Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кужаровой Н.И., судей Афанасьева С.В. и Сосниной О.Г., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Гарантия Плюс" Береснева Д.С. (доверенность от 11.01.2011), рассмотрев 23.06.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гарантия-Плюс" на постановление Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от 03.03.2011 по делу N А26-3256/2010 (судьи Шестакова М.А., Глазков Е.Г., Попова Н.М.),
установил:
Индивидуальный предприниматель Фам Ван Диеп обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гарантия Плюс" (далее - Общество) и с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) просил обязать ответчика выполнить в подвальном помещении многоквартирного дома N 11 на Северной улице в городе Петрозаводске, Республика Карелия следующие работы: удалить канализационные стоки, очистить помещения, демонтировать трубы канализационной системы, установить новые канализационные трубы, подключить новые трубы к существующей внутренней системе канализации дома и внешней канализационной сети, а также взыскать 335 685 руб. убытков (упущенной выгоды).
Решением от 16.09.2010 (судья Мельник А.В.) в иске отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2011 решение от 16.09.2010 изменено. Апелляционный суд обязал Общество провести в подвальном помещении, находящемся по адресу: г. Петрозаводск, Северная ул., д. 11, работы по удалению канализационных стоков, очистки помещений, демонтажу труб канализационной системы, находящихся в исправном состоянии, и установке труб системы канализации в надлежащем состоянии, их подключению к системе канализации дома и внешним канализационным сетям. В остальной части решение от 16.09.2010 апелляционная инстанция оставила без изменения.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, просит отменить постановление от 03.03.2011 и оставить в силе решение от 16.09.2010.
По мнению подателя жалобы, у него не возникла обязанность выполнять соответствующие работы, поскольку собственниками помещений в многоквартирном доме не принималось решение о проведении работ по капитальному ремонту канализационного трубопровода.
В отзыве индивидуальный предприниматель Фам Ван Диеп просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на необоснованность приведенных в ней доводов.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы.
Предприниматель Фам Ван Диеп надлежаще извещен о месте и времени судебного заседания, однако своего представителя в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как видно из материалов дела, в многоквартирном доме N 11 на Северной улице города Петрозаводска, управление которым осуществляет Общество, расположено нежилое подвальное помещение площадью 265,9 кв.м, собственником которого является индивидуальный предприниматель Фам Ван Диеп.
Предприниматель заключил с Обществом договоры на участие в расходах на содержание и ремонт общедомового оборудования от 01.01.2008 N 10/303, а также на управление многоквартирным домом от 10.11.2009 N 10/302.
Согласно названным договорам Общество обязалось обеспечить организацию выполнения работ по техническому содержанию и текущему ремонту общего имущества дома и предоставлению коммунальных услуг в соответствии с "Перечнем работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества Дома", а предприниматель - оплачивать предоставленные услуги в установленном размере.
Доказательств того, что предприниматель нарушал условия указанных договоров об оплате услуг, Общество не представило и на данное обстоятельство не ссылалось.
Помещение, принадлежащее предпринимателю, с 2008 года подтапливается канализационными стоками из-за неисправности канализационного трубопровода.
Согласно акту осмотра объекта (подвального помещения), составленного обществом с ограниченной ответственностью "Карельская экспертно-сервисная компания "ЭСКО" (далее - ООО Карельская экспертно-сервисная компания "ЭСКО") в 2010 году, отдельные участки канализационного трубопровода имеют сквозную коррозию, трещины, в нескольких местах полностью разрушены. В помещения подвала вытекают фекальные массы.
Фам Ван Диеп, ссылаясь на систематический залив подвального помещения канализационными стоками, ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по Договору, отказ Общества отремонтировать канализационный стояк и на причинение убытков, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу части 3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Пунктом 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), установлено, что капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
Пунктом 22 Правил предусмотрено, что факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра, а также соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Суд первой инстанции, принимая во внимание приведенные нормы, отказал в иске, ссылаясь на то, что истец не представил документы, подтверждающие принятие собственниками помещений многоквартирного дома решения о необходимости проведения капитального ремонта канализационной системы, а без согласия собственников Общество не вправе производить эти работы.
Между тем в деле нет доказательств, подтверждающих, что устранение протечек канализационного трубопровода возможно только в результате капитального ремонта с полной заменой канализационного трубопровода.
При таких обстоятельствах апелляционная инстанция правомерно отменила решение от 16.09.2010.
Вместе с тем резолютивная часть постановления от 03.03.2011 об обязании Общества выполнить работы по устранению неисправности трубопровода не соответствуют принципу исполнимости судебного акта, предусмотренного статьей 174 АПК РФ, а также положениям Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".
Согласно статье 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, суд в резолютивной части указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.
Апелляционный суд, обязывая Общество выполнить работы по устранению неисправности трубопровода, не указал срок исполнения этого обязательства.
Кроме того, апелляционная инстанция, обязав ответчика произвести такие действия, как "демонтаж труб канализационной системы, находящихся в исправном состоянии", не мотивировала необходимость выполнения этих действий.
Отсутствие в резолютивной части обжалуемого судебного акта срока выполнения работ, а также сложившаяся неопределенность в перечне действий, к совершению которых обязан ответчик, не позволяют сделать вывод о том, что спор между сторонами разрешен окончательно.
Данное обстоятельство является основанием для отмены постановления от 03.03.2011 в части обязания Общества выполнить работы по устранению неисправности трубопровода и решения от 16.09.2010 в части отказа в обязании Общества выполнить такие работы с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В то же время кассационная инстанция считает обоснованным отказ судов в части взыскания упущенной выгоды в виде арендной платы в связи с невозможностью сдать в аренду подвальное помещение.
Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Согласно пункту 4 статьи 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются принятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Как правильно отметили суды, истец не доказал ни самого факта несения убытков в виде упущенной выгоды в связи с нарушением ответчиком обязательств, ни размера убытков.
Кассационная инстанция также обращает внимание на следующее.
В ходе рассмотрения настоящего дела суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что условия заключенных предпринимателем и Обществом договоров на участие в расходах на содержание и ремонт общедомового оборудования от 01.01.2008 N 10/303, а также на управление многоквартирным домом от 10.11.2009 N 10/302, не обязывают Общество устранить протечку канализационного трубопровода и привести в надлежащее состояние помещения подвала без согласия на то собственников жилых помещений многоквартирного дома.
Этот вывод основан на неправильном толковании норм, регулирующих порядок содержания жилых многоквартирных домов.
Пунктом 10 Правил предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 Правил определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Как следует из статьи 158 ЖК РФ и пунктов 28 и 31 Правил, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В свою очередь требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила эксплуатации), которые обязательны для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции, инженерное оборудование этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Согласно разделам 2 и 5 Правил эксплуатации техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств. Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей. Организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать: проведение профилактических работ (осмотры, наладка систем), планово-предупредительных ремонтов, устранение крупных дефектов в строительно-монтажных работах по монтажу систем водопровода и канализации, устранять утечки, протечки, закупорки, засоры и т.д., а также осуществлять инженерный контроль за своевременным исполнением заявок нанимателей на устранение неисправностей водопровода и канализации.
Таким образом, системное толкование совокупности приведенных норм свидетельствует о том, что все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре содержания жилищного фонда (в силу норм содержания дома как объекта) и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в этом договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Указанные выводы содержатся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10 по делу N А08-4962/2009-27.
Характер повреждений участка канализационного трубопровода, указанный в ООО Карельская экспертно-сервисная компания "ЭСКО" и не оспоренный ответчиком, свидетельствует о том, что Общество могло и должно было разумно предвидеть и предотвратить протечки трубопровода, т.е. надлежащим образом исполнить обязательство по содержанию дома.
При таких обстоятельствах Обществу, как управляющей организации, при первом обращении истца следовало устранить протечку канализационного трубопровода и в дальнейшем проводить профилактические работы (осмотры, наладка систем) и планово-предупредительные ремонты этого трубопровода с целью предупреждения повторных протечек. Одновременно с этим Обществу необходимо было принимать меры к решению собственниками жилых помещений вопроса о проведении капитальном ремонта дома в случае его необходимости.
Из изложенного следует, что суды неверно определили объем, содержание и условия возникновения обязанностей управляющей компании по содержанию многоквартирного жилого дома, что повлияло на правильность выводов, содержащихся в судебных актах. Данное обстоятельство также является основанием для отмены судебных актов в части разрешения спора об обязании выполнить работы по устранению неисправности канализационного трубопровода.
При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное, правильно определить объем и содержание обязанностей Общества как управляющей организации разрешить спор с учетом условий договоров от 01.01.2008 N 10/303 и от 10.11.2009 N 10/302 и действующего законодательства, регулирующего порядок содержания многоквартирных домов, в случае необходимости обсудить вопрос о назначении экспертизы с целью установлений необходимых действий по устранению протечки, а также распределить судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2011 по делу N А26-3256/2010 в части обязания провести работы и решение Арбитражного суда Республики Карелия от 16.09.2010 по этому же делу в части отказа в обязании произвести ремонт отменить.
Дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Карелия.
В остальной части судебные акты оставить в силе.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 30.06.2011 ПО ДЕЛУ N А26-3256/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июня 2011 г. по делу N А26-3256/2010
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кужаровой Н.И., судей Афанасьева С.В. и Сосниной О.Г., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Гарантия Плюс" Береснева Д.С. (доверенность от 11.01.2011), рассмотрев 23.06.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гарантия-Плюс" на постановление Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от 03.03.2011 по делу N А26-3256/2010 (судьи Шестакова М.А., Глазков Е.Г., Попова Н.М.),
установил:
Индивидуальный предприниматель Фам Ван Диеп обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гарантия Плюс" (далее - Общество) и с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) просил обязать ответчика выполнить в подвальном помещении многоквартирного дома N 11 на Северной улице в городе Петрозаводске, Республика Карелия следующие работы: удалить канализационные стоки, очистить помещения, демонтировать трубы канализационной системы, установить новые канализационные трубы, подключить новые трубы к существующей внутренней системе канализации дома и внешней канализационной сети, а также взыскать 335 685 руб. убытков (упущенной выгоды).
Решением от 16.09.2010 (судья Мельник А.В.) в иске отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2011 решение от 16.09.2010 изменено. Апелляционный суд обязал Общество провести в подвальном помещении, находящемся по адресу: г. Петрозаводск, Северная ул., д. 11, работы по удалению канализационных стоков, очистки помещений, демонтажу труб канализационной системы, находящихся в исправном состоянии, и установке труб системы канализации в надлежащем состоянии, их подключению к системе канализации дома и внешним канализационным сетям. В остальной части решение от 16.09.2010 апелляционная инстанция оставила без изменения.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, просит отменить постановление от 03.03.2011 и оставить в силе решение от 16.09.2010.
По мнению подателя жалобы, у него не возникла обязанность выполнять соответствующие работы, поскольку собственниками помещений в многоквартирном доме не принималось решение о проведении работ по капитальному ремонту канализационного трубопровода.
В отзыве индивидуальный предприниматель Фам Ван Диеп просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на необоснованность приведенных в ней доводов.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы.
Предприниматель Фам Ван Диеп надлежаще извещен о месте и времени судебного заседания, однако своего представителя в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как видно из материалов дела, в многоквартирном доме N 11 на Северной улице города Петрозаводска, управление которым осуществляет Общество, расположено нежилое подвальное помещение площадью 265,9 кв.м, собственником которого является индивидуальный предприниматель Фам Ван Диеп.
Предприниматель заключил с Обществом договоры на участие в расходах на содержание и ремонт общедомового оборудования от 01.01.2008 N 10/303, а также на управление многоквартирным домом от 10.11.2009 N 10/302.
Согласно названным договорам Общество обязалось обеспечить организацию выполнения работ по техническому содержанию и текущему ремонту общего имущества дома и предоставлению коммунальных услуг в соответствии с "Перечнем работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества Дома", а предприниматель - оплачивать предоставленные услуги в установленном размере.
Доказательств того, что предприниматель нарушал условия указанных договоров об оплате услуг, Общество не представило и на данное обстоятельство не ссылалось.
Помещение, принадлежащее предпринимателю, с 2008 года подтапливается канализационными стоками из-за неисправности канализационного трубопровода.
Согласно акту осмотра объекта (подвального помещения), составленного обществом с ограниченной ответственностью "Карельская экспертно-сервисная компания "ЭСКО" (далее - ООО Карельская экспертно-сервисная компания "ЭСКО") в 2010 году, отдельные участки канализационного трубопровода имеют сквозную коррозию, трещины, в нескольких местах полностью разрушены. В помещения подвала вытекают фекальные массы.
Фам Ван Диеп, ссылаясь на систематический залив подвального помещения канализационными стоками, ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по Договору, отказ Общества отремонтировать канализационный стояк и на причинение убытков, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу части 3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Пунктом 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), установлено, что капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
Пунктом 22 Правил предусмотрено, что факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра, а также соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Суд первой инстанции, принимая во внимание приведенные нормы, отказал в иске, ссылаясь на то, что истец не представил документы, подтверждающие принятие собственниками помещений многоквартирного дома решения о необходимости проведения капитального ремонта канализационной системы, а без согласия собственников Общество не вправе производить эти работы.
Между тем в деле нет доказательств, подтверждающих, что устранение протечек канализационного трубопровода возможно только в результате капитального ремонта с полной заменой канализационного трубопровода.
При таких обстоятельствах апелляционная инстанция правомерно отменила решение от 16.09.2010.
Вместе с тем резолютивная часть постановления от 03.03.2011 об обязании Общества выполнить работы по устранению неисправности трубопровода не соответствуют принципу исполнимости судебного акта, предусмотренного статьей 174 АПК РФ, а также положениям Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".
Согласно статье 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, суд в резолютивной части указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.
Апелляционный суд, обязывая Общество выполнить работы по устранению неисправности трубопровода, не указал срок исполнения этого обязательства.
Кроме того, апелляционная инстанция, обязав ответчика произвести такие действия, как "демонтаж труб канализационной системы, находящихся в исправном состоянии", не мотивировала необходимость выполнения этих действий.
Отсутствие в резолютивной части обжалуемого судебного акта срока выполнения работ, а также сложившаяся неопределенность в перечне действий, к совершению которых обязан ответчик, не позволяют сделать вывод о том, что спор между сторонами разрешен окончательно.
Данное обстоятельство является основанием для отмены постановления от 03.03.2011 в части обязания Общества выполнить работы по устранению неисправности трубопровода и решения от 16.09.2010 в части отказа в обязании Общества выполнить такие работы с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В то же время кассационная инстанция считает обоснованным отказ судов в части взыскания упущенной выгоды в виде арендной платы в связи с невозможностью сдать в аренду подвальное помещение.
Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Согласно пункту 4 статьи 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются принятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Как правильно отметили суды, истец не доказал ни самого факта несения убытков в виде упущенной выгоды в связи с нарушением ответчиком обязательств, ни размера убытков.
Кассационная инстанция также обращает внимание на следующее.
В ходе рассмотрения настоящего дела суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что условия заключенных предпринимателем и Обществом договоров на участие в расходах на содержание и ремонт общедомового оборудования от 01.01.2008 N 10/303, а также на управление многоквартирным домом от 10.11.2009 N 10/302, не обязывают Общество устранить протечку канализационного трубопровода и привести в надлежащее состояние помещения подвала без согласия на то собственников жилых помещений многоквартирного дома.
Этот вывод основан на неправильном толковании норм, регулирующих порядок содержания жилых многоквартирных домов.
Пунктом 10 Правил предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 Правил определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Как следует из статьи 158 ЖК РФ и пунктов 28 и 31 Правил, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В свою очередь требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила эксплуатации), которые обязательны для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции, инженерное оборудование этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Согласно разделам 2 и 5 Правил эксплуатации техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств. Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей. Организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать: проведение профилактических работ (осмотры, наладка систем), планово-предупредительных ремонтов, устранение крупных дефектов в строительно-монтажных работах по монтажу систем водопровода и канализации, устранять утечки, протечки, закупорки, засоры и т.д., а также осуществлять инженерный контроль за своевременным исполнением заявок нанимателей на устранение неисправностей водопровода и канализации.
Таким образом, системное толкование совокупности приведенных норм свидетельствует о том, что все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре содержания жилищного фонда (в силу норм содержания дома как объекта) и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в этом договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Указанные выводы содержатся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10 по делу N А08-4962/2009-27.
Характер повреждений участка канализационного трубопровода, указанный в ООО Карельская экспертно-сервисная компания "ЭСКО" и не оспоренный ответчиком, свидетельствует о том, что Общество могло и должно было разумно предвидеть и предотвратить протечки трубопровода, т.е. надлежащим образом исполнить обязательство по содержанию дома.
При таких обстоятельствах Обществу, как управляющей организации, при первом обращении истца следовало устранить протечку канализационного трубопровода и в дальнейшем проводить профилактические работы (осмотры, наладка систем) и планово-предупредительные ремонты этого трубопровода с целью предупреждения повторных протечек. Одновременно с этим Обществу необходимо было принимать меры к решению собственниками жилых помещений вопроса о проведении капитальном ремонта дома в случае его необходимости.
Из изложенного следует, что суды неверно определили объем, содержание и условия возникновения обязанностей управляющей компании по содержанию многоквартирного жилого дома, что повлияло на правильность выводов, содержащихся в судебных актах. Данное обстоятельство также является основанием для отмены судебных актов в части разрешения спора об обязании выполнить работы по устранению неисправности канализационного трубопровода.
При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное, правильно определить объем и содержание обязанностей Общества как управляющей организации разрешить спор с учетом условий договоров от 01.01.2008 N 10/303 и от 10.11.2009 N 10/302 и действующего законодательства, регулирующего порядок содержания многоквартирных домов, в случае необходимости обсудить вопрос о назначении экспертизы с целью установлений необходимых действий по устранению протечки, а также распределить судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2011 по делу N А26-3256/2010 в части обязания провести работы и решение Арбитражного суда Республики Карелия от 16.09.2010 по этому же делу в части отказа в обязании произвести ремонт отменить.
Дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Карелия.
В остальной части судебные акты оставить в силе.
Председательствующий
Н.И.КУЖАРОВА
Н.И.КУЖАРОВА
Судьи
С.В.АФАНАСЬЕВ
О.Г.СОСНИНА
С.В.АФАНАСЬЕВ
О.Г.СОСНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)