Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 марта 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Назаренко И.П., в отсутствие истца - Департамента имущественных и земельных отношений г. Ростова-на-Дону, ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Донквартстрой", третьих лиц: Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, муниципального лечебно-профилактического учреждения здравоохранения "Родильный дом N 5", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Донквартстрой" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.10.2011 (судья Меленчук И.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2011 (судьи Авдонина О.Г., Ломидзе О.Г., Малыхина М.Н.) по делу N А53-14923/2010, установил следующее.
Департамент имущественных и земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Донквартстрой" (далее - общество) о взыскании 43 679 201 рубля 01 копейки неосновательного обогащения за пользование земельным участком площадью 8809 кв. м с кадастровым номером 61:44:062304:0017, находящимся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Мадояна, 32, за период с 24.11.2003 по 13.04.2010 и 11 669 169 рублей 46 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство), муниципальное лечебно-профилактическое учреждение здравоохранения "Родильный дом N 5" (далее - учреждение).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.11.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2011, в иске отказано. Судебные акты мотивированы недоказанностью неосновательного использования обществом земельного участка. Суды установили, что на спорном земельном участке общество осуществляло строительные работы на основании заключенного администрацией, учреждением и обществом договора от 11.10.2004 о совместной деятельности по строительству жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной стоянкой. С момента завершения каждой очереди многоквартирного дома земельный участок, необходимый для эксплуатации соответствующей очереди многоквартирного дома, переходил в законное владение собственников помещений в нем. По смыслу статьи 136 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) право на получение доходов от использования вещи принадлежит законному владельцу. К требованиям за период, предшествующий 07.10.2006, суд по заявлению ответчика применил последствия пропуска срока исковой давности.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.07.2011 решение от 03.11.2010 и постановление от 09.03.2011 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области. Кассационная инстанция указала, что выводы судов о невозможности применения к заявленному департаментом требованию норм о неосновательном обогащении являются ошибочными. Спорный земельный участок не является собственностью общества, договор аренды участка с собственником не заключен. Ответчик использовал спорый земельный участок на основании трехстороннего договора от 11.10.2004 о строительстве многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой, который договором аренды не является. Факт использования ответчиком спорного земельного участка установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.04.2009 по делу N А53-24280/2008, которым признано право собственности общества на не завершенный строительством объект, возведенный на данном земельном участке. Суды не установили подлежащий взысканию размер платы за пользование спорным земельным участком (8809 кв. м) с 23.10.2007 по 14.04.2010, а также за земельный участок площадью 1402 кв. м за период после 14.04.2010.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.10.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2011, иск удовлетворен частично. С общества в пользу департамента взыскано 19 829 673 рубля 82 копейки, из них 17 898 901 рубль 66 копеек неосновательного обогащения и 1 930 772 рубля 16 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. Суды пришли к выводу о доказанности факта использования ответчиком земельного участка с кадастровым номером 61:44:062304:0017, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Мадояна, 32, в период с 23.10.2007 (момент прекращения права аренды учреждения на данный земельный участок) по 14.04.2010 (заявленная истцом дата окончания расчета). Размер неосновательного обогащения определен исходя из рыночной ставки годовой арендной платы (6 242 900 рублей; выписка из протокола от 21.12.2007), с учетом последовательного применения к указанной сумме индексов инфляции за 2008 - 2010 годы. Данная методика отвечает нормативным требованиям исчисления размера арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства, установленным постановлениями администрации Ростовской области, действовавшими в спорный период. Поскольку до расторжения договора аренды от 08.04.1999 арендатором спорного земельного участка являлось учреждение, суды отказали во взыскании с общества неосновательного обогащения за период с 24.11.2003 по 22.10.2007. Задолженность за период с 24.11.2003 по 07.10.2006 не подлежит взысканию в связи с истечением срока исковой давности. С ответчика также взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами с 21.12.2007 по 02.07.2010 исходя из ставки рефинансирования Банка России на день вынесения решения (8,25% годовых). При определении суммы процентов суды учитывали обязанность землепользователей вносить плату ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала, а также произведенные ответчиком частичные платежи.
Апелляционный суд отклонил ссылку ответчика на трехсторонний договор от 11.10.2004 о строительстве многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.04.2009 по делу N А53-24280/2008 установлено, что общество являлось и заказчиком и застройщиком спорного объекта. В договоре от 11.10.2004 отсутствуют согласованные сторонами условия предоставления в пользование ответчику земельного участка для строительства многоквартирного дома. Предусмотренная договором обязанность общества по передаче в муниципальную собственность нежилых помещений и квартир не освобождает ответчика от внесения платы за пользование земельным участком. Суд апелляционной инстанции также не принял доводы ответчика о том, что общество не являлось пользователем всего спорного участка заявленной площади и после введения в эксплуатацию 1-й и 2-й очереди строительства департамент утратил возможность распоряжаться землей, необходимой для обслуживания и эксплуатации многоквартирных жилых домов. В материалы дела не представлены доказательства перехода в заявленный период расчета земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по их волеизъявлению. Введение в эксплуатацию жилых домов 1-й и 2-й очереди многофункционального комплекса, расположенных на части земельного участка, сформированного для проектирования и строительства объекта в целом, не является достаточным обстоятельством, свидетельствующим о прекращении землепользования ответчика. Земельный участок площадью 6444 кв. м (кадастровый номер 61:44:062304:0023) с целевым назначением для эксплуатации многоквартирных жилых домов выделен из состава спорного земельного участка (площадью 8809 кв. м, кадастровый номер 61:44:062304:0017), сформирован и поставлен на кадастровый учет 14.04.2010, т.е. за пределами заявленного департаментом периода взыскания. При этом факт использования обществом земельного участка площадью 8809 кв. м подтверждается актом обследования от 08.05.2007 (т. 1, л. д. 35), а также вступившими в законную силу судебными актами по делам N А53-24280/2008, А53-1036/2009.
В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление. По мнению ответчика, в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие факт использования всего земельного участка площадью 8809 кв. м. По состоянию на 23.10.2007 на спорном земельном участке находились два жилых дома и помещения в них переданы в собственность иных лиц. В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и пунктами 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" земельный участок, занятый введенными в эксплуатацию жилыми домами, находился во владении и пользовании собственников помещений в этих домах. Взыскание с ответчика неосновательного обогащения, рассчитанного исходя из всей площади земельного участка, противоречит статьям 1102, 1105 Кодекса. Кроме того, к спорным правоотношениям суды ошибочно применили нормы Кодекса о неосновательном обогащении, поскольку общество осуществляло строительство на основании договора от 11.10.2004, который не признан недействительной сделкой и не расторгнут. Изложенное означает, что при наличии между сторонами договорных отношений в удовлетворении иска, основанного на нормах главы 60 Кодекса, следовало отказать.
В заседание 20.03.2012 поступило ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства на более поздний срок в связи с болезнью представителя.
В соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.
Общество 29.02.2012 извещено о времени и месте судебного разбирательства в суде кассационной инстанции. В обоснование доводов ходатайства истец не представил доказательств, подтверждающих факт болезни его представителя. С учетом особенностей рассмотрения дела в кассационном суде (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) основания для удовлетворения ходатайства отсутствуют.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 8 апреля 1999 года департамент (арендодатель) и учреждение (арендатор) заключили договор N 16443 аренды земельного участка площадью 2,8644 га, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Мадояна, 32/ул. Степана Разина, 3, ул. 5-я Кольцевая, 2, для эксплуатации лечебно-профилактического учреждения.
Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 24.11.2003 N 2480 (в редакции постановлений мэра г. Ростова-на-Дону от 07.06.2004 и 08.10.2004) учреждению и обществу разрешено в течение 3 лет производить работы по проектированию и строительству многоэтажного жилого дома с детской поликлиникой, офисными помещениями и подземной автостоянкой на земельном участке площадью 0,8809 га по ул. Мадояна, 32, в г. Ростове-на-Дону.
11 октября 2004 года администрация, учреждение (заказчик) и общество (застройщик) заключили договор о строительстве жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой по ул. Мадояна, 32. В соответствии с пунктами 2.1.1 - 2.1.8 договора общество за счет собственных и привлеченных средств осуществляет финансирование работ, связанных с проектированием, строительством и вводом в эксплуатацию объекта; обеспечивает получение и продление при необходимости технических условий, иных согласований и разрешений, необходимых для строительства объекта, исполняет требования, определенные в постановлении о предоставлении земельного участка; заключает договоры долевого участия в строительстве объекта, подряда, поставки, оказания услуг и иные сделки, направленные на обеспечение строительства объекта и привлечение средств третьих лиц, а также обеспечивает осуществление технического надзора за строительством; после ввода объекта в эксплуатацию застройщик обязан передать в муниципальную собственность часть объекта в виде нежилого помещения детской поликлиники площадью не менее 1230 кв. м и 2 двухкомнатных квартир.
Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 22.10.2007 N 1087 земельный участок площадью 2,8644 га по ул. Мадояна, 32/ул. Степана Разина, 3, ул. 5-я Кольцевая, 2 в г. Ростове-на-Дону, предоставленный учреждению по договору аренды от 08.04.1999 N 1643, разделен на 2 земельных участка: площадью 1,9855 га, предоставляемый учреждению в постоянное (бессрочное) пользование для эксплуатации лечебно-профилактического учреждения, и площадью 0,8809 га, предоставляемый учреждению в аренду для завершения строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой.
В связи с разделом земельного участка соглашением от 28.12.2007 администрация и учреждение расторгли договор аренды от 08.04.1999 N 1643 с 22.10.2007 (т. 1, л. д. 100). Соглашение от 28.12.2007 зарегистрировано в установленном порядке (т. 1, л. д. 101).
Из кадастрового плана от 16.11.2007 следует, что земельный участок площадью 8809 кв. м, расположенный в г. Ростове-на-Дону по ул. Мадояна, 32, поставлен на кадастровый учет (кадастровый номер 61:44:062304:0017) с разрешенным использованием - для завершения строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой.
28 декабря 2007 года департамент (арендодатель) и учреждение (арендатор) заключили договор N 30311 аренды земельного участка для использования в целях завершения строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой на срок с 22.10.2007 по 22.10.2010 (т. 1, л. д. 92 - 99).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.04.2009 по делу N А53-24280/2008 за обществом признано право собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой дом (4-я очередь многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой) общей площадью 1092,8 кв. м, находящийся на спорном земельном участке. Названным судебным актом установлено, что в соответствии с условиями договора от 11.10.2004, заключенного администрацией, учреждением и обществом, спорный земельный участок предоставлен обществу в установленном порядке для строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой. В деле принимали участие департамент в качестве истца и администрация - в качестве третьего лица.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.06.2009 по делу N А53-1036/2009 договор аренды от 28.12.2007 N 30311 признан ничтожной сделкой на основании статей 120, 168 и 170 Кодекса как заключенный за пределами правоспособности бюджетного учреждения, а также без намерения создать соответствующие правовые последствия в виде предоставления учреждению спорного земельного участка в пользование для целей строительства комплекса жилых домов. Суд отказал департаменту во взыскании с учреждения задолженности по арендной плате за пользование земельным участком. Общество участвовало в деле в качестве третьего лица.
Согласно кадастровым паспортам 14 апреля 2010 года в государственный кадастр недвижимости внесена запись о разделе спорного земельного участка (т. 1, л. д. 119 - 125, 157). На основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 28.05.2010 один из образованных земельных участков площадью 1402 кв. м (кадастровый номер 61:44:062304:0022) предоставлен в аренду обществу для завершения строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой 4 очереди; земельный участок площадью 6444 кв. м (кадастровый номером 61:44:062304:0023) сформирован и предоставлен для эксплуатации многоквартирных домов, относящихся к 1 - 3 очередям строительства.
Суды установили, что договор аренды земельного участка площадью 1402 кв. м. не прошел процедуру государственной регистрации, в связи с чем является незаключенным.
Полагая, что с момента предоставления земельного участка площадью 8809 кв. м для строительства комплекса многоквартирных жилых домов и до даты его раздела (14.04.2010) общество неосновательно (в отсутствие договорных отношений) использует земельный участок в целях строительства многофункционального объекта и не вносит плату за его использование, департамент обратился в арбитражный суд с иском.
В силу пункта 1 статьи 1102 Кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 1105 Кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, обязано возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Кодекса на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
По смыслу приведенных норм для определения на стороне ответчика неосновательного обогащения истец должен доказать: факт использования имущества (земельного участка) без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований; приобретение или сбережение имущества за счет другого лица (потерпевшего); размер неосновательного обогащения.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.09.2010 N 01/768/2010-58 собственником земельного участка площадью 8809 кв. м (кадастровый номер 61:44:06 23 04:0017), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Мадояна, 32, является муниципальное образование город Ростов-на-Дону (т. 1, л. д. 136).
Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили факт использования данного участка ответчиком без установленных законом либо сделкой оснований, правильно определили размер и период взыскания неосновательного обогащения, а также процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами.
Апелляционный суд верно указал, что отсутствие вещного или обязательственного титула в отношении земельного участка не является в данном случае основанием для освобождения от внесения платы за фактическое землепользование.
В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил допустимых и относимых доказательств в обоснование приведенных им возражений относительно наличия оснований для правомерного владения участком и обстоятельств использования земельного участка установленной площади.
Суды правильно квалифицировали договор от 11.10.2004 и пришли к верному выводу о том, что данная сделка не содержит условий о предоставлении ответчику спорного участка во владение и пользование для проведения строительных работ.
Довод общества о том, что суд первой инстанции не принял во внимание факт ввода в эксплуатацию жилых домов на части спорного земельного участка, рассмотрен судом апелляционной инстанции и получил надлежащую правовую оценку. Выводы апелляционного суда основаны на представленных в дело доказательствах и не противоречат разъяснениям, содержащимся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Изложенные в кассационной жалобе доводы направлены на переоценку представленных в дело доказательств, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка.
Нормы материального права применены судами правильно.
Нарушения норм процессуального права, предусмотренные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены.
При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения и апелляционного постановления отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ходатайство общества с ограниченной ответственностью "Донквартстрой" об отложении судебного разбирательства отклонить.
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.10.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2011 по делу N А53-14923/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 26.03.2012 ПО ДЕЛУ N А53-14923/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 марта 2012 г. по делу N А53-14923/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 марта 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Назаренко И.П., в отсутствие истца - Департамента имущественных и земельных отношений г. Ростова-на-Дону, ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Донквартстрой", третьих лиц: Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, муниципального лечебно-профилактического учреждения здравоохранения "Родильный дом N 5", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Донквартстрой" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.10.2011 (судья Меленчук И.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2011 (судьи Авдонина О.Г., Ломидзе О.Г., Малыхина М.Н.) по делу N А53-14923/2010, установил следующее.
Департамент имущественных и земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Донквартстрой" (далее - общество) о взыскании 43 679 201 рубля 01 копейки неосновательного обогащения за пользование земельным участком площадью 8809 кв. м с кадастровым номером 61:44:062304:0017, находящимся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Мадояна, 32, за период с 24.11.2003 по 13.04.2010 и 11 669 169 рублей 46 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство), муниципальное лечебно-профилактическое учреждение здравоохранения "Родильный дом N 5" (далее - учреждение).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.11.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2011, в иске отказано. Судебные акты мотивированы недоказанностью неосновательного использования обществом земельного участка. Суды установили, что на спорном земельном участке общество осуществляло строительные работы на основании заключенного администрацией, учреждением и обществом договора от 11.10.2004 о совместной деятельности по строительству жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной стоянкой. С момента завершения каждой очереди многоквартирного дома земельный участок, необходимый для эксплуатации соответствующей очереди многоквартирного дома, переходил в законное владение собственников помещений в нем. По смыслу статьи 136 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) право на получение доходов от использования вещи принадлежит законному владельцу. К требованиям за период, предшествующий 07.10.2006, суд по заявлению ответчика применил последствия пропуска срока исковой давности.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.07.2011 решение от 03.11.2010 и постановление от 09.03.2011 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области. Кассационная инстанция указала, что выводы судов о невозможности применения к заявленному департаментом требованию норм о неосновательном обогащении являются ошибочными. Спорный земельный участок не является собственностью общества, договор аренды участка с собственником не заключен. Ответчик использовал спорый земельный участок на основании трехстороннего договора от 11.10.2004 о строительстве многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой, который договором аренды не является. Факт использования ответчиком спорного земельного участка установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.04.2009 по делу N А53-24280/2008, которым признано право собственности общества на не завершенный строительством объект, возведенный на данном земельном участке. Суды не установили подлежащий взысканию размер платы за пользование спорным земельным участком (8809 кв. м) с 23.10.2007 по 14.04.2010, а также за земельный участок площадью 1402 кв. м за период после 14.04.2010.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.10.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2011, иск удовлетворен частично. С общества в пользу департамента взыскано 19 829 673 рубля 82 копейки, из них 17 898 901 рубль 66 копеек неосновательного обогащения и 1 930 772 рубля 16 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. Суды пришли к выводу о доказанности факта использования ответчиком земельного участка с кадастровым номером 61:44:062304:0017, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Мадояна, 32, в период с 23.10.2007 (момент прекращения права аренды учреждения на данный земельный участок) по 14.04.2010 (заявленная истцом дата окончания расчета). Размер неосновательного обогащения определен исходя из рыночной ставки годовой арендной платы (6 242 900 рублей; выписка из протокола от 21.12.2007), с учетом последовательного применения к указанной сумме индексов инфляции за 2008 - 2010 годы. Данная методика отвечает нормативным требованиям исчисления размера арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства, установленным постановлениями администрации Ростовской области, действовавшими в спорный период. Поскольку до расторжения договора аренды от 08.04.1999 арендатором спорного земельного участка являлось учреждение, суды отказали во взыскании с общества неосновательного обогащения за период с 24.11.2003 по 22.10.2007. Задолженность за период с 24.11.2003 по 07.10.2006 не подлежит взысканию в связи с истечением срока исковой давности. С ответчика также взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами с 21.12.2007 по 02.07.2010 исходя из ставки рефинансирования Банка России на день вынесения решения (8,25% годовых). При определении суммы процентов суды учитывали обязанность землепользователей вносить плату ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала, а также произведенные ответчиком частичные платежи.
Апелляционный суд отклонил ссылку ответчика на трехсторонний договор от 11.10.2004 о строительстве многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.04.2009 по делу N А53-24280/2008 установлено, что общество являлось и заказчиком и застройщиком спорного объекта. В договоре от 11.10.2004 отсутствуют согласованные сторонами условия предоставления в пользование ответчику земельного участка для строительства многоквартирного дома. Предусмотренная договором обязанность общества по передаче в муниципальную собственность нежилых помещений и квартир не освобождает ответчика от внесения платы за пользование земельным участком. Суд апелляционной инстанции также не принял доводы ответчика о том, что общество не являлось пользователем всего спорного участка заявленной площади и после введения в эксплуатацию 1-й и 2-й очереди строительства департамент утратил возможность распоряжаться землей, необходимой для обслуживания и эксплуатации многоквартирных жилых домов. В материалы дела не представлены доказательства перехода в заявленный период расчета земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по их волеизъявлению. Введение в эксплуатацию жилых домов 1-й и 2-й очереди многофункционального комплекса, расположенных на части земельного участка, сформированного для проектирования и строительства объекта в целом, не является достаточным обстоятельством, свидетельствующим о прекращении землепользования ответчика. Земельный участок площадью 6444 кв. м (кадастровый номер 61:44:062304:0023) с целевым назначением для эксплуатации многоквартирных жилых домов выделен из состава спорного земельного участка (площадью 8809 кв. м, кадастровый номер 61:44:062304:0017), сформирован и поставлен на кадастровый учет 14.04.2010, т.е. за пределами заявленного департаментом периода взыскания. При этом факт использования обществом земельного участка площадью 8809 кв. м подтверждается актом обследования от 08.05.2007 (т. 1, л. д. 35), а также вступившими в законную силу судебными актами по делам N А53-24280/2008, А53-1036/2009.
В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление. По мнению ответчика, в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие факт использования всего земельного участка площадью 8809 кв. м. По состоянию на 23.10.2007 на спорном земельном участке находились два жилых дома и помещения в них переданы в собственность иных лиц. В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и пунктами 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" земельный участок, занятый введенными в эксплуатацию жилыми домами, находился во владении и пользовании собственников помещений в этих домах. Взыскание с ответчика неосновательного обогащения, рассчитанного исходя из всей площади земельного участка, противоречит статьям 1102, 1105 Кодекса. Кроме того, к спорным правоотношениям суды ошибочно применили нормы Кодекса о неосновательном обогащении, поскольку общество осуществляло строительство на основании договора от 11.10.2004, который не признан недействительной сделкой и не расторгнут. Изложенное означает, что при наличии между сторонами договорных отношений в удовлетворении иска, основанного на нормах главы 60 Кодекса, следовало отказать.
В заседание 20.03.2012 поступило ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства на более поздний срок в связи с болезнью представителя.
В соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.
Общество 29.02.2012 извещено о времени и месте судебного разбирательства в суде кассационной инстанции. В обоснование доводов ходатайства истец не представил доказательств, подтверждающих факт болезни его представителя. С учетом особенностей рассмотрения дела в кассационном суде (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) основания для удовлетворения ходатайства отсутствуют.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 8 апреля 1999 года департамент (арендодатель) и учреждение (арендатор) заключили договор N 16443 аренды земельного участка площадью 2,8644 га, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Мадояна, 32/ул. Степана Разина, 3, ул. 5-я Кольцевая, 2, для эксплуатации лечебно-профилактического учреждения.
Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 24.11.2003 N 2480 (в редакции постановлений мэра г. Ростова-на-Дону от 07.06.2004 и 08.10.2004) учреждению и обществу разрешено в течение 3 лет производить работы по проектированию и строительству многоэтажного жилого дома с детской поликлиникой, офисными помещениями и подземной автостоянкой на земельном участке площадью 0,8809 га по ул. Мадояна, 32, в г. Ростове-на-Дону.
11 октября 2004 года администрация, учреждение (заказчик) и общество (застройщик) заключили договор о строительстве жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой по ул. Мадояна, 32. В соответствии с пунктами 2.1.1 - 2.1.8 договора общество за счет собственных и привлеченных средств осуществляет финансирование работ, связанных с проектированием, строительством и вводом в эксплуатацию объекта; обеспечивает получение и продление при необходимости технических условий, иных согласований и разрешений, необходимых для строительства объекта, исполняет требования, определенные в постановлении о предоставлении земельного участка; заключает договоры долевого участия в строительстве объекта, подряда, поставки, оказания услуг и иные сделки, направленные на обеспечение строительства объекта и привлечение средств третьих лиц, а также обеспечивает осуществление технического надзора за строительством; после ввода объекта в эксплуатацию застройщик обязан передать в муниципальную собственность часть объекта в виде нежилого помещения детской поликлиники площадью не менее 1230 кв. м и 2 двухкомнатных квартир.
Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 22.10.2007 N 1087 земельный участок площадью 2,8644 га по ул. Мадояна, 32/ул. Степана Разина, 3, ул. 5-я Кольцевая, 2 в г. Ростове-на-Дону, предоставленный учреждению по договору аренды от 08.04.1999 N 1643, разделен на 2 земельных участка: площадью 1,9855 га, предоставляемый учреждению в постоянное (бессрочное) пользование для эксплуатации лечебно-профилактического учреждения, и площадью 0,8809 га, предоставляемый учреждению в аренду для завершения строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой.
В связи с разделом земельного участка соглашением от 28.12.2007 администрация и учреждение расторгли договор аренды от 08.04.1999 N 1643 с 22.10.2007 (т. 1, л. д. 100). Соглашение от 28.12.2007 зарегистрировано в установленном порядке (т. 1, л. д. 101).
Из кадастрового плана от 16.11.2007 следует, что земельный участок площадью 8809 кв. м, расположенный в г. Ростове-на-Дону по ул. Мадояна, 32, поставлен на кадастровый учет (кадастровый номер 61:44:062304:0017) с разрешенным использованием - для завершения строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой.
28 декабря 2007 года департамент (арендодатель) и учреждение (арендатор) заключили договор N 30311 аренды земельного участка для использования в целях завершения строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой на срок с 22.10.2007 по 22.10.2010 (т. 1, л. д. 92 - 99).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.04.2009 по делу N А53-24280/2008 за обществом признано право собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой дом (4-я очередь многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой) общей площадью 1092,8 кв. м, находящийся на спорном земельном участке. Названным судебным актом установлено, что в соответствии с условиями договора от 11.10.2004, заключенного администрацией, учреждением и обществом, спорный земельный участок предоставлен обществу в установленном порядке для строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой. В деле принимали участие департамент в качестве истца и администрация - в качестве третьего лица.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.06.2009 по делу N А53-1036/2009 договор аренды от 28.12.2007 N 30311 признан ничтожной сделкой на основании статей 120, 168 и 170 Кодекса как заключенный за пределами правоспособности бюджетного учреждения, а также без намерения создать соответствующие правовые последствия в виде предоставления учреждению спорного земельного участка в пользование для целей строительства комплекса жилых домов. Суд отказал департаменту во взыскании с учреждения задолженности по арендной плате за пользование земельным участком. Общество участвовало в деле в качестве третьего лица.
Согласно кадастровым паспортам 14 апреля 2010 года в государственный кадастр недвижимости внесена запись о разделе спорного земельного участка (т. 1, л. д. 119 - 125, 157). На основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 28.05.2010 один из образованных земельных участков площадью 1402 кв. м (кадастровый номер 61:44:062304:0022) предоставлен в аренду обществу для завершения строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой 4 очереди; земельный участок площадью 6444 кв. м (кадастровый номером 61:44:062304:0023) сформирован и предоставлен для эксплуатации многоквартирных домов, относящихся к 1 - 3 очередям строительства.
Суды установили, что договор аренды земельного участка площадью 1402 кв. м. не прошел процедуру государственной регистрации, в связи с чем является незаключенным.
Полагая, что с момента предоставления земельного участка площадью 8809 кв. м для строительства комплекса многоквартирных жилых домов и до даты его раздела (14.04.2010) общество неосновательно (в отсутствие договорных отношений) использует земельный участок в целях строительства многофункционального объекта и не вносит плату за его использование, департамент обратился в арбитражный суд с иском.
В силу пункта 1 статьи 1102 Кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 1105 Кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, обязано возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Кодекса на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
По смыслу приведенных норм для определения на стороне ответчика неосновательного обогащения истец должен доказать: факт использования имущества (земельного участка) без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований; приобретение или сбережение имущества за счет другого лица (потерпевшего); размер неосновательного обогащения.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.09.2010 N 01/768/2010-58 собственником земельного участка площадью 8809 кв. м (кадастровый номер 61:44:06 23 04:0017), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Мадояна, 32, является муниципальное образование город Ростов-на-Дону (т. 1, л. д. 136).
Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили факт использования данного участка ответчиком без установленных законом либо сделкой оснований, правильно определили размер и период взыскания неосновательного обогащения, а также процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами.
Апелляционный суд верно указал, что отсутствие вещного или обязательственного титула в отношении земельного участка не является в данном случае основанием для освобождения от внесения платы за фактическое землепользование.
В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил допустимых и относимых доказательств в обоснование приведенных им возражений относительно наличия оснований для правомерного владения участком и обстоятельств использования земельного участка установленной площади.
Суды правильно квалифицировали договор от 11.10.2004 и пришли к верному выводу о том, что данная сделка не содержит условий о предоставлении ответчику спорного участка во владение и пользование для проведения строительных работ.
Довод общества о том, что суд первой инстанции не принял во внимание факт ввода в эксплуатацию жилых домов на части спорного земельного участка, рассмотрен судом апелляционной инстанции и получил надлежащую правовую оценку. Выводы апелляционного суда основаны на представленных в дело доказательствах и не противоречат разъяснениям, содержащимся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Изложенные в кассационной жалобе доводы направлены на переоценку представленных в дело доказательств, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка.
Нормы материального права применены судами правильно.
Нарушения норм процессуального права, предусмотренные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены.
При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения и апелляционного постановления отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
ходатайство общества с ограниченной ответственностью "Донквартстрой" об отложении судебного разбирательства отклонить.
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.10.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2011 по делу N А53-14923/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.П.НАЗАРЕНКО
А.И.МЕЩЕРИН
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.П.НАЗАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)