК "Паритет", ссылаясь на то, что поскольку решение Арбитражного суда Московской области от 10 ноября 2005 года вступило в законную силу 12 января 2006 года, то условие о выделе объекта в общей долевой собственности в натуре исполнено, то есть обстоятельства, указанные в качестве отлагательных, наступили. Между тем, ПК "Паритет", начиная с 3 февраля 2006 года уклоняется от исполнения обязанности по передаче покупателю объекта, указанного в договоре N 35/01 от 21 января 2005 года.
ПК "Паритет" обратилось в арбитражный суд со встречными исковыми требованиями к ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" указывая на то, что договор купли-продажи недвижимого имущества N 35/01 от 21 января 2005 года является ничтожным, поскольку не соответствует требованиям ст. ст. 549 - 551 ГК РФ.
Разрешая спорные правоотношения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении встречных исковых требований ПК "Паритет" и отказе в иске ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг".
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что исковые требования ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" основаны на договоре купли-продажи N 35/01 от 21 января 2005 года.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (часть 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Из содержания договора купли-продажи N 35/01 от 21 января 2005 года усматривается, что фактически ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" приобретает у ПК "Паритет" объект незавершенного строительства под отлагательным условием - объект передается продавцом покупателю после и при условии его выдела из общей долевой собственности в натуре и подписания акта сдачи-приемки объекта сторонами договора.
Решением Арбитражного суда Московской области от 10 ноября 2005 года по делу N А41-К1-9736/05 удовлетворены исковые требования ПК "Паритет" о разделе не завершенного строительством здания, общей площадью 3725,30 кв. м, инв. N 5617, лит. А, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Заводская, д. 15/2; ОАО "ДСТ" выделено в натуре и передано в собственность помещение N 1 общей площадью 427,7 кв. м, расположенного на первом этаже здания, а остальные помещения здания общей площадью 3297,6 кв. м выделены в натуре и переданы в собственность ПК "Паритет".
Данное решение суда вступило в законную силу 12 января 2006 года.
Однако, как установлено судом, ПК "Паритет" и ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" 21 января 2005 года подписали протокол N 1, смысл которого сводился к совместной коммерческой эксплуатации спорного объекта незавершенного строительства.
В соответствии с пунктами 2.2, 5.1, 6.1.2, 6.2.2 договора купли-продажи N 35/01 от 21 января 2005 года обязанность государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества была возложена на ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг". ПК "Паритет" был обязан предоставить необходимые документы и своего представителя для государственной регистрации.
ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг", зная о том, что наступило отлагательное условие, являющееся препятствием к регистрации договора, в регистрирующий орган не обращалось, отказ в регистрации договора не получало.
Существенным условием договора является - цена.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (часть 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Между тем, ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" и ПК "Паритет" не была определена цена передаваемого имущества по договору купли-продажи N 35/01 от 21 января 2005 года.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку, договор купли-продажи N 35/01 от 21 января 2005 года не отвечает требованиям закона, предъявляемым к форме и содержанию договора купли-продажи (ст. ст. 454 - 491 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о признании договора купли-продажи спорного недвижимого имущества ничтожным.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, исковые требования ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" о понуждении ПК "Паритет" к исполнению обязательств по договору в натуре, удовлетворению не подлежат.
Кроме того, согласно ст. 9 Федерального закона N 41-ФЗ "О производственных кооперативах" от 8 мая 1996 года, кооператив вправе иметь в собственности любое имущество, за исключением имущества, отнесенного законодательством Российской Федерации к федеральной, иной государственной или муниципальной собственности. Имущество, находящееся в собственности кооператива, делится на паи его членов в соответствии с уставом кооператива. Пай состоит из паевого взноса членов кооператива и соответствующей части чистых активов кооператива (за исключением неделимого фонда).
Уставом кооператива может быть установлено, что определенная часть принадлежащего кооперативу имущества составляет неделимый фонд кооператива, используемый в целях, определенных уставом кооператива. Решение об образовании недвижимого фонда кооператива принимается по единогласному решению членов кооператива, если уставом кооператива не предусмотрено иное (ст. 11 Федерального закона "О производственных кооперативах").
Из выписки из Единого государственного реестра прав юридических лиц от 9 июня 2005 года N 3332 усматривается, что при образовании ПК "Паритет" количество его учредителей составляло семь человек, при этом, данные лица не вносили вклады в уставный капитал производственного кооператива.
В результате личной деятельности членов кооператива у ПК "Паритет" появился объект незавершенного строительства с долей в праве собственности, составляющей 88,4/100 общей доли.
Согласно пункту 29 устава производственного кооператива "Паритет" с внесенными в него изменениями от 27 января 1989 года, общее собрание членов кооператива является высшим органом управления кооператива (л.д. 84 - 92).
Таким образом, председатель производственного кооператива "Паритет" был не вправе самостоятельно распоряжаться спорным недвижимым имуществом.
Вопрос по одобрению сделки купли-продажи недвижимого имущества N 35/01 от 21 января 2005 года на рассмотрение общего собрания кооператива не выносился.
Исковые требования ЗАО "Антикризисный управляющий холдинг" о привлечении оценщика для определения рыночной стоимости части не завершенного строительством объекта также не подлежали удовлетворению.
Цена, уплаченная покупателем продавцу за приобретенный объект, указанный в пункте 1.1 договора устанавливается соглашением сторон на основании акта оценки объекта, проведенной независимым оценщиком, выбранным по взаимному согласию сторон договора, является окончательной и изменению не подлежит (пункт 2.1 договора).
Таким образом, пунктом 2.1 договора не предусмотрено, что продавец обязан провести оценку объекта купли-продажи.
Доводы апелляционной жалобы заявителя сводятся к переоценке установленных по делу обстоятельств и не могут служить основанием для отмены состоявшегося по делу решения.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 257, 266 - 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Московской области от 3 июля 2006 года по делу N А41-К1-8557/06 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)