Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2012 года.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Полынкиной Н.А., судей Стахановой В.Н., Тиминской О.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гуленковой И.А., при участии в судебном заседании от ответчика - Щербакова Я.М. (доверенность от 20.01.2012), в отсутствие истца, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, рассмотрев апелляционную жалобу ООО "МКС-Брянск" (ОГРН 1083254018297, ИНН 3255505684) на решение Арбитражного суда Брянской области от 23 апреля 2012 года по делу N А09-9387/2011 (судья Зенин Ф.Е.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Бежицкая управляющая компания" (ОГРН 1103256500764, ИНН 3255514167) к обществу с ограниченной ответственностью "МКС-Брянск" (ОГРН 1083254018297, ИНН 3255505684), установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Бежицкая управляющая компания" обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском об обязании общества с ограниченной ответственностью "МКС-Брянск" в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу передать техническую документацию на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Брянск, проезд Федюнинского, 10, и иные, связанные с управлением домом документы, а именно: технический паспорт на дом с экспликацией и поэтажными планами; проектную документацию на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлялось строительство дома; акт ввода в эксплуатацию; кадастровый план земельного участка; разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации; паспорта на общедомовые счетчики; паспорт готовности дома к отопительному периоду; картотеку паспортного стола (карточки регистрации формы N 9 и поквартирные карточки формы N 10).
Решением Арбитражного суда Брянской области заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "МКС-Брянск" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований. Оспаривая решение суда первой инстанции, заявитель жалобы ссылается на договор управления от 27.02.2009 и указывает, что до настоящего времени письменное соглашение о расторжении указанного договора не подписано и собственниками помещений уведомления о расторжении в адрес ответчика не направлено, договор расторгнутым не считается. Кроме того, 27.03.2012 состоялось общее собрание собственников помещений жилого дома N 10, расположенного по адресу: г. Брянск, пр-д Федюнинского, на котором было принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО "Бежицкая управляющая компания" и избрании управляющей организацией ООО "МКС-Брянск", с которой был заключен договор управления многоквартирным домом. Также заявитель жалобы указывает, что собственники помещений многоквартирного дома производят оплату жилищно-коммунальных услуг ООО "МКС-Брянск", а следовательно, собственникам известно о выборе новой управляющей организации.
Законность и обоснованность решения от 23.04.2012 проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований для его отмены, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Как следует из материалов дела, в период с июля по август 2011 года собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Брянск, пр-д Федюнинского, д. 10, были приняты следующие решения в форме заочного голосования: о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО "Бежицакоммунлифт" (правопредшественником ответчика), о выборе способа управления жилым домом и избрании управляющей организации - ООО "Бежицкая управляющая компания", а также о заключении договора управления многоквартирным домом с ООО "Бежицкая управляющая компания". Данные решения были оформлены протоколом итогов заочного голосования внеочередного общего собрания собственников помещений от 06.09.2011 N 6.
Во исполнение принятого на собрании решения между собственниками помещений вышеуказанного многоквартирного дома и ООО "Бежицкая управляющая компания" 06.09.2011 был заключен договор на управление многоквартирным домом.
Письмами от 08.09.2011 и от 03.11.2011, направленными ответчику, ООО "Бежицкая управляющая компания" потребовало передать техническую документацию на жилой дом.
Поскольку вышеуказанное требование было оставлено без удовлетворения, ООО "Бежицкая управляющая компания" обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском о понуждении к передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением домом документов.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений установлен статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Так, пунктом 3 статьи 45 названного Кодекса предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
При этом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (пункт 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Материалы дела свидетельствуют, что в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Брянск, пр-д Федюнинского, д. 10 ООО "Бежицакоммунлифт" избрано управляющей компанией и заключило договор на управление этим домом от 27.02.2009.
В пункте 5.1 договора стороны определили, что он заключен на 5 лет и действует с 01.03.2009. При этом договор может быть прекращен до истечения срока его действия на основании решения общего собрания собственников о выборе иного способа управления либо иной управляющей организации при условии письменного предупреждения об этом управляющей организации за 60 дней (датой прекращения договора при этом будет считаться день, наступающий через 60 календарных дней со дня получения управляющей организацией письменного извещения о прекращении договора управления).
Впоследствии, 06.09.2011, состоялось общее собрание собственников помещений жилого дома N 10, расположенного по адресу: г. Брянск, пр-д Федюнинского, в форме заочного голосования, на котором было принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО "Бежицакоммунлифт" и избрании управляющей организацией ООО "Бежицкая управляющая компания".
Между собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Брянск, проезд Федюнинского, 10, и управляющей организацией - ООО "Бежицкая управляющая компания" заключен договор управления многоквартирным домом от 06.09.2011.
Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией и не ограничивает возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Пункт 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Пункт 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Применительно к упомянутым правовым нормам право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства, а также в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, собственники помещений многоквартирного дома лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как в судебном порядке и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права собственников помещений многоквартирного дома как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
При одностороннем расторжении собственниками помещений договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11.
Таким образом, представленные в материалы дела документы являются достаточным доказательством факта избрания собственниками помещений многоквартирного жилого дома N 10, расположенного по адресу: г. Брянск, пр-д Федюнинского, в качестве управляющей организации ООО "Бежицкая управляющая компания".
В связи с принятием собственниками помещений указанного жилого дома решений о выборе управляющей организации истец, в порядке, предусмотренном положениями статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, заключил с ними договор управления многоквартирным домом.
Пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Анализ норм статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу о наличии у прежней управляющей организации обязанности по передаче технической документации на многоквартирный жилой дом и иных связанных с управлением таким домом документов вновь избранной управляющей организации. Данная обязанность возникает из положений названной правовой нормы.
Перечень технической и иной документации закреплен в пункте 1.5.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госкомитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу N 170 от 27.09.2003 (далее - Правила).
В соответствии с пунктом 1.6 Правил собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.
Таким образом, наличие технической документации необходимо для осуществления функций управления многоквартирным жилым домом и его технической эксплуатации.
Принимая во внимание, что выбор собственниками квартир жилого дома N 10, расположенного по адресу: г. Брянск, пр-д Федюнинского, в качестве управляющей организации ООО "Бежицкая управляющая компания" подтвержден документально, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.
В апелляционной жалобе ответчик ссылается на договор управления от 27.02.2009 и указывает, до настоящего времени письменное соглашение о расторжении указанного договора не подписано и собственниками помещений уведомления о расторжении в адрес ответчика не направлено, договор расторгнутым не считается. Данный довод не может быть принят во внимание в силу следующего.
Условиями пункта 5.2 заключенного собственниками помещений договора управления многоквартирным домом от 27.02.2009 не предусмотрено подписание соглашения о расторжении договора в случае смены управляющей организации на основании решения общего собрания. Не указано в данном пункте и о том, что именно собственники помещений уведомляют управляющую компанию о расторжении с ней договора. Оговаривается лишь то, что такое предупреждение должно быть письменным. Такое уведомление в адрес ООО "Бежицакоммунлифт" было направлено ООО "Бежицкая управляющая компания".
Довод апелляционной жалобы о том, что 27.03.2012 состоялось общее собрание собственников помещений жилого дома N 10, расположенного по адресу: г. Брянск, пр-д Федюнинского, где было принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО "Бежицкая управляющая компания" и избрании управляющей организацией ООО "МКС-Брянск", с которой был заключен договор управления многоквартирным домом, не может быть принят во внимание в силу следующего.
Из содержания протокола общего очного собрания от 27.03.2012 и приложенных к нему листов регистрации участников собрания не усматривается волеизъявление собственников помещений в доме по выбору в качестве управляющей организации ООО "МКС-Брянск" и расторжению договора с ООО "Бежицкая управляющая компания". Протокол очного собрания собственников помещений от 27.03.2012 подписан двумя лицами - Седачевым В.П. и Осиповой О.В., полномочия которых на составление протокола не подтверждены. Листы регистрации участников общего собрания не имеют указания на дату их составления и, более того, не содержат вопросов повестки дня очного собрания с результатами голосования по данным вопросам каждого собственника помещения, принявшего участие в очном собрании 27.03.2012.
Таким образом, протокол общего очного собрания от 27.03.2012 и приложенные к нему листки регистрации участников собрания правомерно не приняты судом первой инстанции в качестве доказательства, подтверждающего выбор в качестве управляющей организации ООО "МКС-Брянск", поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела.
Ссылка апелляционной жалобы на то, что собственники помещений многоквартирного дома производят оплату жилищно-коммунальных услуг ООО "МКС-Брянск", а следовательно, собственникам известно о выборе новой управляющей организации, не может быть принята во внимание, поскольку не подтверждена надлежащими доказательствами.
При вышеуказанных обстоятельствах решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 269 п. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 23 апреля 2012 года по делу N А09-9387/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. Кассационная жалоба на постановление суда подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.А.ПОЛЫНКИНА
Судьи
В.Н.СТАХАНОВА
О.А.ТИМИНСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.07.2012 ПО ДЕЛУ N А09-9387/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июля 2012 г. по делу N А09-9387/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2012 года.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Полынкиной Н.А., судей Стахановой В.Н., Тиминской О.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гуленковой И.А., при участии в судебном заседании от ответчика - Щербакова Я.М. (доверенность от 20.01.2012), в отсутствие истца, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, рассмотрев апелляционную жалобу ООО "МКС-Брянск" (ОГРН 1083254018297, ИНН 3255505684) на решение Арбитражного суда Брянской области от 23 апреля 2012 года по делу N А09-9387/2011 (судья Зенин Ф.Е.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Бежицкая управляющая компания" (ОГРН 1103256500764, ИНН 3255514167) к обществу с ограниченной ответственностью "МКС-Брянск" (ОГРН 1083254018297, ИНН 3255505684), установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Бежицкая управляющая компания" обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском об обязании общества с ограниченной ответственностью "МКС-Брянск" в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу передать техническую документацию на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Брянск, проезд Федюнинского, 10, и иные, связанные с управлением домом документы, а именно: технический паспорт на дом с экспликацией и поэтажными планами; проектную документацию на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлялось строительство дома; акт ввода в эксплуатацию; кадастровый план земельного участка; разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации; паспорта на общедомовые счетчики; паспорт готовности дома к отопительному периоду; картотеку паспортного стола (карточки регистрации формы N 9 и поквартирные карточки формы N 10).
Решением Арбитражного суда Брянской области заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "МКС-Брянск" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований. Оспаривая решение суда первой инстанции, заявитель жалобы ссылается на договор управления от 27.02.2009 и указывает, что до настоящего времени письменное соглашение о расторжении указанного договора не подписано и собственниками помещений уведомления о расторжении в адрес ответчика не направлено, договор расторгнутым не считается. Кроме того, 27.03.2012 состоялось общее собрание собственников помещений жилого дома N 10, расположенного по адресу: г. Брянск, пр-д Федюнинского, на котором было принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО "Бежицкая управляющая компания" и избрании управляющей организацией ООО "МКС-Брянск", с которой был заключен договор управления многоквартирным домом. Также заявитель жалобы указывает, что собственники помещений многоквартирного дома производят оплату жилищно-коммунальных услуг ООО "МКС-Брянск", а следовательно, собственникам известно о выборе новой управляющей организации.
Законность и обоснованность решения от 23.04.2012 проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований для его отмены, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Как следует из материалов дела, в период с июля по август 2011 года собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Брянск, пр-д Федюнинского, д. 10, были приняты следующие решения в форме заочного голосования: о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО "Бежицакоммунлифт" (правопредшественником ответчика), о выборе способа управления жилым домом и избрании управляющей организации - ООО "Бежицкая управляющая компания", а также о заключении договора управления многоквартирным домом с ООО "Бежицкая управляющая компания". Данные решения были оформлены протоколом итогов заочного голосования внеочередного общего собрания собственников помещений от 06.09.2011 N 6.
Во исполнение принятого на собрании решения между собственниками помещений вышеуказанного многоквартирного дома и ООО "Бежицкая управляющая компания" 06.09.2011 был заключен договор на управление многоквартирным домом.
Письмами от 08.09.2011 и от 03.11.2011, направленными ответчику, ООО "Бежицкая управляющая компания" потребовало передать техническую документацию на жилой дом.
Поскольку вышеуказанное требование было оставлено без удовлетворения, ООО "Бежицкая управляющая компания" обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском о понуждении к передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением домом документов.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений установлен статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Так, пунктом 3 статьи 45 названного Кодекса предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
При этом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (пункт 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Материалы дела свидетельствуют, что в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Брянск, пр-д Федюнинского, д. 10 ООО "Бежицакоммунлифт" избрано управляющей компанией и заключило договор на управление этим домом от 27.02.2009.
В пункте 5.1 договора стороны определили, что он заключен на 5 лет и действует с 01.03.2009. При этом договор может быть прекращен до истечения срока его действия на основании решения общего собрания собственников о выборе иного способа управления либо иной управляющей организации при условии письменного предупреждения об этом управляющей организации за 60 дней (датой прекращения договора при этом будет считаться день, наступающий через 60 календарных дней со дня получения управляющей организацией письменного извещения о прекращении договора управления).
Впоследствии, 06.09.2011, состоялось общее собрание собственников помещений жилого дома N 10, расположенного по адресу: г. Брянск, пр-д Федюнинского, в форме заочного голосования, на котором было принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО "Бежицакоммунлифт" и избрании управляющей организацией ООО "Бежицкая управляющая компания".
Между собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Брянск, проезд Федюнинского, 10, и управляющей организацией - ООО "Бежицкая управляющая компания" заключен договор управления многоквартирным домом от 06.09.2011.
Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией и не ограничивает возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Пункт 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Пункт 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Применительно к упомянутым правовым нормам право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства, а также в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, собственники помещений многоквартирного дома лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как в судебном порядке и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права собственников помещений многоквартирного дома как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
При одностороннем расторжении собственниками помещений договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11.
Таким образом, представленные в материалы дела документы являются достаточным доказательством факта избрания собственниками помещений многоквартирного жилого дома N 10, расположенного по адресу: г. Брянск, пр-д Федюнинского, в качестве управляющей организации ООО "Бежицкая управляющая компания".
В связи с принятием собственниками помещений указанного жилого дома решений о выборе управляющей организации истец, в порядке, предусмотренном положениями статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, заключил с ними договор управления многоквартирным домом.
Пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Анализ норм статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу о наличии у прежней управляющей организации обязанности по передаче технической документации на многоквартирный жилой дом и иных связанных с управлением таким домом документов вновь избранной управляющей организации. Данная обязанность возникает из положений названной правовой нормы.
Перечень технической и иной документации закреплен в пункте 1.5.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госкомитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу N 170 от 27.09.2003 (далее - Правила).
В соответствии с пунктом 1.6 Правил собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.
Таким образом, наличие технической документации необходимо для осуществления функций управления многоквартирным жилым домом и его технической эксплуатации.
Принимая во внимание, что выбор собственниками квартир жилого дома N 10, расположенного по адресу: г. Брянск, пр-д Федюнинского, в качестве управляющей организации ООО "Бежицкая управляющая компания" подтвержден документально, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.
В апелляционной жалобе ответчик ссылается на договор управления от 27.02.2009 и указывает, до настоящего времени письменное соглашение о расторжении указанного договора не подписано и собственниками помещений уведомления о расторжении в адрес ответчика не направлено, договор расторгнутым не считается. Данный довод не может быть принят во внимание в силу следующего.
Условиями пункта 5.2 заключенного собственниками помещений договора управления многоквартирным домом от 27.02.2009 не предусмотрено подписание соглашения о расторжении договора в случае смены управляющей организации на основании решения общего собрания. Не указано в данном пункте и о том, что именно собственники помещений уведомляют управляющую компанию о расторжении с ней договора. Оговаривается лишь то, что такое предупреждение должно быть письменным. Такое уведомление в адрес ООО "Бежицакоммунлифт" было направлено ООО "Бежицкая управляющая компания".
Довод апелляционной жалобы о том, что 27.03.2012 состоялось общее собрание собственников помещений жилого дома N 10, расположенного по адресу: г. Брянск, пр-д Федюнинского, где было принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО "Бежицкая управляющая компания" и избрании управляющей организацией ООО "МКС-Брянск", с которой был заключен договор управления многоквартирным домом, не может быть принят во внимание в силу следующего.
Из содержания протокола общего очного собрания от 27.03.2012 и приложенных к нему листов регистрации участников собрания не усматривается волеизъявление собственников помещений в доме по выбору в качестве управляющей организации ООО "МКС-Брянск" и расторжению договора с ООО "Бежицкая управляющая компания". Протокол очного собрания собственников помещений от 27.03.2012 подписан двумя лицами - Седачевым В.П. и Осиповой О.В., полномочия которых на составление протокола не подтверждены. Листы регистрации участников общего собрания не имеют указания на дату их составления и, более того, не содержат вопросов повестки дня очного собрания с результатами голосования по данным вопросам каждого собственника помещения, принявшего участие в очном собрании 27.03.2012.
Таким образом, протокол общего очного собрания от 27.03.2012 и приложенные к нему листки регистрации участников собрания правомерно не приняты судом первой инстанции в качестве доказательства, подтверждающего выбор в качестве управляющей организации ООО "МКС-Брянск", поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела.
Ссылка апелляционной жалобы на то, что собственники помещений многоквартирного дома производят оплату жилищно-коммунальных услуг ООО "МКС-Брянск", а следовательно, собственникам известно о выборе новой управляющей организации, не может быть принята во внимание, поскольку не подтверждена надлежащими доказательствами.
При вышеуказанных обстоятельствах решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 269 п. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 23 апреля 2012 года по делу N А09-9387/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. Кассационная жалоба на постановление суда подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.А.ПОЛЫНКИНА
Судьи
В.Н.СТАХАНОВА
О.А.ТИМИНСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)